某市房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研f

惠州市惠陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研一、惠州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析；1、惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；2、惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本特點(diǎn)；3、盤(pán)點(diǎn)2003年惠州樓市；二、惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析；1、惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；2、惠陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；3、惠陽(yáng)房地產(chǎn)特征分析；目錄：一、惠州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：1、惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：惠州市地處經(jīng)濟(jì)繁榮的珠江三角洲邊緣，毗鄰香港和深圳特區(qū)，素有“粵東門戶”之稱，交通環(huán)境十分優(yōu)越。已構(gòu)成公路、鐵路、航運(yùn)、空運(yùn)、港口五種運(yùn)輸方式并存的運(yùn)輸網(wǎng)。擁有年吞吐量近千萬(wàn)噸的國(guó)家一級(jí)口岸惠州港；京九鐵路與廣梅汕鐵路縱貫惠州，在建的惠澳（惠州港）鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌；多條高速公路從惠州過(guò)境。水陸交通便利，商賈云集。近年來(lái)，惠州抓住了世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和我國(guó)加入WTO的有利時(shí)機(jī)，通過(guò)努力擴(kuò)大內(nèi)需，開(kāi)拓外需，并且積極推進(jìn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使到惠州的經(jīng)濟(jì)得到快速的發(fā)展。一、惠州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的基本態(tài)勢(shì)：（1）工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)較快，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步改善。2001年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1048億元，而2002年前三季度工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成878.09億元，比2001年同期增長(zhǎng)了12.6%增幅居全省第一位。其中市直“五大”集團(tuán)工業(yè)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，發(fā)揮龍頭作用，TCL、德賽、麥科特、華陽(yáng)、百路寶五大集團(tuán)完成了315億元，增長(zhǎng)38.4%。（2）固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利為了改善投資軟硬環(huán)境和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)，從2002年以來(lái)，全市各地集中資金向一批基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜，促成上馬并加快建設(shè)步伐。2002年前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)完成55.36億元，比2001年同期增長(zhǎng)34.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成7.2億元，此2001年同期增長(zhǎng)55.6%。一、惠州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的基本態(tài)勢(shì)：（3）市場(chǎng)繁榮，物價(jià)穩(wěn)定從2002年以來(lái)，惠州市抓住國(guó)家連續(xù)實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策的機(jī)遇，積極培育內(nèi)外需求，加大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，市場(chǎng)繁榮、物價(jià)穩(wěn)定。2002年前三季度惠州市全市消費(fèi)品零售總額完成107.82億元，比2001年同期增長(zhǎng)10.1%。近幾年惠州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較表（注：資料來(lái)源于2002年惠州統(tǒng)計(jì)年鑒、惠州統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）年份1998199920002001金額110.06（億元）120.95（億元）132.91（億元）145.25（億元）一、惠州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的基本態(tài)勢(shì)：（4）居民收入繼續(xù)增加、生活水平穩(wěn)定提高據(jù)市區(qū)居民家庭抽樣調(diào)查，2002年前3季度，人均支配收入總額為8158.92元，人均消費(fèi)性支出6692.76元，剔除物價(jià)上漲因素，實(shí)增比2001年同期增長(zhǎng)7.1%和2.7%，從惠州市消費(fèi)品零售總額的增加，人均工資的增加，說(shuō)明惠州人的生活水平不斷提高，未來(lái)的消費(fèi)能力也將不斷增長(zhǎng)，將會(huì)給惠州的銷售業(yè)帶來(lái)一個(gè)新的增長(zhǎng)。近年惠州市職工年平均工資比較表（單位：元）（注：資料來(lái)源于2002年惠州統(tǒng)計(jì)年鑒、惠州統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）年份1995199619971998199920002001年平均工資67166889696678358883960710482同比增長(zhǎng)率%3%1%12%13%8%9%-----一、惠州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：2、惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民生活的重要途徑之一。近年來(lái)，在國(guó)家積極擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀政策引導(dǎo)下，國(guó)家鼓勵(lì)住房消費(fèi)，支持、促進(jìn)以住宅業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展，以商品住宅建設(shè)和消費(fèi)為主要發(fā)展方向的房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。（見(jiàn)圖一、圖二）1998-2002年惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨勢(shì)圖：（圖一）

