某城一期營(yíng)銷方案

山水鳳凰城一期西區(qū)

營(yíng)銷方案

經(jīng)緯行（南寧）山水鳳凰城項(xiàng)目組2005年8月8日山水鳳凰城一期新戶型營(yíng)銷推廣的意義

1﹑總結(jié)前期營(yíng)銷策略和銷售執(zhí)行上的利弊，及時(shí)改進(jìn)﹑取其精華﹑棄其糟粕；2﹑真正做到策劃周密、嚴(yán)謹(jǐn)，提高執(zhí)行力，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新,搶占市場(chǎng)先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)空間；3﹑塑造和提升項(xiàng)目品牌形象，展示開發(fā)商實(shí)力，為整個(gè)項(xiàng)目的后期開發(fā)過程創(chuàng)造有利條件；4﹑按目前的銷售進(jìn)度，經(jīng)緯作為一家專業(yè)的代理公司，這是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能接受的，本著責(zé)任和雙方互利互惠的原則，則需要把目標(biāo)提前化，把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把利潤(rùn)最大化。

山水鳳凰城一期新戶型營(yíng)銷推廣的原則

1﹑山水鳳凰城品牌的延續(xù)和利用，并充分提升項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值；2﹑對(duì)目標(biāo)客戶群體的界定較前面方案提出的要有深層次的創(chuàng)新和挖掘。目錄總綱○市場(chǎng)篇

○推廣策略○銷售策略

○媒介策略○活動(dòng)策略

市場(chǎng)篇方案總體思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析客戶分析項(xiàng)目定位主題提煉文本傳播廣告?zhèn)鞑バ蜗髠鞑セ顒?dòng)傳播市場(chǎng)分析一﹑市場(chǎng)環(huán)境二﹑項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目定位四、目標(biāo)客戶定位五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié)市場(chǎng)環(huán)境桂林市別墅盤主要集中在西城板塊，西城板塊別墅盤均處于中、低價(jià)位，有很強(qiáng)的升值潛力；市面在售別墅樓盤有6個(gè)，分別是山水鳳凰城、麒麟灣、九里香堤、龍聚山莊、碧水山莊；所有項(xiàng)目都以桂林本地客戶為主，客戶購(gòu)房目的以自住為主；山水鳳凰城與周邊項(xiàng)目微觀對(duì)比比較項(xiàng)目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率綠化率總戶數(shù)山水鳳凰城一期2800001024250.4245%338麒麟灣3400001360000.460%410九里香堤13420.9629967.810.4668%400碧水山莊49569435110.8856%216龍聚山莊2001005502752.7558%120比較項(xiàng)目在售/庫(kù)存剩余產(chǎn)品構(gòu)成比例總價(jià)花園面積（平方米）項(xiàng)目推廣訴求山水鳳凰城一期97套A型1套、B型20套、B1型2套、C型12套、D型1套、J型4套、K型13套、L型11套、N型6套、P型6套、Q型21套70—110萬(wàn)/棟400—500平米（附贈(zèng)）大盤時(shí)代領(lǐng)袖品質(zhì)地產(chǎn)坐標(biāo)麒麟灣三期20多套獨(dú)棟80—90萬(wàn)/棟270～300平米（附贈(zèng)）“國(guó)際化人居別墅”九里香堤二期20多套獨(dú)棟80—90萬(wàn)/棟280～300平米“世界級(jí)品質(zhì)休閑別墅”碧水山莊二期10多套獨(dú)棟90～120萬(wàn)/棟送占地面積同大的花園面積，多余的面積按300元/平方米出售桂林的威尼斯現(xiàn)代別墅與桂林山水的完美結(jié)合龍聚山莊一期20多套獨(dú)棟70—80萬(wàn)/棟90—100（附贈(zèng)）廣西桂林中國(guó)民居大型別墅區(qū)比較項(xiàng)目園林環(huán)境會(huì)所設(shè)施小區(qū)配套市政配套山水鳳凰城簡(jiǎn)單園林綠化咖啡廳、藥店、書吧、小型視聽室、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)館、健身房、超市、洗衣店、乒乓球館、藝術(shù)展示區(qū)籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、中央噴水池暫無(wú)麒麟灣水景園林社區(qū)保健站、室內(nèi)游泳池、咖啡廳、壁球館、健身房、乒乓球室、物管中心、棋牌室、超市網(wǎng)球場(chǎng)、村巴、便利店、泳池暫無(wú)九里香堤水景園林游泳池、美容美發(fā)、咖啡廳網