《房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理分析案例》11000字

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理分析案例目錄TOC\o"1-2"\h\u4546房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理分析案例 171261.1JL項(xiàng)目概況 1297611.2JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理的技術(shù)方案優(yōu)化 6166391.2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理邏輯 6273851.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn) 7178881.2.3JL項(xiàng)目方案優(yōu)化 10200591.3JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理的管理措施優(yōu)化 15159451.3.1建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理意識(shí) 1550111.3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理 1784241.3.3建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的項(xiàng)目成本管理制度 1771681.4設(shè)計(jì)階段優(yōu)化管理對(duì)成本管理方法的經(jīng)濟(jì)效益分析 181.1JL項(xiàng)目概況JL項(xiàng)目是J房地產(chǎn)公司的標(biāo)的，是本文研究對(duì)象。JL項(xiàng)目屬于地鐵沿線物業(yè)。該項(xiàng)目總投資32.41億元，總用地面積72489.8m2，涵蓋了產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、產(chǎn)業(yè)配套用房和公共配套設(shè)施等物業(yè)類型。其中，產(chǎn)業(yè)研發(fā)房占面304460m2，產(chǎn)業(yè)配套房占面123830m2，公共配套設(shè)施6650m2，停車位共3285個(gè)。項(xiàng)目毗鄰地鐵線（該市有地鐵保護(hù)的設(shè)計(jì)與施工要求）且業(yè)態(tài)復(fù)雜，因此有一定的成本管理難度。本文對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)分期。在分期設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要關(guān)注產(chǎn)銷匹配，同時(shí)兼顧到施工進(jìn)度、銷售價(jià)格與去化速度。計(jì)劃項(xiàng)目分為多期建設(shè)與銷售，如下圖：圖5-1JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖Figure5-1JLprojectdesigndrawing圖5-2JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖Figure5-2JLprojectdesigndrawing圖5-3JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖Figure5-3JLprojectdesigndrawingJL項(xiàng)目設(shè)計(jì)立足于樹(shù)立片區(qū)城市門(mén)戶，城市街角樹(shù)立雙塔形象，主展示面點(diǎn)綴焦點(diǎn)體量，提升建筑標(biāo)識(shí)性，將建筑體量從空中延續(xù)至地面，消解其對(duì)廣場(chǎng)空間的壓迫感，增加裙房空間與戶外的互動(dòng)性。接著是完善配套設(shè)施，多元公共空間。在完善基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，設(shè)計(jì)力圖打造多元公共空間，將封閉獨(dú)立的產(chǎn)區(qū)活力化，提升辦公品質(zhì)，提高租售議價(jià)。眾多周知，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段都會(huì)發(fā)生成本支出，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及很多支出項(xiàng)目。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，稅務(wù)成本、直接成本、間接成本是JL項(xiàng)目的主要成本。直接成本范圍較廣，如蓋樓必須的土地成本、前期拆遷等項(xiàng)目成本、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、開(kāi)發(fā)間接成本。間接成本包含JL項(xiàng)目的銷售費(fèi)用、各部門(mén)的管理費(fèi)用以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。如線上線下的推廣活動(dòng)、銷售活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)、臨時(shí)售樓處、顧客參觀的樣板間、項(xiàng)目周圍園林景觀形象展示等都屬于間接成本。直接成本具體分析如下：1、前期土地成本JL項(xiàng)目的土地成本主要由三部分組成，我們首先想到的就是由政府在官網(wǎng)上公開(kāi)掛牌招標(biāo)拍賣的土地成本費(fèi)用，另兩部分是獲取用地后的稅金，如所拍賣土地的契稅、土地的使用稅、土地使用金、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)以及其他土地有關(guān)的稅費(fèi)等，隨著現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的現(xiàn)代化發(fā)展，進(jìn)城務(wù)工的人員越來(lái)越多，城鎮(zhèn)的發(fā)展越來(lái)越集中，土地資源越來(lái)越匱乏，位置優(yōu)良的地塊成為各房企瞄準(zhǔn)的目標(biāo)，故極大增加了優(yōu)質(zhì)地塊的土地成本，因本次土地為置換，故項(xiàng)目的土地成本占比較其他項(xiàng)目小，為總成本的22.27%。2、前期項(xiàng)目成本前期項(xiàng)目成本在每平方米130元左右，其中主要有六類，包含勘察丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)、三通一平費(fèi)以及建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。JL項(xiàng)目的前期項(xiàng)目成本約占其總成本的3.12%。3、建筑安裝項(xiàng)目成本建筑安裝項(xiàng)目成本在每平方米3550元左右，主要包含土建項(xiàng)目費(fèi)和安裝項(xiàng)目費(fèi)兩大費(fèi)用，其中土建項(xiàng)目費(fèi)又包含基礎(chǔ)項(xiàng)目、地下室項(xiàng)目、主體項(xiàng)目、門(mén)項(xiàng)目、窗項(xiàng)目、幕墻、戶內(nèi)精裝修、公共部位裝修以及鋼結(jié)構(gòu)。安裝項(xiàng)目費(fèi)包含室內(nèi)設(shè)備安裝、水暖氣管線設(shè)備安裝以及外墻照明安裝等；整個(gè)建筑安裝項(xiàng)目成本約占總成本的46.37%，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人工成本逐年增大，人工費(fèi)用越來(lái)越貴，其中人工費(fèi)用會(huì)占到整個(gè)建筑安裝項(xiàng)目成本的20%左右。4、基礎(chǔ)設(shè)施成本基礎(chǔ)設(shè)施成本在每平方米418元左右，主要包含項(xiàng)目的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金、給水系統(tǒng)費(fèi)、雨水和污水的排水管道費(fèi)、供應(yīng)和輸送給用電設(shè)備的費(fèi)用、管道燃?xì)鉅I(yíng)業(yè)收費(fèi)管理信息系統(tǒng)的費(fèi)用、智能照明、窗簾、安防等智能化系統(tǒng)費(fèi)、采暖設(shè)施費(fèi)、園林景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、標(biāo)志標(biāo)識(shí)項(xiàng)目等，整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施成本約占總成本的9.78%。5、開(kāi)發(fā)間接成本JL項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接成本在每平方米299元左右，該項(xiàng)目的項(xiàng)目管理費(fèi)、行政管理費(fèi)、樓盤(pán)銷售中心的建造費(fèi)、資本化融資費(fèi)用等都是該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接成本。公司的前期部、項(xiàng)目部等人員的費(fèi)用都隸屬于行政管理費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接成本約占總成本的7.18%。6、間接費(fèi)用JL項(xiàng)目的間接費(fèi)用每平方米約115元，主要包含JL項(xiàng)目一期的線上線下推廣的銷售費(fèi)用、公司各部門(mén)的管理費(fèi)用以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包含尋求銷售中介的銷售費(fèi)用，以及售賣現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員的工資、提成等費(fèi)用；另外還包含線上推廣的各種廣告費(fèi)用；管理層的月度工資、年度獎(jiǎng)金等都隸屬于各部門(mén)的管理費(fèi)用；財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)賬購(gòu)買原材料等的手續(xù)費(fèi)以及銀行的匯兌損益屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的范疇。間接費(fèi)用約占項(xiàng)目總成本的2.76%。7、稅務(wù)成本該地塊土地為一級(jí)土地，土地使用稅為8元/平方米/年，減按80%征收，故每年每平方米交土地使用稅6.4元；土地增值稅按收入的2%預(yù)交；增值稅稅負(fù)率按5%計(jì)算；城建稅等附加稅約為增值稅的10%；故所得稅前房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率約為7.5%，所得稅按利潤(rùn)總額的25%征收。我們可以通過(guò)設(shè)置合適的臨界點(diǎn)等方法降低公司的總成本，本項(xiàng)目的稅務(wù)成本費(fèi)用約占項(xiàng)目總成本的8.52%。表5-1項(xiàng)目成本情況表Table5-1projectcost科目編碼科目名稱含稅投資總額（萬(wàn)元）建面單方

