某地區(qū)硅谷海灣項(xiàng)目管理及營(yíng)銷管理知識(shí)策劃方案

——昊創(chuàng)高新南項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告ROYALBAY御沙灣提案思路市場(chǎng)診斷項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目思考項(xiàng)目解析第1篇：市場(chǎng)診斷經(jīng)濟(jì)。1深圳市場(chǎng)GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展近年深圳GDP增幅：17%左右房地產(chǎn)高速發(fā)展1深圳市場(chǎng)土地。1深圳市場(chǎng)關(guān)內(nèi)土地稀缺房?jī)r(jià)持續(xù)上漲1深圳市場(chǎng)供需。1深圳市場(chǎng)05年南山區(qū)潛在供應(yīng)項(xiàng)目37個(gè)，高價(jià)位項(xiàng)目供應(yīng)量超過(guò)30%供不應(yīng)求南山仍屬熱點(diǎn)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高1深圳市場(chǎng)政策。1深圳市場(chǎng)房地產(chǎn)投資增增幅有所下降降房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)模明顯得到到控制金融緊縮政策策將會(huì)延續(xù)，，房?jī)r(jià)上漲幅幅度將趨于緩緩和1深圳市場(chǎng)121號(hào)文件件18號(hào)令提高二次置業(yè)業(yè)按揭貸款的的門檻加息“禁籌令”南硅谷——占占據(jù)著深圳濱濱海沿線重要要位置，是深深圳乃至南中中國(guó)唯一擁有有硅谷概念的的海灣新區(qū)。。1南硅谷市場(chǎng)住宅用地26萬(wàn)平方米住宅建面78萬(wàn)平方米住宅總戶數(shù)約7000戶居住人口達(dá)3.6萬(wàn)人功能界定居住功能科技功能教育功能規(guī)劃配套公共配套齊全大多數(shù)居住用地一般都配有自己的小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施缺乏大型商業(yè)文化中心人口密度低功能界定1南硅谷市場(chǎng)稀缺的自然景景觀為南硅谷谷最核心的吸吸引力景觀資源1南硅谷市場(chǎng)具有強(qiáng)大吸引引力的教育體體系，是深圳圳名符其實(shí)的的大學(xué)城—教育配套1南硅谷市場(chǎng)—商業(yè)商業(yè)配套日趨趨完善，居住住氛圍逐漸形形成—交通完善的交通體體系、南山與與福田羅湖之之間的紐帶位位置為南硅谷谷樓盤搶占深深圳市場(chǎng),吸吸引香港消費(fèi)費(fèi)群體創(chuàng)造了了條件南硅谷歷年推推售物業(yè)列表表項(xiàng)目名稱2003年2002年2005年2006年2004年發(fā)展商陽(yáng)光帶海濱城城1期招商濱福庭院熙灣海怡東方純海岸中信海闊天空空中信福田鴻威深咨本案上市時(shí)間祺悅項(xiàng)目推售時(shí)間間總量(萬(wàn)平方方米)17.59.76.2383.383.3陽(yáng)光帶海濱城城2期招商14.5年推出量(萬(wàn)萬(wàn)平方米)年銷售量(萬(wàn)萬(wàn)平方米)82201527735—301南硅谷市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)價(jià)格具有上漲漲空間客戶區(qū)域分布布02年03年04年50：40：：9：155：35：：9：150：30：：15：5三房及以上中中大戶型為主三房為主，傳傳統(tǒng)居家型，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化三房為主，傳傳統(tǒng)居家型，較多多雷同產(chǎn)品宣傳概念“深圳濱海第第一城”“因天賦而優(yōu)優(yōu)越”南硅谷片區(qū)，，教育社區(qū)中心生活南硅谷片區(qū)高尚社區(qū)南硅谷房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷程1南硅谷市場(chǎng)市場(chǎng)特點(diǎn)02年03年04年市場(chǎng)認(rèn)同度低低引起市場(chǎng)關(guān)注注，但區(qū)域價(jià)值未得到充充分展示產(chǎn)品限于內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域價(jià)值明顯顯被低估陽(yáng)光帶海濱城城一期公開發(fā)售售深圳灣·南硅硅谷命名論壇壇秋交會(huì)三大樓樓盤集體亮相相深圳灣三大樓樓盤集體亮相春交會(huì)，15公里生態(tài)態(tài)長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)方案案確定結(jié)點(diǎn)銷售均價(jià)（元元/㎡）6500—68006800—72007400左右右南硅谷房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷程1南硅谷市場(chǎng)區(qū)域價(jià)值未挖挖掘，物業(yè)升值潛力力巨大!2006年南硅谷的未來(lái)？1南硅谷市場(chǎng)機(jī)遇?挑戰(zhàn)?