某地產(chǎn)價(jià)格模型介紹

萬(wàn)科價(jià)格模型價(jià)格制定與價(jià)格檢測(cè)定價(jià)的第一原則：最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值最大程度的接近。實(shí)現(xiàn)這一原則的數(shù)學(xué)原理：優(yōu)選法。

目錄序：以前的定價(jià)方式一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理1、名詞解釋2、定價(jià)原理3、價(jià)格生成子模型4、價(jià)格檢測(cè)子模型二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)山為例1、住宅價(jià)格模型的三大維度2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城花為例1、住宅價(jià)格模型的四大維度2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正四、萬(wàn)科價(jià)格模型的評(píng)價(jià)1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣2、進(jìn)一步需要思考的問(wèn)題

序：以前的定價(jià)方式1、主要的前模型定價(jià)方式（1）基價(jià)－差價(jià)法

1）確定基價(jià)

2）總平面圖確定各棟間差價(jià)

3）確定層差

4）制定價(jià)格表

5）銷售中檢驗(yàn)、反饋（2）基價(jià)－系數(shù)法

1）確定基價(jià)

2）總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù)

3）基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較

4）確定層差

5）制定價(jià)格表（3）混合法以上兩種方法的混合（4）其他方法：競(jìng)品價(jià)格綜合法、無(wú)差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃反推法

序論：前模型定價(jià)方式2、前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣（1）優(yōu)點(diǎn)

1）定價(jià)直接、明了

2）運(yùn)用各專業(yè)口“焦點(diǎn)小組”，快速生成價(jià)格（2）缺點(diǎn)

1）定價(jià)體系不系統(tǒng)；

2）價(jià)格制定的隨意性較大；

3）定價(jià)比較倚重于經(jīng)驗(yàn)判斷和主觀判斷；

4）不知道什么時(shí)候賺錢(qián)、什么時(shí)候虧錢(qián)、能賺多少、會(huì)虧多少？往大里說(shuō)，就是影響公司對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期和判斷；

5）價(jià)格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反饋后才能進(jìn)行，且價(jià)格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來(lái)了條水魚(yú)”型），不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)；一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理1、名詞解釋（1）基價(jià)：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算所有房源的原始價(jià)格；（2）原始價(jià)格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實(shí)收價(jià)；（3）維度：模型的主要計(jì)算依據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價(jià)格差異的百分比數(shù)；某一個(gè)維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個(gè)維度而言，不同房源間的價(jià)格差異；（4）權(quán)重：標(biāo)志各個(gè)維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1；（5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價(jià)格差異；（6）層差：樓層之間的差價(jià)；（7）調(diào)整因子：原始價(jià)格生成后，對(duì)模型處理過(guò)程的局部、個(gè)別調(diào)整，目的是對(duì)個(gè)別價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理2、定價(jià)原理設(shè)基價(jià)為P0，維度一為X1，維度二為X2……；維度一的權(quán)重為x1％，維度二的權(quán)重為x2％……；設(shè)層差矩陣為C；則房源n的價(jià)格

一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（1）維度矩陣的原理價(jià)格生成的第一步是對(duì)房源n的維度的確定；維度確定的基本原理是：

1）影響房源n價(jià)格的主要因素的羅列；例如：景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況……2）各主要因素的分類；影響價(jià)格的因素通?？煞譃?～5大類，例如，對(duì)于住宅，通常的分類為：景觀、朝向、安靜度；

3）各維度權(quán)重的確定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，對(duì)各維度的重要性作出判斷，例如，對(duì)于藍(lán)山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45％、35％、20％；但對(duì)于城市花園而言，權(quán)重依次為50％、35％、15％；因?yàn)槌鞘谢▓@是城市項(xiàng)目，而藍(lán)山是郊區(qū)項(xiàng)目，在大環(huán)境相對(duì)“安靜”的地方，客戶更在乎所購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品是否安靜；

4）根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、根據(jù)實(shí)際爬樓的情況，對(duì)維度和維度的權(quán)重進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研究分析情況，確定各維度的分值；并確定層差；

一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（2）維度矩陣的示例單元樓層房號(hào)景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣

X=維度矩陣是整個(gè)價(jià)格體系的核心；其數(shù)學(xué)依據(jù)是“優(yōu)選法”；優(yōu)選的結(jié)果是發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對(duì)較差；通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品的強(qiáng)制排序、甚至對(duì)某個(gè)市場(chǎng)上的全部產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)制排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，并通過(guò)價(jià)格模型將其體現(xiàn)在最終的定價(jià)中。-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣陣X=45％35％20％權(quán)重x=x1％X2％X3％==X1X2X3一、萬(wàn)科科價(jià)格模模型的原原理3、價(jià)格生生成子模模型（3）權(quán)重疊疊加后的的維度矩矩陣：綜綜合系數(shù)數(shù)綜合系數(shù)數(shù)45％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08……×=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……=＋35％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04……×＋20％0.080.080.080.080.080.080.080.08……×＋……一、萬(wàn)科科價(jià)格模模型的原原理3、價(jià)格生生成子模模型（3）權(quán)重疊疊加后的的維度矩矩陣：綜綜合系數(shù)數(shù)一、萬(wàn)科科價(jià)格模模型的原原理3、價(jià)格生生成子模模型（4）價(jià)格生生成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……設(shè)基基價(jià)為為P0則房源n的價(jià)格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……=原始價(jià)格格+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+355-170-130-200355-170-130-200……一、萬(wàn)科科價(jià)格模模型的原原理4、價(jià)格檢檢驗(yàn)子模模型價(jià)格檢驗(yàn)驗(yàn)子模型型是對(duì)價(jià)價(jià)格生成成子模型型的驗(yàn)算算；根據(jù)據(jù)驗(yàn)算結(jié)結(jié)果，將將對(duì)價(jià)格格生成子子模型進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，該調(diào)調(diào)整可能能會(huì)歷經(jīng)經(jīng)幾輪方方能最終終定案。。（1）價(jià)格檢檢驗(yàn)的原原則以上原始始價(jià)格生生成后，，是否符符合我們們定價(jià)的的原則和和初衷呢呢？如何何檢驗(yàn)以以上定價(jià)價(jià)是否合合理呢？？有以下下幾個(gè)價(jià)價(jià)格檢驗(yàn)驗(yàn)的原則則：1）均價(jià)檢檢驗(yàn)：檢檢驗(yàn)以上上價(jià)格生生成子模模型生成成的Pn的均價(jià)是是否滿足足公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃的要求求；2）棟均價(jià)價(jià)檢驗(yàn)（（產(chǎn)品差差異檢驗(yàn)驗(yàn)）：檢檢驗(yàn)各棟棟的均價(jià)價(jià)，并比比較各棟棟之間均均價(jià)差異異與產(chǎn)品品品質(zhì)之之間的差差異是否否吻合？？3）戶型均均價(jià)檢驗(yàn)驗(yàn)：檢驗(yàn)驗(yàn)各種戶戶型之間間的均價(jià)價(jià)差異；；并根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況（通通常是客客戶儲(chǔ)備備情況和和周邊競(jìng)競(jìng)品戶型型供應(yīng)量量和價(jià)格格情況））對(duì)戶型型均價(jià)作作出調(diào)整整（附加加調(diào)整因因子）；；4）最高價(jià)價(jià)、最低低價(jià)檢驗(yàn)驗(yàn)：對(duì)價(jià)價(jià)差幅度度的檢驗(yàn)驗(yàn)，通常常同一種種住宅類類產(chǎn)品的的最高和和最低價(jià)價(jià)格的價(jià)價(jià)差一般般不超過(guò)過(guò)20％；5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個(gè)個(gè)別調(diào)整：例例如家庭娛樂(lè)樂(lè)室面積、地地下儲(chǔ)藏間（（無(wú)采光）面面積、地下采采光井面積或或個(gè)數(shù)、花園園面積、封閉閉陽(yáng)臺(tái)及不封封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)數(shù)、平屋頂（（即天面）面面積、露臺(tái)面面積、結(jié)構(gòu)平平臺(tái)面積或個(gè)個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室室個(gè)數(shù)，等等。