廣東佛山某地塊企業(yè)投資項目核準申請報告

目錄頁碼HYPERLINK\l"_Toc139344976"目錄1HYPERLINK\l"_Toc139344977"研究摘要5HYPERLINK\l"_Toc139344978"第一章：項目總論1HYPERLINK\l"_Toc139344979"1.1項目基本情況1HYPERLINK\l"_Toc139344980"項目名稱1HYPERLINK\l"_Toc139344981"項目建議選址1HYPERLINK\l"_Toc139344982"項目建設規(guī)模1HYPERLINK\l"_Toc139344983"項目建設性質1HYPERLINK\l"_Toc139344984"項目申請單位名稱1HYPERLINK\l"_Toc139344985"項目投資單位名稱1HYPERLINK\l"_Toc139344986"項目申請報告編制單位名稱1HYPERLINK\l"_Toc139344987"項目申請報告編制單位資質1HYPERLINK\l"_Toc139344988"1.2項目編制依據和范圍2HYPERLINK\l"_Toc139344989"項目申請報告編制依據2HYPERLINK\l"_Toc139344990"項目申請報告編制范圍2HYPERLINK\l"_Toc139344991"1.3項目申報單位情況2HYPERLINK\l"_Toc139344992"1.4項目研究結論2HYPERLINK\l"_Toc139344993"第二章：項目建設背景與基本情況4HYPERLINK\l"_Toc139344994"2.1項目建設背景4HYPERLINK\l"_Toc139344995"大**城市發(fā)展規(guī)劃解讀4HYPERLINK\l"_Toc139344996"**宏觀市場評估結果4HYPERLINK\l"_Toc139344997"**住宅物業(yè)市場評價5HYPERLINK\l"_Toc139344998"**商業(yè)市場綜合研判6HYPERLINK\l"_Toc139344999"2.2項目建設的必要性6HYPERLINK\l"_Toc139345000"2.3項目建設基本情況6HYPERLINK\l"_Toc139345001"地理區(qū)位7HYPERLINK\l"_Toc139345002"項目四至7HYPERLINK\l"_Toc139345003"交通條件7HYPERLINK\l"_Toc139345004"項目周邊景觀7HYPERLINK\l"_Toc139345005"環(huán)境衛(wèi)生狀況8HYPERLINK\l"_Toc139345006"第三章：本項目的建設規(guī)模和建設方案9HYPERLINK\l"_Toc139345007"3.1本項目建設的規(guī)模9HYPERLINK\l"_Toc139345008"3.2本項目的設計要求9HYPERLINK\l"_Toc139345009"建筑物整體立面設計要求10HYPERLINK\l"_Toc139345010"入口和住戶大堂設計要求11HYPERLINK\l"_Toc139345011"塔樓電梯部分配置要求11HYPERLINK\l"_Toc139345012"住客會所與功能設置要求12HYPERLINK\l"_Toc139345013"園林景觀設計要求12HYPERLINK\l"_Toc139345014"智能化和安防設計要求14HYPERLINK\l"_Toc139345015"節(jié)水、節(jié)能設計要求14HYPERLINK\l"_Toc139345016"新材料、新技術、新工藝的應用14HYPERLINK\l"_Toc139345017"項目建筑及管理服務的人性化14HYPERLINK\l"_Toc139345018"3.3本項目的建設方案15HYPERLINK\l"_Toc139345019"第四章：資源利用和能源耗用分析16HYPERLINK\l"_Toc139345020"4.1資源和原材料16HYPERLINK\l"_Toc139345021"土地資源16HYPERLINK\l"_Toc139345022"交通資源16HYPERLINK\l"_Toc139345023"供水、供電及通信資源16HYPERLINK\l"_Toc139345024"基礎設施16HYPERLINK\l"_Toc139345025"4.1.5生活原料18HYPERLINK\l"_Toc139345026"建設材料18HYPERLINK\l"_Toc139345027"4.2能源耗用和公共設施的占用18HYPERLINK\l"_Toc139345028"4.2.1.能源耗用情況18HYPERLINK\l"_Toc139345029"4.2.2.公共資源的占用18HYPERLINK\l"_Toc139345030"4.3節(jié)能和節(jié)水措施19HYPERLINK\l"_Toc139345031"4.3.1.項目建設過程之中19HYPERLINK\l"_Toc139345032"4.3.2.項目建成投入使用之后19HYPERLINK\l"_Toc139345033"第五章環(huán)境影響分析20HYPERLINK\l"_Toc139345034"5.1建設項目環(huán)境現(xiàn)狀20HYPERLINK\l"_Toc139345035"5.2項目主要污染源和污染物分析20HYPERLINK\l"_Toc139345036"5.3項目對生態(tài)環(huán)境的影響分析21HYPERLINK\l"_Toc139345037"工程建設期環(huán)境影響分析21HYPERLINK\l"_Toc139345038"5.3.2建成后使用期環(huán)境影響分析22HYPERLINK\l"_Toc139345039"5.4生態(tài)環(huán)境影響的防治措施23HYPERLINK\l"_Toc139345040"5.4.1工程建設期的防治措施23HYPERLINK\l"_Toc139345041"建成后使用期的防治措施25HYPERLINK\l"_Toc139345042"5.5生態(tài)環(huán)境影響評價26HYPERLINK\l"_Toc139345043"影響結論26HYPERLINK\l"_Toc139345044"5.5.2影響評價27HYPERLINK\l"_Toc139345045"第六章：經濟及社會效果分析28HYPERLINK\l"_Toc139345046"6.1投資估算和資金籌措28HYPERLINK\l"_Toc139345047"建設規(guī)模統(tǒng)計28HYPERLINK\l"_Toc139345048"投資成本計算分析28HYPERLINK\l"_Toc139345049"6.2經濟財務評價35HYPERLINK\l"_Toc139345050"計算設定35HYPERLINK\l"_Toc139345051"項目投資效益分析44HYPERLINK\l"_Toc139345052"項目總體開發(fā)盈虧平衡分析45HYPERLINK\l"_Toc139345053"項目敏感性分析46HYPERLINK\l"_Toc139345054"6.3國民經濟評價47HYPERLINK\l"_Toc139345055"項目開發(fā)風險分析47HYPERLINK\l"_Toc139345056"影響開發(fā)效益的主要因素分析47HYPERLINK\l"_Toc139345057"6.4社會效果分析49HYPERLINK\l"_Toc139345058"項目對社會的影響分析49HYPERLINK\l"_Toc139345059"項目與所在地相互適應分析50HYPERLINK\l"_Toc139345060"第七章：項目建設與實施52HYPERLINK\l"_Toc139345061"7.1項目建設實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施52HYPERLINK\l"_Toc139345062"安全措施52HYPERLINK\l"_Toc139345063"消防措施52HYPERLINK\l"_Toc139345064"衛(wèi)生措施52HYPERLINK\l"_Toc139345065"7.2工程質量要求53HYPERLINK\l"_Toc139345066"工程質量執(zhí)行標準53HYPERLINK\l"_Toc139345067"室內裝修執(zhí)行標準53HYPERLINK\l"_Toc139345068"7.3.