廣西玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

目錄：HYPERLINK\l"_Toc192995304"第一章項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析2HYPERLINK\l"_Toc192995305"一宏觀環(huán)境2HYPERLINK\l"_Toc192995306"1**概況2HYPERLINK\l"_Toc192995307"2**經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況：6HYPERLINK\l"_Toc192995308"3發(fā)展規(guī)劃9HYPERLINK\l"_Toc192995309"4宏觀環(huán)境小結(jié)：10HYPERLINK\l"_Toc192995310"二區(qū)域環(huán)境11HYPERLINK\l"_Toc192995311"1江南區(qū)概況11HYPERLINK\l"_Toc192995312"2區(qū)域規(guī)劃11HYPERLINK\l"_Toc192995313"3區(qū)域環(huán)境小結(jié)12HYPERLINK\l"_Toc192995314"城市開發(fā)環(huán)境要點(diǎn)提煉：12HYPERLINK\l"_Toc192995315"第二章商品房市場(chǎng)分析13HYPERLINK\l"_Toc192995316"一房地產(chǎn)市場(chǎng)概況13HYPERLINK\l"_Toc192995317"1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡13HYPERLINK\l"_Toc192995318"2房地產(chǎn)需求構(gòu)成13HYPERLINK\l"_Toc192995319"3**市場(chǎng)供需狀況分析15HYPERLINK\l"_Toc192995320"4房地產(chǎn)分布格局17HYPERLINK\l"_Toc192995321"5房地產(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境18HYPERLINK\l"_Toc192995322"6市場(chǎng)概況小結(jié)：18HYPERLINK\l"_Toc192995323"二區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究19HYPERLINK\l"_Toc192995324"1板塊劃分19HYPERLINK\l"_Toc192995325"2市場(chǎng)供給21HYPERLINK\l"_Toc192995326"3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)查23HYPERLINK\l"_Toc192995327"4市場(chǎng)價(jià)格分析28HYPERLINK\l"_Toc192995328"5市場(chǎng)去化分析30HYPERLINK\l"_Toc192995329"6市場(chǎng)主訴求分析30HYPERLINK\l"_Toc192995330"7區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)31HYPERLINK\l"_Toc192995331"商品房市場(chǎng)要點(diǎn)提煉：31HYPERLINK\l"_Toc192995332"第三章項(xiàng)目銷售分析32HYPERLINK\l"_Toc192995333"一項(xiàng)目定位思考前提32HYPERLINK\l"_Toc192995334"二項(xiàng)目SWOT32HYPERLINK\l"_Toc192995335"三項(xiàng)目定位理解分析35HYPERLINK\l"_Toc192995336"四定位基本方法37HYPERLINK\l"_Toc192995337"1塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)37HYPERLINK\l"_Toc192995338"2優(yōu)化限制條件38HYPERLINK\l"_Toc192995339"3價(jià)值最大化38HYPERLINK\l"_Toc192995340"五定位方向39HYPERLINK\l"_Toc192995341"六項(xiàng)目營銷方案：40HYPERLINK\l"_Toc192995342"1項(xiàng)目背景40HYPERLINK\l"_Toc192995343"2營銷策略41HYPERLINK\l"_Toc192995344"項(xiàng)目銷售要點(diǎn)提煉：43**房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一章項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析（**是一座怎樣的城市）一宏觀環(huán)境城市看區(qū)域，區(qū)域看項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分布等會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的影響，讓我們先從宏觀上感受整個(gè)項(xiàng)目。