房?jī)r(jià)上漲的各種原因

房?jī)r(jià)問題二、房?jī)r(jià)高的原因1.需求太大。1.城市化快速發(fā)展必然會(huì)形成強(qiáng)大的住房2.人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)與住房條件的改善3.房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)需求4.個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)需求的巨大支撐5.國(guó)際上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，也吸引了不少國(guó)際投機(jī)資金到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.人們的心理預(yù)期?；谕ㄘ浥蛎?，流動(dòng)性過剩，供不應(yīng)求，人們會(huì)看漲房?jī)r(jià)，使兩種人來買房子：一是2-5年后需要房子的人，未來需求現(xiàn)在來滿足；二是投機(jī)者。兩者進(jìn)一步造成供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)的預(yù)期猛烈地推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。4.成本增大。通貨膨脹下原材料的上漲，特別是土地采用招標(biāo)競(jìng)價(jià)，無形中又推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。5.收入差距過大。3.投資心理。美國(guó)2007年11月發(fā)生次級(jí)危貸之后，形成資本倒流，金融市場(chǎng)出現(xiàn)大跌，再加上通貨膨脹時(shí)期的負(fù)利率，大家不愿儲(chǔ)蓄。金融投資市場(chǎng)的不景氣和投資工具的有限，人們把過剩的流動(dòng)資金從資本市場(chǎng)、生產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)到資產(chǎn)市場(chǎng)，來投資房產(chǎn)，使人們把房地產(chǎn)這個(gè)消費(fèi)品當(dāng)作資本品來投資。富人越來越富，窮人越來越窮。如果收入相差不多的話，在購(gòu)買能力相當(dāng)?shù)那闆r下，每個(gè)人都會(huì)按照自己二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析最根本原因——供需關(guān)系失衡原因一：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起背景1、1998年以前，我國(guó)實(shí)行的是住房分配制度；2、自1998年起，我國(guó)取消了住房福利制度，實(shí)行住房商品化伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展與工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)正處于城市化進(jìn)程加快發(fā)展的階段，從表1可以看出，1978年我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?7.92%，2007年我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?4.90%，我國(guó)城市化率以每年0.93個(gè)百分點(diǎn)的速度不斷推進(jìn)。如果考慮到農(nóng)民進(jìn)城打工，并在城市安家落戶的情況，我國(guó)實(shí)際的城市化率還應(yīng)更高一些。城市化率的提高必然會(huì)引發(fā)大規(guī)模的居住需求。我國(guó)人均GDP不斷增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高。隨著人均GDP的不斷增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積也不斷增加。顯而易見，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房條件的改善也會(huì)大量增加住房需求。2004年，我國(guó)政府為了抑制投資過熱，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，重點(diǎn)針對(duì)土地市場(chǎng)開展整頓，嚴(yán)格控制土地供給。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于其自身利益考慮，不斷在社會(huì)上拋出“地荒論”。這些因素共同作用，在社會(huì)上形成一種房地產(chǎn)價(jià)格將不斷上漲的心理預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期導(dǎo)致大量閑散資金出于投機(jī)目的流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上漲。這種非理性的因素也是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在宏觀調(diào)控下不斷上漲的一個(gè)重要原因。自1998年以來，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速，成為我國(guó)商業(yè)銀行重要的貸款業(yè)務(wù)之一，也成為大多數(shù)居民購(gòu)房的首選付款方式?？梢哉f，個(gè)人住房貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要因素，這也是國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控中頻頻調(diào)整住房貸款利率的原因之所在。影響價(jià)格的最重要因素是邊際需求或供給，外資購(gòu)買我國(guó)的房地產(chǎn)屬于邊際的需求，盡管總量不大，但它對(duì)價(jià)格的影響很大。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)化的新階段，市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制開始發(fā)揮作用，市場(chǎng)機(jī)制成為決定房地產(chǎn)價(jià)格上漲的制度基礎(chǔ)。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有到達(dá)發(fā)育成熟的階段，市場(chǎng)制度的欠缺以及市場(chǎng)供求主體的不成熟是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基本動(dòng)力。三、思考1政府采取了調(diào)控措施，調(diào)高土地增值稅、貸款利率等限制需求。但是在通貨膨脹，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的情況下，房?jī)r(jià)基本上由市場(chǎng)來決定，調(diào)控效果甚微，甚至越調(diào)越高。因?yàn)榉N種的限制，只會(huì)增加房地產(chǎn)的成本，在需求旺盛，人人都會(huì)買的情況下，房地產(chǎn)商把稅收等增加的成本轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，使房?jī)r(jià)越來越高。同時(shí)，過度的高額貸款成本只會(huì)限制供給2.