某某在售產(chǎn)品價格策略與銷售辦法

萬科魅力之城在售產(chǎn)品價格策略及銷售辦法市場再改產(chǎn)品銷售情況目錄華潤中海龍湖萬科城東數(shù)據(jù)來源：1、房管局備案數(shù)據(jù)2、現(xiàn)場和置業(yè)顧問溝通3、相關(guān)地產(chǎn)朋友信息支持華潤鳳凰城建筑形態(tài)占地面積容積率高層，27f約356畝4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售樓棟會所產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物業(yè)形態(tài)高層，27f樓間距視野向后基本無遮擋梯戶比2梯四戶賣點雙廳7.9m大開間，連通寬景陽臺；主臥轉(zhuǎn)角飄窗，臥室均帶寬幅飄窗實收總價約81w實收單價約5800元/平米優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%華潤鳳凰城房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計5套華潤·二十四城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）戶型面積144（C1）樓間距90-100梯戶比2梯4戶賣點1、南北通透，全觀景房，主臥、客廳南向；2、贈送錯層陽臺和錯層房間；3、半面積入戶花園和空中花園；4、主臥帶衛(wèi)生間和步入式衣帽間，保證私密性；5、獨特景觀衛(wèi)生間設計實收總價范圍120w左右實收單價范圍8500左右優(yōu)惠措施按揭2%，一次性3%房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售6套。華潤·翡翠城項目信息建筑形態(tài)高層（30-33層）占地面積1245畝容積率4.50四期鳥瞰圖華潤·翡翠城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型135㎡（B2+B3組合售賣）樓間距80M梯戶比2梯4戶戶型賣點1、板式，通透；2、主臥私密；3、贈送7-10㎡挑高陽臺實收總價范圍97-108w實收單價范圍約7300優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面積段產(chǎn)品僅此一種，該戶型由于是兩種戶型拼湊房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月沒有銷售。一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海蘭庭建筑形態(tài)占地面積容積率高層，32+1F約110畝4.2已售未售在售產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業(yè)形態(tài)高層（24+1）F朝向南北朝向梯戶比兩梯四戶實收總價范圍約74w-85w實收單價范圍5500-6300優(yōu)惠措施一次性1%，中海會會員0.5%，業(yè)主再購1%，拆遷戶最高2%，災區(qū)1%。中海蘭庭房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計3套，成交均價在5700.中海國際社區(qū)項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層（17）、多層（6+1、8+1）、別墅1986畝0.9橙郡1期橙郡2期林庭疊院中海國際社區(qū)產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型146（小高層17層，H型）樓間距60-70梯戶比2梯4戶賣點1、朝向中庭；2、現(xiàn)房出售實收總價范圍82w左右實收單價范圍5500左右優(yōu)惠措施一次性1%橙郡一一期此戶型型本月月初才才推出出來，，之前前是一一期封封存的的產(chǎn)品品，現(xiàn)現(xiàn)房發(fā)發(fā)售，，直到到現(xiàn)在在共計計銷售售約6套。。6棟7棟8棟龍湖翠微清波項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層，18F約126畝3.1在售產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價70-90w面價單價外圍5200-5500靠中庭5800-6200優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名購買優(yōu)惠4%翠微清清波最高優(yōu)優(yōu)惠點點數(shù)為為8%外圍面面價以以5400為面面均價價，實實收均均價為為4968中庭面面價以以6000為面面均價價，實實收均均價為為5520產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價76w起面價單價5600起優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名簽約購買優(yōu)惠4%翠微清清波以5800為面面均價價，最最高優(yōu)優(yōu)惠幅幅度為為8%，實實收均均價為為5336.房管局局備案案數(shù)據(jù)據(jù)顯示示這兩兩種戶戶型上上月共共計銷銷售17套套。實際上上月翠翠微清清波132和136這兩兩種戶戶型共共計消消化約約40套。。成交均均價區(qū)區(qū)間在在4900-5500元元/平平米金域藍藍灣項項目概概況目前在售產(chǎn)品在售暢暢銷戶戶型解解析產(chǎn)品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，（90+32）=122m2，實得150表價5#樓85w左右，6#樓80w左右實收價奇數(shù)層（陽臺朝中庭）77w，偶數(shù)層（陽臺臨路）74w優(yōu)惠方式清盤一口價賣點1、超大贈送面積（32m2），贈送面積可改為客廳，原客廳可改為臥室，實現(xiàn)兩房變?nèi)?、南北朝向，面向中庭景觀銷售情況5#樓剩余二十多套，6#樓剩余幾套5#6#產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)=141m2表價120w-130w實收價110w-120w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（34m2）2、面向中庭景觀銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)=178m2表價150w-180w實收價140w-170w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、贈送面積（27m2）2、中庭景觀+河景3、板式通透銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)=234m2表價210w-230w實收價200w-220w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（64m2）2、臨河銷售情況3號樓整體剩余約50%3#2棟4棟3棟藍谷地天域項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率高層，33F300畝4在售藍谷地地天域域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，138.68物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向梯戶比三梯六戶實收總價范圍66w-70w實收單價范圍4700左右優(yōu)惠措施一次性1%藍谷地地天域域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-2，136物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍75w左右實收單價范圍4900左右優(yōu)惠措施一次性1%藍谷地地天域域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，131.88物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍72w左右實收單價范圍4800左右優(yōu)惠措施一次性1%再改產(chǎn)產(chǎn)品上上月共共計消消化18套套澳龍名城項目信息建筑形態(tài)多層（4、7），小高層（11、16），高層（33）占地面積81畝容積率3.94層33層16層11層7層澳龍名城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型145、148（G型，11層高）樓間距50梯戶比1梯2戶賣點1、4.5m客廳開間；2、通透、采光，全觀景；3、布局合理，功能齊全多變實收總價范圍100-110w實收單價范圍7000-7500優(yōu)惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局局備案案數(shù)據(jù)據(jù)顯示示該戶戶型上上月成成交2套樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳凰城中庭南北2梯4戶2714158008100005二十四城中庭南北2梯4戶33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4戶3313573009800000中海蘭庭中庭南北2梯4戶3313557007700003國際社區(qū)中庭南北2梯4戶1714655008030006（半個月）翠微清波外圍臨路南北2梯4戶18136496867564840中庭南北2梯4戶181365500748000中庭東南2梯4戶181325300699600藍谷地中庭南北3梯6戶33139470065330018中庭南北3梯6戶331364900666400中庭南北3梯6戶331314800628800澳龍名城中庭南北1梯2戶11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2戶1814259008300002從目前前市場場上再再改產(chǎn)產(chǎn)品的的銷售售情況況來看看，翠翠微清清波和和藍谷谷地的的銷量量較好好，分分別為為18套和和40套。。藍谷地的的成交價價格在4700-4900.翠微清清波的成成交價格格在4968-5500。隨著市場場的持續(xù)續(xù)低迷，，不排除10月房房交會期期間，眾眾多樓盤盤的的大大幅度降降價促銷銷。市場競品品比對一一覽表產(chǎn)品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數(shù)剩余套數(shù)樣板間可售套數(shù)可售合計首次置業(yè)4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90——樣板間11040#

