某商業(yè)街商鋪營銷推廣

商鋪銷售營銷推廣總綱萬科城.風(fēng)情商業(yè)街十年造城，財富盛宴

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PART1營銷目標(biāo)及營銷階段劃分

PART2整體營銷策略

PART3階段性執(zhí)行策略及時間計劃表

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PART1營銷目標(biāo)及營銷階段劃分一．重要時間節(jié)點設(shè)計二．總體營銷目標(biāo)三．一期商業(yè)銷售階段劃分及目標(biāo)分解.（....），提供海量管理資料免費下載！一、重要時間節(jié)點設(shè)計：1、主力商家意向簽約（主力商務(wù)酒樓/主力超市）2004年8月15日（周日）前2、商鋪VIP卡認(rèn)購暨主力商戶招商成果新聞發(fā)布會2004年9月4日（周六）3、住宅開盤（解籌時間）2004年10月1日（周五）.（....），提供海量管理資料免費下載！4、一期商業(yè)首批商鋪開盤（解籌時間）2004年11月6日（周六）5、一期商業(yè)第二批商鋪推出2004年11月20日（周六）6、一期商業(yè)尾盤清盤銷售階段2004年12月7、二期商業(yè)VIP卡認(rèn)購階段根據(jù)二期住宅推盤節(jié)奏擬訂.（....），提供海量管理資料免費下載！二、總體營銷目標(biāo)目標(biāo)一：商鋪爆發(fā)式銷售目標(biāo)—2004年12月31日前基本消化完畢

目標(biāo)二：實現(xiàn)項目年度財務(wù)目標(biāo)和價值目標(biāo)---12月31日前實現(xiàn)5000萬元回款

目標(biāo)三：商鋪推廣促進住宅銷售與價值實現(xiàn)

目標(biāo)四：品牌目標(biāo)：萬科造城模式與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

.（....），提供海量管理資料免費下載！三、一期商業(yè)銷售階段劃分及目標(biāo)分解

銷售準(zhǔn)備期（8.1-9.3

）

認(rèn)籌階（9.4-11.5）

公開發(fā)售強銷期（11月6日-31日）

尾盤階段（2004年12月）銷售目標(biāo)

釋放商業(yè)認(rèn)籌消息，積累意向客戶，確保認(rèn)籌日火爆勢頭（當(dāng)日認(rèn)籌100個以上）

350個認(rèn)籌號30%解籌成功率認(rèn)購套數(shù)100解籌日實現(xiàn)70%銷售率1新增認(rèn)購套數(shù)25套以上，累計認(rèn)購套數(shù)125套以上2、累計完成90%以上銷售率累計完成銷售面積9000平方米以上

認(rèn)購套數(shù)10套以上累積完成銷售率接近100%累計完成銷售面積10000平方米左右階段性重點工作內(nèi)容

確定銷售模式、營銷策略及營銷推廣計劃；售宣傳物料設(shè)計、印刷及制作；3銷售法律文件的完備；4、認(rèn)籌地點選擇及相關(guān)工作準(zhǔn)備5第三方資源的整合（媒體、協(xié)會、旅行社等）；銷售顧問的培訓(xùn)。

萬科城銷售中心及現(xiàn)場包裝設(shè)計；2全面開展認(rèn)籌工作；媒體資源的有效利戶外廣告到位；5系列促銷活動全面展開；媒體廣告全面展開。1公開發(fā)售活動（解籌活動）；媒體廣告及促銷活動趁勢追擊。1、根據(jù)市場反饋適時調(diào)整營銷策略做好老業(yè)主口碑傳播。.（....），提供海量管理資料免費下載！

PART2整體營銷策略一、目標(biāo)客戶群定位二、商鋪銷售模式設(shè)計三、總體銷控策略四、總體價格策略五、現(xiàn)場包裝策略六、項目賣點挖掘及投資抗性分析七、總體促銷策略八、營銷通路策略九、總體廣告策略.（....），提供海量管理資料免費下載！一、目標(biāo)客戶群定位自營型客戶：約占20%-30%比例，面積約2000平方米

