某地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣方案

滟瀾山項(xiàng)目營銷推廣方案滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案第一部分北京別墅類高端物業(yè)市場掃描

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案05年回顧2005年1-3季度，新增供應(yīng)250.93萬平方米,較去年同期增加26.48%。2005年北京別墅市場供應(yīng)情況

從05年1～3季度:共消化建面27.1萬平方米，同比增長3.5萬平方米，增幅為14.8%。

05年回顧2005年北京別墅市場需求情況

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案05年回顧小結(jié)：別墅市場進(jìn)入了一個(gè)新的階段，產(chǎn)品品質(zhì)普遍升級，追求創(chuàng)新及細(xì)節(jié)完美，并盡可能凸顯與競爭產(chǎn)品的差異。05年經(jīng)濟(jì)型別墅的走俏，是基于中產(chǎn)階級的不斷發(fā)展，資金積累到一定階段，爆發(fā)出強(qiáng)烈的置業(yè)需求。

06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)對應(yīng)以上兩表可以反映出:1、別墅的銷售在4、5、6三個(gè)月為高峰期；2、銷售量高于新供應(yīng)量,說明06年消化了一定量的存量房。

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)

從別墅客戶來源情況看，本市居民是主導(dǎo)客戶群體，外省個(gè)人是重要組成部分；外來需求戶型面積明顯大于本地需求。1-8月，本市居民購買別墅3756套、98.49萬平方米，分別占全市的71.75%和70.46%，是別墅市場需求的主導(dǎo)力量；外省個(gè)人購買別墅1116套、28.79萬平方米，分別占全市的21.32%和20.59%；兩者合計(jì)購買量占全市90%以上。從各類客戶購買別墅戶均面積來看，外地企業(yè)和華僑、港澳臺個(gè)人、企業(yè)購買購買別墅戶均面積分別為532.81平方米、437.33平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它客戶；本市居民購買別墅以自住為主，所以經(jīng)濟(jì)型戶型備受親睞，戶均面積在262.23平方米；外來需求所購別墅戶均面積明顯大于北京本地購買面積。滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案第二部分滟瀾山產(chǎn)品細(xì)況

