抵押業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)和實(shí)際應(yīng)用培訓(xùn)課件

抵押業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)和

實(shí)際應(yīng)用華信（北京）投資擔(dān)保有限公司資金風(fēng)控部目錄一、抵押概念二、抵押財(cái)產(chǎn)范圍三、抵押權(quán)設(shè)立四、抵押權(quán)放棄與變更五、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)六、抵押常見(jiàn)問(wèn)題匯總七、抵押調(diào)查要點(diǎn)八、個(gè)人借款能力九、企業(yè)的償債能力十、拓展閱讀推薦一、抵押概念為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

二、抵押財(cái)產(chǎn)范圍法律規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)：1.建筑物和其他土地附著物；2.建設(shè)用地使用權(quán)；3.以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；4.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；6.交通運(yùn)輸工具；7.法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。注意：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。二、抵押財(cái)產(chǎn)范圍法律規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)：1.土地所有權(quán)；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；4.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。三、抵押權(quán)設(shè)立

以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。

注意：特殊動(dòng)產(chǎn)抵押，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。（前述法律規(guī)定可抵押財(cái)產(chǎn)4、6項(xiàng)以及5項(xiàng)中正在建造的船舶和航空器）

以前述法律規(guī)定可抵押財(cái)產(chǎn)1至3項(xiàng)以及第5項(xiàng)中正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。注意：留置條款無(wú)效?！段餀?quán)法》第一百八十六條，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。四、抵押合同設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；（四）擔(dān)保的范圍。五、抵押權(quán)放棄與變更抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。六、最高額抵押權(quán)為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。五、抵押押權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一般規(guī)定定債務(wù)人不履行到到期債務(wù)務(wù)或者發(fā)發(fā)生當(dāng)事事人約定定的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)的情形形，抵押押權(quán)人可可以與抵抵押人協(xié)協(xié)議以抵抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)折價(jià)或或者以拍拍賣、變變賣該抵抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所得的的價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償償。（（注意：協(xié)協(xié)議不能能損害其其他債權(quán)權(quán)人利益益。）抵押權(quán)人與抵抵押人未未就抵押押權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)方式達(dá)達(dá)成協(xié)議議的，抵抵押權(quán)人人可以請(qǐng)請(qǐng)求人民民法院拍拍賣、變變賣抵押押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)價(jià)或者拍拍賣、變變賣后，，其價(jià)款款超過(guò)債債權(quán)數(shù)額額的部分分歸抵押押人所有有，不足足部分由由債務(wù)人人清償。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在主債債權(quán)訴訟訟時(shí)效期期間行使使抵押權(quán)權(quán)；未行行使的，，人民法法院不予予保護(hù)。特殊情況況同一財(cái)產(chǎn)向向兩個(gè)以以上債權(quán)權(quán)人抵押押的，拍拍賣、變變賣抵押押財(cái)產(chǎn)所所得的價(jià)價(jià)款依照照下列規(guī)規(guī)定清償償：1.抵押權(quán)已已登記的的，按照照登記的的先后順順序清償償；順序序相同的的，按照照債權(quán)比比例清償償；2.抵押權(quán)已已登記的的先于未未登記的的受償；；3.抵押權(quán)未未登記的的，按照照債權(quán)比比例清償償。以建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)抵押的的，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)時(shí)新增增建筑物物的不屬屬于抵押押財(cái)產(chǎn)，，該建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)抵押押權(quán)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)將將該土地地上新增增的建筑筑物與建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)一并處處分，但但新增建建筑物所所得的價(jià)價(jià)款，抵抵押權(quán)人人無(wú)權(quán)優(yōu)優(yōu)先受償償。