（元/m2）含稅投資總額（萬(wàn)元）建面單方

（元/m2）方案-投資

（萬(wàn)元）含稅投資總額（萬(wàn)元）建面單方

（元/m2）動(dòng)態(tài)-方案

（萬(wàn)元）版本投資拿地版方案基準(zhǔn)版動(dòng)態(tài)版（2019年02月）一直接投資合計(jì)282,40914,395300,45415,39718,045301,99415,4761,5401土地成本179,2419,185176,4259,041-2,816176,4259,04102前期工程成本6,15531511,0975694,94211,4275863303建筑安裝工程成本63,4223,25063,3323,245-9064,5883,3101,2564基礎(chǔ)設(shè)施工程成本8,3564289,1824718269,123468-595間接費(fèi)用642331,919981,2771,944100256開(kāi)發(fā)間接費(fèi)23,0971,18438,4991,97315,40238,4871,972-127稅務(wù)成本1,4969000-1,496000資料來(lái)源：根據(jù)公司資料整理數(shù)據(jù)如表5-1，JL項(xiàng)目直接投資成本主要有土地成本、前期工程成本、主體安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施工程成本、公共配套設(shè)施成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。通過(guò)分析成本數(shù)據(jù)，應(yīng)用了ABC法，第一是土地成本，占比63.47%；第二是建筑安裝工程成本，占比20.46%；第三是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，占比8.18%。這三項(xiàng)是JL項(xiàng)目主要成本。因?yàn)樵陧?xiàng)目管理過(guò)程中，需重點(diǎn)關(guān)注此三項(xiàng)影響內(nèi)容。在JL項(xiàng)目所簽訂的190項(xiàng)合同中，數(shù)據(jù)顯示有25項(xiàng)合同結(jié)算超過(guò)合同金額。通過(guò)對(duì)比方案基準(zhǔn)版目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本（2020年2月），前期工程成本、建筑安裝工程成本出現(xiàn)超支；基礎(chǔ)設(shè)施工程成本節(jié)余。1.2JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理的技術(shù)方案優(yōu)化1.2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理邏輯項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本造價(jià)控制的關(guān)鍵階段。項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中，規(guī)劃實(shí)際方案的水平高低會(huì)直接決定項(xiàng)目總投資額的效益。（1）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位及產(chǎn)品定位房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位是房地管理的第一步。從投資人的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，確定項(xiàng)目是追求高額利潤(rùn)回報(bào)還是快速回籠本金。結(jié)合確定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品定位，項(xiàng)目是針對(duì)高端客群客戶還是改善客群客戶或者剛需客群客戶。（2）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是針對(duì)土地屬性的深度研判工作，充分發(fā)揮土地的最大價(jià)值是這個(gè)階段的目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是在各項(xiàng)建筑規(guī)范、土地條件、營(yíng)銷需求、成本適當(dāng)、利于稅籌的要求下開(kāi)展，對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)交圈有較高的要求。（3）規(guī)劃階段成本控制措施①根據(jù)土地屬性進(jìn)行多方案對(duì)比，選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)性最利于投資人的方案；②選擇競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)最優(yōu)的公司；③加強(qiáng)出圖前圖審工作，多部門(mén)聯(lián)合審圖；④設(shè)定限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，并根據(jù)設(shè)計(jì)限額目標(biāo)進(jìn)行獎(jiǎng)懲。1.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理是項(xiàng)目成本管理的核心。結(jié)合上述邏輯，說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的主要內(nèi)容，如表5-2所示。此部分的策劃內(nèi)容主要解決的上文所提項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的問(wèn)題，成本管理前置化，主要圍繞總圖方案策劃、產(chǎn)品配置策劃、剛性成本優(yōu)化、彈性成本適配開(kāi)展。（1）經(jīng)營(yíng)定位策劃經(jīng)營(yíng)定位策劃為項(xiàng)目定位大綱。J公司高層明確項(xiàng)目類型后，選擇與匹配的經(jīng)營(yíng)策略、產(chǎn)品策略、銷售策略。JL項(xiàng)目根據(jù)其土地價(jià)格所占比重，被確定為平衡型項(xiàng)目。平衡型的項(xiàng)目追求項(xiàng)目利潤(rùn)率與項(xiàng)目現(xiàn)金流的平衡。表5-2項(xiàng)目全成本策劃主要內(nèi)容Table5-2maincontentsofprojecttotalcostplanning項(xiàng)目全成本策劃經(jīng)營(yíng)定位利潤(rùn)型快周轉(zhuǎn)型平衡型目標(biāo)客戶定位中端高端客戶敏感點(diǎn)策劃目標(biāo)客戶描摹風(fēng)格面積段地段產(chǎn)品功能示范區(qū)品質(zhì)外立面園林景觀地下車庫(kù)品質(zhì)總圖策劃產(chǎn)品配比策劃地上可售比策劃地下室策劃

