杭州圣奧領寓項目營銷策劃提案-華坤道威

圣奧·領寓項目營銷策劃提案華坤道威08-8-15－市場分析篇－項目分析篇－需求分析篇－宣傳推廣篇－附件我們首先要做的是重新定位圣奧領寓的市場形象今天

關于市場三種屬性的必然聯(lián)系關于需求關于項目整體市場情況分析板塊現(xiàn)狀及競爭分析項目自身優(yōu)勢分析目標客戶群分析市場分析篇價值挖掘－－我們處于什么樣的市場競爭環(huán)境？板塊定位區(qū)域市場競爭分析板塊定位杭州市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結構九堡板塊在城市發(fā)展中的地位一主三副主城；江南城、臨平城、下沙城六大組團塘棲組團、良渚組團、余杭組團、臨浦組團、瓜瀝組團、義蓬組團九堡板塊位于中心居住圈和次中心居住圈之間。在城市發(fā)展規(guī)劃中更多地是交通樞紐的功能。德勝快速道、沿江大道連接了錢江新城、主城和下沙；主城、下沙、臨平的地鐵線在此匯合。居住用地規(guī)劃交通樞紐規(guī)劃九堡板塊從行政區(qū)劃來看，項目隸屬江干區(qū)九堡鎮(zhèn)。從地緣看，項目處于九堡板塊的中心位置。九堡板塊除受主城規(guī)劃的影響外，更多地還是受到九堡規(guī)劃的影響。下沙城宗地項目地板的區(qū)域規(guī)劃本項目位于九堡鎮(zhèn)核心區(qū)域。項目位置本項目城市的的節(jié)點點—九九堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)城市東東擴””的排排頭兵兵在杭州州市提提出的的“城城市東東擴、、旅游游西進進、沿沿江開開發(fā)、、跨江江發(fā)展展”的的城市市發(fā)展展戰(zhàn)略略中，，九堡堡是“城市東東擴”的排頭頭兵，，九堡堡定位位為一一個融融合鄉(xiāng)鄉(xiāng)村自自然和和都市市文化化特征征的新都市市主義義居住住中心心。杭州未未來幾幾大居居住區(qū)區(qū)中心心未來包包括九九堡在在內的的杭城城東北北區(qū)域域將形形成近近40萬人人口的的居住住區(qū)，，而九九堡正正處于于該區(qū)區(qū)域中中心。。規(guī)劃配配套極極具優(yōu)優(yōu)勢長途客客運中中心即即將落落戶九九堡，，這將將為九九堡帶帶來每每天至至少10萬萬人次次的人人流量量；中國四四季青青服裝裝交易易中心心，是是九堡堡“商商貿物物流區(qū)區(qū)”的的主要要項目目，也也是省省、市市的重重點項項目。。立體交通網(wǎng)網(wǎng)絡規(guī)劃已已逐漸成熟熟公交線路已多多達15條左左右，全天24小時都有有公交車經(jīng)過過，還有大量量小巴中巴。。德勝快速路快快速連接主城城與九堡；規(guī)劃中的地鐵鐵1號線將在在九堡分叉，，分別向北和和向東延伸；；規(guī)劃輕軌站點點——九堡東東站，將從經(jīng)經(jīng)濟適用房居居住區(qū)的北側側穿過；區(qū)塊的東側是是規(guī)劃的九堡堡大橋，將連連上城市快速速環(huán)線通道，，在區(qū)內將與與世紀大道對對接。房產市場已成成氣候九堡整個房地地產市場起步步較晚，但隨隨著這兩年的的大面積土地地開發(fā)，到目目前為止，九九堡的房地產產市場已經(jīng)漸漸漸形成氣候候。周邊環(huán)境現(xiàn)在在臟、亂、差差周圍以農田和和農居點為主主，處處可以以看見兩三層層的農家小院院，以及賣菜菜賣雞的樸實實農民。這也也是導致該地地區(qū)房價升值值一直不大的的主要原因。。九堡曾經(jīng)是“從農村里來來的剛考上名名牌大學的學學生”盡管現(xiàn)在仍有有一定的“農農村”氣息，，但良好的教教育背景，會會使他前途無無量，不容小小覷。九堡現(xiàn)在是“城市未來的的發(fā)展方向””區(qū)域市場競爭爭分析九堡板塊周邊邊主要有喬司司和下沙兩大大板塊。下沙沙又可以細分分為下沙中心心板塊和東部部沿江板塊。。區(qū)域樓市競爭爭現(xiàn)狀區(qū)域樓市競爭爭度喬司板塊九堡板塊下沙中心板塊下沙沿江板塊價格水平8200－900010000－1400090008300－11000主要在售樓盤3個9個3個7個未開樓盤1個4個3個2個潛在供應量約10萬方約90萬方約30萬方約100萬方08年板塊內部競爭度弱強弱強由于九堡板塊塊與下沙沿江江板塊目前大大多項目已經(jīng)經(jīng)開盤，因此此，本項目未未來的競爭情情況直接與項項目以后的推推出進度和推推出量相關。。喬司板塊九堡板塊下沙中心板塊下沙沿江板塊市場接受度一般高高高價格水平8200－900010000－1400090008300－11000配套情況目前缺乏目前較缺乏成熟目前缺乏私家車交通德勝快速路－杭海路便捷較便捷快捷度不及其他三板塊潛在供應量約10萬方約90萬方約30萬方約100萬方與本項目競爭強度一般強一般弱板塊價值排序序：九堡板塊塊>下沙沿江江板塊>下沙沙中心板塊>喬司板塊區(qū)域樓市競爭爭力比較A：板塊內部部本項目處于九九堡的中心地地段，比鄰地地鐵九堡東站站、長途客運運中心、四季季青。單從外部因素素考慮，本項項目對附近市市場經(jīng)營戶具具有較大吸引引力之外，由由于比鄰地鐵鐵九堡東站，，對整個大城城東客戶的吸吸引力也是比比較大的。但但是該板塊內內未來供應量量很大，板塊塊內部的競爭爭壓力也很大大。B：下沙沿江江板塊由于該板塊內內未來供應量量很大，有豐豐富的江景資資源的吸引，，但是該板塊塊與九堡板塊塊有很大的差差異性，因此此沒有一定的的競爭力。C：喬司板塊塊目前該板塊的的銷售量和供供應量都不多多，而且總的的來看外部條條件與九堡板板塊相比還要要差。因此，，但是距離九九堡比較近，，有其地理優(yōu)優(yōu)勢，所以有有一定的競爭爭力但是不高高。D：：下下沙沙中中心心板板塊塊目前前該該板板塊塊的的銷銷售售量量和和供供應應量量都都不不多多，，雖雖然然目目前前配配套套比比較較好好，，但但和和九九堡堡相相比比地地段段、、交交通通等等還還是是有有一一定定差差別別。。因因此此，，競競爭爭力力也也比比較較一一般般。。本項項目目未未來來面面臨臨的的競競爭爭可見見，，最最大大競競爭爭在在于于九九堡堡板板塊塊內內部部，，讓讓我我們們一一起起來來看看看看板塊塊內內的的競競爭爭分分析析。