年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景

宏觀調(diào)控背景分析社會(huì)大背景改革開放二十多年來，中國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了巨大的成績，2003年，人均GDP首次超過1000美元；但與此同時(shí)，也積累了不少的社會(huì)矛盾：三農(nóng)問題、貧富懸殊的問題、城鄉(xiāng)及區(qū)域發(fā)展失衡的問題、經(jīng)濟(jì)發(fā)展引發(fā)的能源危機(jī)問題、以及對(duì)外貿(mào)易摩擦加劇的問題……近年來，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也帶來了通貨膨脹、物價(jià)上漲和能源短缺的壓力，宏觀經(jīng)濟(jì)有過熱的傾向和危險(xiǎn)。1998-2001年，GDP增長速度分別為7．8％、7．1％、8．0％、7．5％。7％；從2003年開始，我國經(jīng)濟(jì)開始升溫，當(dāng)年增長了9．3％，2004年在實(shí)施宏觀調(diào)控的背景下，仍然增長了9．5％。我國正處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，經(jīng)濟(jì)應(yīng)保持一定的發(fā)展速度，但過快的增長速度和單純的GDP情結(jié)，勢(shì)必給能源、生態(tài)等社會(huì)資源帶來沉重的壓力，并可能導(dǎo)致通貨膨脹和物價(jià)飛漲，進(jìn)而誘發(fā)一系列社會(huì)問題。第四代領(lǐng)導(dǎo)人的背景和執(zhí)政風(fēng)格第四代領(lǐng)導(dǎo)層中的大多數(shù)人，都曾經(jīng)扎根于中國社會(huì)的基層，他們了解民間疾苦，能體會(huì)到普通大眾的基本訴求，從而在決策中能夠更全面地照顧到基層群眾的利益。以胡錦濤和溫家寶為代表的第四代領(lǐng)導(dǎo)集體，在執(zhí)政過程中表現(xiàn)出了務(wù)實(shí)、親民、睿智、不尚空談、不好大喜功、不流于形式、關(guān)心下層人民和弱勢(shì)群體等特點(diǎn)，并展現(xiàn)了在駕馭經(jīng)濟(jì)大局、處理外交事務(wù)等方面的政治家風(fēng)范，迅速贏得了廣大人民的好評(píng)和信賴。第四代領(lǐng)導(dǎo)人的執(zhí)政理念及經(jīng)濟(jì)主張執(zhí)政理念堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展——十六屆三中全會(huì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展、統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開放——十六屆三中全會(huì)堅(jiān)持推進(jìn)西部大開發(fā)，振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地，促進(jìn)中部地區(qū)崛起，鼓勵(lì)東部地區(qū)加快發(fā)展，形成東中西互動(dòng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的新格局——04年政府工作報(bào)告著力解決與人民群眾切身利益相關(guān)的突出問題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，努力構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)——05年政府工作報(bào)告經(jīng)濟(jì)主張（2004年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議）一、繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策，繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過快增長。在落實(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施時(shí)，要充分體現(xiàn)區(qū)別對(duì)待、有保有壓的原則；更加注重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段；要不斷調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，增加消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。

二、繼續(xù)加大對(duì)“三農(nóng)”的支持力度，保持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展的好勢(shì)頭。三、大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。要完善鼓勵(lì)創(chuàng)新的政策體系，著力培育富有創(chuàng)新能力的各類人才。大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，走出一條具有中國特色的節(jié)約型發(fā)展道路。妥善處理城鄉(xiāng)關(guān)系，建立逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的機(jī)制。實(shí)施西部大開發(fā)，振興東北等老工業(yè)基地，促進(jìn)中部地區(qū)崛起，鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展。四、著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革，建立健全全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的制度保障。五、統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開放，增強(qiáng)國際競(jìng)爭力。六、堅(jiān)持以人為本，努力構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。……維護(hù)群眾利益，促進(jìn)社會(huì)公平。2005年經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的主要問題（2005年政府工作報(bào)告）一、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾雖有所緩解，但尚未根本解決。