地下車位盈虧平衡分析

單體戶型（采光率、通風(fēng)情況）銷售流量策劃項(xiàng)目現(xiàn)金流策劃建造成本策劃剛性成本策劃土方基礎(chǔ)支護(hù)土建結(jié)構(gòu)指標(biāo)土建建造標(biāo)準(zhǔn)

機(jī)電（品牌）彈性成本策劃建筑部分門(mén)（單元門(mén)、入戶門(mén)）、外立面機(jī)電部分智能化、電梯、智慧生活精裝修部分公區(qū)、室內(nèi)園林景觀部分硬景、軟景招標(biāo)、合約規(guī)劃策劃合約界面策劃單價(jià)招標(biāo)策劃固定總價(jià)策劃資料來(lái)源：本研究編制（2）客戶敏感點(diǎn)目標(biāo)客戶描摹是指描摹目標(biāo)客戶特征，挖掘此類型人的特征與購(gòu)買需求；產(chǎn)品功能是指所帶來(lái)的附加功能，如智慧生活等；示范區(qū)品質(zhì)是指示范區(qū)的感官、細(xì)節(jié)打造水平；外立面風(fēng)格，如；公區(qū)品質(zhì)是指入戶大堂、電梯廳、走廊的裝修效果與品質(zhì)；園林景觀是指景觀園林的檔位和品質(zhì)；地下車庫(kù)品質(zhì)包含地坪效果、導(dǎo)行標(biāo)識(shí)、燈光引導(dǎo)等。項(xiàng)目地段是項(xiàng)目的區(qū)位選擇，如位于城市的商業(yè)中心地段，交通十分便利，可以依托原有的商業(yè)設(shè)施吸引大量人流，其服務(wù)面向的客群十分廣泛，甚至可以輻射整個(gè)市區(qū)，一般靠近城市交通干道交通比較便利。（3）總圖策劃產(chǎn)品配比策劃是指結(jié)合客戶需求不同戶型的配比；地上可售比策劃是指最大化地上可售面積，減少不可售部分占用計(jì)容面積，減少不必要貨值損失；地下室車位策劃是指優(yōu)化停車效率，減小地下室面積，減少不必要建造支出；地下車位盈虧平衡分析是指評(píng)估有效可銷售回款是否超過(guò)12萬(wàn)元/個(gè)，即單車位盈虧平衡點(diǎn)（二線城市一層地下室經(jīng)驗(yàn)值約12萬(wàn)元/個(gè)）；得房率（贈(zèng)送面積）是指分析贈(zèng)送面積所帶來(lái)成本增量，評(píng)估銷售增量是否有助于項(xiàng)目利潤(rùn)額增加、利潤(rùn)率提高；單體戶型（采光率、通風(fēng)情況），包含單體戶型采光通風(fēng)效果等。（4）剛性成本剛性成本即客戶看不到而又必需的成本，在成本管理中主要采用優(yōu)化節(jié)約方向。①土石方工程在較大的場(chǎng)地情況下，通過(guò)土方內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)進(jìn)行土方平衡，減少外運(yùn)土方量；通過(guò)豎向標(biāo)高策劃，減少外運(yùn)或外購(gòu)?fù)练搅?；通過(guò)同一地區(qū)多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)策劃，減少外運(yùn)土方運(yùn)距。②基礎(chǔ)支護(hù)工程通過(guò)多方案基礎(chǔ)對(duì)比選型，選擇最節(jié)約方案；減少不必要支護(hù)要求，優(yōu)化支護(hù)成本。③結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量結(jié)構(gòu)指標(biāo)含有鋼筋含量、砼含量、模板含量，主要關(guān)注結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)，同時(shí)引入第三方設(shè)計(jì)優(yōu)化公司進(jìn)行優(yōu)化，并設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)措施。④土建建筑做法土建建筑做法含有砌體材質(zhì)、底板底面、地坪、內(nèi)墻面、外墻面、天棚面、屋面。結(jié)合地方規(guī)范設(shè)計(jì)要求，選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的做法與產(chǎn)品滿足項(xiàng)目要求。⑤機(jī)電（品牌）機(jī)電電纜、橋架、給水管、排水管等型號(hào)規(guī)格設(shè)計(jì)與采購(gòu)品牌，選擇有利于成本節(jié)約的方向。對(duì)于剛性成本所述內(nèi)容結(jié)合可優(yōu)化幅度與優(yōu)化難易程度進(jìn)行分析，如表5-3。表5-3剛性成本優(yōu)化分析對(duì)比Table5-3comparisonofrigidcostoptimizationanalysis序號(hào)內(nèi)容可優(yōu)化幅度難易程度客戶敏感度1土石方工程較大較易低2基礎(chǔ)支護(hù)工程較大中等低3結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量（地下室）較大中等低3結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量（地上結(jié)構(gòu)）較小較難低4土建建筑做法中等較易低5機(jī)電（品牌）較小較易一般資料來(lái)源：本研究編制（5）彈性成本彈性成本即客戶看得到而又敏感的成本，主要采用適配方向。①建筑部分在單元門(mén)配置中，高端、改善、剛改產(chǎn)品建議配置玻璃單元門(mén)，剛需產(chǎn)品建議配置不銹鋼單元門(mén)；在入戶門(mén)配置中，高端、改善、剛改產(chǎn)品建議配置鋼木門(mén)；剛需產(chǎn)品建議配置鋼質(zhì)門(mén)；在外立面配置中，根據(jù)不同產(chǎn)品檔位，控制石材用量與外立面涂料選型；常用涂料有水包水多彩涂料、真石漆、仿石漆。②機(jī)電部分可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)選擇產(chǎn)品匹配項(xiàng)目定位；智慧生活，根據(jù)不同檔位選擇智慧生活提升，在少量成本增量情況，增加客戶體驗(yàn)感與舒適度。③精裝修部分在公區(qū)的配置中，入戶大堂、電梯廳需要重點(diǎn)關(guān)注，選擇合適的成本標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目定位相匹配；樓梯間可適當(dāng)采用優(yōu)化成本做法減少成本支出；在戶內(nèi)裝飾裝修的配置中，根據(jù)地區(qū)客戶喜好，選擇合適品牌與規(guī)格型號(hào)。