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池暫無(wú)碧水山莊水景修筑到各家各戶健身房、棋牌室、乒乓球室、書報(bào)室游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)暫無(wú)龍聚山莊水景園林餐廳、酒吧、茶室、健身房游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)暫無(wú)市場(chǎng)總總結(jié)西城板板塊別別墅產(chǎn)產(chǎn)品同同質(zhì)化化現(xiàn)象象嚴(yán)重重，沒沒有進(jìn)進(jìn)行客客戶細(xì)細(xì)分，，缺少少針對(duì)對(duì)性產(chǎn)產(chǎn)品，，6大別別墅盤盤爭(zhēng)奪奪同一一客戶戶市場(chǎng)場(chǎng)。從目前前在售售及開開發(fā)的的產(chǎn)品品來(lái)看看，目目前西西城區(qū)區(qū)產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)模式式、營(yíng)營(yíng)銷策策略等等比較較原始始，推推廣訴訴求同同質(zhì)化化，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層層面比比較低低，主要靠靠產(chǎn)品品性價(jià)價(jià)比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品集集中在在低水水平層層面上上無(wú)序序競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，從而抑抑制了了市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。。西城板板塊房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)位位仍處處于低低位，，受中中央宏宏觀政政策和和地方方政府府扶持持政策策的雙雙重影影響，，越來(lái)來(lái)越多多的購(gòu)購(gòu)房者者看好好西城城板塊塊，但但同時(shí)時(shí)也是是越來(lái)來(lái)越多多的購(gòu)購(gòu)房者者持幣幣觀望望。項(xiàng)目SWOT分分析－－－優(yōu)優(yōu)勢(shì)（（Strenth））?規(guī)模模優(yōu)勢(shì)勢(shì)———本項(xiàng)項(xiàng)目用用地面面積達(dá)達(dá)1320畝，，在桂桂林乃乃至廣廣西目目前所所開發(fā)發(fā)的純純別墅墅樓盤盤規(guī)模模中排排名第第一；；?環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)———項(xiàng)目目自然然環(huán)境境優(yōu)越越，有有山有有水，，還有有500畝畝原生生態(tài)濕濕地，，空氣氣清新新，污污染少少；?新規(guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)———據(jù)據(jù)政府府初步步規(guī)劃劃，項(xiàng)項(xiàng)目所所處片片區(qū)屬屬于重重點(diǎn)開開發(fā)區(qū)區(qū)域；；未來(lái)來(lái)規(guī)劃劃路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)相當(dāng)當(dāng)完善善，與與城市市中心心區(qū)的的聯(lián)系系相當(dāng)當(dāng)便利利。項(xiàng)目分分析項(xiàng)目SWOT分分析－－－劣劣勢(shì)（（Weekness）1、位置置較偏偏，交交通暫暫時(shí)不不便，，生活活配套套不齊齊全，，需作作前期期投入入，提提供日日常生生活保保障體體系；2、周周邊為為鄉(xiāng)村村和農(nóng)農(nóng)田，，人文文環(huán)境境較差差；3、消消費(fèi)者者對(duì)該該片區(qū)區(qū)印象象不佳佳，片片區(qū)規(guī)規(guī)劃認(rèn)認(rèn)知不不足。項(xiàng)目分分析項(xiàng)目SWOT分分析－－機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)（Opportunity）?政府府對(duì)西西城區(qū)區(qū)的扶扶持政政策持持續(xù)加加大；；?可率率先營(yíng)營(yíng)造西西城區(qū)區(qū)別墅墅生活活社區(qū)區(qū)的品品牌效效應(yīng)，，引導(dǎo)導(dǎo)并建建立起起新的的別墅墅生活活指標(biāo)標(biāo)；?市場(chǎng)場(chǎng)缺少少規(guī)模模大、、環(huán)境境好的的高檔檔居住住社區(qū)區(qū)；?市場(chǎng)場(chǎng)缺少少以人人為本本設(shè)計(jì)計(jì)的好好戶型型。項(xiàng)目分分析項(xiàng)目SWOT分分析－－－威威脅點(diǎn)點(diǎn)：（（Threat）?配套不不足，，市場(chǎng)場(chǎng)培育育過程程將被被拉長(zhǎng)長(zhǎng)；?