房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目的全過程,即項(xiàng)目規(guī)劃決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段.有關(guān)分析資料顯示[1],在項(xiàng)目投資決策階段對投資的影響可達(dá)95%以上;初步設(shè)計(jì)階段可達(dá)75%～95%,對建筑工程造價(jià)的影響力最大;技術(shù)設(shè)計(jì)階段可達(dá)35%～75%,對建筑工程造價(jià)的影響力減小,該階段只確定工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性;在施工圖設(shè)計(jì)階段可達(dá)10%～35%,其影響力進(jìn)一步削弱.因此,最關(guān)鍵的階段是項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策(決定因素)和設(shè)計(jì)階段(關(guān)鍵因素),因此要根據(jù)影響力的大小有所側(cè)重.

1規(guī)劃決策階段工程造價(jià)的控制

決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對該項(xiàng)目的工程造價(jià)有很大影響,特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝評選、設(shè)備選用等.該階段控制造價(jià)的主要手段是在廣泛調(diào)查和分析開發(fā)項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)上編制合理真實(shí)的投資估算.

1.1編寫可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告是決策的重要依據(jù),做好可行性研究報(bào)告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研,開發(fā)的項(xiàng)目是否有相應(yīng)的消費(fèi)群體,深入了解開發(fā)項(xiàng)目所定位的業(yè)主們的需要,要確保項(xiàng)目是適應(yīng)發(fā)展要求的;做好效益研究,從投入、產(chǎn)出入手,解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題.既要符合所在城市的規(guī)劃要求,又要滿足使用功能,既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求,又要考慮最大限度地節(jié)約用地,盡量做到布置緊湊合理,充分利用地形地貌,降低地皮費(fèi)用.可行性研究的深度要規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化,研究報(bào)告要確保真實(shí)性和科學(xué)性.

1.2編制投資估算

投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一.它是研究、分析開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù),也是決策的主要依據(jù).

在投資估算中,設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖、工程內(nèi)容,費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理,確保估算質(zhì)量.主要工藝要進(jìn)行多方案比較,設(shè)計(jì)方案不僅要技術(shù)上可行,而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理.所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始,就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去,按照工程造價(jià)管理的原則,合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關(guān)鍵,也是下階段的重要依據(jù).

2設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制

工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段.

2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

專家指出[2],雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小(1%～2%),但它對工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%.搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵,重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念必須克服,控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起.因此,建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí),要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料.

2.2技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

方案設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后,還要重視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì).我國的建設(shè)項(xiàng)目中,一旦某個(gè)方案中標(biāo),在接下來的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過程中就缺少競爭機(jī)制,設(shè)計(jì)人員隨意加大梁柱截面,提高混凝土強(qiáng)度等級,增加配筋量,出現(xiàn)了不少設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象,致使投資嚴(yán)重失控.在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)此階段監(jiān)督管理的有效手段,避免無謂的浪費(fèi).限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制不合理變更,保證總投資額不被突破.控制概算不超過投資估算,主要對工程的設(shè)備、材質(zhì)控制,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo),增加競爭意識,降低成本.

a.單體在結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)和布局上一定要合理,如樁距、柱網(wǎng)、框架梁的布置、板的布置等,并能夠滿足建筑分隔上的使用功能.

b.在單體建筑中,各種材料、設(shè)備的選用要適當(dāng).例如在圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料的選取上:加氣混凝土砌塊(其100mm厚墻體容重約為730kg/m3),目前普遍應(yīng)用于高層、小高層和多層框架結(jié)構(gòu)的內(nèi)外隔墻;如果在設(shè)計(jì)中選用重量更輕,且日益推廣的新型建筑材料如空心石膏砌塊(其100mm厚墻體容重約為700kg/m3),總荷載就會減少很多,從而使梁、柱的截面、配筋減少,傳至基礎(chǔ)的荷載也將減小,可節(jié)約混凝土及鋼筋用量,降低上部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的造價(jià).在材料的選用上,一定要從質(zhì)量和價(jià)格上進(jìn)行比較.例如在設(shè)計(jì)中根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所處的地段、面向的客戶、預(yù)算房價(jià)的多少以及開發(fā)的利潤來最終決定選用外裝飾材料、室內(nèi)裝飾材料、防水材料、門窗材料、水電材料及設(shè)備.

c.在單體建筑設(shè)計(jì)中,注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇.一般情況下地基與基礎(chǔ)的工程造價(jià)約占工程總價(jià)的15%～20%,此項(xiàng)費(fèi)用較難控制,因?yàn)榈刭|(zhì)條件千變?nèi)f化,因此選定方案非常重要.

基礎(chǔ)方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小,其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下盡量選擇造價(jià)低的形式.例如對于地質(zhì)不夠好的地段必須要采用樁基時(shí),就可以考慮選擇造價(jià)相對較低的人工挖孔樁.

d.在單體設(shè)計(jì)上,要控制整棟

選擇造價(jià)低的形式.例如對于地質(zhì)不夠好的地段必須要采用樁基時(shí),就可以考慮選擇造價(jià)相對較低的人工挖孔樁.

d.在單體設(shè)計(jì)上,要控制整棟建筑的配筋率[3],當(dāng)然各種結(jié)構(gòu)和單體的配筋率大小不等[4],但總體平均值大致

致如下:多層磚混結(jié)構(gòu)約20kg/m2;多層、小高層的框架結(jié)構(gòu)約30～45kg/m2;高層框剪結(jié)構(gòu)約50～70kg/m2.單體配筋率計(jì)算后,與以上指標(biāo)進(jìn)行比較,如配筋率超過以上指標(biāo),則結(jié)構(gòu)太保守,配筋偏大,工程造價(jià)會增加,應(yīng)重新考慮修改設(shè)計(jì)方案來減小配筋.因此,通過認(rèn)真計(jì)算比較其配筋率來合理調(diào)整結(jié)構(gòu)的配筋大小,最終確定最佳配筋率,從而降低工程造價(jià).

e.單體設(shè)計(jì)中,在容積率不變的情況下,單體建筑的使用率要提高.即套內(nèi)使用面積的大小要控制好,通常對于多層、小高層公攤系數(shù)約為1.1左右,高層約在1.2左右比較合理.

f.在單體設(shè)計(jì)中要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體特點(diǎn),圍繞開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營模式、目的和利益,最終設(shè)計(jì)出切合本項(xiàng)目的單體工程.

3實(shí)施階段工程造價(jià)的控制

工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段,是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段.工程量大,涉及面廣,影響因素多,材料設(shè)備價(jià)格隨市場供求波動大.要提高工程質(zhì)量,控制工程造價(jià),發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益,就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目的管理和監(jiān)督職能.

3.1選擇合理的施工方案

對中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對其施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)方案認(rèn)真審核,采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評審,要合理化、經(jīng)濟(jì)化,尤其涉及到圖紙以外增加的方案,一定在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟(jì)的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場簽證,加強(qiáng)投資控制.

3.2控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證

在工程建設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但要進(jìn)行有效控制.為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外,還應(yīng)在甲、乙方、設(shè)計(jì)單位的圖紙會審、設(shè)計(jì)單位的技術(shù)咨詢中盡量消除漏洞.設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期,尤其對影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更,更要先比較各個(gè)方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法,使工程造價(jià)得到有效控制.

a.基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴(yán)格把關(guān).

b.對于現(xiàn)場簽證,要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級審核制,即造價(jià)工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及業(yè)主方項(xiàng)目經(jīng)理再審核簽字后方才有效.

c.對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設(shè)計(jì)方案等要嚴(yán)格審核.

3.3嚴(yán)格審核工程施工造價(jià)

根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度和現(xiàn)場施工的實(shí)際進(jìn)度,即時(shí)核定施工預(yù)算.對于實(shí)際有可能超出相應(yīng)施工單位報(bào)價(jià)的部分,要加以詳細(xì)分析,找出原因,調(diào)整或修正,對工程造價(jià)實(shí)施動態(tài)控制.

a.各種單項(xiàng)工程造價(jià)嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi)[5].各種主要材料及設(shè)備的價(jià)格,如鋼筋、商品混凝土、水電主材設(shè)備等均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi).盡量不突破,如果必須調(diào)整則應(yīng)及時(shí)辦好現(xiàn)場材料、設(shè)備的確認(rèn)手續(xù).

b.對于施工單位未按設(shè)計(jì)施工圖完成的工程內(nèi)容,要辦理好相關(guān)手續(xù),在結(jié)算中予以扣減.

c.工程項(xiàng)目的材料費(fèi)一般占工程總造價(jià)的50%～60%左右,材料費(fèi)用是成本控制的關(guān)鍵.建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量,對某些材料可采用甲方指定或限價(jià)方式.在材料調(diào)差方面,主材及設(shè)備調(diào)低調(diào)高的部分都要認(rèn)價(jià),辦好相關(guān)手續(xù),結(jié)算時(shí)據(jù)實(shí)調(diào)差.

d.結(jié)算審計(jì)時(shí),對各個(gè)單項(xiàng)的工程量分別復(fù)核,同時(shí)對定額套項(xiàng)要嚴(yán)格審核,不出現(xiàn)漏項(xiàng)、增項(xiàng)及施工單位套高不套低的現(xiàn)象.

e.在工程竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的結(jié)算審核制度,自身審核后,再送至專業(yè)審計(jì)單位進(jìn)行二次審核,通過層層把關(guān),真實(shí)合理地反映工程造價(jià),從而降低工程成本.

3.4工程造價(jià)的預(yù)算采用工程量清單報(bào)價(jià)

我國已加入WTO,正逐步嘗試實(shí)施國際通行的做法,2003年已發(fā)布GB50500-2003《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》,對于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報(bào)價(jià)的方式,將工程成本市場化,增加競爭意識,降低工程成本,或在工程設(shè)計(jì)比較完善的情況下,工程采用單方造價(jià)包干,限定所用材料的品牌、價(jià)格及包干范圍、內(nèi)容等,降低后期施工過程中的變更與簽證,從而降低工程成本.

3.5優(yōu)選專業(yè)分包,防止壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)

在工程建設(shè)中,對于工程承包方式,在不影響整個(gè)工程質(zhì)量、進(jìn)度的前提下,盡量采用總包加專業(yè)分包制,即專業(yè)事由專業(yè)單位去做,從而降低中間環(huán)節(jié)和工程成本.如土建主體工程應(yīng)與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包,由各自專業(yè)單位進(jìn)行承包,這樣能保證工程的質(zhì)量,同時(shí)降低工程成本.有些特殊專業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專業(yè)施工單位承擔(dān),如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等.

3.6深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料

在工程施工過程中,審價(jià)人員和費(fèi)用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場,對照圖紙察看施工情況,有時(shí)與監(jiān)理、總承包方及施工人員進(jìn)行座談,了解、收集工程的有關(guān)資料,及時(shí)掌握現(xiàn)場施工動態(tài),及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費(fèi)用,相應(yīng)調(diào)整和控制工程造價(jià),并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作.

3.7制定嚴(yán)密的合同條款

在國際慣例中,業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本,對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步,防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口,進(jìn)行各種各樣的索賠,隨著我國加入WTO,工程項(xiàng)目的管理也將逐步與國際接軌.例如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由,要求增加工程費(fèi)用,如果合同中寫明了合同報(bào)價(jià),充分考慮了工期因素,不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款,就能有效地杜絕費(fèi)用的增長.利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條,對可能發(fā)生的情況提前預(yù)計(jì),多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗(yàn)及合同條款.涉及到工程成本方面的細(xì)節(jié)一定要嚴(yán)謹(jǐn),如工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、類別,主材、設(shè)備價(jià)格的認(rèn)定方式、工程承包的范圍、內(nèi)容等均要在合同中明確規(guī)定.

4結(jié)語

本文從三個(gè)大的方面談了房地產(chǎn)項(xiàng)目