房地產(chǎn)的融資體系。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)都重銀行貸款，輕直接融資。由于流動(dòng)性過剩，政府從2007年實(shí)行“適度從緊的貨幣政策”，10次調(diào)整存款準(zhǔn)備金，5次加息。2008年央行實(shí)行從緊的貨幣政策，四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，三次加息?，F(xiàn)行的從緊的貨幣政策加大了開發(fā)商的投資成本。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注重成本較低的直接融資，追求這筆流動(dòng)性過剩的資金。3.我國(guó)政府更加重視收入的公平分配，提出：初次分配和再分配都要處理好效率和公平的關(guān)系，再分配更加注重公平。在我國(guó)還是低收入國(guó)家時(shí)，要強(qiáng)調(diào)發(fā)展，消除絕對(duì)的貧困，這樣大家的收入在原有的基礎(chǔ)上都會(huì)增加。但在我國(guó)現(xiàn)處在工業(yè)化中期，如果還在一味的強(qiáng)調(diào)發(fā)展而忽視公平，只會(huì)激化矛盾，使貧富差距越來越大，產(chǎn)生更多的社會(huì)問題，引起民心不安，社會(huì)的不穩(wěn)定，阻礙我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只有重視公平的收入分配，減小貧富差距，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求接近現(xiàn)有實(shí)際需求，而不是一下子集中化﹑膨脹起來4.有待完善的保障房體系。我國(guó)目前剛開始運(yùn)行住房保障體系，所以還有很多的不完善。房?jī)r(jià)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩極化，政府對(duì)普通住房將實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管：兩限房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房來保障普通民眾對(duì)住房的需求;市場(chǎng)調(diào)節(jié)方式的高檔住房。各司其職，形成梯度消費(fèi)，滿足不同購(gòu)房人群的需求，讓買不起房子的人也有房子住。研究動(dòng)遷中的住房保障對(duì)象和享受標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)買保障房者進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，使保障房能切實(shí)為民所用，解決民之所需，緩解住房壓力與矛盾。5.政府應(yīng)出臺(tái)各種措施減少房產(chǎn)的投機(jī)者，保證房地產(chǎn)的消費(fèi)品職能而不是資本品。例如征收空房置納稅。四、房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)1.我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定的上漲空間。因?yàn)槲覈?guó)目前的城市化進(jìn)程預(yù)計(jì)到2020年將會(huì)達(dá)到50%，沿海城市化水平將可達(dá)60%左右。這增多的城市人口將保證房產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2.我國(guó)將不斷完善保障住房體系，加大雙限房（限制土地價(jià)格和房?jī)r(jià)），廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這些普通房的價(jià)格將非常穩(wěn)定，同時(shí)高檔商品房的價(jià)格主要由市場(chǎng)的調(diào)節(jié)決定，保證房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)。各司其職，形成梯度消費(fèi)，滿足不同購(gòu)房人群的需求。3.社會(huì)住房供給加大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格形成受到供給與需求兩方面因素的影響。從供給方面看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域壟斷性的市場(chǎng)。在這種市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的價(jià)格決定權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)地價(jià)上漲與資金成本上漲的壓力時(shí)，有能力也有動(dòng)機(jī)通過房?jī)r(jià)上漲維持其高額利潤(rùn)。從需求方面看，城市化快速發(fā)展和人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)必然會(huì)形成強(qiáng)大的住房需求。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求以及國(guó)際上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，也使我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量從全國(guó)范圍來看，近年來我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增加2.土地市場(chǎng)及地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系我國(guó)《土地管理法》規(guī)定土地一級(jí)市場(chǎng)是由政府壟斷的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在著錯(cuò)綜復(fù)雜、千絲萬縷的聯(lián)系，甚至于可以說地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為利益共同體。地價(jià)及建材價(jià)格上漲為抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，各級(jí)政府采取的措施：嚴(yán)格土地開發(fā)使用審批標(biāo)準(zhǔn)緊縮信貸，控制購(gòu)房貸款房貸首付成數(shù)提高到三成《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》即“國(guó)八點(diǎn)”房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高、投資過熱的影響：房地產(chǎn)投資過熱的深層次后果是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，一旦資金鏈斷裂，對(duì)整個(gè)金融體系的影響和沖擊不容小視。如何抑制房?jī)r(jià)持續(xù)走高的勢(shì)頭，最大限度地保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)維護(hù)中低收入家庭的利益、滿足他們的需求？現(xiàn)有措施的效果：小幅加息、提高首付比例、對(duì)投機(jī)者的影響力度有限。