④園林景觀部分根據(jù)項(xiàng)目檔位確定建造標(biāo)準(zhǔn)，控制軟硬景比例，減少硬景面積，增大軟景面積；跟蹤方案設(shè)計(jì)（減少景墻、主喬使用）；在施工圖出具階段介入石材、苗木選型，選擇性價(jià)比高的材料。對(duì)于彈性成本所述內(nèi)容結(jié)合可優(yōu)化幅度與客戶敏感程度進(jìn)行分析，如表5-4。表5-4彈性成本適配分析對(duì)比Table5-4comparisonofelasticcostadaptationanalysis彈性成本適配分析對(duì)比序號(hào)模塊部位成本影響程度客戶敏感度1建筑部分單元門(mén)較低較高2入戶門(mén)一般較高3外立面較高較高4機(jī)電部分生活智能化較低較高5可視對(duì)講系統(tǒng)較低一般6監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)較低較低7裝修部分入戶大堂較低較高8電梯廳及走道較高較高9樓梯間一般一般10戶內(nèi)裝飾較高較高11園林景觀部分園建較高較高12綠化一般較高資料來(lái)源：本研究編制1.2.3JL項(xiàng)目方案優(yōu)化在JL項(xiàng)目的成本管理中，運(yùn)用了上述所闡述管理要點(diǎn)，含總圖優(yōu)化、地下車位優(yōu)化、剛性成本優(yōu)化、彈性成本適配，具體案例在下文闡述。（1）總圖策劃方案優(yōu)選成本策劃在JL項(xiàng)目中有實(shí)際應(yīng)用。在項(xiàng)目初期總平探討階段，進(jìn)行地下室車庫(kù)方案進(jìn)行比選，對(duì)比選擇階段過(guò)程如表5-5。方案一，地下室面積63892m2，可售車位數(shù)量1458個(gè)，其中北區(qū)地下室2層，每層19202m2，南區(qū)地下室一層，局部二層。方案二，地下室面積55377m2，可售車位數(shù)量916個(gè)，機(jī)械車位660個(gè)，其中北區(qū)地下室兩層，每層19202m2，南區(qū)地下室一層。方案三，地下面積48209m2，可售車位數(shù)量784個(gè)，機(jī)械車位686個(gè)，其中北區(qū)地下室部分兩層，南區(qū)地下室一層，面積16981m2。方案四，地下面積59250m2，可售車位數(shù)量1202個(gè)，機(jī)械車位288個(gè)，其中北區(qū)地下室兩層，分別是23075m2、19202m2，南區(qū)地下室一層，面積16973m2。表5-5項(xiàng)目初期地庫(kù)方案研判表Table5-5studyandjudgmentofbasementschemeattheinitialstageoftheproject第一稿（方案過(guò)程版）地庫(kù)方案分析比選序號(hào)項(xiàng)目單位方案一方案二方案三方案四1地庫(kù)面積m2638925537748209592502可售車位數(shù)量個(gè)145897578412023機(jī)械車位數(shù)個(gè)06606862884總貨值萬(wàn)元452,688445,443442,578448,8485車位單價(jià)萬(wàn)元11.0011.0011.0011.006去化比例%50.00%70.00%90.00%60.00%7車位總貨值萬(wàn)元21,87014,62511,76018,0308直投成本萬(wàn)元328,607327,151324,953327,6819凈利潤(rùn)額萬(wàn)元37,57134,32534,12335,95310凈利潤(rùn)率%8.30%7.71%7.71%8.01%11有效貨值萬(wàn)元10,93510,23810,58410,81812無(wú)效貨值萬(wàn)元10,9354,3881,1767,21213有效利潤(rùn)額萬(wàn)元26,63629,93832,94728,74114有效凈利潤(rùn)率%1.88%6.72%7.44%6.40%資料來(lái)源：根據(jù)公司資料編制結(jié)合四種地下室方案設(shè)計(jì)與車位銷售百分比（計(jì)算有效貨值）與建造成本投入，對(duì)比四個(gè)方案，方案一凈利潤(rùn)率最高，為8.30%，但考慮部分車位無(wú)法銷售，會(huì)產(chǎn)生無(wú)效貨值以致資產(chǎn)沉淀，有效凈利潤(rùn)率為1.88%；方案二，車位全部銷凈利潤(rùn)率為7.71%，在車位部分銷售請(qǐng)情況下為6.72%；方案三，凈利潤(rùn)率7.71%，有效凈利潤(rùn)率7.44%最高；方案四，凈利潤(rùn)率8.01%，有效凈利潤(rùn)率6.40%。結(jié)合公司對(duì)有效利潤(rùn)的訴求，給出合理化的建議，選擇方案三。（2）建造成本平衡策劃項(xiàng)目方案總平確定后，在項(xiàng)目建造過(guò)程中，進(jìn)行建造成本策劃，以節(jié)省成本。本項(xiàng)目開(kāi)展專項(xiàng)降本增效，成果如表5-6、5-7。此部分策劃從多個(gè)維度進(jìn)行，其包含剛性成本優(yōu)化、彈性成本成本適配、工作界面劃分合理切割、服務(wù)費(fèi)用優(yōu)化。剛性成本優(yōu)化在于結(jié)構(gòu)含量的控制、支護(hù)設(shè)計(jì)、建筑做法的優(yōu)化。其中，在土建建筑做法中明確了總承包單位的工作范圍，解決出現(xiàn)上文所提及的工序浪費(fèi)。彈性成本適配，在進(jìn)行本文研究過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，并了解其成本投放情況后，再結(jié)合營(yíng)銷、設(shè)計(jì)意見(jiàn)進(jìn)行此配置。表5-6項(xiàng)目降本增效成本策劃執(zhí)行總表（單位：萬(wàn)元）Table5-6summaryofcostreductionandefficiencyincreaseplanningandimplementationoftheproject(unit:10000yuan)區(qū)域：項(xiàng)目名稱：JL項(xiàng)目項(xiàng)目總建筑面積：194796.24動(dòng)態(tài)成本是否有動(dòng)態(tài)

