某地產(chǎn)營銷方案三

中航瑞賽納蘭華府2013年營銷方案探討中航巨恒2013年3月28日寫在前面的話2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施（稱為“國五條”）。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。廣東25日首個推出“國五條”地方細則，明確對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策，對佛山、珠海兩地實施限購，并要求年內全省地市實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)?！靶聡鍡l”地方細則將密集亮相調控或倚重稅收信貸：國務院辦公廳3月1日發(fā)布“新國五條”細則至今已有近一個月時間。按照細則的規(guī)定，各省會城市要制定新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。住建部官員在今年全國兩會期間表示，地方版的調控細則將從3月底開始陸續(xù)出臺。2012年樓市，樓市的起伏猶如脈搏的跳動，時高時低，各種輿論的導向此起彼伏，但整體市場的寒冬還在持續(xù)。2013年國五條的推出，說明政府不僅堅持房地產(chǎn)市場調控動搖，還要打擊投資投機性購房，未來購房客戶必然以剛需為主。隨著各地市地方細則的陸續(xù)推出，樓市泡沫隱憂再現(xiàn)。Contents

１、我們眼里的納蘭華府２、對當前困惑的認知與解決３、有的放矢的營銷策略市場認知與規(guī)劃差異提出針對性策略

４、全年營銷執(zhí)行計劃有效執(zhí)行30萬平方米的大型規(guī)劃，未來將承載開原和清河幾近5000人的大型社區(qū)，具備3大服務體系與4大配套，是真正意義上的社區(qū)運動。文化路未來的規(guī)劃主路，連接開原、清河的必經(jīng)之路南北通達7分即是繁華，絕對的價值地段，發(fā)展?jié)摿薮?。這里是一個風格迥異的社區(qū)，正在以人文的視角轟鳴開發(fā)，不久將會成為清開地區(qū)高品質級的landmark。納蘭華府是有高級社區(qū)屬性的、有棲居功能的、有改善功能的、有精神內核的、有發(fā)展空間的、有人居理想的、有強勢主題的、有精臻細節(jié)的、可區(qū)域再塑的……是清開地區(qū)唯一擁有人文情結的異域主題地產(chǎn)是毗領清開主路的可見價值絕佳之選是經(jīng)營未來城市布局概念，真正意義的社區(qū)運動市場和客戶對納蘭華府當前的認知：“那地方太遠，我還不如買世紀經(jīng)典呢，多方便”“孩子怎么辦，上學有點遠啊”“住那里不太方便，周圍什么都沒有，買個東西還得坐車”“現(xiàn)在開發(fā)商說的規(guī)劃都可好了，到時候都實現(xiàn)不了”………………可見，如此美好和人文的納蘭華府并沒有完好的傳遞給市場與客戶。目前面臨的困惑：如何做到居危思變？這是“危”與“機”的全新博奕困惑1-“規(guī)劃”只是“規(guī)劃”，遭遇信任危機困惑2-項目知名度與美譽度尚值市場低點困惑3-訴求點分散，市場無法聚焦，如何化零為整困惑4-客戶對產(chǎn)品價值認知不足，造成對價格接受度不高Contents

１、我們眼里的納蘭華府２、對當前困惑的認知與解決３、有的放矢的營銷策略市場認知與規(guī)劃差異提出針對性策略4、全年營銷執(zhí)行計劃有效執(zhí)行困惑惑1？“規(guī)劃劃””只只是是““規(guī)規(guī)劃劃””，，遭遭遇遇信信任任危危機機開發(fā)發(fā)期期的的漫漫長長，，項項目目的的配配套套有有著著逐逐年年呈呈現(xiàn)現(xiàn)的的過過程程，，我我們們在在過過程程中中經(jīng)經(jīng)歷歷著著時時間間的的陣陣痛痛期期，，當當客客戶戶對對““規(guī)規(guī)劃劃””提提出出質質疑疑，，我我們們勢勢必必遭遭遇遇信信任任危危機機，，口口碑碑營營銷銷是是項項目目運運營營的的根根本本。。解決決路路徑徑：：給客客戶戶““可可看看到到的的””的的承承諾諾解決決路路徑徑：：規(guī)規(guī)劃劃具具備備可可展展示示性性詮釋釋：：規(guī)規(guī)劃劃具具備備可可展展示示性性，，不不僅僅停停留留在在銷銷售售人人員員的的口口頭頭描描述述上上，，還還體體現(xiàn)現(xiàn)在在更更多多對對客客戶戶的的感感性性引引導導中中。。①建建議議在在已已確確定定的的規(guī)規(guī)劃劃處處，，樹樹立立相相關關規(guī)劃劃內內容容的的圍圍擋擋或或展展示示系系統(tǒng)統(tǒng)。。明明確確建建筑筑的的名名字字、、道道路路的的名名字字、、組組團團的的名名字字，，不再再是是簡簡單單的的數(shù)數(shù)字字或或字字母母的的標標識識。。給給客客戶戶未未來來的的狀狀態(tài)態(tài)引引導導，，對對客客戶戶進進行行心心理理暗暗示示。。解決決路路徑徑：：規(guī)規(guī)劃劃具具備備可可展展示示性性比如如納納蘭蘭華華府府（（1號樓樓））：：預計計竣竣工工建建成成時時間間2013.5.30配效效果果圖圖②現(xiàn)場場通通過過影音音室室、、3D模型型、、IPAD解讀讀等科科技技手手段段模模擬擬展展示示整整體體規(guī)規(guī)劃劃，，通通過過視視效效沖沖突突感感性性引引導導客客戶戶，，消消除除客客戶戶的的心心理理質質疑疑。。