人氣氣不足足，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷困困難極極大；；?片區(qū)區(qū)未來(lái)來(lái)規(guī)劃劃尚未未定性性，有有一定定政策策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。項(xiàng)目分分析一、推推導(dǎo)過過程項(xiàng)目定定位前提經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)屬物業(yè)業(yè)第二二次置置業(yè)置業(yè)考考慮文化內(nèi)內(nèi)涵（后天天賦予予）個(gè)性追追求提高生生活質(zhì)質(zhì)素舒適＋＋寫意意自然資資源高文化化水平平居住環(huán)環(huán)境高高要求求對(duì)社區(qū)區(qū)人文文素質(zhì)質(zhì)高要要求一、項(xiàng)項(xiàng)目定定位原原則項(xiàng)目定定位尋找項(xiàng)項(xiàng)目形形象定定位的的支持持點(diǎn)及及豪宅宅居住住的新新概念念。破立項(xiàng)目定定位“破”◎山水水盤不等于于別墅。。單是是依靠靠自然然資源源和居居住形形態(tài)的的“寬寬”并并不是是真正正意義義上的的別墅墅?！蚺f有有別墅墅建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)理念念已不不能滿滿足目目標(biāo)客客戶群群體不不斷更更新的的別墅墅認(rèn)識(shí)識(shí)及對(duì)對(duì)居住住享受受形態(tài)態(tài)上的的需求求。項(xiàng)目定定位“立”◎“山山水別別墅””應(yīng)該該包含含以下下兩個(gè)個(gè)層面面的含含義：：◎創(chuàng)新新超越越原有有別墅墅居住住水平平，達(dá)達(dá)到更更加人人性化化，因因此本本項(xiàng)目目對(duì)別別墅實(shí)實(shí)質(zhì)標(biāo)標(biāo)簽為為“高高資””、““高智智”??！硬件享受型型生活活的相相關(guān)設(shè)設(shè)施配配套軟件生活內(nèi)內(nèi)涵延延伸出出的一一種別別墅居居住文文化項(xiàng)目定定位亞太人人居別別墅新新貴市場(chǎng)定定位桂林首首席私私家山山水別別墅形象定定位畔城山山水別別墅墅新貴貴目標(biāo)客客戶分分析?客戶分布區(qū)域※第一市市場(chǎng)：：桂林林本地地※第二二市場(chǎng)場(chǎng)：柳柳州、、南寧寧◎第三三市場(chǎng)場(chǎng)：玉玉林及及容縣縣、南南丹等等經(jīng)濟(jì)濟(jì)較為為發(fā)達(dá)達(dá)縣市市。（（主要要通過過DM實(shí)現(xiàn)現(xiàn)）目標(biāo)客客戶分分析?客戶群體構(gòu)成私營(yíng)企企業(yè)主主、個(gè)個(gè)體從從業(yè)者者、中中高級(jí)級(jí)公務(wù)務(wù)員、、教育育工作作者、、專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)人員員、企企業(yè)中中高層層主管管。目標(biāo)客客戶分分析?客戶行為特征集中在在35—55歲歲之間間，中中、高高收入入；重重視物物業(yè)品品質(zhì)、、戶型型的舒舒適，，喜歡歡居住住在安安靜優(yōu)優(yōu)美、、貼近近自然然的環(huán)環(huán)境中中，并并能充充分體體現(xiàn)自自己““成功功人士士”的的身份份和地地位，，獲得得一種種尊貴貴感，，不排排除少少量炒炒作行行為和和從眾眾心理理。目標(biāo)客客戶分分析?客戶心理特征追求高高品質(zhì)質(zhì)生活活、重重視生生活享享受；；出入高高貴場(chǎng)場(chǎng)所，，卻也也留戀戀大自自然；；喜歡聚聚會(huì)，，樂于于與人人分享享成功功，但但也需需要一一個(gè)私私享的的空間間；為事業(yè)業(yè)忙碌碌，渴渴望多多與家家人共共處；；需要一一處舒舒適的的家園園，享享受一一種尊尊貴的的生活活。目標(biāo)客客戶定定位高薪、、高智智；時(shí)代新新貴（（品位位、財(cái)財(cái)富））；第一次次別墅墅置業(yè)業(yè)；推廣廣策策略略一、組組團(tuán)案案名確確立二、推推廣主主題確確定三、階階段性性推廣廣主題題確定定組團(tuán)案案名確確立我司建建議為為配合合新戶戶型推推出，，所有有新戶型型或以西區(qū)整整體以一個(gè)個(gè)獨(dú)立的的組團(tuán)團(tuán)形象象推出出；組團(tuán)名名稱與與樓盤盤命名名一樣樣重要要！本本次我我們所所推的的確切切來(lái)說(shuō)說(shuō)應(yīng)該該是一一個(gè)營(yíng)銷組組團(tuán)名名，因其其獨(dú)特特的作作用，，已成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷銷中的的一個(gè)個(gè)強(qiáng)有有力的的輔助助工具具。好的組組團(tuán)名名字跟跟項(xiàng)目目名稱稱一樣樣會(huì)使使客戶戶產(chǎn)生生共鳴鳴，能能一下下拉近近同客客戶的的距離離，加加速成成交過過程。。