一、萬(wàn)科價(jià)格格模型的原理理4、價(jià)格檢驗(yàn)子子模型（2）價(jià)格檢驗(yàn)的的原理設(shè)Sn為房源n的面積矩陣，，則均價(jià)Pn×Sn棟均價(jià)戶型均價(jià)P＝∑1……nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1……棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1……戶型1S戶型1最高價(jià)＝max（Pn）最低價(jià)＝min（Pn）一、萬(wàn)科價(jià)格格模型的原理理4、價(jià)格檢驗(yàn)子子模型（3）價(jià)格檢驗(yàn)的的示例二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例1、住宅價(jià)格模模型的三大維維度住宅的三大維維度一般是：：景觀、安靜靜度、朝向；；雖然影響居住住品質(zhì)的因素素很多，但歸歸類后，無(wú)外外乎以上三大大類；層差一般不作作為維度之一一，因?yàn)樵诒颈举|(zhì)上，三大大維度與基價(jià)價(jià)的關(guān)系是相相乘的系數(shù)關(guān)關(guān)系，而層差差是相加的差差價(jià)數(shù)值關(guān)系系。藍(lán)山的三大維維度如下：二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例2、住宅價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（1）單元編號(hào)部門(mén)：設(shè)計(jì)部部、項(xiàng)目事務(wù)務(wù)部、營(yíng)銷部部階段成果：編編號(hào)平面圖（2）取得住宅基基本數(shù)據(jù)（包包括面積、附附加值等）部門(mén)：設(shè)計(jì)部部階段成果：基基本數(shù)據(jù)表，，表內(nèi)包括單單元、樓層、、房號(hào)、套內(nèi)內(nèi)面積、建筑筑面積、戶型型、家庭娛樂(lè)樂(lè)室面積、地地下儲(chǔ)藏間（（無(wú)采光）面面積、地下采采光井面積或或個(gè)數(shù)、花園園面積、封閉閉陽(yáng)臺(tái)及不封封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)數(shù)、平屋頂（（即天面）面面積、露臺(tái)面面積、結(jié)構(gòu)平平臺(tái)面積或個(gè)個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室室個(gè)數(shù)等。二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例2、住宅價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（3）實(shí)地考察（（爬樓）（4）分析影響售售價(jià)的主要維維度并確定各各維度的權(quán)重重一般維度包括括景觀、朝向向、安靜度、、戶型等，景景觀主要考慮慮園林景觀，，而小區(qū)外的的特殊景觀可可在層差上體體現(xiàn)用百分比確定定各維度的權(quán)權(quán)重（5）根據(jù)該批推推貨的目標(biāo)均均價(jià)和價(jià)格拉拉差，確定緯緯度的分值范范圍維度的分值范范圍以零為中中值，兩邊的的絕對(duì)值相等等，如-0.2~0.2例：目標(biāo)均價(jià)價(jià)6000元/m2，價(jià)格拉差約約1200元/m2，則緯度的分分值范圍可設(shè)設(shè)為-0.1~0.1（6）實(shí)地考察，，將各維度分分成若干等級(jí)級(jí)，并確定各各等級(jí)相應(yīng)的的分值，結(jié)合合平面圖確定定各棟的緯度度分值，制作作維度平面圖圖二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例2、住宅價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（7）生成維度矩矩陣-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………X=（8）確定層差標(biāo)準(zhǔn)樓層：樓層層差公式價(jià)差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C=360-40-100-220二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例2、住宅價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（9）生成原始價(jià)價(jià)格-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……則房源n的價(jià)格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+360-40-100-220360-40-100-220……二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例2、住宅價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（10）調(diào)整因子確確定（附加值值和策略附加加）確定各附加值值的單價(jià)，原原始單價(jià)加上上附加值后得得出初始評(píng)估估價(jià)，各類附附加值的單價(jià)價(jià)可參考：花園：1500~1700元/m2家庭娛樂(lè)室：：1000~1500元/m2露臺(tái)：800元/m2平屋頂：1200~1500元/m2陽(yáng)光室/地下采光井/結(jié)構(gòu)平臺(tái)：1000元/個(gè)此階段并可能能對(duì)個(gè)別單位位獨(dú)立附加某某個(gè)系數(shù)，對(duì)對(duì)該個(gè)別單位位的原始價(jià)格格的生成作出出干預(yù)；二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例2、住宅價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子子模型啟動(dòng)計(jì)算以下指標(biāo)標(biāo)：Pn×Sn棟均價(jià)戶型均價(jià)P＝∑1……nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1……棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