房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建議

房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建議[前言]隨著房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)便節(jié)節(jié)攀升，在各種因素的作用下，高處不勝寒，到了民眾難以企及的高度，高房?jī)r(jià)逐背離了民生、民意，成了劫貧濟(jì)富的手段，與中央“構(gòu)建和詣社會(huì)，關(guān)注民生民意”的大政方針嚴(yán)重背立，為此，中央痛下決心，建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》簡(jiǎn)稱國(guó)15條，其中“自2006年6月2日起，凡經(jīng)審批，新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90M2以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”等一系列細(xì)化條款，被市場(chǎng)視為最具殺傷力的重磅炸彈，因此，國(guó)15條一出臺(tái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)一片震驚。[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)新政民生民意戰(zhàn)略管理武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1．1住宅市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)1999年至2000年，全市住宅鞏固在土地開(kāi)發(fā)，拆遷安置，竣工和市場(chǎng)銷售等方面保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但2004年后，受國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)宏觀調(diào)整政策的影響，武漢房地產(chǎn)的供求一直處于波動(dòng)之中以2005年為例，房?jī)r(jià)的變化有三個(gè)特點(diǎn)：漲幅回落，以國(guó)家以及武漢市的調(diào)控房?jī)r(jià)的政策的效應(yīng)逐步釋放，有效抑制了房?jī)r(jià)漲幅，同時(shí)由于2004年武漢市房?jī)r(jià)漲幅較大，造成基期價(jià)格相對(duì)較高，使得2005年同比價(jià)格漲幅回落。絕對(duì)值拉升，房?jī)r(jià)的絕對(duì)值有增無(wú)減，主要是就武漢房市而言，總的購(gòu)房需求以自住為主。投資性及投機(jī)性相對(duì)較少，未出現(xiàn)上海的房?jī)r(jià)驟升驟降的惡性循環(huán)；同時(shí)，市區(qū)集中開(kāi)發(fā)的大盤項(xiàng)目如世貿(mào)新城、永清國(guó)際城等項(xiàng)目前期投入大，對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期普遍較高，不會(huì)輕易降價(jià)；另外，大規(guī)模的舊城改造及拆遷催生了巨大的購(gòu)房需要，如古田片、新華下路片、永清片、二七路片等。高檔住宅的價(jià)格上漲快于普通住宅。至于原因，一是由于實(shí)行土地“招拍掛”，使得普遍住宅項(xiàng)目大量向城郊分布，坐落于市中心及沿江地帶的樓盤均為高容積率的高檔住宅。如漢口江邊的怡景苑2004年度售價(jià)4000元/M2，但目前其次新房及二手房均已漲至6000余元/M2；武勝路的新世界中心開(kāi)盤價(jià)7800元/M2，而5-10年房齡的二手房目前均價(jià)僅在2500-3000元/M2左右，差距大可見(jiàn)斑。二是市區(qū)邊緣現(xiàn)存的低密度別墅項(xiàng)目不少，多是“8.31”之前獲得的土地，受宏觀調(diào)控停止別墅供應(yīng)土地政策的影響，價(jià)格不降反升，如沌口的“金色港灣”項(xiàng)目，200多平米的別墅，從幾十萬(wàn)一套暴漲至現(xiàn)在的三佰萬(wàn)一套；后湖片的“夢(mèng)湖香郡”項(xiàng)目，一期臨湖別墅僅售3000元/M2，但至今（四期）售價(jià)已達(dá)12000元/M2，開(kāi)盤即告售完。1.2非住宅市場(chǎng)的發(fā)展不在本文討論范疇。1.3土地市場(chǎng)的特點(diǎn)2004年以來(lái)，武漢市進(jìn)行了一系列的土地供應(yīng)政策調(diào)整，如加強(qiáng)土地出讓的“招拍掛”，縮減開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模，控制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，提高存量土地利用強(qiáng)度，使得土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：地價(jià)攀升。掛牌交易清淡，流拍嚴(yán)重，掛牌項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津和拍賣項(xiàng)目流拍，實(shí)際是對(duì)高地價(jià)的一種抵制。土地規(guī)劃儲(chǔ)備不足。