——未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#

——未推房源43043再改4#14659002310312186#153——未推房源190197#152——未推房源212194組團1705700131265#134——樣板間1104A大平層138475107078組團頂躍1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合計

36013347

魅力剩余余可售房房源梳理理魅力后期期可售房房源主要要集中在在再改產(chǎn)產(chǎn)品，共共計218套。。首改產(chǎn)產(chǎn)品可售售套數(shù)共共計84套。首首置產(chǎn)品品可售套套數(shù)共計計45套套從魅力剩剩余可售售房源的的梳理來來看，魅魅力下階階段的消消化重點點集中在在再改產(chǎn)產(chǎn)品。從市場維維度分析析，市場場上再改改產(chǎn)品的的價格不不斷走低低的趨勢勢較為明明顯。銷售目標標：魅力剩余余的可售售產(chǎn)品中中，在08年年年底前消消化90%的再再改房源源。也就就意味著著下階段段再改產(chǎn)產(chǎn)品的月月均消化化速度需需達到30-40套/月我們把上上個月市市場上再再改產(chǎn)品品銷量較較好的樓樓盤和魅魅力做點點對點的的比較從上表可可以得出出在售房房源的去去化速度度（2008.7.27——今今）首置：27套首首改改：38套再再改改：3套套再改產(chǎn)品品剩余房房源最多多，但確確是去化化速度最最慢的產(chǎn)產(chǎn)品。再次改善產(chǎn)品細項打分表(100分為滿分)

