拆遷評(píng)估案例

拆遷評(píng)估案例第一部分 致委托估價(jià)方函受某公司的委托，我公司對(duì)某工程的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。此次拆遷拆除房屋的建筑面積為 6519.98平方米（此建筑面積是產(chǎn)權(quán)審查表匯總后所得的建筑面積），即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑面積為 6519.98平方米。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年10月1日。此次評(píng)估的評(píng)估目的是為某公司拆除房屋拆遷許可證標(biāo)明的拆遷范圍內(nèi)的房屋提供價(jià)值依據(jù)。我公司估價(jià)人員本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察、廣泛搜集有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，客觀、全面分析估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的現(xiàn)狀條件，并嚴(yán)格按照北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局聯(lián)合頒布的《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》及關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆 [2003]808估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。 最終確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在 2007拆遷補(bǔ)償價(jià)值。

號(hào)）的規(guī)定對(duì)年3月1日的拆遷補(bǔ)償價(jià)格：

61,786,323

元大寫金額： 陸仟壹佰柒拾捌萬陸仟叁佰貳拾叁元整房地產(chǎn)評(píng)估公司2007年10月20日第二部分 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系。3、我們是依據(jù)北京市國土資源和房屋管理局與北京市物價(jià)局聯(lián)合頒布的 《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》及關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆 [2003]808 號(hào)）的規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。4、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但它是以有關(guān)資料的真實(shí)可靠為基礎(chǔ)，并受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。參加本次估價(jià)的人員估價(jià)負(fù)責(zé)人：估價(jià)人員：第三部分某工程拆遷評(píng)估技術(shù)報(bào)告一、 委托方與受托方委托方：某公司受托方：房地產(chǎn)評(píng)估公司二、 估價(jià)對(duì)象房屋拆遷許可證標(biāo)明的拆遷范圍內(nèi)所有持有合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋三、 評(píng)估目的為委托方拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋提供價(jià)值依據(jù)四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007 年10月1日五、 評(píng)估依據(jù)與評(píng)估原則（一） 估價(jià)依據(jù)：本次估價(jià)的估價(jià)依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會(huì)、國務(wù)院、國家建設(shè)部、北京市人民政府以及北京市國土資源和房屋管理局有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律法規(guī)和政策文件，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》2、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》4、《北京市拆遷管理辦法》5、《北京市拆遷管理辦法》實(shí)施意見6、《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》7、《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證9、房屋拆遷許可證10、規(guī)劃紅線圖11、產(chǎn)權(quán)審查表12、拆遷明細(xì)表13、評(píng)估人員實(shí)地勘察所得到的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)14、委托方提供的其他有關(guān)材料（二）估價(jià)原則：合法原則： 房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：房地產(chǎn)價(jià)格是由效用、相對(duì)稀缺性及有效需求等因素相互作用影響所形成，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，在不同的時(shí)點(diǎn)，同一房地產(chǎn)會(huì)表現(xiàn)不同的價(jià)格?？陀^、公正的原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須客觀真實(shí)的反映估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的現(xiàn)狀條件，站在公正、公平、公開的立場(chǎng)上求得一個(gè)合理的價(jià)格。六、 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)位置及概況1、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)四至：東至青塔胡同、南至宮門口頭條、西至西二環(huán)附路、北至西弓匠胡同。2、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的周邊環(huán)境：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)緊臨西二環(huán)路，距阜城門內(nèi)大街很近，交通比較便利；商業(yè)配套及基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的利用現(xiàn)狀拆遷范圍內(nèi)大部分房屋為居住用房；其余部分房屋為商業(yè)和辦公用房。七、評(píng)估結(jié)果評(píng)估人員依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀，按照估價(jià)程序，運(yùn)用北京市國土資源和房屋管理局和北京市物價(jià)局頒布的《北京市非住宅房屋評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》及 關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆[2003]808定，在搜集和測(cè)算有關(guān)資料和系統(tǒng)分析影響房地產(chǎn)價(jià)格諸因素的基礎(chǔ)