投資型客戶：約占70%-80%比例，面積約8000平方米

.（....），提供海量管理資料免費下載！(一)、自營型型客戶分分析1、餐飲類類：（約約有10%左右餐飲飲鋪存在在自營的的可能性性，即約約有800平方米左左右）2、零售類類：（預(yù)預(yù)計約有有近1200平方米左左右面積積）——解決家人人就業(yè)問問題——認(rèn)為租鋪鋪不如買買鋪.（....），提供供海量管管理資料料免費下下載！3、自營客客戶支付付能力模模擬分析析以單鋪面面積50平方米、、均價15000元/平方米為為例，鋪鋪位總價價為75萬元來推推算：l首期款40%：30萬元l月供款（（六成十十年按揭揭）：4400元l其它費用用:普通加盟盟費用5-10（以中間間值7.5萬元計算算），裝裝修費用用2.5萬元（以以500元/平方米計計算），，流動資資金5萬元計算算自營型客客戶至少少一次性性要支付付40萬元以上上，同時時每月供供款在4400元以上；；可見自自營客戶戶的資金金實力一一般相對對比較雄雄厚。.（....），提供供海量管管理資料料免費下下載?。ǘ┩锻顿Y型客客戶分析析1、客戶類類型匯總總分析l萬科品牌牌忠實跟跟隨者（（主要以以萬客會會會員為為主）l有一定資資金實力力的地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)人人士l政府公務(wù)務(wù)員、事事業(yè)單位位員工l華為基地地、新天天下集團團等同邊邊高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)高收入入群體l坂田村、、和堪村村、崗頭頭村及龍龍華本地地其有投投資能力力的村民民l個體經(jīng)營營戶l合和地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)富俱俱樂部成成員.（....），提供供海量管管理資料料免費下下載！2、投資心心態(tài)分析析l較為熟悉悉坂雪崗崗周邊環(huán)環(huán)境l較注重投投資風(fēng)險險，看重重萬科品品牌實力力l之前可能能投資萬萬科開發(fā)發(fā)物業(yè)（（如四季季花城住住宅、商商鋪、特特區(qū)內(nèi)萬萬科其它它物業(yè)）），從中中獲得較較大投資資收益l看好片區(qū)區(qū)整體升升值潛力力l對本項目目商業(yè)的的整體規(guī)規(guī)劃非常常認(rèn)同.（....），提供供海量管管理資料料免費下下載！二、商鋪鋪銷售模模式設(shè)計計（一）進進行返租租銷售模模式設(shè)計計時，需需解決以以下幾個個問題：：1）租賃合合同期限限與返租租期不同同，返租租期滿商商家如何何續(xù)簽合合同2）多鋪一一店（部部分大鋪鋪劃小后后銷售或或），租租賃期滿滿合同及及業(yè)態(tài)如如何控制制3）返租期期滿業(yè)態(tài)態(tài)的控制制問題？？4）針對不不同業(yè)態(tài)態(tài)如餐飲飲類、零零售類，，因為其其租賃合合同年限限不同，，如何設(shè)設(shè)置有區(qū)區(qū)別性返返租年期期及返租租率？5）返租期期內(nèi)，關(guān)關(guān)于租賃賃而引起起的相關(guān)關(guān)稅金如如何解決決？.（....），提供供海量管管理資料料免費下下載！（二）商業(yè)銷售售模式設(shè)設(shè)計1、針對投投資型客客戶返租年期返租率

返租款的返還方式

5年第1年返租率6%第2年返租率7%第3年返租率8%第4年返租率9%第5年返租率10%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后兩年返租款分年返還。