項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于順義義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)鎮(zhèn)古城村裕民民大街南側(cè)。。滟瀾山1.4交通條件三條連接城區(qū)區(qū)的通道：京承高速后沙沙峪出口三百百米機(jī)場高速穿過過中央別墅區(qū)區(qū)可達(dá)京順路穿過中中央別墅區(qū)從92年開始始發(fā)展，至今今已有十余年年區(qū)域價(jià)值及它它所承載的產(chǎn)產(chǎn)品得到眾多多發(fā)展商認(rèn)可可京城純粹的國國際富人區(qū)在在這里形成區(qū)域特征———國際化成熟熟別墅區(qū)區(qū)域特征———國際商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)新國展選址于于北京市順義義區(qū)空港城內(nèi)內(nèi)，總規(guī)劃占占地225公公頃，總建筑筑面積100萬平方米，，總投資84億元人民幣幣。整個(gè)工程分三三期進(jìn)行建設(shè)設(shè)。其中一期期工程擬建展展館20個(gè)，，建筑面積20萬平米，，計(jì)劃將于今今年底建成并并投入使用。。全部工程完成成后，將成為為國內(nèi)最大，，國際一流的的綜合性、現(xiàn)現(xiàn)代化國際展展覽中心，涵涵蓋包括會展展中心、購物物中心、寫字字樓、公寓、、主題公園等等多種物業(yè)類類型新國展的建設(shè)設(shè)將加速區(qū)域域商務(wù)鏈的形形成2006至2008年將將竣工的李天天路、機(jī)場第第二快速路、、機(jī)場北線快快速路、東北北六環(huán)路及北北清路東延路路段將進(jìn)一步步改善地塊交交通環(huán)境。機(jī)機(jī)場快速軌道道有望2008年建成。。其中北清路東東延與機(jī)場北北線快速路將將加強(qiáng)本區(qū)域域與東西部區(qū)區(qū)域的直接聯(lián)聯(lián)系；機(jī)場快快速路與機(jī)場場第二專線將將加強(qiáng)本區(qū)域域與南北部區(qū)區(qū)域的直接聯(lián)聯(lián)系京承快速路京順路機(jī)場快速路李天快速路機(jī)場北線快速路北清路東延段區(qū)域特征———交通進(jìn)一步步便捷交通的改進(jìn)加加快了區(qū)域的的城市化進(jìn)程程區(qū)域特征———配套的完善善15000平平米的溫榆廣廣場現(xiàn)已開始始對外招商，，提高了本區(qū)區(qū)域品質(zhì)。順義國國際學(xué)學(xué)校京西國國際學(xué)學(xué)校瑞典小小學(xué)德威學(xué)學(xué)校力邁學(xué)學(xué)校區(qū)域特特征———國國際化化教育育教育配配套齊齊全，，是區(qū)區(qū)域的的明顯顯特征征區(qū)域目目前已已建成成順義義國際際學(xué)校校、京京西國國際學(xué)學(xué)校、、瑞典典小學(xué)學(xué)、德德威學(xué)學(xué)校、、蒙臺臺梭利利幼兒兒園、、伊頓頓學(xué)校校等多多家涉涉外教教育機(jī)機(jī)構(gòu)。。區(qū)域特特征綜綜述十年別別墅歷歷史書書寫了了———北京最具國國際化化特征征的別墅墅區(qū)北京最有影影響力力的別墅墅區(qū)交通、、新國國展、、配套套的完完善增增強(qiáng)了了———區(qū)域的的成熟度度、生生命力力和持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的能力力通過數(shù)數(shù)據(jù)看看市場場———北京房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息交易易網(wǎng)北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信息息交交易易網(wǎng)網(wǎng)棕櫚櫚灘灘花花園園銷銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)格拉拉斯斯小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)銷銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信息息交交易易網(wǎng)網(wǎng)3、、中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)上上半半年年已已售售產(chǎn)產(chǎn)品品的的戶戶型型配配比比4、、各各項(xiàng)項(xiàng)目目成成交交均均價(jià)價(jià)2、、月月均均銷銷售售分分析析表1：：月月均均銷銷售售面面積積及及月月均均銷銷售售套套數(shù)數(shù)滟瀾瀾山山項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況項(xiàng)目概述述：滟瀾山位位于順交通系統(tǒng)統(tǒng)主入口設(shè)設(shè)在南側(cè)側(cè)，次入入口設(shè)在在東側(cè)。。