③有有明確確的的工工程程進進度度節(jié)節(jié)點點表表，該該表表體體現(xiàn)現(xiàn)在在各各規(guī)規(guī)劃劃用用地地展展示示系系統(tǒng)統(tǒng)上上，，以以及及銷銷售售物物料料中中，，給給客客戶戶明明確確的的預預期期時時間間。。解決決路路徑徑：：規(guī)規(guī)劃劃具具備備可可展展示示性性④在項項目目工工地地現(xiàn)現(xiàn)場場根根據(jù)據(jù)實實際際施施工工情情況況建建設設實體體樣樣板板間間、、清清水水樣樣板板間間、、園園林林示示范范區(qū)區(qū)以提提高高項項目目實實景景展展示示力力。。困惑惑2？項目目知知名名度度與與美美譽譽度度尚尚值值市市場場低低點點納蘭蘭華華府府由由于于初初入入清清開開市市場場，，留留給給市市場場的的印印跡跡目目前前比比較較淺淺淡淡，，前前期期線線上上主主要要著著重重戶戶外外展展示示（（包包含含車車體體））、、少少量量的的DM直投投，，其其余余均均為為線線下下短短信信、、電電視視、、巡巡展展等等推推廣廣。。解決路徑：非單一的媒體體組合立足于主流客客戶群，且客客戶群要復合合而非單一，，宣傳的主流流客戶要對其其它客戶群具具有吸引和涵涵蓋性。營銷的互動階階段要盡量降降低門檻，廣廣泛蓄客解決路徑A：多點截殺詮釋：區(qū)域內內增設交通路路引，減弱客客戶到達心理理距離；增加加形象戶外，，城區(qū)內選擇擇重點區(qū)域、、商圈戶外，，主動出擊，，多點位攔截截，增加項目目曝光率，截截流目標客戶戶。①交通指引。增設重點路段段、區(qū)域競品品路段的交通通路引，降低低客戶到達的的心理距離。。②形象戶外。增設城區(qū)內的的形象戶外，，增強曝光率率。③重點區(qū)域戶外外。我們的客戶戶是以清河、、開原為重點點區(qū)域并輻射射周邊城鎮(zhèn)的的。在重點的的區(qū)域、重點點商圈進行強強勢形象占位位。④道旗拱門。重點街道進進行截殺宣傳傳，普及納蘭蘭華府產(chǎn)品重重點。品質生活健康咨詢投資理財娛樂休閑禮品饋贈具有較強購買意向具有名企背景在其所在企業(yè)內有傳播力客戶選取客戶維護客戶傳播解決路徑B：渠道為王詮釋：媒體型型企業(yè)綁定，，目標型企業(yè)業(yè)鏈接，通過過巡展、企業(yè)業(yè)推薦等方式式進行渠道拓拓展，線下擴擴大客戶基數(shù)數(shù)。①媒體型企業(yè)綁綁定。如戶外媒體體、平面媒體體、電視臺等等企業(yè)單位。。②目標型企業(yè)鏈鏈接。如清河電廠廠、天淇食品品、雪花啤酒酒等實業(yè)企業(yè)業(yè)。③注重深耕“酵酵母”客戶。④挖掘有沈陽、鐵嶺等等有城市置業(yè)業(yè)經(jīng)驗客戶的的資源，為項目傳播播，增強客戶戶口碑傳播。。圈層傳播其他圈層其他圈層其他圈層其他圈層口碑傳播圈層擴大媒體擠壓/推動終極客戶成交/信息逐漸放大銷售擠壓/推動解決路徑C：由內而外詮釋：業(yè)內圈圈層是口碑傳傳播的基源（（媒體型企業(yè)業(yè)綁定），它它與不同的社社會圈層有所所交集，項目目信息呈放射射狀擴大釋放放。媒體的外外界推動，擠擠壓口碑傳播播，住息往復復，篩選出有有效客戶。困惑3？訴求點分散，，形象不統(tǒng)一一，市場對項項目理解有偏偏差，形象尚尚未樹立客戶對納蘭華華府的認知有有很大偏差，，“特別遠””“荒涼”幾幾乎是市場對對納蘭華府的的全部理解。。項目的核心心價值點無法法準確傳達。。前期推廣訴訴求點較多，，較分散，形形象不統(tǒng)一。。解決路徑：線上化零為整整，線下化整整為零強立勢，務虛虛重于務實形象年主流年明星年價值年黃金年營銷主題ⅠⅡⅣⅢⅤ階段背景關鍵問題策略關鍵詞定義區(qū)域，建立市場影響力1.抓大放小2.強勢（No.1）3.政府營銷形象未樹立首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標快速成交、現(xiàn)金流為主1.擴大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價比節(jié)點刺激，保持持續(xù)競爭力1.推出創(chuàng)新技術及產(chǎn)品概念2.關鍵配套投入首期銷售成功，進入后續(xù)階段，審美疲勞項目營銷轉向品牌營銷贏得價值回報、大盤力兌現(xiàn)價值1.真實生活秀2.客戶營銷3.品牌營銷依據(jù)企業(yè)目標市場環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅動1.惜售發(fā)展路徑我們所處階段段時間軸數(shù)值軸營銷強度曲線銷售價格曲線線社區(qū)美譽度曲曲線現(xiàn)場展示度曲線形象年主流年明星年價值年黃金年階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ我們所處階段段發(fā)展路徑解決路徑A：抓大放小，，政府營銷詮釋：競爭不不是個別樓盤盤的競爭，而而是區(qū)域價值值的競爭，需需要站在城市市的角度挖掘掘區(qū)域價值，，我們要形成成城市級的landmark。依賴于政策策利好、未來來發(fā)展規(guī)劃、、與政府重點點扶持項目掛掛鉤等訴求的的支持，需要要通過官方聲音音，社會公信信力引導主流流市場輿論。①借助“十里漁村””發(fā)展規(guī)劃，與與政府完成4A到5A的跨度進行掛掛鉤。②結合“清河旅游節(jié)””的發(fā)展前景，，與旅游等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行合作作或組織活動動。實施：通過新新聞稿等方式式借政府之口口訴求大規(guī)劃劃，大理念，，在清開地區(qū)區(qū)電視臺、電電臺進行宣傳傳（這里將是是清開地區(qū)未未來的“花園社區(qū)””）樹立“納蘭蘭華府”清開開地區(qū)市場大大形象。