某商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

順德大良某商業(yè)項(xiàng)目推廣方案初稿1目錄第一部分

專(zhuān)項(xiàng)分析項(xiàng)目介紹/開(kāi)發(fā)計(jì)劃市場(chǎng)環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目錄第二部分項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略客戶定位（消費(fèi)者/投資者）項(xiàng)目定位項(xiàng)目命名差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略業(yè)態(tài)規(guī)劃目錄第三部分營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案Logo設(shè)計(jì)及VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算及控制媒介投放策略第一部分專(zhuān)項(xiàng)分析5項(xiàng)目介紹/開(kāi)發(fā)計(jì)劃/特點(diǎn)分析6項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹位置：XX大良南國(guó)東路，順?lè)骞珗@旁。建設(shè)用地：81200平方米建筑面積：一期首層為13000㎡商鋪;二期一至三層為大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，面積63000㎡。開(kāi)發(fā)計(jì)劃:分二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)進(jìn)度

目前一期住宅已經(jīng)竣工，一期商鋪即將進(jìn)入裝修階段項(xiàng)目二期處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，幾家百貨公司的合作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)談判階段。開(kāi)發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度期屬物業(yè)屬性建筑面積竣工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間備注一期聯(lián)排別墅1500㎡04-6-3003-12銷(xiāo)售70%一期商鋪、商場(chǎng)13000㎡04-1004-10具備開(kāi)盤(pán)條件二期商場(chǎng)63000㎡05-505-3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段二期住宅55000㎡05-1205-10規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目描述本案位于XX大良南國(guó)東路，順?lè)骞珗@旁。該地塊為大良新舊城區(qū)的交界地帶。目前，城東板塊飛速發(fā)展，商業(yè)與人居比翼雙飛；順?lè)迳桨鍓K已成為XX高檔居住區(qū)的代名詞。本案同時(shí)處于兩大發(fā)展區(qū)域的復(fù)合位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。項(xiàng)目特點(diǎn)分分析(1)品牌：XXXX在在前期的推推廣中，作作為高檔次次物業(yè)的品品牌屬性已已經(jīng)深入人人心。品牌牌形象的走走高將制約約本項(xiàng)目在在商業(yè)規(guī)劃劃上向中低低檔延伸的的難度，但但對(duì)本項(xiàng)目目發(fā)展中高高端商業(yè)消消費(fèi)非常有有利。由于XX經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平較高，，消費(fèi)者的的中高端消消費(fèi)需求巨巨大，但目目前還缺乏乏真正意義義上的大型型中高端商商業(yè)物業(yè)，，無(wú)法滿足足XX消費(fèi)費(fèi)者的需要要，導(dǎo)致XX中高端端消費(fèi)大量量外流。本項(xiàng)目憑借借已形成的的高檔品牌牌形象，在在商業(yè)規(guī)劃劃上向中高高端傾斜，，順藤摸瓜瓜，必可順順利切入這這塊巨大市市場(chǎng)，搶占占市場(chǎng)先機(jī)機(jī)項(xiàng)目特點(diǎn)分分析(2)地段：本項(xiàng)目坐落落于順?lè)骞珗@旁，處處于城東板板塊和順?lè)宸迳桨鍓K的的復(fù)合地段段，地理位位置十分優(yōu)優(yōu)越。目前該區(qū)域域集中了相相當(dāng)?shù)娜藲鈿夂途幼≌J(rèn)認(rèn)知度，但但商業(yè)的認(rèn)認(rèn)知度還基基本處于空空白狀態(tài)。。因此，由由新德業(yè)投投資開(kāi)發(fā)的的“名店坊坊”提出了了城東商圈圈的概念，，試圖改變變?nèi)藗儗?duì)城城東板塊的的固有認(rèn)知知。本項(xiàng)目與名名店坊毗鄰鄰而立，商商場(chǎng)規(guī)模相相當(dāng)、商業(yè)業(yè)規(guī)劃上也也多有類(lèi)似似，可謂兩兩虎相爭(zhēng)。。但雙方也也不是沒(méi)有有可以合作作之處，在在商圈的推推廣上就可可以反競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)而競(jìng)合，，共同把商商圈概念炒炒熱炒熟，，將使兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目都獲獲益菲淺。。項(xiàng)目特點(diǎn)分分析(3)環(huán)境：與順?lè)骞珗@園相擁而立立無(wú)疑是本本項(xiàng)目環(huán)境境上的最大大優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)已已經(jīng)由單統(tǒng)統(tǒng)的購(gòu)物進(jìn)進(jìn)化為集購(gòu)購(gòu)物、休閑閑、娛樂(lè)、、旅游等為為一體的體體驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)方式。順順?lè)骞珗@作作為XX未未來(lái)重要的的旅游、休休閑、娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)地，其其品牌和功功能正好可可以成為包包裝本項(xiàng)目目的重要載載體。項(xiàng)目特點(diǎn)分分析(4)規(guī)模：本項(xiàng)目一期期商業(yè)建筑筑面積13000平平方米，二二期商業(yè)建建筑面積63000平方米，，共計(jì)約76000平方米。。一期規(guī)模模小，而且且一期開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間與二二期開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間非常接接近，因此此我們認(rèn)為為應(yīng)該將一一、二期進(jìn)進(jìn)行捆綁，，作為一個(gè)個(gè)整體共同同推廣，一一方面可以以壯大力量量，起到1+1>2的效果，，另一方面面將有利于于控制好營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，，并減少成成本。市場(chǎng)環(huán)境分分析14房產(chǎn)商貿(mào)業(yè)業(yè)成第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的重點(diǎn)行業(yè)業(yè)在XX打造造百萬(wàn)人口口中心城區(qū)區(qū)的大環(huán)境境下，隨著著整體交通通環(huán)境的改改善、廣佛佛都市圈的的成型以及及城市化進(jìn)進(jìn)程的推進(jìn)進(jìn)，XX人人流物流隨隨之增加，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、商業(yè)將將成為第三三產(chǎn)業(yè)的重重要增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，成為XX第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的重中之重重。XX區(qū)委、、區(qū)政府將將專(zhuān)門(mén)為這這些行業(yè)制制定了相應(yīng)應(yīng)的政策扶扶持措施，，并對(duì)其加加強(qiáng)規(guī)劃和和政策引導(dǎo)導(dǎo)，包括支支持重大項(xiàng)項(xiàng)目引進(jìn)和和發(fā)展，鼓鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新等等。