區(qū)域域樓樓市市分分析析區(qū)域域05－－08年年土土地地供供應應狀狀況況1、、已已形形成成樓樓盤盤的的地地塊塊2、、未未形形成成樓樓盤盤的的地地塊塊05－－08年年九九堡堡板板塊塊總總共共出出讓讓住住宅宅地地塊塊12宗宗（（不不包包括括圣圣奧奧）），，分分別別05年年4宗宗、、06年年2宗宗、、07年年4宗宗、、08年年2宗宗，，除除萬萬科科、、德德信信、、華華鴻鴻和和名名城城地地塊塊已已經(jīng)經(jīng)形形成成樓樓盤盤并并已已經(jīng)經(jīng)銷銷售售外外，，其其他他的的還還未未形形成成樓樓盤盤。。已形形成成樓樓盤盤的的地地塊塊建建筑筑面面積積為為42萬萬，，除除去去已已售售的的面面積積，，對對本本項項目目形形成成競競爭爭的的建建筑筑面面積積約約在在17萬萬左左右右。未形形成成樓樓盤盤的的地地塊塊總總計計面面積積為為23.8萬萬，，建筑筑面面積積為為68.6萬萬。目目前前為為止止，，只只有有雪雪峰峰地地塊塊有有消消息息放放出出，，但但開開盤盤時時間間未未確確定定，，可可能能在在09年年下下半半年年。。其其他他地地塊塊預預計計都都在在2010年年上上市市，，與與本本項項目目基基本本不不存存在在競競爭爭關關系系。。宗地名稱宗地位置出讓面積（平米）容積率建筑面積樓面地價（元/m2）總成交價（萬元）競得人杭政儲出[2005]23號江干區(qū)九堡鎮(zhèn)八堡村（規(guī)劃R21-08-B）33956.602.584891.513510.929809杭州中興房地產開發(fā)有限公司杭政儲出[2005]5號江干區(qū)九堡鎮(zhèn)八堡村,東至規(guī)劃興安路34969.842.587424.593865.6133800自然人（趙雪峰）杭政儲出[2007]62號江干區(qū)820401.7---2.21558763130.148791祐康食品集團有限公司杭政儲出[2006]44號江干科技園R21-3地塊26.62.2100176.71080.0910820杭州市城建、富陽大家置業(yè)杭政儲出[2006]43號江干科技園R21-2地塊45.52.266766.72542.7316977杭州市城建、富陽大家置業(yè)杭政儲出[2007]81號江干科技園北區(qū)塊R21-4地塊498122.2109586.45748.8963000浙江省華浙實業(yè)開發(fā)有限責任公司杭政儲出[2007]80號江干科技園北區(qū)塊R21-3地塊370982.281615.6488445300杭州華鴻房地產開發(fā)有限公司宗地名稱宗地位置出讓面積（平米）容積率建筑面積樓面地價（元/m2）總成交價（萬元）競得人樓盤杭政儲出[2005]31江干區(qū)，東至格畈村21584.512.553961.272834.9415300杭州華鴻房地產開發(fā)有限公司華鴻·匯盛德堡杭政儲出[2005]22號R21-08-A地塊38702.802.596756.993001.7329048.2浙江名城房地產集團有限公司名城·左鄰右舍杭政儲出[2006]5號江干科技園N-10地塊41007.162.290558250222562萬科地產萬科·魅力之城二期杭政儲出[2006]4號江干科技園N-8地塊43475.062.399442251025086萬科地產萬科·魅力之城一期杭政儲出[2007]22號九堡R21-9-B地塊349612.380410462637200浙江德信置業(yè)有限公司德信·柏林公寓作為為新新興興的的下下沙沙城城板板塊塊，，九九堡堡板板塊塊目目前前在在售售樓樓盤盤主主要要有有魅魅力力之之城城、、麗麗江江公公寓寓、、九九月月庭庭院院、、左左鄰鄰右右舍舍、、紅紅蘋蘋果果等等9個個樓樓盤盤，，均均價價在在9500－－14500元元之之間間。。后后期期仍仍有有4個個新新盤盤待待推推出出。。九堡堡板板塊塊目目前前及及未未來來的的樓樓盤盤供供應應主主要要集集中中于于東東南南一一帶帶尾盤：紅蘋果在售樓盤：金?！は銥I灣、左鄰右舍公寓、九月庭院、麗江公寓、匯盛德堡公寓、風林公寓、泊林公寓、魅力之城未售樓盤：正達·東海岸、宋都·陽光國際、石英項目、圣奧·領寓區(qū)域域樓樓市市供供銷銷狀狀況況單價價面面積積表表九堡堡目目前前單價價主主要要集集中中在在9000－－11000、、12000－－13000元/平平方方米米，，90平平米米以以下下戶戶型型占占總總體體房房源源近近53%，，120-150平平米米的的舒舒適適三三房房也也占占總總體體供供應應量量的的32%。。以上上各各面面積積段段，，180-210平平米米、、60－－90平平米米、、90-120平平米米的的銷銷售售情情況況較較好好，，各各面面積積段段板板塊塊內內所所有有樓樓盤盤平平均均去去化化率率分分別別為為：：59%、、57%、、52%。。單價價1萬萬元元以以下下房房源源增增多多，目目前前主主要要是是風風林林公公寓寓、、九九月月庭庭院院、、匯匯盛盛德德堡堡。。單價價14000以以上上的的去去化化率率卻卻很很高高，，主主要要是是綠綠城城··麗麗江江公公寓寓憑憑借借品品牌牌效效應應和和精精裝裝修修優(yōu)優(yōu)勢勢銷銷售售率率84％％統(tǒng)計計樓樓盤盤:紅紅蘋蘋果果、、金金海?！ぁは阆銥I濱灣灣、、左左鄰鄰右右舍舍公公寓寓、、九九月月庭庭院院、、麗麗江江公公寓寓、、匯匯盛盛德德堡堡公公寓寓、、風風林林公公寓寓、、泊泊林林公公寓寓、、魅魅力力之之城城（（縱縱軸軸：：萬萬元元/平平米米，，橫橫軸軸：：平平米米，，中中間間：：套套數(shù)數(shù)））以以最最近近一一次次開開盤盤推推出出套套數(shù)數(shù)為為主主，，截截止止2008年年8月月19日日區(qū)域域樓樓市市供供銷銷狀狀況況

<6060-9090-120120-150150-180180-210總計上市已售上市已售上市已售上市已售上市已售上市已售上市已售0.9-1.09618124326253454450446361031.0-1.16255581355844512345

528555021.1-1.2

43106953183104102503101691.2-1.3

3511847140172693871416463011.4-1.5

