2022年行業(yè)分析近期廣州房價發(fā)展現(xiàn)狀分析

近期廣州房價發(fā)展現(xiàn)狀分析

去年10月廣州樓價“見頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預(yù)期下成交量亦是持續(xù)萎縮。專家表示,盡管4月廣州房價重返萬元,但消費需求仍呈現(xiàn)分化趨勢。

業(yè)內(nèi)始終期盼的“紅五月”,同樣沒有在房地產(chǎn)市場消失。

去年10月廣州樓價“見頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預(yù)期下成交量亦是持續(xù)萎縮。

傳統(tǒng)的5月樓市銷售旺季本被開發(fā)商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黃金周剛剛重聚一點人氣,然而,5月12日,一場突如其來的大地震讓廣州樓市不得不連續(xù)其“探底”之旅。剛剛結(jié)束的端午小長假,雖然有不少開發(fā)商推出各種優(yōu)待折扣,但樓市的觀望氣氛還是相當濃。搜房網(wǎng)在節(jié)前的一項網(wǎng)上調(diào)查顯示,86%的網(wǎng)友表示端午期間暫無購房方案。盡管說房價降了,但認為房價接近合理狀態(tài)的只有2%,90%的人認為房價比合理價位高出12%—20%。

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那么,房價底部在哪里呢?很明顯是開發(fā)商的預(yù)期與購房者的預(yù)期比較接近的時候,市場均衡的房價才會消失,即本輪理性價值回歸的終點。假如開發(fā)商預(yù)期房價會上漲,哪怕是拆借地下資金,也會拿地擴大儲備,究竟豐厚的利潤就擺在眼前。假如購房者預(yù)期房價會上漲,無論是自住需求還是投資需求,都會想方設(shè)法從市場上得到滿意?？蓪嶋H狀況是什么樣的呢?土地頻頻流拍,成交持續(xù)低迷,以至于銀行消費貸款余額消失負增長。這種狀況下,房價將何去何從呢?

地價變局

地王成“燙手山芋”,開發(fā)商紛紛“退地”

近日,房地產(chǎn)市場消失的兩個大事令人關(guān)注。

一是廣州標志性建筑———珠江新城東塔地塊的競買申請時限一再延長……用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬平方米的珠江新城東塔地塊,樓面地價的起叫價為2860元/平方米,總價達10.6億元。作為廣州標志性建筑之一的珠江新城東塔地塊本是今年廣州土地市場中最受關(guān)注的一塊地,但是在樓市低迷的當下也是“招親”不順,兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發(fā)出公告招標出讓后,直到4月30日競買申請報名最終期限,廣州市房地產(chǎn)交易登記中心收到的開發(fā)商競買報名申請仍舊不足5家———連出讓公告明確的最低競買家數(shù)要求也達不到。于是,國土房管部門當即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競買人數(shù)已達要求,但其中部分競買公司不完全符合競買條件。廣州市國土房管局再次將接受競買申請的期限延長至6月10日,同時,放寬報名競買的公司的審核條件,最終的公開競價時間也從8月份延后至9月12日。

就在廣州東塔地塊“招親”不順之際,地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科又開頭在東莞賣地。5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊,當時折合樓面地價為3772.3元/平方米,如今當?shù)胤績r已經(jīng)降至5000元/平方米左右,按當時拿地價格,開發(fā)商幾乎沒有利潤可言。從前地王開頭成“燙手山芋”。開發(fā)商開頭為去年高價拿地的瘋狂埋單。

地價持續(xù)攀升是推動房價上漲的最重要力氣。

去年,全國各地“地王”一個接一個消失,拿地已經(jīng)到了近乎瘋狂的地步。開發(fā)商敢于高價拿地最重要的緣由是,他們能將拿地的成本向房價中轉(zhuǎn)嫁,而在我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)主體單一,開發(fā)商壟斷供應(yīng)市場的狀況下,這種成本轉(zhuǎn)嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房價的傳遞過程,也是房價瘋狂上漲的過程。由此形成了一個惡性循環(huán):地價上漲構(gòu)成房價的強大推動力,而房價上漲又成為開發(fā)商高價拿地的信念支撐。

但是,所謂物極必反,當開發(fā)商通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時候,他們也在從源頭上制造并累積泡沫。當“面粉貴過面包”的時候,意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風險!事實也正是如此,當部分城市的房價從去年年底開頭首先步入下跌軌道,高價拿地的風險馬上顯現(xiàn)出來。假如開發(fā)商連續(xù)囤積土地,不僅面臨著房價連續(xù)下跌帶來財寶縮水風險,還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風險。于是,在銀根收縮的宏觀背景下,在資金鏈捉襟見肘的狀況下,一些開發(fā)商開頭“退地”、“賣地”。這是樓市泡沫累積的必定結(jié)果,同時,也是開發(fā)商通過囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結(jié)。

“進展商的日子愈發(fā)不好過了。”廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說,事實上,南方許多大公司如富力、合生創(chuàng)展等有七八個月沒拿過一塊地,樓市的氣氛近段時期始終都比較低迷。

有專家分析,不能單純地看待“退地”現(xiàn)象,這是樓市將步入新一輪調(diào)整的又一征兆。由于目前全國房價有下滑趨勢,這些當年如獲至寶的天價土地正在變成開發(fā)商資金鏈上的出血點。

震災(zāi)變局

地震延緩樓市復(fù)蘇,投資投機需求大降

“在今年通脹高企的背景下,廣州樓價原本有盼望在持續(xù)低迷之后重拾升勢,但四川汶川地震延緩了廣州樓市的復(fù)蘇。”趙卓文表示,地震對廣州樓市氣氛產(chǎn)生了影響?，F(xiàn)在大家的留意力都集中在地震消息,沒有心思和時間來進行投資。

地震打亂了人們正常的生活秩序、影響了投資行為。自5月12日汶川地震發(fā)生以來,廣州樓市成交低迷與此有很大的關(guān)系。而要消化地震對人們心理的影響還需要一段時間。

此外,值得留意的是,地震災(zāi)難更多的是轉(zhuǎn)變了人們對房地產(chǎn)的置業(yè)價值觀。事實上,金融手段已經(jīng)抑制了房價的暴漲,購房者陷入集體觀望。還有不少人在蠢蠢欲動,等待房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。然而,汶川地震提示人們,再優(yōu)質(zhì)的住房在這樣的地震中也會失去價值,一般的置業(yè)者擁有更多住房的意義何在?這都是市場今后面臨的問題。

“地震對地產(chǎn)業(yè)影響最大的唯恐是造成人們消費心理發(fā)生變化?！睒I(yè)內(nèi)人士分析,加之通脹、宏觀經(jīng)濟等方面的影響,樓市需求削減難以避開。

最近網(wǎng)上調(diào)查表明,有60%以上的民眾寧可租房也不情愿自己買房,有51%以上民眾不會進入房地產(chǎn)市場投資。從這一點看,地震打破以往住房投資的神話,使房地產(chǎn)投資者重新評估住房投資價值,加深了市場觀望心情,投資投機需求大為降低。

房地產(chǎn)市場正經(jīng)受近10年來最長的觀望期,21世紀不動產(chǎn)高級分析師孟奇說,目前看這種觀望態(tài)勢不會發(fā)生大的變化。樓市主要受經(jīng)濟進展、消費預(yù)期和房地產(chǎn)自身規(guī)律的影響。汶川大地震不會是主導(dǎo)樓市轉(zhuǎn)變的標志性大事。

消費變局

樓市整體趨勢下降消費需求呈現(xiàn)分化

近日,廣州市國土房管局公布的4月份廣州房價重返萬元的消息,引起市場關(guān)注。10997元/平方米,一手住宅成交均價比3月大漲1681元/平方米,漲幅達18%!經(jīng)過連續(xù)3個月在“9字頭”徘徊后,廣州房價重返萬元,樓市真的回暖了嗎?

對此,市場的分析還是理性的。把4月房價放在去年至今的房價走勢中看,數(shù)據(jù)顯示,跟去年10月相比,整體房價還沒回到當時的水平,所以并不代表市場回暖,而且樓市的整體趨勢仍在下降。分析4月一手住宅均價上漲的內(nèi)在緣由,合富輝煌市場討論部首席分析師黎文江、中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜均認為是結(jié)構(gòu)性上漲,是位于市中心,交通便利的高檔樓盤的一個帶動。像一些位于天河區(qū)、越秀區(qū)的高檔樓盤,成交量大,從而拉動了整個房價的上升。

趙卓文更直白地指出,盡管4月均價上漲,但成交的都只是高價位的樓盤,是高端物業(yè)的成交均價過萬元。更關(guān)鍵的一點是成交量沒有放大,趙卓文表示:“回暖的一個指標是成交量,現(xiàn)在的成交量只有40萬平方米,是一個偏低的水平。而且一個局部成交的價格不能反映總體的價格。從廣州市場看,至少要達到60萬平方米的成交量才算是真正的回暖?！?/p>

從區(qū)域看,房價的區(qū)域分化非常明顯。如廣州中心城區(qū)目前樓盤的價格基本企穩(wěn),但外圍區(qū)域的價格則連續(xù)下降。白云區(qū)的許多開發(fā)商就表示,端午節(jié)期間會推出活動以及促銷,以帶動樓市。花都和從化兩區(qū)新貨中的洋房價格,都重新回歸至“4字頭”水平,折扣之后的少數(shù)單位不到4000元/平方米。這個價位已直接回歸至去年年初水平。

“價格始終是最大的競爭力?！睆V州中心區(qū)域的樓價在5月份回落后,表現(xiàn)出很強的承接力。黎文江說,中心城區(qū),例如珠江新城、工業(yè)大道等,5月份有成交量的支撐,說明價格底線已經(jīng)探明,連續(xù)往下調(diào)整的空間不大。

戴德梁行討論部分析,在不同的市場競爭層面,消費需求的分化趨勢已非常明顯。在目前的淡市下,限價房對低價位的商品房的刺激性更加明顯,會帶動整個樓市價位的下行調(diào)整。而