解決路徑B：強勢確立霸霸主地位詮釋：我們不不是第二個世世紀經(jīng)典，也也不是清開地地區(qū)的其他可可以類比的項項目。納蘭華華府是清開地地區(qū)唯一擁有有人文企業(yè)背背景的，央企企背景的產(chǎn)品品，處于無競爭的的市場狀態(tài)。這是我們要要向市場反復復傳遞的誠信信力，直到市市場深刻認知知的信息。納納蘭華府賣點點有再多的分分支和區(qū)塊的的劃分，出街街后的形象是是絕對的統(tǒng)一一，當前階段，強強立勢。①我們是擁擁有自己的生生活配套、商商業(yè)配套、市市政配套的“花園社區(qū)””。②是一個可可以獨立經(jīng)濟濟運營，能夠夠迎接5千余人口轉移移的大花園“社區(qū)”（可可與張相鎮(zhèn)合合作）。實施：通過新新聞稿形式在在電臺、電視視臺進行宣傳傳，將納蘭華華府獨一無二的花花園社區(qū)概念念深入人心，建建立市場影響響，這種強勢勢有利于形成成區(qū)域中心化化與區(qū)域價值值。困惑4？客戶對產(chǎn)品價價值認知不足足，造成對價價格接受度不不高體驗營銷是特特殊類屬性地地產(chǎn)的致勝關關鍵點，給客客戶最為沖擊擊和直接的視視覺、心理感感受。銷售中中心內外包裝裝、銷售道具具、實體示范范區(qū)以及暖場場活動等，在在每一個客戶戶接觸點，均均精心打磨雕雕琢，使客戶戶對項目形成成最直觀的感感受。解決路徑：通過足夠華麗麗的售樓處包包裝、樣板間間、現(xiàn)場物料料展示、銷售售人員的親切切服務、項目目主體形象、、園林景觀的的直觀展示，，加以的不斷斷活動制造火火熱場面，使使客戶親身體體驗納蘭華府府的高端形象象、一流品質質、高尚生活活品味，形成成直觀感受認認為物有所值值，最終決策策。解決路徑A：宣傳道具提提升、建筑材材料展示、客客戶服務的全全面升級詮釋：通過對對售樓處的全全面升級，提提升項目的形形象和品質，，體現(xiàn)產(chǎn)品價價值。1、銷售物料料：高檔樓書、生生活手冊、戶戶型手冊、客客戶小禮品?？蛻敉ㄟ^一一系列的有品品質感宣傳材材料感受項目目的高端形象象。2、多媒體展示示：IPAD電子樓書、項項目影音展示示、單體3D模型等多角度宣傳傳項目信息。。3、建筑材料展展示：通過建建筑材料的實實物展示，展展現(xiàn)項目質量量，樹立項目目內在價值。。4、客戶服務：銷銷售人員利用用水吧、VIP接待室，提供供親切的現(xiàn)場場服務，樹立立客戶尊貴感感，樹立項目目良好服務及及管理形象。。解決路徑B：情境體驗全全面升級詮釋：納蘭華華府特有的產(chǎn)產(chǎn)品屬性，決決定了體驗營營銷是核心，，是關鍵。客客戶在現(xiàn)場被被看到樓體形象、實實體樣板間、、潺潺流水、、鳥語花香所所打動，沉浸浸在對未來生生活的憧憬中中，這就是我我們體驗營銷銷的成功。實體示范區(qū)體體驗：1、建筑效果圖圖：由于目前前工程時間無無法先行在客客戶體驗中完完成的部分，，建議在該規(guī)規(guī)劃建筑前豎立該規(guī)劃物物未來建造完完成的效果圖圖，以及竣工工投入使用時時間。2、樓體形象：：待工程進度度達到后，項項目實體形象象確立。3、實體示范區(qū)區(qū)：有能夠夠體現(xiàn)項目建建成品質的外外觀形象、局局部園林景觀觀、實體樣板板間等。解決路徑B：情境體驗全全面升級4、情景園林體體驗：每一眼眼都是風景。?？蛻艚?jīng)過的的水域可看見見小棧道，小小碼頭，上面面擺放著兩條條魚竿，旁邊邊還鋪著野餐餐毯……讓客戶的每一一步都是體驗驗，每一眼都是風風景。解決路徑C：活動營銷詮釋：通過活活動營銷樹立立項目形象、、區(qū)域市場熱熱度及客戶在在參與中體驗驗到項目所傳傳遞的生活態(tài)態(tài)度和質感。。事件引發(fā)型活活動①產(chǎn)業(yè)帶動動事件。與政府掛鉤，舉辦清開地區(qū)區(qū)釣魚節(jié)、采采摘節(jié)，加大大政府公關、、樹立項目品品牌形象。②品牌借勢勢事件。歡樂中國行走走進納蘭華府府。③覆蓋娛樂樂事件。納蘭蘭好聲音、納納蘭華府微電電影（在納蘭蘭華府實體示示范區(qū)拍攝））。④公益責任任事件。贊助體育活動動、教育事業(yè)業(yè)、關愛兒童童等。資源引入型活活動①暖場活動動。常規(guī)小型型活動，組織織準業(yè)主以及及意向客戶在在現(xiàn)場舉辦的的例如攝影、、放風箏等。。②資源嫁接接活動。為酵酵母型客戶或或者企業(yè)舉辦辦的小型暖場場活動，如針針對性講座、、BBQ等。③年末大型型活動。共賞賞經(jīng)典《納蘭華府》。④客戶禮品品?！都{蘭華府》童話書、《納蘭華府》原版CD以及具有濃郁郁意大利風情情的禮品，如如油畫。我們梳理了當當前營銷所面面臨的困惑點點，提出了針針對性擊破建建議，在未來來的營銷推廣廣工作中可做做到有的放矢矢。