18314916153029763128267227總計1587312827303021588532916015593527141302供銷比46.20%56.94%52.32%34.11%25.00%59.32%47.97%周邊邊競競爭爭項項目目情情況況列列表表項目指標比較示意圖項目類別圣奧·領寓金?！は銠墳趁肋_·九月庭院左鄰右舍麗江公寓泊林公寓地理位置★★☆★★★★★☆★★☆★★★★☆樓盤規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩睢铩镏苓叚h(huán)境、景觀★★★★☆★★★★☆★★☆★★周邊市政配套★★★★☆★★★★☆★★☆★★周邊小區(qū)整體素質★★☆★★★★☆★★☆★★★★☆建筑布局與空間規(guī)劃★★★★★★★☆★★☆★☆★★☆小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃★★★★★☆★★☆∕★★★★戶型設計★★★★∕★★☆★★☆★★☆小區(qū)內配套★★★★☆★★∕★★★★車流組織★★☆∕∕∕∕∕物業(yè)管理∕∕∕★★☆★★☆∕物業(yè)形象∕∕∕★★☆★★☆∕發(fā)展商品牌★★★★☆★★★★★★☆項目包裝及營銷手法★★★★★★☆★★☆★★☆★★☆綜合評判★★☆★★★★☆★★☆★★★★☆周邊邊競競爭爭項項目目情情況況列列表表項目指標比較示意圖項目類別圣奧·領寓紅蘋果匯盛德堡風林公寓魅力之城地理位置★★☆★★☆★★☆★★★★☆樓盤規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩铩镏苓叚h(huán)境、景觀★★★★★★★★☆周邊市政配套★★★★★★★周邊小區(qū)整體素質★★☆★★☆★★☆★★★★建筑布局與空間規(guī)劃★★★★★★★☆★★★★★☆小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃★★★∕∕★★☆★★☆戶型設計★★★★★★★★★★★☆小區(qū)內配套★★★★☆★★★★☆車流組織★★☆∕∕∕∕物業(yè)管理∕∕★★∕★★★物業(yè)形象∕∕★★∕★★★發(fā)展商品牌★★★★★★★★項目包裝及營銷手法★★★★★★★★★綜合評判★★☆★★☆★★★★★★★和板板塊塊內內的的代代表表樓樓盤盤項項目目相相比比，，本本項項目目具具備備以以下下特特色色：：■小小區(qū)區(qū)南南面面50米米城城市市綠綠化化帶帶■■12000方方中中央央景景觀觀花花園園總結結九堡堡板板塊塊是是““城城市市未未來來的的發(fā)發(fā)展展方方向向””，，本本項項目目獨獨特特的的地地理理位位置置和和獨獨有有的的景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢在在板板塊塊中中占占有有一一定定的的優(yōu)優(yōu)勢勢。。項目目分分析析篇篇價值值發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)－－－－我我們們擁擁有有怎怎樣樣的的核核心心競競爭爭力力？？地理理位位置置項目目位位置置：：艮艮山山東東路路與與勝勝稼稼路路交交匯匯處處。。地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，距距離離建建設設中中的的地鐵九九堡東東站僅約500米，，距離離杭州州中央商商務區(qū)區(qū)錢江江新城城僅約2公里里，鄰鄰近杭杭州長長途客客運中中心和和艮山山東路路、德德勝快快速路路等城市主主干道道。我們在在九堡堡的核核心地地段周邊配配套教育配配套：：幼兒兒園、、中學學、小小學等等十余余所(規(guī)劃劃中四四所幼幼兒園園、四四所小小學、、兩所所中學學)。。商業(yè)、、生活活等配配套：：項目目周邊邊社區(qū)區(qū)行政政服務務中心心、社社區(qū)醫(yī)醫(yī)院、、凈菜菜市場場、公公交始始末站站等；；九堡堡區(qū)域域內，，有麥德龍龍、世世紀聯(lián)聯(lián)華、、百安安居、、中國國四季季青服服裝交交易中中心等大型型公共共設施施。擁有成成熟配配套，，魅力力盡顯顯宗地交通狀狀況項目往往北約約500米米為地鐵九九堡東東站，地鐵鐵站以以北即即為長途客客運中中心，以及及德勝勝快速速路（（距項項目約約800米米）。。勝稼路路，是是連接接下沙沙大道道和德德勝路路的城市主主干道道。城市交通樞紐集合地鐵交通雙向便利多重綠綠化景景觀12000方中央花花園、中心心水景景區(qū)、、下沉沉式庭庭院。。高至6米層層高架架空層層及樓之之間的的綠化化休閑閑空間間。近鄰50米米寬的的城市綠綠化帶帶。超寬樓樓間距距南北板板樓之之間的的間距距達到到103米，，東西點點樓之之間間間距有有107米，，暢享寬寬空間間。便捷商商業(yè)配配套小區(qū)西西側沿沿勝稼稼路，，北側側沿興興安支支路設設有有有1-2層層的沿沿街商商鋪。。面積由由十幾幾平米米至上上百平平方米米，滿滿足不同商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的面積積需求求，豐豐富社社區(qū)商商業(yè)需需求。。生態(tài)節(jié)節(jié)能系系統(tǒng)小區(qū)內內充分分利用用太陽陽能光光電轉轉換系系統(tǒng)，，以太太陽能能燈具具照明明綠化化、景景觀區(qū)區(qū)域。。設小機機房電電梯，，減少少電梯梯占用用面積積，節(jié)節(jié)約住住宅公公攤面面積。。采用外外墻外外保溫溫系統(tǒng)統(tǒng)，節(jié)節(jié)能保保溫，，節(jié)約約空調調支出出。墻體自自保溫溫：砂砂加氣氣混凝凝土砌砌塊，，與外外墻外外保溫溫系統(tǒng)統(tǒng)集合合增強強保溫溫性能能。雙層中中空玻玻璃。。隔音音，減減噪，，防紫紫外線線輻射射。智能化化電梯：：28臺，，載重重：1000kg，，速度度1.75。變頻供供水，，采用用變頻頻水泵泵，根根據(jù)用用量調調整。。高效節(jié)節(jié)能燈燈具。。