.（....），提供供海量管管理資料料免費下下載！2、針對自自營型客客戶：1）降低首首付投資資門檻，，贈送“創(chuàng)業(yè)基金金”總鋪款10%的自營創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基金金2）實施不不同價格格，直接接給予額額外90%者，以贈送送“創(chuàng)業(yè)基金”的名義在總總鋪款中扣扣除。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！三、總體銷銷控策略1．銷控目的的保證不同營營銷階段有有足夠的優(yōu)優(yōu)質(zhì)鋪位供供應(yīng)，并使使難銷鋪位位提前消化化。本次營營銷預(yù)計分分兩批推出出為了達到爆爆發(fā)式銷售售的目的，，需要制造造限量供應(yīng)應(yīng)的“供不不應(yīng)求”局局面.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！2．三大銷控控原則原則一：認(rèn)認(rèn)籌期間限限量推出鋪鋪位（如只只推80套），解籌籌當(dāng)日引起起客戶的搶搶鋪火爆場場面，再根根據(jù)認(rèn)籌情情況加推部部分鋪位，，原則二：預(yù)預(yù)留足夠的的優(yōu)質(zhì)鋪位位，分批推推出。在公公開發(fā)售前前預(yù)留充分分的優(yōu)質(zhì)鋪鋪位，公開開發(fā)售后分分批推出，，確保每次次活動均有有優(yōu)質(zhì)鋪位位放出時分分批放出，，每次放號號均會制造造一輪搶鋪鋪高潮。原則三：按按“金角銀邊”原則，可預(yù)預(yù)留幾套鋪鋪皇之皇，，采用特殊殊的銷售方方式銷售，，如拍賣，，以抬高價價值，抹殺殺價格理性性。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！四、總體價價格策略1．價格定位位合同成交價價格均價（（返租模式式）：14800元/平米萬科整體實實收均價（（含自營模模式，扣除除返租補貼貼）：12000元/平米.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！2．付款方式式設(shè)計A：返租型一次性付款款，照定價價照96折；按揭付款，，照定價98折，辦理6成10年按揭貸款款。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！B：自營型1、提供10%的創(chuàng)業(yè)基金金，在總價價中扣除一次付款：：照定價94折按揭付款：按揭付款款，照定價價96折，辦理6成10年按揭貸款款。2、提供10%的創(chuàng)業(yè)基金金，在首付付款中扣除除一次付款：：照定價96折按揭付款：按揭付款款，照定價價98折，辦理6成10年按揭貸款款。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！3、優(yōu)惠策略略：老客客戶介介紹新客戶戶成交，老老客戶可享享受相當(dāng)于于成交客戶戶成交金額額0.5%的現(xiàn)金獎勵勵；新客戶戶享受0.5%優(yōu)惠。購買兩套以以上或超過過100平方米的客客戶可享受受額外1%的優(yōu)惠。萬客會及合合和創(chuàng)富俱俱樂部積分分獎勵。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！4、行之有效效的倒計時時提價策略略：實行額外3%-2%-1%倒計時提價價策略，在在不同銷售售節(jié)點使用用，以刺激激銷售。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！5、定價需考考慮因素樓層差異性性因素人流因素景觀差異性性因素面積、業(yè)態(tài)態(tài)因素開間、進深深比及層高高其它因素（（平臺因因素）.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！五、現(xiàn)場包包裝策略（一）銷售售中心的設(shè)設(shè)置1、正式認(rèn)籌籌地點：萬科城.四季花城營營銷中心.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！2、認(rèn)籌地點點設(shè)置要求求：現(xiàn)場需擺放放商業(yè)模型型現(xiàn)場需設(shè)置置獨立銷售售區(qū)域—商鋪銷售專專區(qū)，并進進行相應(yīng)的的包裝現(xiàn)場必須有有3-5名商鋪銷售售人員，銷銷售人員的的接待風(fēng)格格可改變?nèi)f萬科地產(chǎn)傳傳統(tǒng)接待方方式，采取取較為主動動積極銷售售.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！2、正式營銷銷中心設(shè)置置位置建議：：C區(qū)1棟銷售專區(qū)區(qū)中，劃出出一部分做做為商鋪獨獨立營銷售售中心面積建議：：150-200平方米左右右，不宜太太大，否則則很難形成成商業(yè)氣氛氛其它方面：：營銷中心心內(nèi)必須有有專門導(dǎo)示示區(qū)分住宅宅銷售專區(qū)區(qū)及商業(yè)銷銷售專區(qū).（....），提供海海量管理資資料免費下下載?。ǘ┈F(xiàn)場場包裝1、整體導(dǎo)示示系統(tǒng)（1）內(nèi)部導(dǎo)示示系統(tǒng)：項目內(nèi)部及及地盤周邊邊的導(dǎo)示系系統(tǒng)設(shè)置如如下：坂田村進入入坂雪崗大大道入口處處華為基地進進入項目入入口本項目小區(qū)區(qū)內(nèi)部主要要入口處小區(qū)內(nèi)各區(qū)區(qū)域通往營營銷中心導(dǎo)導(dǎo)示，以及及萬科深圳圳所有樓盤盤內(nèi)的燈桿桿旗幟.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！（2）外部導(dǎo)示示系統(tǒng)：結(jié)合本項目目目標(biāo)客戶戶群的區(qū)域域，主要來來自四大域域，特區(qū)內(nèi)內(nèi)、龍華、、龍崗布吉吉、觀瀾，，所以外部部導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)置要要充分考慮慮這部分客客戶車流流流向的路線線，進行相相應(yīng)的導(dǎo)示示：l彩田路-梅林關(guān)口—梅坂大道-吉華路-本項目沿線線l彩田路-梅觀高速華華為出口-華為基地-本項目沿線線l龍華——布龍與民治治路口-坂田-本項目沿線線l布吉—布龍公路——坂田——本項目沿線線l機荷高速布布吉坂田的的出、入口口處備注：整體體導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)信息中，，商業(yè)信息息可與住宅宅銷售信息息進行相應(yīng)應(yīng)的組合。。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！2．其它包裝裝策略：（1）12000平方米文化化休閑廣場場設(shè)置具有西西班牙異域域風(fēng)情的休休閑小品和和互動體育育設(shè)施，營營造真正意意義的動感感廣場。廣場的提前前建設(shè)和裝裝飾，將使使本項目“廣場鋪王”概念在銷售售階段得到到實現(xiàn)。.（....），提供海海量管理資資料免費下下載！（2）銷售中心心/公共商業(yè)空空間要結(jié)合本項目目的核心定位位，將西班牙牙異域風(fēng)情的的元素融入其其中，營造異異域風(fēng)情商業(yè)業(yè)街熱情、浪浪漫的風(fēng)格.（....），提供海量量管理資料免免費下載！六、項目賣點點挖掘及投資資抗性分析（一）項目賣賣點挖掘（項項目核心價值值分析）1．中國房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)跑者：萬科品牌具有有的號召力和和公信力2．萬科十年造造城計劃：萬科城，深圳圳未來生活之之城，CBD后花園人居新新城3．“七橫十三三縱”大交通通價值：“大深圳”格局下龍-坂商業(yè)升級換換代，萬科城城“新城市商業(yè)中中心”誕生4．汽車時代““20+20””模式商圈效應(yīng)應(yīng)：.（....），提供海量量管理資料免免費下載！5．新城市主義義商業(yè)中心：：集美食.購物.休閑.文教與一體，，3萬m2浪漫風(fēng)情商業(yè)業(yè)中心，深圳圳首個西班牙牙異域風(fēng)情商商業(yè)街，深圳圳首個“會員制集約化化經(jīng)營”國際美食坊6．“5年升值計劃””--“城市化”和“地鐵效應(yīng)”掀起投資熱浪浪7．經(jīng)營創(chuàng)造價價值：專業(yè)商業(yè)經(jīng)營營管理公司，，確保未來收收益穩(wěn)定8．立體化集約約推廣：巨額共同推廣廣基金，統(tǒng)一一管理、統(tǒng)一一經(jīng)營、統(tǒng)一一推廣.（....），提供海量量管理資料免免費下載！9．充足停車位位：擁有4200多個停車位10．廣場街鋪王王：12000平方米城市文文化休閑廣場場街鋪王11．深圳唯一湖湖景街區(qū)：坐擁5000平方米人工湖湖無敵景觀12．步行者的天天堂：400多米長體驗式式步行街區(qū).（....），提供海量量管理資料免免費下載?。ǘ┛蛻敉锻顿Y抗性分析析及應(yīng)對策略略1．客戶投資抗抗性分析業(yè)態(tài)無法如預(yù)預(yù)期規(guī)劃，很很難經(jīng)營成功功租金遞增速度度可能太慢，，無法達到預(yù)預(yù)期水平核心商圈人流流稀少，目前前商業(yè)環(huán)境較較為冷清。周邊（如坂田田村）新增商商業(yè)會對項目目構(gòu)成極大威威脅。從坂田村進入入本項目中間間路段商業(yè)缺缺乏，對本項項目與坂田村村消費人群的的有效連接起起到阻礙作用用。目前租金水平平較低，售價價租金比明顯顯偏高.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2．應(yīng)對策略：：引進品牌商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理公公司，設(shè)立強強大的共同推推廣基金，進進行統(tǒng)一管統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)統(tǒng)一推廣提前確定重大大經(jīng)營管理措措施，增強商商家及投資者者信心在正式認(rèn)籌或或解籌之前，，確定主力商商家，以增強強投資客戶信信心對項目投資前前景進行充分分剖析，預(yù)測測項目5年后、10年后的租金水水平尋找國內(nèi)可參參考商業(yè)樣板板項目，分析析其租金增長長速度，讓投投資者看到可可預(yù)期的將來來進行返租銷售售及設(shè)立創(chuàng)業(yè)業(yè)基金，降低低投資門檻與政府聯(lián)動，，對坂田村沿沿坂雪崗大道道進入本項目目進行相應(yīng)改改造，增設(shè)分分商業(yè)休閑設(shè)設(shè)施，引導(dǎo)人人流；使該路路段成為坂田田甚至布吉最最集人氣的商商業(yè)旺區(qū).（....），提供海量量管理資料免免費下載！七、總體促銷銷策略1、“主力商家家簽約儀式及及商鋪正式VIP認(rèn)籌”活動（（認(rèn)籌日，，9月4日）配合主力商家家正式簽約，，增強商家及及投資者信心心，以此為切切入點正式進進行商鋪產(chǎn)權(quán)權(quán)VIP認(rèn)籌.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2、汽車時代““20+20””新城市中心商商業(yè)模式研討討會暨招商成成果新聞發(fā)布布會（住宅開開盤后，10月16日）對萬科城開發(fā)發(fā)模式和本商商業(yè)開發(fā)模式式進行理論研研討，用專家家權(quán)威樹立市市場投資信心心；配合招商商成果新聞發(fā)發(fā)布，增強商商家及投資者者信心。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！3、“龍-坂商圈歷史機機遇--萬科城商業(yè)投投資價值論證證會”（解籌籌前，10月23-30日）解籌前可開展展“萬科城商業(yè)價價值論證研討討會”，類似萬科城城土地競拍前前的價格論證證，從報紙、、網(wǎng)絡(luò)媒體立立體炒作，以以吸引市場關(guān)關(guān)注，并借專專家結(jié)論抬高高價值。推動新聞炒作作，提升區(qū)域域投資價值，，引起投資者者對本項目的的關(guān)注利用媒體正面面引導(dǎo)，向市市場傳達萬科科在領(lǐng)跑住宅宅的同時，意意欲成為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑跑者，增強投投資信心.（....），提供海量量管理資料免免費下載！4、針對不同類類型投資者設(shè)設(shè)計合適的促促消活動，有有的放矢直目目標(biāo)，促成銷銷售?！敬迕瘛俊昂蟪鲎馕輹r代代的村民創(chuàng)富富策略”主題講座l針對本地村民民，從其投資資特點出發(fā)進進行說服【自營】“買鋪創(chuàng)業(yè)，加加盟連鎖”創(chuàng)業(yè)論壇。l針對自營用途途的商鋪購買買者，聯(lián)合連連鎖商家、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者進行大大型活動，吸吸引大量創(chuàng)業(yè)業(yè)者l設(shè)立一定金額額的創(chuàng)業(yè)基金金，以資助創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投資者，，促進自營客客戶介入.（....），提供海量量管理資料免免費下載！5、飛揚971“美味美眉秀””評選活動6、圍繞“異域域風(fēng)情商業(yè)街街”舉辦系列列客戶互動參參與性強的現(xiàn)現(xiàn)場促銷活動動，強化本商商業(yè)街的核心心價值.（....），提供海量量管理資料免免費下載！