Contents１、我們眼里里的納蘭華府府２、對當前困困惑的認知與與解決３、有的放矢矢的營銷策略略市場認知與規(guī)規(guī)劃差異提出針對性策策略４、全年營銷銷執(zhí)行計劃有效執(zhí)行細節(jié)決定成敗營銷中應加強項目的細節(jié)體驗及功能展示講細節(jié)活動不在于造勢在于針對目標圈層形成賣壓氛圍，有效的提升的購買力重活動通過全方位情景體驗，使客戶多角度直觀感受項目品質及高端形象，實現(xiàn)產(chǎn)品價值與價格的統(tǒng)一重體驗注重對具有長效影響力的營銷策略、手段的運用注長效2013年營銷總體策策略Contents１、我們眼里里的納蘭華府府２、對當前困困惑的認知與與解決３、有的放矢矢的營銷策略略市場認知與規(guī)規(guī)劃差異提出針對性策策略有效執(zhí)行4、全年營銷執(zhí)執(zhí)行計劃正負零主體完工1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#37#38#1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主體完工主體完工主體完工正負零正負零正負零主體完工主體完工主體完工主體完工主體完工主體完工拆遷未知、正正負零未知、、主體完工未未知多層5月中旬達到主主體三分之一一高層8月底達到主體體三分之一開發(fā)商提供工工程節(jié)點根據(jù)開發(fā)商提提供的工程節(jié)節(jié)點，7月份所有洋房房主體完工，，7月后，是否進進行1、2號樓施工或二二期工程？望望開發(fā)商給予予確認。2013年4月2013年12月第一次蓄客+推售第二次蓄客、、加推第二次開盤+蓄客第三次推售4月30日8月18日10月1日去化剩余房源源6月20日加推10#和8#同時6#、2#、9#蓄客去化剩余房源源8月18日二次開盤，，推售6#、2#、9#，同時1#、4#蓄客產(chǎn)品力展現(xiàn)，，是確保銷售售的關鍵5月12日開盤4月1-30日推售5#、7#5月1-12日加推3#一棟10#和8#蓄客2013年推售計劃（根據(jù)工程節(jié)節(jié)點）備注：推售房房源及價格視視銷售情況進進行調整。5月12日去化剩余房源源10月-12月加推1#、4#推售5#、7#開盤加推1#、4#推售房源面積積

樓號面積（㎡）4月1-30日推售5#.7#68145月12日開盤3#45286月20日加推8#.10#59398月18日二次開盤6#、2#、9#10月1日加推1#.4#.合計

4月1日6月20日加推10#、8#加推3#二次開盤，推推售6#、2#、9#第一次蓄客、、開盤12月此圖為2013年推售房源價價格變化走勢勢。此價格將將根據(jù)項目主主體完工進度度及實際蓄客客情況進行對對應調整。價格變化走勢勢市場競品情況況億達馬德里從從9月10日開始蓄客至至12月9日開盤，9月價格區(qū)間3500-3600元/㎡，12月開盤報價均均價3700元/㎡，一次性付款款96折，貸款97折，成交均價價在3550元㎡。目前一一層車庫改住住宅4400,六層3500，均價3800/㎡，價差50左右目前在售售全部多層的的75%，已經(jīng)去化了了其中的75%-80%由于車庫改住住宅。目前價價格與開盤價價格增長100，優(yōu)惠增加了了一個點萬象新城主推推多層產(chǎn)品，，其價格在3400-3600元/㎡之間，成交價價格在3100元-3200元/㎡之間，優(yōu)惠為為每平方米優(yōu)優(yōu)惠150元-200元之間。但成成交狀況不理理想，首要劣劣勢為區(qū)位，，其次在于產(chǎn)產(chǎn)品品質；目目前一層3600-二五層3300，三四層3350-六層31009月份開盤大概概現(xiàn)在去化到到60%，低于現(xiàn)在所所報去化率。。目前成交均均價在3300左右增長了100，每平方米優(yōu)優(yōu)惠50。陽光城小高產(chǎn)產(chǎn)品，目前六六棟樓在售，，月成交90套（不準確））整體去化85%，產(chǎn)品無特點點，每層差價30左右。3月競聘市場分分析價格的抗性在在目前開原市市場比較重要要，無價格支支撐的（如萬萬象）成交率率也不是很好好，原因體現(xiàn)現(xiàn)在位置。馬馬德里的優(yōu)勢勢包括4方面，價格、、位置、配套套、剛性學區(qū)區(qū)，所以產(chǎn)生生了火爆趨勢勢。世紀經(jīng)典典價格過高，，騎虎難下，，配套綠化完完善場來支撐撐價格。陽光光城的低端，，價格主導它它的去化。綜上分析，本本地區(qū)產(chǎn)品去去化靠價格支支撐市場，屬屬于不成熟階階段，人均收收入過低，反反應市場不協(xié)協(xié)調。項目溢價空間間相對于區(qū)位和和配套，我們們并不占絕對對優(yōu)勢，必須須做到實體樣樣板間，區(qū)域域景觀，單體體模型等，展展現(xiàn)產(chǎn)品力量量的所有工作作來支撐目前前價格用后續(xù)續(xù)的熱場活動動和推廣活動動來提升價格格，這些都將將是升值條件件。自身工工程節(jié)節(jié)點多層3#、6#、7#、10#6月主體體完工工，4#、5#、8#、9#7月主體體完工工，1#2#由于拆拆遷問問題，，需開開發(fā)商商確定定工程程時間間；項目推推售情情況項目自自身產(chǎn)產(chǎn)品屬屬性：：洋房房總銷銷售面面積：：24778.27㎡㎡；其中中多層層14565.83㎡㎡，4.5層10212.44㎡㎡；2013年推售售房源源以多多層洋洋房層層為主主（具具體推推售房房源見見前表表），，預預計可可實現(xiàn)現(xiàn)銷售售額約約6000萬元；；備注：：前期：根據(jù)據(jù)售樓樓處影音展展示，，水吧吧的完完善，，背景景音樂樂，單單體沙沙盤，，目前前整體體沙盤盤展示示不夠完完善（（如下下沉小小院無無體現(xiàn)現(xiàn)）來來支撐撐目前前價格格。中期：根據(jù)據(jù)工程進進度、、實體體樣板板間、、區(qū)域域景觀觀時間間、配合大大范圍圍推廣廣節(jié)點點來階階梯性性拔升升價格格。后期：通過過前期期中期期的產(chǎn)品展展現(xiàn)力力度和大力推推廣先支撐撐價格格到拔拔升價價格最最后順順延價價格。。