單位：萬(wàn)平方米、億元、%項(xiàng)目1998年1999年2000年2001年2002年新開(kāi)工面積36.347.8158.1249.9192.38新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率/31.7%21.56%-14.13%85.09%施工面積105121.29175.04201.30210.97施工面積增長(zhǎng)率/15.51%44.32%15%4.8%竣工面積45.638.1472.5673.7087.27竣工面積增長(zhǎng)率/16.36%90.25%1.57%18.41%土地開(kāi)發(fā)面積21.125.8768.4292.7643.04土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)率/22.61%164.5%35.57%-53.6%其中：實(shí)際銷售面積21.224.1250.3554.3556.36實(shí)際銷售面積增長(zhǎng)率/13.77%108.7%7.94%3.69%銷售總面積（含預(yù)售）29.531.3458.0091.2072.35空置面積43.375.6056.0347.5347.48空置面積增長(zhǎng)率/74.4%-25.9%-15.2%-0.1%其中：一年以上空置面積37.569.9850.4235.8319.21房地產(chǎn)總投資額5.126.6710.3010.6015.88房地產(chǎn)總投資額增長(zhǎng)率/30.3%35.2%2.9%49.8%其中:商品房投資額3.84.697.197.8313.88商品房銷售額3.93.748.6911.4813.24商品房銷售額增長(zhǎng)率/-4.1%132.4%32.1%15.3%其中:住宅銷售額3.43.347.418.5110.551998-2002年惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨勢(shì)圖：（續(xù)圖1）1998-2002年惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積趨勢(shì)圖：（圖二）

單位：萬(wàn)平方米

根據(jù)對(duì)對(duì)以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場(chǎng)具具有如如下特特征：：（1））房地地產(chǎn)投投資開(kāi)開(kāi)發(fā)增增長(zhǎng)迅迅猛，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)持持續(xù)升升溫：：在2001年我我市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)續(xù)發(fā)展展的基基礎(chǔ)上上，2002年年我市市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)繼續(xù)續(xù)顯現(xiàn)現(xiàn)出強(qiáng)強(qiáng)勁增增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)：：截止止2002年12月月31日，，全市市共完成成房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投投資15.88億元元，比比上年年大幅幅上升升49.81%，其其中商品品房投投資額額13.88億億元，，增幅幅達(dá)77.27%；；施工工面積積為210.97萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)4.8%；新新開(kāi)工工面積積為92.38萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，比去去年大幅幅增長(zhǎng)長(zhǎng)85.09%；竣竣工面面積87.27萬(wàn)平平方米米，增增幅也也達(dá)18.41%。。2002年年，惠惠州新新開(kāi)工工的樓樓盤(pán)有有新時(shí)時(shí)代花花園、、金旺旺花園園、、金裕裕碧水水灣、西西湖麗麗苑等等；隆隆生地地產(chǎn)、、金寶寶集團(tuán)團(tuán)等大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商也也推出出東湖花花園四四區(qū)三三期、、金世世界花花園、、湯臣臣山水水世家家、麗麗日廣廣場(chǎng)等等樓盤(pán)，其其他單單體高高層和和中小小樓盤(pán)盤(pán)也紛紛紛向向市場(chǎng)場(chǎng)推出出。（（見(jiàn)圖圖三））一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：1999-2002年惠惠州市市房地地產(chǎn)投投資趨趨勢(shì)圖圖（圖三三）單單位：：億元元一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：根據(jù)對(duì)對(duì)以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場(chǎng)具具有如如下特特征：：（2））住宅宅建設(shè)設(shè)投資資成為為房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主主體，，個(gè)人人購(gòu)房房比例例不斷斷提高高。2002年年，全全市住住宅投投資額額達(dá)9.95億億元，，比上上年增增長(zhǎng)28.22%，，投資資額占房房地產(chǎn)產(chǎn)總投投資的的62.42%；住住宅施施工面面積165.03萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，占總施工工面積積的78.22%；；住宅宅竣工工面積積67.90萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，占總總竣工工的77.80%；；住宅宅銷售售面積積67.99萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，占總總銷售售面積積的93.97%；；住宅銷銷售額額為10.55億元元，占占總銷銷售額額的79.68%。。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2002年年惠州州市總總?cè)丝诳谝堰_(dá)達(dá)283萬(wàn)萬(wàn)人，，市區(qū)區(qū)內(nèi)本本地戶戶籍人人口約40萬(wàn)人人，外外來(lái)人人口據(jù)據(jù)估計(jì)計(jì)也有有40多萬(wàn)萬(wàn)人。。隨著著外來(lái)來(lái)人口口的涌涌入和和本地居居民二二次置置業(yè)、、投資資置業(yè)業(yè)的增增加，，惠州州市人人均居居住面面積也也由2001年年的14.4平平方米米進(jìn)一一步逼逼近15平平方米米，逐逐步向向小康康水平平的目目標(biāo)邁邁入，房房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商在規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和和開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程中更更加注注重人人性化化，如如東湖湖花園、、江畔畔花園園、金金迪花花園、、藍(lán)波波灣等等綠色色小區(qū)區(qū)都給給人留留下深深刻的的印象。。（見(jiàn)見(jiàn)圖四四）一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：1999-2002年惠惠州市市住宅宅開(kāi)發(fā)發(fā)投資資趨勢(shì)勢(shì)圖：：（圖四四）單單位：：萬(wàn)平平方米米根據(jù)對(duì)對(duì)以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場(chǎng)具具有如如下特特征：：（3））市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品供大大于求求：目前惠惠州市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)正正處在在高速速發(fā)展展階段段，有有大量量的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目正動(dòng)工工。與與市場(chǎng)場(chǎng)需求求量增增長(zhǎng)相相一致致的是是市場(chǎng)場(chǎng)供給給十分分旺盛盛。據(jù)據(jù)2003年年3月月的最最新統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯顯示，，惠州州的在在售樓樓盤(pán)已已達(dá)至至74個(gè)，，預(yù)計(jì)計(jì)在年底將將達(dá)80個(gè)個(gè)以上上，市市場(chǎng)供供應(yīng)商商品房房數(shù)量量將達(dá)達(dá)兩萬(wàn)萬(wàn)多套套。供供需比比約為2：：1，，市場(chǎng)場(chǎng)供大大于求求，購(gòu)購(gòu)房消消費(fèi)者者的選選擇面面增多多，必必然促促使市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的進(jìn)一一步加加劇。。一、惠惠州市市房地地產(chǎn)整整體市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析：：根據(jù)對(duì)對(duì)以上上數(shù)據(jù)據(jù)的分分析，，近期期惠州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場(chǎng)具具有如如下特特征：：（4））商品品房銷銷售增增幅減減緩，，房地地產(chǎn)銷銷售價(jià)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有有升。。2002年年，全全市商商品房房實(shí)際際銷售售額13.24億元元，比比上年年增長(zhǎng)長(zhǎng)15.33%，實(shí)際銷銷售面面積為為56.36萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，比去去年增增長(zhǎng)3.7%。。（如如銷售售總面面積則為為72.35萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，比01年年回落落20.67%，減減少的的原因因主要要是2002年年預(yù)售售面積積的減減少））。但但實(shí)際際銷售售面積積與竣竣工面面積增增幅不不同步，竣工面面積大于銷銷售面積14.92萬(wàn)平方米米，供求比比為1：0.83。。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看看，整個(gè)惠惠州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)在2001-2002年間間激增，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈烈，買方市市場(chǎng)已逐步步形成。2002年年，全市商商品房實(shí)際際銷售平均均價(jià)格為2349元元/平方米米，比上年年上升11.17%，，與同年人人均GDP和城鎮(zhèn)家家庭人均可可支配收入入相比，三者指標(biāo)都都呈現(xiàn)穩(wěn)步步上升的趨趨勢(shì)。但由由于目前房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給過(guò)熱熱使發(fā)展商面面臨降價(jià)壓壓力。（見(jiàn)見(jiàn)圖五）一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：惠州市房地地產(chǎn)銷售情情況變化趨趨勢(shì)圖（圖五）單單位：平平方米、億億元根據(jù)對(duì)以上上數(shù)據(jù)的分分析，近期期惠州市房房地產(chǎn)的市市場(chǎng)具有如如下特征：：（5）房地地產(chǎn)空置面面積穩(wěn)中有有降，市區(qū)區(qū)爛尾樓盤(pán)盤(pán)盤(pán)活成效效明顯。自1998年以來(lái)，，惠州市商商品房空置置面積逐年年減少。2002年年全市商品房空置面面積為47.48萬(wàn)萬(wàn)平方米，，雖絕對(duì)值值較高，但但比1999年則大大幅下降28.12萬(wàn)萬(wàn)平方米，，減幅達(dá)37.2%，2002年空置置率（空置置率=全年的空置面面積/以往往三年的竣竣工面積之之和）為25.75%，比2001年年的30.41%下降了了近5個(gè)百百分點(diǎn)，略略高于全國(guó)國(guó)25%的的空置率警警戒線的水水平。市區(qū)空空置面積為為25.4萬(wàn)平方米米，空置率率降到20%，并且且本地幾大房產(chǎn)商開(kāi)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)盤(pán)空置率均均低于10%。在政政策的引導(dǎo)導(dǎo)調(diào)整、銀銀行不良資產(chǎn)盤(pán)盤(pán)活等因素素作用下，，惠州市一一年以上的的空置面積積已大幅減減少，現(xiàn)多位位于轄屬縣縣市區(qū)，主主要集中在在惠陽(yáng)市和和大亞灣地地區(qū)。（見(jiàn)圖六)一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1999-2002年惠州市市房地產(chǎn)空空置變化趨趨勢(shì)圖（圖六）單單位：平平方米一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、盤(pán)點(diǎn)2003年年惠州樓市市從1998年起，隨隨著全國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不斷的升升溫，惠州州房地產(chǎn)市市場(chǎng)在經(jīng)歷歷長(zhǎng)達(dá)五、、六年的持持續(xù)低迷后后，1998年底至至1999年快速?gòu)?fù)復(fù)蘇，2000年在在取消福利利分房、鼓鼓勵(lì)購(gòu)房貸貸款、銀行行貸款利率率連續(xù)下調(diào)調(diào)等有利因因素影響下下，惠州房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資取得得突破性發(fā)發(fā)展，至2001年年市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)保持產(chǎn)銷銷兩旺，交交易活躍的的發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。2002年年,惠州市市房地產(chǎn)投投資和商品品房銷售持持續(xù)增長(zhǎng)，，雖土地開(kāi)開(kāi)發(fā)面積有有所回落，，但新開(kāi)工工面積增長(zhǎng)長(zhǎng)迅猛，施施工面積、、竣工面積積、實(shí)際銷銷售面積穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。。相對(duì)2002年，2003年年惠州樓市市投資、開(kāi)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了了大幅度的的增長(zhǎng)，竣竣工面積則則繼續(xù)減少少，樓市交交易仍呈興興旺之勢(shì)，，2004年將持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)已成為惠惠州市城市市建設(shè)及投投資的一大大亮點(diǎn)。一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、盤(pán)點(diǎn)2003年年惠州樓市市項(xiàng)目金額/面積增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資12.36億-22%商品房施工面積238.1萬(wàn)13%商品房竣工面積46.09萬(wàn)-1.80%商品房銷售面積36.88萬(wàn)29%全市交易宗數(shù)16283宗32%交易面積210.39萬(wàn)37%交易金額28.17億28%市區(qū)房屋平均價(jià)格1631.3元-18.80%商品房平均價(jià)格1983.3元-15.59%市區(qū)交易宗數(shù)9391宗57.30%市區(qū)交易面積121.3萬(wàn)65.70%交易金額20.17億41.20%結(jié)論：（1）區(qū)域域市場(chǎng)不成成熟：基數(shù)小、開(kāi)開(kāi)發(fā)商盲目目、利好消息影影響大。（2）市場(chǎng)場(chǎng)起步階段段的特點(diǎn)：：3年循環(huán)周周期性明顯顯（3）顯現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)整：小量高檔———大量中中檔（4）市場(chǎng)場(chǎng)信心明顯顯回升，供供需兩旺。一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：03年惠州州樓市興旺旺的幾大原原因：（1）中海殼牌南海石化項(xiàng)項(xiàng)目的帶動(dòng)動(dòng)下，惠州州固定資產(chǎn)產(chǎn)投資呈現(xiàn)現(xiàn)出成倍增增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)勢(shì)，成為全全市經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的新亮亮點(diǎn)，對(duì)拉拉動(dòng)惠州經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速增增長(zhǎng)起到積積極作用。。2003年上半年年,全市完完成固定資資產(chǎn)投資84.11億元，比比上年同期期增加54.07億億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)1.8倍倍,增幅比比上年同期期的18.6%高出出161.8個(gè)百分分點(diǎn)，增幅幅居全省同同期各市首首位，投資資額和增幅幅均創(chuàng)歷史史新高，由由此而帶來(lái)來(lái)的惠州經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量加加大、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)變化化等等，給給予了惠州州房地產(chǎn)業(yè)業(yè)堅(jiān)實(shí)的發(fā)發(fā)展后盾。。一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：03年惠州州樓市興旺旺的幾大原原因：（2）惠州市行政政區(qū)劃調(diào)整整。