1**概況1）區(qū)域位置**是**部一座具有千年歷史的古城。地處**部，位于**區(qū)交界處，東與**市、廣東省**市相鄰，南與**市、廣東省湛江市毗連，西與欽州市、南寧市交界，北與貴港市接壤。**是桂東南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合部。市場(chǎng)體系比較健全，擁有全國有名的中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等，商貿(mào)流通輻射各?。ㄊ校﹨^(qū)，自古有“嶺南都會(huì)”美譽(yù)，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。從區(qū)域位置來看，廣西**不像其它沿海城市擁有先天性的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，改革開放讓一部分人先富起來，也沒有對(duì)**的發(fā)展起到很好的推動(dòng)作用，但該區(qū)域作為桂東南地區(qū)的交通中心，同時(shí)也是泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合部，受泛北部灣規(guī)劃的影響，會(huì)有很大的發(fā)展契機(jī)。2）行政區(qū)劃現(xiàn)轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣和興業(yè)縣，總面積12838平方公里，市區(qū)建成面積45平方公里?？?cè)丝?00萬人，其中市區(qū)人口約70萬，有壯、瑤、苗等少數(shù)民族10萬人，有華僑及港澳臺(tái)同胞100多萬人，是廣西最大、全國著名的僑鄉(xiāng)。廣西最大僑鄉(xiāng)的優(yōu)勢(shì)與城市發(fā)展，招商引資相結(jié)合，將給**的發(fā)展帶來強(qiáng)大的動(dòng)力。雖然**有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心的地位不明顯，沒能形成很好的聚集效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)、物流、人氣等各方面沒有很好的帶動(dòng)。3）交通網(wǎng)路**市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利快捷。國道324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，是大西南與廣西內(nèi)陸、廣東、海南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、物資交流的動(dòng)脈。建設(shè)中的南寧經(jīng)**至廣州高速公路、洛湛鐵路（**段）正編織以**城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。市內(nèi)主要道路骨架為“二縱二橫二環(huán)路”。江南區(qū)中心組團(tuán)為全區(qū)的公路交通樞紐，南北向城市主干道——民主路與東西向城市主干道——新民路交匯于規(guī)劃區(qū)的心臟地帶，起到聯(lián)系城市中心和江南區(qū)的作用，規(guī)劃區(qū)南部緊靠“二橫”路中的**路，并通過**路與**角的火車站場(chǎng)相連。另一條縱橫穿過**市域的**路和南寧--廣州高速公路正在修建，荔浦—山口高速公路也正在選線當(dāng)中，隨著這些區(qū)域性交通設(shè)施的建成，**將成長(zhǎng)為桂東的交通樞紐，區(qū)域地位進(jìn)一步提升。4）歷史沿革**古稱郁林。1997年4月22日，設(shè)立地級(jí)**市，轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣、北流市。5）自然特征**地處桂東南丘陵臺(tái)地，境內(nèi)山地、丘陵、谷地、臺(tái)地、平原相交錯(cuò)，尤以丘陵臺(tái)地分布較為廣泛。平原盆地占全市面積17.4%，丘陵臺(tái)49.4%，山地占33%。其中，耕地面積19.02萬公頃。有林面積68.2萬公頃。屬典型的南亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，年平均溫度21℃；雨量充沛，年平均降雨量為1650毫米；光熱充足，年平均日照時(shí)數(shù)1795小時(shí)，無霜期長(zhǎng)，年平均無霜天數(shù)為346天。6)旅游資源**地處北回歸線以南，是“中國優(yōu)秀旅游城市”，屬典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，平均氣溫21℃，旅游資源豐富，類型多樣，有“嶺南美玉，勝景如林”之稱。以名勝古跡、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、宗教文化、商貿(mào)旅游為特色，丹霞地貌和巖溶地貌景觀遍布各縣(市)區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)資源豐富多彩。