組團(tuán)推推廣案案名設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)想1、能很好好的傳傳達(dá)新新戶型型的建建筑風(fēng)風(fēng)格特特色；；2、能能夠很很好地地傳達(dá)達(dá)一種種健康康、浪浪漫、、高雅雅的養(yǎng)養(yǎng)生生生活，，同時(shí)時(shí)使入入住的的客戶戶有一一種優(yōu)優(yōu)越感感，在在桂林林倡導(dǎo)一種新的別別墅生生活概概念；3、能能夠提提升整整個(gè)樓樓盤的的品質(zhì)質(zhì)、品品位，，并很很好地地滿足足某些些目標(biāo)標(biāo)客戶戶附庸庸風(fēng)雅雅的虛虛榮心心；4、在在桂林林市必必須是是一個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)空白白點(diǎn)，，有利利于后后期市市場(chǎng)推推廣，，有利利于節(jié)節(jié)約推推廣費(fèi)費(fèi)用。。推廣案案名的的確立立確定推推廣案案名是是創(chuàng)造造山水水鳳凰凰城品品牌和和促進(jìn)進(jìn)新戶戶型銷銷售的的一個(gè)個(gè)出發(fā)發(fā)點(diǎn)。。1、推推廣案案名須須能更更好的的體現(xiàn)現(xiàn)出樓樓盤的的特色色、個(gè)個(gè)性及及魅力力；2、推推廣案案名的的視覺覺、聽聽覺的的沖擊擊力須須足夠夠強(qiáng)，，便于于刺激激消費(fèi)費(fèi)者記記憶；；3、推推廣案案名須須便于于表現(xiàn)現(xiàn)，以以便可可以節(jié)節(jié)省推推廣費(fèi)費(fèi)用；；4、推推廣案案名須須可以以提升升項(xiàng)目目的品品質(zhì)和和市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值；5、推推廣案案名須須能夠夠加快快新戶戶型銷銷售的的速度度，項(xiàng)項(xiàng)目一一期銷銷售結(jié)結(jié)束后后，組組團(tuán)推推廣案案名也也可以以不用用了。。組團(tuán)案案名1:御花花園園釋義：“御”－－－自古古就有有尊貴貴、特特權(quán)的的意思思，充充分突突出私私人的的、專專享的的寓意意；“花園園”－－－－重重點(diǎn)點(diǎn)表表現(xiàn)現(xiàn)新新戶戶型型的的花花園園面面積積優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，并并給給于于客客戶戶對(duì)對(duì)美美好好生生活活無(wú)無(wú)限限憧憧憬憬和和向向往往。?！坝ɑ▓@園”－－－－比比較較中中式式，，和和項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱能能做做很很好好的的一一個(gè)個(gè)延延續(xù)續(xù)。。組團(tuán)團(tuán)案案名名2:陶然然灣灣釋義義：：陶然然：一一種種境境界界，，一一種種悠悠閑閑，，一一種種物物我我兩兩忘忘，，一一種種高高層層次次的的生生活活感感悟悟(取取自自陶陶淵淵明明詩(shī)詩(shī)集集《《時(shí)時(shí)運(yùn)運(yùn)》》：：洋洋洋洋平平潭潭，，乃乃漱漱乃乃濯濯，，邈邈邈邈遐遐景景，，載載欣欣載載矚矚，，人人亦亦有有言言，，稱稱心心易易足足，，揮揮茲茲一一觴觴，，陶陶然然自自樂樂。。)灣：都都說(shuō)說(shuō)家家是是生生活活的的幸幸福福港港灣灣，，累累了了、、倦倦了了，，都都想想回回到到溫溫馨馨的的家家備選選名名：國(guó)花花園園假日日藝藝墅墅水云云間間泊心心東東岸岸紫云云莊莊鳳山山熹熹景景新組組團(tuán)團(tuán)名名表表現(xiàn)現(xiàn)1、、新新組組團(tuán)團(tuán)名名足足顯顯大大氣氣，，很很好好沿沿襲襲項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期表表現(xiàn)現(xiàn)的的大大盤盤形形象象。。2、、能能夠夠很很好好地地體體現(xiàn)現(xiàn)高高雅雅的的新新組組團(tuán)團(tuán)形形象象，，同同時(shí)時(shí)能能夠夠進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升整整個(gè)個(gè)樓樓盤盤的的品品質(zhì)質(zhì)和和品品位位，，并并很很好好地地滿滿足足了了某某些些目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶附附庸庸風(fēng)風(fēng)雅雅的的虛虛榮榮心心。。3、、““御御花花園園””能能很很好好詮詮釋釋新新戶戶型型配配置置大大花花園園的的產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征，，突突出出樓樓盤盤的的個(gè)個(gè)性性及及魅魅力力，，與與市市場(chǎng)場(chǎng)其其他他主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手差差異異化化。。