2003年6月，，經(jīng)過(guò)調(diào)整整后，惠城城區(qū)由原來(lái)來(lái)管轄的10個(gè)鎮(zhèn)（（辦）增至至22個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)（辦、場(chǎng)場(chǎng)）?；莩浅菂^(qū)面積從從原來(lái)的419平方方公里增至至1471平方公里里，區(qū)域面面積擴(kuò)大2.5倍；；新城區(qū)戶戶籍人口由由40.03萬(wàn)人增增加到67.07萬(wàn)萬(wàn)人，增加加67.5%；再加加上經(jīng)濟(jì)總總量的增加加，財(cái)政收收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)，一個(gè)新新城區(qū)、大大城區(qū)的雛雛形已顯現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)，城城市化進(jìn)程程進(jìn)一步加加快，房地地產(chǎn)業(yè)作為為第三產(chǎn)業(yè)業(yè)將迎來(lái)更更大的發(fā)展展空間。一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：03年惠州州樓市興旺旺的幾大原原因：（3）惠州州基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)加快，投資環(huán)境境進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。惠州州已經(jīng)囊括括四塊金牌牌，2003年又被被評(píng)為“廣廣東省文明明城市”稱稱號(hào)，加上上市政府對(duì)對(duì)兩江四岸岸的整治以以及惠州大大道和舊城城的改造，，市民樂(lè)園園及體育館館的建成等等等，惠州州整體環(huán)境境大為改觀觀。目前，，廣（廣州州）惠（惠惠州）高速速、惠（惠惠州）河（（河源）高高速、惠（（惠州）大大（大亞灣灣）鐵路已已全面貫通通，惠州大大道四期工工程即將完完工，惠州州過(guò)境公路路已完成總總量的50%，惠（（惠州）淡淡（淡水））大道改造造進(jìn)展迅速速等等，又又將加速惠惠州經(jīng)濟(jì)的的騰飛、城城市建設(shè)規(guī)規(guī)模的擴(kuò)大大?；莩菂^(qū)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已呈呈現(xiàn)出向四四周延伸之之勢(shì)。一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：03年惠州州樓市興旺旺的幾大原原因：（4）惠州州市金融運(yùn)運(yùn)行良好。。據(jù)了解，，2003年1至9月惠州市市全市金融融機(jī)構(gòu)居民民儲(chǔ)蓄存款款余額比年年初增長(zhǎng)了了16.5%；貸款款投放力度度在基建貸貸款和消費(fèi)費(fèi)貸款的主主導(dǎo)下進(jìn)一一步加大，，貸款余額額比年初增增長(zhǎng)了16.9%；；外匯結(jié)售售保持大額額順差；現(xiàn)現(xiàn)金回籠同同比增加；；資金流動(dòng)動(dòng)性、安全全性、盈利利性明顯提提高，全市市金融機(jī)構(gòu)構(gòu)近年來(lái)首首次出現(xiàn)整整體性盈利利。一、惠州市市房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：03年惠州州樓市興旺旺的幾大原原因：（5）惠州州經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)了強(qiáng)勁的發(fā)展展勢(shì)頭。近幾年來(lái)來(lái)，我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)連續(xù)以以2位數(shù)速速度增長(zhǎng)，，2003年1-9月份，我我市國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值407.01億元，，比去年同同期增長(zhǎng)12.9%。經(jīng)濟(jì)總總量和居民民生活水平平穩(wěn)步提高高，居民收收入不斷增增加，支付付能力顯著著增強(qiáng)；據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月份份我市城市市居民人均均可支配收收入為10241.22元，，比去年同同期增長(zhǎng)25.4%；用于住住房、教育育、旅游、、汽車等支支出顯著提提高。由此此，潛在的的購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)群不斷增增多，為樓樓市的發(fā)展展提供了保保障。二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r：惠陽(yáng)區(qū)地處處珠江三角角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)和亞太經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶帶中心，南南臨大亞灣，毗鄰香香港，西依依深圳、東東莞市，中中部與惠州州相接；區(qū)區(qū)中心距省會(huì)廣州１１９０公里里，離深圳圳５８公里里，水路到到香港４７７海里。全區(qū)總面積積２１７８８平方公里里，轄１００個(gè)鎮(zhèn)：淡淡水鎮(zhèn)、秋秋長(zhǎng)鎮(zhèn)、新圩鎮(zhèn)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)、永永湖鎮(zhèn)、霞霞涌鎮(zhèn)、澳澳頭鎮(zhèn)、沙沙田鎮(zhèn)、良良井鎮(zhèn)、平潭鎮(zhèn)，人人口50.77萬(wàn)，，其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口１４４.６６萬(wàn)萬(wàn)。市民以以客家方言為主,普通話也也廣泛使用用。全市有有僑胞和港港澳臺(tái)同胞胞３０多萬(wàn)人，是廣廣東著名僑僑鄉(xiāng)之一。?；蓐?yáng)區(qū)行政區(qū)劃、總戶數(shù)和總?cè)丝诘乩砻娣e鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府村委會(huì)社區(qū)居委會(huì)平均人口暫住人口惠陽(yáng)區(qū)合計(jì)1910平方/公里1825240

566048227488227488二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1、惠州市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r：（2002年末統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)）行政區(qū)域土地面積建成區(qū)面積城鎮(zhèn)從業(yè)人員國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)集體企業(yè)外商投資城鎮(zhèn)私營(yíng)城鎮(zhèn)個(gè)體1910平方公里22.5平方/公里330562823321394836911718全社會(huì)固定投資國(guó)有其他投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋施工面積銷售額214206萬(wàn)元75642萬(wàn)元8600萬(wàn)元186.3萬(wàn)/平方米4450萬(wàn)元二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1、惠州市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r：（2002年末統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)）二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：1、惠州市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r：（2002年末統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)）惠陽(yáng)區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量量（2003—2004年）在售項(xiàng)目在建項(xiàng)目籌建中項(xiàng)目9125二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：2、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀：：惠陽(yáng)區(qū)03-04年年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)統(tǒng)計(jì)總投資