價格區(qū)區(qū)間是是與優(yōu)惠措措施、、客戶戶積累累、去去化率率、開開盤時時間、、這幾項項存在在高度度想關關聯(lián)；；根據(jù)據(jù)不同同的價價格區(qū)區(qū)間及及銷售售率情情況對對后期期的價價格提提升給給予不不同程程度的的調整整；具具體優(yōu)優(yōu)惠措措施根根據(jù)開開盤時時間及及價格格策略略再行行詳細細制定定可行行方案案?？紤]到到實現(xiàn)現(xiàn)達到到項目目整盤盤的既既定利利潤，，考慮慮到集集團領領導既既定的的高端端調性性，考考慮到到項目目本身身產(chǎn)品品屬性性；第第一階階段建建議推推廣以以拔調調性、、推品品質為為主要要推廣廣方向向，增增加推推廣的的層次次感及及有效效性。。線上推推廣方方式：：戶外外廣告告媒體體選擇擇發(fā)布布，紙紙媒推推廣，，電視視臺開開機畫畫面，，清河河道旗旗等。。線下推推廣方方式：：配合合短信信跟進進，活活動輔輔助的的形式式來與與客戶戶形成成互動動，增增加蓄蓄客量量?？傮w以以銷售售蓄客客為前前提目目的，，加強強落地地效果果。戶外截截流、、樹立立高端端形象象媒體配配合-戶外主題央企地地產(chǎn)軍軍工品品質低密宜宜居花花園洋洋房選取地地點：：除現(xiàn)現(xiàn)有地地點外外建議議增加加新都都商業(yè)業(yè)戶外外（主主攻形形象））、開開原主主要街街道拱拱形門門（主主攻項項目信信息節(jié)節(jié)點釋釋放））（備注注：建建議采采用淺淺色深深字來來突出出項目目主題題）全區(qū)域域覆蓋蓋擴大影影響力力媒體選選擇-報紙主題接待中中心盛盛大亮亮相重點詞詞：央企、、軍工工品質質、低低密、、托斯斯卡納納、花花園洋洋房（備注注：建建議突突出項項目賣賣點，，突出出活動動信息息，突突出產(chǎn)產(chǎn)品信信息。。）全區(qū)域域覆蓋蓋擴大影影響力力主題接待中中心盛盛大亮亮相重點詞詞：央企、、軍工工品質質、低低密、、托斯斯卡納納、花花園洋洋房建議：：項目目宣傳傳片制制作完完成后后將開開機畫畫面更更換為為項目目宣傳傳片（備注注：建建議畫畫面突突出產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)，，文字字突出出軍工工品質質）媒體選選擇-電視臺臺開機機畫面面全區(qū)域域覆蓋蓋擴大影影響力力主題接待中中心盛盛大亮亮相重點詞詞：央企、、軍工工品質質、低低密、、托斯斯卡納納、花花園洋洋房（備注注：建建議發(fā)發(fā)布項項目LOGO，文字字突出出產(chǎn)品品信息息）媒體選選擇-出租車車座套套商場外展——新瑪特外展商場高高客流流增加咨咨詢量量在商場場設置置外展展場地地，利利用商商場大大量客客流，，增加加項目目曝光光率，，吸引引意向向客戶戶現(xiàn)場場咨詢詢，增增加蓄蓄客量量。使用IPAD進行講講解展展示，，作為為新興興電子子產(chǎn)品品，其其使用用功能能也日日益強強大，，可利利用來來展示示項目目的電電子書書，對對項目目的各各項特特點進進行演演示，，并輔輔助銷銷售制制定合合理的的框架架結構構，并并以虛虛擬演演示呈呈現(xiàn)項項目實實際效效果。。建議新物料——IPAD展示產(chǎn)品展展示戶型展展示工藝工工法展展示全區(qū)域域覆蓋蓋擴大影影響力力主題接待中中心盛盛大亮亮相重點詞詞：央企、、軍工工品質質、低低密、、托斯斯卡納納、花花園洋洋房媒體選選擇-短信短信內內容：：【瑞賽?納蘭華華府】48-120㎡唯美花花園洋洋房，，純粹粹托斯斯卡納納風情情別墅墅級享享受，，央企企地產(chǎn)產(chǎn)中航航瑞賽賽品質質鉅獻獻，接接待中中心盛盛大開開放72176666央企地地產(chǎn)品品質巨巨獻，，【瑞賽?納蘭華華府】48-120㎡純粹托托斯卡卡納花花園洋洋房，，別墅墅級享享受，，低密密宜居居社區(qū)區(qū)，接接待中中心盛盛世綻綻放72176666推廣策策略—“主攻拔拔升””+“價值互互動””推廣階階段：：4月1日—5月12日推廣策策略：：廣鋪鋪產(chǎn)品品信息息，提提升價價值觀觀念推廣詮詮釋：：有時時品鑒鑒本身身就是是一種種實現(xiàn)現(xiàn)核心賣賣點：：央企企地產(chǎn)產(chǎn)軍軍工工品質質托托斯斯卡納納低低密密風情情盛盛大大開盤盤推廣目目的：：促成成一期期房源源預定定推廣活活動：：商業(yè)業(yè)巡展展活動動、開開盤活活動；；傳統(tǒng)媒媒體支支持：：報紙紙、短短信、、戶外外、圍圍擋、、售樓樓處外外樓體體有時品品鑒本本身就就是一一種實實現(xiàn)重要事事件推廣主主題5月30日4月1日納蘭華華府盛盛大大開盤盤戶外廣告短信供求信息5月1日8版整體推售售開盤信息息4月每周三至至周五每天天投放5萬條出租、看房房班車客戶深耕現(xiàn)場周末暖暖場活動開原樓體廣廣告牌、項項目樓體、、圍擋發(fā)布布開盤信息息銷售4.20制定并確認認開盤方案案營銷執(zhí)行5.12開盤活動品質形象年年，巡展五五十天現(xiàn)場周末暖暖場活動5月12日開盤4月1日更換開盤盤信息畫面面4月上旬簽約約客戶禮品品到位5.20客戶集中簽簽約5月每周三至至周五每天天投放10萬條4月1日品質形象象年巡展展五十天品質形象年年，項目長長期巡展活動時間：：2013年3月1日-2013年12月31日活動內容：：在清河、開開原各主要要商場進行行巡展，發(fā)發(fā)放項目資資料。活動目的：：促進項目形形象，促進進蓄客，促促進目標客客戶的成交交。促銷政策：：登記信息贈贈送紀念品品，到訪有有禮，專車車接送看房房。巡展場地選選?。洪_原盛豐、、新都、家家和美重點活動說說明外展售樓處處開始時間：：2013年4月開始目的：銜接商業(yè)巡巡展，促進項目形形象，促進進蓄客，促促進目標客客戶的成交交。