4、、新新組組團(tuán)團(tuán)名名在在聽聽覺覺上上能能給給予予市市場(chǎng)場(chǎng)足足夠夠沖沖擊擊力力，，便便于于刺刺激激消消費(fèi)費(fèi)者者記記憶憶。。推廣廣主主題題推廣廣主主題題的的確確定定要要考考慮慮以以下下幾幾個(gè)個(gè)因因素素：：◎組組團(tuán)團(tuán)的的定定位位◎組組團(tuán)團(tuán)的的特特色色賣賣點(diǎn)點(diǎn)◎樓樓盤盤的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶◎組組團(tuán)團(tuán)的的地地位位推廣廣主主題題設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)思思路路充分分考考慮慮本本項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的各各種種相相關(guān)關(guān)定定位位，，再再綜綜合合本本案案目目前前現(xiàn)現(xiàn)有有的的周周邊邊環(huán)環(huán)境境、、小小區(qū)區(qū)建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、環(huán)環(huán)境境營(yíng)營(yíng)造造、、二二期期前前景景規(guī)規(guī)劃劃等等特特征征。。推廣廣主主題題尚居居山山水水文脈脈領(lǐng)領(lǐng)地地目的的使本本項(xiàng)項(xiàng)目目成成為為桂桂林林市市西西城城板板塊塊銷銷售售最最好好的的別別墅墅樓樓盤盤；；使本本項(xiàng)項(xiàng)目目成成為為桂桂林林人人氣氣最最旺旺、、鄰鄰里里相相知知的的別別墅墅樓樓盤盤；；使本本項(xiàng)項(xiàng)目目成成為為桂桂林林市市西西城城板板塊塊價(jià)價(jià)值值飆飆升升最最具具實(shí)實(shí)力力的的別別墅墅盤盤；；使本本項(xiàng)項(xiàng)目目成成為為桂桂林林市市西西城城板板塊塊的的別別墅墅樣樣板板盤盤；；賣點(diǎn)點(diǎn)分分析析規(guī)模模－－－1320畝畝超超大大規(guī)規(guī)模模高高尚尚人人文文別別墅墅社社區(qū)區(qū)…環(huán)境境－－－500畝畝原原生生態(tài)態(tài)濕濕地地，，毗毗鄰鄰機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高高速速…配套套－－－會(huì)所所、、園園林林景景觀觀……物管管－－－戴德德梁梁行行物物管管顧顧問問、、柏柏森森物物業(yè)業(yè)管管理理……推廣廣策策略略瞬間間集集中中全面面引引爆爆階段段性性推推廣廣主主題題內(nèi)容容：：構(gòu)構(gòu)筑筑尊尊貴貴別別墅墅夢(mèng)夢(mèng)想想，，闡闡釋釋超超大大規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。目的的：：引引發(fā)發(fā)全全城城關(guān)關(guān)注注，，制制造造項(xiàng)項(xiàng)目目全全新新形形象象。。推廣廣主主題題一一：：桂林林首首席席私私家家山山水水純純別別墅墅階段段性性推推廣廣主主題題內(nèi)容容：：3－－－－規(guī)規(guī)模模、、環(huán)環(huán)境境、、配配套套，，2－－－－2山山、、2會(huì)會(huì)所所；；目的的：：提提出出新新貴貴別別墅墅生生活活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)推廣廣主主題題二二：：打造造一一個(gè)個(gè)3＋＋2星星級(jí)級(jí)別別墅墅生生活活領(lǐng)領(lǐng)地地階段段性性推推廣廣主主題題內(nèi)容容：：表表現(xiàn)現(xiàn)超超大大花花園園別別墅墅優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)目的的：：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)推廣廣主主題題三三：：御花花園園－－－－第第三三代代新新貴貴豪豪宅宅領(lǐng)領(lǐng)地地階段段性性推推廣廣主主題題內(nèi)容容：：領(lǐng)領(lǐng)地地別別墅墅的的產(chǎn)產(chǎn)品品、、配配套套服服務(wù)務(wù)支支持持。。目的的：：通通過過產(chǎn)產(chǎn)品品、、配配套套支支撐撐，，樹樹立立盤盤體體地地位位。。推廣廣主主題題四四：：2山山、、2會(huì)會(huì)所所、、6種種新新戶戶型型打打造造一一個(gè)個(gè)別別墅墅新新領(lǐng)領(lǐng)地地??！銷售售策策略略推廣廣周周期期2005年年9月月5日日～～2006年年1月月30日日推廣廣階階段段導(dǎo)入入期期：：2005年年9月月5日日～～9月月30日日入市市：：2005年年10月月1日日～～10月月25日日持續(xù)續(xù)期期：：2005年年10月月26日日～～12月月20日日二次次引引爆爆：：2005年年12月月21日日～～06年年1月月30日日銷售售策策略略銷售售方方式式：：公開開發(fā)發(fā)售售，，預(yù)預(yù)約約銷銷售售，，先先到到先先得得推售售范范圍圍控控制制：：以““新新””帶帶““舊舊””的的形形式式，，分分小小片片區(qū)區(qū)的的組組合合推推售售。。