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的狀況沒有明顯改變，保持糧食增產(chǎn)和農(nóng)民增收的難度增加；固定資產(chǎn)投資還有可能反彈；煤電油運(yùn)仍相當(dāng)緊張；物價(jià)上漲的壓力較大。二、社會(huì)發(fā)展中的問題突出。一些地方特別是廣大農(nóng)村教育、衛(wèi)生、文化等社會(huì)事業(yè)需要解決的問題較多；城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間發(fā)展差距和部分社會(huì)成員之間收入差距過大；部分低收入群眾生活比較困難；影響社會(huì)穩(wěn)定的因素不少。三、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一些長期性問題和深層次矛盾依然存在。主要是：就業(yè)壓力巨大；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平低，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后；投資率持續(xù)偏高，消費(fèi)率偏低；經(jīng)濟(jì)增長方式粗放，資源約束和環(huán)境壓力加大。2005年國家經(jīng)濟(jì)工作的中心任務(wù)（2005年政府工作報(bào)告）一、著力搞好宏觀調(diào)控。進(jìn)一步消除經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不穩(wěn)定不健康因素，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保持價(jià)格總水平基本穩(wěn)定。二、著力推進(jìn)改革開放。堅(jiān)持以改革推動(dòng)各項(xiàng)工作，把深化改革同落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控結(jié)合起來，注重用改革的辦法解決影響發(fā)展的體制問題。全面提高對(duì)外開放水平，更好地利用國內(nèi)國際兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源。三、著力建設(shè)和諧社會(huì)。要妥善處理各方面利益關(guān)系，讓全體人民共享改革和建設(shè)的成果；要正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關(guān)系，努力為經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件和良好環(huán)境。固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題及原因分析主要問題固定資產(chǎn)投資增長過快，規(guī)模過大，特別是一些行業(yè)和地區(qū)盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)相當(dāng)嚴(yán)重（國家統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)人2005年４月２１日答記者問）房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題：1．房價(jià)上漲過快2．市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出3．部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快4．市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理（建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾6月2日在建設(shè)部召開的“2005房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與調(diào)控政策報(bào)告會(huì)”上發(fā)表的看法）原因分析固定資產(chǎn)投資增長過快的原因（國家統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)人2005年４月２１日答記者問）客觀原因一、我國正處在城鎮(zhèn)化、重化工業(yè)加快發(fā)展的歷史時(shí)期，投資需求大有一定必然性。二、國際產(chǎn)業(yè)分工的結(jié)果，國外一些加工工業(yè)正向我國轉(zhuǎn)移。三、前些年加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為工業(yè)投資提供了有利的基礎(chǔ)環(huán)境，前幾年規(guī)劃儲(chǔ)備的一批重大項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)。四、因“瓶頸”制約的市場(chǎng)信號(hào)使重要原材料、電力和基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)投資明顯加大。五、由于人們對(duì)宏觀調(diào)控的預(yù)期加快了投資進(jìn)度。主觀原因一、一些地方領(lǐng)導(dǎo)沒有樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確政績觀，急于求成，片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度；一談發(fā)展就是搞征地拆遷、辦開發(fā)區(qū)、上項(xiàng)目、鋪攤子，過度依賴投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，卻又缺乏投資的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。二、些地方政府靠經(jīng)營土地籌集了資金，大搞市政建設(shè)等；一些企業(yè)用相對(duì)低的成本獲得土地，又以土地去抵押貸款；銀根又一度比較寬松，這都成了一些地方政府和企業(yè)實(shí)現(xiàn)投資擴(kuò)張的重要條件。