八、營銷通路路策略重要通路1：萬科各社區(qū)區(qū)客戶資源萬科社區(qū)如藍藍灣、金色、、花城、溫馨馨家園、城市市花園、福景景、天景、萬萬景、荔景、、浚園、桂苑苑、彩園、東東海岸等有著著數(shù)以萬計的的客戶資源，，面對這部分分客戶的充分分挖掘十分必必要，也是最最直接、最經(jīng)經(jīng)濟的通路。。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！重要通路2：萬客會及歡歡笑積分計劃劃及“萬客會會”雜志及網(wǎng)網(wǎng)站善用擁有16000位萬客會會員員的萬客會，，善用萬客會會歡笑積分計計劃。各級會會員可享受買買鋪積分(原積分計劃未未包含商鋪部部分，其積分分點數(shù)可在住住宅基礎(chǔ)上重重新制定)、老業(yè)主買鋪鋪積分、推薦薦購鋪積分及及免費參與各各項理財活動動，調(diào)動廣大大會員的積極極性與參與性性。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！重要通路3：合和創(chuàng)富俱俱樂部的客戶戶資源及《買鋪時代》平臺《買鋪時代》是由合和地產(chǎn)產(chǎn)全力協(xié)辦，，包含專家觀觀點、市場聚聚焦、創(chuàng)富俱俱樂部、投資資學(xué)堂等4個欄目，已成成為晚報地產(chǎn)產(chǎn)版塊的主打打欄目，擁有有了一大批關(guān)關(guān)注地產(chǎn)投資資的讀者群。。此外，合和和地產(chǎn)擁有合合和創(chuàng)富俱樂樂部數(shù)千個會會員及所操作作的大型商業(yè)業(yè)項目及投資資型物業(yè)的上上萬個客戶資資源，有著強強大的、不可可比擬的客源源優(yōu)勢。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！重要通路4：新聞推廣及及適當(dāng)?shù)膱蠹埣垙V告配合：：主打晚報［［買鋪時代］］，重要節(jié)點點啟動特區(qū)報報。主要以特區(qū)報報為主力媒體體，以晚報、、晶報、南方方都市報為輔輔助媒體。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！重要通路5：大型戶外廣廣告本項目客戶群群來源廣泛，，相對集中于于龍華、布吉吉和福田，同同時有效覆蓋蓋其他區(qū)域，，可在梅林關(guān)關(guān)、深南大道道、梅觀高速速、水官高速速等核心區(qū)域域樹立大型廣廣告牌.（....），提供海量量管理資料免免費下載！其它通路：6、采用直銷手法法低成本鎖定定周邊目標(biāo)客客戶資源，尤尤其是富裕的的村民。7、充分利用萬萬科四季花城城、金色家園園、金域藍灣灣三大社區(qū)的的商鋪客源，，可聯(lián)動營銷銷8、網(wǎng)絡(luò)營銷：.（....），提供海量量管理資料免免費下載！9、老客戶介紹紹新客戶10、電臺廣告，，與FM971聯(lián)手舉辦“音音樂創(chuàng)富自駕駕游”現(xiàn)場直直播11、路過客戶：：.（....），提供海量量管理資料免免費下載！九、總體廣告告策略1．總體推廣預(yù)預(yù)算200-300萬元以物業(yè)總銷售售金額的1.5%-2%左右的比例，，以一期商鋪鋪銷售額1.5億計算。.（....），提供海量量管理資料免免費下載！2.重要媒體選擇擇.（....），提供海量量管理資料免免費下載！PART3階段性執(zhí)行策策略及時間計計劃表.（....），提供海量量管理資料免免費下載！第一階段潤物細(xì)無聲---銷售準(zhǔn)備期（2004年8月1日-9月3日）.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！！1．階段段性銷銷售目目標(biāo)釋放商商業(yè)認(rèn)認(rèn)籌消消息，，積累累意向向客戶戶，確確保認(rèn)認(rèn)籌日日火爆爆勢頭頭（當(dāng)當(dāng)日認(rèn)認(rèn)籌100個以上上）.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?．階段段性營營銷主主題：：隨風(fēng)風(fēng)潛入入夜，，潤物物細(xì)無無聲本階段段主要要為營營銷準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段，，公開開媒體體宣傳傳較少少，但但在萬萬科及及合和和的內(nèi)內(nèi)部客客戶資資源中中進行行滲透透式宣宣傳，，利用用口碑碑效應(yīng)應(yīng)進行行小眾眾傳播播。.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?．階段段性重重點工工作內(nèi)內(nèi)容