建筑科科技運運用十大建建筑科科技提提升整整體建建筑品品質……，，………項目交交通便便捷，，地鐵鐵距此此不遠遠周邊配配套成成熟，，生活活便捷捷12000方中中央花花園，，景觀觀獨具具優(yōu)勢勢位于城城市未未來的的九堡堡板塊塊核心心超寬樓樓間距距，最最大間間距有有107米米產品認認識盡善盡盡美的的產品品細節(jié)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)品質質什么是是我們們最核核心的的產品品特點點？首先，，我們們絕對對不能能忽視視地段段所帶帶給我我們的的利好好：房地產的黃金定律：“地段、地段還是地段”本項目位于錢江新城之東，九堡核心區(qū)域。正因如此，他代表著繁華、配套完善、交通便捷……可以說地段成就了項目的核心價值。其次，，讓我我們再再從自自身產產品進進行一一次全全新的的認識識：本項目目產品品最顯顯著的的特征征是什什么？？項目優(yōu)勢稀有替代性同類樓盤九堡核心地段Yes可替代麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院……麥德龍、世紀聯(lián)華、百安居、中國四季青服裝交易中心等大型公共設施No可替代麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院……地鐵九堡東站，地鐵站以北即為長途客運中心，以及德勝快速路No可替代板塊內眾多項目……12000方中央花園、中心水景區(qū)、下沉式庭院、50米城市綠化帶Yes暫無替代產品暫無替代產品6米架空層及連廊配套系統(tǒng)Yes暫無替代產品暫無替代產品超寬樓間距Yes暫無替代產品暫無替代產品優(yōu)秀建筑品質No可替代板塊內眾多項目……便捷商業(yè)配套No可替代泊林公寓……與競爭爭者比比較，，最具具市場場突破破能力力的產產品核核心優(yōu)優(yōu)勢———在眾多多的產產品利利益點點之下下，擁擁有九堡核核心地地段及項目目本身身的豐富綠綠化空空間是項目目特有有的且且核心心的亮亮點。。產品核核心定定位九堡核核心領領域純純粹粹公園園住品品定位語語備選選九堡核核心領領域首首席公公園住住品九堡核核心領領域領領秀公公園住住品毗鄰錢錢江新新城首首席公公園住住品錢江新新城之之東領領秀公公園住住品客群需需求分分析篇篇綜合現(xiàn)現(xiàn)階段段去化化情況況可以以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，綱綱性需需求是是市場場在形形勢不不佳的的情況況下的的主流流需求求，同同時也也適合合本項項目的的產品品特點點?？纯催@這些人人有些些什么么特點點？我們選選擇首首選九九堡板板塊，，價格格承受受區(qū)間間在10000-15000元/平米米的客客群進進行研研究九堡房房產需需求者者的區(qū)區(qū)域來來源通過調調查發(fā)發(fā)現(xiàn)：：想在在九堡堡購房房的人人群主主要來來自西西湖區(qū)區(qū)、江江干區(qū)區(qū)和下下城區(qū)區(qū)，九堡板板塊已已得到到購房房客戶戶的深度認認可?？蛻舯潮尘胺址治觯昴挲g客群的的主要要年齡齡段以以25-35歲歲為主主，他他們是是社會會的中中堅力力量。?？蛻舯潮尘胺址治觯壹彝ソY結構年輕家家庭占占有相相當?shù)牡谋戎刂兀麄兊牡募彝ネソY構構決定定了他他們迫切的的住房房需求求。從行業(yè)業(yè)來看看，發(fā)發(fā)現(xiàn)從從事商商業(yè)貿貿易的的占首首位；；從工作性質來來看，從事教教育工作的占占首位，其次次是個體戶和和自由職業(yè)者者；可見，意向購購房者中生意意人和從事教教育事業(yè)者比比較多客戶背景分析析－－行業(yè)客戶背景分析析－－購房原原因購房動機中首次置業(yè)的需求比例最最大，其次改改善居住需求求。房產價格、交交通便利性、、工程質量和和升值潛力是他們看重的的要素，其中中他們對房價最最為敏感，交交通便利性次次之。從外部因素考考慮，本項目目基本具備九九堡購房者的的主要看重要要素。購房看中要素素主力客群描述述職業(yè)群（1）商業(yè)貿貿易（2）醫(yī)療/保?。?）教育/科研（4）個體戶戶年齡群（1）25－－35歲的城城市中堅；文化群（1）有良好好的教育背景景，在杭的高高文化層次人人群；（2）部分艱艱苦創(chuàng)業(yè)者。。我們的目標客客群權利頂層財富頂層穩(wěn)定資產層中產階層富裕市民階層層市民階層赤貧階層本案的產品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟體系中間的部分（富裕市民階層與中產階層，也有少部分客戶來自穩(wěn)定資產層）。社會結構體系系模擬圖本項目可吸納納的客群核心客群25-35歲歲的城市中堅堅，剛性需求求者主要客群35-45的的城市中產邊緣客群外地的房產需需求者、投資資客核心客群25-35歲歲的城市中堅堅，剛性需求求者。首次購房的比例在他們們當中占了絕絕對的數(shù)量，他們們對購房的硬件配套較為看中，同同時也希望和和同一族群的人生活在一起。。他們是本案案客群的核心構成，受市場影響響或波動較小小。主要客群35-45的的城市中產，，對本項目有有較高認可度度。除了首次次購房之外，，提升居住環(huán)境及質量量是他們主要的的購房動機，，成熟的生活配配套及未來前景是促進他們購買的的理由。邊緣客群外地的房產需需求者、投資資客，他們擁擁有成熟的置置業(yè)觀念，物業(yè)升值潛力力是他們首要的的購房標準。。他們與杭州州的城市生活活有一些交集，便捷的城市交通及板塊塊的發(fā)展前景景是他們較為關關注的因素。?？腿悍治稣f明明所以要集中核心客客群進行項目目信息訴求首先我們需要要明確核心客客群是什么樣樣的一群人：：他們是這個都都市里生活節(jié)節(jié)奏快的一群群人,他們面面對經(jīng)濟壓力、情情感壓力、家家庭壓力、追求自我價值值實現(xiàn)等多方方面的壓力他們目前分散散在社會各個個階層和各種種職位之間，，已成為中國國社會的中堅堅力量，正在成為引領領時代的主導導力量，但是還遠遠遠沒有成為主主流，還沒有有能真正能領領導這個時代代和社會最明顯的特征征就是壓力讓我們對“他他們的壓力””做一次洞察察世界上的快樂樂總結起來不不過幾種，但但痛苦卻有千千萬種他們現(xiàn)在大多多在努力掙錢錢、買房子和和準備帶小孩孩及贍養(yǎng)開始始年邁無保障障的父母，大大多處于談婚婚論嫁的年齡齡，成為生兒兒育女的主力力軍對于一腔雄心心、壯志未酬酬的他們，內心深處是如如此得“痛并快樂著”；他們需要要多一些人的的關心與關注注，他們的情情感也需要更更多人的呵護護他們發(fā)出一聲聲浩嘆，想坐坐下來略微停停停，或者伸伸伸腰桿，捶捶一捶發(fā)木的的小腿。