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展如火如如荼由于看重重XX巨巨大的消消費(fèi)潛能能，自去去年開(kāi)始始，XX一些大大型的商商業(yè)項(xiàng)目目陸續(xù)奠奠基，并并進(jìn)入建建設(shè)期。。其中有有已部分分投入使使用的XX第一一個(gè)大型型綜合購(gòu)購(gòu)物中心心——嘉嘉信城市市廣場(chǎng)、、計(jì)劃于于今年下下半年開(kāi)開(kāi)業(yè)的XX家電電博覽中中心、在在今年3月份奠奠基的盈盈信城市市廣場(chǎng)、、正在緊緊張籌備備招商的的天佑城城、即將將開(kāi)業(yè)的的大福源源超市以以及預(yù)計(jì)計(jì)9月份份動(dòng)工的的XX名名店坊等等，都是是投資數(shù)數(shù)億元的的大型商商業(yè)項(xiàng)目目。可以預(yù)預(yù)見(jiàn)這這些大大型商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的建成成開(kāi)業(yè)業(yè)，將將改變變XX現(xiàn)有有的商商業(yè)格格局，，XX商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)將從從此打打開(kāi)新新的局局面。。XX目目前商商業(yè)的的主要要特點(diǎn)點(diǎn)●街鋪為為主，，大型型商場(chǎng)場(chǎng)快速速崛起起目前，，XX的商商用物物業(yè)仍仍然以以街鋪鋪為主主導(dǎo)，，街鋪鋪是居居民購(gòu)購(gòu)物的的主要要場(chǎng)所所，也也是投投資者者投資資商鋪鋪的主主要渠渠道。。一些些中型型超市市、綜綜合性性百貨貨商場(chǎng)場(chǎng)緩慢慢發(fā)展展，但但總體體而言言，規(guī)規(guī)模不不大。。大型型MALL式商商場(chǎng)近近年來(lái)來(lái)迅速速升溫溫，但但由于于均處處于建建設(shè)期期和概概念炒炒作期期，其其影響響力還還有待待進(jìn)一一步顯顯現(xiàn)。。XX目目前商商業(yè)主主要特特點(diǎn)●絕大部部分的的商場(chǎng)場(chǎng)缺乏乏主題題包裝裝現(xiàn)時(shí)，，絕大大部分分的商商場(chǎng)都都是進(jìn)進(jìn)行普普通的的單一一性統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理，，沒(méi)有有結(jié)合合自身身特色色進(jìn)行行主題題性包包裝，，沒(méi)有有突出出風(fēng)格格，商商場(chǎng)的的影響響力不不強(qiáng)，，導(dǎo)致致消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)這些些商場(chǎng)場(chǎng)并沒(méi)沒(méi)有明明顯的的喜好好?！裆虉?chǎng)內(nèi)內(nèi)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)無(wú)無(wú)明顯顯區(qū)分分，經(jīng)經(jīng)營(yíng)商商品無(wú)無(wú)特色色不少商商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式只是是單純純的零零售式式百貨貨，只只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的陳列列、擺擺放，，種類(lèi)類(lèi)區(qū)分分不明明顯，，商品品無(wú)特特色，，整體體感覺(jué)覺(jué)較為為零散散，檔檔次不不高，，吸引引力不不強(qiáng)。。XX目目前商商業(yè)主主要特特點(diǎn)●檔次均均以中中檔為為主現(xiàn)時(shí)，，絕大大部分分商場(chǎng)場(chǎng)所經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的商品品檔次次主要要以中中低檔檔為主主，主主要服服務(wù)對(duì)對(duì)象是是當(dāng)?shù)氐赝鈦?lái)來(lái)工及及中低低收入入人士士。這這與XX區(qū)區(qū)的整整體消消費(fèi)水水平大大相徑徑庭，，此種種檔次次無(wú)法法滿足足本地地大部部分消消費(fèi)者者的需需求，，從而而使當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡纳虡I(yè)業(yè)消費(fèi)費(fèi)形成成了外外流的的習(xí)慣慣。市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析小小結(jié)由于XX城城市化化的相相對(duì)滯滯后，，XX商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展較較緩慢慢，基基本還還處于于粗放經(jīng)經(jīng)營(yíng)的階段段，這這與XX龐龐大的的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)極不不相稱(chēng)稱(chēng)。正正因?yàn)闉楝F(xiàn)有有的商商業(yè)消消費(fèi)環(huán)環(huán)境無(wú)無(wú)法滿滿足消消費(fèi)者者日新新月異異的消消費(fèi)需需求，，因此此導(dǎo)致致了消費(fèi)費(fèi)額額大大量量外外流流的現(xiàn)現(xiàn)狀狀。。近年年來(lái)來(lái)，，XX進(jìn)進(jìn)入入了了以以城城市市化化建建設(shè)設(shè)為為主主題題的的二二次次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)程程，，商商業(yè)業(yè)化化被被提提升升到到前前所所未未有有的的高高度度，，商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代代化化、、商商場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模?；?、消消費(fèi)費(fèi)本本地地化化成為為城城市市化化建建設(shè)設(shè)的的重重中中之之重重。。但但XX消消費(fèi)費(fèi)外外流流嚴(yán)嚴(yán)重重的的問(wèn)問(wèn)題題，，是是商商業(yè)業(yè)化化建建設(shè)設(shè)怎怎么么也也繞繞不不過(guò)過(guò)的的門(mén)門(mén)檻檻。。無(wú)無(wú)論論是是政政府府高高層層、、專(zhuān)專(zhuān)家家學(xué)學(xué)者者、、或或是是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)界界對(duì)對(duì)此此問(wèn)問(wèn)題題都都非非常常關(guān)關(guān)注注，，并并進(jìn)進(jìn)行行了了大大量量的的分分析析和和總總結(jié)結(jié)，，主主要要認(rèn)認(rèn)為為這這是是本本地地商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境落落后后、、對(duì)對(duì)消消費(fèi)費(fèi)者者吸吸引引力力不不足足的的問(wèn)問(wèn)題題。。在在政政府府推推動(dòng)動(dòng)下下，，一一大大批批大大型型的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)迅迅速速開(kāi)開(kāi)工工建建設(shè)設(shè)，，規(guī)規(guī)模模和和數(shù)數(shù)量量空空前前。市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析小小結(jié)結(jié)我們們認(rèn)認(rèn)為為，，XX消消費(fèi)費(fèi)外外流流已已經(jīng)經(jīng)形形成成為為XX人人的的消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣和和消消費(fèi)費(fèi)文文化化，，僅僅僅僅以以興興建建大大型型商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)、、改改善善商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境來(lái)來(lái)吸吸引引消消費(fèi)費(fèi)者者還還遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠夠，，而而應(yīng)應(yīng)在在根根本本上上改改變變消消費(fèi)費(fèi)者者現(xiàn)現(xiàn)有有的的消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣和和消消費(fèi)費(fèi)文文化化，，以以全全新新的的消消費(fèi)費(fèi)觀觀、、價(jià)價(jià)值值觀觀占占領(lǐng)領(lǐng)消消費(fèi)費(fèi)者者心心智智資資源源。。