銷售售策策略略銷售售目目標(biāo)標(biāo)：：（（按按均均價(jià)價(jià)85萬(wàn)萬(wàn)元元/棟棟計(jì)計(jì)））2005年年10月月30日日前前30～32套，，其中中（（8月月6套，，9月月6～～8套，，10月月16～18套）），，計(jì)劃劃回回款款金金額額2500～～2720萬(wàn)元元；；2005年年10月月30日日～2006年年2月月30日日前前22～～24套，，其中中（（11月月8套，，12月月6～～8套，，06年年1～2月8套，，）），，計(jì)劃劃回回款款金金額額1870～～2040萬(wàn)元元；；銷售售策策略略推廣廣方方式式：：名人人營(yíng)營(yíng)銷銷情情景景營(yíng)營(yíng)銷銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營(yíng)營(yíng)銷銷服服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷銷音樂樂會(huì)會(huì)音樂樂會(huì)會(huì)會(huì)所所鳳凰凰會(huì)會(huì)團(tuán)購(gòu)購(gòu)老帶帶新新商會(huì)會(huì)推廣廣方方式式以以活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷為為主主！！近期期項(xiàng)項(xiàng)目目滯滯銷銷原原因因總總結(jié)結(jié)1、、項(xiàng)目目前前期期營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣不不到到位位，，項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象模模糊糊，，市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知度度低低，，有有效效的的到到場(chǎng)場(chǎng)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶數(shù)數(shù)量量少少；2、、項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，交交通通不不便便，，交交通通導(dǎo)導(dǎo)視視不不到到位位；；3、、項(xiàng)項(xiàng)目目目目前前所所用用的的營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心布布置置檔檔次次較較低低；；現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售人人員員推推盤盤能能力力參參差差不不齊齊；；營(yíng)銷銷對(duì)對(duì)策策?配合合相相關(guān)關(guān)媒媒介介開開展展西西城城片片區(qū)區(qū)炒炒作作；?提高高推推廣廣力力度度，，建建立立獨(dú)獨(dú)特特的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象；；?采采用用活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷、、文文本本營(yíng)營(yíng)銷銷、、直直面面營(yíng)營(yíng)銷銷等等營(yíng)營(yíng)銷銷體體系系；；?強(qiáng)強(qiáng)化化項(xiàng)項(xiàng)目目組組團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)建建設(shè)設(shè)，，增增加加相相關(guān)關(guān)配配套套設(shè)設(shè)施施。。營(yíng)銷銷對(duì)對(duì)策策示示意意圖圖重塑塑項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象解決決到到場(chǎng)場(chǎng)客客源源加強(qiáng)強(qiáng)交交通通導(dǎo)導(dǎo)視視完善善新新營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)配套套，，加加強(qiáng)強(qiáng)營(yíng)營(yíng)銷銷隊(duì)隊(duì)伍伍專業(yè)業(yè)技技能能培培訓(xùn)訓(xùn)會(huì)所所/營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心1、、新新會(huì)會(huì)所所的的裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格、、園園林林景景觀觀充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目特特征征；；2、、功功能能盡盡可可能能的的完完善善，，分分區(qū)區(qū)合合理理（（酒酒吧吧、、品品牌牌展展示示、、閱閱覽覽室室、、健健身身中中心心、、私私家家影影院院））；；3、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)視視、、項(xiàng)項(xiàng)目目展展示示到到位位。。