然而而，停留的間間隙，追逐的的野獸從頭頂頂上呼嘯而過過，虎視眈眈眈截住了去路路……這樣的的想象越是頻頻繁地出現(xiàn)在在他們的夢里里“75S”，，準確的說應應該是“75－85”“75S”經(jīng)歷是特殊的的際遇是幸運的的生活是艱辛的的他們是承上啟下的一一代，在少年時代代經(jīng)歷了理想想主義的啟蒙蒙和被摧毀，，在成年后被被市場壓得喘喘不過氣來他們在老師、、家長“好好學習、天天天向上”的耳提面命命中度過中小小學，“為革革命，保護視視力，眼保健健操...””是再熟悉不不過的旋律...他們也也早戀，但從從來都像小偷偷似的躲躲藏藏藏...關鍵詞：好好學習天天天向上為革命，保護護視力手抄本與抄歌歌教師節(jié)與賀卡卡好好生活天天天向上曾和小伙伴們們搬著凳子去去鄰居家看電電視曾是戴著鮮艷艷的紅領巾做做廣播體操的的那個迎風少少年吃著1毛錢一一根的冰棍兒兒，看著5毛毛錢一場也嫌嫌奢侈的電影影曾徑最盼望的的就是春節(jié)的的聯(lián)歡晚會，，最高興的是是做個三好學學生，領回一一張張獎狀和和大紅花………他們的少年時時代他們的青春在在追星，戀愛愛，憧憬和奮奮斗中度過。。他們聽小虎虎隊和四大天天王成長，看看港臺片瓊瑤瑤劇確定愛情情觀。打彈珠、丟沙沙包、跳皮筋筋是那個時期期樂此不疲的的游戲，《西西游記》、《《上海灘》、、《鐵臂阿童童木》在他們們的青春期烙烙下了深刻的的印記，而周周慧敏、林志志穎的青春頭頭像貼滿了他他們的書桌、、課本……他們的青澀青青春他們有著太多多的雙重,在在時尚和傳統(tǒng)統(tǒng)、進取和保保守、張揚和和穩(wěn)重之間徘徘徊,在工作作和生活中既既勇于嘗試新新鮮的東西,又始終恪守守著一些規(guī)矩矩。他們有著良好好的教育背景景、較高的鑒鑒賞能力和品品味；事業(yè)尚尚處于開始階階段，大把的的精力和不俗俗的修為足夠夠讓他們對對未來充滿信信心。盡管沒沒有渾厚的經(jīng)經(jīng)濟實力，但但是懂得用有有限的資源讓讓自己過的更更舒適、更精精彩。他們的今天我們需要認真真感知屬于““75S”的的曾經(jīng)的、“好好的”生活他們的追星歷歷程

75S對小虎隊的的眷戀，對周周星馳《大話話西游》的癡癡迷，我們對對張國榮的支支持，對菲氏氏情情歌的情情有獨衷...應該可以以算是我們區(qū)區(qū)別60年代代出生的人及及85年代出出生的人之間間的分水嶺...關鍵詞：小虎隊周星馳四大天王他們的游戲和和卡通他們的物質匱匱乏，但那童童年游戲和卡卡通片都是他他們曾經(jīng)美麗麗的回憶。打打彈珠、跳房房子、丟沙包包等等是他們們那時最經(jīng)典典的游戲，路路邊、田野都都是他們的““領地”；木木頭手槍、縫縫制的沙包都都是他們最自自豪的玩具。。而說到卡通通，雖然當時時沒有迪斯尼尼大片，但《《大鬧天宮》》、《葫蘆娃娃》、《《聰明一休》》等帶給他他們的歡樂是是不言而喻的的。關鍵詞：動畫片打彈珠所以對于這類類人群而言：：他們期望通過過自己的努力力，讓生活可可以過得很好好對于他們而言言，積極的生生活態(tài)度是成成功的關鍵他們在不斷的的追求生活，，改變生活他們相信生活活，相信自己己很容易讓我們們想到的廣告告語：“好好生活天天天向向上”廣告語釋義:打破傳統(tǒng)觀念念對于“好好好生活，天天天向上”的認認知，在傳達達一種積極的的進取心、適適度的享樂觀觀的同時，將將現(xiàn)代的、時時尚的、富有有責任感的生生活情狀融入入其中，賦予予項目獨具魅魅力的傳播氣氣質，也能很很好地跟目標標客群達成溝溝通，文字洗洗練但蘊意深深厚。他們也有著這這樣語境：奮力拼搏的同同時，他們希希望一回頭能能看到家人的的支持、朋友友的鼓勵，而而家是他們內內心深處最溫溫暖最熟悉的的地方他們頂著多多方的壓力力，“痛并并快樂著””，他們感感覺前面的的日子很近近很美好他們的內心心一直充滿滿了期望的的愛，他們們一直希望望有一個容容器把愛裝裝進去，永永遠保持新新鮮，而家家正是這樣樣的地方很容易讓我我們想到的的廣告語：：“讓愛回家家”廣告語釋義義:作為名詞，，“愛”，，是對人或或事物帶有有的很深厚厚的感情。。因為有愛愛，家才成成為每個人人心靈原鄉(xiāng)鄉(xiāng)似的歸依依之所。““讓愛回家家”，如一一劑強心針針，給客群群以情感撫撫慰，在這這個并非故故鄉(xiāng)的城市市令其找到到生活主場場的感覺。。好好生活天天天向向上廣告語語（主推））廣告語（次次推）方向一：塑造標桿、、大氣的項項目形象1、領享城城市寓寓見未來來“領享”：：旨在傳達達“領先的的”、“舒舒適的”、、“有高度度的”享受受，“領享享城市”具具備了生活活的高度、、“寓見”：：諧音“遇遇見”、““預見”，，旨在傳達達和未來的的聯(lián)系，體體現(xiàn)一種向向上的、有有遠見的生生活狀態(tài)。。充分體現(xiàn)項項目之于城城東的標桿桿意義，且且暗合“領領寓”案名名，有助傳傳播。2、正中心寬寬領領寓旨在傳達項項目“以中中心地段的的優(yōu)勢領秀秀城東，以以超寬樓間間距營造上上品生活””的氣質。。3、踞城之之央居居宅之上上以闊達的語語感奠定項項目的高端端姿態(tài)，在在傳播中具具備一定的的力度感。。方向二：塑造領先、、自信的項項目形象1、主角主主場主角：一在在傳達“領領寓”城市市主角的高高貴身份，，一在意指指客群于““領寓”體體會城市主主角的生活活；主場：本意意所指已具具備一定的的領導地位位、占據(jù)一一定的城市市高度。領領寓，即為為客群的生生活主場。。2、生活場場主場場由“主角主主場”衍生生而來，進進一步傳達達項目的可可居住性，，凸顯其中中心優(yōu)越。。3、領秀自自主生活在于強調項項目的九堡堡標桿形象象。方向三：塑造溫暖、、親切的項項目形象1、讓愛回回家“讓愛回家家”，如一一劑強心針針，給客群群以情感撫撫慰，在這這個并非故故鄉(xiāng)的城市市令其找到到生活主場場的感覺。。