（有/無(wú)）動(dòng)態(tài)成本直接投資費(fèi)

（土地、融資成本除外）直接投資費(fèi)

折合單方成本（元/㎡）凈利潤(rùn)額凈利潤(rùn)率（%）有95,047.224,879.3119,392.224.89%策劃后策劃金額合計(jì)策劃后直接投資費(fèi)

（土地、融資成本除外）直接投資費(fèi)

折合單方成本（元/㎡）凈利潤(rùn)額凈利潤(rùn)率（%）1991.4093,004.774,774.4620,756.161.23%資料來(lái)源：根據(jù)公司資料編制表5-7項(xiàng)目成本策劃主要成果Table5-7mainresultsofprojectcostplanning序號(hào)成本策劃主要成果策劃內(nèi)容行動(dòng)計(jì)劃簡(jiǎn)述優(yōu)化金額

計(jì)算過(guò)程優(yōu)化金額

小計(jì)1剛性成本

結(jié)構(gòu)指標(biāo)優(yōu)化控制上部結(jié)構(gòu)控制：1.鋼筋70kg控制為65kg；2.砼0.45控制為0.44；126350.45【面積】*（（70-65）【鋼筋每平米含量】*（1.69）【鋼筋單價(jià)】+（0.45-0.44）【每平米砼含量】*564）*（100%+2.205%）【融資費(fèi)用】440.232剛性成本

建筑做法優(yōu)化土建建筑做法1.砌體工程，增加反口砼2.防水做法優(yōu)化（3厚雙面自粘聚合物改性瀝青防水卷材（無(wú)胎體）-（1.5mm厚滲透結(jié)晶））；