額：：353007萬(wàn)萬(wàn)元總占地面積積：2494424平方米總建筑面積積：2497236平方米房屋銷售宗宗數(shù)：2463宗總銷售金額額：3.98億銷售金額同同比上升：：42％商品房預(yù)售售面積：13萬(wàn)平方方米二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：2、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀：：項(xiàng)目供應(yīng)量量比例二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：2、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀：：目前在售物物業(yè)類型二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：現(xiàn)有樓盤(pán)銷銷售情況二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：主力戶型比比例二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：在售項(xiàng)目建建筑規(guī)模二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：在售項(xiàng)目面面積比例二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：消費(fèi)群體類類型二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：商業(yè)業(yè)態(tài)分分析二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：競(jìng)爭(zhēng)者分析析一、直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：：1、中銘豪豪園2、昊康廣廣場(chǎng)花園二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目主要分分析項(xiàng)目名稱主要賣點(diǎn)規(guī)模價(jià)格

（元/M2）主力戶型中銘豪園1、市政廣場(chǎng)2、直飲水到戶3、智能化管理4、社區(qū)配套完善占地：78541平米總建面：24萬(wàn)平米分三期開(kāi)發(fā)，一期在售5.3萬(wàn)平米均價(jià)2200起價(jià)1800二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復(fù)式昊康廣場(chǎng)花園1、市政廣場(chǎng)2、開(kāi)發(fā)商品牌3、智能化管理占地：6530平米總建面：41000平米，一棟高層，二棟小高層起價(jià)：1880均價(jià)：2280層差：50二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復(fù)式二、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)整整體市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析：：3、惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特征分分析：間接接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手：：1、、瑞瑞景景居居2、、熊熊貓貓碧碧富富新新城城二、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析：：3、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展特特征征分分析析：：間接接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要分分析析項(xiàng)目名稱主要賣點(diǎn)規(guī)模價(jià)格

（元/M2）主力戶型

瑞景居1、巴厘島風(fēng)情園林2、直飲水到戶3、智能化管理4、小區(qū)私家會(huì)所5、戶型設(shè)計(jì)新穎占地：60000平米總建面：12萬(wàn)平米分二期開(kāi)發(fā)，一期12棟，二期14棟，共26棟。均價(jià)2250起價(jià)1830二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復(fù)式碧富新城1、社區(qū)配套完善2、開(kāi)發(fā)商品牌3、超大規(guī)模社區(qū)4、緊臨大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)5、星級(jí)服務(wù)的私家會(huì)所占地：50萬(wàn)平米總建面：83萬(wàn)平米，共135棟，分四期開(kāi)發(fā)，小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE等起價(jià)：2380均價(jià)：2580層差：50二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復(fù)式二、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析：：3、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展特特征征分分析析：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售情情況況二、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析：：3、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展特特征征分分析析：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格分分析析二、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析：：3、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展特特征征分分析析：：項(xiàng)目目銷銷售售走走勢(shì)勢(shì)分分析析二、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析：：3、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展特特征征分分析析：：目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群分分析析1、、本本地地消消費(fèi)費(fèi)者者特特征征：：A年年齡齡：：45歲歲左左右右學(xué)歷歷：：初初中中以以下下占占30%高中中以以上上占占40%職業(yè)業(yè)：：個(gè)個(gè)體體經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、政政府府單單位位點(diǎn)評(píng)評(píng)：：事事業(yè)業(yè)小小有有成成就就，，對(duì)對(duì)新新的的觀觀念念難難于于理理解解二、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析：：3、、惠惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展特特征征分分析析：：B年年齡齡：：35歲歲左左右右學(xué)歷歷：：大大部部分分是是高高中中以以上上職業(yè)：白白領(lǐng)階層、、政府公務(wù)員員點(diǎn)評(píng)：注注重生活質(zhì)質(zhì)量，對(duì)新事事物較易接受二、惠陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)整體市市場(chǎng)現(xiàn)狀分析析：3、惠陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展特特征分析：外地客戶特征征30%以上是是屬于長(zhǎng)期在在惠陽(yáng)經(jīng)商的的商人外資企業(yè)的高高層管理人員員年齡：28——40歲之間學(xué)歷：高高等學(xué)歷職業(yè)：計(jì)計(jì)算機(jī)、外外教、信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、電子通通訊收入：家家庭年收入入在15萬(wàn)以以上點(diǎn)評(píng)：生活態(tài)度開(kāi)放放，注意健康康及良好的環(huán)環(huán)境；注重個(gè)人形象象，關(guān)注家庭庭，關(guān)心事業(yè)業(yè)的成長(zhǎng)性；；對(duì)新生事物敏敏感，喜歡現(xiàn)現(xiàn)代的、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的、實(shí)用的的生活方式，更更強(qiáng)調(diào)個(gè)性與與品味。