開發(fā)建設進度實施計劃56HYPERLINK\l"_Toc139345069"第八章：研究結論與附件57HYPERLINK\l"_Toc139345070"8.1結論及有關說明57HYPERLINK\l"_Toc139345071"8.2有關附件58HYPERLINK\l"_Toc139345072"項目損益表58HYPERLINK\l"_Toc139345073"全部投資現(xiàn)金流量表59研究摘要一、項目銷售總收入30,115萬元元1.1(首層)商場銷售收入6,425萬元(單價:8,000元//平方米)1.2A棟(4~24層)住住宅銷售收入入4,356萬元(單價:3,000元//平方米)1.3B棟(4~24層)住住宅銷售收入入4,356萬元(單價:3,000元//平方米)1.4C棟(4~24層)住住宅銷售收入入11,977萬元元(單價:3,000元//平方米)1.5停車場銷售收入3,000萬元(單價:80,000元元/個)二、靜態(tài)開發(fā)總投資19,380萬元元(單方成本:1,9995元/平方米)2.1土地成本5,500萬元(單方成本:5666元/平方米)2.2建安工程費用12,140萬元元(單方成本:1,2250元/平方米)2.3前期費用530萬元(單方成本:55元元/平方米)2.4項目不可預見費364萬元(單方成本:38元元/平方米)2.5開發(fā)期稅費420萬元(單方成本:43元元/平方米)2.6紅線內外工程費425萬元(單方成本:44元元/平方米)三、其它期間費用5,987萬元3.1銷售有關稅費2,063萬元3.2銷售費用1,054萬元3.3財務費用532萬元3.4所得稅2,339萬元四、有關本項目經濟指指標4.1所得稅前凈現(xiàn)金流流量7,087萬元開發(fā)利潤4.2所得稅后凈現(xiàn)金流流量4,748萬元稅后利潤4.3稅前成本利潤率36.57%4.4稅后成本利潤率24.50%4.5稅前全投資利潤率率30.77%4.6稅后全投資利潤率率18.72%4.7所得稅前凈現(xiàn)值((FNPV))3,795萬元＞0(項目可行)4.8所得稅后凈現(xiàn)值((FNPV))2,543萬元＞0(項目可行)4.9所得稅前內部收益益率(FIRR))32.99%＞12%(基準貼現(xiàn)現(xiàn)率)4.10所得稅后內部收益益率(FIRR))18.74%＞12%(基準貼現(xiàn)現(xiàn)率)備注：靜態(tài)開發(fā)成本為開發(fā)商投資項目所必須發(fā)生之建設成本，本項目投資分析詳細研究內容詳見以下報告內文。第一章：項目總論1.1項目基本情況項目名稱**市**地塊商住樓工程項目建議選址本項目位于****河以西的**大道北側，屬于**的東區(qū)項目建設規(guī)?？傉嫉孛娣e11,730平方米（合17.594畝），其中凈用地面積9,990平方米，規(guī)劃建筑面積約為97,119.92平方米，總投資額為19,380萬元。項目建設性質新建項目項目申請單位名稱**市項目投資單位名稱**市項目申請報告編制單位名稱**工程顧問有限公司項目申請報告編制單位資質工咨甲**1.2項目編制依據和范圍項目申請報告編制依據依據甲乙雙方編制本項目申請報告的協(xié)議書依據項目申請方所提供的有關本項目的相關資料項目申請報告編制范圍主要是針對**市**地塊商住樓工程項目建設的必要性、建設規(guī)模、選址、規(guī)劃等方面，提出建設方案，并進行研究論證和經濟分析，做出可行性研究結論。1.3項目申報單位情況本項目由**市**商貿有限公司、**市金宇投資有限公司和**市駿盛貿易有限公司等合作進行開發(fā)建設。**商貿有限公司是**當?shù)氐淖钣袑嵙Φ匿摬馁Q易民營企業(yè)之一，積累了相當豐厚的原始資金，具備了進入房地產開發(fā)領域的自有資金實力。1.4項目研究結論依據本項目開發(fā)方案的選定方式，我們得出本次發(fā)展研究的有關結論：1．本項目的建設，是符合國家以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的工程質量和細致入微的服務為用戶提供一個理想的生活居住環(huán)境，建立和諧社會和改善人民生活的目標的。2．本項目的建設，通過大量采用模數(shù)化設計、工業(yè)化生產的新材料、新工藝，帶動廣東地區(qū)建材及其他相關行業(yè)的產業(yè)升級，提供就業(yè)機會，從而促進經濟的增長，也是符合國家把住宅建設培育成為新的國民經濟增長點的戰(zhàn)略決策精神的。3．對于市場發(fā)展前景、建筑規(guī)劃設計、工程技術應用包括各項靜、動態(tài)的經濟技術指標，均顯示出本項目的投資風險較低，抵抗風險的能力較強，銷售盈虧平衡點比較合理。4．從項目開發(fā)全部建設資金的投入與盈利前景來看，整個的開發(fā)是完全能夠實現(xiàn)盈虧平衡。項目總體盈利情況固然能夠滿足最低要求，并且從考慮開發(fā)的建設資金投入，以完成整個項目開發(fā)建設與回籠銷售收入的角度出發(fā)，也是具有相當好的經濟效益的。5綜觀上述各項具體分析，無論市場前景、建筑規(guī)劃、工程技術以至于靜、動態(tài)的經濟技術指標，均顯示出本項目的投資風險較低，抵抗風險的能力較強，銷售盈虧平衡點比較合理。因此，本項目開發(fā)是必要也是可行的。第二章：項目建設背景與基本情況2.1項目建設背景從近幾年國內外經濟大氣候、社會環(huán)境、經濟結構變化的趨勢和現(xiàn)況來看，隨著經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的消費結構正在發(fā)生重大變化，以家電為標志的消費需求已日趨飽和。從調查情況看，房地產成為了城鎮(zhèn)居民消費升級的首選商品。房地產項目作為城市規(guī)劃功能的載體之一，與城市規(guī)劃之間是一種局部與整體的關系，城市規(guī)劃影響房地產項目，而房地產項目則反映城市規(guī)劃內容。特別是在現(xiàn)代中國城市發(fā)展的轉型期，一個長期的城市規(guī)劃編制往往通過總體的區(qū)域功能劃分，產業(yè)布局以及基礎設施改造來加強或者改變某一區(qū)域的區(qū)域屬性和功能，從而也直接影響了區(qū)域內房地產項目發(fā)展所對應的資源狀態(tài)。規(guī)劃解讀作為房地產項目前期策劃層進式研究的一部分，主要是通過科學、合理的分析項目所在城市發(fā)展的軌跡和未來的規(guī)劃，準確的判斷和預測項目所在的區(qū)域屬性和功能變化、發(fā)展的趨勢，在宏觀上為房地產項目定位奠定堅實基礎。2.1.1大佛山城市發(fā)展規(guī)劃解讀一、廣佛都市圈和大**城市發(fā)展規(guī)劃中蘊藏著巨大與前所未有的發(fā)展機遇二、城市中心組團的未來發(fā)展能夠迅速提升**作為現(xiàn)代化城區(qū)的區(qū)域價值三、當前中心組團發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度會制約**發(fā)展的步伐四、交通網絡設施建設規(guī)模與實施速度成為現(xiàn)階段本區(qū)域發(fā)展重要利好因素五、中心組團核心區(qū)內標志性建筑物的啟用將會是**房地產發(fā)展的契機2.1.2**宏觀市場評估結果一、本地區(qū)房地產產業(yè)的發(fā)展仍仍然是大有可可為二、三大專業(yè)市場場專美，產業(yè)業(yè)結構發(fā)展失失衡三、對住宅物業(yè)需需求加大，經經濟承受能力力強四、居民對投資樓樓宇消費意欲欲欠缺有效激激活五、社會階層結構構導致商業(yè)和和住宅發(fā)展方方向的分化2.1.3**住住宅物業(yè)市場場評價一、市場特征1、**鎮(zhèn)住宅產品質質素仍然處于于從量變至質質變的提升階階段，加以***奧園項目目的出現(xiàn)作為為城鎮(zhèn)房地產產市場發(fā)展的的轉折點，扭扭轉了房地產產市場低層次次競爭局面。