承包商的選擇標(biāo)準(zhǔn)

文檔素材文檔素材工程總承包商的選擇一、工程總承包方法總承包的方法通常分為三種，首先由建設(shè)方聘請(qǐng)第三方預(yù)算公司制作工程量清單，工程量清單盡可能精確、且盡可能不漏項(xiàng)。1、第一種為按工程量清單包干，屬于固定綜合單價(jià)，然后由幾家意向單位按清單描述進(jìn)行組價(jià)，合約的工作范圍就是清單內(nèi)容，如有漏項(xiàng)的按增加工程計(jì)算，萬(wàn)一清單與實(shí)際有偏差，結(jié)算時(shí)可調(diào)整，但調(diào)整僅限于鋼筋量、混凝土量、砌磚工程量、抹灰工程量、外墻裝飾面層材料工程量、內(nèi)裝飾的面層材料工程量，其他工程量〔包含全部隱蔽性工程〕不管工程量清單是否有偏差，均不作調(diào)整，其它約定的例外。工程量清單包干是用得最廣的承包方法，優(yōu)點(diǎn)是報(bào)價(jià)的精確度高，發(fā)包方及承包方的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)都較小，也是雙方最簡(jiǎn)單接受的一種做法；缺點(diǎn)是如果工程量清單不精確，在施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量的簽證及工程量確認(rèn)，結(jié)算過(guò)程也較復(fù)雜，會(huì)有較多的重新計(jì)算工程量的工作，對(duì)前期的本錢操縱不利。2、第二種為按施工圖紙包干，屬于固定總價(jià)，甲方發(fā)給乙方施工圖以后，乙方向甲方提供報(bào)價(jià)〔通常需要一個(gè)月以上的時(shí)間來(lái)進(jìn)行預(yù)算報(bào)價(jià)〕，乙方報(bào)價(jià)包含了甲方施工圖要求的全部工程量，在沒(méi)有重大設(shè)計(jì)或者材料變更的前提下，結(jié)算價(jià)格就是按合約價(jià)格；乙方在報(bào)價(jià)過(guò)程中，必需要把甲方提供的施工圖上的全部工程量包含在內(nèi)，不能漏報(bào)，如有漏報(bào)或者少報(bào)，甲方不會(huì)給乙方簽署任何費(fèi)用追加，俗稱一口價(jià)。在最后結(jié)算時(shí)，除非是甲方變更設(shè)計(jì)或者變更材料所造成的費(fèi)用增減，否則結(jié)算價(jià)就是合約價(jià)。施工圖紙包干也是較常用的承包方法，前提是施工圖必須精確，沒(méi)有錯(cuò)漏；優(yōu)點(diǎn)是施工圖精確的情況下對(duì)發(fā)包方的本錢操縱有利，工程范圍明確，工程的中期不會(huì)產(chǎn)生簽證，后期不需要進(jìn)行復(fù)雜的結(jié)算工作，前提是承包方在進(jìn)行預(yù)算報(bào)價(jià)時(shí)必需精確；缺點(diǎn)是對(duì)施工圖的質(zhì)量要求極高，一旦施工圖缺項(xiàng)漏項(xiàng)〔實(shí)際操作中施工圖紙經(jīng)常發(fā)生漏項(xiàng)〕，涉及的金額都非常大，發(fā)包方的本錢會(huì)提高。3、第三種為工程范圍總包干，屬于固定總價(jià)，甲方發(fā)給乙方工程量清單〔清單由預(yù)算公司完成后，甲方應(yīng)該將工程承包范圍中的工程內(nèi)容加到清單中，并算出工程量〕、施工圖、工程范圍說(shuō)明、交樓標(biāo)準(zhǔn)，由乙方進(jìn)行報(bào)價(jià)，乙方報(bào)價(jià)包含了甲方清單、施工圖、工程范圍中要求的全部工程量，在沒(méi)有重大設(shè)計(jì)或者材料變更的前提下，結(jié)算價(jià)格就是按合約價(jià)格；乙方在報(bào)價(jià)過(guò)程中，必需要把甲方提供的清單、施工圖、工程范圍中的全部工程量包含在內(nèi)，不能漏報(bào)，如有漏報(bào)或者少報(bào)，甲方不會(huì)給乙方簽署任何費(fèi)用追加，也稱一口價(jià)。在最后結(jié)算時(shí)，除非是甲方變更設(shè)計(jì)或者變更材料所造成的費(fèi)用增減，否則結(jié)算價(jià)就是合約價(jià)。這種承包方法對(duì)發(fā)包方前期本錢操縱有利，不管何種情況，都不會(huì)發(fā)生漏項(xiàng)現(xiàn)象，施工過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生簽證，結(jié)算簡(jiǎn)單；缺點(diǎn)是前期報(bào)價(jià)工作量大〔發(fā)包方及承包方的工作量都很大〕、時(shí)間長(zhǎng)〔通常乙方報(bào)價(jià)需要兩個(gè)月以上時(shí)間〕，且承包方一旦預(yù)算有偏差，會(huì)采納偷工減料等極端方法進(jìn)行節(jié)約本錢，監(jiān)管難度加大。二、工程總承包范圍通常建筑工程包含幾個(gè)局部：主體工程〔包含主體框架、砌磚抹灰、外立面裝修、防水隔熱、節(jié)能、門窗、給排水、消防、電氣、空調(diào)通風(fēng)等〕、市政工程〔室外市政給排水、室外消防系統(tǒng)、化糞池〕、電梯、弱電智能化、景觀綠化、人防設(shè)備、管道燃?xì)?