這這就就要要求求政政府府階階層層、、專(zhuān)專(zhuān)家家階階層層、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)階階層層與與媒媒體體界界能能夠夠深深入入合合作作，，共共同同造造勢(shì)勢(shì)，，在在市場(chǎng)教育工作作上投入足夠夠的力量，制制造輿論聲勢(shì)勢(shì)。以建設(shè)大型商商業(yè)物業(yè)、改改善商業(yè)環(huán)境境吸引消費(fèi)者者為第一步，，以新的消費(fèi)費(fèi)觀、價(jià)值觀觀改造消費(fèi)者者為第二步，，步步為營(yíng)，，才能根本上上改變XX消消費(fèi)外流的狀狀況，才能為為商業(yè)現(xiàn)代化化建設(shè)奠定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析析22競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析根據(jù)在地段段、規(guī)模、、規(guī)劃、目目標(biāo)消費(fèi)群群、目標(biāo)客客戶群等方方面的特性性，我們認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)目目主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手為：：名店坊、天天佑城、盈盈信城市廣廣場(chǎng)嘉信城市廣廣場(chǎng)、順聯(lián)聯(lián)廣場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)項(xiàng)目要素一一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置建筑面積業(yè)態(tài)布局工程進(jìn)度項(xiàng)目定位名店坊大良東區(qū)超7萬(wàn)㎡超寬廣場(chǎng)、旗艦店、特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū)今年9月動(dòng)工，明年10月竣工，11月開(kāi)業(yè)大型多功能主題購(gòu)物中心

天佑城容桂桂洲大道超8萬(wàn)㎡大型百貨、連鎖超市、美食世界、娛樂(lè)天地、文化書(shū)城預(yù)計(jì)明年3月封頂，年中開(kāi)業(yè)XX城市新坐標(biāo)多元化商業(yè)廣場(chǎng)

盈信城市廣場(chǎng)龍江鎮(zhèn)東華路約16萬(wàn)㎡購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、游樂(lè)、康體、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商務(wù)公寓分三期開(kāi)發(fā)，首期明年元月1日開(kāi)業(yè)游樂(lè)MALL式商業(yè)步行街現(xiàn)代樂(lè)園式商業(yè)王國(guó)

嘉信城市廣場(chǎng)新城區(qū)約14萬(wàn)㎡美加式的時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)，新加坡式休閑購(gòu)物長(zhǎng)廊今年5月已經(jīng)試業(yè)家庭式商場(chǎng)

順聯(lián)廣場(chǎng)陳村超12萬(wàn)㎡集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)等六大功能于一體7月28日奠基華南首個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物ＷＡＬＫ

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析小結(jié)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手相比，本本項(xiàng)目在房房地產(chǎn)商綜綜合實(shí)力、、規(guī)模、規(guī)規(guī)劃、地段段上都不具具絕對(duì)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。從表中可以以看出，五大商場(chǎng)加上本項(xiàng)目目基本上都都在這一兩兩年內(nèi)全部部推出，無(wú)無(wú)論是對(duì)消消費(fèi)市場(chǎng)，，還是對(duì)投投資市場(chǎng)，，都將帶來(lái)來(lái)巨大壓力力。一場(chǎng)殘殘酷的市場(chǎng)場(chǎng)搶奪戰(zhàn)不不可避免。。而由于盈盈信城市廣廣場(chǎng)、順聯(lián)聯(lián)廣場(chǎng)偏居居X(jué)X邊緣緣，嘉信城城市廣場(chǎng)屢屢遇挫折，，因此，市場(chǎng)王者之之戰(zhàn)主要在在本項(xiàng)目、、名店坊和和天佑城之之間展開(kāi)。名店坊與天天佑城推廣廣上的共同同特點(diǎn)是本本土化氣息息濃厚，霸霸氣不足，，沒(méi)有建立立市場(chǎng)形象象上的相對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)，雙雙方的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)處于膠著著狀態(tài)，難難決勝負(fù)。。因此，本項(xiàng)項(xiàng)目的切入入點(diǎn)就在于于憑借優(yōu)勢(shì)勢(shì)的品牌形形象建立最最具優(yōu)勢(shì)市市場(chǎng)地位，，以王者的的氣勢(shì)引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)、搶搶占市場(chǎng)。。第二部分項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略略26客戶定位（消費(fèi)者/投資者））27項(xiàng)目目標(biāo)消消費(fèi)群體界界定A、3公里里核心消費(fèi)費(fèi)圈以城東板塊塊與順?lè)迳缴桨鍓K為核核心，未來(lái)來(lái)規(guī)劃人口口超10萬(wàn)萬(wàn)B、10公公里主要消消費(fèi)圈以XX中心心城區(qū)（大大良、容桂桂、倫教三三鎮(zhèn)）為核核心，未來(lái)來(lái)規(guī)劃人口口超百萬(wàn)C、30公公里補(bǔ)充性性消費(fèi)圈覆蓋蓋XX及及周周邊邊地地區(qū)區(qū)，，人人口口超超300萬(wàn)萬(wàn)D、、旅旅游游休休閑閑消消費(fèi)費(fèi)群群：：預(yù)計(jì)計(jì)每每年年超超20萬(wàn)萬(wàn)人人消費(fèi)費(fèi)者者特特征征分分析析消費(fèi)費(fèi)力力較較強(qiáng)強(qiáng)：：據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，今今年年上上半半年年，，XX的的恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)已已經(jīng)經(jīng)跌跌破破30%，，進(jìn)進(jìn)入入聯(lián)聯(lián)合合國(guó)國(guó)糧糧農(nóng)農(nóng)組組織織劃劃定定的的最最富富裕裕區(qū)區(qū)。。XX城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民家家庭庭上上半半年年人人均均可可支支配配收收入入達(dá)達(dá)到到10350.89元元，，人人均均消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出7686.88元元。。數(shù)字表明，XX城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入比全省省平均數(shù)（7263.51元）多出出3087.38元，高高42.5%.支出比全全省平均數(shù)的的5257.79元多2429.09元，高46.2%。。上半年XX商品銷(xiāo)售總總額為214億元，同比比增幅達(dá)27.7%。消費(fèi)者者特征征分析析●消費(fèi)外外流嚴(yán)嚴(yán)重：：出外旅旅游休休閑兼兼購(gòu)物物，已已經(jīng)在在XX形成成消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣。每每縫節(jié)節(jié)假日日，成成群結(jié)結(jié)隊(duì)的的XX人自自駕車(chē)車(chē)去到到香港港、澳澳門(mén)、、廣州州、深深圳、、佛山山、中中山等等地休休閑購(gòu)購(gòu)物，，消費(fèi)費(fèi)額巨巨大。。