2、**鎮(zhèn)房地產市場場銷售均價演演變2,100—2,400—2,700三個階段。隨隨著產品質數(shù)數(shù)不斷提高，價價格走勢越來來越走高，注注重提高產品品附加值將是是直接導致價價格上升元素素。3、根據**鎮(zhèn)常規(guī)規(guī)產品發(fā)展路路線，產品以以兩房和三房房作為消費主主流。初級形形態(tài)的小復式式、入戶花園園和小面積（帶帶套房）體現(xiàn)現(xiàn)一定的產品品創(chuàng)新性。4、產品面積設計從從緊湊型開始始轉向舒適型型發(fā)展，小戶戶型的出現(xiàn)給給予外來年輕輕打工一族置置業(yè)較低門檻檻，也開拓***鎮(zhèn)投資者者的市場空間間。5、從整體營銷推廣廣策略看，***鎮(zhèn)現(xiàn)階段段還沒形成成成熟態(tài)勢，東東區(qū)住宅發(fā)展展給予欠缺策策略設計與系系統(tǒng)規(guī)劃的啟啟示。城東建建房，城西賣賣樓。居住氛氛圍沒能完全全實現(xiàn)。6、項目銷售周期短短，主要是由由于**受到**規(guī)劃組團團新城區(qū)影響響，**潛在客戶戶群輻射到整整個大**板塊，其其次是住宅需需求量不斷提提高和低價戰(zhàn)戰(zhàn)略的密集影影響。7、**鎮(zhèn)地產銷售采采用套內面積積計算，只有有**奧園按建建筑面積計算算。建筑面積積計算往往導導致最終銷售售價格拉升，表表明不同營銷銷手法埋下價價格伏筆。二、競爭態(tài)勢1、低檔區(qū)間競爭高高度集中2、中檔區(qū)間空隙顯顯性存在3、高檔區(qū)間盤活市市場發(fā)展三、競爭態(tài)勢預測測1、地段同質化密集集型競爭2、多層產品合圍（小小）高層3、地段價值持續(xù)攀攀升2.1.4**商商業(yè)市場綜合合研判一、社區(qū)配套商業(yè)業(yè)地位明顯二、臨街商鋪成為為絕對主力三、樓層成為租金金重要影響因因素四、中、低檔商業(yè)業(yè)成主流2.2項目建設的的必要性2005年，***市全年完成成全社會固定定資產投資756.442億元，比上上年增長33.8%?！笆濉睍r期年均增增長29.2%。其中房地產開開發(fā)投資141.999億元，增長47.3%。商品房銷銷售額149.446億元，增長31.6%。商品房銷銷售面積455.663萬平方米，增增長16.1%。經濟的高速發(fā)展為為市民改善生生活條件、提提高生活質量量提供了強大大的物質基礎礎，同時也對對房地產市場場提出了更高高的要求。以以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的的工程質量和和細致入微的的服務促進物物業(yè)開發(fā)的產產業(yè)化，增加加樓盤科技含含量，重視“四新”科技的推廣廣，為用戶提供一個理理想的生活居居住環(huán)境，是是符合國家建建立和諧社會會和改善人民民生活的目標標的。同時，通通過大量采用用模數(shù)化設計計、工業(yè)化生生產的新材料料、新工藝，帶帶動廣東地區(qū)區(qū)建材及其他他相關行業(yè)的的產業(yè)升級，從從而帶動經濟濟的增長，也也是符合國家家把住宅建設設培育成為新新的國民經濟濟增長點的戰(zhàn)戰(zhàn)略決策精神神的。因此本項目的建建設是必要的的。作為以商、住綜合合型的本開發(fā)發(fā)項目，有著著較好的市場場前景；項目目所在城區(qū)無無論交通、市市政及綜合生生活配套設施施完善，對比比于其它區(qū)域域商住物業(yè)具具有較大的先先天優(yōu)勢；作作為以銷售為為主的地產項項目，具有較較高的投資收收益率（靜態(tài)態(tài)）和投資、貸貸款償還能力力，且有較強強的抗風險能能力，因而本本項目的建設設是可行的。2.3項目建設基基本情況2005年1月，**市**商貿有限限公司、***市金宇投資資有限公司和和**市駿盛貿貿易有限公司司合作，在***市順德區(qū)區(qū)土地房產交交易中心舉辦辦的土地房產產拍賣會上，通通過公開拍賣賣的方式，以以5,550萬元競得***市順德區(qū)***鎮(zhèn)東區(qū)**大道北側15號地塊（宗宗地號：1990228-0122）的使用權權。本項目地塊呈南北狹狹長的類梯形形，其中北部部約165..3米，東面約98米，西面則為為63米。地塊總用地地面積為111,734..49平方米，用途途為商業(yè)兼容容住宅，使用用年限至20070年7月27日止。其中，77,420..23平方米土地使使用權由順德德市**農村信用用合作社委托托交易中心以以公開拍賣的的方式轉讓，剩剩余的4,3314.266平方米土地使使用權屬政府府的儲備土地地。2.3.1地理區(qū)區(qū)位本項目位于*****河以西的的**大道北側15號地，屬于于**的東區(qū)，距距離鎮(zhèn)中心約約一公里。該區(qū)區(qū)域未來將發(fā)發(fā)展成**的居住中中心區(qū)，同時時，該區(qū)域亦亦緊鄰**新城市中中心組團（CBD）。2.3.2項目四四至項目地塊的北面緊緊臨目前已開開業(yè)的**德富塑料料市場，南靠靠**大道，與與**奧園、城城市廣場和財財神酒店咫尺尺距離，西接接寬42米的新松路。東東、西兩旁現(xiàn)現(xiàn)時仍為空置置的地塊。2.3.3交通條條件本項目周邊主要道道路包括有：：**大道、325國道（廣湛湛公路）以及及三樂路。其其中，**大道位于于項目地塊南南面，為雙向向八車道三板板塊設計，是是聯(lián)結**與西樵的的主干道，同同時往西接駁駁三樂路至北北滘。325國道位于本本工程地塊的的西面，距離離本項目大約約500米左右；從本本項目出發(fā)經經325國道過瀾石石大橋到城南南約需15到20分鐘左右。325國道同時亦亦為本項目與與**鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)聯(lián)系的主要要道路，從項項目地塊出發(fā)發(fā)開車經325國道折回新新馬路到***鎮(zhèn)中心區(qū)約約需8分鐘左右。2.3.4項目周周邊景觀項目北面為德富塑塑料市場，由由于其定位為為專業(yè)市場，多多為低矮的二二層建筑，建建筑形態(tài)甚不不美觀，景觀觀價值有限。此此外，商鋪內內囤積了大量量的聚乙炳烯烯等塑料半成成品，直接影影響到本項目目的居住感受受。地塊東面面為16號地塊，屆屆時將會建一一座多層的商商住樓。項目目南面則為***奧園，與與本地塊一路路之隔，但由由于兩者距離離較遠，故項項目南面的視視野也較為開開闊。項目的的西南面則為為**當?shù)刈畲蟠蟮木G化休閑閑廣場—文化廣場，其其景觀價值足足以媲美河濱濱公園。但***大道的存存在卻割裂了了本項目與文文化廣場的有有機聯(lián)系，在在一定程度上上削弱了文化化公園對本項項目人文價值值的支持?？傮w而言，本項目目各朝向的視視野均較為開開闊，沒有大大體量的建筑筑物影響，故故本項目的可可視性佳，有有利于項目在在營銷階段的的信息昭示。2.3.5環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生狀況本項目現(xiàn)狀以農用用地為主，地地勢較為平坦坦和開闊，無無大型工業(yè)污污染源，土地地生態(tài)狀態(tài)十十分良好。從從本區(qū)域的風風玫瑰圖亦可可得知，該區(qū)區(qū)域的主導風風向為東南風風，但項目的的南面為交通通主干道，故故將會造成一一定的噪音或或空氣污染。第三章：本項目的的建設規(guī)模和和建設方案3.1本項目建設的規(guī)模模根據本地塊規(guī)劃設設計指標的要要求，3層以上的建建筑覆蓋率為為45%，屬于密度度較高的限制制規(guī)范。本項目建筑技術指指標詳見下表表。