、公共地域精裝修工程、樣板房、電視及通訊工程；通常總承包工程只包含主體工程，其他為甲方分包工程，但總承包工程也可將室外市政工程及公共地域精裝修工程列入總承包工程中。三、工程量清單的完善工程量清單作為意向單位報(bào)價(jià)的唯一依據(jù)，應(yīng)盡可能精確完善，防止施工過(guò)程中或后期結(jié)算出現(xiàn)工程范圍不明確的內(nèi)容；工程量清單開(kāi)始前，發(fā)包方應(yīng)將預(yù)算說(shuō)明發(fā)給預(yù)算公司，預(yù)算說(shuō)明中明確定義總承包商的工程范圍，并要求預(yù)算公司嚴(yán)格按預(yù)算說(shuō)明進(jìn)行工程量清單制作，不漏項(xiàng)；但目前幾乎全部的預(yù)算公司都是只會(huì)主體預(yù)算，像公共地域精裝修、室外市政工程等都沒(méi)有方法完成；所以在預(yù)算公司完成工程量清單后發(fā)包人應(yīng)依據(jù)工程范圍及裝修標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)完善工程清單，使工程量清單盡可能與實(shí)際工程內(nèi)容一致。四、總承包商以往工程業(yè)績(jī)意向總承商的工程業(yè)績(jī)非常重要，通常施工隊(duì)的施工習(xí)慣跟以往有很大的一致性，考察工程業(yè)績(jī)很重要；很多工程隊(duì)為了能承攬到工程，會(huì)虛報(bào)業(yè)績(jī)，在考察的時(shí)候要注意識(shí)破，可以問(wèn)一些問(wèn)題來(lái)進(jìn)行鑒別，比方：“有沒(méi)地下室？〞“地下室多少平方？〞“總建筑面積有多少平方？〞“當(dāng)時(shí)幾臺(tái)塔吊在工作？〞“建設(shè)方老板是那里人？〞“開(kāi)工日期？〞“竣工日期？〞等等；如果是虛報(bào)業(yè)績(jī)的話幾乎不可能精確答復(fù)的；如果對(duì)方對(duì)答如流，我方還可以提出疑問(wèn)，假設(shè)對(duì)方答復(fù)開(kāi)工日期是202X年4月1日，那我方可以反問(wèn)：“不會(huì)吧？08年4月份我還從這里經(jīng)過(guò)，還是一片荒地，那有開(kāi)工？〞其實(shí)這只是一句試探性的，如果這時(shí)候?qū)Ψ秸f(shuō)“是08年5月份開(kāi)工的，我記錯(cuò)了〞，那幾乎可以肯定這是虛報(bào)業(yè)績(jī)了。五、治理團(tuán)隊(duì)承包方的治理團(tuán)隊(duì)也是考核內(nèi)容之一，治理團(tuán)隊(duì)的考核主要有三個(gè)關(guān)鍵：團(tuán)隊(duì)人員的穩(wěn)定性；團(tuán)隊(duì)的技術(shù)水平；人員組成的性質(zhì)。一般穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)都是經(jīng)過(guò)兩年以上磨合而成，但有些工程隊(duì)是臨時(shí)組合的人員，有工程的時(shí)候臨時(shí)招聘，等工程完工后即解散，這樣的工程隊(duì)在治理上會(huì)有很多漏洞，人員之間的磨合也需要時(shí)間，治理人員之間的治理風(fēng)格及技術(shù)特點(diǎn)相互不了解，對(duì)工程的進(jìn)度和質(zhì)量會(huì)有不利的影響；工程隊(duì)的技術(shù)水平可以表達(dá)在平常在施工中對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題是否能夠正確處理，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的理解及能否發(fā)覺(jué)設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏或設(shè)計(jì)不合理上，技術(shù)水平不高的工程隊(duì)會(huì)因?yàn)槭┕なд`或未能發(fā)覺(jué)施工圖紙的錯(cuò)漏而按錯(cuò)誤的圖紙去施工，造成返工而拖長(zhǎng)工期及造成平安隱患；總承包商的人員組成也是考核的重點(diǎn)，總承包老板的親戚過(guò)多也會(huì)影響工程的實(shí)施，職權(quán)及職位混亂是最常見(jiàn)的問(wèn)題，平常全部人都治理全部事情，但一旦發(fā)生問(wèn)題，則相互踢皮球；總之對(duì)治理團(tuán)隊(duì)的考核根本上以上三個(gè)問(wèn)題。六、報(bào)價(jià)的成熟度如果采取包干價(jià)，總承包方依據(jù)工程量清單套價(jià)后，應(yīng)將工程量清單未包含，但又在工程范圍內(nèi)的價(jià)格報(bào)出。如果采取按平方報(bào)價(jià)的方法，可能會(huì)與實(shí)際金額相差很遠(yuǎn)，按平方報(bào)價(jià)的話，一些如地下室、轉(zhuǎn)換層、消防系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、指定的材料品牌等都會(huì)影響報(bào)