走在武漢的大街小巷，隨處可見(jiàn)房屋拆遷進(jìn)行中，這實(shí)質(zhì)上是市政府土地規(guī)劃、儲(chǔ)備不足的一種急功近利的行為，政府用無(wú)形之手催升了地價(jià)，催生了購(gòu)買需求，也就間接催升了房?jī)r(jià)。土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡。武漢大街小巷的已開(kāi)、新開(kāi)或即將動(dòng)工的樓盤，無(wú)一不是中高檔住宅，普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房只能在報(bào)紙上、在武漢市地圖的邊緣角落才能依稀見(jiàn)到它的身影。新政解讀建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合出臺(tái)了15條細(xì)則，其真實(shí)意圖表露無(wú)遺調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，解決老百姓的住房問(wèn)題，是新政的第一要義。九部委中增加了統(tǒng)計(jì)局，是為了保證新政落實(shí)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確；監(jiān)察部身列其中，就是告誡地方政府官員關(guān)于中央落實(shí)新政的決心。新政的土地出證政策改為“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型，限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取竟地價(jià)、竟房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位”，為此，地方政府將不得不在土地巨額收益金上有所犧牲。所有這一切，說(shuō)明的問(wèn)題只有一個(gè)，政府政策調(diào)整的根本目的在于讓更多的人有房住。北京科技大學(xué)教授趙曉認(rèn)為，在中國(guó)收入差距逼近警戒線的情況下，住房完全按照市場(chǎng)化解決，大家都能夠比較公平地買得起房子，是不可能的事情，原因很簡(jiǎn)單，分配決定了消費(fèi)。去年，在武漢市橋口區(qū)古田片拆遷過(guò)程中，曾經(jīng)有這樣兩個(gè)例子，一是古田四路的三金地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“香港印象”樓盤，曾出現(xiàn)了暴力拆遷的場(chǎng)面，許多拆遷戶被打得頭破血流也不愿意離開(kāi)——究其原因，很簡(jiǎn)單，古田片是曾經(jīng)的工業(yè)區(qū)，住戶多是下崗工人，生活本來(lái)就很困窘，三五十平米的筒子樓，每平米不到兩仟元的拆遷費(fèi)用去購(gòu)買100M2以上、3000元/M2以上的商品住宅，對(duì)他們而言，這是不能承擔(dān)的現(xiàn)實(shí)。二是同一房型、同一樓層、同一棟號(hào)、不同單元的兩戶人家在拆遷中發(fā)生了這樣一幕，甲因經(jīng)濟(jì)條件差被迫接受了拆遷公司10.8萬(wàn)元的拆遷費(fèi)用，遷移他處，而乙因經(jīng)濟(jì)條件好，搬家后與拆遷公司進(jìn)行拉鋸式的談判，兩個(gè)月后以16.2萬(wàn)元與拆遷公司的成交，短短的兩個(gè)月時(shí)期，就賺取了5.2萬(wàn)元的差額利潤(rùn)，突顯了資本的力量。在這種情況下，回望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開(kāi)始發(fā)力至今，完全市場(chǎng)化的結(jié)果，是在土地資源有限的前情下，房地產(chǎn)品新產(chǎn)生的財(cái)富在充實(shí)了地方政府，開(kāi)發(fā)商口袋的同時(shí)，越來(lái)越向先富起來(lái)的那部分人聚集。因此，對(duì)國(guó)務(wù)院來(lái)說(shuō)，新政策的目標(biāo)就是要使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須解決普通人民的住房問(wèn)題，而國(guó)15條正體現(xiàn)這一基本思路。與此同時(shí)，問(wèn)題的另一面，國(guó)六條再次明確表示，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)務(wù)院實(shí)際上也希望把房地產(chǎn)業(yè)搞好?，F(xiàn)在為什么干預(yù)，是擔(dān)心目前這種現(xiàn)狀不可能持續(xù)發(fā)展。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾經(jīng)撰文：房地產(chǎn)是一個(gè)自由投資的領(lǐng)域，誰(shuí)有錢都可以進(jìn)來(lái)，房?jī)r(jià)漲大家就會(huì)搶著買地，最后是地價(jià)漲得比房?jī)r(jià)更快，房?jī)r(jià)也水漲船高。高房?jī)r(jià)傷害了消費(fèi)者，傷害了市場(chǎng)，到頭來(lái)也會(huì)傷害到消費(fèi)者本身。