1……戶型1S戶型1最高價(jià)＝max（Pn）最低價(jià)＝min（Pn）二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例2、住宅價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子子模型啟動(dòng)二、萬(wàn)科價(jià)格格模型（住宅宅版）——以藍(lán)山為例3、整體流程和和對(duì)模型結(jié)果果的修正……價(jià)格檢驗(yàn)完成成均價(jià)是否達(dá)到到要求價(jià)格生成完成成基價(jià)輸入是否模型制定各維度是否合合理是調(diào)整因子附加加生成價(jià)格表戶型均價(jià)判斷斷棟均價(jià)判斷最高最低價(jià)判判斷經(jīng)驗(yàn)判斷……否各類附加值策略附加三、萬(wàn)科價(jià)格格模型（商業(yè)業(yè)版）——以城市花園城城市1道為例1、商業(yè)價(jià)格模模型的四大維維度商業(yè)的四大維維度一般是：：人流、面寬寬進(jìn)深比、交交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面面積大小；影響商業(yè)價(jià)值值的最重要因因素是人流；；面寬進(jìn)深比比主要影響使使用的便利性性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范范圍（例如，，是否可做餐餐飲）；面積積大小主要針針對(duì)小鋪，因因?yàn)樾′伒目偪們r(jià)低，單價(jià)價(jià)承受能力較較高；以上四大維度度是對(duì)樓層差差異、景觀觀差異性原則則、展示面面差異性原則則、業(yè)態(tài)差異異、面積差異異、開(kāi)間進(jìn)深深比、層高差差異、人流差差異等的分類類綜合；單位人流（臨街面＋交通）55％面寬進(jìn)深比20％交鋪標(biāo)準(zhǔn)15％面積大小10％201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1三、、萬(wàn)萬(wàn)科科價(jià)價(jià)格格模模型型（（商商業(yè)業(yè)版版））———以城城市市花花園園城城市市1道為為例例2、商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格模模型型的的操操作作實(shí)實(shí)例例商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格模模型型的的操操作作過(guò)過(guò)程程與與住住宅宅基基本本類類似似，，此此不不贅贅述述，，基基本本的的流流程程如如下下：：（1）單單元元編編號(hào)號(hào)（2）取取得得住住宅宅基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)（（包包括括面面積積、、附附加加值值等等））（3）實(shí)實(shí)地地考考察察（（爬爬樓樓））（4）分分析析影影響響售售價(jià)價(jià)的的主主要要維維度度并并確確定定各各維維度度的的權(quán)權(quán)重重（5）根根據(jù)據(jù)該該批批推推貨貨的的目目標(biāo)標(biāo)均均價(jià)價(jià)和和價(jià)價(jià)格格拉拉差差，，確確定定緯緯度度的的分分值值范范圍圍（6）實(shí)實(shí)地地考考察察，，將將各各維維度度分分成成若若干干等等級(jí)級(jí)，，并并確確定定各各等等級(jí)級(jí)相相應(yīng)應(yīng)的的分分值值，，結(jié)結(jié)合合平平面面圖圖確確定定各各棟棟的的緯緯度度分分值值，，制制作作維維度度平平面面圖圖石化路0.5石化路-10.4風(fēng)情街+10.2風(fēng)情街0.1風(fēng)情街-10核心路0二樓－0.251:2~1:10.251:3~1:20.2或>1:11:4~1:30<1:4-0.2水電煙道煤氣0.2（二樓）水電齊備有排污0水電齊備無(wú)排污-0.1只有電-0.210～350.2535～80080以上-0.1（二樓）三、、萬(wàn)萬(wàn)科科價(jià)價(jià)格格模模型型（（商商業(yè)業(yè)版版））———以城城市市花花園園城城市市1道為為例例2、商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格模模型型的的操操作作實(shí)實(shí)例例（7）生生成成維維度度矩矩陣陣-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1……………………X=（8）確確定定層層差差商業(yè)業(yè)的的層層差差與與住住宅宅差差異異較較大大，，一一般般是是：：設(shè)一一樓樓價(jià)價(jià)格格為為P1，則則二樓樓價(jià)價(jià)格格P2＝P12三樓樓價(jià)價(jià)格格P3＝P13三、、萬(wàn)萬(wàn)科科價(jià)價(jià)格格模模型型（（商商業(yè)業(yè)版版））———以城城市市花花園園城城市市1道為為例例2、商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格模模型型的的操操作作實(shí)實(shí)例例（9）生生成成原原始始價(jià)價(jià)格格設(shè)一一樓樓基基價(jià)價(jià)為為P1；二二樓樓基基價(jià)價(jià)為為P2；三三樓樓基基價(jià)價(jià)為為P3；………則一樓房源n的價(jià)格（無(wú)層層差矩陣C，因?yàn)閷硬钜岩呀?jīng)體現(xiàn)在不不同樓層、不不同基價(jià)中））Pn1＝P1×Y＝P1×Pn2＝P2×Y＝P2×以此類推。