表3-1 本項目建筑筑技術指標一一覽表序號項目名稱技術經濟指標備注1.0總用地面積11,730.000平方米凈用地面積:9,,990平方米規(guī)劃建筑面積766,999平方米人口凈密度3,1168.8人口毛密度4,5583.2住宅戶數(shù)1,0662戶居住人口3,7117人綠地率:8.8%%項目建筑密度約::69.2%%合計停車位約3,,131個自行車位約:1,,368個摩托車位約:1,,368個小汽車位約:3775個(室內)小汽車位約:200個(室外)綠地率:8.8%%建筑密度約:699.2%2.0項目總建筑面積97,119.992平方米2.1地下部分建筑面積積9,644.722平方米2.2地上部分建筑面積積87,475.220平方米3.0綠化用地面積1,032.244平方米4.0容積率(地上總建建筑面積÷實際用地面面積)7.115.0項目住宅戶數(shù)1,056戶5.1A棟住宅戶數(shù)123戶5.2B棟住宅戶數(shù)123戶5.3C棟住宅戶數(shù)810戶6.0項目住宅總建筑面面積68,967.118平方米6.1A棟住宅建筑面積14,521.227平方米6.2B棟住宅建筑面積14,521.227平方米6.3C棟住宅建筑面積39,924.664平方米6.4A棟住宅戶型面積118.06平方方米/戶6.5B棟住宅戶型面積118.06平方方米/戶6.6C棟住宅戶型面積49.29平方米米/戶3.2本項目的設計要求求本項目在建筑規(guī)劃劃設計必須具具備一定的超超前性、先導導性和示范性性，堅持可持持續(xù)發(fā)展的原原則，充分體體現(xiàn)“以人為本”的設計思想想，努力提高高居住環(huán)境質質量，滿足住住宅的居住性性、舒適性、安安全性、耐久久性，為住戶戶提供理想的的康居住宅。3.2.1建筑物整整體立面設計計要求首先，從市場差異異化的角度出出發(fā)，鑒于從從項目周邊及及整個**市場來看看，以**奧園為代代表的地中海海風格的歐式式建筑依然為為現(xiàn)時**地區(qū)各種種檔次建筑的的主流方向，它它們的特點是是普遍通過一一些古典歐式式建筑元素來來表達樓盤自自身異域風情情的定位，同同時滿足當?shù)氐叵M者對于于國外高端生生活向往的一一種心理，而而**當?shù)卣嬲哂袝r代感感的現(xiàn)代風格格的建筑卻寥寥寥無幾。其其次，由于***未來由于于市政規(guī)劃的的因素，在相相當長的一段段時間都會是是一種城市中中心化融合和和改變的漸進進狀態(tài)，因此此代表時代方方向的現(xiàn)代風風格的建筑必必然是未來***建筑風格格的主流方向向。因此，本著立足于于豎立區(qū)域標標志性建筑的的戰(zhàn)略出發(fā)，建建筑物外觀視視覺突破、獨獨樹一幟的目目的，建議本本項目建筑風風格宜采取現(xiàn)現(xiàn)代風格，以以突出項目的的時尚、中高高檔的市場定定位，同時還還能符合本項項目公寓類型型產品的屬性性契合。由于本項目的裙樓樓商場部分除除去包括商業(yè)業(yè)以外，很可可能處于成本本控制的因素素要求一層或或者一層半用用于布置停車車位需求，在在立面處理上上要盡可能弱弱化停車層對對建筑立面的的負面作用；；同時出于商商場各樓層價價值最大化的的考慮，建議議在商場二層層設計為臨街街形式，使得得二層商業(yè)在在**當?shù)仄毡楸椴皇苤匾暤牡那闆r下通過過一些新穎的的設計使得二二層商業(yè)的價價值得到最大大的提升。作為項目的公寓部部分，大致呈呈L型分布于項項目的東向和和南向部分，是是項目主要的的展示面之一一。由于高度度限制的情況況下，體量過過大的情況容容易造成建筑筑體型的臃腫腫，因此在公公寓部分的立立面構圖上建建議宜采用垂垂直構圖，通通過強調建筑筑的豎向線條條，一方面能能消除建筑物物體型臃腫的的不利情況，另另一方面也能能使得建筑外外觀更富有節(jié)節(jié)奏和韻律，同同時挺拔的造造型還能起到到地標性建筑筑的作用。同同時，立面色色彩方面處于于對周邊建筑筑形成視覺效效果差異的考考慮，建議白白色（或者近近似的淺色系系的顏色）作作為項目建筑筑主色調，在在公寓部分建建議用能表現(xiàn)現(xiàn)較強金屬質質感的銀色（或或者近似的冷冷色系的顏色色）進行搭配配（原則上公公寓部分的色色彩搭配不宜宜過于復雜以以破壞建筑外外觀的整體感感），在普通通住宅產品部部分則可以適適當?shù)拇钆湟灰恍┗顫姷纳蔬M行調劑劑，以增加產產品的親切感感。作為項目的高端產產品，主要呈呈一個“工”字型布局在項目的西西南朝向，在在立面構圖上上主要是注意意在與公寓部部分立面形成成一定統(tǒng)一的的基礎上，通通過陽臺、凹凹廊、樓梯等等構件處理突突出建筑外觀觀的水平線條條，使得垂直直體型的普通通住宅部分建建筑外觀更舒舒展、更富有有層次感，使使得建筑整體體效果形成完完整、協(xié)調的的感覺。建筑頂部作為建筑筑物的第四立立面，給人們們在視覺上的的“第一印象”是項目識別別性的重要標標志，同時也也是項目個性性、風格的最最主要視覺展展示部分，根根據項目特點點建議在公寓寓及住宅的頂頂部分別通過過不同的處理理來展現(xiàn)兩種種產品各自不不同的特點。作為現(xiàn)代風格的建建筑一般都是是通過運用大大量的玻璃和和金屬材質來來表現(xiàn)建筑的的現(xiàn)代感?？伎紤]到現(xiàn)階段段**當?shù)亟ㄖ狭餍械臍W歐陸風相比，現(xiàn)現(xiàn)代風格的建建筑更注重通通過一種質感感的營造來體體現(xiàn)建筑物在在外觀上的檔檔次感，因此此建議本項目目在立面材質質上注意較多多的運用節(jié)能能環(huán)保的材質質。3.2.2入口和住住戶大堂設計計要求項目入口作為與目目標客戶群活活動及接觸最最為頻繁的場場所形象上非非常重要，而而且由于定位位一個中高檔檔商、住混合合項目，入口口的設計不僅僅要在提升項項目的檔次感感的同時還要要體現(xiàn)設計上上對客戶人性性化的關懷。由由于本項目擁擁有商業(yè)和住住宅公寓、酒店公寓、停停車場四種形態(tài)的產品品，所以在下下面就塔樓住住宅及裙樓商商場、地下室室內停車場四四個不同部分分的入口設計計分別進行建建議：由于商商業(yè)的入口都都是人流最為為密集的區(qū)域域，同時也是是項目形象展展示的首要區(qū)區(qū)域，一般在在需求一個開開敞室外空間間的同時還可可以借助這種種空間塑造一一種項目景觀觀以提升項目目價值。住宅公寓、酒店公寓寓的大堂作為項項目住戶交流流最為頻繁的的場所，其設設計方面要注注意采光通風風，同時可以以通過提升大大堂高度或者者大量設置透透光玻璃來增增強空間開敞敞的感覺，再再利用休息空空間和服務空空間的設置來來提升整個大大堂的檔次感感。3.2.3塔樓電梯部分配置置要求對于本項目垂直升升降系統(tǒng)的客客貨電梯設置置擬建議主要要從三個方面面出發(fā)：數(shù)量量、檔次、內內部裝修。一、數(shù)量由于本項目出于檔檔次的考慮要要求在住宅公公寓產品上擬擬建議每層的電梯數(shù)量量為不少于2部為宜；而而酒店公寓部分分由于標準層層住戶較多，因因此擬建議至至少在9部電梯或以上。二、檔次電梯檔次主要是看看電梯的運行行性能以及品品牌的知名度度，一般來說說國外品牌無無論是電梯的的運行速度、噪噪音還是內部部舒適度都較較國內品牌好好，但相應的的價格也會高高一點。對于于本項目而言言由于樓層較較高，因此在在速度方面需需要考慮，所以從控制制成本，經濟濟使用的角度度出發(fā)有必要要在電梯品牌牌上優(yōu)先考慮慮國產品牌，主主要注意選擇擇噪音較小，尺尺度較大的型型號即可。三、內部裝修對于電梯內部裝修修，不妨通過過增加電梯內內部的空間感感來提升檔次次，其中注意意兩個方面：：一是內部空空間要大，這這可以通過加加大電梯內部部面積與增加加電梯內部高高度來實現(xiàn)；；二是裝飾材材質盡量使用用玻璃和反光光金屬，這樣樣能通過有限限空間的光反反射來創(chuàng)造大大尺度大空間間的檔次感。3.2.4住客會會所與功能設設置要求隨著人們對健康越越來越注重，他他們在購房時時對樓盤的健健康、娛樂、運運動設施等配配套的要求也也越來越高。