主要風(fēng)景名勝區(qū)(點(diǎn))有：世界最大的銅鼓出土地——北流銅石嶺風(fēng)景區(qū)；“天南杰構(gòu)”全國四大名樓——容縣經(jīng)略臺(tái)真武閣；亞洲第一天然石橋——博白天仙橋；全國四大名莊之一——陸川謝魯山莊；中國二十洞天、道教二十二——容縣都嶠山和北流勾漏洞；唐代楊貴妃及晉代綠珠女出生地遺址，古民居建筑群——興業(yè)龐村古民居；李宗仁屯兵遺址——城隍鹿峰山(龍泉洞)；三大溫泉——陸川、博白溫羅、容縣黎村；森林景觀——北流大容山森林公園——六萬山；近代名人劉永福、朱錫昂、王力、李明瑞、俞作豫、黃旭初等名人故居；**市佛子山旅游度假區(qū)和大型人造景觀“云天民俗文化世界”。還有萬畝荔枝、龍眼、沙田柚果場(chǎng)和珍稀動(dòng)物養(yǎng)殖場(chǎng)，有全國聞名的中藥材市場(chǎng)，工業(yè)品服裝市場(chǎng)等十大專業(yè)市場(chǎng)，是華南地區(qū)重要商品集散地，是僑鄉(xiāng)觀光、休閑度假、康復(fù)療養(yǎng)、文物考古、宗教文化、商貿(mào)洽談、生態(tài)旅游的理想之地。2**經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況：07年**市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，主要有如下特點(diǎn)：1）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)；7月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值6.18億元，增長(zhǎng)20.1%，增幅比上月回落5.1個(gè)百分點(diǎn)。1-7月規(guī)模以上工業(yè)增加值44.25億元，增長(zhǎng)19.8%，增幅比1-6月提高0.1個(gè)百分點(diǎn),比上年同期提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。分輕、重工業(yè)看，重工業(yè)增長(zhǎng)快于輕工業(yè)增長(zhǎng)。輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14.09億元，同比增長(zhǎng)14.2%，拉動(dòng)全市增長(zhǎng)4.7個(gè)百分點(diǎn)；重工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值30.15億元，同比增長(zhǎng)22.6%。拉動(dòng)全市增長(zhǎng)15.1個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，特色產(chǎn)業(yè)、支柱行業(yè)快速增長(zhǎng)，集群集聚顯現(xiàn)。健康、服裝皮革、水泥陶瓷、機(jī)械及新興產(chǎn)業(yè)電子工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)，共實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值30.46億元，占全市工業(yè)增加值的68.8%，同比增長(zhǎng)20.6%，高于全市平均增長(zhǎng)水平0.8個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市增長(zhǎng)14.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，機(jī)械產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值16.93億元，占全市工業(yè)增加值的38.3%，同比增長(zhǎng)25.4%,高于全市平均增長(zhǎng)水平5.6個(gè)百分點(diǎn)。2）固定資產(chǎn)投資增幅略有回落；1-7月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資128.71億元，增長(zhǎng)37.9%，增幅比1-6月和上年同期分別降低1.4個(gè)和27.2個(gè)百分點(diǎn),其中,城鎮(zhèn)完成固定資產(chǎn)投資105.04億元，同比增長(zhǎng)57.4%，其中更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)分別投資19.20億元、14.01億元，分別增長(zhǎng)103.1%及11.6%。更新改造增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)投資增速略有回落,增幅比上月回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。1-7月全市商品房銷售面積56.42萬平方米，銷售額11.38億元，分別增長(zhǎng)44.2%和60.7%。3）市場(chǎng)消費(fèi)穩(wěn)中加快。