二、惠陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)整體市市場(chǎng)現(xiàn)狀分析析：3、惠陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展特特征分析：消費(fèi)者的共同同特征要求住宅區(qū)有有格調(diào)有良好的物業(yè)業(yè)管理盡量滿足空間間的私密性戶型方正實(shí)用用采光通風(fēng)要好好，安全服務(wù)周到體貼貼二、惠陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)整體市市場(chǎng)現(xiàn)狀分析析：3、惠陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展特特征分析：鏈接：1、天時(shí)地利利人和珠三三角房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)向好；2、外地大鱷鱷再入淡水鎮(zhèn)鎮(zhèn)惠陽(yáng)房地地產(chǎn)再度“火火”起來(lái)；3、惠陽(yáng)28項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目目動(dòng)工；4、惠陽(yáng)房地地產(chǎn)業(yè)再度紅紅火有關(guān)部部門呼吁要理理性投資；鏈接1：天時(shí)地利人和和珠三角房房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)向好惠州：殼牌帶帶地產(chǎn)趨旺據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)計(jì)局提供的數(shù)數(shù)據(jù)表明，惠惠州1~9月月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資保持較較高增長(zhǎng)，完完成9.42億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)30.7％％；房地產(chǎn)市市場(chǎng)銷售也相相應(yīng)活躍，商商品房銷售面面積29.89萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)61.8％。1~9月全市市建筑業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率為18％，拉動(dòng)動(dòng)全市GDP增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)。。惠州房地產(chǎn)局局有關(guān)負(fù)責(zé)人人分析說(shuō)，惠惠州房地產(chǎn)的的大好形勢(shì)與與中海殼牌項(xiàng)項(xiàng)目的帶動(dòng)是是分不開(kāi)的。。據(jù)悉，至今年9月，，中海殼牌項(xiàng)項(xiàng)目已完成投投資65.2億元，占全全市基本建設(shè)設(shè)投資65.8％。惠陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的景況是惠惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展展見(jiàn)旺的真實(shí)實(shí)寫(xiě)照。多年年來(lái)，惠陽(yáng)房房地產(chǎn)業(yè)一直直處在90年年代初那場(chǎng)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱熱的陰影中。。2003年稱稱得上是惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折的一年。6月上旬，，惠陽(yáng)城區(qū)曾曾經(jīng)最棘手的的爛尾樓———29層的富富景大廈，其其200多套套住房經(jīng)過(guò)改改造后全部出出售完，1至至4樓的商鋪鋪也完全租出出。富景大廈廈終于見(jiàn)證到到惠陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重現(xiàn)生機(jī)機(jī)的時(shí)候。數(shù)數(shù)據(jù)表明，去去年惠陽(yáng)共賣賣出1500套商品房，，絕大部分都都是1992、1993兩年遺留的的房產(chǎn)，新建建樓盤(pán)比較少少。由于遺留樓盤(pán)盤(pán)基本消化完完畢，市民對(duì)對(duì)新型樓盤(pán)的的需求開(kāi)始趨趨勢(shì)旺。2003年的房房地產(chǎn)業(yè)在新新舊交替中，，又露出了誘誘人的笑容。。日前，記者者在2003年惠陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目一覽表中中見(jiàn)到，已批批準(zhǔn)預(yù)售、建建設(shè)中和籌建建中的各種花花園、大廈、、商住樓等將將近20個(gè)。。據(jù)悉，僅今今年開(kāi)張的樓樓盤(pán)便有6個(gè)個(gè)。在90年代初初在這里曾經(jīng)經(jīng)折翅的深圳圳房地產(chǎn)商們們重返惠陽(yáng)的的時(shí)候到了，，中建蛇口發(fā)發(fā)展有限公司司率先拉開(kāi)了了進(jìn)軍惠陽(yáng)的的序幕。據(jù)悉悉，該公司擬擬投20多億億元，開(kāi)發(fā)建建設(shè)200萬(wàn)萬(wàn)平米泗水湖湖濱公園新區(qū)區(qū)，其中100萬(wàn)平米是是通過(guò)土地置置換而來(lái)。深深圳振業(yè)集團(tuán)團(tuán)在多次考察察后，在蓮塘塘面圈了5000畝地，，欲建大型高高尚社區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)正在進(jìn)行建建設(shè)項(xiàng)目可行行性研究。鏈接2：外地大鱷再入入淡水鎮(zhèn)惠惠陽(yáng)房地產(chǎn)再再度“火”起起來(lái)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)2003年10月29日09:58人民民網(wǎng)本報(bào)廣東惠陽(yáng)陽(yáng)10月28日電記者者潘小平、通通訊員盧舜輝輝報(bào)道：曾經(jīng)經(jīng)是我國(guó)房地地產(chǎn)虛熱三大大重災(zāi)區(qū)之一一的廣東惠州州市惠陽(yáng)區(qū)（（原惠陽(yáng)市）），經(jīng)過(guò)10年沉沉寂之后，如如今房地產(chǎn)業(yè)業(yè)再度紅火。日前，浙江江省賜富集團(tuán)團(tuán)攜資1億多多元與惠陽(yáng)區(qū)區(qū)政府駐地淡淡水鎮(zhèn)簽了投投資“新陽(yáng)城城”項(xiàng)目的協(xié)協(xié)議，這是繼繼惠州、深圳圳、東莞、廣廣州的房地產(chǎn)產(chǎn)“大鱷”游游入淡水鎮(zhèn)之之后的又一外外省“大鱷””前來(lái)開(kāi)發(fā)新新領(lǐng)地。惠陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，是“中海海殼牌”南海海石化項(xiàng)目等等多個(gè)特大型型建設(shè)項(xiàng)目““錘定”大亞亞灣之后開(kāi)始始復(fù)蘇，并迅迅速“火”起起來(lái)。去年底底，一家名叫叫“中銘豪園園”的房地產(chǎn)產(chǎn)公司搶先““出閘”，第第一期工程數(shù)數(shù)百套樓房1個(gè)月時(shí)間就就銷售了70%，掀起了了惠陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)第二次次浪潮。與此此同時(shí)，惠陽(yáng)陽(yáng)以前開(kāi)發(fā)的的“爛尾樓””等存貨舊樓樓盤(pán)也開(kāi)始盤(pán)盤(pán)活，一個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)錦惠大廈廈后，半個(gè)月月便賣了200多套。剎剎時(shí)間，惠州州、深圳、東東莞以及廣州州的房地產(chǎn)商商先后注資淡淡水房地產(chǎn)業(yè)業(yè)。日前，記記者在2003年惠陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目一覽表表中見(jiàn)到，已已批準(zhǔn)預(yù)售、、建設(shè)中和籌籌建中的各種種花園、大廈廈、商住樓等等項(xiàng)目近20個(gè)，其中包包括浙江省民民營(yíng)企業(yè)賜富富集團(tuán)的“新新陽(yáng)城”項(xiàng)目目。