以土地承包包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)和村企企業(yè)建筑筑物范圍圍內(nèi)的建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)抵押的的，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)后，未未經(jīng)法定程序序，不得得改變土土地所有有權(quán)的性性質(zhì)和土土地用途途。抵押權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)款款的清償償順序《擔(dān)保法司司法解釋釋》第七十四四條規(guī)定定，抵押押物折價(jià)價(jià)或者拍拍賣、變變賣所得得的價(jià)款款，當(dāng)事事人沒(méi)有有約定的的，按下下列順序序清償：：（一）實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)的費(fèi)用用；（二二）主債債權(quán)的利利息；（（三）主主債權(quán)。。建設(shè)工程價(jià)款款的優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)《合同法》第二百八八十六條條規(guī)定：：發(fā)包人人未按照照約定支支付價(jià)款款的，承承包人可可以催告告發(fā)包人人在合理理期限內(nèi)內(nèi)支付價(jià)價(jià)款。發(fā)發(fā)包人逾逾期不支支付的，，除按照照建設(shè)工工程的性性質(zhì)不宜宜折價(jià)、、拍賣的的以外，，承包人人可以與與發(fā)包人人協(xié)議將將該工程程折價(jià)，，也可以以申請(qǐng)人人民法院院將該工工程依法法拍賣。。建設(shè)工工程的價(jià)價(jià)款就該該工程折折價(jià)或者者拍賣的的價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償償。最高人民民法院《關(guān)于建設(shè)設(shè)工程價(jià)價(jià)款優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)問(wèn)題的的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）規(guī)定定：人民民法院在在審理房房地產(chǎn)糾糾紛案件件和辦理理執(zhí)行案案件中，，應(yīng)當(dāng)依依照《中華人民民共和國(guó)國(guó)合同法法》第二百八八十六條條的規(guī)定定，認(rèn)定定建筑工工程的承承包人的的優(yōu)先受受償權(quán)優(yōu)優(yōu)于抵押押權(quán)和其其他債權(quán)權(quán)。稅收優(yōu)先先權(quán)《物權(quán)法》第八條規(guī)規(guī)定：其其他相關(guān)關(guān)法律對(duì)對(duì)物權(quán)另另有特別別規(guī)定的的，依照照其規(guī)定定?！抖愂照魇帐展芾矸ǚā返谒氖逦鍡l第一一款規(guī)定定：稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)征征收稅款款，稅收收優(yōu)先于于無(wú)擔(dān)保保債權(quán)，，法律另另有規(guī)定定的除外外；納稅稅人欠繳繳的稅款款發(fā)生在在納稅人人以其財(cái)財(cái)產(chǎn)設(shè)定定抵押、、質(zhì)押或或者納稅稅人的財(cái)財(cái)產(chǎn)被留留置之前前的，稅稅收應(yīng)當(dāng)當(dāng)先于抵抵押權(quán)、、質(zhì)權(quán)、、留置權(quán)權(quán)執(zhí)行。。部分破產(chǎn)產(chǎn)債權(quán)的的優(yōu)先受受償權(quán)《企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)法》第一百三三十二條條規(guī)定：：本法施施行后，，破產(chǎn)人人在本法法公布之之日前所所欠職工工的工資資和醫(yī)療療、傷殘殘補(bǔ)助、、撫恤費(fèi)費(fèi)用，所所欠的應(yīng)應(yīng)當(dāng)劃入入職工個(gè)個(gè)人賬戶戶的基本本養(yǎng)老保保險(xiǎn)、基基本醫(yī)療療保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)用，以以及法律律、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)當(dāng)支付給給職工的的補(bǔ)償金金，依照照本法第第一百一一十三條條的規(guī)定定清償后后不足以以清償?shù)牡牟糠?，，以本法法第一百百零九條條規(guī)定的的特定財(cái)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先先于對(duì)該該特定財(cái)財(cái)產(chǎn)享有有擔(dān)保權(quán)權(quán)的權(quán)利利人受償償。動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)出讓金優(yōu)優(yōu)先權(quán)動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)的優(yōu)優(yōu)先權(quán)《物權(quán)法》第二百三十十九條規(guī)定定：同一動(dòng)動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)設(shè)立抵押權(quán)權(quán)或者質(zhì)權(quán)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)又被留置置的，留置置權(quán)人優(yōu)先先受償。土地使用權(quán)權(quán)出讓金優(yōu)先先權(quán)《擔(dān)保法》第56條規(guī)定：拍拍賣劃撥的的國(guó)有土地地使用權(quán)所所得的價(jià)款款，在依法法繳納相當(dāng)當(dāng)于應(yīng)繳納納的土地使使用權(quán)出讓讓金的款額額后，抵押押權(quán)人有優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)。六、抵押常常見(jiàn)問(wèn)題匯匯總（一）未成成年人房屋屋抵押案例一：李某夫婦于2014年出資以其未未成年的兒兒子千千的的名義購(gòu)買買房屋一套套，該房屋屋的產(chǎn)權(quán)登登記在千千千名下。2017年，李某夫婦婦向銀行借借款500萬(wàn)元，以千千千名下的的房產(chǎn)作為為抵押擔(dān)保保，并在房房地產(chǎn)管理理機(jī)構(gòu)辦理理了抵押登登記。貸款款到期后，，李某不能能按時(shí)還款款，銀行向向法院提起起訴訟，主主張對(duì)抵押押房產(chǎn)享有有優(yōu)先受償償權(quán)。法院院審理后判判決抵押無(wú)無(wú)效，銀行行不能享有有房產(chǎn)優(yōu)先先受償權(quán)。。（一）未成成年人房屋屋抵押案例二：方某和姚某某是母子關(guān)關(guān)系。