3.墊層與地坪砼標(biāo)號(hào)降低；

4.天棚原面交付，取消膩?zhàn)油苛掀鲶w部分反口砼增加；165,366.02=52331.02【面積】*(1+1.8*1.2)【單價(jià)】；地下非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)碎石濾水層取消；地庫(kù)地坪標(biāo)號(hào)降低由C25降為C15。706,468.77=52331.02【面積】*（12+1*0.1*15）【單價(jià)】地下室底板防水做法由卷材改為滲透結(jié)晶；墊層標(biāo)號(hào)降低。234,000=36000*（(50-45)+0.1*15）行車坡道地下室天棚（含車庫(kù)）采用原面1,098,951.42=52331.02*（8+13）187.413剛性成本

基坑支護(hù)優(yōu)化1.北區(qū)靠山北路地塊由雙排樁優(yōu)化為單排樁，并增加錨桿

2.北區(qū)靠別墅（非合作范圍）高壓旋噴樁（被動(dòng)區(qū)土地加固）取消。計(jì)算金額為660萬(wàn)元。

因存在不確定與風(fēng)險(xiǎn)，且現(xiàn)場(chǎng)存在多版本圖紙情況，在出優(yōu)化圖時(shí)，部分現(xiàn)場(chǎng)支護(hù)已施工。

本次按100萬(wàn)元計(jì)取。100.004彈性成本

景觀綠化降標(biāo)貨量區(qū)紅線內(nèi)景觀標(biāo)準(zhǔn)降標(biāo)由650降至500;50609.05*(650-500)=7,591,357.5;759.145彈性成本

公區(qū)精裝修優(yōu)化1.入戶大堂優(yōu)化由3000元/m2控制為2950元/m2；

2.標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)，60%面積按1400元/m2進(jìn)行控制，40%面積按900元/m2進(jìn)行控制，綜合1200元/m2。126350.45【面積】*（0.007【大堂面積比例】*（3000-2950）【優(yōu)化金額】+0.16【標(biāo)準(zhǔn)層公區(qū)】*（1400*0.4-900*0.4）*（100%+2.205%）【融資費(fèi)用】417.666檢測(cè)費(fèi)用

基礎(chǔ)檢測(cè)優(yōu)化該項(xiàng)目采用無(wú)證施工，樁機(jī)監(jiān)測(cè)數(shù)量需要翻倍。

在施工過(guò)程中優(yōu)化檢測(cè)數(shù)量，如復(fù)壓，同時(shí)采用分期方式減少檢測(cè)量。按合同金額10%進(jìn)行優(yōu)化2853460【樁機(jī)檢測(cè)合同金額】*10%【優(yōu)化比例】28.537

工程監(jiān)理費(fèi)優(yōu)化該項(xiàng)目采用監(jiān)理服務(wù)人員數(shù)量進(jìn)行招標(biāo)，過(guò)程中控制監(jiān)理人員使用量，優(yōu)化服務(wù)成本。按每平米2元進(jìn)行控制194796.24【建筑面積】*（14-12）【優(yōu)化金額】38.968項(xiàng)目第三方管理費(fèi)用