在主次入入口間形形成環(huán)形形車行路路。停車主要要采用集集中地下下車庫的的形式，，保證每每戶兩個(gè)個(gè)地下車車位；在停車庫庫上形成成景觀綠綠化、13米樓樓間距、、2層高高度的住住宅等設(shè)設(shè)計(jì)思路路最大的的限度的的減少了了道路對對景觀、、住宅的的影響，，全面增增加了綠綠化的面面積；主入口次入口小區(qū)車行行道小型集中中地下車車庫產(chǎn)品分布布－－住宅宅全部住宅宅南向布布置，極極大的滿滿足北京京地區(qū)對對朝向的的要求；；單套建筑筑面積控控制在地地上建筑筑面積220～～300平米；；地下建建筑面積積控制在在90～～160平米；；全部建筑筑采用地地上兩層層的高度度控制，，減少建建筑的高高度對視視覺的沖沖擊；單體地下下南側(cè)設(shè)設(shè)計(jì)成下下沉花園園形式，，使得地地下室南南側(cè)全面面采光，，層大銷銷售亮點(diǎn)點(diǎn)；一層設(shè)置置南向臥臥室，可可以設(shè)置置老人房房。多廳設(shè)置置，所有有戶型一一層設(shè)置置起居廳廳、家庭庭廳，飯飯廳（除除B1戶戶型無家家庭廳））。地下活動動室功能能分區(qū)，，南入口口戶型設(shè)設(shè)置影音音室。面寬控制制在7.5～8.4米米、進(jìn)深深控制在在17米米左右；；適當(dāng)增增加端戶戶型的面面積，提提高優(yōu)質(zhì)質(zhì)景觀環(huán)環(huán)境下的的建筑面面積比例例；AB型型聯(lián)排CD型型聯(lián)排住宅單體體－－地下下車庫示示意地下部分分由下沉沉花園、、公共停停車庫及及地下室室組成；；地下車庫庫上進(jìn)行行覆土綠綠化；達(dá)到戶均均2部的的停車數(shù)數(shù)量；由地下車車庫可直直接進(jìn)入入私家住住宅；在北側(cè)墻墻面設(shè)置置條型窗窗，解決決車庫通通風(fēng)、采采光問題題；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況產(chǎn)品定位位與規(guī)劃劃要點(diǎn)在容積率率為0.68的的前提條條件下，，我們有有兩種選選擇：一一是類似似龍灣的的形式上上的獨(dú)棟棟；一是高舒舒適度的的聯(lián)排別別墅，地地上兩層層，7.4-9米的大大面寬，，三個(gè)朝朝南臥室室.我們們選擇了了后者；；入口空間間：主要交通通空間尺尺度：北部城市市綠化帶帶：停車：每每戶提供供2個(gè)地地下車位位，考慮慮到北方方對車輛輛的保養(yǎng)養(yǎng)需要，，設(shè)置了了全地下下車庫，，并在車車庫入口口坡道設(shè)設(shè)置了融融雪裝置置；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況住宅單體體－－典典型住宅宅立、剖剖面地中海風(fēng)風(fēng)格：托斯卡納納風(fēng)格\西班牙牙風(fēng)格\意大利利風(fēng)格，注重功功能分區(qū)區(qū)，注重重建立在在傳統(tǒng)文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)基礎(chǔ)上上的時(shí)尚尚；層高：除除客廳外外均采用用的層高高3米，，凈高約約2.8米；客客廳為3.3米米層高；；3、入戶戶方式：：南入戶戶以小橋橋形式連連接主入入口，形形成有趣趣的入戶戶空間；；北入戶用用兩個(gè)花花缽分隔隔,更借借助自由由浪漫的的綠植引引導(dǎo)的方方式入戶戶；端戶型邊邊入戶；；住宅單體體－－戶型型面積住宅單體體－－典型型住宅平平面首層南向向7.5x5.1米客客廳，3.45米層高高；北側(cè)設(shè)置置老人房房；客廳、餐餐廳及開開敞式廚廚房形成成連貫空空間，并并可達(dá)到到南北通通透；主臥攜帶帶10.5平方方超大主主衛(wèi)及衣衣帽間、、書房，，形成較較豪華面面積分配配；地下形形成第第二個(gè)個(gè)獨(dú)立立休閑閑會客客廳、、設(shè)備備房、、獨(dú)立立儲藏藏室、、帶衛(wèi)衛(wèi)生間間及采采光的的保姆姆房、、下沉沉式獨(dú)獨(dú)立花花園等等；滟瀾山山項(xiàng)目目銷售售策略略方案案滟瀾山山產(chǎn)品品細(xì)況況配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)－－－會會所平平面功功能設(shè)設(shè)置設(shè)置25××12M室內(nèi)內(nèi)四季季恒溫溫泳池池;單獨(dú)配配備兒兒童戲戲水池池，泳泳池設(shè)設(shè)備采采用＝＝＝＝＝。