消費(fèi)者者特征征分析析消費(fèi)國(guó)國(guó)際化化、品品牌化化、高高檔化化：XX經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)，人們們生活富富裕，對(duì)對(duì)品質(zhì)生生活的追追求也越越來(lái)越熱熱烈，對(duì)對(duì)品牌、、名牌產(chǎn)產(chǎn)品的喜喜好度增增加；XX人也也經(jīng)常走走出過(guò)門(mén)門(mén)，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)國(guó)際品品牌產(chǎn)品品。因此此，國(guó)際際化、品品牌化、、高檔化化將成為為XX消消費(fèi)的主主流趨勢(shì)勢(shì)。休閑消費(fèi)費(fèi)最受XX消費(fèi)費(fèi)者歡迎迎：XX消消費(fèi)者喜喜歡外出出旅游休休閑，也也喜歡進(jìn)進(jìn)茶坊、、沐足、、桑拿、、泡吧等等。娛樂(lè)樂(lè)休閑已已成為XX人工工作之余余主要生生活佐料料。項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)投資群群體界定定●第一類(lèi)類(lèi)投資群群體：私營(yíng)業(yè)主主、企業(yè)業(yè)中高管管理人員員、公務(wù)務(wù)員、高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)、年輕輕成功人人士等●第二類(lèi)類(lèi)投資群群體：周邊鎮(zhèn)的的高儲(chǔ)蓄蓄群體，，希望通通過(guò)投資資商業(yè)地地產(chǎn)獲取取穩(wěn)定收收益；●第三類(lèi)類(lèi)投資群群體：外地來(lái)XX投資資者項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)投資群群體界定定●收入：家家庭年收收入為8萬(wàn)元以以上（以以投資支支出占總總收入20%～～40%來(lái)計(jì)算算）●特征：：有較為為雄厚的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，熟熟悉XX，有廣廣泛的社社交關(guān)系系，對(duì)新新理念有有較強(qiáng)的的接受度度，但有有著冷靜靜的思考考與判斷斷，多投投資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，對(duì)地地段及相相應(yīng)升值值潛力較較為注重重。投資者需需求分析析●偏愛(ài)沿沿街商鋪鋪目前，投投資商鋪鋪的類(lèi)型型中，由由于投資資者對(duì)客客流量和和消費(fèi)模模式的基基本判斷斷決定了了傳統(tǒng)的的沿街商商鋪還是是主要的的投資類(lèi)類(lèi)型，占占了投資資需求的的６成左左右。但但商場(chǎng)式式商鋪的的需求增增長(zhǎng)非常常迅速。。不過(guò)相相當(dāng)一部部分投資資者對(duì)商商場(chǎng)式商商鋪的后后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)和租售售情況有有一定的的擔(dān)心。。總的來(lái)來(lái)說(shuō)，商商場(chǎng)式商商鋪還處處于投資資引導(dǎo)階階段，各各大發(fā)展展商都在在實(shí)踐中中探索好好的發(fā)展展道路。。投資者需需求分析析●成長(zhǎng)型型地段受受青睞在中心區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)過(guò)程中中，投資資其周邊邊商鋪，，已日漸漸成為樓樓市穩(wěn)健健型投資資客的長(zhǎng)長(zhǎng)線投資資品種之之一。這這種目前前還處于于蓄勢(shì)階階段、但但將來(lái)增增值空間間巨大的的商鋪，，專(zhuān)家稱(chēng)稱(chēng)之為成成長(zhǎng)型商商鋪。住住宅郊區(qū)區(qū)化趨勢(shì)勢(shì)的推進(jìn)進(jìn)，使商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的建設(shè)設(shè)從中心心向邊緣緣區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。依依附于新新城建設(shè)設(shè)而蓬勃勃發(fā)展的的外圍地地區(qū)商鋪鋪，由于于其良好好的成長(zhǎng)長(zhǎng)性，廣廣受XX投資客客的關(guān)注注。當(dāng)然然這類(lèi)商商鋪比傳傳統(tǒng)商鋪鋪市場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)變變動(dòng)因素素相對(duì)高高一些，，高回報(bào)報(bào)同時(shí)也也帶來(lái)高高風(fēng)險(xiǎn)。。投資者需需求分析析●推崇小小面積商商鋪小面積商商鋪歷來(lái)來(lái)是投資資的稀缺缺品種，，它的投投資價(jià)值值很高，，主要原原因是單單位面積積小、總總價(jià)低，，吻合絕絕大多數(shù)數(shù)投資者者投資起起點(diǎn)低回回報(bào)收效效快的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)心理理，同時(shí)時(shí)也能較較大程度度降低投投資門(mén)檻檻。受受總總價(jià)限制制，市民民對(duì)小商商鋪仍情情有獨(dú)鐘鐘，投資資商鋪的的面積以以１０００平方米米作為基基本分界界線，１１００平平方米以以下的占占半數(shù)以以上。小小面積商商鋪成為為熱點(diǎn)。。而面積積大的商商鋪因?yàn)闉榭們r(jià)太太高，而而被冷落落?！竦囟?位位置仍然然是第一一考慮因因素，其其次分別別是交通通便利性性、商業(yè)業(yè)環(huán)境、、發(fā)展商商實(shí)力、、主題規(guī)規(guī)劃、價(jià)價(jià)格、廣廣告力度度、配套套設(shè)施等等●客戶的的投資特特征和動(dòng)動(dòng)機(jī)非常常明顯。?？蛻魹闉楹瓮顿Y資、投資資的用途途、投資資時(shí)間、、投資預(yù)預(yù)算非常常明確，，決策時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)，就是是說(shuō)投資資交易是是非常理理性的業(yè)業(yè)務(wù)。投資決策策分析●客戶存在在購(gòu)買(mǎi)恐恐懼。商商鋪是一一項(xiàng)巨大大的投入入，而且且有一定定風(fēng)險(xiǎn)，，客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)十分分小心。。同時(shí)，，對(duì)商鋪鋪價(jià)值造造成影響響的因素素較多，，如：周周邊改建建、政府府規(guī)劃調(diào)調(diào)整、區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)等等。?！窭峡蛻魬魧?duì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的影響響又比較較大，客客戶的良良好感受受會(huì)感染染和影響響他們身身邊的人人，畢竟竟他們的的特征差差異不大大，俗話話說(shuō)："物以類(lèi)類(lèi)聚，人人與群居居"。投資決策策分析●商場(chǎng)式商商鋪逐漸漸升溫，，客戶偏偏愛(ài)成長(zhǎng)長(zhǎng)型地段段和小面面積商鋪鋪；●客戶投投資需求求明顯，，購(gòu)買(mǎi)是是理性的的，但存存在一定定的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)恐懼，，發(fā)展商商應(yīng)建立立相應(yīng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)保障障機(jī)制；；●老客戶戶影響作作用大，，合同簽簽訂不是是銷(xiāo)售結(jié)結(jié)束，而而是新的的銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)始。小結(jié)項(xiàng)目定位位（我們提提供怎樣樣的品牌牌和產(chǎn)品品）40項(xiàng)目核心心要素●本項(xiàng)目位位于城東東板塊及及順?lè)迳缴桨鍓K的的復(fù)合地地段，緊緊鄰順?lè)宸骞珗@；；●名店坊與與本項(xiàng)目相相繼崛起，，城東商圈圈冠蓋XX；●本項(xiàng)目在在前期推廣廣中確立了了高端的品品牌形象；；●消費(fèi)者趨趨勢(shì)為國(guó)際際化、品牌牌化、高檔檔化、休閑閑化；●投資者對(duì)對(duì)商場(chǎng)式商商鋪投資意意愿上升，，對(duì)中小商商鋪和成長(zhǎng)長(zhǎng)型地段情情有獨(dú)鐘；；項(xiàng)目目核核心心要要素素●休休閑閑化化、、生生態(tài)態(tài)化化、、娛娛樂(lè)樂(lè)化化、、體體驗(yàn)驗(yàn)式式；；●國(guó)國(guó)際際的的、、全全新新的的、、高高檔檔次次的的商商業(yè)業(yè)模模式式；；●中心的、空空前的、具有有創(chuàng)新性的；；品牌定位（我們是什么么？）