100分魅力翠微清波藍谷地土地屬性及配套45%交通配套2112教育配套6243商業(yè)配套3123醫(yī)療配套4144土地屬性30142018品牌15%開發(fā)商品牌15151414產(chǎn)品40%規(guī)模3322容積率6655景觀環(huán)境7473梯戶比7752朝向3555樓層高5431本戶型所處位置3332戶型功能變化1000戶型綜合評價5453

100%合計100708067

折算率10-3樓盤實收均價折算率折算價格權(quán)重權(quán)重均價翠微清波520010468060%2808藍谷地4800-3494440%1977.6合計100%4785.6維度一：：從目前前市場維維度得出出，魅力力再改走走量的價價格在4785元/平平米維度二：：目前市市場上再再改產(chǎn)品品的走量量房源的的總價區(qū)區(qū)間在65-76萬，，成交均價價在4700-5400維度三：：一方面考考慮到市市場再改改產(chǎn)品價價格持續(xù)續(xù)走低的的趨勢，，魅力再再改產(chǎn)品品的價格格應預留留一定的的價格空空間，保保持較大大的競爭爭優(yōu)勢另一方面面考慮到到魅力再再改產(chǎn)品品庫存較較高，需需保持月月均40套的去去化速度度同時考慮慮到10月房交交會期間間，大量量樓盤的的促銷行行徑。建議魅力力再改產(chǎn)產(chǎn)品的價價格控制制在4800-5300。魅力推售售方式及及價格策策略：6、7#推出的的同時，，收回4#的價價格表，，針對外外部一般般客戶只只銷售6、7#6#的實實收均價價控制在在5200，7#的實實收均價價控制在在5300總價區(qū)間68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作為為內(nèi)部團團購以及及外部團團購優(yōu)惠惠的指定定房源團購對象象：銀行行VIP客戶、、中石油油客戶、、證券公公司客戶戶、政府府、拆遷遷辦、內(nèi)內(nèi)部員工工4#在6075的面價價上一次次性給到到20%的優(yōu)惠惠，實收收均價在在4860.總價區(qū)間65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021若團購客客戶執(zhí)意意要購買買6#和和7#，，就在零零售客戶戶優(yōu)惠后后的實收收總價基基礎上再再給到3%的的團購優(yōu)優(yōu)惠6、7#優(yōu)惠構(gòu)成（針對一般的客戶）優(yōu)惠幅度比例優(yōu)惠1、23.24日開盤成功認購優(yōu)惠：3%（24日后換成萬客會九周年慶優(yōu)惠2%，8月內(nèi)簽約）2%100%2%2、8月迎奧運認購優(yōu)惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式優(yōu)惠：

1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成

2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、萬客會藍卡會員優(yōu)惠：0.2%0.20%65%0.13%5、萬客會金卡會員優(yōu)惠：2%（時間截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推薦新客戶購房優(yōu)惠：1%（金卡客戶可享10000元購物券，時間截止8月31日）1%30%0.30%7、城東拆遷片區(qū)、災區(qū)客戶持相關(guān)證明優(yōu)惠：1%1%5%0.05%8、外銷人員帶來的客戶成功認購可享受額外1%的優(yōu)惠或現(xiàn)場銷售經(jīng)理逼定1%1%100%1.00%合計優(yōu)惠4.08%優(yōu)惠構(gòu)成成：

實收均價優(yōu)惠幅度面價6#52004.08%54217#53004.08%5525

面價團購優(yōu)惠實收均價4#607520%4860針對零售售客戶以以及團購購客戶的的總價區(qū)區(qū)間：70萬以以下的房房源為18套70-76萬的的房源為為24套套76-79萬的的房源為為8套79-82萬的的房源為為5套