2014年12月16日，為了籌籌集姚某（（16周歲）的求求學(xué)經(jīng)費(fèi)，，方某向耿耿某借款160萬(wàn)元，以姚某某名下的房房產(chǎn)提供抵抵押擔(dān)保，，并辦理了了抵押登記記。借款期期限屆滿，，方某不能能如約還款款，耿某向向法院提起起訴訟，主主張對(duì)抵押押房產(chǎn)享有有優(yōu)先受償償權(quán)。法院院審理后，，判決耿某某有權(quán)對(duì)抵抵押房產(chǎn)折折價(jià)或以變變賣、拍賣賣所得的價(jià)價(jià)款優(yōu)先受受償。（一）未成成年人房屋屋抵押結(jié)論：在辦理未成成年人房產(chǎn)產(chǎn)抵押借款款的相關(guān)手手續(xù)時(shí)，除除需簽署正正常借款業(yè)業(yè)務(wù)的相關(guān)關(guān)合同、文文件外，還還需要提供供書(shū)面的監(jiān)監(jiān)護(hù)人的身身份證明材材料及本次次借款屬于于為保護(hù)未未成年人利益的書(shū)面面保證。（如如購(gòu)置學(xué)區(qū)區(qū)房，繳納納學(xué)費(fèi)，出出國(guó)留學(xué)花花費(fèi)等）（二）共有有財(cái)產(chǎn)抵押押案例：楊某向A銀行借款300萬(wàn)元，李某與與A銀行簽訂了抵押合同，以自有房房產(chǎn)為楊某某借款提供供抵押擔(dān)保保，并辦理理了抵押登登記手續(xù)。。該房產(chǎn)是是李某與妻妻子王某在在婚姻存續(xù)續(xù)期間的共共有財(cái)產(chǎn)，，但房產(chǎn)證證上沒(méi)有注注明王某是是該房產(chǎn)的的共有權(quán)人人。借款到到期后，楊楊某未能依依合同約定定歸還借款款，A銀行起訴請(qǐng)求楊某歸歸還借款本本息、李某某承擔(dān)抵押押擔(dān)保責(zé)任任。王某以以第三人的的身份申請(qǐng)請(qǐng)參加本案案訴訟，并并提出李某某以夫妻共共有房屋為為楊某提供供抵押擔(dān)保保未經(jīng)其同同意，法院院應(yīng)認(rèn)定抵抵押合同無(wú)無(wú)效的主張張。（二）共有有財(cái)產(chǎn)抵押押法律規(guī)定：：按份共有人人以其共有有財(cái)產(chǎn)中享享有的份額額設(shè)定抵押押的，抵押押有效。共同共有人人以其共有有財(cái)產(chǎn)設(shè)定定抵押，未未經(jīng)其他共共有人的同同意，抵押押無(wú)效。但但是，其他他共有人知知道或者應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道而而未提出異異議的視為為同意，抵抵押有效。。（三）唯一一住房抵押押對(duì)于被執(zhí)行人所所有的已經(jīng)經(jīng)依法設(shè)定定抵押的房房屋，人民民法院可以以查封，并并可以根據(jù)據(jù)抵押權(quán)人人的申請(qǐng)，，依法拍賣賣、變賣或或者抵債。針對(duì)被執(zhí)行行人及其所所扶養(yǎng)家屬屬居住的房房屋的執(zhí)行行，設(shè)定了了一系列的的限制條件件：應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行行人六個(gè)月月的寬限期期，在此期期限內(nèi)，人人民法院不不得強(qiáng)制被被執(zhí)行人及及其所扶養(yǎng)養(yǎng)家屬遷出出該房屋。。寬限期屆滿后，被被執(zhí)行人仍仍未遷出的的，人民法法院可以作作出強(qiáng)制遷遷出裁定。。強(qiáng)制遷出出時(shí)，被執(zhí)執(zhí)行人無(wú)法法自行解決決居住問(wèn)題題的，經(jīng)人人民法院審審查屬實(shí)，，可以由申申請(qǐng)執(zhí)行人人為被執(zhí)行行人及其所所扶養(yǎng)家屬屬提供臨時(shí)時(shí)住房，租租金由被執(zhí)執(zhí)行人負(fù)擔(dān)擔(dān)。被執(zhí)行人屬于于低保對(duì)象象且無(wú)法自自行解決居居住問(wèn)題的的，人民法法院不應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)制遷出。。（三）唯一一住房抵押押《執(zhí)行抵押房房屋規(guī)定》第四條及第第五條的規(guī)規(guī)定，申請(qǐng)請(qǐng)執(zhí)行人提提供的臨時(shí)時(shí)住房，其其房屋品質(zhì)質(zhì)、地段可可以不同于于被執(zhí)行人人原住房，，面積參照照《城鎮(zhèn)最低收收入家庭廉廉租住房管管理辦法》所規(guī)定的人人均廉租住住房面積標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定；；并有權(quán)向向被執(zhí)行人人計(jì)收租金金；已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金金，可以從從房屋拍賣賣或者變賣賣價(jià)款中優(yōu)優(yōu)先扣除。。在申請(qǐng)執(zhí)執(zhí)行人必要要時(shí)承擔(dān)提提供臨時(shí)住住房義務(wù)的的情況下，，通過(guò)這兩兩條的規(guī)定定，對(duì)申請(qǐng)請(qǐng)執(zhí)行人提提供臨時(shí)住住房時(shí)所相相應(yīng)享有的的權(quán)利作了了比較具體體的規(guī)定。通俗地講，雖然然要對(duì)被執(zhí)執(zhí)行人的居居住生存權(quán)權(quán)進(jìn)行保障障，但是這這種保障只只需滿足合合理的最低低限度即可可。例如某某被執(zhí)行人人在某城市市黃金地段段擁有50平米的高價(jià)價(jià)居住房屋屋，該居住住房屋可以以說(shuō)是被執(zhí)執(zhí)行人生活活所必需的的房屋，但但是如果申申請(qǐng)執(zhí)行人人能夠在城城市邊緣為為被執(zhí)行人人提供相應(yīng)應(yīng)面積的廉廉價(jià)臨時(shí)住住房，在對(duì)對(duì)被執(zhí)行人人的高價(jià)房房屋進(jìn)行拍拍賣后，由由于獲得的的價(jià)款將會(huì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)提供廉價(jià)價(jià)臨時(shí)住房房所付出的的經(jīng)濟(jì)代價(jià)價(jià)，并且對(duì)對(duì)于提供的的廉價(jià)臨時(shí)時(shí)住房可以以計(jì)收租金金，申請(qǐng)執(zhí)執(zhí)行人依然然可以從中中獲得較大大的經(jīng)濟(jì)利利益，其抵抵押權(quán)依然然可以獲得得比較完整整的保障。。（三）唯一一住房抵押押抵押權(quán)法律上可可以執(zhí)行唯唯一住房，，但實(shí)踐操操作異常困難。即使是被執(zhí)行人人的唯一住住房，抵押押權(quán)人也可可以通過(guò)人人民法院對(duì)對(duì)該唯一住住房進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行。。