工作內(nèi)容

開始時間完成時間備注一、確定項目整體銷售執(zhí)行方案：銷售模式、營銷策略及營銷推廣計劃

2004/8/012004/8/13（五）確定銷售代理合同

二、認(rèn)籌階段銷售資料

1、認(rèn)籌相關(guān)法律文件（VIP卡、認(rèn)籌需知等返租協(xié)議等）

2004/8/16（一）

2004/8/20（五）

2、商鋪部分折頁樓書

2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

三、認(rèn)籌地點選擇及現(xiàn)場包裝

1、四季花城臨時營銷中心包裝及相關(guān)導(dǎo)示系統(tǒng)2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

2、條幅、路旗等外部導(dǎo)示2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

四、主力商家意向簽約

2004/8/18（三）

五、萬科及合和意向客戶資源滲透

2004/8/23（日）2004/9/3（五）

六、借勢住宅宣傳及認(rèn)籌前重點宣傳

2004/8/18（三）

2004/9/3（五）

七、主力商家正式簽約及商鋪VIP認(rèn)籌

2004/8/18（三）

2004/9/3（五）

.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?．階段段性重重要營營銷策策略—如何在在認(rèn)籌籌首日日實現(xiàn)現(xiàn)100套認(rèn)籌籌量？？（1）媒體體宣傳傳：本階段段借勢勢住宅宅，以以項目目的信信息滲滲透為為主，，8月份以以新聞聞報道道的形形式結(jié)結(jié)合招招商進進度在在主流流媒體體上報報道；；在萬科科內(nèi)部部媒體體上結(jié)結(jié)合招招商進進度做做預(yù)告告性介介紹，，積累累認(rèn)籌籌客戶戶，同同時有有效啟啟動萬萬客會會投資資客戶戶和合合和創(chuàng)創(chuàng)富俱俱樂部部會員員；.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！時間媒體規(guī)格主題第一周：08/02-08住宅宣傳報紙在軟文及廣告中提及商業(yè)街區(qū)

第二周：08/09-15住宅宣傳報紙在軟文及廣告中提及商業(yè)街區(qū)第三周：08/16-22住宅宣傳報紙

在軟文及廣告中提及商業(yè)街區(qū)第四周：08/23-29《晚報買鋪時代》

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萬科城：3萬平米新城市商業(yè)中心

住宅宣傳報紙軟文萬科城：3萬平米新城市商業(yè)中心第五周：08/30-09/05《晚報買鋪時代》

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萬科城：主力商家及商鋪VIP認(rèn)購

住宅宣傳報紙軟文萬科城：主力商家及商鋪VIP認(rèn)購

.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。。?）銷售售工作作：本階段段主要要進行行認(rèn)籌籌前的的準(zhǔn)備備工作作和目目標(biāo)客客戶意意向摸摸底合和創(chuàng)創(chuàng)富俱俱樂部部萬科科城商商業(yè)專專項推推介：：合和和會員員認(rèn)籌籌50個；萬萬科前前期積積累客客戶及及萬客客會會會員認(rèn)認(rèn)籌50個.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。?、內(nèi)部部認(rèn)籌籌專題題.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。。?）內(nèi)部部認(rèn)籌籌期認(rèn)籌時時間：：2004年09月4日解籌時時間：：2004年10月30日.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。。?）認(rèn)籌籌地點點：萬萬科四四季花花城營營銷中中心（3）認(rèn)籌籌形式式：發(fā)放VIP卡，客客戶只只要交交納人人民幣幣5000元，即即可申申購VIP卡一張張.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。。?）認(rèn)籌籌優(yōu)惠惠：優(yōu)惠一一“5000送20000”的優(yōu)惠惠，，此優(yōu)優(yōu)惠在在正式式簽署署認(rèn)購購書時時，可可一次次直接接在總總鋪款款中扣扣除。。優(yōu)惠二二凡于內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)籌期期內(nèi)購購買VIP卡的客客戶，，均可可參加加公開開發(fā)售售之日日（解解籌日日）舉舉行大大抽獎獎活動動；一一張VIP卡限一一次抽抽獎機機會優(yōu)惠三三每張VIP卡內(nèi)有有500元消費費額度度，持持卡客客戶在在9月底入入駐本本項目目的休休閑餐餐飲場場消費費。.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。。?）認(rèn)籌籌需知知：（6）內(nèi)部部認(rèn)籌籌補充充說明明.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。。?）內(nèi)部部認(rèn)籌籌期間間需重重點考考慮其其它問問題問題1、內(nèi)部部認(rèn)籌籌策略略（少少認(rèn)籌籌號、、高成成交率率或多多認(rèn)籌籌號、、中低低成交交率））問題題2、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)籌籌推推售售單單位位策策略略問題題3、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)籌籌期期間間策策略略調(diào)調(diào)整整（（根根據(jù)據(jù)客客戶戶對對價價格格、、產(chǎn)產(chǎn)品品的的反反應(yīng)應(yīng)））問題題4、如如何何保保證證高高解解籌籌成成交交率率（（三三關(guān)關(guān)篩篩選選客客戶戶））.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載?。〉诙A階段段：：十年年造造城城，，財財富富盛盛宴宴---認(rèn)籌籌階階段段（2004年9月4日-11月5日））.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載！！1．階階段段性性銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)n完成成認(rèn)認(rèn)籌籌號號350個以以上上n保證證解解籌籌成成功功率率達達30%以上上，，認(rèn)認(rèn)購購套套數(shù)數(shù)達達100套左左右右n解籌籌日日實實現(xiàn)現(xiàn)70%銷售售率率n完成成銷銷售售面面積積達達7000平米米以以上上.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載！！2．階階段段性性營營銷銷主主題題：：十年年造造城城，，財財富富盛盛宴宴本階階段段主主要要為為認(rèn)認(rèn)籌籌階階段段，，需需要要大大量量積積累累意意向向客客戶戶，，為為開開盤盤解解籌籌爆爆發(fā)發(fā)式式銷銷售售做做充充分分的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備；；與與住住宅宅互互動動，，公公共共媒媒體體開開始始較較密密集集的的宣宣傳傳。。.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載?。?．階階段段性性重重點點工工作作內(nèi)內(nèi)容容