更衣區(qū)區(qū)和泳泳池設(shè)設(shè)置地地采暖暖，配配備桑桑拿房房。泳池屋屋頂設(shè)設(shè)置天天窗。。四季陽陽光廳廳，健健身房房，咖咖啡，，便利利店。。滟瀾山山項(xiàng)目目銷售售策略略方案案配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)－－－住住宅建建筑配配置1.1米寬寬×2.4米高高經(jīng)典典木制制入戶戶門，，配備備進(jìn)口口豪華華門鎖鎖。體現(xiàn)歷歷史文文化感感的文文化磚磚、文文化石石及STUCCO外外墻涂涂料。。威盧克克斯天天窗。。進(jìn)口科科肯彩彩鋁天天溝及及雨落落管.西班牙牙小筒筒瓦斷橋鋁鋁合金金＋中中空玻玻璃門門窗；；進(jìn)口口五金金件（（諾托托）.擠塑板板環(huán)保保外墻墻保溫溫材料料。滟瀾山山產(chǎn)品品細(xì)況況滟瀾山山項(xiàng)目目銷售售策略略方案案配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)－－－住住宅機(jī)機(jī)電配配置采用冷冷凝式式壁掛掛爐。。地板采采暖。。冷暖中中央空空調(diào)（（美國國四大大品牌牌之一一例開開利等等）中央除除塵系系統(tǒng)。。地下車車庫坡坡道融融雪系系統(tǒng)。。安防系系統(tǒng)：：國際際知名名品牌牌，HUOLIWERR或或三星星，全全區(qū)外外墻紅紅外對對射系系統(tǒng)和和攝像像系統(tǒng)統(tǒng)，覆覆蓋監(jiān)監(jiān)控?zé)o無死角角；室室內(nèi)主主要通通道設(shè)設(shè)置紅紅外掃掃描安安防報(bào)報(bào)警系系統(tǒng)，，與保保安中中心中中控室室聯(lián)動動，有有異常常情況況保安安員會會第一一時(shí)間間趕到到。滟瀾山山產(chǎn)品品細(xì)況況滟瀾山山項(xiàng)目目銷售售策略略方案案關(guān)于冷冷凝式式壁掛掛爐特有的的爐體體結(jié)構(gòu)構(gòu)，高高效率率：熱熱效率率高達(dá)達(dá)109％％，高高出其其他普普通壁壁掛爐爐20％，，運(yùn)行行費(fèi)用用將節(jié)節(jié)約20％％。環(huán)保指指標(biāo)：：因?yàn)闉榕渲弥昧怂涫绞酱髿鈿忸A(yù)混混燃燒燒器和和變頻頻風(fēng)機(jī)機(jī)，可可以達(dá)達(dá)到無無害化化燃燒燒，更更加環(huán)環(huán)保，，達(dá)到到“藍(lán)藍(lán)天使使”環(huán)環(huán)保標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的極限限值，，被譽(yù)譽(yù)為零零排放放環(huán)保保產(chǎn)品品。使用壽壽命：：超長長的30年年使用用壽命命，減減少了了鍋爐爐的二二次更更換費(fèi)費(fèi)用和和使用用的不不便。。新型控控制器器，維維護(hù)方方便：：鍋爐爐無需需泄水水既可可進(jìn)行行設(shè)備備的清清掃及及維護(hù)護(hù)，快快捷的的完成成維保保工作作，同同時(shí)保保證了了使滟瀾山山產(chǎn)品品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)目目銷售策略略方案A戶型：361平米米（含地下下136平平米）單體、平面面1、首層：：南向7.5x5.1米客廳廳，3.3米層高；；2、南側(cè)：：設(shè)置父母母房；3、客廳、、餐廳及開開敞式廚房房形成連貫貫空間，并并可達(dá)到南南北通透；；4、近20平米豪華華空間主臥臥攜帶10余平方超超大主衛(wèi)及及10余平平米主人衣衣帽間；5、G層，，形成第二二個(gè)獨(dú)立休休閑會客廳廳、設(shè)備房房、獨(dú)立儲儲藏室、帶帶衛(wèi)生間及及采光的保保姆房、下下沉式獨(dú)立立花園等；；四季廳采采用折疊門門，可以全全部打開，，與自然完完全融入，，當(dāng)天氣發(fā)發(fā)生變化的的時(shí)候，又又可以完全全關(guān)閉，在在溫暖的室室內(nèi)享受陽陽光。可以以做到南北北通風(fēng)。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況滟瀾山項(xiàng)目銷銷售策略方案案AA戶型（時(shí)時(shí)尚簡約風(fēng)格格）l確定此套房目目標(biāo)客戶為帶帶二個(gè)孩子的的國外中年夫夫婦，設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)團(tuán)聚感l(wèi)