據(jù)悉，今年在在惠陽(yáng)開(kāi)工的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目約有10個(gè)個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)中高檔的住住宅，他們都都非常注重小小區(qū)的環(huán)境建建設(shè)，大多數(shù)數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還還設(shè)有直飲水水、智能化管管理等。項(xiàng)目目的開(kāi)工數(shù)量量和小區(qū)的環(huán)環(huán)境質(zhì)量是當(dāng)當(dāng)?shù)剡^(guò)去近10年來(lái)所沒(méi)沒(méi)有的。據(jù)分分析，惠陽(yáng)的的房地產(chǎn)客源源主要是由本本地居民、““中海殼牌””南海石化項(xiàng)項(xiàng)目員工和惠惠陽(yáng)籍外出人人員組成，也也有深圳、香香港等珠三角角的物業(yè)投資資商大批量購(gòu)購(gòu)買。他們之之所以看好惠惠陽(yáng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，主要是是惠陽(yáng)的地理理位置優(yōu)越，，正在成為大大惠州海濱城城市的新城區(qū)區(qū)，投資回報(bào)報(bào)潛力大。浙浙江賜富集團(tuán)團(tuán)董事長(zhǎng)趙張張夫直言，惠惠陽(yáng)有“中海海殼牌”石化化項(xiàng)目帶來(lái)的的歷史機(jī)遇，，正是投資興興業(yè)的最好時(shí)時(shí)機(jī)。與10年前狂狂熱的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相比，惠惠陽(yáng)目前的房房地產(chǎn)業(yè)投資資更具理性。。率先在淡水水鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高尚尚社區(qū)的“中中銘豪園”負(fù)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他他們的客源并并不全靠“殼殼牌”，“殼殼牌”只是錦錦上添花。他他們?cè)谏线@個(gè)個(gè)項(xiàng)目之前，，進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)達(dá)半年的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研究，，發(fā)現(xiàn)人們的的住房觀念已已從“居者有有其屋”逐步步向“居者優(yōu)優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變變，惠陽(yáng)人正在向向富裕的小康康生活邁進(jìn)，，不再滿足過(guò)過(guò)去“有居””就行，而需需要一種環(huán)境境好、安全舒舒適的高尚社社區(qū)式的住宅宅。因此，他們們的客源目標(biāo)標(biāo)是看準(zhǔn)這部部分人群。深深圳地產(chǎn)“大大鱷”開(kāi)發(fā)的的占地3平方方公里的大型型社區(qū)，并沒(méi)沒(méi)有一步便踏踏入商品房建建設(shè)中，而是是先購(gòu)下地皮皮，搞好外部部環(huán)境，等待待時(shí)機(jī)成熟時(shí)時(shí)才正式開(kāi)發(fā)發(fā)住宅樓房。。什么時(shí)時(shí)候才才算真真正的的時(shí)機(jī)機(jī)？惠惠陽(yáng)建建設(shè)局局一負(fù)負(fù)責(zé)人人對(duì)記記者說(shuō)說(shuō)，要要待南南海石石化下下游產(chǎn)產(chǎn)品正正式啟啟動(dòng)時(shí)時(shí)。如如今，，在惠惠陽(yáng)一一些開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的座座談會(huì)會(huì)上，，不再再關(guān)注注房地地產(chǎn)如如何升升溫，，而是是認(rèn)真真思考考如何何理性性投資資的問(wèn)問(wèn)題。。這說(shuō)說(shuō)明，，曾歷歷經(jīng)““浩劫劫”的的惠陽(yáng)陽(yáng)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)經(jīng)走上上了健健康發(fā)發(fā)展的的軌道道。鏈接3：惠陽(yáng)28項(xiàng)項(xiàng)重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目動(dòng)工工本報(bào)訊訊（（記者者于澤澤特特約約通訊訊員盧盧舜輝輝）昨昨日，，惠陽(yáng)區(qū)區(qū)２８８項(xiàng)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)工奠奠基儀儀式在在區(qū)、、鎮(zhèn)同同時(shí)隆隆重舉舉行。?；蓐?yáng)陽(yáng)區(qū)由由此迎迎來(lái)了了一個(gè)個(gè)嶄新新的發(fā)發(fā)展時(shí)時(shí)期，拉開(kāi)開(kāi)了全全面建建設(shè)濱濱海新新城區(qū)區(qū)的序序幕。。市四四套班班子領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)柳柳錦州州、黃黃業(yè)斌斌、李李秀峰峰、劉劉品謀謀、林林惠純純、楊楊有義義、謝謝端，，來(lái)自自新加加坡等等國(guó)和和我國(guó)國(guó)香港港、澳澳門、、臺(tái)灣灣地區(qū)區(qū)的客客商及及內(nèi)地地的民民營(yíng)企企業(yè)代代表，，惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)四四套班班子領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、各鎮(zhèn)鎮(zhèn)（辦辦事處處、開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)）及及區(qū)機(jī)機(jī)關(guān)干干部等等參加加了該該區(qū)主主會(huì)場(chǎng)場(chǎng)的奠奠基儀儀式。。市市委委書(shū)記記柳錦錦州發(fā)發(fā)表了了熱情情洋溢溢的致致辭。。他說(shuō)說(shuō)，新新年伊伊始，，萬(wàn)象象更新新，惠惠州大大地到到處涌涌動(dòng)大大發(fā)展展的熱熱潮。?；蓐?yáng)陽(yáng)撤市市設(shè)區(qū)區(qū)后，，成為為惠州州市現(xiàn)現(xiàn)代石石化數(shù)數(shù)碼名名城的的重要要組團(tuán)團(tuán)，在在推進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)會(huì)全面面協(xié)調(diào)調(diào)可持持續(xù)發(fā)發(fā)展中中邁出出了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的的步伐伐?；莼蓐?yáng)區(qū)區(qū)委、、區(qū)政政府積積極推推進(jìn)實(shí)實(shí)施““一二二三四四五””發(fā)展展戰(zhàn)略略，致致力抓抓好園園區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、外外向型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)和城城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)，，引進(jìn)進(jìn)了一一批投投資超超億元元的項(xiàng)項(xiàng)目，，建成成了市市政廣廣場(chǎng)、、影劇劇院、、體育育館、、圖書(shū)書(shū)館、、檔案案館等等一批批高檔檔次的的文化化市政政設(shè)施施，成成為海海內(nèi)外外客商商投資資的寶寶地，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)快快速增增長(zhǎng)和和社會(huì)會(huì)文明明的全全面進(jìn)進(jìn)步，，為我我市加加快三三個(gè)文文明建建設(shè)作作出了了突出出貢獻(xiàn)獻(xiàn)。今今年惠惠陽(yáng)區(qū)區(qū)又制制定了了動(dòng)工工興建建１０００個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的工工作目目標(biāo)，，并篩篩選出出２８８?jìng)€(gè)項(xiàng)項(xiàng)目舉舉行動(dòng)動(dòng)工奠奠基儀儀式，，不僅僅全面面展示示了新新惠陽(yáng)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)會(huì)快速速健康康發(fā)展展的良良好態(tài)態(tài)勢(shì)和和優(yōu)越越的投投資環(huán)環(huán)境，，更是是惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)致致力于于推動(dòng)動(dòng)新一一輪發(fā)發(fā)展潮潮的具具體體體現(xiàn)。。