2、愛在這這里等我從人群內心心出發(fā)，抓抓住其最柔柔軟的那根根神經(jīng)，通通過情感訴訴求，把產產品的宜居居性和人們們渴望生活活得更好相結合。3、最好的的時光無論光陰如如何流轉，，也不管將將來的歲月月會如何，，只在當下下、在領寓寓，享受““最好的時時光”。推廣調性自信的———領先的———輕松的的品質至上的的精神氣質質積極向上的的生活態(tài)度度輕松、便捷捷的生活項目推廣策策略突破口口情感溝通，，引起共鳴鳴用他們熟悉悉的元素表表達他們對對生活的積積極態(tài)度宣傳推廣篇篇如何傳播“好好生活天天天向上上”概念利用大眾媒媒體的廣泛泛度，大面面建立概念念通過渠道精精耕，精準準營銷意向向客群宣揚項目的的各項突出出優(yōu)勢，產產生偏好，，促進購買買在“好好生生活天天天向上””的大概念念下，結合項目特特色及銷售售周期和所營造的的生活氛圍圍展開訴求求以吸引目目標客群。。媒體推廣策策略出租車、公公交車寫字樓上班班接送子女公司進行異異地考察或或旅行茶館、咖啡啡館與朋友友相聚在辦公室閱閱讀報紙購物場所消消費生活、旅游游時尚雜志志報紙廣告電梯廣告、直郵廣告俱樂部合作戶外廣告/電臺廣告項目目標人人群的生活活軌跡中的的渠道旅行社合作79圍追堵截9月10月11月12月2月1月3月項目推廣階階段劃分通過產品形形象的強勢勢導入、品品質的系列列梳理，樹樹立板塊標標桿形象，，為首次開開盤做好準準備。階段任務階段主題好好生活天天天向上上房交會第一次開盤盤領寓品質榜榜樣九堡堡深度解構產產品，并通通過樣板開開放，進一一步提升項項目的知名名度及美譽譽度，完成成后續(xù)銷售售。強勢推廣期期持續(xù)熱銷期期續(xù)銷期鞏固項目形形象4月5月6月樣板房開放放房交會二次開盤繼續(xù)深化項項目形象，，實現(xiàn)持續(xù)續(xù)熱銷，客客戶關系維維護，完成成銷售。階段1強勢推廣期期9月-12月底9月10月11月12月階段1工作安排：：深化和提升升項目形象象，將圣奧奧·領寓的的新形象釋釋放出去，，引起市場場轟動。階段任務階段主題好好生活天天天向上上房交會通過產品品品質的賣點點解構，營營造園區(qū)生生活氛圍，，為一期開開盤做好籌籌備，積累累客戶。推廣渠道戶外、圍墻墻、售樓部部包裝、報報廣、樓書書、戶型冊冊、房交會會戶外、網(wǎng)絡絡、報廣、、電臺、雜志、活動動首次開盤第一拔第二拔我是誰？樹立。九堡堡品質生活活標桿展現(xiàn)核心：強勢導入入項目核心心概念，并并以獨特的的表達引發(fā)發(fā)好奇與關關注、以獨獨特的表現(xiàn)現(xiàn)傳達項目悠閑、、灑脫的調調性與氣質質。塑造項目全全新的形象象，使人耳耳目一新，，打造九堡標桿，項項目形象深深入人心。。目標人群：全市性客戶戶、地緣型型客戶展示手法：軟著陸、后后導入展示主題：好好生活活天天天向上推廣渠道：：樓書、戶型型冊等物料料、報紙廣告、現(xiàn)場圍墻、戶外、電電臺廣告等等第一拔推廣廣任務投放放時時間間：：9月月中中旬旬投放放內內容容：：項目目形形象象圣奧奧··領領寓寓好好好生生活活天天天天向向上上九堡堡核核心心領領域域··純純粹粹公公園園住住品品領寓寓專專線線：：0571——86578888戶外外一一內容容規(guī)規(guī)劃劃：：107米米最最寬寬樓樓間間距距，，左左右右寬寬裕裕生生活活方方式式。。12000㎡㎡中中央央景景觀觀庭庭院院，，薈薈萃萃花花園園生生活活本本味味。。3.6——6米米底底層層架架空空回回廊廊，，維維系系現(xiàn)現(xiàn)代代鄰鄰里里情情感感。。50米米城城市市綠綠化化帶帶，，構構筑筑純純粹粹自自然然居居家家。。500米米外外1號號地地鐵鐵，，接接軌軌主主城城中中心心繁繁華華。。分隔隔：：圣奧奧··領領寓寓好好好生生活活天天天天向向上上九堡堡核核心心領領域域純純粹粹公公園園住住品品現(xiàn)場場圍圍墻墻售樓樓部部包包裝裝建建議議優(yōu)化化建建議議：：根據(jù)據(jù)項項目目形形象象的的重重新新定定位位、、產產品品品品質質的的深深入入梳梳理理，，本本案案在在形形象象包裝裝上上需需要要進進行行進進一一步步的的優(yōu)化化及及統(tǒng)統(tǒng)一一，要要求求體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的品質質感感、、領領先先度度。在原原有有售售樓樓部部的的裝裝修修基基礎礎上上，，統(tǒng)統(tǒng)一一考考慮慮門門頭頭、、內內部部軟軟裝裝（（掛掛旗旗，，展展板板以以及及形象象展展示示面面等等））進進行行適適當當修修改改，，使使售售樓樓部部形形象象吻吻合合項項目目的的基基本本調調性性，，提提升升項目目在在消消費費者者心心目目中中的的地地位位。。報廣廣說說明明階段段目目的的：：項目目以以全全新新形形象象入入市市，，通通過過差差異異化化的的營營銷銷推推廣廣，，引引起起市市場場關關注注，，使使得得消消費者者對對項項目目整整體體有有統(tǒng)一一的的項項目目認認知知。調性性把把握握：：在形形成成差差異異化化的的項項目目形形象象定定位位的的同同時時，，需需要要保保持持項項目目的的整整體體調調性性，，延延續(xù)續(xù)項目目建建設設初初衷衷的的領先先度度及標竿氣質；通過富有有創(chuàng)意表現(xiàn)的畫面?zhèn)鬟_達核心賣點，且體體現(xiàn)整體品質感。好好生活天天天向上上城市向東，，生活向上上。惟有踞守城城市進程核核心，才能能身享繁華華，掌控未未來。惟有身居真真正公園住住境，才能能領略品質質，享受生生活。在圣奧·領領寓，在九九堡核心，，在公園住住家，好好生活，，天天向上上。。強制信息：：項目的主主要賣點提提煉項目主形象象報廣（一一）不在核心領領域，不足足以稱領寓寓1．2萬方方中央景觀觀庭院，最高達6米米回型挑高高架空層，，百米超寬樓樓間距……圣奧·領寓寓，踞九堡正中中心，奢享500米寬城市市綠化帶，，地鐵1號線線等市政頂頂級配套，，一舉成就城城市東部公公園住家典典范。強制信息：：項目的主主要賣點提提煉項目主形象象報廣（二二）1、城市漸漸漸向東,生活天天天向上2、以核心心的名義，，領享城市市生活3、在地鐵鐵核心，好好好生活軟文標題形象篇30’創(chuàng)意說明：：結合產品自自身特點（（處九堡核核心領域，，大面積綠綠化），以以及目標客客群的人生生追求（進進取心、適適度享受觀觀、濃厚的家庭庭觀），把把體驗式的的狀態(tài)寫入入廣播稿中中，引發(fā)消消費者的共共鳴，從而而樹立產品品綠色、愜愜意、為實實際需求著想想的品牌形形象。