號(hào)）的規(guī)上，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為61,786,323元整(按公產(chǎn)、私產(chǎn)、代管產(chǎn)、自管產(chǎn)的順序排列,各部分的補(bǔ)償價(jià)格及匯總價(jià)格見附件1)。八、 說明事項(xiàng)1、本評(píng)估結(jié)果的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2007年10月1日，價(jià)格有效期為 12個(gè)月，隨著時(shí)間的變化、非住宅房屋區(qū)位價(jià)格及住宅房屋基準(zhǔn)地價(jià)、 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的調(diào)整，該結(jié)果須作相應(yīng)的調(diào)整，甚至重估。2、本次評(píng)估報(bào)告是在假設(shè)委托方提供的資料真實(shí)、有效的前提下進(jìn)行的，如因資料有誤而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬或建筑面積等情況發(fā)生變化，未到有關(guān)部門辦理變更手續(xù)的，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的所有人應(yīng)及時(shí)出示有關(guān)證明，提供證明復(fù)印件；未及時(shí)提供有關(guān)證明而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。4、本評(píng)估報(bào)告中私有房產(chǎn)的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)均按住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行測(cè)算，如果現(xiàn)狀使用性質(zhì)改變成為商業(yè)用房的，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)，其拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按照非住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?，F(xiàn)狀使用性質(zhì)的變更由委托估價(jià)方核定。第四部分某工程拆遷評(píng)估技術(shù)報(bào)告估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀分析評(píng)估人員經(jīng)過認(rèn)真分析所掌握的資料，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和對(duì)臨近地區(qū)的調(diào)查，總體上對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行以下幾點(diǎn)界定：1、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位的界定此次拆遷范圍東臨、南至、西至、北至。交通比較便利，商業(yè)和配套基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好。2、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)使用現(xiàn)狀界定拆遷范圍內(nèi)，公產(chǎn)166處；私產(chǎn)70處；代管產(chǎn)1處；自管產(chǎn)4處。共241處房屋。其中大部分為居住用房，其余為商業(yè)或辦公用房。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀界定拆遷范圍內(nèi)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)基本上是磚木結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)平房，且實(shí)際經(jīng)過年限較長(zhǎng)。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （京房地評(píng)字 [1999]656號(hào)）和關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆[2003]808 號(hào)）的規(guī)定 進(jìn)行測(cè)定。（一）、依據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》測(cè)算非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。1、基本公式：非住宅房屋拆遷價(jià)格區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)其中：K1為容積率調(diào)整系數(shù)K2 為房屋原用途調(diào)整系數(shù)K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)地上物補(bǔ)償價(jià)即房屋重置成新價(jià)2、非住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格的估算過程（1）、區(qū)位價(jià)格的確定：根據(jù)拆遷范圍的四至、拆遷范圍所處地區(qū)交通便利程度、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，確定該地區(qū)非住宅區(qū)位類別為二類地區(qū)，取其區(qū)位價(jià)格為10300元/平方米。（2）、容積率調(diào)整系數(shù)的確定：根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料， 初步確定該地區(qū)的容積率調(diào)整系數(shù) K1=1.30。（3）、原用途調(diào)整系數(shù)的確定：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀:大部分為居住用房，其余部分為商業(yè)或辦公用房，根據(jù)其現(xiàn)狀用途，依據(jù)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的原用途調(diào)整系數(shù)K2=1.0。（4）、規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)的確定：拆除估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是用于擴(kuò)建太平橋大街， 根據(jù)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)為 K3=0.7。* 依據(jù)以上條件，測(cè)定非住宅房屋的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為 9373