工程審計(jì)費(fèi)優(yōu)化由固定費(fèi)率招標(biāo)方式調(diào)整為按平米報(bào)價(jià)包干方式，每平米優(yōu)化費(fèi)用1元/m2194796.24【建筑面積】*（12-11）【優(yōu)化金額】19.48優(yōu)化金額合計(jì)1,991.40資料來(lái)源：根據(jù)公司資料編制（3）支護(hù)工程專項(xiàng)優(yōu)化支護(hù)優(yōu)化是剛性成本優(yōu)化中重要組成內(nèi)容，其優(yōu)化空間大、價(jià)值高，是大部分項(xiàng)目必須考慮的內(nèi)容。本項(xiàng)目對(duì)基坑支護(hù)進(jìn)行優(yōu)化，優(yōu)化計(jì)算金額約666萬(wàn)元。主要優(yōu)化內(nèi)容，北區(qū)靠山北路地塊由雙排樁優(yōu)化為單排樁，并增加錨桿；北區(qū)靠別墅部分通過(guò)放坡，減少土應(yīng)力，高壓旋噴樁取消。優(yōu)化可行性分析。基坑支護(hù)工程優(yōu)化是一般是在經(jīng)濟(jì)性與安全性的天平之間選擇一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)平衡點(diǎn)選擇的好花費(fèi)少，選擇的不好花費(fèi)多或引發(fā)安全事故。本項(xiàng)目在優(yōu)化后的方案亦能保證基坑安全性，且支護(hù)金額節(jié)省比例49.43%。土壓力與邊坡穩(wěn)定性分析是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容，通過(guò)優(yōu)化側(cè)向土壓力，到達(dá)提升邊坡穩(wěn)定的效果。優(yōu)化情況表5-8。表5-8基坑支護(hù)優(yōu)化后造價(jià)測(cè)算Table5-8costestimationafteroptimizationoffoundationpitsupport基坑支護(hù)優(yōu)化后序號(hào)剖面與內(nèi)容說(shuō)明單位工程量單價(jià)合價(jià)每延長(zhǎng)米單價(jià)優(yōu)化金額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元/m2）328681.522.078-666一、東側(cè)支護(hù)部分優(yōu)化一、取消被動(dòng)加固區(qū)228472.012.070-44611-1剖面單排樁+高壓旋噴樁+噴護(hù)+錨桿m151313.472.076-332a灌注樁φ800@1000L=13.5mm20521043214.091.418-45b雙重高壓旋噴樁\o"mailto:700@1000"φ700@1000m121633240.370.267-2c噴護(hù)C20砼，厚60m2393833.270.022-282d錨桿預(yù)應(yīng)力錨索m212119641.640.276-2e冠梁1000*700m3106133414.10.093-122-2剖面單排樁+高壓旋噴樁+噴護(hù)+錨桿m3891.212.4-5236a-6a剖面單排樁+高壓旋噴+噴護(hù)m3967.331.726-62二、南側(cè)支護(hù)部分優(yōu)化二、取消雙排樁m100209.512.095-2195-5剖面a灌注樁φ800@1000L=14.5m461.525-220b噴護(hù)C20砼，厚60m2490834.090.0411c冠梁1000*700m37013349.340.093-16d錨桿預(yù)應(yīng)力錨索m222219643.620.43638e被動(dòng)加固區(qū)無(wú)22資料來(lái)源：本研究編制1.3JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理的管理措施優(yōu)化1.3.1建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理意識(shí)成本管理是項(xiàng)目節(jié)支增效的重要手段同。而在項(xiàng)目的成本管理當(dāng)中，存在的主要問(wèn)題是，控制的責(zé)任存在交叉不清楚，導(dǎo)致成本管理成為一句空話。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一級(jí)對(duì)一級(jí)的成本管理責(zé)任制，在具體的成本管理上，從細(xì)節(jié)入手，全面控制，形成一個(gè)健全的成本責(zé)任控制體系。一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是成本管理最為核心的內(nèi)容，應(yīng)進(jìn)行專門(mén)的獨(dú)立的核算，詳細(xì)的反映項(xiàng)目的成本變化。二是要有成本預(yù)算，也就是指要有成本支出的考核額度，實(shí)施嚴(yán)格的成本管控，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施情況進(jìn)行必要的成本支出預(yù)算，各項(xiàng)數(shù)據(jù)都要綜合考慮影響成本支出的因素，確定成本管理的預(yù)算目標(biāo)。第三，根據(jù)成本預(yù)算目標(biāo)以及實(shí)際控制的情況，對(duì)員工進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，實(shí)施獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。而對(duì)于JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段的成本管理的節(jié)點(diǎn)主要是建筑安裝環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)要在招投標(biāo)、技術(shù)運(yùn)用等方面加強(qiáng)控制。招投標(biāo)的成本管理是堅(jiān)持性價(jià)比較高的、適合的產(chǎn)品和技術(shù)，要符合委托方或者用戶的要求，要加強(qiáng)細(xì)節(jié)的控制，防止不合規(guī)范的原材料、低劣過(guò)期的技術(shù)使用，既要防止漫天要價(jià)，也要防止盲目低價(jià)對(duì)工程帶來(lái)的負(fù)面影響。所以說(shuō)JL項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段應(yīng)該首選對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，來(lái)優(yōu)先選擇設(shè)計(jì)單位，對(duì)于JL項(xiàng)目執(zhí)行單位來(lái)說(shuō)，應(yīng)該積極的推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡可能地從工程的主體進(jìn)行考量，將并以配套相結(jié)合的方案，可以將JL項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)放在一起進(jìn)行招標(biāo)的工作，這樣就可以進(jìn)行多家設(shè)計(jì)方案的競(jìng)投，從而吸引多家企業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行競(jìng)投，除此之外，還應(yīng)該積極的邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家開(kāi)展設(shè)計(jì)評(píng)比定標(biāo)，這樣就可以最科學(xué)合理的選擇優(yōu)勢(shì)的設(shè)計(jì)單位，也同時(shí)讓設(shè)計(jì)單位在JL項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和成本上盡可能地創(chuàng)新，來(lái)爭(zhēng)取中標(biāo)。除了在招標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，達(dá)到設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的目的，JL項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位還應(yīng)該在設(shè)計(jì)過(guò)程中積極的與設(shè)計(jì)單位或者設(shè)計(jì)人員進(jìn)行技術(shù)交流和溝通，也與設(shè)計(jì)文件審批的管理單位相關(guān)人員多溝通，了解設(shè)計(jì)制度和準(zhǔn)則，避免因?yàn)槲茨苓_(dá)到審批條件而出現(xiàn)設(shè)計(jì)返工，浪費(fèi)成本。