市場調(diào)查及地塊調(diào)研框架

地塊環(huán)境調(diào)研【第一部分項(xiàng)目所在地區(qū)氣候調(diào)查】1．目的：通過對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)氣候的調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在地區(qū)的基本狀況。2．調(diào)查方式：查找地區(qū)的《市志》及詢問當(dāng)?shù)氐臍庀笈_(tái)。3．調(diào)查主要內(nèi)容：3-1．溫度3-2．日照條件3-3．風(fēng)向3-4.降雨量及濕度4．綜述【第二部分項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查】1．目的：通過對(duì)項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2．調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3．調(diào)查主要內(nèi)容：3-1．地理位置（附圖）3-2．地質(zhì)地貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動(dòng)物種群3-3．土地面積及其紅線圖3-4．七通一平現(xiàn)狀3-5．地塊的歷史研究4．綜述【第三部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查】1．目的：對(duì)地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2．調(diào)研方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝圖片。3．主要內(nèi)容3-1．地塊八個(gè)方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蔽狀況）。A、地塊東面近景、遠(yuǎn)景。B、地塊南面近景、遠(yuǎn)景。C、地塊西面近景、遠(yuǎn)景。D、地塊北面近景、遠(yuǎn)景。3-2．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距）。3-3．環(huán)境污染情況：A、空氣：灰塵及氣味B、噪音：噪音來源及噪音分貝C、水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情況4．綜述【第四部分地塊交通條件調(diào)查】1．目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2．調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。3．主要內(nèi)容3-1．項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、主要交通干道B、遠(yuǎn)景規(guī)劃C、公共交通起始線路3-2．項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況。3-2．地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．綜述【第五部分周邊市政、公建配套設(shè)施調(diào)查】1．目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2．方式：實(shí)地調(diào)研。3．主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1.5公里半徑內(nèi)的市政、公建配套設(shè)施（規(guī)模、檔次、與地塊距離），包括：3-1．購物（購物中心、商場、超市、農(nóng)貿(mào)市場等）3-2．文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量）3-3．醫(yī)療衛(wèi)生（各級(jí)醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4．金融（銀行、保險(xiǎn)、證券）3-5．郵政3-6．娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）3-7、水電、排污情況4．綜述【第六部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】1．目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2．方式：實(shí)地調(diào)研。3．主要內(nèi)容3-1．周邊主要樓盤、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性3-2．各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等：A、基本資料：1）、開發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內(nèi)配套6）、開發(fā)時(shí)間7）、建筑結(jié)構(gòu)8）、建筑面積B、戶型、面積跨度C、規(guī)劃D、銷售資料1）、售價(jià)2）、付款方式3）、銷售進(jìn)度4．綜述【第七部分項(xiàng)目地塊的綜述】【第八部分項(xiàng)目地塊特性的類似方案分析】3．目的：類似方案分析，可以對(duì)項(xiàng)目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價(jià)值。4．方式：資料查找。3．主要內(nèi)容：（圖片為主）3-1．規(guī)劃3-2．建筑3-3．環(huán)藝3-4．建材3-5．特殊環(huán)境處理4．綜述市場研究工作模塊市場調(diào)研【第一部分項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】1．目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。2．調(diào)查方式：搜集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3．主要內(nèi)容：3-1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1）、數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)量與上年同比增長全省項(xiàng)目所在地全省項(xiàng)目所在地A.國內(nèi)生產(chǎn)總值其中：第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)C.社會(huì)消費(fèi)品零售總額D.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)2）、分析3-2．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)A．項(xiàng)目所在地的居民住宅包括的形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C．政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D．短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。3-3．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項(xiàng)目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣2）、分析3-4．項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異板塊1：區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)板塊四：區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況多層小高層高層別墅熱銷區(qū)域3-5．項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)區(qū)域01年平均價(jià)格00年平均價(jià)格99年平均價(jià)格多層高層多層高層多層高層全市項(xiàng)目所在板塊【第二部分類比競爭樓盤調(diào)研】1．目的：調(diào)查項(xiàng)目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。2．調(diào)查方式：先收集基礎(chǔ)資料。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實(shí)地調(diào)查。3．主要內(nèi)容：3-1．基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)商環(huán)境設(shè)計(jì)商銷售代理商3-2．項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析戶型（a房b廳c衛(wèi)d工e廚f陽臺(tái)g花園）面積跨度套數(shù)/百分比平層錯(cuò)層躍層（復(fù)式）3-3．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶：3-4．綜合評(píng)判評(píng)判項(xiàng)目評(píng)價(jià)A．地塊周邊環(huán)境及配套評(píng)判A-1地理位置A-2周邊環(huán)境、景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)整體素質(zhì)B．樓盤素質(zhì)評(píng)判B-1建筑風(fēng)格和立面B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃B-4戶型設(shè)計(jì)B-5小區(qū)內(nèi)配套B-6車流組織B-7物業(yè)管理C．