工作內(nèi)容

開始時間完成時間備注一、全面開展認(rèn)籌工作

2004/09/04（六）2004/11/05（五）1、主力商家正式簽約及商鋪VIP認(rèn)籌活動

2004/09/04（六）二、媒體廣告全面展開

2004/09/06（一）2004/11/05（五）三、系列促銷活動全面展開

1、汽車時代“20+20”新城市中心商業(yè)模式研討會暨招商成果新聞發(fā)布會

2004/10/16（六）住宅開盤后二周2、“龍-坂商圈歷史機遇--萬科城商業(yè)投資價值論證會”

2004/10/23（六）

商鋪解籌前二周3、配合住宅參加秋交會及住宅開盤

2004/10/01（五）

2004/10/07（四）

四、開盤銷售資料

1、開盤相關(guān)法律文件（認(rèn)購需知、價格表等）2004/10/01（五）

2004/10/01（五）

2、商鋪投資錦囊（樓書）

2004/10/01（五）

2004/10/01（五）

.（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載?。?．階階段段性性重重要要營營銷銷策策略略—如何何在在2個月月內(nèi)內(nèi)積積累累350個認(rèn)認(rèn)籌籌量量？？（1）媒媒體體宣宣傳傳：：n本階階段段在在主主流流媒媒體體的的軟軟文文報報道道相相應(yīng)應(yīng)增增加加；；并并在在認(rèn)認(rèn)籌籌前前2周投投放放平平面面廣廣告告n本階階段段住住宅宅正正式式發(fā)發(fā)售售，，在在住住宅宅推推廣廣中中可可以以發(fā)發(fā)布布認(rèn)認(rèn)籌籌信信息息；；n在萬科科內(nèi)部部刊物物詳細(xì)細(xì)介紹紹商業(yè)業(yè)部分分的定定位及及認(rèn)籌籌信息息；n戶外廣廣告發(fā)發(fā)布開開盤信信息；；n在深圳圳電臺臺發(fā)布布銷售售廣告告；.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載?。。?）銷售售工作作：n重點突突破萬萬客會會投資資客戶戶，充充分啟啟動萬萬科客客戶資資源；；n啟動合合和創(chuàng)創(chuàng)富俱俱樂部部近萬萬名投投資客客戶；；n通過客客戶的的信息息反饋饋為銷銷售策策略進進一步步完善善提供供市場場依據(jù)據(jù).（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載！?。?）活動動營銷銷：n配合住住宅開開盤及及參加加2004年秋交交會n住宅開開盤后后開啟啟“招商成成果新新聞發(fā)發(fā)布會會暨新新城市市商業(yè)業(yè)中心心開發(fā)發(fā)模式式研討討會”n認(rèn)籌前前可開開展“萬科城城商業(yè)業(yè)價值值論證證研討討會”，類似似萬科科城土土地競競拍前前的價價格論論證，，以吸吸引關(guān)關(guān)注抬抬高價價值n本階段段借勢勢住宅宅，n在萬科內(nèi)部媒體上結(jié)合招商進度做預(yù)告性介紹，積累認(rèn)籌客戶，同時有效啟動萬客會投資客戶和合和創(chuàng)富俱樂部會員；.（....），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:21:2721:21:2721:211/5/20239:21:27PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:21:2721:21Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:21:2721:21:2721:21Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2321:21:2721:21:27January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20239:21:27下下午午21:21:271月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:21下下午