房地產(chǎn)行業(yè)主要問題的原因房價(jià)上漲過快國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人鄭京平指出，有三大原因?qū)е路績r(jià)上漲過快：一是住房及商品房的需求確實(shí)較旺，其中包括居民、機(jī)構(gòu)和海外資金的投資、投機(jī)行為；二是供給方面成本上升，包括建筑材料、人工費(fèi)和土地的費(fèi)用等；三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。當(dāng)?shù)投说纳唐贩抗?yīng)減少時(shí)，整體的商品房價(jià)格將上升，如經(jīng)濟(jì)適用房的比重由２００３年的６．１％下降到了２００４年的４．６％。市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出但房地產(chǎn)消費(fèi)需求的構(gòu)成比較復(fù)雜，有首次置業(yè)和改善居住條件的真實(shí)需求，有城市大規(guī)模拆遷帶來的被動(dòng)性消費(fèi)需求，有城市化過程中人口增加帶來的需求，有投資需求，也有投機(jī)需求。一、隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，改善性住房需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二、城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動(dòng)商品房需求。1990年中國城鎮(zhèn)化水平為26.4%，2004年已超過40%。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要?jiǎng)恿?。三、投資和投機(jī)性購房需求。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2004年上海投機(jī)性購房所占比例達(dá)16.6%，長沙市為16%，寫字樓則高達(dá)40%。從供給來看，2004年以來出臺(tái)的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給產(chǎn)生較大的影響。另外，供需結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位，客觀上也加劇了供需的矛盾。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)GDP增長的重要力量，因此地方政府往往和開發(fā)商結(jié)成了利益共同體，助長了房地產(chǎn)投資的過快增長。第一，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可增加地方政府的財(cái)政收入。房地產(chǎn)投資一方面可以為地方政府帶來土地出讓金收入；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其上繳的營業(yè)稅又是地方稅的主要稅種，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可增加地方財(cái)政收入；第三，房地產(chǎn)是改變城市形象的重要載體。從這個(gè)角度上看，地方政府也熱衷于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，改善城市形象；第四，大量資金集聚到房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤吸引了大量資本進(jìn)入，銀行貸款、社會(huì)閑散資金、外國資本、信托資本、基金、股市資本等都在短時(shí)間內(nèi)集聚到房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致一些地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的問題。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理商品房市場(chǎng)中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，高檔房、大戶型住宅的供應(yīng)依然相對(duì)過剩；而針對(duì)普通老百姓，特別是針對(duì)中低收入家庭的小戶型、低價(jià)位商品房的房源還是比較少，從而出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。上述問題對(duì)實(shí)現(xiàn)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的影響固定資產(chǎn)投資方面在2004年，我國各行業(yè)雖竭盡全力，但依然未能緩解煤電油運(yùn)供應(yīng)緊張的局面；溫家寶總理在政府工作報(bào)告中稱，2005年煤電油運(yùn)仍相當(dāng)緊張。按照2001年以來經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)，目前我國能源生產(chǎn)和消費(fèi)總量增長速度都已經(jīng)超過了當(dāng)年GDP的速度。2005年8%的增長速度，預(yù)計(jì)將對(duì)對(duì)煤電油運(yùn)提出更高的要求，電荒、煤荒、油荒、運(yùn)力緊張的能源危機(jī)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展的制約瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)方面中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。金融風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6％急劇提升到2003年的21％。在2004年，這個(gè)比例有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；在中國上海，2004年全部新增貸款中，有將近80％投入了房地產(chǎn)。如此高的貸款集中度，一旦行業(yè)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，必然會(huì)給中國脆弱的金融系統(tǒng)帶來災(zāi)難性的沖擊，進(jìn)而威脅整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定的大局。貧富差距對(duì)于一個(gè)對(duì)住房有著特殊情結(jié)的民族而言，住房上的差距可能是貧富差距的最好隱喻。無疑，在房地產(chǎn)的熱鬧之中，潛藏著一幅社會(huì)財(cái)富急劇再分配的真實(shí)圖景。