張發(fā)衡 高端商務(wù)休閑茶樓項目商業(yè)計劃書

張發(fā)衡高端商務(wù)休閑茶樓項目商業(yè)計劃書第1章項目總論1。1項目提要1。2項目環(huán)境1.3項目投資1。4經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.5收益分析1。5.1全免房租收益分析1.5.2半免房租收益分析1。6項目結(jié)論第2章市場背景分析2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2。1。1經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長2。1。2收入快速增長2。2茶樓產(chǎn)業(yè)分析1。茶樓是茶文化事業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)的重要窗口，對茶產(chǎn)品消費(fèi)有重要拉動作用。比如，很多有閑工夫、閑錢和閑情逸志的消費(fèi)者，是在茶館學(xué)到了科學(xué)的茶葉泡飲方法,感受到茶文化的博大精深。又比如，臺灣凍頂、梨山、安溪鐵觀音、武夷山大紅袍等高檔名優(yōu)烏龍茶就是從茶館走向民間、走向大眾的。通過茶館的輻射功能，茶業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間的關(guān)系和茶產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度得到了加強(qiáng)，到茶館消費(fèi)成為休閑時尚，海內(nèi)外資金和項目找到了更多的、更安全的結(jié)合點(diǎn)。2.茶樓業(yè)與游業(yè)關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)?，F(xiàn)階段，茶產(chǎn)業(yè)屬于資源型產(chǎn)業(yè)，具有比較優(yōu)勢；旅游業(yè)則屬于支柱型產(chǎn)業(yè)，具有競爭優(yōu)勢。好茶往往長在好山好水之地。如何使茶產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)茶館業(yè)具有競爭優(yōu)勢？低成本擴(kuò)張的方式之一，就是加強(qiáng)與旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)度，優(yōu)勢互補(bǔ)。很多茶產(chǎn)品，如茶葉、茶具、茶郵票、茶音樂CD等，完全可以包裝成旅游產(chǎn)品，茶館可以成為旅游景點(diǎn)，還可以將茶園、紫砂制造企業(yè)、茶葉博物館、茶膳飯店等與原有旅游景點(diǎn)相配合,整合成茶文化旅游項目。比如，在北京可以銷售精美的茶禮盒、金書茶經(jīng)、景泰藍(lán)茶具，安排周末茶膳茶藝兩日游等.3.平均利潤率較高。為什么技術(shù)含量不高的茶館業(yè)發(fā)展速度這么快?為什么不少中產(chǎn)階層人士熱衷于投資茶館業(yè)?為什么房地產(chǎn)商、金融家、IT業(yè)者、上市公司老板開始投資茶館業(yè)?除了時尚的拉動作用、“（招待費(fèi)）肥水不流外人田”的心理、將辦公室和會客室或會議室延伸到茶館等因素外，最重要的原因是:茶館業(yè)的平均利潤率較高。在經(jīng)營管理沒有大失誤的前提下，可以達(dá)到30%至65％，超過了銀行業(yè)11％、汽車工業(yè)25%的利潤率。4。項目開發(fā)空間較大.現(xiàn)階段，茶館單純打拼硬件的時期已經(jīng)基本結(jié)束,服務(wù)也在逐步完善中。相對而言，影響茶館利潤的主要因素是項目和項目儲備。這方面,給茶館投資者與管理者留下了較大空間。當(dāng)然，項目和項目儲備不足,也會帶來較多的遺憾.5.其他。從技術(shù)層面看,茶館業(yè)還有以下一些規(guī)律和特點(diǎn)。比如，人員流動較頻繁，基本工資不宜過高而活工資不宜封頂，單間與大堂、男生與女生、店內(nèi)經(jīng)營與店外經(jīng)營、營業(yè)額結(jié)構(gòu)等比例要合理等.同樣值得認(rèn)真研究,采取切實可行的對策。2。2。1某市商業(yè)興旺2。2。2茶文化是正統(tǒng)2。2。3茶館消費(fèi)普遍2。2.4眾多中產(chǎn)階層第3章項目整體規(guī)劃3.1項目地址。1項目地址3。1。2環(huán)境分析項目規(guī)劃面積規(guī)劃3。2.2員工規(guī)劃場地規(guī)劃3。2.4物資供應(yīng)3。2。5客戶來源管理規(guī)劃 :1 3。3.1財務(wù)管理3。3。2營銷管理第4章項目營銷計劃項目定位4。1。1客戶定位2服務(wù)內(nèi)容4.2服務(wù)特色4。2.1賓至如歸的優(yōu)良服務(wù)2高端裝修的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4。2。3恰如其分的價格策略4。3營銷手段4。3。1高校美女策略4。3。2VIP服務(wù)策略3文化營銷策略4廣告宣傳策略4。3。5網(wǎng)上營銷策略第5章項目投資計劃5.1投資計劃第6章經(jīng)濟(jì)效益分析6.1預(yù)測依據(jù)6。2收入預(yù)測基礎(chǔ)6。2.1散臺日消費(fèi)6。2.2包間日消費(fèi)。3其他日消費(fèi)。4茶樓日均消費(fèi)6。2。5茶樓年總收入6。2.6茶樓收入達(dá)標(biāo)成本預(yù)測基礎(chǔ)6。3。1茶樓日均成本6。3。2茶樓年總成本收入成本預(yù)測收入成本預(yù)算6。4。2營業(yè)稅金及附加核算6。4.3期間費(fèi)用核算4收入與成本合計6。5投資回收期和內(nèi)部收益率分析6。5。1計算依據(jù)2投資回收期和內(nèi)部收益率分析6。6主要技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.7免房租利益分享6。7。1全免房租收益分析6.7.2半免房租收益分析第7章項目風(fēng)