物業(yè)形象C-1發(fā)展商品牌C-2項(xiàng)目包裝及營銷手法綜合評(píng)價(jià)【第三部分住宅消費(fèi)者行為分析】1．目的：了解住宅消費(fèi)者目前之消費(fèi)意識(shí)和行為方式。2．調(diào)查方式：目標(biāo)客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。3．主要內(nèi)容：3-1．各類檔次商品住宅客戶分析指標(biāo)比例家庭結(jié)構(gòu)3口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級(jí)白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級(jí)干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結(jié)構(gòu)20－30：30－45：45－55：55以上客戶家庭月收入狀況2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑3-2．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析A、購房目的及面積偏好指標(biāo)比例購房目的A首次置業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購房F度假G其他面積偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、層數(shù)、戶型偏好及購買價(jià)格承受能力指標(biāo)比例層數(shù)偏好A多層（7層以下）B小高層（8－18層）C高層（18層以上）戶型偏好1A平層B錯(cuò)層C躍層（復(fù)式）戶型偏好2A1房1廳B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上價(jià)格偏好A（根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元以下B1000－2000元C2000－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、影響購房決策的最主要的5個(gè)因素A地理位置B市政交通便利程度C周邊生活配套完備程度（包括子女教育）D距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近E價(jià)格F建筑風(fēng)格及外立面G戶型設(shè)計(jì)及實(shí)用率H社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)J周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度K產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L建筑質(zhì)量的保證M發(fā)展商品牌和實(shí)力進(jìn)行市場調(diào)查需要了解的內(nèi)容主要有：1、對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)的了解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)，對(duì)房價(jià)和銷售情況有影響。2、對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢(shì)的了解。需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。3、對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷放心房"的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。4、對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查了解。了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)及對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)行深入了解。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。5、對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解。了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。市調(diào)的內(nèi)容以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查一、區(qū)域概況1、區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟(jì)部分）①區(qū)域介紹城市別名，在全國和全省的地位。②人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。③區(qū)域劃分下屬幾個(gè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其地位。④歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點(diǎn)風(fēng)景旅游景點(diǎn)。⑤交通條件交通便利性，港口、機(jī)場、車站等情況。⑥公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。⑦教育、文化情況居民受教育情況。⑧其它2、宏觀經(jīng)濟(jì)部分①當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。②主要支柱產(chǎn)業(yè)情況③國民生產(chǎn)總值及GDP值包括在全國或全省的排名。④主要的一些大企業(yè)情況⑤其他3、微觀經(jīng)濟(jì)部分①人均收入及各支出比例②生活方式及社會(huì)時(shí)尚③消費(fèi)理念④就業(yè)情況⑤其他4、整體評(píng)述和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場1、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢(shì)（注：按各部門劃分）①房地產(chǎn)管理部門A、對(duì)開發(fā)商a.有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件b.對(duì)建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)材料的運(yùn)用c.其他B、對(duì)消費(fèi)者a.有關(guān)拆遷的安置方式b.房改房交易的規(guī)定c.房價(jià)的控制d.其他C、對(duì)中介代理機(jī)構(gòu)a.有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核b.機(jī)構(gòu)的其他管理?xiàng)l約②土地局A、土地的轉(zhuǎn)讓方式及價(jià)格控制B、土地的年供給量C、有關(guān)土地的其他規(guī)定③規(guī)劃局A、城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠(yuǎn)景規(guī)劃B、拆遷力度④交通部門A、有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè)B、重點(diǎn)交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)C、對(duì)私人購車的一些政策⑤銀行A、存款利率，按揭貸款的利率B、按揭年期及業(yè)務(wù)方式等C、對(duì)開發(fā)商的貸款支持⑥稅、費(fèi)部門A、有關(guān)交易的稅、費(fèi)B、辦有關(guān)證件的收費(fèi)情況C、對(duì)開發(fā)過程的收費(fèi)情況，包括配套費(fèi)等⑦其他政府部門A、公安部門關(guān)于購房入戶的政策B、貨幣分房的施行力度⑧與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信息2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀①以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查。（附表）注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)厝丝诘?‰。A、居民收入情況B、居住情況C、置業(yè)意向②房地產(chǎn)上一時(shí)期概括（一般以上一年度）及同期比較A、交易面積、交易金額B、價(jià)格走勢(shì)C、各樓型的比例③本年度的推案量及需求預(yù)測(cè)注：指主管部門的預(yù)測(cè)有關(guān)媒體上可獲取。④房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查（附表）A、開發(fā)商基本情況B、有關(guān)業(yè)績C、新動(dòng)向⑤代理行業(yè)的調(diào)查（附表）A、個(gè)案推出中代理公司參與的比整個(gè)市場代理的氛圍。B、例C、參與的方式D、主要公司情況⑥專做二手房中介情況A、市場情況B、有關(guān)公司⑦個(gè)案調(diào)查（附表）A、已結(jié)盤B、現(xiàn)在開盤C、年內(nèi)將開盤D、個(gè)案調(diào)查需提交的結(jié)果a、個(gè)案區(qū)域分布圖（在地圖上標(biāo)出）b、等價(jià)位曲線圖c、分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點(diǎn)⑧重點(diǎn)樓盤跟蹤檔案（附表）時(shí)時(shí)關(guān)注重點(diǎn)樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進(jìn)展