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整在國(guó)家房產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)后，已經(jīng)打破了房地產(chǎn)行業(yè)舊格局，并將發(fā)生根本性變化，鑒于上述情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，與其旁觀等待，不如盡快適應(yīng)，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略管理。1、幾個(gè)概念戰(zhàn)略管理：制定，實(shí)施和評(píng)價(jià)使組織能夠達(dá)到其目標(biāo)的跨功能決策的藝術(shù)與科學(xué)。戰(zhàn)略管理過(guò)程：分為三個(gè)階段戰(zhàn)略制定：確定企業(yè)任務(wù)，認(rèn)定企業(yè)外部機(jī)會(huì)與威脅，認(rèn)定企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，建立長(zhǎng)期目標(biāo)，制定供選擇戰(zhàn)略以及選擇特定的實(shí)施戰(zhàn)略。戰(zhàn)略實(shí)施：要求公司樹(shù)立年度目標(biāo)、制定政策、激勵(lì)雇員和配置資源，以便使既定的戰(zhàn)略得以貫徹執(zhí)行。戰(zhàn)略評(píng)價(jià)：由于內(nèi)部和外部因素處于不斷變化中，所有戰(zhàn)略面臨不斷的調(diào)整與修改：重新審視外部與內(nèi)部因素，這是決定現(xiàn)時(shí)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)；度量業(yè)績(jī)；采取糾正措施。2、戰(zhàn)略調(diào)整建議作為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，一般都對(duì)公司采取了戰(zhàn)略管理。由于國(guó)家政策導(dǎo)向變化：國(guó)六條，國(guó)八條意見(jiàn)以及剛出臺(tái)的“國(guó)15條”——九部委意見(jiàn)出臺(tái)，限制了大戶型，鼓勵(lì)90M2以下小戶型。國(guó)家及地方強(qiáng)制推行綠色節(jié)能建筑。黨的十六大提出，關(guān)注民生、構(gòu)建和諧社會(huì)首先應(yīng)對(duì)組織公司的戰(zhàn)略評(píng)價(jià)：戰(zhàn)略評(píng)價(jià)決策矩陣公司內(nèi)部戰(zhàn)略地位位是否已發(fā)生生重大變化？？公司外部戰(zhàn)略地位位是否已發(fā)生生重大變化？？公司是否已令人滿滿意地朝既定定目標(biāo)前進(jìn)？？結(jié)果否否否采取糾正措施是是是采取糾正措施是是否采取糾正措施是否是采取糾正措施是否否采取糾正措施否是是采取糾正措施否是否采取糾正措施否否是繼續(xù)目前的戰(zhàn)略進(jìn)進(jìn)程中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在大踏步地進(jìn)入“民生時(shí)代”，在現(xiàn)今的環(huán)境下，只有主動(dòng)地幫助政府去解決民生問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商才能獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。政府對(duì)房市的調(diào)控仍將繼續(xù)發(fā)揮威力，而“解決民生問(wèn)題、順應(yīng)民意”也將在未來(lái)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心目標(biāo)。根據(jù)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)決策矩陣，審視潛在戰(zhàn)略基礎(chǔ)，因公司外部因素發(fā)生重大變化，必須采取糾正措施。建議措施：積極參與市政府的“城中村”、舊城區(qū)改造項(xiàng)目?！俺侵写濉焙团f城區(qū)的城市功能嚴(yán)重落后，制約著城市的發(fā)展和人民群眾生活質(zhì)量的提高。這些項(xiàng)目不僅獲利良好，同時(shí)也能回饋社會(huì)、贏取社會(huì)聲譽(yù)。戶型面積嚴(yán)格按有關(guān)政策規(guī)定來(lái)設(shè)計(jì)（90M2以下戶型不小于70%）。響應(yīng)政府號(hào)召，引導(dǎo)理性消費(fèi)，通過(guò)建設(shè)大量的小戶型（90M2以下戶型）配合國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，建立和完善住房保障體系，從而形成一個(gè)穩(wěn)定、健全、前景廣闊的住宅市場(chǎng)。武漢二手房市場(chǎng)上最受追捧的就是60-80M2的房子。走綠色節(jié)能建筑的路，節(jié)能是大勢(shì)所趨，生態(tài)、節(jié)能是今后建筑產(chǎn)品的發(fā)展方向。長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)社會(huì)的回報(bào)是公平的，沒(méi)有任何一個(gè)企業(yè)的資本回報(bào)會(huì)長(zhǎng)期高于其他行業(yè)，美國(guó)最優(yōu)秀的住宅企業(yè)帕爾迪，毛利率只有20%，銷售凈利潤(rùn)只有7%-8%左右，但凈資產(chǎn)收益率達(dá)到18%-22%，而武漢市目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)在30%以上，這是不正常的，但