但在法院院的執(zhí)行活活動(dòng)中，執(zhí)執(zhí)行法官對(duì)對(duì)唯一住房房普遍具有有畏難情緒緒，消極對(duì)對(duì)待抵押權(quán)權(quán)人的執(zhí)行行申請(qǐng)。導(dǎo)導(dǎo)致抵押權(quán)權(quán)人的權(quán)利利要從判決決文書(shū)上的的紙面權(quán)利利，實(shí)實(shí)在在在的變?yōu)闉榻?jīng)濟(jì)利益益的過(guò)程很很復(fù)雜。（四）抵押押與租賃案例：張某將自己的的一座門(mén)面面房出租給給李某，租租期三年。。半年后，，張某因向向夏某借款款100萬(wàn)元，以該門(mén)門(mén)面房作抵抵押。一年年后無(wú)力償償還，將該該門(mén)面房作作價(jià)100萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給夏夏某，夏某某即要求李李某搬出租租住房屋，，李某不同同意，向法法院起訴，，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)張某與夏夏某的抵押押合同和買買賣合同無(wú)無(wú)效，要求求法院支持持李某的優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)。（四）抵押押與租賃房屋租賃與與抵押訂立抵押合同前前抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)已出租的的，原租賃賃關(guān)系不受受該抵押權(quán)權(quán)的影響。。抵押權(quán)設(shè)立后抵抵押財(cái)產(chǎn)出出租的，該該租賃關(guān)系系不得對(duì)抗抗已登記的的抵押權(quán)。承租人的優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)對(duì)抵押權(quán)權(quán)實(shí)現(xiàn)的影影響在以折價(jià)方式式實(shí)現(xiàn)抵押押權(quán)時(shí)，應(yīng)應(yīng)該保護(hù)承承租人的優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)。（五）抵押押與司法查查封人民法院對(duì)被執(zhí)行人人所有的其其他人享有有抵押權(quán)的的財(cái)產(chǎn)，可可以采取查查封、、扣押措施施。已經(jīng)設(shè)定抵抵押的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)被采取查查封、扣押押等財(cái)產(chǎn)保保全或者執(zhí)執(zhí)行措施的的，不影響響抵押權(quán)的的效力。財(cái)產(chǎn)拍賣、、變賣后所所得價(jià)款，，應(yīng)當(dāng)在抵抵押權(quán)人優(yōu)優(yōu)先受償后后，其余額額部分用于于清償申請(qǐng)請(qǐng)執(zhí)行人的的債權(quán)。（五）抵押押與司法查查封不太常見(jiàn)的的查封簡(jiǎn)介：預(yù)查封：是指人民法法院對(duì)被執(zhí)執(zhí)行人尚未未進(jìn)行權(quán)屬屬登記、但但將來(lái)可能能會(huì)進(jìn)行登登記的房產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行的一一種預(yù)先的的限制性登登記。輪候查封：：對(duì)其他人人民法院已已經(jīng)查封的的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)執(zhí)行法院依依次按時(shí)間間先后在登登記機(jī)關(guān)進(jìn)進(jìn)行登記，，或者在該該其他人民民法院進(jìn)行行記載，排排隊(duì)等候，，查封依法法解除后，，在先的輪輪候查封自自動(dòng)轉(zhuǎn)化為為正式查封封的制度。（五）抵押押與司法查查封風(fēng)險(xiǎn)提示：：已為債權(quán)設(shè)定定抵押的財(cái)財(cái)產(chǎn)但被其其他債權(quán)人人申請(qǐng)法院院先行查封封，抵押權(quán)權(quán)實(shí)現(xiàn)非常常困難。原因因如下：抵押物可以被其他他法院查封封，實(shí)體權(quán)權(quán)利不受影影響。其他債權(quán)人申請(qǐng)請(qǐng)查封抵押押物的法院院與抵押權(quán)權(quán)人訴請(qǐng)執(zhí)執(zhí)行的法院院不一致的的，由先查查封的法院院主持而非非抵押權(quán)人訴訴請(qǐng)執(zhí)行的的法院(執(zhí)行中住所所地或財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所在地法法院均可管管轄)。抵押物的評(píng)評(píng)估價(jià)值與與最終變現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值往往往存在一定定差距，當(dāng)當(dāng)查封財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值本身不不能滿足本本案?jìng)鶛?quán)的的清償要求求，先行查查封法院基基于本位主主義的考慮慮，對(duì)查封封財(cái)產(chǎn)不予予處理。抵押押物物被被先先行行查查封封后后，，就就會(huì)會(huì)排排除除抵抵押押權(quán)權(quán)人人與與抵抵押押人人協(xié)協(xié)議議方方式式處處置置抵抵押押物物的的方方式式。。如如果果抵抵押押物物被被其其他他債債權(quán)權(quán)人人申申請(qǐng)請(qǐng)法法院院查查封封后后，，依依據(jù)據(jù)查查封封的的法法律律效效力力，，抵抵押押權(quán)權(quán)人人通通過(guò)過(guò)與與抵抵押押人人協(xié)協(xié)議議處處置置抵抵押押物物的的行行為為無(wú)無(wú)效效，，只只能能通通過(guò)過(guò)法法院院處處置置途途徑徑才才能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵抵押押權(quán)權(quán)。。（六六））抵抵押押與與保保證證同一債債權(quán)權(quán)既既有有抵抵押押擔(dān)擔(dān)保保又又保保證證擔(dān)擔(dān)保保的的，，債債務(wù)務(wù)人人不不履履行行到到期期債債務(wù)務(wù)或或者者發(fā)發(fā)生生當(dāng)當(dāng)事事人人約約定定的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)擔(dān)擔(dān)保保物物權(quán)權(quán)的的情情形形時(shí)時(shí)：：債權(quán)權(quán)人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照約約定定實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)債權(quán)權(quán)；；沒(méi)有有約約定定或或者者約約定定不不明明確確：：債務(wù)務(wù)人人自自己己提提供供物物的的擔(dān)擔(dān)保保的的，，債債權(quán)權(quán)人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)先先就就該該物物的的擔(dān)擔(dān)保保實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)債債權(quán)權(quán)第三三人人提提供供物物的的擔(dān)擔(dān)保保的的，，債債權(quán)權(quán)人人可可以以就就物物的的擔(dān)擔(dān)保保實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)債債權(quán)權(quán)，，也也可可以以要要求求保保證證人人承承擔(dān)擔(dān)保保證證責(zé)責(zé)任任。。債權(quán)權(quán)人人在適適用用前前述述規(guī)規(guī)定定處處理理人人保保物物保保的的關(guān)關(guān)系系時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)注注意意以以下下幾幾點(diǎn)點(diǎn)：：(1)應(yīng)盡盡可可能能在在擔(dān)擔(dān)保保合合同同中中明明確確約約定定如如何何處處理理保保證證和和擔(dān)擔(dān)保保物物的的執(zhí)執(zhí)行行順順序序問(wèn)問(wèn)題題，，防防止止引引發(fā)發(fā)糾糾紛紛。。而而具具體體約約定定時(shí)時(shí)，，則則應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)注注擔(dān)擔(dān)保保物物的的價(jià)價(jià)值值和和保保證證人人擔(dān)擔(dān)保保物物之之外外的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)充充足足性性和和可可執(zhí)執(zhí)行行性性問(wèn)問(wèn)題題，，避避免免因因不不當(dāng)當(dāng)?shù)牡倪x選擇擇導(dǎo)導(dǎo)致致權(quán)權(quán)利利主主張張的的被被動(dòng)動(dòng)。。(2)在發(fā)發(fā)生生約約定定不不明明或或未未約約定定的的情情形形，，應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)別別擔(dān)擔(dān)保保物物是是由由債債務(wù)務(wù)人人提提供供還還是是第第三三人人提提供供的的情情況況及及時(shí)時(shí)主主張張權(quán)權(quán)利利。。在在實(shí)實(shí)踐踐中中要要謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎對(duì)對(duì)待待債債務(wù)務(wù)人人提提供供擔(dān)擔(dān)保保物物的的問(wèn)問(wèn)題題，，因因?yàn)闉榉ǚ陕梢?guī)規(guī)定定對(duì)對(duì)此此應(yīng)應(yīng)先先執(zhí)執(zhí)行行，，假假如如債債務(wù)務(wù)人人提提供供的的物物難難于于執(zhí)執(zhí)行行或或者者執(zhí)執(zhí)行行成成本本高高收收效效低低，，則則可可能能引引發(fā)發(fā)其其他他擔(dān)擔(dān)保保機(jī)機(jī)制制受受損損的的問(wèn)問(wèn)題題。。（六六））抵抵押押與與保保證證案例例：：甲公司向乙借款款1000萬(wàn)元，以自己己一套4000萬(wàn)元的設(shè)備作作抵押，并由由丙公司提供供了擔(dān)保，至至還款期限，，甲公司無(wú)力力還款，引起起糾紛。在此情況下，保證證人丙僅對(duì)物物的擔(dān)保以外外的債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保證責(zé)任，，即物保優(yōu)于于人保，如乙乙先向保證人人丙公司請(qǐng)求求履行，要求求保證人丙公公司承擔(dān)保證證責(zé)任，保證證人丙公司享享有抗辯權(quán)，，如乙放棄甲甲公司提供的的物保，丙公公司在乙放棄棄的范圍內(nèi)免免除保證責(zé)任任。《物權(quán)法》第一百七十六六條“被擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)既既有物的擔(dān)保保又有人的擔(dān)擔(dān)保的，債務(wù)務(wù)人不履行到到期債務(wù)或者者發(fā)生當(dāng)事人人約定的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的的情形，債權(quán)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照照約定實(shí)現(xiàn)債債權(quán)；沒(méi)有約約定或者約定定不明確，債債務(wù)人自己提提供物的擔(dān)保保的，債權(quán)人人應(yīng)當(dāng)先就該該物的擔(dān)保實(shí)實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第第三人提供物物的擔(dān)保的，，債權(quán)人可以以就物的擔(dān)保保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，，也可以要求求保證人承擔(dān)擔(dān)保證責(zé)任。。提供擔(dān)保的的第三人承擔(dān)擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后后，有權(quán)向債債務(wù)人追償。。”（七）房、地地一并抵押案例：2004年8月,甲銀行（債權(quán)權(quán)人）通過(guò)在在土地局辦理理土地抵押登登記，成為債債務(wù)人丙以劃劃撥方式取得得土地的抵押押權(quán)人。土地地上倉(cāng)庫(kù)改建建成住房后，，乙銀行（債債權(quán)人）在不不知道債務(wù)人人土地已經(jīng)抵抵押的情況下下，在房屋管管理部門(mén)又辦辦理了債務(wù)人人的房產(chǎn)抵押押登記，這樣樣甲、乙兩個(gè)個(gè)銀行就分別別成了債務(wù)人人土地和房產(chǎn)產(chǎn)的抵押權(quán)人人。兩次抵押押效力如何？債務(wù)人的這處處房產(chǎn)如何被被處置？（七）房、地地一并抵押業(yè)內(nèi)同行的幾幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，，本案中的兩兩個(gè)抵押合同同都是無(wú)效的的，因?yàn)檫@兩兩個(gè)合同都違違反了土地使使用權(quán)和建筑筑物所有權(quán)不不可分別抵押押的強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，，第一個(gè)土地地使用權(quán)抵押押合同是有效效的，而第二二個(gè)抵押是無(wú)無(wú)效的。因因?yàn)榈盅喝藢⑼恋厥褂脵?quán)權(quán)抵押給他人人以后，由于于土地使用權(quán)權(quán)和地上房屋屋的不可分離離性，意味著著他已經(jīng)將土土地之上的房房屋抵押給他他人，如果以以后再將地上上建筑物抵押押給他人，則則此種抵押押應(yīng)屬無(wú)效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，，兩個(gè)抵押是是有效的。畢畢竟在本案中中，當(dāng)事人所所訂立的合同同以及登記是是合法的。不不過(guò)應(yīng)當(dāng)將二二項(xiàng)抵押視為為一物二押，，即將土地、、房屋視為一一個(gè)整體，共共同抵押給兩兩個(gè)債權(quán)人。第四種觀點(diǎn)點(diǎn)認(rèn)為為，兩兩個(gè)抵抵押都都是有有效的的。在在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)兩個(gè)個(gè)抵押押權(quán)時(shí)時(shí)，新新增住住房與與抵押押土地地一并并處置置。甲甲銀行行對(duì)抵抵押土土地享享有第第一順順位受受償權(quán)權(quán)，乙乙銀行行對(duì)抵抵押土土地享享有第第二順順位的的受償償權(quán)；；乙銀銀行對(duì)對(duì)地上上住房房享有有第一一順位位受償償權(quán)，，甲銀銀行對(duì)對(duì)地上上住房房享有有第二二順位位受償償權(quán)。。（七））房、、地一一并抵抵押法律規(guī)規(guī)定：：《物權(quán)法法》第182條：““以建建筑物物抵押押的，，該建建筑物物占用用范圍圍內(nèi)的的建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)一一并抵抵押；；以建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)抵押押的，，該土土地上上的建建筑物物一并并抵押押；抵抵押人人未依依照前前款規(guī)規(guī)定一一并抵抵押的的，未未抵押押的財(cái)財(cái)產(chǎn)視視為一一并抵抵押””。最高人人民法法院關(guān)關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)國(guó)土資資源部部《關(guān)于國(guó)國(guó)有劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)抵押押登記記有關(guān)關(guān)問(wèn)題題的通通知》的通知知:人民法法院尚尚未審審結(jié)的的涉及及國(guó)有有劃撥撥土地地使用用權(quán)抵抵押經(jīng)經(jīng)過(guò)有有審批批權(quán)限限的土土地行行政管管理部部門(mén)依依法辦辦理抵抵押登登記手手續(xù)的的案件件，不不以國(guó)國(guó)有劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)抵押押未經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)而認(rèn)認(rèn)定抵抵押無(wú)無(wú)效。。已經(jīng)經(jīng)審結(jié)結(jié)的案案件不不應(yīng)依依據(jù)該該《通知》提起再再審?！稉?dān)保法法》第五十十六條條的規(guī)規(guī)定，，拍賣賣劃撥撥國(guó)有有劃撥撥土地地使用用權(quán)所所得的的價(jià)款款，在在依法法繳納納相當(dāng)當(dāng)于應(yīng)應(yīng)繳納納的土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的款額額后，，抵押押權(quán)人人有優(yōu)優(yōu)先受受償權(quán)權(quán)?！吨腥A人人民共共和國(guó)國(guó)城市市房地地產(chǎn)管管理法法》第五十十一條條規(guī)定定：““設(shè)定定房地地產(chǎn)抵抵押權(quán)權(quán)的土土，地地使用用權(quán)是是以劃劃撥方方式取取得的的，依依法拍拍賣該該房地地產(chǎn)后后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)從從拍賣賣所得得的價(jià)價(jià)款中中繳納納相當(dāng)當(dāng)于應(yīng)應(yīng)繳納納的土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的款額額后，，抵押押權(quán)人人方可可優(yōu)先先受償償?！保ㄆ撸┓俊?、地一一并抵抵押風(fēng)險(xiǎn)提提示：債權(quán)人人接受受國(guó)有企企業(yè)劃劃撥土土地和和地上上建筑筑抵押押不需需另行行審批批，但但對(duì)貸貸款抵抵押率率應(yīng)進(jìn)進(jìn)行事事先考考慮，，以確確保抵抵押土土地處處置扣扣除土土地出出讓金金后能能覆蓋蓋出借借資金金。在在司法法實(shí)踐踐中，，為保保障企企業(yè)正正常經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)及及考慮慮職工工安置置等社社會(huì)問(wèn)問(wèn)題，，法院院對(duì)于于尚在在正常常經(jīng)營(yíng)營(yíng)中的的企業(yè)業(yè)的廠廠房及及其范范圍內(nèi)內(nèi)的土土地通通常不不會(huì)進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制拍拍賣處置。。因此此，從一一定程程度上上講，，如接接受該該類抵抵押作作為擔(dān)擔(dān)?？煽赡艹龀霈F(xiàn)抵抵押權(quán)權(quán)人享享有的的抵押押權(quán)實(shí)實(shí)質(zhì)懸懸空的的情況況。（八））抵押押、質(zhì)質(zhì)押、、留置置案例：2016年5月，張張某向李李某借借款5萬(wàn)元人民幣幣，雙雙方約定借借款期期限為為三個(gè)月月，張張某以其其所有有的一一臺(tái)機(jī)機(jī)器設(shè)設(shè)備為為李某某的債債權(quán)提提供抵抵押擔(dān)保，雙方方簽訂了抵押押登記合同。同年年6月，張某再次向王王某借款3萬(wàn)元，借款期限同樣為為三個(gè)月，以以向李某提供供抵押擔(dān)保保的同一臺(tái)臺(tái)機(jī)器向王王某提供質(zhì)質(zhì)押擔(dān)保，雙方方簽訂質(zhì)押合合同后，張某實(shí)際交付付了機(jī)器設(shè)備。。8月，王某發(fā)現(xiàn)該機(jī)機(jī)器有部分分損壞，影響響使用，便便將機(jī)器送至至某修理店店修理，該期期間，張某對(duì)王某的的債務(wù)到期，但未及時(shí)償還，王某便一直沒(méi)沒(méi)有支付機(jī)機(jī)器維修費(fèi)費(fèi)用，也未將機(jī)器取回，經(jīng)修理店催告告后，王某仍未支付付修理費(fèi)。后后王某對(duì)張某起訴，要求求張某償還債債務(wù)并支付付利息，并以其質(zhì)押權(quán)權(quán)為由主張張就機(jī)器拍拍賣的價(jià)款款優(yōu)先受償。