柳柳錦錦州希希望，，惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)委委、區(qū)區(qū)政府府要以以這次次重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目動(dòng)工工奠基基為契契機(jī)，，不斷斷在新新的起起點(diǎn)上上拓展展新的的發(fā)展展空間間，進(jìn)進(jìn)一步步實(shí)踐踐科學(xué)學(xué)的發(fā)發(fā)展觀觀，優(yōu)優(yōu)化整整合發(fā)發(fā)展資資源，，加快快調(diào)整整產(chǎn)業(yè)業(yè)布局局，加加快基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)，，不斷斷改善善服務(wù)務(wù)環(huán)境境，增增創(chuàng)新新的發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，為海海內(nèi)外外投資資者提提供良良好的的投資資環(huán)境境和廣廣闊的的市場(chǎng)場(chǎng)空間間，勇勇當(dāng)我我市全全面建建設(shè)小小康社社會(huì)和和率先先基本本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)會(huì)主義義現(xiàn)代代化的的排頭頭兵。?；莼蓐?yáng)陽(yáng)區(qū)委委負(fù)責(zé)責(zé)人在在奠基基儀式式上介介紹了了重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目情況況。據(jù)據(jù)了解解，惠惠陽(yáng)區(qū)區(qū)今年年將有有１０００個(gè)個(gè)項(xiàng)目目上馬馬建設(shè)設(shè)，累累積投投資總總額超超１６６０億億元。。昨日日動(dòng)工的的２８８?jìng)€(gè)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，涉及及工業(yè)業(yè)、文文化、、旅游游、房房地產(chǎn)產(chǎn)和市市政設(shè)設(shè)施等等行業(yè)業(yè)，總總投資資達(dá)２２８億億元。鏈接4：惠陽(yáng)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)再再度紅紅火有有關(guān)關(guān)部門門呼吁吁要理理性投投資2003-08-2717:34:06羊羊城城晚報(bào)報(bào)南方網(wǎng)網(wǎng)訊曾曾經(jīng)狂狂熱的的惠陽(yáng)陽(yáng)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)，經(jīng)經(jīng)過(guò)近近十年年的沉沉寂，，在南南海石石化項(xiàng)項(xiàng)目““錘定定”大大亞灣灣的““利好好”催催動(dòng)下下開(kāi)始始復(fù)蘇蘇，并并迅速速“火火”起起來(lái)。。有關(guān)關(guān)部門門指出出，目目前，，惠陽(yáng)陽(yáng)的房房地產(chǎn)產(chǎn)已不不是處處在如如何升升溫的的階段段，而而是到到了要要注意意把握握“火火候””的時(shí)時(shí)候，，呼吁吁理性性投資資，以以防止止出現(xiàn)現(xiàn)新的的房地地產(chǎn)““虛熱熱”現(xiàn)現(xiàn)象。。去年底底，一一家名名叫中中銘豪豪園的的房地地產(chǎn)搶搶先““出閘閘”，，其第第一期期工程程數(shù)百百套樓樓房?jī)H僅用1個(gè)月月時(shí)間間就銷銷售了了70%.用有有關(guān)部部門的的話說(shuō)說(shuō)：它它掀起起了惠惠陽(yáng)房房地產(chǎn)產(chǎn)第二二次浪浪潮。。舊有有樓盤(pán)盤(pán)也開(kāi)開(kāi)始盤(pán)盤(pán)活，，錦惠惠大廈廈是10年年前開(kāi)開(kāi)發(fā)的的爛尾尾樓，，不久久前另另一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，半個(gè)個(gè)月便便賣了了200多多套。。一時(shí)時(shí)間，，惠州州、深深圳、、東莞莞以及及廣州州的房房地產(chǎn)產(chǎn)大鱷鱷爭(zhēng)先先恐后后紛紛紛“游游”入入淡水水。日日前，，記者者在2003年年惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目一覽覽表中中見(jiàn)到到，已已批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售售、建建設(shè)中中和籌籌建中中的各各種花花園、、大廈廈、商商住樓樓等等等將近近20個(gè)，，據(jù)悉悉，光光是今今年開(kāi)開(kāi)張的的樓盤(pán)盤(pán)便有有6個(gè)個(gè)。惠陽(yáng)建建設(shè)局局一位位負(fù)責(zé)責(zé)人接接受記記者采采訪時(shí)時(shí)說(shuō)，，如今今，在在與一一些開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的座座談會(huì)會(huì)上，，不再再談房房地產(chǎn)產(chǎn)如何何升溫溫情況況，而而是談?wù)劺硇孕酝顿Y資的問(wèn)問(wèn)題，，這位位負(fù)責(zé)責(zé)人說(shuō)說(shuō)，適適當(dāng)潑潑潑冷冷水，，好讓讓大家家更理理性地地投資資。據(jù)分析析，惠惠陽(yáng)的的房地地產(chǎn)客客源一一是本本地居居民，，他們們中不不少人人已不不滿意意自己己所建建或所所買的的住房房，欲欲“二二次購(gòu)購(gòu)房””；二二是““殼牌牌”的的工作作人員員，如如果淡淡水的的環(huán)境境好，，這些些人就就不必必跑到到惠州州去買買房；；三是是深圳圳、香香港的的買家家與珠珠三角角其他他地區(qū)區(qū)的惠惠陽(yáng)籍籍外出出人員員。不不過(guò)，，有關(guān)關(guān)人士士指出出，南南海石石化項(xiàng)項(xiàng)目的的工作作人員員畢竟竟有限限，要要待其其下游游產(chǎn)品品項(xiàng)目目的啟啟動(dòng)才才能旺旺起來(lái)來(lái)。另另外，，現(xiàn)在在不少少樓盤(pán)盤(pán)都上上高檔檔次豪豪華版版的，，較貴貴，千千萬(wàn)不不要以以為別別人房房子好好賣，，就一一窩蜂蜂地上上這種種樓盤(pán)盤(pán)，要要高中中低檔檔均衡衡發(fā)展展，要要有適適應(yīng)廣廣大工工薪階階層需需求的的房子子。最最重要要的一一點(diǎn)則則是要要適量量，要要看清清市場(chǎng)場(chǎng)需求求量多多少。。以前前火候候沒(méi)有有把握握好，，“火火”起起來(lái)就就“燒燒焦””了。。與十年年前不不同，，現(xiàn)在在投資資惠陽(yáng)陽(yáng)的房房地產(chǎn)產(chǎn)商多多了一一份理理性。。率先先在淡淡水搞搞高尚尚社區(qū)區(qū)的中中銘豪豪園負(fù)負(fù)責(zé)人人說(shuō)，，他們們的““客源源并不不全靠靠‘殼殼牌’’，如如果‘‘殼牌牌’來(lái)來(lái)了，，他們們是錦錦上添添花””。這這位負(fù)負(fù)責(zé)人人說(shuō)，，上這這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目之之前，，他們們進(jìn)行行了長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)半半年的的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查研究究，發(fā)發(fā)現(xiàn)人人們的的住房房觀念念已從從“居居者有有其屋屋”逐逐步向向“居居者優(yōu)優(yōu)其屋屋”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，惠陽(yáng)陽(yáng)人不不再滿滿足過(guò)過(guò)去““有居居”就就行，，而需需要一一種環(huán)環(huán)境好好、安安全舒舒適的的高尚尚社區(qū)區(qū)式的的住宅宅。因因此，，他們們的客客源目目標(biāo)是是看準(zhǔn)準(zhǔn)這部部分人人群。。深圳圳地產(chǎn)產(chǎn)大鱷鱷開(kāi)發(fā)發(fā)的占占地3萬(wàn)平平方公公里的的大型型社區(qū)區(qū)，也也并沒(méi)沒(méi)有一一步便便踏入入商品品房建建設(shè)中中，而而是先先購(gòu)下下地皮皮，搞搞好外外部環(huán)環(huán)境，，等待待真正正的時(shí)時(shí)機(jī)到到來(lái)才才正式式開(kāi)發(fā)發(fā)住宅宅樓房房。什什么時(shí)時(shí)候才才算真真正的的時(shí)機(jī)機(jī)，惠惠陽(yáng)建建設(shè)局局一負(fù)負(fù)責(zé)人人對(duì)記記者說(shuō)說(shuō)，要要待南南海石石化下下游產(chǎn)產(chǎn)品正正式啟啟動(dòng)時(shí)時(shí)。。。（