（10）調(diào)整因子確確定（附加值值和策略附加加）此階段并可能能對(duì)個(gè)別單位位獨(dú)立附加某某個(gè)系數(shù)，對(duì)對(duì)該個(gè)別單位位的原始價(jià)格格的生成作出出干預(yù)；一類旺角0.2二類旺角0.1一類雙層高0.5二類雙層高0.25三、萬(wàn)科價(jià)格格模型（商業(yè)業(yè)版）——以城市花園城城市1道為例2、商業(yè)價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子子模型啟動(dòng)計(jì)算以下指標(biāo)標(biāo)：Pn×Sn樓層均價(jià)不同類型的商商鋪均價(jià)P＝∑1……nSnP樓層1×S樓層1P樓層1＝∑1……樓層1S樓層1P類型1×S類型1P類型1＝∑1……類型1S類型1最高價(jià)＝max（Pn）最低價(jià)＝min（Pn）三、萬(wàn)科價(jià)格格模型（商業(yè)業(yè)版）——以城市花園城城市1道為例2、商業(yè)價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子子模型啟動(dòng)三、萬(wàn)科價(jià)格格模型（商業(yè)業(yè)版）——以城市花園城城市1道為例2、商業(yè)價(jià)格模模型的操作實(shí)實(shí)例……價(jià)格檢驗(yàn)完成成均價(jià)是否達(dá)到到要求價(jià)格生成完成成基價(jià)輸入是否模型制定各維度是否合合理是調(diào)整因子附加加生成價(jià)格表不同類型均價(jià)價(jià)判斷樓層均價(jià)判判斷最高最低價(jià)價(jià)判斷經(jīng)驗(yàn)判斷……否各類附加值值策略附加三、萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模型（（商業(yè)版））——以城市花園園城市1道為例3、整體流程程和對(duì)模型型結(jié)果的修修正1、該模型的的特點(diǎn)及優(yōu)優(yōu)劣（1）簡(jiǎn)單性：：該模型將將價(jià)格制定定中的各類類因素抽象象化、數(shù)學(xué)學(xué)化，且通通過(guò)一個(gè)自自變量的輸輸入，生成成所有房源源的價(jià)格；；（2）科學(xué)性：：該模型將將價(jià)格制定定中影響價(jià)價(jià)格的各類類因素均加加以考慮，，并考慮了了主要的特特殊因素；；（3）易用性：：例如：調(diào)調(diào)價(jià)只需要要變動(dòng)自變變量……（4）系統(tǒng)性：：這是最重重要的一點(diǎn)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)對(duì)定價(jià)各類類因素的系系統(tǒng)化，避避免定價(jià)的的隨意性；；使用中需要要注意：（1）新盤(pán)新開(kāi)開(kāi)的首次定定價(jià)非常重重要，需要要從市場(chǎng)情情況、客戶戶心理、產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)等等方面對(duì)維維度進(jìn)行精精心設(shè)置；；并可能有有一個(gè)調(diào)整整和修正的的過(guò)程；（2）對(duì)Pn的個(gè)別修正正還是必要要的；四、萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模型的的評(píng)價(jià)2、進(jìn)一步需需要思考的的問(wèn)題（1）維度的優(yōu)優(yōu)化：對(duì)于于不同的產(chǎn)產(chǎn)品（高層層、小高層層、情景洋洋房、合院院情景洋房房、疊T、TH、集中商業(yè)業(yè)、小區(qū)商商業(yè)……）的維度的的進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化；（2）不同產(chǎn)品品之間的價(jià)價(jià)格平衡；；（3）產(chǎn)品線與與價(jià)格的““梯隊(duì)”問(wèn)問(wèn)題；（4）如何準(zhǔn)確確發(fā)現(xiàn)和解解讀市場(chǎng)信信號(hào)？尤其其是作為該該城市組團(tuán)團(tuán)內(nèi)的標(biāo)桿桿性項(xiàng)目的的時(shí)候；四、萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模型的的評(píng)價(jià)謝謝！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。21:23:2121:23:2121:231/5/20239:23:21PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2321:23:2121:23Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:23:2121:23:2121:23Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2321:23:2121:23:21January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20239:23:21下下午21:23:211月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:23下下午1月-2321:23January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/521:23:2121:23:2105January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。9:23:21下下午9:23下下午21:23:211月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。21:23:2121:23:2121:231/5/20239:23:21PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2321:23:2121:23Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。21:23:2121:23:2121:23Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2