7月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.54億元，增長(zhǎng)17.4%；1-7月社會(huì)消費(fèi)品零售總額99.06億元，增長(zhǎng)15.4%，增幅比上年同期快0.7個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來最快增速。4）居民消費(fèi)價(jià)格水平上升勢(shì)頭趨穩(wěn)。7月份**市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.7%，1-7月同比上漲3.7%，漲幅比上半年擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。5）財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)。1-7月，財(cái)政總收入22.58億元，同比增長(zhǎng)23.4%；一般預(yù)算收入11.9億元，增長(zhǎng)22.1%。

6）金融運(yùn)行總體平穩(wěn)。7月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額393.41億元，比年初增長(zhǎng)8.3%；其中居民儲(chǔ)蓄存款余額318.57億元，比年初增長(zhǎng)8.4%。各項(xiàng)貸款余額185.65億元，比年初增長(zhǎng)9.8%。7）全市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2007年，全市財(cái)政收入40.68億元，比上年增加7億元，增長(zhǎng)20.8%；規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)15.47億元，增加7.26億元，增長(zhǎng)84.9%。萬元生產(chǎn)總值能耗得到有效控制；萬元工業(yè)增加值綜合能耗下降到2.103噸標(biāo)準(zhǔn)煤，下降8.96%；8）小結(jié)：**市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值507.37億元，增長(zhǎng)15.3%，增速比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)四年超過13%，經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也將起到良好的支撐和促進(jìn)作用。3發(fā)展規(guī)劃**城市的性質(zhì)定為：國家重要的動(dòng)力工程機(jī)械制造基地，全國中藥材生產(chǎn)和集散中心，中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)的城市，桂東南區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。城市建設(shè)用地的發(fā)展方向?yàn)椋合蚰习l(fā)展建設(shè)城南工業(yè)區(qū)，向東建設(shè)城市新區(qū)，并逐步向西、向北發(fā)展。城市建設(shè)工作重點(diǎn)為：a、做好園林綠化工作，力爭(zhēng)08年成功申報(bào)廣西園林城市；b、抓住廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)納入國家戰(zhàn)略的重大機(jī)遇，把**打造成為泛北部灣中小企業(yè)名城、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心城市、廣西新興臨海工業(yè)城市、廣西承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重要基地。c、啟動(dòng)清寧路延長(zhǎng)線建設(shè)工程。加快“玉-北-?！贝蟮澜ㄔO(shè)，發(fā)展北流副城、福綿城區(qū)和茂林組團(tuán)，促進(jìn)玉北福融合。d、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)估08年完成房地產(chǎn)投資32億元，增長(zhǎng)13%以上。**的城市規(guī)劃中，城市定性為全國中藥材生產(chǎn)和集散中心，對(duì)本項(xiàng)目形成有利的政策支撐；向南建設(shè)城南工業(yè)區(qū)，主要集中在江南區(qū)南側(cè)，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境影響不大，且可為項(xiàng)目提供客源，對(duì)區(qū)域發(fā)展有促進(jìn)。但現(xiàn)階段**的規(guī)劃較零亂，整體水平較落后。