營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行建建議議工地地形形象象建建議議1、、目目的的將整整個(gè)個(gè)工工地地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，，根根據(jù)據(jù)建建筑筑施施工工的的進(jìn)進(jìn)程程和和環(huán)環(huán)境境特特色色進(jìn)進(jìn)行行包包裝裝。。包包裝裝強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特色色，，使使到到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的的客客戶戶對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目有有一一個(gè)個(gè)整整體體良良好好的的視視覺覺形形象象。。2、、手手段段一部部分分內(nèi)內(nèi)容容為為工工地地圍圍墻墻包包裝裝、、工工地地立立柱柱廣廣告告牌牌制制作作、、工工地地公公共共標(biāo)標(biāo)牌牌制制作作、、掛掛旗旗制制作作、、路路燈燈安安裝裝等等。。另另一一部部分分內(nèi)內(nèi)容容為為綠綠化化其其他他配配套套工工程程完完善善，，優(yōu)優(yōu)先先搞搞好好工工地地圍圍墻墻沿沿線線、、樣樣板板房房參參觀觀路路線線以以及及綠綠化化工工程程施施工工。。3、、要要求求嚴(yán)格格按按照照VI設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)內(nèi)容容制制作作完完成成，，園園林林、、綠綠化化及及道道路路工工程程部部按按工工程程進(jìn)進(jìn)度度按按時(shí)時(shí)完完成成。。營(yíng)銷執(zhí)行建議議工地形象建議議好的工地包裝裝、整潔有序序地現(xiàn)場(chǎng)管理理不僅本身就就是一種廣告告，更可樹立立客戶對(duì)樓盤盤的信心?！蚬さ匦蜗笳T誘導(dǎo)（l）目標(biāo)工地是客戶最最為切身關(guān)注注的地方，也也是宣傳最經(jīng)經(jīng)濟(jì)和有效的的場(chǎng)所，工地地形象如何，，不僅直接與與物業(yè)和公司司形象有關(guān)，，而且還能夠夠營(yíng)造銷售氣氣氛。營(yíng)銷執(zhí)行建議議工地形象建議議◎工地形象誘誘導(dǎo)（2）手段工地路牌：表表明物業(yè)管理理公司的名稱稱和位置，直直接與工程形形象相關(guān)聯(lián)。。

工地地圍板：明確確發(fā)展商和相相關(guān)設(shè)計(jì)、施施工的專業(yè)性性。工工地氣氛：利利用彩旗、氣氣球等宣傳物物品、吸引人人們的注意力力，營(yíng)造人氣氣旺、整潔、、有序的施工工現(xiàn)場(chǎng)（尤其其在開盤時(shí)更更顯重要）。。營(yíng)銷執(zhí)行建議議價(jià)格策略“低開高走””剩余舊戶型按按均價(jià)2398元/㎡面市新戶型以均價(jià)價(jià)2488元/㎡面市營(yíng)銷執(zhí)行建議議物管策略提供“一站式”商務(wù)、管家家服務(wù)，制定定桂林別墅生生活物管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以提高項(xiàng)項(xiàng)目整體形象象及知名度、、美譽(yù)度。營(yíng)銷執(zhí)行建議議謝謝！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:38:4922:38:4922:381/5/202310:38:49PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:38:4922:38Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:38:4922:38:4922:38Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:38:4922:38:49January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。05一一月月202310:38:50下下午午22:38:501月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:38下午1月-2322:38January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/522:38:5022:38:5005January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。10:38:50下午午10:38下下午22:38:501月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:38:5022:38:5022:381/5/202310:38:50P