已頒布措施對(duì)于那些有較強(qiáng)實(shí)力、有充足土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)營(yíng)科學(xué)、成本控制得法的大型房地產(chǎn)集團(tuán)不會(huì)構(gòu)成什么影響。只要房?jī)r(jià)在漲，投資者有獲利空間，他們就會(huì)鋌而走險(xiǎn)。抑制房?jī)r(jià)是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，需要國(guó)土資源部、地方政府、稅務(wù)部門、房地產(chǎn)商的等相關(guān)部門的通力合作、多種措施的配套應(yīng)用，才能起到良好作用。否則，任何單方面的行動(dòng)和單項(xiàng)措施都是蒼白無力的。在認(rèn)清問題之后，我們有信心，從制度和體制方面入手，就一定能夠建立起長(zhǎng)期而有效的機(jī)制來規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房?jī)r(jià)問題近期我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的原因（一）政府方面有關(guān)房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過程中有許多不規(guī)范之處。雖然國(guó)家出臺(tái)了很多鼓勵(lì)中低價(jià)房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實(shí)際操作過程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。最近北京新推出的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在認(rèn)購(gòu)過程中出現(xiàn)了很多不公平、不規(guī)范的現(xiàn)象，使調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的效果。新出臺(tái)的政策缺乏權(quán)威的解釋，容易產(chǎn)生誤解，也影響了調(diào)控效果，有的誤解還被投機(jī)者利用，成為他們哄抬房?jī)r(jià)牟取暴利的工具。另外土地審批環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的不公平、不透明的現(xiàn)象，抬高了土地使用成本。（二）房地產(chǎn)企業(yè)方面1、房地產(chǎn)開發(fā)方面。由于對(duì)房地產(chǎn)需求的錯(cuò)誤預(yù)期和高收益的誘惑，開發(fā)商把大量資金投入到了高檔物業(yè)的開發(fā)之中，盲目追求“大而全”，而需求較大的中低檔物業(yè)開發(fā)不足。供需錯(cuò)位使大量高檔物業(yè)積壓，形成空置，而中低檔物業(yè)的需求卻得不到滿足，價(jià)格上漲。2、開發(fā)成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用權(quán)無償劃撥和有償出讓是我國(guó)城市用地供應(yīng)的兩種形式。近年來，土地使用成本持續(xù)上升開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)過程中用于賄賂官員的額外資金，在銷售時(shí)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，提高了房?jī)r(jià)。（2）開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺(tái)了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。對(duì)此，開發(fā)企業(yè)的反應(yīng)無非兩種：一是減少開發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價(jià)格，以求盡快回籠資金，從而提高了房?jī)r(jià)?？梢?，如果調(diào)控力度過猛，調(diào)控手段過于生硬，不僅不能達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能適得其反。3、需求方面。（1）城市化進(jìn)程加快，家庭規(guī)?？s小。隨著城市化進(jìn)程的加快和原有城市規(guī)模的擴(kuò)大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房?jī)r(jià)格變化方向相反。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現(xiàn)家庭小型化人們對(duì)住房的需求量也隨之激增，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。（2）社會(huì)心理因素。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)買者預(yù)期將來購(gòu)買會(huì)帶來更大的支出，投資型購(gòu)買者希望資產(chǎn)的持有會(huì)帶來更大的增值，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)價(jià)格繼續(xù)上升。另外，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，采取了一系列措施，但從普通消費(fèi)者看，這些政策只意味著“開發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價(jià)來保持高收益”，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。4、外部因素。在人民幣繼續(xù)升值預(yù)期的刺激下，國(guó)際資本大量流入，是我國(guó)的外匯儲(chǔ)備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額已達(dá)10663.44億美元，居世界第一位。這些國(guó)際游資兌換成人民幣進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，期待人民幣更大幅升值時(shí)出售，再兌換成外幣，就可得到房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益，國(guó)際游資的大量涌入大大推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)策建議（一）政府1、正確運(yùn)用財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控2、減少土地使用審批環(huán)節(jié)，降低土地使用成本。3、完善房地產(chǎn)稅，爭(zhēng)取早日開征。4、加強(qiáng)收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。5、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。6、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和銷售。7、采取措施控制“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)1、從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)。2、融資途徑多元化。學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，廣泛采用多種融資途徑，則可大大降低成本