國(guó)際休閑式購(gòu)購(gòu)物公園市場(chǎng)形象定位位（我們地位如如何？）中央商業(yè)區(qū)商鋪模式定位位（我們的產(chǎn)品品）中小型產(chǎn)權(quán)式式商場(chǎng)商鋪核心推廣主題題價(jià)值投資●通過(guò)核心推推廣主題向投投資者充分傳傳達(dá)品牌的價(jià)價(jià)值和個(gè)性性，使品牌內(nèi)內(nèi)涵更生動(dòng)、、更豐富、更更直觀。●本項(xiàng)目核心心推廣主題為為：核心概念的提提煉與闡述國(guó)際休閑式購(gòu)購(gòu)物公園價(jià)值投資新主主張足值升值三大指標(biāo)：地域條件：地地段具有優(yōu)越越性硬件條件：既物業(yè)的硬件件價(jià)值含金量高，，物有所值商鋪售價(jià)：性?xún)r(jià)比具備強(qiáng)強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)力五大資源：一、地段的稀稀缺性二、規(guī)劃的前前瞻性三、與政府發(fā)發(fā)展規(guī)劃的吻吻合性四、經(jīng)營(yíng)的持持續(xù)性和發(fā)展展性五、與周邊房房地產(chǎn)發(fā)展的的協(xié)同性保值七大條件：一、項(xiàng)目所在在地有足夠的的人氣；二、項(xiàng)目所在在地有良好的的商業(yè)環(huán)境；；三、項(xiàng)目所在在地有發(fā)達(dá)的的交通四、有專(zhuān)業(yè)的的前期規(guī)劃；；五、面積適中中；六、政府政策策支持。七、企業(yè)的組組市能力及經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目命名建議議山嵐國(guó)際購(gòu)物物廣場(chǎng)差異化的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略商場(chǎng)公園化隨著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的不斷發(fā)展展，人們的消消費(fèi)觀念快速速更新，消費(fèi)費(fèi)需求開(kāi)始朝朝多元化方向向發(fā)展，在購(gòu)購(gòu)物的同時(shí)開(kāi)開(kāi)始考慮休閑閑、娛樂(lè)等。。本項(xiàng)目與順順?lè)骞珗@相擁?yè)矶?，在建筑設(shè)計(jì)正好好將商場(chǎng)與公公園融為一體體，實(shí)行商場(chǎng)場(chǎng)公園化，使使休閑、娛樂(lè)樂(lè)體驗(yàn)無(wú)所不不在，給消費(fèi)費(fèi)者帶來(lái)愉悅悅的購(gòu)物感受受。差異化的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略建立投資防火火墻投資商鋪是一一項(xiàng)有一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的交易，，且投資者一一般較理性，，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考考慮的比較多多。因此，從從顧客角度出出發(fā)，我們有有必要建立相相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)保障障機(jī)制，也就就是建立投資資防火墻，來(lái)來(lái)確保投資者者的風(fēng)險(xiǎn)最小小化、收益最最大化。目前較流行的的做法是采用用商鋪售后返返租的形式，，一般開(kāi)發(fā)商承諾多多少年“返租租”，每年給給予投資者X％的回報(bào)，，以確保投資資者的收益。。這種形式在在開(kāi)發(fā)商組市市能力較強(qiáng)的的前提下不失失為一種雙贏贏的好辦法。。差異化的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略不賣(mài)商鋪，賣(mài)賣(mài)賺錢(qián)方案商鋪的投資者者有三類(lèi)：分分別是出租、、自營(yíng)和在買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中賺取差差價(jià)者。調(diào)查查顯示：55％的人為出出租而購(gòu)買(mǎi)商商鋪，自營(yíng)的的約占35％％，另外有10％的人是是打時(shí)間、價(jià)價(jià)格差的純投投資者。對(duì)于于商鋪這種投投資工具，雖雖然每人投資資的動(dòng)機(jī)不一一，但都是出出于賺錢(qián)的目目的。因此，，要說(shuō)服投資資者購(gòu)買(mǎi)，必必須先告訴他他們?nèi)绾文苜嵸嶅X(qián)，也就是是說(shuō)，必須給給他們一個(gè)投投資賺錢(qián)的解解決方案，才才能更容易的的打動(dòng)投資者者。我們賣(mài)的是一一個(gè)賺錢(qián)系統(tǒng)統(tǒng)，商鋪只是是一個(gè)載體。。營(yíng)銷(xiāo)操作上，，我們將扮演演消費(fèi)者的投投資顧問(wèn)的角角色，傳播投投資知識(shí)，提提供投資前的的咨詢(xún)考察、、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服服務(wù)，投資中中的金融、法法律服務(wù)，投投資后的市場(chǎng)場(chǎng)信息服務(wù)等等一站式投資資解決方案。。如此即可以以樹(shù)立品牌形形象，形成良良好品牌美譽(yù)譽(yù)度，又可以以較好的促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售，減少少壓力。差異化的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略建筑風(fēng)格（建建議）建議仍然采用用地中海式建建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)計(jì)，在XX獨(dú)獨(dú)具一格，彰彰顯國(guó)際魅力力業(yè)態(tài)規(guī)劃（建建議）A、國(guó)際百貨城：國(guó)際一線百百貨B、旗艦超市：大型超市C、香港城：數(shù)碼家居港港、流行前線線、香港專(zhuān)賣(mài)賣(mài)特區(qū)……D、品牌特區(qū)：男人世界、、女人世界、、皮具世界、、國(guó)際珠寶城城……E、國(guó)際休閑廣場(chǎng)場(chǎng)：地中海風(fēng)情情廣場(chǎng)、美食食城、茶坊、、兒童樂(lè)園、、情侶走廊、、沐足閣………F、動(dòng)感地帶：健身中心、、美容纖體中中心……第三部分營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案案54Logo設(shè)計(jì)計(jì)及VI系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)正式確定項(xiàng)目目名稱(chēng)后展開(kāi)開(kāi)，由合作廣廣告公司承擔(dān)擔(dān)。營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃劃56品牌傳播手段段整合通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新新策略、新聞聞營(yíng)銷(xiāo)策略、、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策策略三位一體體的整合行銷(xiāo)銷(xiāo)手段展開(kāi)全全方位、立體體式的推廣。。品牌信信息的的有效效統(tǒng)一一有助助于核核心承承諾更更強(qiáng)而而有力力！營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)創(chuàng)新策策略活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略新聞營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略國(guó)際休休閑式式購(gòu)物物公園園價(jià)值投投資整體推推廣目目標(biāo)強(qiáng)勢(shì)建建立本本項(xiàng)目目的品品牌形形象；；配合銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃，，順利利完成成銷(xiāo)售售目標(biāo)標(biāo)；開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)取得得轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，使使本項(xiàng)項(xiàng)目成成為XX商商業(yè)市市場(chǎng)的的龍頭頭，取取得經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益和和社會(huì)會(huì)效益益的雙雙豐收收。