房地產(chǎn)本身并不能制造貧富懸殊，但它可能卻是某種既有的分配結(jié)構(gòu)最終實(shí)現(xiàn)貧富懸殊的一條最佳途徑，而且，它也是最能夠以漫畫形式彰顯這種差距的方式?！皣藯l”將房地產(chǎn)所可能引發(fā)的“社會(huì)穩(wěn)定”隱患與金融風(fēng)險(xiǎn)并列，看來絕非無的放矢。作為對(duì)社會(huì)民意富有終極責(zé)任的中央政府，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲在部分社會(huì)成員中間所激起的怨恨和不滿，已經(jīng)成為和諧社會(huì)建設(shè)的一大障礙。城市“負(fù)資產(chǎn)”一族從目前情況看，似乎所有的購房者都由于房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲而成了贏家。但是，中國今天的購房者幾乎全部都是以銀行按揭的方式付款的。這就意味著如果長期利率上升或房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，甚或這兩種壞的情況同時(shí)出現(xiàn)，這些購房者就馬上可能淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族，虛擬的贏家頃刻之間就變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的輸家。考慮到貸款購房人群的龐大數(shù)量，一旦由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)引發(fā)房價(jià)暴跌，大量的城市“負(fù)翁”將會(huì)對(duì)國內(nèi)政局和社會(huì)安定構(gòu)成致命的威脅。階級(jí)對(duì)立和社會(huì)仇恨另外，由于地方政府和開發(fā)商結(jié)成了利益同盟，相繼出現(xiàn)了大量的暴力拆遷和非法圈地運(yùn)動(dòng)，在制造新的赤貧階層（失地農(nóng)民、失房市民）和社會(huì)仇恨的同時(shí)，也在瘋狂地挑戰(zhàn)著公眾的承受極限和社會(huì)的公平底線，直至最近河北省定州市出現(xiàn)了二三百名青年男子手持獵槍、鉤刀、棍棒、滅火器向拒絕撤出自家耕地的村民發(fā)動(dòng)暴力襲擊（至少造成6人死亡，另有48位村民受傷住院，其中8人尚有生命危險(xiǎn)）。農(nóng)民雖然是社會(huì)的弱勢(shì)群體，但是他們一旦反抗起來，將足以顛覆任何看似強(qiáng)大的政府，這一點(diǎn)已經(jīng)被共產(chǎn)黨自身的創(chuàng)業(yè)史所證明。有關(guān)國家和城市經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與借鑒日本——我們必須擠壓房價(jià)泡沫，以避免悲劇的發(fā)生1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破滅致使日本經(jīng)濟(jì)10多年來一蹶不振，國內(nèi)陷入了生產(chǎn)過剩危機(jī)、消費(fèi)危機(jī)和金融危機(jī)之中，對(duì)日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響，至今還未走出泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影。一、金融政策失誤，日本一再放松銀根，使利率創(chuàng)下了歷史新低，導(dǎo)致過剩資金大量流入股市和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。二、各金融機(jī)構(gòu)為了追求高額利潤，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項(xiàng)目，無節(jié)制地?cái)U(kuò)大信貸規(guī)模，助長了泡沫的形成。第三、房地產(chǎn)價(jià)格暴漲導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人都紛紛投資和投機(jī)房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮。日本人抱定了地價(jià)只漲不跌的信念，在這種心理預(yù)期下大量的銀行貸款和社會(huì)資金流向了房地產(chǎn)行業(yè)，加劇了泡沫的瘋狂膨脹。海南——我們必須防止房價(jià)大跌，以避免悲劇的重演1994年國家實(shí)施金融調(diào)控政策后，海南房地產(chǎn)泡沫轟然而破，壞賬至今難以完全沖銷，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)元?dú)獯髠?，危害及其慘重：450多萬平方米的空置商品房，1600多萬平方米的“半拉子”工程，2萬多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。香港——我們必須糾正失誤，以避免問題的惡化1997年，在亞洲金融危機(jī)的沖擊下，香港房地產(chǎn)泡沫破裂，造成樓價(jià)暴跌（到2002年短短5年之中，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌了70％），引起整體經(jīng)濟(jì)的衰退。房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)比重太大、長期采取高地價(jià)政策和炒樓成風(fēng)是香港樓市泡沫破裂的三大根本原因。香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭”，與制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)“三足鼎立”。財(cái)政收入長期依靠土地批租收入，1980年為36%，加上其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收高達(dá)45%。同年建筑業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的23%，加上設(shè)計(jì)、律師、測(cè)量、中介和物業(yè)管理等服務(wù)性收入，物業(yè)交易和出租收入占GDP30%。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。房地產(chǎn)股歷來是第一大股占總市值三分之一，股票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，開發(fā)商和居民貸款始終占銀行貸款總額的30%以上?！@和當(dāng)前中國尤