濱海大道休閑閑生活帶后海填海區(qū)公共活動(dòng)中心心口岸區(qū)東側(cè)生生態(tài)綠廊東角頭沿岸休休閑旅游公園園海上世界人文文主題公園機(jī)遇一：15公里觀海長(zhǎng)長(zhǎng)廊機(jī)遇二：濱海沿線物業(yè)升值機(jī)遇三：濱海海物業(yè)紛紛亮亮相機(jī)遇四：交通體系發(fā)達(dá)機(jī)遇五：居住氛圍形成，商業(yè)完善機(jī)遇②①⑦本案高爾夫南硅谷潛在供應(yīng)項(xiàng)目中，本項(xiàng)目的景觀資源最佳。③④⑤⑥①偉鴻項(xiàng)目5.78萬(wàn)m2②卓越項(xiàng)目6萬(wàn)m2③三九項(xiàng)目4.2萬(wàn)m2④世博項(xiàng)目4.8萬(wàn)m2⑤瀾濤項(xiàng)目3.87萬(wàn)m2⑥東方雅香項(xiàng)目3.2萬(wàn)m2⑦風(fēng)平浪靜家園——挑戰(zhàn)一：南硅谷潛在供供應(yīng)項(xiàng)目30萬(wàn)，普遍規(guī)規(guī)模較小，存存在同質(zhì)化1南硅谷市場(chǎng)130余萬(wàn)㎡㎡區(qū)域名稱2005——2007年潛在供供應(yīng)量未來(lái)總供應(yīng)應(yīng)量10萬(wàn)㎡項(xiàng)目目南硅谷后海蛇口深圳灣30余萬(wàn)m20個(gè)75萬(wàn)m22個(gè)200余萬(wàn)萬(wàn)m27個(gè)250余萬(wàn)萬(wàn)m28個(gè)約30萬(wàn)㎡120余萬(wàn)萬(wàn)㎡近60萬(wàn)㎡㎡挑戰(zhàn)二：同類區(qū)域潛在供應(yīng)量巨大，區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)激烈1南硅谷市場(chǎng)發(fā)展空間廣廣闊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)殘殘酷可以預(yù)測(cè)：：南硅谷市市場(chǎng)未來(lái)超越南硅谷谷！親近深圳灣灣！面向全深圳圳！項(xiàng)目制勝關(guān)鍵第2篇：項(xiàng)目定定位沙河高爾夫?yàn)I海生態(tài)公園深圳灣濱海大道地鐵沙河西路硅谷公園南外小學(xué)南外中學(xué)超市深南大道聯(lián)理集團(tuán)、中興通訊、招商銀行深圳大學(xué)、高新園區(qū)、深圳虛擬大學(xué)園待開發(fā)工業(yè)用地位置：項(xiàng)目目緊鄰高新新南十一路路、科技南南環(huán)路、沙沙河西路用地面積：：1.0643萬(wàn)m2建筑面積：：3.8315萬(wàn)m2容積率率：3.6覆蓋率率：＜＜25%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)2地塊解析其它樓盤陽(yáng)光帶海濱城/超市高爾夫南山中學(xué)項(xiàng)目地塊沙河西路純海岸濱海項(xiàng)目地塊N地塊四至2地塊解析濱海概念高端形象鎖定科技園、南山高收入消費(fèi)群體，面向深圳消費(fèi)群，吸引香港置業(yè)群體全新營(yíng)銷理念利用教育資源產(chǎn)品超越突出景觀優(yōu)勢(shì)濱海概念品牌物管顧問(wèn)區(qū)域重新界定，以區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值客戶細(xì)分，考慮重視教育配套的消費(fèi)群高端形象產(chǎn)品超越，差異化強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，濱海硅谷雙重概念，獨(dú)特營(yíng)銷利用景觀資源客戶細(xì)分產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化包裝展示景觀價(jià)值高科技產(chǎn)品高端形象支撐價(jià)格減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)SWOT海景、高爾夫景純粹成熟高尚居住區(qū)教育配套生活配套完善，交通便捷高科技教育區(qū)域氛圍雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)模小地塊形狀不規(guī)則噪音與廢氣影響現(xiàn)代物流中心掘起，南硅谷未來(lái)將有大量企業(yè)進(jìn)駐西部通道開通經(jīng)濟(jì)、重心西移、土地稀缺紅樹灣濱海沿線物業(yè)價(jià)值提升15公里休閑濱海長(zhǎng)廊南硅谷市場(chǎng)價(jià)值未被充分挖掘紅樹灣-后海-蛇口未來(lái)三年潛在供應(yīng)量300多萬(wàn)m2南硅谷區(qū)域內(nèi)待開發(fā)項(xiàng)目約16萬(wàn)m2項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略略產(chǎn)品超越獨(dú)特營(yíng)銷市場(chǎng)細(xì)分突破市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)模型3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略深圳社會(huì)階階層結(jié)構(gòu)低收入階級(jí)富豪階層上層中產(chǎn)階級(jí)目標(biāo)客戶群中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)——深圳的置業(yè)主流學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為，如果一個(gè)社會(huì)的結(jié)構(gòu)達(dá)到“菱形”的理想狀態(tài)，即富豪與權(quán)貴，窮人與弱者都是少數(shù)的，中產(chǎn)階級(jí)將成為置業(yè)的主流。