全程推推廣階階段根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)作規(guī)規(guī)律，，把整整體推推廣階階段劃劃分為為四個(gè)個(gè)階段段第一階階段：：預(yù)熱熱期（（04年8月-10月））第二階階段：：?jiǎn)?dòng)動(dòng)期（（10月-05年3月））第三階階段：：高潮潮期（（05年3月-05年10月月）第四階階段：：持續(xù)續(xù)期（（05年10月月-））全程推推廣階階段推進(jìn)策策略預(yù)熱期期啟啟動(dòng)動(dòng)期高高潮期期持持續(xù)續(xù)期市場(chǎng)教教育形象導(dǎo)導(dǎo)入品牌建建立情感訴訴求品牌提提升進(jìn)度拉拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促促銷(xiāo)公關(guān)互互動(dòng)品牌銷(xiāo)銷(xiāo)售慣性銷(xiāo)銷(xiāo)售總體推推廣策策略——階段段性策策略時(shí)間預(yù)熱期期啟動(dòng)期期高潮期期知名度度1月中中旬——2月月上旬旬2月下下旬——3月月下旬旬4月后后持續(xù)期期04年年8月月-10月月10月月—05年年3月月05年年3月月—05年年10月05年年10月——公關(guān)活活動(dòng)預(yù)預(yù)熱市市場(chǎng)，，傳遞遞“消消費(fèi)就就在家家門(mén)口口”的的消費(fèi)費(fèi)理念念密集的的硬軟軟性廣廣告投投放強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)輸輸出““國(guó)國(guó)際休休閑式式購(gòu)物物公園園”的的品牌牌形象象，輔輔以強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的的公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)啟動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)售售密集的的硬性性廣告告投放放推廣廣“價(jià)價(jià)值投投資””理念念，輔輔以強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售售的火火爆持續(xù)的的間歇歇性的的硬性性廣告告投放放配合合階段段性的的促銷(xiāo)銷(xiāo)/公公關(guān)活活動(dòng)，，鞏固固品牌牌形象象，實(shí)實(shí)現(xiàn)常常規(guī)銷(xiāo)銷(xiāo)售階段性性推廣廣進(jìn)程程（1）公關(guān)/促銷(xiāo)銷(xiāo)：“消費(fèi)費(fèi)就在在家門(mén)門(mén)口””系列列活動(dòng)動(dòng)“傲立立XX財(cái)富富之顛顛”新新聞發(fā)發(fā)布活活動(dòng)軟性性廣廣告告配配合合：：價(jià)價(jià)格格炒炒作作系系列列公關(guān)關(guān)/促促銷(xiāo)銷(xiāo)：：1、、十十一一現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)2、、黃黃金金商商鋪鋪拍拍賣(mài)賣(mài)活活動(dòng)動(dòng)硬性性廣廣告告配配合合：：1、、電電視視廣廣告告（（形形象象廣廣告告））2、、報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告（（招招商商廣廣告告+形象廣告告+活動(dòng)動(dòng)信息））3、宣傳傳物料：：招商書(shū)書(shū)、單張張（根據(jù)據(jù)不同活活動(dòng)階段段更換活活動(dòng)信息息）、DM、展展板大力力派發(fā)4、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝：：工地、、售樓部、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)周邊5、電臺(tái)臺(tái)廣告：：形象廣廣告公關(guān)/促促銷(xiāo)：1、元旦旦現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)2、一期期促銷(xiāo)活活動(dòng)公關(guān)/促促銷(xiāo)：促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)軟性廣告告配合：：價(jià)值投資資白皮書(shū)書(shū)發(fā)布硬性廣告告配合1、路牌牌、車(chē)身身2、宣傳傳物料：：招商書(shū)書(shū)、折頁(yè)頁(yè)、海報(bào)報(bào)單張、、DM等等準(zhǔn)備3、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝：：工地、、圍墻、、售樓部部、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)周邊硬性廣告告配合：：1、電視視廣告（（形象廣廣告）2、報(bào)紙紙廣告（（形象廣廣告+招招商廣告告）3、宣傳傳物料：：?jiǎn)螐垼ǎǜ鶕?jù)不不同活動(dòng)動(dòng)階段更更換活動(dòng)動(dòng)信息））4、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝：：根據(jù)活活動(dòng)不同同階段更更換主題題5、電臺(tái)臺(tái)廣告：：形象廣廣告+活活動(dòng)信息息硬性廣告告配合：：1、電視視廣告（（形象廣廣告）2、報(bào)紙紙廣告（（產(chǎn)品廣廣告+活活動(dòng)信息息）3、宣傳傳物料：：?jiǎn)螐垼ǎǜ鶕?jù)不不同活動(dòng)動(dòng)階段更更換活動(dòng)動(dòng)信息））4、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝：：根據(jù)活活動(dòng)不同同階段更更換主題題5、電臺(tái)臺(tái)廣告：：形象廣廣告+活活動(dòng)信息息軟性廣告告配合：：價(jià)值投資資凸顯投投資價(jià)值值炒作買(mǎi)家追捧捧系列軟性廣告告配合：：價(jià)值投資資深入炒炒作配合階段段性活動(dòng)動(dòng)新聞炒炒作8月2月10月05年1月預(yù)熱期啟動(dòng)動(dòng)期期3月10月5月持續(xù)續(xù)期期公關(guān)/促促銷(xiāo)：商業(yè)投資資推介會(huì)會(huì)活動(dòng)公關(guān)/促促銷(xiāo)：五一現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)十一促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)公關(guān)/促促銷(xiāo)：業(yè)主聯(lián)誼誼活動(dòng)軟性廣告告配合：：不賣(mài)商鋪鋪，賣(mài)賺賺錢(qián)方案案炒作系系列軟性廣告告配合：：中央商業(yè)業(yè)區(qū)炒作作系列配合階段段性活動(dòng)動(dòng)的新聞聞炒作軟性廣告告配合：：配合階段段性活動(dòng)動(dòng)的新聞聞炒作硬性廣告告配合：：1、電視視廣告（（形象廣廣告）2、報(bào)紙紙廣告（（產(chǎn)品廣廣告+活活動(dòng)信息息）3、宣傳傳物料：：招商書(shū)書(shū)、廣告告雜志投投資手冊(cè)冊(cè)、單張張、海報(bào)報(bào)、DM（根據(jù)據(jù)不同活活動(dòng)階段段更換活活動(dòng)信息息）4、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝：：根據(jù)活活動(dòng)不同同階段更更換主題題5、電臺(tái)臺(tái)廣告：：形象廣廣告+活活動(dòng)信息息硬性廣告配合合：1、電視廣告告（促銷(xiāo)廣告告）2、報(bào)紙廣告告（促銷(xiāo)廣告告+活動(dòng)信息息）3、宣傳物料料：?jiǎn)螐垼ǜ鶕?jù)不同活動(dòng)動(dòng)階段更換活活動(dòng)信息）4、現(xiàn)場(chǎng)包裝裝：根據(jù)活動(dòng)動(dòng)不同階段更更換主題5、電臺(tái)廣告告：促銷(xiāo)廣告告+活動(dòng)信息息硬性廣告配合合：1、電視廣告告（形象廣告告+促銷(xiāo)廣告告）2、報(bào)紙廣告告（促銷(xiāo)廣告告+活動(dòng)信息息）3、宣傳物料料：招商書(shū)、、單張（根據(jù)據(jù)不同活動(dòng)階階段更換活動(dòng)動(dòng)信息）4、現(xiàn)場(chǎng)包裝裝：根據(jù)活動(dòng)動(dòng)不同階段更更換主題5、電臺(tái)廣告告：促銷(xiāo)廣告告+活動(dòng)信息息階段性推廣進(jìn)進(jìn)程（2）高潮潮期期新聞炒作進(jìn)程程（1）預(yù)熱期啟動(dòng)期價(jià)格競(jìng)猜系列列炒作國(guó)際休閑購(gòu)物物公園首推價(jià)價(jià)格知多少媒體、消費(fèi)者者齊競(jìng)猜以低于預(yù)期價(jià)價(jià)格推出市場(chǎng)場(chǎng)“價(jià)值投資””白皮書(shū)發(fā)布布系列價(jià)值投資理論論體系解讀建立最具價(jià)值值投資方式模模板價(jià)值投資凸顯顯投資價(jià)值“消費(fèi)就在家家門(mén)口”系列列炒作□XX挽留消消費(fèi)者在行動(dòng)動(dòng)□萬(wàn)人簽名會(huì)會(huì)□發(fā)現(xiàn)XX中中央商業(yè)區(qū)“傲立XX財(cái)財(cái)富之顛”新新聞發(fā)布會(huì)傲立XX中央央商業(yè)區(qū)國(guó)際休閑式購(gòu)購(gòu)物公園空降降XX決勝XX財(cái)富富之顛黃金旺鋪拍賣(mài)賣(mài)系列炒作拍出天價(jià)舉牌踴躍成果巨大新聞炒作進(jìn)程程（2）高潮期中央商業(yè)區(qū)系系列炒作東區(qū)商圈+順順?lè)迳倘?