創(chuàng)意表現(xiàn)：：在九堡核心心領域，體體驗城市的的繽紛（繁華的之之聲作為背背景，持續(xù)續(xù)5秒，文文字旁白在在該配樂2秒后出現(xiàn)現(xiàn)。）在1號地鐵鐵樞紐，感感受生活的的便捷（地鐵進站站音作為背背景，持續(xù)續(xù)5秒，文文字旁白在在該配樂2秒后出現(xiàn)現(xiàn)。）在12000方的超超大公園，，守望家的的寧靜（清脆的鳥鳥鳴作為背背景音樂，，持續(xù)5秒秒，旁白在在配樂2秒秒后出現(xiàn)。。）在圣奧·領領寓，好好好生活，天天天向上。。（悠揚的琴琴聲作為配配樂。）領寓專線：：0571—8657666686578888投放時間：：10月初初—11月月初電臺稿一樓書整體構構思《領寓的光光陰》封面：《領寓的光光陰》P~P：：2500年年前，西湖湖只是杭州州城外的一一汪水域P~P：：900年前前，作為南南宋的都城城成就了杭杭州的第一一次繁榮P~P：：100年前前，杭州只只是從武林林門到望江江門那么大大P~P：：15年前，，杭州城西西還是一片片遍布柿樹樹林和蘆葦葦塘的濕地地領域………P~P：：8年前，城城市開始東東擴，大杭杭州框架開開始浮現(xiàn)………P~P：：今天的九堡堡，杭州城城市節(jié)點的的尚東之地地。今天的九堡堡核心，大大杭州格局局下的繁華華樞紐代表著一座座城市進取取的態(tài)度。。P~P：：看得見的城城市，靜靜靜陳列在杭杭州東部，，看得見的繁繁華，爍爍爍閃耀在九九堡核心。。領寓的光陰陰，城市向東傾傾斜45度度，生活的姿態(tài)態(tài)永遠是這這個角度！！好好生活，，天天向上上。P~P：：領寓的光陰陰，不僅是可以以述說的生生活，更是我們生生活居住的的載體。領寓的光陰陰，在尚東之地地的核心區(qū)區(qū)域，開啟一段屬屬于公園住住品的純粹粹之旅?！璓~P：：在生命的旅旅程里尋找找一段安靜靜而自由的的道路，為行走的身身軀獵取一一種從容的的心態(tài)。（交通）：：地鐵1號號線、德勝勝快速路、、滬杭高速速，下沙快快速公交P~P：：在歲月的長長河中尋找找一片蓬勃勃和靈動的的土地，為生活的夢夢想獵取一一份放飛的的傳奇。（景觀）：：中央景觀觀花園、城城市綠化帶帶、挑高架架空層、社社區(qū)小品、、綠化P~P：：在光陰的故故事里尋找找一個美麗麗和舒適的的空間，并獵取一段段美麗的愛愛情。（戶型）：：戶型設計計理念，90多平方方3房，120多平平方4房裝裝修風格，，戶型圖等等。P~P：：在生活的細細節(jié)中尋找找一份倍受受尊敬的權權利，為驕傲的心心獵取一個個驕傲的理理由。（物業(yè)、配配套等）：：P~P：：普通人只想想到如何度度過時間，，有才能的的人設法利利用時間。。(德國哲學學家叔本本華.A.)領寓的光陰陰。好好生生活，天天天向上?；顒优浜匣顒右唬汗蟹柲康模喉椖磕烤穹柼枌?、提提高項目知知名度及美美譽度形式：入品品處公仔形形象展示，，另只要到到展臺的參參觀者均可可獲得禮品品一份（限量2000份/天，禮品品價值5元元以內，建建議制作公公仔環(huán)保袋袋）房交會活動動建議活動二：：現(xiàn)場秀目的：吸引引人群，帶帶動現(xiàn)場更更多人氣。。形式：帶有有項目形象象的人型公公仔圍繞展展會現(xiàn)場巡巡游做秀，，與現(xiàn)場觀觀眾進行互動，以此此吸引客戶戶眼球。布置建議階段推廣主主要手段推廣渠道投放媒體投放時間主要訴求推廣目的推廣費用報紙都市快報錢江晚報10月項目形象人群溝通篇信息釋放，積累客戶71萬戶外圍墻艮山東路現(xiàn)場圍墻9月好好生活天天向上產品賣點通道攔截，引導客群樓書印刷9月解析項目深入解讀項目8萬戶型冊印刷9月戶型及說明釋放信息，引導客戶4萬電臺91.810月項目形象釋放信息，樹立形象15萬房交會會刊《杭州房產》《樓市》10月項目主要賣點訴求解讀項目賣點積累客戶10萬售樓部包裝9月項目形象，功能項目形象塑造房交會布展10月展示項目，積累客戶總計108萬重大節(jié)點：房交會第一拔報媒媒排期時間媒體版式主題刊例價（不含折扣）9月25日都市快報整版硬廣好好生活，天天向上31萬10月8日都市快報整版硬廣不在核心地位，不足以稱領寓31萬10月9日錢江晚報半版軟文以核心的名義，領享城市生活10萬2008年年秋季房交交會時間：：以10月月17日計計算第二拔推廣廣任務表明目的：全方位推推介項目優(yōu)優(yōu)勢及個性性特點，確確定項目整整體形象，，集中在開開盤前投放放，盡可能能多的積累意意向客戶，，為開盤營營造熱銷場場面造勢。。懸念引爆市市場，完成成開盤時的的購房客戶累積。。推廣內容：從塑造生生活方式和和生活氛圍圍的角度，，深度訴求求項目的配配套、建筑筑、景觀、、戶型等實實際賣點。展示主題：領寓品質榜榜樣九堡堡表明渠道：戶外、報報紙廣告、、公關活動動、圈層推推廣（DM寄送））、電臺廣廣告、網(wǎng)絡絡等目標人群：全市性客客戶、地緣緣型客戶開啟。公園園2008核心生活活我來了：戶外二投放時間：12月投放內容：開盤前項目賣賣點訴求圣奧·領寓領寓品質榜榜樣九堡九堡核心領域域·純粹公園園住品領寓專線：0571—86578888賣點一：花園園帶上地圖，別別在花園里迷迷了路。12000m2中央景觀庭院院對于6幢房房子來說已經(jīng)經(jīng)足夠奢侈，，但這卻只是是多重景觀中中的一重。坐擁12000m2中央景觀庭院院，獨設3.5——6米高底層層架空回廊，，近攬50米寬寬城市綠化帶帶，圣奧·領寓深深知人們對綠綠色居家的向向往，故而不遺余力力地將景觀綠綠化做到最大大化呈現(xiàn)，為365天日日常生活輸送送源源活力。。硬廣一賣點二：百米米樓間距裝上螺旋槳，，別在半空掉掉隊了。103米板樓樓間距、107米點樓間間距，圣奧··領寓擁有超超寬樓間距，，極大開闊了了居家視野。。我的目標是飛飛躍整個綠色色叢林，在對面的房頂頂著陸。可是，100多米的距離離，好遠?。窟€是給我安個個螺旋獎吧，，真怕在半空掉掉隊。圣奧·領寓百百米寬樓間距距，極大開闊觀景景視閾的同時時營造私密空空間。