在此期期間，李某某對(duì)張某提起起訴訟，要求求張某償還債務(wù)，修理理店對(duì)王某提起起訴訟，要求求支付修理費(fèi)用、、保管費(fèi)用3000元，且都并請(qǐng)求優(yōu)優(yōu)先受償，法院將三個(gè)案件件合并審理。（八）抵押押、質(zhì)押、、留置法院判決:法院在執(zhí)行行過(guò)程中將將該機(jī)器設(shè)設(shè)備拍賣，所得得價(jià)款68000元。修理店店3000元修理費(fèi)、保保管費(fèi)優(yōu)先受償，其次為王某3萬(wàn)元借款，剩余余35000元由李某優(yōu)優(yōu)先受償。抵押財(cái)產(chǎn)：：不動(dòng)產(chǎn)、、動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)財(cái)產(chǎn)：：動(dòng)產(chǎn)、權(quán)權(quán)利抵抵押權(quán)權(quán)、質(zhì)權(quán)、、留置權(quán)沖沖突領(lǐng)域：：動(dòng)產(chǎn)留置財(cái)產(chǎn)：：動(dòng)產(chǎn)（八）抵押押、質(zhì)押、、留置同一動(dòng)產(chǎn)上上已存在抵抵押權(quán)、質(zhì)質(zhì)權(quán)，又被被留置的，，留置權(quán)人人優(yōu)先受償償。動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)設(shè)定抵押權(quán)權(quán)，抵押人人又將該動(dòng)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的的，按以下下順序優(yōu)先先受償：已已登記的抵抵押權(quán)＞質(zhì)質(zhì)權(quán)＞未登登記的抵押押權(quán)。動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)定質(zhì)質(zhì)權(quán)，出質(zhì)質(zhì)人又將該該動(dòng)產(chǎn)抵押押的，如何何處理，法法律未有明明確規(guī)定，，通說(shuō)認(rèn)為為，無(wú)論抵抵押登記與與否，質(zhì)權(quán)權(quán)優(yōu)先于抵抵押權(quán)受償償。動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)定質(zhì)質(zhì)權(quán)，質(zhì)權(quán)權(quán)人為擔(dān)保保自身債務(wù)務(wù)，將該動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵押給給第三人的的，如何處處理，法律律沒(méi)有規(guī)定定，多數(shù)觀觀點(diǎn)為抵押押權(quán)優(yōu)先于于質(zhì)權(quán)受償償。（九）動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)押為擔(dān)保債務(wù)務(wù)的履行，，債務(wù)人或或者第三人人將其動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)出質(zhì)給債債權(quán)人占有有的，債務(wù)務(wù)人不履行行到期債務(wù)務(wù)或者發(fā)生生當(dāng)事人約約定的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情情形，債權(quán)權(quán)人有權(quán)就就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人人為出質(zhì)人人，債權(quán)人人為質(zhì)權(quán)人人，交付的的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)質(zhì)權(quán)自出質(zhì)質(zhì)人交付質(zhì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)時(shí)設(shè)立。留置條款無(wú)無(wú)效。（十）權(quán)利利質(zhì)押債務(wù)人或者者第三人有有權(quán)處分的的下列權(quán)利利可以出質(zhì)質(zhì)：（一）匯票、、支票、本本票；（二）債券、、存款單；；（三）倉(cāng)單、、提單；（四）可以轉(zhuǎn)讓讓的基金份份額、股權(quán)權(quán)；（五）可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)冊(cè)商標(biāo)專用用權(quán)、專利利權(quán)、著作作權(quán)等知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)中的的財(cái)產(chǎn)權(quán)；；（六）應(yīng)收賬賬款；（七）法律、、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定可以以出質(zhì)的其其他財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利。七、抵押調(diào)查要點(diǎn)對(duì)抵押人的主主體審查：作為抵押人的自自然人必須須具有完全全行為能力力，無(wú)行為為能力和限限制行為能能力的，不不能成為抵抵押人；自自然人抵押押的應(yīng)當(dāng)審審查其戶口口證明和身身份證明；；企事業(yè)單位位和其他組織織必須經(jīng)合合法注冊(cè)存存在，企事事業(yè)單位和和其他組織織抵押的，，應(yīng)審查抵抵押人的營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、、政府登記記證明和年年檢合格憑憑證；抵押押人是企事事業(yè)單位的的，還應(yīng)審審查《章程》、《法定代表人人證明》、《稅務(wù)登記證證明》副本及其代代理人的《授權(quán)委托書(shū)書(shū)》;類似的抵押權(quán)人人的有關(guān)身身份證明文文件。