4宏觀環(huán)境小結(jié)：1）從區(qū)域位置來看，**作為桂東南地區(qū)的交通中心，同時(shí)也是泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合部，受泛北部灣規(guī)劃的影響，會(huì)有很大的發(fā)展契機(jī)；2）**有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心的地位不明顯，沒能形成很好的聚集效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)、物流、人氣等各方面沒有很好的帶動(dòng)；3）**是大西南與廣西內(nèi)陸、廣東、海南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、物資交流的動(dòng)脈，定性為桂東的交通樞紐；4）屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，年平均溫度21℃，旅游資源豐富，適宜人居；5）**市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值507.37億元，增長(zhǎng)15.3%，增速比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)四年超過13%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好；6）城市定性為全國中藥材生產(chǎn)和集散中心，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供政策支撐；7）城市建設(shè)用地發(fā)展方向，向南為工業(yè)用地，可為本項(xiàng)目的開發(fā)提供后續(xù)客源。二區(qū)域環(huán)境1江南區(qū)概況1）地理位置江南區(qū)與**舊城商業(yè)區(qū)隔南流江相望，周邊有云天文化城、火車站、體育館、會(huì)展中心等重要公共設(shè)施，江南區(qū)規(guī)劃范圍是東到大坡村，南臨苗園路，西至**制藥廠，北靠南流江，東西長(zhǎng)2.4km，南北寬1.6km，總用地310.38公頃。2）交通狀況江南區(qū)中心組團(tuán)為全區(qū)的公路交通樞紐，南北向城市主干道——民主路與東西向城市干道——新民路交匯于規(guī)劃區(qū)的心臟地帶，起到聯(lián)系城市中心和江南區(qū)的作用，規(guī)劃區(qū)南部緊靠“二橫”路中的苗園路，并通過苗園路與西南角的火車站相連。2區(qū)域規(guī)劃區(qū)域定位為**的副中心，規(guī)劃主要功能：商貿(mào)、旅游、居住“三位一體”的現(xiàn)代化、旅游休閑型新城區(qū)。以云天文化城作為南北中軸線的起點(diǎn)，軸線兩側(cè)公建呈平行狀向南延伸，與中央綠軸構(gòu)成氣勢(shì)磅礴的空間軸線，形成“一軸、兩帶、三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。一軸：即中央景觀軸，寬度控制在100m，軸線起自南流江北岸相望的云天文化城，依傳統(tǒng)風(fēng)水格局設(shè)置云天廣場(chǎng)、親水步行帶、上升廣場(chǎng)等；兩帶：即沿中軸線兩側(cè)建設(shè)商業(yè)帶，西側(cè)為綜合商業(yè)板塊，集休閑購物辦公居住為一體，體現(xiàn)聚集效應(yīng)；東側(cè)為綜合服務(wù)板塊，布置有影劇院、商務(wù)中心、美食中心、酒店等，形成商業(yè)文娛服務(wù)中心。三區(qū)：村鎮(zhèn)居民拆遷安置區(qū)：在東西兩側(cè)根據(jù)就近原則，布置江南新村；低密度居住區(qū)：在江南區(qū)東北角沿南流江布置生態(tài)低密度居住區(qū)；中等密度商住區(qū)：在東側(cè)布置中等密度商住區(qū)。3區(qū)域環(huán)境小結(jié)1）交通體系良好，可與市中心便捷連通；2）大型公建林立，云天文化城、火車站、體育館、會(huì)展中心等重要公共設(shè)施都位于該區(qū)域，但缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套；3）在江南區(qū)“一軸、兩帶、三區(qū)”的規(guī)劃中，東側(cè)規(guī)劃中等密度商住區(qū)，東北角沿江布置低密度居住區(qū)。4）區(qū)域內(nèi)將建設(shè)成為**的商貿(mào)旅游購物城，與云天文化城隔江相望，周邊配套正在完善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。城市開發(fā)環(huán)境要點(diǎn)提煉：玉林是怎樣的城市？玉林是怎樣的城市？城市建設(shè)缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃；玉林城市有一定的經(jīng)濟(jì)潛力；玉林有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心地位不明顯，城市規(guī)劃發(fā)展滯后。城市建設(shè)缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃；玉林城市有一定的經(jīng)濟(jì)潛力；玉林有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心地位不明顯，城市規(guī)劃發(fā)展滯后。第二章商品房市場(chǎng)分析（**房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣？）