而且JL項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位也應(yīng)該積極的收集和分析開(kāi)發(fā)JL項(xiàng)目所在地理區(qū)域的各項(xiàng)控制要素，例如區(qū)域周圍的政府設(shè)施情況、針對(duì)的客戶群和產(chǎn)品定位以及戶型配比等等。還應(yīng)該從控制設(shè)計(jì)起點(diǎn)的建安造價(jià)出發(fā)，對(duì)設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員提出單方造價(jià)的上線，從而避免當(dāng)建筑設(shè)計(jì)方案出臺(tái)時(shí)與成本管理要求出現(xiàn)太大的差距。而且應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)周期進(jìn)行合理的安排，提出設(shè)計(jì)具體時(shí)間安排，流出設(shè)計(jì)結(jié)果的討論、評(píng)審和修改時(shí)間，以免出現(xiàn)因?yàn)槊つ窟M(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)間趕工而發(fā)生設(shè)計(jì)圖紙有質(zhì)量缺陷。而且在設(shè)計(jì)的功能上應(yīng)該盡量的貼合現(xiàn)實(shí)的需要，不能一味的追求設(shè)計(jì)上的高、新、美，以至于出現(xiàn)很多不必要的功能和過(guò)分的承受價(jià)值，造成成本的浪費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)和策劃定位的互動(dòng)使JL項(xiàng)目的目標(biāo)更加明確，包括對(duì)地塊自然條件和社會(huì)條件的分析判斷，對(duì)限制條件的認(rèn)識(shí)和突破創(chuàng)新的評(píng)估，對(duì)區(qū)位市場(chǎng)和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析判斷，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)劃概念引領(lǐng)市場(chǎng)的評(píng)估。1.3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理全面預(yù)算管理越來(lái)越受到企業(yè)的高度重視，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的全面預(yù)算管理，設(shè)立設(shè)計(jì)階段預(yù)算管理委員會(huì)或者預(yù)算管理辦公室。預(yù)算管理委員會(huì)以會(huì)議形式對(duì)設(shè)計(jì)階段的預(yù)算管理工作行使日常決策權(quán)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算全過(guò)程的管理，強(qiáng)化預(yù)算管理對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和資源合理配置的支撐作用；進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的日常預(yù)算工作的組織、管理、協(xié)調(diào)職能。明確織各責(zé)任單元的定位、預(yù)算責(zé)任。各責(zé)任單元層次的劃分與管理層次對(duì)應(yīng)，不同層次的責(zé)任單元在公司管理中定位及預(yù)算責(zé)任也并不相同。公司是一級(jí)責(zé)任單元，定位為投資中心，對(duì)JL項(xiàng)目的收入、成本、利潤(rùn)及投資承擔(dān)預(yù)算責(zé)任；業(yè)務(wù)單位是二級(jí)責(zé)任單元，分別定位為費(fèi)用中心、利潤(rùn)中心等，對(duì)費(fèi)用、利潤(rùn)等承擔(dān)責(zé)任，在二級(jí)責(zé)任單元內(nèi)部劃分三級(jí)或更深層級(jí)責(zé)任單元，并對(duì)其進(jìn)行定位和預(yù)算責(zé)任界定。進(jìn)行一系列動(dòng)態(tài)成本的跟蹤檢查、階段性的回顧總結(jié)，是成本控制到位的保障。設(shè)計(jì)變更的有效控制，應(yīng)著重分解和控制公司在設(shè)計(jì)階段各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段所發(fā)生的一切支出，要尋找出預(yù)算和實(shí)際發(fā)生差異的主要原因，注意以下的經(jīng)常性發(fā)生的成本突破:如地下室磚外墻改為鋼筋硅墻、基礎(chǔ)土方、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更、外立面裝飾提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)底板增加防水層，地下室硅增加膨脹劑，外墻增厚防水砂漿，增加防水卷材，以及建設(shè)后期為提升JL項(xiàng)目品質(zhì)增加的項(xiàng)目導(dǎo)致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、景觀增加軟、硬景標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)市場(chǎng)定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn):建筑主體的配置標(biāo)準(zhǔn)如外墻裝飾、保溫、門(mén)窗、室內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)形式、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫(kù)交通，小區(qū)或社區(qū)配套設(shè)施如體育健身、文化娛樂(lè)空間、教育設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)，邊界管理體系及設(shè)施、通訊及弱電系統(tǒng);對(duì)大量的建筑主體共性部分制定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、整合各階段設(shè)計(jì)積累成果，實(shí)現(xiàn)集約采購(gòu)和戰(zhàn)略合作服務(wù)商關(guān)系，如電器設(shè)備、建筑材料、欄桿、門(mén)窗標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。對(duì)設(shè)計(jì)主要過(guò)程實(shí)行多方案比較和精細(xì)化控制，減少反工和殘次品。在加強(qiáng)資金的管控，及時(shí)修正在執(zhí)行過(guò)程中存在的各種偏差；另外，還需要加強(qiáng)JL項(xiàng)目資金的集中管理，設(shè)立專門(mén)的財(cái)務(wù)公司及結(jié)算中心，提高資金的使用效率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.3.3建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的項(xiàng)目成本管理制度目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)，存在相當(dāng)部分的風(fēng)險(xiǎn)。又由于其行業(yè)特點(diǎn)的特殊性，他周期長(zhǎng)，涉及面廣，資金投資大，所以只有通過(guò)各項(xiàng)多元化的轉(zhuǎn)變特別是經(jīng)營(yíng)、組織等方面以及各項(xiàng)制度的完善和重建，才能成為新時(shí)代的弄潮兒。這就要求企業(yè)摒棄以前那種松散的管理形式，要建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的項(xiàng)目成本管理責(zé)任制度，建立一套科學(xué)有效的適應(yīng)公司發(fā)展戰(zhàn)略需要的成本控制體系。領(lǐng)導(dǎo)層也要時(shí)刻把握好時(shí)代的節(jié)奏，形成與自身企業(yè)文化相契合的經(jīng)營(yíng)理念，公司管理人員應(yīng)該充分理解每個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的工作內(nèi)容以及業(yè)務(wù)之間的邏輯關(guān)系。具體來(lái)說(shuō)，就是在大腦中要形成一個(gè)時(shí)間軸，要清楚明白各項(xiàng)工作開(kāi)始結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)。通過(guò)無(wú)數(shù)實(shí)踐證明依靠具有活力的管理制度和責(zé)權(quán)利相結(jié)合的管理模式更能激發(fā)員工成本控制的主觀能動(dòng)性。同時(shí)，完善監(jiān)督約束機(jī)制。從制度層面