元/

平方米。（二）、重置成新價(jià)格的確定待評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察， 依據(jù)關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆 [2003]808 號(hào)）的規(guī)定， 計(jì)算后確定：結(jié)論：?jiǎn)挝幻娣e非住宅房屋的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格為：9373元三、住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定（一）、根據(jù)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行） 》（京國土房管拆字[2001]1234號(hào)）的規(guī)定測(cè)算住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。1、基本公式房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=（基準(zhǔn)地價(jià)× K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積 +被拆遷房屋重置成新價(jià)其中：K為容積率調(diào)整系數(shù)2、住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的估算過程（1）、基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的確定：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)緊臨西二環(huán)路、阜成門內(nèi)大街，交通比較便利、商業(yè)及配套設(shè)施狀況較好?；谝陨锨闆r，確定該地區(qū)住宅房屋區(qū)位類別為一類地區(qū)，取其基準(zhǔn)地價(jià)為 5900元/平方米；對(duì)應(yīng)的基本房?jī)r(jià)為 1000元/平方米。（2）、容積率調(diào)整系數(shù)的確定：經(jīng)過評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)委托方（ ）提供的資料進(jìn)行分析和測(cè)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的容積率一般為 0.7≤R≤0.8, 確定容積率調(diào)整系數(shù)K=1.3。*結(jié)論：依據(jù)以上條件確定單位面積住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格為8670。（二）、重置成新價(jià)格的估算過程依據(jù)關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆[2003]808 號(hào)）的規(guī)定，按照下列公式進(jìn)行測(cè)算。房屋及附屬物重置成新價(jià) ={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率 ]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)*結(jié)論：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察后，測(cè)算得代管產(chǎn)的住宅房屋重置成新價(jià)為750元/平方米；公產(chǎn)、私產(chǎn)、自管產(chǎn)的屋重置成新價(jià)見附件重置成新價(jià)一欄。結(jié)論：?jiǎn)挝幻娣e住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格：8670元單位面積住宅房屋（代管產(chǎn)）的重置成新價(jià)：750元住宅房屋（公產(chǎn)、私產(chǎn)、自管產(chǎn)）的重置成新價(jià)：見附件重置成新價(jià)一欄第五部分 評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2007年10月1日拆遷補(bǔ)償價(jià)值。拆遷補(bǔ)償總價(jià)值： 61,786,323 元人民幣大寫：陸仟壹佰柒拾捌萬陸仟叁佰貳拾叁元整房地產(chǎn)評(píng)估公司2007 年10月20日第六部分 附件1、拆遷補(bǔ)償價(jià)格匯總表2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、拆遷許可證4、規(guī)劃紅線圖5、拆遷明細(xì)表6、房地產(chǎn)評(píng)估公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書副本復(fù)印件愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時(shí)寬容引起的道德震動(dòng)比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動(dòng)輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對(duì)自己的指責(zé)和謾罵，時(shí)間是良好的止痛劑，學(xué)會(huì)忘卻，生活才有陽光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰都會(huì)心疼；不要沖動(dòng)下做決定，會(huì)后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動(dòng)，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭(zhēng)吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會(huì)生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠(yuǎn)，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對(duì)你好，對(duì)你好的人一輩子也不會(huì)遇到幾個(gè)。人心只有一顆，能放在心上的人畢竟不多；感情就那么一塊，心里一直裝著你其實(shí)是難得。動(dòng)了真情，情才會(huì)最難割；付出真心，心才會(huì)最難舍。你在誰面前最蠢，就是最愛誰。其實(shí)戀愛就這么簡(jiǎn)單，會(huì)讓你智商下降，完全變了性格，越來越不果斷。所以啊，不管你有多聰明，多有手段，多富有攻擊性，真的愛上人時(shí)，就一點(diǎn)也用不上。這件事情告訴我們。誰在你面前很聰明，很有手段，誰就真的不愛你呀。遇到你之前，我以為愛是驚天動(dòng)地，愛是轟轟烈烈抵死纏綿；我以為愛是蕩氣回腸，愛是熱血沸騰幸福滿滿。我以為愛是窒息瘋狂，愛是炙熱的火炭。婚姻生活牽手走過酸甜苦辣溫馨與艱難，我開始懂得愛是經(jīng)得起平淡。愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時(shí)寬容引起的道德震動(dòng)比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動(dòng)輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對(duì)自己的指責(zé)和謾罵，時(shí)間是良好的止痛劑，學(xué)會(huì)忘卻，生活才有陽光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰都會(huì)心疼；不要沖動(dòng)下做決定，會(huì)后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動(dòng)，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭(zhēng)吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會(huì)生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠(yuǎn)，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對(duì)你好，對(duì)你好的人一輩子