新新舊城區(qū)核心心地段+國(guó)際際休閑購(gòu)物公公園=中央商商業(yè)區(qū)在中央商業(yè)區(qū)區(qū)，與財(cái)富親親密接觸中央商業(yè)區(qū)顯顯龍頭風(fēng)范買(mǎi)家追捧系列列炒作無(wú)憂投資，快快樂(lè)賺錢(qián)只想一次買(mǎi)個(gè)個(gè)夠“商業(yè)投資推推介會(huì)”系列列炒作中小型產(chǎn)權(quán)式式商場(chǎng)商鋪刮刮投資風(fēng)暴打造投資防火火墻不賣(mài)商鋪，，賣(mài)賺錢(qián)方方案將“價(jià)值投投資”進(jìn)行行到底持續(xù)期根據(jù)各階段段不同活動(dòng)動(dòng)而進(jìn)行的的相應(yīng)炒作作營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)預(yù)算及控制制（總）66營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)預(yù)算（總）現(xiàn)場(chǎng)部分樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)裝裝飾工地圍墻廣廣告售樓部裝飾飾布置廣告制作及及媒體投放放招商書(shū)廣告雜志投資手冊(cè)電視廣告片片制作電視視廣廣告告發(fā)發(fā)布布報(bào)紙紙廣廣告告宣傳傳單單張張夾報(bào)報(bào)DM提袋售樓資料料室外效果果圖噴畫(huà)畫(huà)其他現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)動(dòng)禮品大型活動(dòng)動(dòng)費(fèi)用構(gòu)成成整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算算（商鋪總總）備注：（按銷(xiāo)售售總額5億算，，約占1%，而而廣州商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)廣告費(fèi)費(fèi)用約占占總銷(xiāo)售售額2~3%）約600萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用費(fèi)用分配配比例（總）現(xiàn)場(chǎng)部分分廣廣告制制作廣廣告發(fā)發(fā)布現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)戶戶外外廣告禮禮品大大型型活動(dòng)20萬(wàn)元元150萬(wàn)萬(wàn)元200萬(wàn)元50萬(wàn)萬(wàn)元100萬(wàn)萬(wàn)元20萬(wàn)萬(wàn)元60萬(wàn)元元TOTAL600萬(wàn)萬(wàn)元按類(lèi)別分分配營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用費(fèi)用分配配比例（總）按開(kāi)發(fā)期期分配TOTAL600萬(wàn)萬(wàn)元一期（銷(xiāo)售量量約占總總20%）二期（銷(xiāo)售量量約占總總85%）說(shuō)明360萬(wàn)萬(wàn)元（費(fèi)用約約占總60%））240萬(wàn)萬(wàn)元（費(fèi)用約約占總40%））前前期制作作通用物物料占較較多比例例媒體費(fèi)用用比例基基本遵循循：預(yù)熱期：：?jiǎn)?dòng)期期：高潮潮期：持持續(xù)期=1.5：3.5：全程整合推推廣階段時(shí)間預(yù)熱期啟動(dòng)期高潮期知名度戶外廣告為為常規(guī)投放放,電臺(tái)投投放補(bǔ)充電電視、報(bào)紙紙的不足持續(xù)期8月-10月10月—05年305年3月月—10月月(二期開(kāi)始始啟動(dòng))05年10月—階段營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用分配預(yù)熱期（54萬(wàn)）04年8月月-10月月一期費(fèi)用分分配計(jì)劃高潮期（144萬(wàn)））05年3月月—10月月啟動(dòng)期（126萬(wàn)））10月中旬旬—05年年3月持續(xù)期（36萬(wàn)）05年10月—TOTAL360萬(wàn)元媒介投放策策略73目標(biāo)受眾接接觸什么媒媒體?––廣州注:分析數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源于于CNRS,主要針針對(duì)25-55歲人人群進(jìn)行分分析媒體接觸習(xí)習(xí)慣總結(jié)電視和報(bào)紙紙這兩種傳傳統(tǒng)媒體是是最多人接接觸的媒體體戶外廣告牌牌的滲透影影響力有上上升的趨勢(shì)勢(shì)，其作用用也越來(lái)越越明顯雜志的影響響力不錯(cuò),但在區(qū)域域內(nèi)千人成成本較高對(duì)于商務(wù)人人士，在汽汽車(chē)內(nèi)收聽(tīng)聽(tīng)廣播的時(shí)時(shí)間較其他他人為高媒體戰(zhàn)略––整體體策略主要傳宣手手段:點(diǎn)面結(jié)合:根據(jù)目標(biāo)標(biāo)廣告對(duì)象象接觸媒介介的習(xí)慣,采用點(diǎn)面面結(jié)合的媒媒介選擇方方式在目標(biāo)標(biāo)受眾范圍圍內(nèi)建立知知名度和信信譽(yù)度.面:采用用傳播范圍圍較廣的電電視和報(bào)紙紙媒體,有有針對(duì)性的的樹(shù)立品牌牌的社會(huì)形形象,也也可以軟性性新聞廣告告,引起一一定的新聞聞炒作.點(diǎn):在廣廣東重點(diǎn)市市場(chǎng),投放放當(dāng)?shù)仉娨曇暸_(tái)、配合合當(dāng)?shù)氐膽魬敉?報(bào)紙紙媒體,使使知名度度在短時(shí)間間內(nèi)飆升廣告投放行行為采取持持續(xù)的方式式:品牌形象和和產(chǎn)品知名名度的建立立需要一定定時(shí)間量的的積累媒體戰(zhàn)略––多媒媒體組合傳傳播互聯(lián)網(wǎng)制作自己的的網(wǎng)站戶外廣告（廣珠路、、城區(qū)中心心、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)））珠江三角洲洲地區(qū)報(bào)紙紙廣州日?qǐng)?bào)佛佛山新聞、、佛山日?qǐng)?bào)、、珠江商報(bào)報(bào)媒體組合全省性電視視臺(tái)香港翡翠或或者本港臺(tái)臺(tái)地方電視臺(tái)臺(tái)XX、中山山有線電視臺(tái)臺(tái)全省性報(bào)紙紙廣州日?qǐng)?bào)XX地區(qū)電電臺(tái)XX電臺(tái)電視戰(zhàn)略確定投放的的城市:1、選擇香香港翡翠或或者本港臺(tái)臺(tái)覆蓋珠江江三角洲，，降低電視視廣告千人人成本，提提高廣告到到達(dá)率；2、選擇XX和中山山的重點(diǎn)城城區(qū)的有線線電視臺(tái)（（翡翠、本本港頻道）），增強(qiáng)廣廣告的收視視率。確定投放的的量度:每個(gè)地方保保持400-500GRPs（收視點(diǎn)點(diǎn)）的曝光光報(bào)紙戰(zhàn)略確定投放的的報(bào)紙:1、選擇《《廣州日?qǐng)?bào)報(bào)》作為覆覆蓋全省的的報(bào)紙媒體體2、選擇《《《廣州州日?qǐng)?bào)佛山山新聞》、、《佛山日日?qǐng)?bào)》、《《珠江商報(bào)報(bào)》作為重重點(diǎn)城市的的補(bǔ)充媒體體確定投放的的量度:每份報(bào)紙都都會(huì)選擇1/4版彩彩色的投放放，部分時(shí)時(shí)間可采用用一些特殊殊版式（如如報(bào)眼）廣廣告投放珠三角報(bào)紙紙閱讀率分分析目標(biāo)受眾:25-55歲數(shù)據(jù)來(lái)源：：CNRS戶外戰(zhàn)略戶外廣告人人流、車(chē)流流的瀏覽量量大、覆蓋蓋面廣，補(bǔ)補(bǔ)充傳統(tǒng)媒媒體戶外時(shí)時(shí)間覆蓋的的不足。