一房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡**房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，比較南寧可直觀地看出，**的物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格乃至整個(gè)城市規(guī)劃都要落后于南寧至少5年，**的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正起步于2003年，同期，珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了一次高峰期，處于產(chǎn)品的探索、轉(zhuǎn)型期及市場(chǎng)的持續(xù)熱化階段。因市場(chǎng)起步較晚，受其它區(qū)域前幾年房?jī)r(jià)快速上漲的影響就較小，價(jià)格并未飛速上漲，因此，現(xiàn)階段的價(jià)格仍處于理性范圍之內(nèi)。也正是如此，在07年末，各地價(jià)格紛紛“跳水”的同時(shí)，**房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能不受影響?？v觀**房地產(chǎn)市場(chǎng)軌跡，**是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，受外界影響較少，從最初的個(gè)人建房行為到商品房起步，再到如今的快速發(fā)展階段，**房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完成了很好的過渡。2房地產(chǎn)需求構(gòu)成不同的市場(chǎng)有不同的屬性，**的房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成需求跟珠三角等地有一定差異性，由于**本身的吸納能力不強(qiáng)，即**的外來人口比例相對(duì)較少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生一定制約。**的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于封閉狀態(tài)，主要的供給和需求都集中在當(dāng)?shù)?。依現(xiàn)在市場(chǎng)來看，**的房地產(chǎn)需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：婚房需求：這些購房者受到經(jīng)濟(jì)承受能力限制，以及累計(jì)加息的影響，通常會(huì)選擇交通方便、配套齊全、總價(jià)相對(duì)較低的中小戶型。改善型住房需求：改善型需求的客戶以中年人為主，他們已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望通過以小換大、以次換優(yōu)的方式，來改善自己的居住環(huán)境、提升自己的生活品質(zhì)。因此環(huán)境優(yōu)美的大戶型最受他們青睞，加息或者提高首付的政策對(duì)他們一般影響不大。拆遷安置需求：隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷的區(qū)域跟速度都在進(jìn)一步加大加快，越來越多的拆遷戶手持貨幣，迫切的需要解決住房問題，這部分人也將成為購房的主力人群，通常這部分人對(duì)小區(qū)的硬件要求都不高，主要關(guān)注的是銷售價(jià)格，比較傾向大戶型；投資型購房需求：雖然政策的不穩(wěn)定性給投資者增加了相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，但**房地產(chǎn)市場(chǎng)的“原始股”還是會(huì)吸引一定的投資客，但08年房產(chǎn)投資將更趨于理性，而且更加趨向于中長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。商住需求**的中小型企業(yè)眾多，部分客戶會(huì)考慮就近買房，正如本項(xiàng)目中藥港一期的商業(yè)客戶也會(huì)選擇本項(xiàng)目的住宅。但此類客戶的比例比較有限。上述為現(xiàn)階段**房地產(chǎn)需求的主力，由于本項(xiàng)目持續(xù)周期較長(zhǎng)，后期，隨城市發(fā)展，擴(kuò)建，房地產(chǎn)需求構(gòu)成也會(huì)有所改變。3**市場(chǎng)供需狀況分析1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的住房需求：**城市總?cè)丝诩s6000萬，按目前前中國普遍的的城鎮(zhèn)化速度度1%計(jì)，每年約約有6萬人涌入市市區(qū)，這6萬人中約有有一半比例的的人有住房需需求，即3萬人要買房房，以平均3人/套來計(jì)算，城城市新增住房房需求約為1100萬㎡，該需求求不包括城區(qū)區(qū)改善型住房房需求，即綜綜合評(píng)估**的住房市場(chǎng)場(chǎng)需求約為1140萬㎡，現(xiàn)階段段，市場(chǎng)供給給處于正常狀狀況。