3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市市場(chǎng)細(xì)分———客戶定定位——而立、、不惑之年年——關(guān)注下一代代成長(zhǎng)——事業(yè)小小有成就，，收入穩(wěn)定定——渴望得得到社會(huì)的的認(rèn)可和尊尊重——金領(lǐng)，，中堅(jiān)力量量，高管——具獨(dú)特特生活品味味，追求卓卓越品質(zhì)——受過(guò)良良好的教育育——工作繁繁忙、壓力力大、危機(jī)機(jī)意識(shí)強(qiáng)——?jiǎng)?wù)實(shí)，注重重物業(yè)升值值潛力——推開窗希望望看到的是是綠地、海海洋、沙灘灘。。。3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市市場(chǎng)細(xì)分———客戶特特征項(xiàng)目的客戶戶群體主要要來(lái)自金融融、證券、、保險(xiǎn)、IT、通信信、物流等等行業(yè)的精精英人士、、部分的自自由職業(yè)者者和個(gè)體私私營(yíng)經(jīng)營(yíng)者者。次要客戶◎?qū)毎?、龍崗、外地客戶重要客戶羅湖私營(yíng)企業(yè)主◎福田、南山自由職業(yè)者◎香港客戶◎福田、南山個(gè)體經(jīng)營(yíng)者◎3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市市場(chǎng)細(xì)分———客戶來(lái)來(lái)源核心客戶◎福田、南山企業(yè)中\(zhòng)高層管理人員◎福田、南山私營(yíng)企業(yè)主◎福田、南山公務(wù)員◎科技園IT人士城市中··高尚生生活區(qū)··濱海物物業(yè)戰(zhàn)術(shù)2：產(chǎn)產(chǎn)品超越———物業(yè)定定位3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略上層中產(chǎn)專專屬海岸生生活戰(zhàn)術(shù)2：產(chǎn)產(chǎn)品超越———形象定定位3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略“海岸生活活”——生生活方式的的轉(zhuǎn)變“他們?cè)谶@這里，完全全與城市的的喧囂隔離離，所感受受到的是太太平洋的遼遼闊，加利利福尼亞群群山的靜謐謐，連呼吸吸的空氣也也是潔凈的的……”——王受之之一周的緊張張工作后周末得以完完全放松海濤聲中起起床觀海露臺(tái)中中賞景進(jìn)餐閑坐于空中中會(huì)所在濱海長(zhǎng)廊廊中漫步吹著清涼的的海風(fēng)……通過(guò)市場(chǎng)比比較法計(jì)算算得出本項(xiàng)項(xiàng)目的目前均價(jià)為為8220元/平方方米。綜合考慮深深圳地產(chǎn)市市場(chǎng)漲幅規(guī)規(guī)律4％——6％預(yù)計(jì)本項(xiàng)目目在未來(lái)推推出市場(chǎng)時(shí)時(shí)可實(shí)現(xiàn)的的均價(jià)為：：3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)格建議8500——9000元/平方方米戰(zhàn)術(shù)點(diǎn)3：：獨(dú)特營(yíng)銷【御沙灣】】，訴說(shuō)的的是一種對(duì)對(duì)城市中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的尊尊重和深層層理解………市場(chǎng)未來(lái)供供應(yīng)量春交會(huì)契機(jī)機(jī)規(guī)劃利好競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的動(dòng)作項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度2006年年5月（春春交會(huì)）3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)3：獨(dú)獨(dú)特營(yíng)銷———入市時(shí)時(shí)機(jī)預(yù)祝本項(xiàng)目目圓滿成功功！深圳中原物物業(yè)顧問(wèn)有有限公司2006-4-26預(yù)祝項(xiàng)目圓圓滿開發(fā)成成功！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:37:42PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/52023/1/505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:37:42PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/52023/1/505January202317、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過(guò)過(guò)去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲挕！?023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:37:42PM11、越是沒(méi)有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan