南京酒店式公寓市場報告

南京市鼓樓xxx酒店式公寓市場分析目錄一、什么是酒店式公寓----------------------------------------------1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特點3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較4、酒店式公寓與公寓的差異5、酒店式公寓的優(yōu)勢6、酒店式公寓必須具備的條件二、酒店式公寓的客戶特征-----------------------------------------9-101、商務人士，分為國內(nèi)商務人士和國際商務人士2、投身事業(yè)的年輕人3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者三、市場前景----------------------------------------------------------10-111、風險小2、回報高3、有專業(yè)人員和經(jīng)營機構替你經(jīng)營，可信度較高，省事省心4、新生事物，生命力強5、市場逐步成熟四、本項目市場定為酒店式公寓的可行性…………11-161、項目的基本情況2、周邊項目情況3、本項目酒店式公寓的市場定位五、本項目的產(chǎn)品優(yōu)化建議----------------------------------------16-17六、行銷策略-----------------------------------------------------------17-191、準備工作2、推廣工作基本步驟七、價格分析-------------------------------------------------------------19-201、南京市場酒店式公寓價格2、本項目售價3、酒店出租價格，有待進一步調(diào)查鼓樓云嶺居酒店式公寓市場分析隨著南京市房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，各開發(fā)商紛紛進行戰(zhàn)略調(diào)整，進行產(chǎn)品差異化經(jīng)營，對市場進行細分。在市場結構性剩余的背景下，各開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場，小戶型以它的低總價、低首付受到中等收入，事業(yè)起步人群的歡迎。在房地產(chǎn)結構性調(diào)整，部分開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場的前提下，部分有遠瞻性的開發(fā)商進而提出酒店式公寓的市場概念，將眼光瞄準了流動性較大商務人士和經(jīng)濟實力有限的年輕人群。那么究竟什么是酒店式公寓，本項目作為酒店式公寓進行經(jīng)營是否具有可行性呢？下面我們就來進行逐一分析。一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓的概念1.1起源酒店式公寓的全稱為“酒店式商務公寓”，來源于歐洲的“產(chǎn)權式公寓”，屬舶來品，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權酒店”（TimeshareHotel）演變過來?！皶r權酒店”是指出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或交換。1.2概念：發(fā)展到今天的產(chǎn)權式酒店，指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務和理財服務。1.3發(fā)展國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京、沈陽等地均有開發(fā)。2、酒店式公寓的特點2.1酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；2.2有統(tǒng)一的裝修風格，配置全套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)；2.3集中解決就餐、健身、會客、休閑等功能，大多配有會所；2.4聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；2.5對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價雖高、但總價低；2.6生活配套設施齊全3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較3.1最本質的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；3.2與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務，真正實現(xiàn)賓至如歸。4、酒店式公寓與公寓的差異4.1統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對外經(jīng)營4.2服務周到；4.3租金獲利比一般公寓要大；5、酒店式公寓的優(yōu)勢酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。6、酒店式公寓必須具備的條件6.1硬性指標：商業(yè)CBD需求成熟商圈的物業(yè)更具投資價值，決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群，成熟商圈對酒店服務式公寓的目標消費群體有著聚集效應，公寓的客源才會源源不斷。交通需求便捷的交通和低廉的交通成本，將成為客戶考慮酒店式公寓的基本因素之一。生活配套需求日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物業(yè)管理費的費用。6.2軟件配套條件：6.1裝修標準要求按照星級酒店標準進行裝修；提供麗晶國際的裝修方案以做參考：地面：公共部位鋪地面磚；室內(nèi)廚衛(wèi)部分鋪地面磚;房間部分鋪1.5cm厚仿實木復合地板柏高牌復合地板天花：公共部位吊頂，刷乳膠漆；室內(nèi)局部吊頂,房間部分刷乳膠漆分戶門：防火防盜門內(nèi)門：木門窗：彩鋁窗，配雙層中空玻璃外墻：面磚及局部外墻涂料廚房：整體廚柜，弗蘭卡或摩恩水槽,南升牌B型龍頭或摩恩龍頭衛(wèi)生間：地面磚,墻磚；TOTO或美標牌座便器、碗式臺盆,南升牌臺盆龍頭,鋼化玻璃淋浴房及高寶牌雨蓬淋浴龍頭或同檔品設備標準：分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器，天際牌歐式抽油煙機,小天鵝牌烘干機,小天鵝或海爾洗衣機,海信或康佳電視,海爾或榮聲冰箱,尚朋堂牌電磁爐,貝萊爾牌排風扇,雷士開關及插座多個三層挑空會客中廳，四星級裝潢設計標準，全方位延展客廳功能。多功能主題會所，集工作休閑于一體，在休閑中體味快樂，在奮斗中體味沉醉，詮釋健康享樂、休閑工作的時尚理念。多部高速(2.5M/s)高檔電梯，將快速、便捷溶入居家生活。精裝修交付標準中，包括分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器等精裝設備，省去個體裝修的諸多不便，入住即可享受星級待遇，公寓不再冷漠，居家不再煩瑣。物業(yè)管理要求按照酒店物業(yè)進行管理；經(jīng)營服務要求按照酒店模式進行經(jīng)營；企業(yè)實力、經(jīng)營管理水平是關鍵，這方面的經(jīng)驗可以借鑒外地市場，聘請對酒店式管理有著豐富經(jīng)驗的物業(yè)公司，而且還積極與各大酒店預訂機構合作，保證了客源的穩(wěn)定。二、酒店式公寓的客戶特征1、商務人士分為國內(nèi)商務人士和國際商務人士。1.1主要包括常駐本地機構的商務人員、管理人員、技術人員。由于他們工作年限關系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體當前，國內(nèi)各大、中城市已形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務消費能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應其快節(jié)奏的生活。1.2從另一層面來看，隨著中國加入WTO，將會為南京這樣的大城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實力，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應是其最佳選擇。1.3還有本地的小企業(yè)和SOHO族。南京小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。2、投身事業(yè)的年輕人這部分人的生活自理能力不強或沒有時間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費群體有一定的經(jīng)濟實力；3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者這些人的資金實力往往很強，加之小戶型的投資量對于這部分人來說不算多，風險相對較小，轉讓或出租得到的回報率卻較高。三、市場前景1、風險小由于物業(yè)由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置遭致的零收益。2、回報高與普通高檔公寓相比，酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。雖然目前南京還沒有真正的酒店式公寓投入運行，但是酒店式公寓裝修標準一般在三星級以上，出租價一般可賣到每天250元/間以上，除去各項費用，業(yè)主每月基本可收入3000元左右；3、有專業(yè)人員和經(jīng)營機構替你經(jīng)營可信度較高，省事省心。4、新生事物，生命力強雖然它屬過渡性產(chǎn)品，但是這個過渡只是針對一部分人群而言，而隨著市場的發(fā)展，時間的推移還會有需要這種產(chǎn)品的人群出現(xiàn)。所以，酒店式公寓將以其特有的生命力繼續(xù)活躍在房地產(chǎn)市場上。5、市場逐步成熟根據(jù)我們了解到的情況，酒店式公寓在南京還屬于市場起步階段，目前有麗晶國際、金陵王府、君臨國際等酒店式公寓面世，根據(jù)酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽等地的發(fā)展歷程，相信在隨后的一段時間內(nèi)南京陸續(xù)會有更多的酒店式公寓向市場推出。四、本項目市場定為酒店式公寓的可行性1、項目的基本情況1.1地理位置南京市鼓樓區(qū)厚載巷29號，位于鼓樓廣場北部，緊沿中央路西側，南面經(jīng)鼓樓、珠江路直通新街口，西北沿中山北路直達山西路廣場、湖南路步行街，向東經(jīng)鼓樓廣場、傅厚崗到雞鳴寺。1.2商業(yè)繁華指數(shù)屬于南京市第二商業(yè)圈，10分鐘步行范圍內(nèi)，有2000多間各類門店鋪位，5家證券公司，21家銀行，30余家飯店，3家大型醫(yī)院，3家大型酒店，8家超市，1個南京最大的4萬平米的市民廣場。1.3交通情況道路狀況：主干道有中央路、中山北路、北京西路、中山路、北京東路等；公共交通：路線眾多，四通八達，且距離鼓樓地鐵站出口僅百米左右。1.4建筑指標：樓盤用地4170平方米，建筑總面積34000平方米，容積率8.2，樓高限制100米，酒店公寓供應套數(shù)在350套左右；2、周邊項目情況四面建筑主要為寫字樓和酒店不存在直接的市場競爭；西面有江蘇機械大廈、華美達怡華酒店、益來國際廣場(16-30層為南京名人城市酒店、30-50為寫字樓)、江蘇大酒店，東有聯(lián)通大廈、市口腔醫(yī)院、鼓樓廣場周邊還有電信大廈、中信大廈等機關樓；3、本項目酒店式公寓的市場定位3.1南京有酒店式公寓的市場需求如開篇所述，由于南京市目前產(chǎn)品類同而導致整體房地產(chǎn)市場不夠活躍，而小面積的戶型卻受到眾多人士的追捧；另一方面，南京作為江蘇省省會城市、位于長三角核心地帶，商務活動頻繁，商務人士流動性大，對酒店式公寓有較大的需求；3.2南京市酒店式公寓處于起步階段，同類產(chǎn)品稀缺，更重要的是同一地區(qū)(鼓樓周邊第二商業(yè)圈內(nèi))還沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項目可添補市場同一地區(qū)內(nèi)的市場空白；距離最近的南京國際廣場項目雖然包含了一個約43470平米的酒店式公寓項目，但是面積分割較大，都在70m2以上，且是否按酒店式公寓操作還不明確，只是有初步的意向；現(xiàn)在真正按酒店式公寓來進行操作的是麗晶國際二期，位于石頭城路，江蘇電視塔附近，且該項目與易家居聯(lián)手進行后期經(jīng)營，業(yè)主可通過易家居對外進行出租，最低每月3000元包租；麗晶國際酒店式公寓對于南京市場來講雖然是個新興的產(chǎn)品，但是就全國范圍內(nèi)來講已經(jīng)有2-3年的發(fā)展歷程，大多商務人士和年輕人士已經(jīng)能夠接受此類產(chǎn)品，而我們的主要客戶對象也正式這部分人群，因此產(chǎn)品應該是適銷對路的；所以本項目市場定位為高端的酒店式公寓可行性較大；五、本項目的產(chǎn)品優(yōu)化建議1、關于中廳設置建議每三層設立中廳，每層樓的中心位置設有架空層，分主題設計，分風格裝修，并提供休閑桌椅，作成大家的客廳，以增進鄰里友誼，提供待客場所；2、采用精裝修裝修標準至少按三星級以上，一方面可提升自己的市場地位，另一方面很多后期的運營商對合作伙伴的裝修標準都有最低的限制，例如上海攜程網(wǎng)的加盟條件中就對加盟伙伴提出三星酒店以上硬件的要求；采用三星級以上標準進行裝修在今后項目合作的過程中，可選擇的合作伙伴面更大一些；3、配套要能夠為業(yè)主提供四大服務功能。商務中心服務（含商務活動所需的一切服務要求）、智能化服務（智能安保系統(tǒng)、智能收費系統(tǒng)）、家政服務、會所服務（滿足健身、練操、休閑、會客、商務洽談等需要）。四大服務功能可確保業(yè)主在享受居家溫馨的同時而不必為生活的繁瑣而苦惱。4.物業(yè)公司最好使用有酒店物業(yè)管理背景的物業(yè)公司，這樣做一方面有利于給入住的業(yè)主提供最為便利的服務，一方面也便于本項目的管理；5.后期運營最好和擁有國內(nèi)或國際旅游客戶分配系統(tǒng)的運營商進行合作經(jīng)營，采用這種合作的方式會給剛剛起步的南京市場帶來源源不斷的客源；低級做法是和房屋租賃公司進行合作；六、行銷策略1、準備工作1.1確立本項目發(fā)展方向為酒店式公寓1.2在項目推出前，確定物業(yè)管理公司和后期經(jīng)營的模式及合作伙伴；1.3項目推廣時，不僅要推出本項目，更要提到物業(yè)管理公司和運營的模式和合作伙伴，以便給業(yè)主購買的信心和動力；1.4分析項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢南京市第二商業(yè)圈；雖不及金陵王府、君臨國際，但要優(yōu)于麗晶國際；交通優(yōu)勢地鐵站點附近（步行時間5分鐘內(nèi)）；主要交通干線公交站點附近（步行時間3分鐘內(nèi)）；商業(yè)網(wǎng)點/寫字樓集中區(qū)域附近（公交時間30分鐘內(nèi)）物業(yè)管理優(yōu)勢有酒店物業(yè)管理背景的是金陵王府，物業(yè)管理為金陵飯店(有酒店物業(yè)管理背景)；君臨國際物業(yè)管理為招商局物業(yè)(無酒店物業(yè)管理背景)；麗晶國際物業(yè)為深圳鵬基(無酒店物業(yè)管理背景)；合作伙伴優(yōu)勢目前金陵王府后期運營合作伙伴尚不明確，君臨國際合作伙伴為順弛置業(yè)(租賃為主)，麗晶國際合作伙伴為易家園(租賃為主)；本項目若能和航空、旅游有客戶資源的公司進行合作，則會最大程度的保證本項目后期的盈利；選擇租賃公司和旅游、航空公司最大的不同點在于，市場分類的不同，反映在價格比較上的不同，租賃公司面向的客戶價格比較一般局限于本地區(qū)普通住宅的租賃價格和寫字樓的租賃價格，而與旅游、航空運營性公司合作，市場分類為高端客戶市場，價格比較一般為同類酒店的價格比較，顯然利潤上要大于和租賃公司的合作利潤。2、推