內容：登記信息，，到訪有禮禮，專車接接送看房?！，F(xiàn)場DIY活動時間：：4月1日起，每周周在接待中中心舉辦DIY手工制作，，維護老客客戶的同時時，挖掘圈圈層客戶。。人員邀約：：活動邀約以以客戶家庭庭為單位，，約20組家庭嫁接資源：：DIY手工蠟燭、、DIY粉筆畫、DIY帆布書包等等節(jié)奏：開盤前，每每周1場費用：3000元-5000元/場重點活動說說明公布開盤信信息公布價格區(qū)區(qū)間促進項目成成交開盤媒體攻攻略短信內容：：【瑞賽?納蘭華府】48-120平墅質花園園洋房，開開盤在即。?？蓱{此短短信享受““日進百金金”活動。。詳情咨詢詢VIP熱線：72176666戶外及開機機畫面內容容：央企地產(chǎn)清清開獻禮禮4月20日開盤鉅獻獻，首日成成交送驚喜喜，三重大大禮待您拿拿。座套內容：：央企地產(chǎn)清清開獻禮禮4月20日開盤鉅獻獻，三重大大禮待您來來。報廣內容：：央企地產(chǎn)獻獻禮清清開4月20日盛大開盤盤，詳細產(chǎn)產(chǎn)品介紹（（8版）活動信息公公布：首日日成交送驚驚喜，三重重大禮待您您拿。VIP熱線：72176666巡禮托斯卡卡納—私享意大利利風情納蘭華府開開盤典禮活動時間：：2013年5月12日活動內容：：項目開盤，，轉簽?；顒幽康模海捍龠M成交。。促銷政策（（可根據(jù)定定價進行調調整）重點活動說說明推廣策略—“趁熱打鐵””+“體驗為先””推廣階段：：5月12日—8月18日推廣策略：：趁熱打鐵鐵，體驗優(yōu)優(yōu)先推廣詮釋：：有時價值值本身就是是一種獲得得核心賣點：：開盤熱銷銷產(chǎn)品細細節(jié)園林林綠化推廣目的：：促成二次次推售房源源蓄客簽約約推廣活動：：回饋簽約約客戶活動動、周末暖暖場、加推推開盤活動動；傳統(tǒng)媒體支支持：報紙紙、短信、、清河區(qū)域域道旗、清清河地區(qū)戶戶外有時價值本身就是一種獲得重要事件推廣主題6月30日5月12日異域風情真真致體驗驗戶外廣告短信供求信息開盤盛況公公布每周三至周周五每天投投放5萬條出租、看房房班車客戶深耕6.1關愛留守兒兒童活動增加清河地地區(qū)戶外及及道旗銷售5月7日加推房源源確定營銷執(zhí)行8.18清河旅游季季-葡萄節(jié)暨加加推開盤5.18中航體驗周周7.1尋找浪漫新新娘活動6月20日加推開盤盤5月1日更換開盤盤信息畫面面5月上旬第一一批換簽完完畢8.18客戶集中簽簽約8月每周三至至周五每天天投放10萬條6月1日銷售現(xiàn)場場體驗周8月第一期發(fā)發(fā)布園林配配套信息活動時間：：2013年6月（開盤后后）活動內容：：邀請簽約客客戶到中航航工業(yè)公司司及已開發(fā)發(fā)的項目參參觀，傳達達項目軍工工品質活動目的：：回饋老客戶戶、增加口口碑、促使使老帶新活動邀請：：簽約客戶、、意向客戶戶接待中心布布置：中航工業(yè)成成果展、中中航工業(yè)開開發(fā)的房地地產(chǎn)項目展展覽費用預算：：約3萬元活動主題：：“納蘭華華府”回饋饋老客戶之之參觀中航航工業(yè)公司司活動活動時間：：2013年6月1-2日活動內容：：售樓處外布布置兒童充充氣城堡等等兒童玩樂樂項目免費費供兒童玩玩樂，在售售樓處舉辦辦為留守兒兒童贈送書書包文具，，電視臺全全程宣傳。?；顒幽康模海汗嫘麄?、、父母帶孩孩子來玩，，積累人氣氣，宣傳項項目，體驗驗售樓處、、體驗樣板板間活動邀請：：電視臺、幼幼兒及家長長、來電來來訪客戶接待中心布布置：空飄、氣球球、餐點、、客戶DIY、兒童節(jié)背背景音樂。。費用預算：：約3萬元活動主題：：“納蘭蘭華府”慶慶“六一””關愛留留守兒童活活動活動時間：：2013年6月29-7月1日活動內容：：針對80后適婚群體體，推出婚婚房戶型，，同時聯(lián)袂袂電視臺、、攝影機構構，舉辦尋尋找浪漫新新娘活動，，參加選手手為未婚女女子或情侶侶，在售樓樓處、樣板板間、項目目園林、清清河水庫拍拍攝寫真，，評選出浪浪漫新娘。。針對適婚婚情侶推出出購房優(yōu)惠惠、贈送婚婚紗照、免免費樣板間間拍婚紗照照、免費在在售樓處舉舉辦婚禮等等活動。活動目的：：宣傳項目、、吸引80后適婚群體體、體驗售售樓處、體體驗樣板間間活動邀請：：電視臺、攝攝影機構、、適婚情侶侶、來電來來訪客戶接待中心布布置：浪漫婚禮主主題。費用預算：：約5萬元活動主題：：“納蘭華華府”婚房房行動—尋找浪漫新新娘活動活動時間：：2013年8月18-20日（具體日日期視葡萄萄成熟時期期待定）活動內容：：聯(lián)袂政府相相關單位，，在售樓處處舉行葡萄萄節(jié)開幕儀儀式，然后后在清河廣廣場舉行葡葡萄節(jié)，全全程冠名，，在宣傳當當?shù)仫L情的的同時宣傳傳項目。來來售樓處現(xiàn)現(xiàn)場，送葡葡萄，參加加抽獎?；顒幽康模海航鑴菪麄黜楉椖啃蜗螅?，利用公信信力提高美美譽度，積積累客戶，，售樓處參參觀，樣板板間體驗。?；顒友垼海赫嚓P單單位領導、、電視臺、、葡萄種植植戶、老客客戶、來電電來訪客戶戶接待中心布布置：多布置綠植植，葡萄節(jié)節(jié)主題。費用預算：：約10萬元備注：此活活動可與加加推開盤共共同舉行。?