首層客房為老人房；l

二層兩臥室分別為一男、一女小孩房，年齡間隔可適當(dāng)加大；l

二層公共區(qū)域應(yīng)設(shè)定為孩子們交流空間，既可當(dāng)讀書室亦可當(dāng)玩具廳；l

底層活動室重新分區(qū)，設(shè)計(jì)應(yīng)包含SPA、酒窖及酒吧等，強(qiáng)調(diào)CLUB的寓意；滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況滟瀾山項(xiàng)目銷銷售策略方案案住宅單體－－－戶型面積戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410滟瀾山產(chǎn)品細(xì)SWOT分析析優(yōu)勢：1、處中央別墅區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；2、臨近溫榆河，環(huán)境優(yōu)美；3、臨京承高速出口，交通便利，從京承到北四環(huán)15分鐘可達(dá)，適合作為第一居所；4、建筑形式的差異化、園林造景上具有北方罕見的空前綠量，綠化覆蓋率。滟瀾山產(chǎn)品SWOT分析析劣勢：1、項(xiàng)目東側(cè)側(cè)有三條高壓壓線，其中2、項(xiàng)目用地內(nèi)景觀資源有限。

滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況SWOT分析析機(jī)會：1、別墅用地地停止供應(yīng)使使市場持續(xù)看看好；2、北京市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速速，國際化程程度越來越高高，為北京別別墅市場帶來來了豐富客源源；3、龍湖地產(chǎn)產(chǎn)品牌登陸北北京的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，備受受媒體業(yè)內(nèi)及及市場關(guān)注。。滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況SWOT分析析挑戰(zhàn)：1、未來幾年年內(nèi)，中央別別墅區(qū)會有2、新國展選址順義，給順義與城區(qū)的交通帶來較大壓力，降低項(xiàng)目與城區(qū)的可通達(dá)性；3、聯(lián)排的建筑形式和小獨(dú)棟的售價(jià)之間的矛盾；4、龍湖地產(chǎn)品牌和龍湖物業(yè)品牌在市場上的認(rèn)知。

滟瀾山產(chǎn)品細(xì)細(xì)況第三部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目氣質(zhì)質(zhì)在散發(fā)著濃濃場景描述：層層疊疊的樹木掩映，花團(tuán)錦簇，鳥聲陣陣，午后陽光明媚，隱在高大樹木后面的庭院內(nèi)，花兒越過了低矮的墻頭，孩子們在午睡，音樂若有若無，溪水在發(fā)出潺潺的聲音。