硬廣二賣點三：四房房空間。多一個臥室，，書房就該寂寂寞了。120多方設設計四房空間間，確保無論論是招待客人人、還是孝敬敬父母，都有有專屬房間可可以使用?？腿艘粊?、父父母駕到，書房的夜晚就就變得熱鬧了了，偶爾聽到夢話話還有磨牙聲聲。其實，書房只只是書房。圣奧領寓特別別設計的四房房空間，多一個臥室，，多一個容納納愛的地方。。12月20日日，全城馨香香開盤！敬請請關注！硬廣三規(guī)劃8PP1：封面LOGO+九堡核心領域域純粹公園園住品圣奧·領寓89m2舒適三房、128m2奢享四房12月18日日全城公開，，敬請關注??！P2：地段據(jù)城之央坐擁擁1號地鐵，，與繁華接軌軌的還是繁華華！P3：景觀1．2萬方中中央景觀庭院院，與人群為為鄰的還有自自然！P4：建筑最高6米回字字挑高架空層層，與空間對對話的何止腳腳步！P5：配套獨辟下沉式中中心生活廣場場，與品質對對應的更有品品味！P6-7：戶戶型經(jīng)典戶型裝裝載完美生活活（戶型圖+說說明文字）P8：封底開盤前DM內內容規(guī)劃開盤預告篇30’創(chuàng)意說明：通過擬人化的的表述，將產產品的利益點點詳細結構，，給消費者以以直觀中帶有有想象意味的的體驗，從而讓項目目深入人心。。同時在感覺覺上保持與之之前的電臺稿稿前后相承接接。創(chuàng)意表現(xiàn)：在12000方中央景觀觀庭院，腳步步愿意迷路??！在超過100米寬的樓宇宇間，風箏也也能翱翔！坐擁500米米外1號地鐵鐵線，繁華接接軌繁華！圣奧·領寓九堡核心領域域·純粹公園園住品12月20日日，全城馨香香開盤！敬請請關注！領寓專線：0571—8657666686578888投放時間：11月底—12月底電臺稿二網(wǎng)絡推廣投放媒體：住在杭州/搜搜房投放理由：渠道精耕，提提高營銷推廣廣的精準性，，有效網(wǎng)羅客客戶投放形式：網(wǎng)絡通欄/網(wǎng)網(wǎng)絡專題/全全屏廣告投放主題：九九堡核心領域域純粹公園園住品投放時間：11月中-12月底360°看萬萬科階段活動一事件：“生活活秀場天天天向上”思路及目的：：根據(jù)意向客群群的生活軌跡跡，BLOG及QQ空間間等網(wǎng)絡日志志是他們進行行日常生活信信息交流的渠道，，他們通過這這些平臺了解解朋友的一些些生活近況及及各類信息，，同時也是同類興趣愛愛好者的聚集集地。領寓項目發(fā)起起生活秀場的的比拼大賽，，暢想他們在在社區(qū)生活的的種種生活狀狀態(tài)，達到共同探討項項目信息、引引起共鳴的效效果。活動時間：12月初階段活動二事件件：產品說明會時間間：12月（開盤盤前夕）參加人員：意向客戶、開開發(fā)商相關人人員活動形式：產品說明會拉拉開項目開盤盤帷幕，由現(xiàn)現(xiàn)場營造溫馨馨的氛圍，提提升項目的尊貴品質，，使客戶深入入了解項目，，并促成現(xiàn)場場成交。階段推廣主要要手段推廣渠道投放媒體投放時間主要訴求推廣目的推廣費用報紙都市快報11-12月開盤預告、解構產品強勢烘炸、促進下單93萬戶外道旗艮山東路勝稼路12月開盤預告通道攔截，引導客群開盤信息告知，積累客戶DMOnetoone11-12月品質解構信息釋放，積累客戶20萬電臺91.811月-12月開盤預告快速積累客戶，緊迫感15萬網(wǎng)絡搜房網(wǎng)住在杭州11月-12月開盤預告、解構產品全面解構圣奧·領寓，網(wǎng)羅客戶50萬雜志《杭州房產》《感覺生活》11月-12月開盤物業(yè)解構信息釋放，提升形象，積累客戶10萬BLOG比賽11月中旬聚集人氣，積累客戶5萬產品說明會12月營造氣氛，促成成交10萬總計203萬重大節(jié)點：首次開盤時間媒體版式主題刊例價（不含折扣）11月20日都市快報整版硬廣帶上地圖，別在花園里迷了路。31萬12月10日錢江晚報整版硬廣裝上螺旋槳，別在半空掉隊了。31萬12月17日都市快報整版硬廣多一個臥室，書房就該寂寞了。31萬開盤時間暫時時以12月20/21算算（雙休日））第二拔報媒排排期階段2持續(xù)熱銷期1月-4月下下旬階段2：實力力逐一展現(xiàn)我征服：闡述目的：通過實際利利益點的訴求求，繼續(xù)深化化和豐滿項目目形象，進而而促進項目銷銷售闡述手法：情景營銷闡述渠道：報廣、DM、雜志、、網(wǎng)絡、電臺臺、PR活活動、論壇等等與客戶深度度溝通創(chuàng)造公園園2009熱熱銷傳奇賣點四：挑高高架空層穿上高根鞋，，別在架空層層變矮了。圣奧·領寓充充分利用樓幢幢底層空間，，營造別具格格調的回廊綠綠化帶，最高高達6米。在圣奧·領寓寓架空層，3.5—6米米的大手筆挑挑高，使得公共空間間大為寬闊，，大量綠植的種種植、小品的的設置，則豐富了整個個回廊的意境境。徜徉在這里，，欣賞完風景景，忽然發(fā)現(xiàn)自己己變矮了。硬廣四賣點五：全明空間。涂好防曬霜，，別在家里曬曬黑了。三房朝南不算算什么，精彩彩的是103米板樓間距距、107米米樓間距空間間格局下的三三房朝南。陽光越多越好好，風景越寬越好好，可是在家里看看風景，把自己曬黑就就要遭笑話了了。圣奧·領寓堅堅持“寬”的的空間布局理理念，樓間距最寬達達107米，，充分保證戶型型空間開闊視視域的同時，，也確保家中有有更多陽光到到達。硬廣五投放形式：短信群發(fā)，到到九堡的消費費者即可收到到項目群發(fā)短短信。投放時間：3月份，半個個月一批，5000條/次投放內容：圣圣奧·領寓……………………投放費用：0.6元/條條短信軟文規(guī)劃1.每一天的的好心情，從從12000方中央庭院院開始2.圣奧·領領寓：九堡核核心繁華生活活圈3.居住的寬寬度源自視野野的廣度———專訪圣奧··領寓空間設設計師居家生活計劃劃切入點：針對本案女性性業(yè)主，提供供一些可提升升生活品位的的培訓內容，，既提高生活情趣趣又為主婦們們提供了交流流空間，增進進感情，拓展展視野。服務計劃：定期舉辦一些些居家活動，，舉辦一寫插插花、手工、、烹飪等內容，同時還可可舉辦小型比比賽，增加活活動樂趣?；顒拥攸c：項目現(xiàn)場售樓樓部活動時間：3月份每周雙雙休日（每周周按各個主題題開展小型趣趣味活動）現(xiàn)場售樓部活活動階段活動一事件件：樣板區(qū)和樣板板房的啟用參加人員：意向登記客戶戶，協(xié)辦單位位，媒體活動形式：巧克力咖