房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營中幾種常見經(jīng)營風險的防范措施

房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營中幾種常見

經(jīng)營風險的防范措施一、投資約定不明的風險房地產(chǎn)合作經(jīng)營過程中，如果合同中約定提供土地使用權的一方根據(jù)合作各方一致同意將土地使用權折合為一定的貨幣沖抵部分出資，合作各方按約定的待辦事項出資，比如說一方負責土地出讓金、公共設施配套費，另一方負責地質勘探、設計、建安費用，但往往可能遺漏某些費用（如廣告宣傳費、項目竣工驗收費等），這些費用由誰承擔?由于合同語焉不詳，容易造成互相推諉，影響合作項目的正常開發(fā)，這就應當確定一個原則來解決。筆者建議在不能歸結為任何一方過錯的前提下，首先比照費用的性質和用途來探求合同當事人的訂立初衷，漏列的費用應當劃歸哪一方當事人承擔，其次可以根據(jù)出資和分配的約定比例，根據(jù)公平的原則，從受益即當出資角度出發(fā)分配未列費用的承擔金額。二、投資超過預算的風險受市場因素、法律政策因素、環(huán)境因素及其他因素的影響，房地產(chǎn)項目的投資可能存在不小的變數(shù)，遇到減少投資的情形，合作各方比較容易協(xié)商一致，遇到增加投資，且增加的數(shù)額較大時，合作各方如何增加出資是一個難題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第17條規(guī)定了對投資數(shù)額超出房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的約定，應當如何在合作各方確定承擔比例提出了三種處理原則，即過錯大小確定原則、投資比例原則、利潤分配原則。三、投資不到位的風險根據(jù)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同約定，應當履行出資義務的一方，實際出資未到位（或者未全部到位），發(fā)生這種情況，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，不得以房屋預售款沖抵出資，出資人出資不到位本身就是一種違約行為，筆者認為發(fā)生這種情形后首先是其他合作人要督促違約人繼續(xù)履行合同，在不能或無法履行后，其他合作人可以調(diào)整出資比例和利潤分配比例，因為合作各方究竟能夠在利潤分配中占有多大份額，取決于其對合作項目的貢獻，即其投入合作的“量”，故房地產(chǎn)合作開發(fā)合同對合作利潤的分配比例的約定必須是建立在合作各方按約實際且足額投入的基礎之上。四、土地使用權瑕疵風險。土地使用權實際使用面積不足，比如需預留公共綠化地、規(guī)劃道路預留地等等，這就造成提供土地使用權一方投資縮水，同時還可能因為土地面積減少，導致項目開發(fā)體量縮小，利潤減少，故在分配上亦應作重新調(diào)整，方才公平合理。房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營過程中，如果提供土地使用權的一方因為債務糾紛，其土地使用權被司法機關查封，或其他第三人對該宗土地享有共有權，抵押權等都會影響合作項目順利進行，當然這可在房地產(chǎn)開發(fā)合作合同簽訂前進行調(diào)查，但有些是當時無法查到，或事后發(fā)生的，故出現(xiàn)這些問題，筆者以為，較好的防范措施是將土地使用權及時過戶到聯(lián)建項目，并依法到相關職能部門辦理聯(lián)建手續(xù)，那么土地使用權就不再被執(zhí)行，最壞的結果無非是調(diào)整或增加合伙人，或者其他合伙人出資幫助提供土地使用權的一方清償債務，然后增加自己的出資比例。五、建設過程中因設計、規(guī)劃等調(diào)整導致建筑面積增減的處理問題約定不明的風險。對于減少面積的分配，首先是按照合同當事人過錯確定分配，當然如果不能歸責于當事人的事由或者無法確定過錯，則只能按照分配比例來確定實際建筑面積的分配。至于增加面積的分配，應當首先考慮合作者的出資比例和對合作項目增加面積的貢獻大小來確定分配比例。六、其他可能涉及到的風險，如政策法律風險、利率調(diào)整風險、市場風險類似的風險可能不能一一概括，處理這類問題首先要考慮公平原則，例如承擔建安費用的一方由于鋼材、水泥價格巨幅上漲，其成本必然增加，又如提供資金的一方遇國家利率調(diào)整，必然加大成本，提供土地使用權的一方遇市場地價大幅波動，其實際投入額度可能增加或減少，這些內(nèi)容最好在合同中作詳細約定，合同未約定時合作各方應本著上述原則，力求公平合理的處理。最高人民法院在《關于審理房地產(chǎn)管