七、抵押調(diào)調(diào)查要點(diǎn)抵押房屋的權(quán)屬屬審查房屋的房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證及相關(guān)關(guān)文件、抵抵押房屋的的基本資料料和清單，，包括：抵抵押房屋的的處所、名名稱、狀況況、建筑面面積、用地地面積以及及四至等；；以共有房屋為為抵押物的的，應(yīng)提供供抵押人對(duì)對(duì)共有房屋屋占有份額額的證明，，及其他共共有人同意意以該房屋屋設(shè)定抵押押的證明；；以已設(shè)定抵押押權(quán)的房屋屋再次抵押押的，注意意該房屋價(jià)價(jià)值與已擔(dān)擔(dān)保債權(quán)的的余額是否否足以擔(dān)保保本次債權(quán)權(quán)，并注意意債權(quán)人清清償順序居居后的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；以享受國(guó)家優(yōu)優(yōu)惠政策購(gòu)購(gòu)買的房屋屋抵押的，，其抵押額額以房產(chǎn)權(quán)權(quán)利人可以以處分和收收益的份額額比例為限限；國(guó)有企業(yè)、事業(yè)業(yè)單位法人人以國(guó)家授授予其經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的房房地產(chǎn)抵押押的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合國(guó)有有資產(chǎn)管理理的有關(guān)規(guī)規(guī)定；以集體所有制制企業(yè)的房房產(chǎn)抵押的的，必須經(jīng)經(jīng)集體所有有制企業(yè)職職工(代表)大會(huì)通過(guò)，，并報(bào)其上上級(jí)主管機(jī)機(jī)關(guān)備案；；七、抵押調(diào)調(diào)查要點(diǎn)以中外合資企企業(yè)、合作作經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)和外商獨(dú)獨(dú)資企業(yè)的的房產(chǎn)抵押押的，必須須經(jīng)董事會(huì)會(huì)通過(guò)，但但企業(yè)章程程另有規(guī)定定的除外；以有限責(zé)任公公司、股份份有限公司司的房產(chǎn)抵抵押的，必必須經(jīng)董事事會(huì)或者股股東大會(huì)通通過(guò)，但企企業(yè)章程另另有規(guī)定的的除外；有經(jīng)營(yíng)期限的的企業(yè)以其其所有的房房產(chǎn)設(shè)定抵抵押的，所所擔(dān)保債務(wù)務(wù)的履行期期限不應(yīng)當(dāng)當(dāng)超過(guò)該企企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)期限；以具有土地使使用年限的的房產(chǎn)設(shè)定定抵押的，，所擔(dān)保債債務(wù)的履行行期限不得得超過(guò)土地地使用權(quán)出出讓合同規(guī)規(guī)定的使用用年限減去去已經(jīng)使用用年限后的的剩余年限限；預(yù)購(gòu)商品房抵押押的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)取得商品品房預(yù)售許許可證并符符合國(guó)家和和當(dāng)?shù)仃P(guān)于于商品房預(yù)預(yù)售管理的的其他規(guī)定定；承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)的的商品房抵抵押，應(yīng)提提交發(fā)包人人權(quán)力部門(mén)門(mén)審議同意意的書(shū)面文文件；以已出租的房房地產(chǎn)抵押押的，注意意抵押人有有無(wú)將抵押押情況告知知承租人；無(wú)法律規(guī)定不不得設(shè)定抵抵押的情形。八、個(gè)人借款能能力八、個(gè)人借款款能力銀行貸款機(jī)構(gòu)貸款民間借貸高利貸資產(chǎn)少信用好資產(chǎn)多信用差流動(dòng)資產(chǎn)其他資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期負(fù)債所有者權(quán)益益（凈資產(chǎn)））資產(chǎn)債權(quán)人股東資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益益資金的占用用資金的來(lái)源源固定資產(chǎn)長(zhǎng)期投資九、企業(yè)的的償債能力九、企業(yè)的償債能力總資產(chǎn)100萬(wàn)元債權(quán)人40萬(wàn)元投資人60萬(wàn)元存貨100萬(wàn)元銷售收入150萬(wàn)元投資借款購(gòu)買銷售利潤(rùn)40萬(wàn)元扣除采購(gòu)成成本及期間間費(fèi)用10萬(wàn)元分紅10萬(wàn)元留存收益30萬(wàn)元企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程九、企業(yè)的償債能力健康成長(zhǎng)提高盈利外部資金面臨倒閉現(xiàn)金流量小小經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高高現(xiàn)金流量大大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低低九、企業(yè)的的償債能力力重要的企業(yè)業(yè)償債能力力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率越越低越好，，超過(guò)70%一般代表企企業(yè)負(fù)債過(guò)過(guò)高，償債債能力有限限。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)比率越越高代表企企業(yè)變現(xiàn)能能力越強(qiáng)，，一般認(rèn)為為流動(dòng)比率率應(yīng)該在200%以上。速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)－存貨－預(yù)預(yù)付帳款－－待攤費(fèi)用））÷流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率越越高說(shuō)明企企業(yè)短期償償債能力越越強(qiáng)，一般般認(rèn)為速動(dòng)動(dòng)比率應(yīng)該該在100%以上。十、拓展閱閱讀推薦《小額貸款評(píng)評(píng)估技術(shù)與與風(fēng)險(xiǎn)控制制》《互聯(lián)網(wǎng)金融融法律與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制》謝謝觀看??！2017年7月7日曹屹謝謝1月-2318:17:0618:1718:171月-231月-2318:1718:1718:17:061月月-231月月-2318:17:062023/1/518:17:069、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。18:17:0618:17:0618:171/5/20236:17:06PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2318:17:0618:17Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。18:17:0618:17:0618:17Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2318:17:0618:17:06January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20236:17:07下下午18:17:071月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月236:17