日夜展示，，更具視覺(jué)覺(jué)沖擊力，，以最貼近近的方式將將品牌信息息隨時(shí)隨地地地傳遞個(gè)個(gè)消費(fèi)者，，對(duì)消費(fèi)者者具有持久久的影響力力。戶外廣告可可以以較低低的成本增增加消費(fèi)者者對(duì)廣告的的接觸頻次次，加深消消費(fèi)者對(duì)品品牌的印象象，具有顯顯著的媒體體放大效果果。戶外廣告更更臨近銷(xiāo)售售終端，在在更大程度度上影響消消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)決定。。戶外廣告?zhèn)鱾鬟f信息直直接，不占占用消費(fèi)者者的時(shí)間，，可以有效效的避免媒媒體投放費(fèi)費(fèi)用的流失失。選擇地段：：廣珠公路路、大良、、中山中心心城區(qū)、項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)電臺(tái)投放戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇投放的的電臺(tái):XX收聽(tīng)率率最高的三三個(gè)電臺(tái)：：XX電臺(tái)臺(tái)以全天廣告告套播或者者特約欄目目的形式播播出廣告，，單位價(jià)格格最低謝謝大大家！83通過(guò)辛勤勤的工作作獲得財(cái)財(cái)富才是是人生的的大快事事。一個(gè)人一一生可能能愛(ài)上很很多人，，等你獲獲得真正正屬于你你的幸福福后，你你就會(huì)明明白以前前的傷痛痛其實(shí)是是一種財(cái)財(cái)富，它它讓你學(xué)學(xué)會(huì)更好好地去把把握和珍珍惜你愛(ài)愛(ài)的人。。1月-2321:2121:21:14人只有為為自己同同時(shí)代人人的完善善，為他他們的幸幸福而工工作，他他才能達(dá)達(dá)到自身身的完善善。每項(xiàng)事業(yè)成功功都離不開(kāi)選選擇，而只有有不同尋常的的選擇才會(huì)獲獲取不同尋常常的成功。21:21:1421:211月-23論命運(yùn)如何，，人生來(lái)就不不是野蠻人，，也不是乞討討者。人的四四周充滿真正正而高貴的財(cái)財(cái)富—身體與心靈的的財(cái)富。人生沒(méi)有彩排排，每一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)來(lái)說(shuō)，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人人員在確定組組織和個(gè)人的的目標(biāo)時(shí)，一一般是現(xiàn)實(shí)主主義的。他們們不是害怕提提出高目標(biāo)，，而是不讓目目標(biāo)超出他們們的能力。管理就是決決策。21:2121:21:141月-23經(jīng)營(yíng)管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/1/521:21:14世上并沒(méi)有有用來(lái)鼓勵(lì)勵(lì)工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來(lái)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)工作成成果的。除了心存存感激還還不夠，，還必須須雙手合合十，以以拜佛般般的虔誠(chéng)誠(chéng)之心來(lái)來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員員工。2023/1/521:2121:21:14預(yù)防是解解決危機(jī)機(jī)的最好好方法。。我們不一一定知道道正確的的道路在在哪里，，但卻不不要在錯(cuò)錯(cuò)誤的道道路上走走得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。不要把所所有的雞雞蛋放在在同一個(gè)個(gè)籃子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。溝通再溝溝通。05一一月2023多掙錢(qián)的的方法只只有兩個(gè)個(gè)：不是是多賣(mài)，，就是降降低管理理費(fèi)。我所做的的，就是是創(chuàng)辦一一家由我我管理業(yè)業(yè)務(wù)并把把我們的的錢(qián)放在在一起的的合伙人人企業(yè)。。我將保保證你們們有5%的回報(bào)，，并在此此后我將將抽取所所有利潤(rùn)潤(rùn)的50%。請(qǐng)示問(wèn)問(wèn)題不不要帶帶著問(wèn)問(wèn)題請(qǐng)請(qǐng)示，，要帶帶著方方案請(qǐng)請(qǐng)示。。匯報(bào)報(bào)工作作不要要評(píng)論論性地地匯報(bào)報(bào)，而而要陳陳述性性的匯匯報(bào)。。2023年年1月月5日日在漫長(zhǎng)長(zhǎng)的人人生旅旅途中中，有有時(shí)要要苦苦苦撐持持暗無(wú)無(wú)天日日的境境遇；；有時(shí)時(shí)卻風(fēng)風(fēng)光絕絕項(xiàng)，，無(wú)人人能比比。溝通是管理理的濃縮。。1月-2321:21:1421:21員工培訓(xùn)是是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小，收收益最大的的戰(zhàn)略性投投資。人類(lèi)被賦予予了一種工工作，那就就是精神的的成長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)展需要要的是機(jī)會(huì)，，而機(jī)會(huì)對(duì)于于有眼光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，，一次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維護(hù)他他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)護(hù)家庭的秩序序，家庭的安安適和家庭的的可愛(ài)。猶豫不決固然然可以免去一一些做錯(cuò)事的的可能，但也也失去了成功功的機(jī)會(huì)。管理是一一種嚴(yán)肅肅的愛(ài)。。1月-2321:211月-23選擇?選擇這個(gè)個(gè)詞對(duì)我我來(lái)說(shuō)太太奢侈了了。沒(méi)有商品品這樣的的東西。。顧客真真正購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的不是是商品，，而是解解決問(wèn)題題的辦法法。一個(gè)人被被工作弄弄得神魂魂顛倒直直至生命命的最后后一息，，這的確確是幸運(yùn)運(yùn)。從管理的角角度來(lái)講，，兩點(diǎn)之間間最短的距距離不一定定是一條直直線，而是是一條障礙礙最小的曲曲線。21:211月-2321:21:14自覺(jué)心是是進(jìn)步之之母，自自賤心是是墮落之之源，故故自覺(jué)心心不可無(wú)無(wú)，自賤賤心不可可有。05-1月-231月-231月-23切實(shí)執(zhí)行行你的夢(mèng)夢(mèng)想，以以便發(fā)揮揮它的價(jià)價(jià)值，不不管夢(mèng)想想有多好好，除非非真正身身體力行行，否則則，永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有收收獲。一個(gè)有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)心志志的人，，財(cái)產(chǎn)可可以被人人掠奪，，勇氣卻卻不會(huì)被被人剝奪奪的。時(shí)間間和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。21:211月月-231月月-23南懷瑾瑾說(shuō)：：“心心中不不應(yīng)該該被蓬蓬茅堵堵住，，而應(yīng)應(yīng)海闊闊天空空，空空曠得得纖塵塵不染染。道道家講講‘清清虛’’，佛佛家講講空，，空到到極點(diǎn)點(diǎn)，清清虛到到極點(diǎn)點(diǎn)，這這時(shí)候候的智智慧自自然高高遠(yuǎn)，，反應(yīng)應(yīng)也就就靈敏敏。””21:2121:21:141月-2321:21你不能能衡量量它，，就不不能管管理它它。拖延將不斷斷滋養(yǎng)恐懼懼。2023/1/521:21:1421:2121:21:14想法)，而是你你是不是是愿意為為此付出出一切代代價(jià)，全全力以赴赴地去做做它一直直證明它它是對(duì)的的。2023/1/521:21:141月-23謝謝各位位！9