4#、6#、7#總價區(qū)間70萬以下70-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上套/p>

一般客戶的零售價團購客戶實收價格6#7#4#6#7#面價54215525607554215525優(yōu)惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整體實收均價52005300486051515250標準層均總價734802755657689757739058748325價格表及及總價區(qū)區(qū)間驗證證：利潤測算算表：求量房源源團購客戶戶尋找洽洽談執(zhí)行行計劃：：團購尋找對象啟動時間責任人相關(guān)合作銀行2008.8.21樓園園證券公司2008.8.21樓園園、陳瓚萬科公司內(nèi)部員工2008.8.21譚朝中石油團購客戶02008.8.21蔣玉敏拆遷辦團購客戶2008.8.21蔣玉敏工行農(nóng)泉支行2008.8.21蔣玉敏尋找團購購客戶的的對外價價格口徑徑：萬科魅力力之城正正在組織織專場團團購，若若購買6、7#房源在在現(xiàn)場執(zhí)執(zhí)行的優(yōu)優(yōu)惠基礎礎上額外外給到3%的優(yōu)優(yōu)惠，若若購買4#房源源，在原原有面價價的基礎礎上直接接給到20%的的團購優(yōu)優(yōu)惠。備注：（團購對對象審核核人員““譚朝、、樓園園園、蔣玉玉敏”））所有團購購優(yōu)惠及及行為，，不告知知現(xiàn)場銷銷售人員員，也不不讓其參參與其中中。團購客戶戶到訪現(xiàn)現(xiàn)場后，，出示““團購專專場邀請請函”以以證明自自己是團團購客戶戶團購客戶戶到訪現(xiàn)現(xiàn)場后，，直接對對接樓園園園和蔣蔣玉敏所有的團團購優(yōu)惠惠最后確確認由樓樓園園簽簽字確認認。以上尋找找團購客客戶的相相關(guān)責任任人在尋尋找洽談談團購客客戶時，，需派發(fā)發(fā)相關(guān)單單位的牽牽頭人一一定數(shù)量量的“團團購專場場邀請函函”團購過程程中涉及及的相關(guān)關(guān)原則及及流程如如下：團購專場場邀請函函內(nèi)容：：1、魅力力之城核核心賣點點2、憑此此卡可享享受超值值團購優(yōu)優(yōu)惠價，，心動不不如行動動3、超值值特惠專專場團購購的活動動截至日日期2008年年8月31日3、樓園園園、譚譚朝、蔣蔣玉敏的的姓名及及電話我們下階階段的銷銷售重點點是突破破再改產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售考慮到9#所剩剩房源僅僅為14套（其其中樣板板間2套套），客客戶對其其產(chǎn)品的的滿意度度也較高高，但去去化速度度較慢，，從7月月27日日-今，，共計消消化30套，為為提高去去化速度度，可考考慮把9#剩余余房源提提供給團團購客戶戶供其選選擇，若若團購客客戶購買買9#房房源，在在銷售現(xiàn)現(xiàn)場執(zhí)行行的優(yōu)惠惠幅度上上額外給給到3%的團購購優(yōu)惠即即可。團購客戶戶若購買買8組團團，在8組團清清盤一口口價的基基礎上額額外給到到1%的的團購優(yōu)優(yōu)惠即可可。備注：已售房源總價已售房源面積已售房源均價1971711032766019未售房源總價未售房源面積未售房源均價1340304122385990整體房源總價整體房源面積整體房源均價3312015155146007未售房源源的團購購套均總總價約為為：75萬Thanks!謝謝謝1月-2322:51:4122:5122:511月-231月-2322:5122:5122:51:411月-231月-2322:51:412023/1/522:51:419、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:51:4222:51:4222:511/5/202310:51:42PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:51:4222:51Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:51:4222:51:4222:51Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:51:4222:51:42January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202310:51:42下午午22:51:421月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:51下下午1月-2322:51January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/522:51:4222:51:4205January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:51:42下下午10:51下下午22:51:421月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。22:51:4222:51:4222:511/5/202310:51:42PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2322:51:4222:51Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。22:51:4222:51:4222:51Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2322:51:4222:51:42January5,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一