；顒又黝}：：納蘭華府府—清河葡萄節(jié)節(jié)“PK葡萄王”活活動推廣策略—“持續(xù)跟進””+“實景呈現(xiàn)””推廣階段：：9月1日—10月31日推廣策略：：實景體驗驗，跟進營營銷推廣詮釋：：有時尊崇崇本身就是是一種象征征核心賣點：：園林實景景清水樣樣板推廣目的：：圈層營銷銷老帶新新推廣活動：：實體樣板板間、園林林實景體驗驗周；傳統(tǒng)媒體支支持：報紙紙、短信、、戶外、圍圍擋、有時尊崇本身就是一種象征重要事件推廣主題8月31日6月20日戶外廣告短信供求信息活動報道每周三至周周五每天投投放5萬條出租、看房房班車客戶深耕更換園林及及配套主題題信息銷售9.3加推房源確確定營銷執(zhí)行10.28加推房源活活動“納蘭華府””杯清河垂垂釣節(jié)活動動“納蘭華府””深入社區(qū)區(qū)企業(yè)送溫暖慰問問活動8月18日二次開盤盤更新活動畫畫面9.1制定老帶新新政策10.28客戶集中簽簽約10月每周三至至周五每天天投放10萬條9月1日銷售現(xiàn)場場體驗周9月第三期發(fā)發(fā)布清水樣樣板間及園園林實體情情況異域風情真真致體驗驗活動時間：：2013年9月6-7日活動內容：：在清河水庫庫舉行垂釣釣比賽，開開閉幕式選選擇在售樓樓處。垂釣釣活動在清清河水庫。。政府相關關單位牽頭頭，電視臺臺全程播報報，那蘭華華府獨家冠冠名宣傳，，來售樓處處現(xiàn)場免費費吃水庫魚魚，抽大獎獎?；顒幽康模海喉椖啃麄鱾鳌⒏叨藸I營銷、客戶戶積累、售售樓處體驗驗、樣板間間體驗?；顒友垼海赫嚓P領領導、電視視臺、新老老客戶、垂垂釣愛好者者、來電來來訪客戶。。接待中心布布置：開幕式背景景板、空飄飄、條幅、、節(jié)日主題題布置。費用預算：：約10萬元活動主題：：“納蘭華華府”杯清清河垂釣節(jié)節(jié)活動重要事件推廣主題10月1日8月18日精品精致首首要致精精戶外廣告短信供求信息新年問候每周三至周周五每天投投放5萬條出租、看房房班車客戶深耕客戶保溫活活動項目形象銷售客戶保溫活活動聯(lián)系營銷執(zhí)行新年客戶答答謝會客戶保溫活活動12.20新老客戶答答謝會活動動看房班車車車貼更新新新年問候回饋客戶政政策制定客戶短信問問候追蹤客戶新年答答謝會發(fā)布布重要事件推廣主題12月31日10月1日精品精致首首要致精精戶外廣告短信供求信息新年問候每周三至周周五每天投投放5萬條出租、看房房班車客戶深耕客戶保溫活活動項目形象銷售客戶保溫活活動聯(lián)系營銷執(zhí)行新年客戶答答謝會客戶保溫活活動12.20新老客戶戶答謝會會活動看房班車車車貼更更新新年年問候回饋客戶戶政策制制定客戶短信信問候追追蹤客戶新年年答謝會會發(fā)布活動時間間：2013年10月活動內容容：帶領銷售售及演藝藝人員，，走村串串鄉(xiāng)，在在集市及及熱鬧區(qū)區(qū)域，表表演”二二人轉““等娛樂樂節(jié)目吸吸引觀眾眾，同時時銷售人人員推介介項目，，發(fā)宣傳傳資料及及禮品，，留下客客戶資料料，后期期電話或或短信跟跟蹤，邀邀請到訪訪?；顒幽康牡模喉椖啃麄鱾?、客戶戶調查與與積累、、口碑傳傳播活動邀請請：現(xiàn)場觀眾眾，送禮禮品（宣傳海海報；購購物袋；；紙巾盒盒；對聯(lián)聯(lián)：臺歷歷；洗衣衣粉；香香皂；雨雨傘；氣氣球等小小禮品））現(xiàn)場布置置：宣傳車1臺、易拉拉寶、簡簡易展臺臺、宣傳傳材料、、禮品等等。費用預算算：約5000元/次備注：常常態(tài)外展展活動，，地點為為社區(qū)、、廣場、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集集市等，，每周一一次活動主題題：“納納蘭華府府”深入入社區(qū)企企業(yè)送溫溫暖慰問問活動推廣策略略—“保暖保溫溫”+“再次深挖挖”推廣階段段：11月1日—12月31日推廣策略略：保暖暖保溫再再次深深挖推廣詮釋釋：有時時問候本本身就是是一種溫溫暖核心賣點點：品質質客服服服務客客戶推廣目的的：老帶帶新推廣活動動：客戶戶聯(lián)誼、、新年迎迎春宴會會；傳統(tǒng)媒體體支持：：報紙、、短信、、戶外、、圍擋、、有時問候本身就是一種溫暖活動時間間：2013年12月活動內容容：現(xiàn)場演出出，酒會會，文藝藝節(jié)目表表演，活活動抽獎獎等?；顒幽康牡模喉椖啃麄鱾?、客戶戶調查與與積累、、口碑傳傳播活動邀請請：現(xiàn)場觀眾眾，送禮禮品（宣傳海海報；購購物袋；；紙巾盒盒；對聯(lián)聯(lián)：臺歷歷；洗衣衣粉；香香皂；雨雨傘；氣氣球等小小禮品））現(xiàn)場布置置：易拉寶、、展臺、、宣傳材材料、禮禮品等。費用預算算：約8萬-10萬元備注：可可在項目目現(xiàn)場舉舉行冷餐餐會，也也可在酒酒店或會會議中心心舉行晚晚宴式答答謝，具具體形式式由我方方建議，，開發(fā)商商確認。?；顒又黝}題：“納納蘭華府府”新年年客戶答答謝酒會會謝謝！！ThanksTheideasandconcept,designandallplansrecommendedinthisproposalarestrictlytheintellectualpropertyofGREATCONSTANTOFAVICRUISAJ．Theymaynotbecopiedorusedinpartorwholewithoutthepriorpermissionofitsowner.CopyrightreservedbyGREATCONSTANTOFAVICRUISAJ.2012.12神圣的的工作作在每每個人人的日日常事事務里里，理理想的的前途途在于于一點點一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給給人寶寶貴的的磨練練機會會。只只有經(jīng)經(jīng)得起起環(huán)境境考驗驗的人人，才才能算算是真真正的的強者者。22:3522:3522:35:4522:35:45所謂天天才，，只不不過是是把別別人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。強烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有強大大的動動力才才能在在好的的職業(yè)業(yè)中獲獲得成成功。。你必必須在在心中中有非非分之之想，，你必必須盡盡力抓抓住那那個機機會。。患難可可以試試驗一一個人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以顯顯出非非常的的氣節(jié)節(jié);風平浪浪靜的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驅競競勝。。命運運的鐵鐵拳擊擊中要要害的的時候候，只只有大大勇大大智的的人才才能夠夠處之之泰然然。不放過任何何細節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的競爭優(yōu)勢勢，就是比比你的競爭爭對手學習習得更快的的能力。把你的競爭爭對手視為為對手而非非敵人，將將會更有益益。一旦做出決決定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行動!如果通用公公司不能在在某一個領領域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就會把把它在這個個領域的生生意買掉或或退出這個個領域。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步穩(wěn)穩(wěn)健健發(fā)發(fā)展展，，既既不不要要靠靠聳聳人人聽聽聞聞的的利利潤潤，，也也不不要要在在市市場場不不景景氣氣時時，，突突然然有有資資金金周周轉轉不不靈靈的的威威脅脅。。05-1月月-2322:35:45在艱艱難難時時期期，，企企業(yè)業(yè)要要想想獲獲得得生生存存下下去去的的機機會會，，唯唯一一的的辦辦法法就就是是保保持持一一種種始始終終面面向向外外界界的的姿姿態(tài)態(tài)。。若若想想長長期期生生存存，，僅僅有有的的途途徑徑就就是是要要使使人人人人竭竭盡盡全全力力，，千千方方百百計計讓讓下下一一代代產(chǎn)產(chǎn)品品進進入入用用戶戶家家中中。。時間間是是一一個個偉偉大大的的作作者者，，它它會會給給每每個個人人寫寫出出完完美美的的結結局局來來。。自始始自自終終把把人人放放在在第第一一位位，，尊尊重重員員工工是是成成功功的的關關鍵鍵。。讓流程說話，，流程是將說說轉化為做的的惟一出路。。1月-231月-2322:35:45在一個崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會會獲得成功。。微軟離破產(chǎn)永永遠只有18個月。堅持是一種智智慧，固執(zhí)是是一種死板。。1月-231月-23命運是一件很很不可思議的的東西。雖人人各有志，但但往往在實現(xiàn)現(xiàn)理想時，會會遭遇到許多多困難，反而而會使自己走走向與志趣相相反的路，而而一舉成功。。一個管理者如如果不了解其其下屬的工作作，那他就無無法有效地管管理他們。人們們所所認認識識到到的的是是成成功功者者往往往往經(jīng)經(jīng)歷歷了了更更多多的的失失敗敗，，只只是是他他們們從從失失敗敗中中站站起起來來并并繼繼續(xù)續(xù)向向前前。。22:35:4522:351月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計計請請一一個個高高招招的的專專家家醫(yī)醫(yī)生生，，還還不不如如請請一一個個隨隨叫叫隨隨到到且且價價格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2023/1/522:35能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶戶滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶戶感感動動，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶戶終終身身價價值值。。新經(jīng)經(jīng)濟濟時時代代，，不不是是大大魚魚吃吃小小魚魚，，而而是是快快魚魚吃吃慢慢魚魚。。路是是腳腳踏踏出出來來的的，，歷歷史史是是人人寫寫出出來來的的。。人人的的每每一一步步行行動動都都在在書書寫寫自自己己的的歷歷史史。。05一一月月202310:35下下午午1月月-23差錯錯發(fā)發(fā)生生在在細細節(jié)節(jié)，，成成功功取取決決于于系系統(tǒng)統(tǒng)。。速度度就就是是一一切切，，它它是是競競爭爭不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。05一一月月2023命運運本本來來就就不不公公平平所所以以我我要要改改變變命命運運。。投機機取取巧巧的的人人。。10:35:45下下午午22:35:45質量量是是維維護護顧顧客客忠忠誠誠的的最最好好保保證證。。最好好的的CEO是構構建建他他們們的的團團隊隊來來達達成成夢夢想想，，即即便便是是邁邁克克爾爾·喬丹丹也也需需要要隊隊友友來來一一起起打打比比賽賽。。2023/1/522:351月月-23在這這個個世世界界上上，，沒沒有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你