樓樓盤的會所作作為住戶生活活中動力、娛娛樂的重要設設施，則越來來越受到買家家的重視，現(xiàn)現(xiàn)在已成為小小區(qū)品位鑒定定的重要標準準，而對于類類似本項目在在區(qū)域內中高高檔次形象的的物業(yè)，會所所更是增加項項目附加值必必不可少的手手段，通過會會所細微、體體貼、時尚的的軟性服務，可可以營造高尚尚的社區(qū)氛圍圍，為項目品品牌加分。鑒于本小區(qū)規(guī)模不不大，且同時時**轉換層高高度不受層高高限制的因素素，擬提議把把會所設置在在轉換層，同同時結合轉換換層園林，將將會所的概念念由室內延伸伸到室外，打打造“泛會所”的流行概念念，同時還可可以打造的主主題性會所以以拉開與本區(qū)區(qū)域內其他中中檔或者中低低檔商住項目目的差距?？紤]到項目周邊樓樓盤缺乏休閑閑娛樂場所，而而根據對目標標消費群的調調查顯示，屬屬于本項目消消費群的在當當?shù)貙儆谙M費能力較強的的階層，所以以建議將本項項目的會所主主題設置為休休閑娛樂型，既既可以填補市市場空白又能能與佛奧的運運動主題形成成差異。3.2.5園林景觀設計要求求一、園林景觀設計計思路本項目占地規(guī)模只只有11,7734.5平方米，在結結合建筑規(guī)劃劃設計后，只只能勉強算是是一個小型的的小區(qū)項目，因因此，如果能能夠采用立體體景觀和集中中景觀布局形形式，即：既既能滿足居民民在近觀賞的的審美要求，又又同時注重居居民在居室中中向下俯瞰時時的景觀藝術術效果，盡最最大限度利用用項目各空間間結合為一個個整體，有效效地盡最大限限度弱化項目目規(guī)模，提升升單價。二、項目架空層園園林景觀建議議本項目在商業(yè)和住住宅部分中間間約共8,2200平方米的技術術轉換層除部部分作為會所所用途，其余余均作為公共共園林綠化場場所，因此在在考慮本部分分園林景觀時時，應最大限限度地利用架架空層內和平平臺的空間。為為實現(xiàn)“精品園林”的設計原則則同時結合“國際公寓”的項目定位位，在綠化面面積有限情況況下，建議采采取“亞熱帶風情情園林”為主題，在在適應南方氣氣候變化之余余也利于居住住區(qū)通風和小小氣候調節(jié)。三、平臺花園本部分空間的園林林綠化設計主主要考慮居民民在居室中向向下俯瞰時的的景觀藝術效效果，因此需需以注重園林林的觀賞性為為首要前提，務務求以精美的的造園藝術滿滿足住戶的視視覺追求。建建議在架空層層沿邊以樹群群的形式種植植高大闊葉的的喬木類植物物，借以產生生起伏變化的的背景效果，襯襯托周邊建筑筑物，同時也也可起到降溫溫作用。四、平臺花園—架架空層過渡空空間建議在沿架空層外外圍布置一條條特色水帶，使使水帶可流經經入戶大堂前前，部分通入入架空層內部部空間。并通通過鄰水木棧棧道連接住戶戶大堂與平臺臺花園之間的的距離。既可可滿足南方人人喜歡依水而而居的習性，也也可讓住戶在在回家的途中中能有“處處有景觀觀，處處是樂樂趣”的感覺。出于美觀及特色化化考慮，項目目設置水景，即即以水景為題題材將水延伸伸兩個空間，一一個為室內，一一個為室外，中中間通過玻璃璃或透明材質質作阻隔。既既可滿足住戶戶俯瞰時的景景觀要求，又又可為住戶在在架空層游憩憩時提供舒適適的場所。建議關注觀賞賞性景觀的設設置，因此對對于室外水景景有如下建議議：1、建議在水景周邊邊種植多種的的灌木和喬木木，提供遮陽陽、暗示空間間的效果，使使之具有遮蔽蔽功能。2、在室外水景周邊邊，建議布置置與泳池風格格相一致的特特色桌椅以供供住戶在進行行體育鍛煉時時休息，同時時也可作為點點綴景點之用，3、建議在室外水景景周邊或者內內部布置極具具觀賞價值、抽抽象的裝飾性性小品，借以以提高整個泳泳池環(huán)境景觀觀的藝術境界界。在住宅產業(yè)現(xiàn)代化化目標方面，本本項目將特別別強調以下幾幾點：3.2.6智能化和安防設計計要求本項目屬于具有示示范性作用的的樓盤，住戶戶對城市生活活配套設施的的使用帶有一一定超前性及及較強的適應應性。因此，在在規(guī)劃設計中中，特別將項項目的智能化化提到了很高高的戰(zhàn)略高度度來考慮。在在綜合布線支支持下，通過過建立小區(qū)局局域網，將保保安、消防、設設備監(jiān)控、服服務呼喚、身身份識別、三三表計量、繳繳費等全部納納入智能化網網絡系統(tǒng)，由由一個服務器器、一個控制制中心進行集集中控制。為為保持系統(tǒng)的的可擴展性，一一方面實現(xiàn)了了光纖到樓，另另一方面亦實實現(xiàn)了家庭終終端的可擴展展性。在樓盤門禁、樓宇宇防火、防盜盜、防煤氣泄泄漏等方面全全方位地采用用最新的實用用科技和產品品，而且將所所有安全防范范設施全部并并入綜合布線線支持的小區(qū)區(qū)智能化管理理系統(tǒng)，便于于統(tǒng)一監(jiān)控。而而且，為了滿滿足住戶在安安全方面的個個性化要求，戶戶內還采用了了可擴展的智智能化安全系系統(tǒng)，便于增增加設備或系系統(tǒng)。3.2.7節(jié)水、節(jié)能設計要要求節(jié)水及節(jié)能，一方方面有利于降降低住戶的生生活居住成本本，另一方面面也是保證全全社會可持續(xù)續(xù)發(fā)展的需要要。因此，本本項目在節(jié)水水、節(jié)能方面面，采用了十十八項技術及及措施，全方方位地提高小小區(qū)及住宅的的節(jié)能性能。而而且，在規(guī)劃劃設計中摒棄棄了“南方住宅無無須保溫”的習慣思想想，全面采用用高標準的保保溫工藝及保保溫技術，從從而可以大大大降低住宅空空調的能耗。3.2.8新材料、新技術、新新工藝的應用為支持物業(yè)開發(fā)產產業(yè)化，發(fā)展展商從進入本本項目開發(fā)過過程的一開始始，即聘請來來自省內、外外各方面的專專家作為技術術顧問，對各各種新材料、新新技術、新工工藝進行了廣廣泛的調查和和考察，凡對對本項目開發(fā)發(fā)建設有利、實實用的，在成成本允許的情情況下都進行行了必要的甄甄選與采納，從從而大大提高高了項目的科科技含量。3.2.9項目建筑及管理服服務的人性化化人性化的建筑規(guī)劃劃設計是高檔檔商住項目開開發(fā)的主流。自自本項目進行行前期策劃之之初，即明確確提出了人性性化標準。在在規(guī)劃設計中中，有意識采采用隨地形自自然彎曲的流流線形道路，大大膽使用改性性瀝青路面，以以減少道路反反光及高亮度度給住戶帶來來視覺殺傷力力；在住宅布布局上利用朝朝向有效地避避免了戶戶對對望，利用二二層架空連廊廊實現(xiàn)了人車車分流；有管管理設施方面面實現(xiàn)了“一卡通”，使身份識識別及收費繳繳費全部實現(xiàn)現(xiàn)無人操作，從從而給住戶的的區(qū)內活動提提供了完全自自由、無干擾擾的條件，同同時也減輕了了物業(yè)管理的的工作量。3.3本項目的建建設方案本項目將按照統(tǒng)一一規(guī)劃，統(tǒng)一一設計，統(tǒng)一一組織安排施施工，一次性性完成本項目目的建設任務務。目前按受讓方針對對項目籌備的的進度和擬訂訂的計劃，受受讓方于2006年6月動工建設設，于2008年6月前完成項項目竣工。第四章：資源利用用和能源耗用用分析4.1資源和原材材料本項目位于**市市順德區(qū)*****河以西的的**大道北側15號地，屬于于**的東區(qū)，距距離鎮(zhèn)中心約約一公里。該區(qū)區(qū)域未來將發(fā)發(fā)展成**的居住中中心區(qū)，同時時，該區(qū)域亦亦緊鄰**新城市中中心組團，地地理位置優(yōu)越越。項目地塊的北面緊緊臨目前已開開業(yè)的**德富塑料料市場，南靠靠**大道，與與**奧園、城城市廣場和財財神酒店咫尺尺距離，西接接寬42米的新松路。東東、西兩旁現(xiàn)現(xiàn)時仍為空置置的地塊。土地資源本項目位于**市市順德區(qū)*****河以西的的**大道北側15號地，屬于于**的東區(qū)，距距離鎮(zhèn)中心約約一公里。項目總占地地面積11,,730平方米（合17.5994畝），可以滿滿足項目建設設和發(fā)展的需需要。本項目土地利用合合理，用地方方案符合規(guī)劃劃要求，對***地區(qū)其它項目目建設及整體體規(guī)劃不會產產生不利影響響。4.1.2交通資源源本項目周邊主要道道路有：***大道、325國道（廣湛湛公路）以及及三樂路。其其中，**大道位于于項目地塊南南面，為雙向向八車道三板板塊設計，是是聯(lián)結**與西樵的的主干道，同同時往西接駁駁三樂路至北北滘。優(yōu)越的的交通狀況，為本項目立足于廣佛都市圈圈提供了的有有利條件。4.1.3供水、供供電及通信資資源本項目所在地毗鄰鄰**中心組團團，供水充足足，敞開用電電，人均用電電量可達29822.6千瓦·時。電話總總裝機容量115.5萬門；百人人平均擁有電電話37部；電話直直撥180多個國家(地區(qū))和國內500多個城市。4.1.4基礎設施施項目地塊的北面緊緊臨目前已開開業(yè)的**德富塑料料市場，南靠靠**大道，與與**奧園、城城市廣場和財財神酒店咫尺尺距離，西接接寬42米的新松路。周周圍道路、供供水、通信、排排水等基礎設設施已建設到到位，完全可可以滿足項目目建設和發(fā)展展的需要。1.建設場地本項目現(xiàn)狀以農用用地為主，地地勢較為平坦坦和開闊，無無大型工業(yè)污污染源，土地地生態(tài)狀態(tài)十十分良好。從從本區(qū)域的風風玫瑰圖亦可可得知，該區(qū)區(qū)域的主導風風向為東南風風，但項目的的南面為交通通主干道，故故將會造成一一定的噪音或或空氣污染。四周道路交通方便，已開發(fā)程度達“五能一平”，不需拆遷安置，可直接進行項目建設。2.道路狀況本項目周邊主要道道路有：***大道、325國道（廣湛湛公路）以及及三樂路。其其中，**大道位于于項目地塊南南面，為雙向向八車道三板板塊設計，是是聯(lián)結**與西樵的的主干道，同同時往西接駁駁三樂路至北北滘。3.交通狀況325國道位于本本工程地塊的的西面，距離離本項目大約約500米左右；從本本項目出發(fā)經經325國道過瀾石石大橋到城南南約需15到20分鐘左右。325國道同時亦亦為本項目與與**鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)聯(lián)系的主要要道路，從項項目地塊出發(fā)發(fā)開車經325國道折回新新馬路到***鎮(zhèn)中心區(qū)約約需8分鐘左右，交交通十分便利利。4.供水、供電情況項目所在地塊毗鄰鄰**市中心城城區(qū)，可直接接從**市供水系系統(tǒng)網絡取水水，水量充沛，能能充分保證本本項目新增用用水的需要。項目所在地塊毗鄰鄰**市中心城城區(qū)，供電系系統(tǒng)可直接駁入**市電網。目前全**市敞開用電，人人均用電量達達2982..6千瓦·時。5.通訊設施項目所在地塊的通通信網絡可直直接駁入**市通信網網絡，數(shù)字信信號、數(shù)據電電話、有線寬寬帶等現(xiàn)代化化通訊設施齊齊全，程控電電話可直撥180多個國家(地區(qū))和國內500多個城市，圖圖文傳真、無無線通信移動動電話等通訊訊網絡完善，可可隨時隨地與與世界各地直直接聯(lián)系。6.排水設施項目擬選地塊開發(fā)發(fā)程度已達“五通一平”，其市政排排水設施完善善，可通過排排水溝渠向外外排送污水。7.三廢處理對于廢水、廢渣、廢廢氣等三廢的的處理，除了了利用市政基基礎設施進行行處理外，還還需要根據當當?shù)丨h(huán)保部門門的要求進行行環(huán)保防治。8.消防保障本項目的消防安全全主要由城市市三級（***市、順德區(qū)、**鎮(zhèn)）消防體系系提供保障，并并在項目區(qū)域內設置配套的消防設設施，其室內外消消防管網與給給水管網相同同，消防栓按按規(guī)范要求設設置在建筑物物附近及室內內。4.1.5生活原料料項目區(qū)域內住戶的的生活原料，在在**基本可以以解決，家俱俱及家用電器器至**市亦可采購得到。4.1.6建設材料料1.石料、砂料東平河沿岸有眾多多砂石場供應應砂石料，所所供應的砂石石料純凈，級級配良好，適適合本項目建建設的使用要要求。2.水泥、鋼材及木材材水泥、鋼材和木材材，可在***市及全廣東東省范圍內選選購。4.2能源耗用用和公共設施施的占用4.2.1.能源源耗用情況經初步分析，本項項目在建設中中和建成后的的能源耗用主主要是用水和和用電。其用用量分別為11086噸/年和115萬千瓦瓦時/年。4.2.2.公共共資源的占用用本項目對公共資源源的需求和占占用主要為對對城市道路和和公共交通系系統(tǒng)的依賴及及占用。項目內內住戶大部分分將會自備汽汽車，對項目目周邊的道路路將會高度依依賴；部分未未備汽車的家家庭會依靠城城市公共交通通系統(tǒng)解決出出行和交通問問題。4.3節(jié)能和節(jié)水水措施4.3.1.項目目建設過程之之中在項目建設過程之之中，制定一一套節(jié)水節(jié)電電的管理辦法法，由專職人人員進行管理理落實，并通通過對生產單單位的設備進進行檢查整改改，消滅跑冒冒滴漏和長明明燈現(xiàn)象，以以達到節(jié)水節(jié)節(jié)電的目標。4.3.2.項目目建成投入使使用之后在項目建成投入使使用之后，要要制定專項的的節(jié)水節(jié)電管管理辦法，并并設立專業(yè)部部門和專業(yè)人人員進行管理理落實。進行制度化的在職職培訓，不斷斷提高物業(yè)管管理人員節(jié)能能管理的技術和水平平。建議選用節(jié)能型燈燈具，如三基基色燈等。建議生活給水系統(tǒng)統(tǒng)采用分區(qū)用用水塑料給水水管材，變頻頻供水設備，以以節(jié)約用水。采取上述節(jié)能措施施后，預期將將能達到較好好的節(jié)能目標標。第五章環(huán)境影影響分析5.1建設項目環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀本項目位于**市市順德區(qū)*****河以西的的**大道北側15號地，屬于于**的東區(qū)，距距離鎮(zhèn)中心約約一公里。該區(qū)區(qū)域未來將發(fā)發(fā)展成**的居住中中心區(qū)，同時時，該區(qū)域亦亦緊鄰**新城市中中心組團，地地理位置優(yōu)越越。項目北面為德富塑塑料市場，由由于其定位為為專業(yè)市場，多多為低矮的二二層建筑，商商鋪內囤積了了大量的聚乙乙炳烯等塑料料半成品，直直接影響到本本項目的居住住感受。本項目現(xiàn)狀以農用用地為主，地地勢較為平坦坦和開闊，無無大型工業(yè)污污染源，土地地生態(tài)狀態(tài)十十分良好。從從本區(qū)域的風風玫瑰圖亦可可得知，該區(qū)區(qū)域的主導風風向為東南風風，但項目的的南面為交通通主干道，故故將會造成一一定的噪音或或空氣污染。5.2項目主要污污染源和污染染物分析本項目在工程建設設期和建成后后使用期主要要的污染物有有廢水、廢氣氣、噪聲和固固體廢棄物等等，這些污染染物可能會對對建設項目所所在地的水環(huán)環(huán)境質量、空空氣環(huán)境質量量、聲環(huán)境質質量及生態(tài)環(huán)環(huán)境質量產生生影響。本項目總用地面積積為11,7734.499平方米，用途途為商業(yè)兼容容住宅，使用用年限至20070年7月27日止。土地已開開發(fā)平整，但但在雨季施工工過程中，由由于土地裸露露會導致水土土流失；在工工程建設過程程中，聚集的的尤其是施工工機械、物料料運輸、混凝凝土澆搗、建建筑物裝修等等活動還將帶帶來揚塵、車車輛尾氣、施施工機械噪聲聲、施工污水水、建筑余泥泥垃圾等污染染物，會產生生一定的環(huán)境境污染。項目建成后，設有有商場、住宅宅及其它配套套設施等，在在投入使用后后，產生的主主要污染有：：生活污水、住宅廚房油煙、廚房設備噪聲、空調噪聲、以及生活垃圾、廚房剩渣等。本項目在工程建設設期和項目建建成后使用期期對周圍環(huán)境境帶來的影響響分析如下圖圖所示：準備期工程建設期建成后使用期帶動當?shù)亟ú氖袌霭l(fā)展為勞動力提供就業(yè)機會合理開發(fā)土地社會經濟效益自然環(huán)境損益滿足市場需求為勞動力就業(yè)提供機會推動**經濟發(fā)展噪聲污染水質污染廢氣污染固體污染噪聲污染揚塵及廢氣污染污水污染水土流失提高生活素質因此，應對本項目目建設的環(huán)境境影響作全面面調查，深入入分析并提出出相應的環(huán)境境保護措施，最準備期工程建設期建成后使用期帶動當?shù)亟ú氖袌霭l(fā)展為勞動力提供就業(yè)機會合理開發(fā)土地社會經濟效益自然環(huán)境損益滿足市場需求為勞動力就業(yè)提供機會推動**經濟發(fā)展噪聲污染水質污染廢氣污染固體污染噪聲污染揚塵及廢氣污染污水污染水土流失提高生活素質5.3項目對生態(tài)態(tài)環(huán)境的影響響分析5.3.1工程建設設期環(huán)境影響響分析(1)廢水污染項目建設過程中，石石材、水泥、石石灰的水洗、水水泥攪拌、混混凝土澆筑養(yǎng)養(yǎng)護、建筑機機械檢修清洗洗、以及施工工過程中的降降雨和施工人人員的生活等等，都會產生生一定量的污污水。項目全全面開工后預預計高峰期污污水排放量約約為每天20噸/天。(2)噪聲污染項目建設過程中，作作業(yè)機械種類類較多，如路路基施工時有有挖掘機、推推土機、平地地機等；地基基處理時有打打樁機、鉆孔孔機、壓力泵泵和混凝土拌拌和機等；主主體施工時有有攪拌機、切切割機、彎曲曲機、電焊機機等；裝修時時有切割機、電電鋸、電刨、射射釘槍等機械械。這些機械械運行時在距距聲源15米處的噪聲強強度為75~1005db(AA)。這些突突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)態(tài)噪聲源將會會對周圍環(huán)境境產生影響。(3)廢氣污染項目建設過程中，建建筑材料的裝裝卸、運輸、拌拌和等過程中中，會有大量量的粉塵散逸逸到周圍大氣氣中；物料堆堆放期間由于于風吹等原因因也會引起揚揚塵污染。施施工中使用的的各種車輛、內內燃機、打樁樁機等產生的的尾氣、煙氣氣也都會造成成大氣污染。(4)固體廢物污染染項目建設過程中，平平整土地、深深挖地基、主主體建筑、裝裝修、機械設設備安裝等都都會產生大量量的建筑垃圾圾，同時建筑筑工人在施工工期間日常生生活中也會產產生少量的生生活垃圾，如如不能予以妥妥善處理，將將會對周圍環(huán)環(huán)境造成污染染。(5)生態(tài)影響項目建設過程中，因因土木工程的的施工會造成成地面裸露，在在雨季會導致致一定的水土土流失。5.3.2建成后使使用期環(huán)境影影響分析(1)廢水污染建成后使用期產生生的廢水主要要為商場和住住宅居民生活活產生的生活活污水、清洗洗地面時產生生的清洗廢水水等。這些污污水經隔油、沉沉渣處理后，一一般可以達到到市政排放標標準。經分析析，通常情況況下本項目的的污水排放對對周圍的水環(huán)環(huán)境影響不大大。(2)噪聲污染建成后使用期產生生的噪聲主要要是廚房設備備、空調產生生的噪聲，對對周圍環(huán)境不不會產生太大大的影響。(3)廢氣污染建成后使用期產生生的廢氣，主主要由廚房炒炒菜和煤氣爐爐燃燒時產生生的廢氣，以以及汽車尾氣氣，主要污染染物有由煙及及少量的SO2、CO2、NO2等氣體。使使用經國家認認可的油煙凈凈化設施對排排放的廢氣進進行處理后，在在一般情況下下均可以達到到排放要求。(4)固體廢物污染染建成后使用期產生生的固體廢物物主要為廚房房作業(yè)時產生生的剩飯菜、以以及商場經營營活動、居民日常生活活等產生的生活活垃圾。如不不能予以妥善善處理，將會會對周圍環(huán)境境造成一定的的影響。如剩剩飯菜及廚房房垃圾長時間間堆放會發(fā)酵酵、導致蚊蠅蠅孽生和污水水橫流等，對對衛(wèi)生環(huán)境和和水環(huán)境產生生影響。因此此必須對本項項目產生的固固體廢物進行行處理。如建建立固體垃圾圾收集轉運站站進行收集和和轉運。只要要注意對固體體垃圾的收集集和管理，不不私自外排，一一般情況下不不會對周圍環(huán)環(huán)境產生影響響。5.4生態(tài)環(huán)境影影響的防治措措施5.4.1工程建設設期的防治措措施(1)水污染的防治治措施現(xiàn)場施工人員臨時時生活設施原原則上安排在在場地范圍內內，避免另辟辟場地而破壞壞生態(tài)環(huán)境。工地食堂污水需經隔油隔渣處理后方可排放。臨時生活設施內設衛(wèi)生間，產生的糞便污水需經三級厭氧化糞池處理后方可排放。臨時生活設施內設生活污水處理設施，污水排放標準為CDO≤90mg/L，BDO≤20mg/L。工程施工期間，生生產單位應嚴嚴格執(zhí)行《建建設工程施工工場地文明施施工及環(huán)境管管理暫行規(guī)定定》，對施工工污水的排放放進行組織設設計，嚴禁亂亂排、亂流污污染施工場。在施工過程中，定定時清潔建筑筑施工機械表表面不必要的的潤滑油及其其它油污，盡盡量減小建筑筑施工機械設設備與水體的的直接接觸，加強對施工機械設設備的維修保保養(yǎng)，避免施施工機械在施施工過程中燃燃料用油跑、冒冒、滴、漏現(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)生。對對廢棄的用油油應妥善處置置，不得直接接向污水處理理設施排放；；必須盡量完完全回收后送送專業(yè)部門處處理。生產單單位要制定廢廢油回收管理理規(guī)定，配套套廢油收集及及暫存設施。建設場地設車輛沖沖洗槽，并設設置沉沙井和和沉沙池，對對沖洗水進行行沉淀過濾后后方可排放。(2)噪聲污染的防防治措施相對于建成后使用用期而言，建建設期的噪聲聲影響是短期期行為，但由由于施工期應應用的各種機機械都會產生生相當強的噪噪聲，其中尤尤以打樁機、攪攪拌機、切割割機等噪聲最最大，噪聲高高達100db((A)以上。所所以在建設期期內也必須落落實好噪聲的的防治措施。合理安排好施工時時間和施工場場所，盡量避避免高噪聲設設備在夜間（22：00~7：00）以及中午休息（12：00—14：00）的時間作業(yè)。高噪聲作業(yè)區(qū)和高噪聲施工機械應遠離對聲環(huán)境質量要求較高敏感對象，如盡可能不安排在距西邊界較近的區(qū)域施工，盡可能遠離附近居民區(qū)和其他對聲環(huán)境較為敏感的建筑物。盡量選用低噪聲機機械設備或帶帶隔聲、消聲聲的設備。工工地不設施工工發(fā)電機，使使用電網供電電。對施工設備定期期保養(yǎng)，嚴格格操作規(guī)范。必必要時在高噪噪聲源周邊設設置臨時隔聲聲屏障，以減減少噪聲對四四周邊界處和和廠內聲環(huán)境境的影響。并合理疏導進進入施工區(qū)的的車輛，減少少汽車會車時時的鳴笛噪聲聲。(3)廢氣污染的防防治措施生產單位要合理確確定水泥、砂砂子等散體物物料的堆場位位置，并加強強對散體物料料堆場的管理理，在堆場四四周設置擋風風墻，減少可可能的起塵量量。運土卡車及建筑材材料運輸車應應按規(guī)定配置置防灑落裝備備，加裝蓬蓋，裝載載不宜過滿，以保證運輸過程中不散落。運輸車輛出場前必須先進行沖洗，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面的機會。對運輸過程中散落在路面上的泥土要及時清掃，以減少車輛運行過程中的揚塵。建設場上禁止將廢棄的建筑材料作為燃料燃燒。施工結束時，應及及時對施工占占用場地恢復復地面道路及及植被。(4)固體廢物污染染的防治措施施對建設施工過程中中產生的固體體廢物，應加加強管理，統(tǒng)統(tǒng)一收集轉運運，嚴禁固體廢物隨意排放放丟棄，或進進入水體，對對周圍環(huán)境和和水體產生污污染。施工時產生的泥漿漿水及沖孔鉆鉆孔樁產生的的泥漿未經處處理不得隨意意排放，不得得污染現(xiàn)場及及周圍環(huán)境。在在回填土堆放放場、施工泥泥漿產生點應應設置臨時沉沉沙池，含泥泥沙雨水、泥泥漿水經沉沙沙池沉淀后排排放。車輛運輸散體物料料和廢棄物時時，必須密閉閉、包扎、覆覆蓋，不得沿沿途漏撒；運運載土方的車車輛必須在規(guī)規(guī)定的時間內內，按指定路路段行駛。對施工人員產生的生生活垃圾應加加強管理，嚴嚴禁亂扔亂放放，需設置生生活垃圾收集集點，統(tǒng)一收收集轉運。并并委托當?shù)丨h(huán)環(huán)衛(wèi)部門及時時清運生活垃垃圾。(5)生態(tài)影響防治措施施建設場地應按要求求硬地化，盡盡可能減少地地面裸露的面面積和時間。盡可能將造成地面面裸露的土木木工程安排在在非雨季（秋秋冬季）進行行，并盡可能能地縮短工期期，在這些工工程完成后，迅迅速做好場地地綠化工作。5.4.2建成后使使用期的防治治措施1.水污染的防治措施施對商場、住宅等產生生的生活污水水、清洗地面面時產生的清清洗廢水等通通過集水沙井井沉淀后可以以排放。2.噪聲污染的防治措措施住宅廚房設備、空空調產生的噪噪聲，因其屬屬間歇使用，故故對周圍環(huán)境境不會產生太太大的影響。3.廢氣污染的防治措措施住宅廚房炒菜和煤煤氣爐燃燒時時產生的廢氣氣，因其量少少分散，直接接排放對環(huán)境境不會有太大大影響。但是是如果是營業(yè)業(yè)性餐廳廚房房，則必須使使用經國家認認可的高效油油煙凈化設施施進行處理后后高空排放。要要確保處理過過的廢氣達到到《飲食業(yè)油油煙排放標準準》（GB184483-20001）的排放要求求。4.固體廢物污染的防防治措施對廚房作業(yè)時產生生的剩飯菜、以以及商場的經經營活動、住宅居居民的日常生生活所產生的生活活垃圾，要加加強管理。建建立固體垃圾圾收集轉運站站統(tǒng)一進行收收集和轉運，杜杜絕隨意丟棄棄和私自排放放固體垃圾的的行為。5.其它措施雖然本項目建成后后如能嚴格按按照環(huán)境保護護規(guī)定的要求求，采取必要要的防治措施施，可使使用用期內滿足環(huán)環(huán)保要求，對對周圍環(huán)境影影響不大，但但為了進一步步減少項目對對生態(tài)環(huán)境的的影響，還需需采取以下措措施：項目總體規(guī)劃要與與常年風向結結合起來，最最大限度地減減少污水、廢廢氣、固體廢廢物對場區(qū)和和周圍環(huán)境的的影響。項目目在建筑設計計上應充分體體現(xiàn)園林式與與現(xiàn)代化相結結合的建筑風風格，與周圍圍建筑風格相相協(xié)調，搞好好園林綠化，種種植多種植物物，提高景觀觀質量。5.5生態(tài)環(huán)境影影響評價5.5.1影響結論論通過對本項目的工工程分析和環(huán)環(huán)境影響識別別，得出本項項目主要的環(huán)環(huán)境影響是：：建成后使用用期對水環(huán)境境的影響，對對大氣環(huán)境的的影響，對聲聲環(huán)境的影響響等。因為本本項目工程建建設期的影響響是暫時的，所所以下面主要要總結本項目目建成后使用用期的環(huán)境影影響。(1)水環(huán)境影響由以上分析可知，本本項目的主要要污水是商場場經營和居民民生活產生的的生活污水、清清洗地面時產產生的清洗廢廢水。這些污污水與一般的的生活污水相相近，指標污污染物為BODs、CODcr、SS、NH3-N。建議采用用專用管道與與城市污水處處理系統(tǒng)連接接，統(tǒng)一進行行處理后再排排放，則對周周圍水體環(huán)境境的影響不大大。(2)大氣環(huán)境影響響由以上分析可知，本本項目的主要要廢氣是食堂堂廚房炒菜和和煤氣爐燃燒燒時產生的廢廢氣，以及汽汽車尾氣，主主要污染物有有由煙及少量量的SO2、CO2、NO2等氣體。因住住宅廚房炒菜菜和煤氣爐燃燃燒時產生的的廢氣量少分分散，直接排排放對環(huán)境不不會有太大影影響。但是如如果是營業(yè)性性餐廳廚房，則則必須使用經經國家認可的的高效油煙凈凈化設施進行行處理后高空空排放。要確確保處理過的的廢氣達到《飲飲食業(yè)油煙排排放標準》（GB184483-20001）的排放要求求。在這種情況況下，本項目目對周圍大氣氣環(huán)境的影響響是可以接受受的。(3)聲環(huán)境影響由以上分析可知，本本項目的噪聲聲主要來自于于廚房設備、空空調產生的噪噪聲。住宅廚廚房設備、空空調產生的噪噪聲，因其屬屬間歇使用，故故對周圍環(huán)境境不會產生太太大的影響。對本項目的噪聲排放是在周圍環(huán)境可接受的范圍內的。(4)固體廢物環(huán)環(huán)境影響本項目的固體廢物物主要為廚房房作業(yè)時產生生的剩飯菜、以以及商場經營營活動和居民日常生生活產生的生生活垃圾。只只要注意收集集和管理，不不私自外排，委委托有資質的的部門回收利利用或進行處處置，一般不不會對環(huán)境產產生影響。5.5.2影響評評價本項目在工程建設設期及建成后后使用期內有有廢水、噪聲聲、廢氣和固固體廢物等污污染物的排放放，對周圍環(huán)環(huán)境將會造成成一定的影響響。根據《中中中華人民共共和國環(huán)境保保護法》、《建建設項目環(huán)境境保護管理條條例》和《廣廣東省建設項項目環(huán)境保護護管理條例》的的規(guī)定，本項項目建設、使使用對生態(tài)環(huán)環(huán)境影響的評評價為：項目將會對所在區(qū)區(qū)域的環(huán)境和和生態(tài)以及公公眾社區(qū)的生生活、工作、經經濟的發(fā)展產產生較大的影影響，這個影影響是利弊共共存的。首先，項目的建設設、既合理開開發(fā)并充分地地利用了土地地資源，在建建設期推動了了當建材市場場的發(fā)展，為為勞動力提供供了就業(yè)機會會；在建成使使用后繼續(xù)推推動了**經濟的發(fā)展，改善了了人民生活條條件，提高市市民生活素質質，滿足了市市場需求，為為勞動力就業(yè)業(yè)提供機會，這這是本項目對對社會經濟發(fā)發(fā)展的有利影影響。其次，本項目建成成后，在使用用過程中產生生的生活污水水、廢氣、固固體廢物等會會對周圍的水水環(huán)境、大氣氣環(huán)境、聲環(huán)環(huán)境等造成一一定的影響，這這是本項目對對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)環(huán)境的不利影影響。本項目的建設，是是符合國家以以舒適的環(huán)境境、優(yōu)異的工工程質量和細細致入微的服服務為用戶提提供一個理想想的生活居住住環(huán)境，建立立和諧社會和和改善人民生生活的目標的的。本項目的的建設，通過過大量采用模模數(shù)化設計、工工業(yè)化生產的的新材料、新新工藝，帶動動廣東地區(qū)建建材及其他相相關行業(yè)的產產業(yè)升級，提提供就業(yè)機會會，從而促進進經濟的增長長，也是符合合國家把住宅宅建設培育成成為新的國民民經濟增長點點的戰(zhàn)略決策策精神的。提提供優(yōu)質的建建筑產品，推推動區(qū)域經濟濟的快速發(fā)展展，也是符合合**市以產業(yè)強市大大方向的。只只要在使用過過程中認真做做好污染防治治工作，保證證項目污染物物的達標處理理，并加強員員工的環(huán)保意意識，項目造造成的環(huán)境影影響程度就會會減至最低。為為減輕本項目目對周圍環(huán)境境的污染影響響，要有環(huán)保保費用的投入入，會有一定定的經濟損失失，但由于本本項目具有顯顯著的社會效效益和經濟效效益，總體來來說，下面效效益大于負面面效益。鑒于以上分析，只只要建設單位位在保證嚴格格執(zhí)行建設項項目環(huán)境保護護“三同時”制度，對項項目建設和使使用中的各項項污染防治措措施切實逐項項予以落實，并并加強污染治治理設施的運運行管理，保保證各種污染染物達標排放放的前提下，本本項目的環(huán)境境影響在周圍圍環(huán)境可承受受的范圍內。因此，從生態(tài)環(huán)境境影響經濟損損益分析來說說，本項目從從生態(tài)環(huán)境的的角度上評價價是可行的。第六章：經濟及社社會效果分析析6.1投資估算和和資金籌措本項目開發(fā)可供銷銷售的物業(yè)類類型主要包括括：裙樓商場場、塔樓住宅宅、小戶型公公寓單元以及及機動車室內內泊車位。由于本項目目前仍仍處于發(fā)展研研究和建設前前期階段，很很多細節(jié)尚待待進一步確認認，因此，在在計算建筑面面積特別是可可銷售面積時時，只對電梯梯間、樓道、陽陽臺、窗臺等等公用面積進進行了分攤計計算，而在對對如市政公建建配套設施等等公建面積時時則不進行分分攤。建設規(guī)模統(tǒng)計本項目統(tǒng)計的建筑筑面積指標是是依照各功能能面積，結合合實際可銷售售面積進行計計算。表6-1 本項目建建筑技術指標標一覽表序號項目名稱技術經濟指標備注1.0總用地面積11,730.000平方米凈用地面積:9,,990平方米2.0項目總建筑面