項(xiàng)目定位二、產(chǎn)品定位位龍湖地產(chǎn)的地中海風(fēng)格溫榆大宅宅。地上兩層，7.5-9米米面寬的大宅宅，三個(gè)臥室室朝南,其中中有1個(gè)首層層臥室，100平米的地地下個(gè)性空間間，全地下停停車。項(xiàng)目定位三、客戶定位位1、海歸，外外企中高層管管理者；2、中資企業(yè)業(yè)家；3、從外地到到北京來的高高級經(jīng)理人及及IT、金融融、房地產(chǎn)界界精英和薪資資優(yōu)厚的律師師、會計(jì)師、教授等高高級知識分子子；4、事業(yè)成功功的演藝界、、傳媒界人士士；5、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)業(yè)當(dāng)中脫穎而而出的智慧人人群；6、投資者。。項(xiàng)目定位特征：1、太太不上上班，主要參參加公益活動動或社交活動動；2、家里有2個(gè)以上的孩孩子，孩子上上國際學(xué)校；；3、熱愛家庭庭生活，太太太和孩子們在在家里或社區(qū)區(qū)內(nèi)光著腳跑跑來跑去；4、男主人有有著獨(dú)特的私私人的愛好,注重運(yùn)動；；5、對居住品品質(zhì)、品味及及細(xì)節(jié)有著較較高要求；6、高標(biāo)準(zhǔn)做做事，低調(diào)做做人；7、現(xiàn)已擁有有超過300萬以上的物物業(yè)；8、有著對自自然情結(jié)的追追求；9、希望對于于物業(yè)的合理理升級。項(xiàng)目定位購買心理分析析：滿足都市情結(jié)后,對于自然情結(jié)的追求符合中產(chǎn)階級雙居所需求追求居住的空間感、注重生活的私密感注重居住的功能性、實(shí)用性滿足虛榮心自住客—再次別墅置業(yè)者追求區(qū)域價(jià)值感，尋求同檔同類人群居住的氛圍對景觀的需求強(qiáng)烈、注重居住環(huán)境，希望隨時(shí)隨地走進(jìn)自然滿足尊崇感、滿足部分社交的需求對稀缺、高尚事物的占有欲投資客—長期在周邊投資別墅項(xiàng)目的投資買家注重投資環(huán)境，希望有異域文化入主，深化國際氛圍關(guān)注項(xiàng)目的規(guī)劃及品質(zhì)重視項(xiàng)目及區(qū)域未來升值空間租住客—外企、知名企業(yè)的中高層管理人員、駐華使者注重居住的尊崇感和方便感完善的生活配套和校網(wǎng)，依戀國際化的生活氛圍，被中央別墅區(qū)的區(qū)域文化氛圍吸引享受快捷、方便的交通路網(wǎng)劉太太，先生生是賽功鐵克克軟件公司的的研發(fā)經(jīng)理。。祖籍臺灣，后后移居美國，，跟隨先生來來到中國只有有1年的時(shí)間。年齡在42歲左右，沒有有小孩，大學(xué)學(xué)是學(xué)習(xí)財(cái)經(jīng)經(jīng)專業(yè)的，現(xiàn)現(xiàn)在全職太太太。現(xiàn)租房住在萬萬柳區(qū)域，面面積250平米。愛好：研究音音樂、美術(shù)，，雖然并不很很深入，但是是認(rèn)為人生個(gè)個(gè)層面都是向向著真善美發(fā)發(fā)展，覺得藝藝術(shù)類要多看看，多了解。。來到北京之后后，喜歡研究究北京的胡同同，在地圖上上標(biāo)注了40個(gè)目標(biāo)，正在在逐步的突破破。研究的辦法就就是，買相關(guān)關(guān)的書籍來看看。劉太太訪談資資料對于購買別墅墅的看法：在美國北加州州黃金地段住住的是別墅，，院子也比較較大，夫婦兩兩個(gè)人都對購購買書畫比較較感興趣，共共用1個(gè)書房，但是是兩個(gè)人都比比較喜歡在臥臥室的躺椅上上看書，這兩兩年肚子都大大了很多。對房間功能的的需求想的不不是很多，最最主要的是廚廚房一定要大大而且是開敞敞的，家里來來了朋友都是是在廚房里邊邊聊天邊做吃吃的。目前沒有要在在北京買別墅墅的想法，如如果要買房就就買1個(gè)小一點(diǎn)的，，因?yàn)閲鴥?nèi)國國外的兩邊住住，家里只有有2個(gè)人面積大了了也沒有用。。對于房地產(chǎn)的的投資持非常常謹(jǐn)慎的態(tài)度度，認(rèn)為北京京的房價(jià)漲的的太離譜了，，房地產(chǎn)8-10年為一個(gè)波段段，誰知道現(xiàn)現(xiàn)在是在哪個(gè)個(gè)階段呢，自自96年起全世界的的房價(jià)都不太太正常，房地地產(chǎn)的價(jià)格是是受供需、利利息、經(jīng)濟(jì)、、失業(yè)率等影影響的。劉太太訪談資資料對于北京的看看法：比較有代表性性的是圓明園園、什剎海、、頤和園，最最喜歡圓明園園，喜歡站在在里面想象它它曾經(jīng)的樣子子；什剎海保保存了很多舊舊有的風(fēng)貌；；頤和園現(xiàn)在在太商業(yè)化了了，破壞的很很厲害，失去去了原來的味味道。對房地產(chǎn)廣告告畫面的看法法：在翻雜志的時(shí)時(shí)候，會被好好看的房子照照片吸引，喜喜歡看春夏秋秋冬不同光線線背景下的房房子，一定要要用寫實(shí)的照照片，要拍的的很美。房間內(nèi)部一定定要體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感，櫥柜和和門一看就知知道是否好東東西?？臻g上要感覺覺開放，視野野好，層高高高，空氣流動動好。對色彩的理解解紫色、酒紅色色、深藍(lán)色、、金色都是盧盧浮宮的顏色色，感覺很高高貴。劉太太訪談資資料滟瀾山客戶生活方式式描述設(shè)定目標(biāo)客海外生活工作背景，曾任某傳媒集團(tuán)駐海外的專欄負(fù)責(zé)人家居生活場景描述：冬日的一天早上：在西廚做早點(diǎn)，送孩子在附近的國際學(xué)校上小學(xué)三年級，回家，把紅色寶馬停在地下車位，步行在××的小院，進(jìn)入到自己的工作室上午：她拿起小阿姨為她準(zhǔn)備好的當(dāng)天的報(bào)紙，坐在四季廳里鋪著××的休閑椅上，上午的陽光透過玻璃窗溫暖的撒在她的身上，樹上的小鳥在歡鳴，桌上的ESPRESSO咖啡飄著濃郁誘人的香氣和著胡里奧愛情歌曲的旋律彌漫了整個(gè)屋子。書架上擺著國外寄來的各種版本的時(shí)尚雜志，她拿出北美版的《HOUSEKEEPING》桌上的擱架上擺著厚厚的信件及手稿。與剛剛嫁出去的密友LINDA約了下午小聚她寫了一張關(guān)于蔬菜和水果的購物清單交給小阿姨，然后自己親自去會所里的超市挑選一瓶密友最喜歡的加拿大“”冰酒。

第四部分滟滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目推廣策略略推廣廣策策略略滟瀾瀾山山項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推廣廣思思路路：：無論通過事件營銷，分三個(gè)高潮引起市場關(guān)注，為實(shí)現(xiàn)開盤銷售100套的目標(biāo)造勢，積累客戶。第一一次次（（）：：通通過過低低調(diào)調(diào)且且實(shí)實(shí)在在的的行行動動，，引引起起北北京京市市場場關(guān)關(guān)注注活動動內(nèi)內(nèi)容容———下渝渝州州活活動動（（10個(gè)周周末末20架次次包包機(jī)機(jī)往往返返重重慶慶———北京京））打擊擊目目標(biāo)標(biāo)人人群群———針對對北北京京的的““士士””一一族族，，有有話話語語權(quán)權(quán)的的一一群群人人媒體體：：媒媒體體關(guān)關(guān)系系管管理理（（必必須須組組織織去去））政府府：：各各職職能能部部門門涉涉及及到到的的政政府府部部門門（（必必須須組組織織去去））房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)：：設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院、、代代理理行行（（引引導(dǎo)導(dǎo)去去重重慶慶，，我我們們負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)接接待待））知道道龍龍湖湖關(guān)關(guān)心心龍龍湖湖的的人人：：成成都都、、重重慶慶的的業(yè)業(yè)主主（（引引導(dǎo)導(dǎo)去去重重慶慶，，我我們們負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)接接待待））在北北京京的的重重慶慶人人：：四四川川人人同同鄉(xiāng)鄉(xiāng)會會（（引引導(dǎo)導(dǎo)去去重重慶慶參參觀觀，，我我們們負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)接接待待））推廣廣效效果果———制造造口口碑碑傳傳播播效效應(yīng)應(yīng)，，引引起起媒媒體體關(guān)關(guān)注注，，媒媒體體主主動動爆爆料料、、專專欄欄討討論論的的效效果果。。推廣廣計(jì)計(jì)劃劃推廣廣計(jì)計(jì)劃劃第二二次次（））：：通通過過樣樣板板區(qū)區(qū)的的開開放放，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的精精致致、、品品位位、、服服務(wù)務(wù)先先行行引引起起市市場場關(guān)活動內(nèi)容——樣板區(qū)開放、關(guān)于建筑與生活方式的研討及產(chǎn)品說明會打擊目標(biāo)人群——通過上一輪活動積累下來的目標(biāo)客戶及業(yè)內(nèi)、媒體人士推廣效果——通過口碑傳播，媒體跟蹤加速客戶積累。推廣計(jì)劃劃第三次（（5.21-5.28）開盤盤第一周周，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場人人潮攢動動，銷售售100套的目目標(biāo)，實(shí)實(shí)現(xiàn)北京京別墅市市場上從從未有過過的熱銷銷記錄，，引起市市場關(guān)注注。活動內(nèi)容容——開開盤活動動打擊目標(biāo)標(biāo)人群———已經(jīng)經(jīng)明確購購買意向向的客戶戶，業(yè)務(wù)務(wù)員已經(jīng)經(jīng)一對一一的幫助助客戶選選定購買買目標(biāo)。。推廣效果果——““遭遇搶搶購”，，媒體跟跟蹤報(bào)道道，龍湖湖品牌高高調(diào)亮相相。第五部分分銷銷售策略略目標(biāo)客戶戶1、中央別別墅區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)客客戶2、北京東東區(qū)高檔檔公寓的的客戶3、重慶的的龍湖忠忠實(shí)客戶戶及在北北京的重重慶人銷售思路路銷售思路路一、在日日祥廣場場設(shè)置外外接待中中心。二、與北北京的代代理行聯(lián)聯(lián)系，尋尋找合作作方式；；三、與北北京的各各類俱樂樂部聯(lián)系系，尋找找合作方方式；四、穿透透租務(wù)市市場，針針對投資資型客戶戶組織導(dǎo)導(dǎo)向型營營銷——先租后賣賣；五、通過過重點(diǎn)客客戶訪談?wù)?，在小小眾口碑碑傳播銷銷售。六、組織織“跟著著龍湖進(jìn)進(jìn)北京””的購房房活動，，為開盤盤熱銷組組織第一一批客戶戶；1、對在北北京的重重慶人生生活狀態(tài)態(tài)，社會會影響力力進(jìn)行調(diào)調(diào)研——重慶在京京辦事處處、四川川人同鄉(xiāng)鄉(xiāng)會；2、對重慶慶人在北北京購房房的意愿愿進(jìn)行調(diào)調(diào)查；銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)銷售相關(guān)關(guān)工作安安排9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:38PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:38PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Ja