2）二手房市場(chǎng)看住住房需求：**的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步步較晚，因此此，二手房市市場(chǎng)相對(duì)也較較落后，07年二手房成成交量約為555萬㎡，最能反反映城市房地地產(chǎn)發(fā)達(dá)程度度的二手房市市場(chǎng)成交比僅僅為0.466:1,而發(fā)達(dá)區(qū)域域的二手房成成交量與新房房成交量之比比約為2：1到4：1，因此可以以推斷，**的房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于發(fā)展展階段，有較較強(qiáng)的市場(chǎng)潛潛力。3）07年7月—12月市場(chǎng)預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目名稱預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)用途月亮灣住宅小區(qū)88#樓469348住宅月亮灣住宅小區(qū)11#、9＃樓759960住宅華商國際E區(qū)222＃、23＃、24＃、25＃、26＃棟13318122住宅美林人家3＃、44＃樓506748住宅鳳凰苑二期3＃、4＃、5＃、8＃樓25165204住宅玉柴龍華小區(qū)夢(mèng)境境佳苑5?！?＃樓28993178住宅水電設(shè)備廠經(jīng)濟(jì)適適用房A、B棟579872住宅弘景·金色藍(lán)灣B3、BB4幢1307466住宅華商國際D區(qū)122＃、14＃樓789644住宅**市公交公司城西住住宅小區(qū)A＃、B＃樓800266住宅**市煤炭總公司職工工住宅樓367030住宅**市水電技工學(xué)校水水科所住宅樓樓A、C棟1165178住宅美林人家1＃、22＃樓506748住宅玉柴白馬山莊188＃、19＃、20＃樓1181490住宅玉柴東華小區(qū)1＃?！?＃樓1197684住宅南興·錦繡江南小區(qū)3＃＃、5＃、6＃、7＃號(hào)樓936160住宅林豐住宅小區(qū)二期期D、G棟樓858772住宅華商國際D區(qū)133＃樓15325110住宅南興·錦繡江南小區(qū)1＃＃、2＃號(hào)樓587936住宅華商國際E區(qū)188＃、19＃樓1099888住宅林豐住宅小區(qū)二期期E、F棟樓841372住宅盛業(yè)家園A1、BB1座556164住宅華商國際E區(qū)3＃＃樓348530住宅銀澤莊1#樓390733住宅**市公交公司城西住住宅小區(qū)C＃樓333429住宅美林商業(yè)街1＃、2＃樓411516商住福豪小區(qū)1＃樓4998住宅30套商鋪9間商住美林商業(yè)街16＃＃樓544618幢商住同安小區(qū)Ⅰ1＃樓樓3382住宅16套商住同安小區(qū)Ⅱ1＃樓樓3412住宅16套商住萬科時(shí)代廣場(chǎng)16728住宅218套商住華商國際E區(qū)8＃＃、9＃樓18390住宅120套商鋪388間商住美林商業(yè)街15＃＃樓663123商住華商國際D區(qū)155＃、18?！?0＃、23?！?5＃樓38145130商住新泰家園31185201商住美林商業(yè)街18＃＃樓576518商住中華苑3＃、4＃＃住宅樓25304商住華商國際D區(qū)177＃、21＃樓4610住宅20套商鋪11間商住鳳凰苑二期6＃、7＃樓827272商住美林商業(yè)街12＃＃樓C座500717幢商住華商國際D區(qū)166＃樓4264住宅20套商鋪25間商住盛業(yè)家園A2、AA3座第一層商商鋪4708267間商業(yè)**國際中藥港（一期期工程）中藥藥材市場(chǎng)5～10、13～16、19～24棟527191301商用華商國際E區(qū)1＃＃、2＃、7＃樓20316住宅156套商鋪222間商用合計(jì)5020304491套住宅2601套商業(yè)1890套07年下半年**城區(qū)區(qū)商品房預(yù)售售面積為5020330平方，共推推出房源4491套，其中住住宅2601套，商業(yè)1890套，市場(chǎng)整整體去化良好好，去化達(dá)80%以上。即**平均月去化化面積為6萬方左右。平平均月去化在在500-7700套之間。以以此為基礎(chǔ)，綜綜合考慮上半半年市場(chǎng)較冷冷清等因素，城區(qū)年去化約為60-70萬方，去化套數(shù)約為7000套，城區(qū)整體市場(chǎng)月去化600套左右。07年玉寧在建項(xiàng)目共共411個(gè)，其中城城區(qū)90個(gè)，總投資32.5億元，總竣竣工面積119萬方，城區(qū)區(qū)竣工面積約約70萬方，據(jù)07年統(tǒng)計(jì)，**人均居住面面積28㎡；預(yù)計(jì)08年竣工面積128.333萬㎡，人均均居住面積可可達(dá)35㎡，90㎡以下占70.3%，計(jì)劃至2010年竣工面積積可達(dá)680萬㎡。整體市市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)良好，城區(qū)區(qū)竣工面積與與實(shí)際銷售面面積基本相符符，結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格并未太太大上漲，可可反映出**房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需基本持持平。4房地產(chǎn)分布格局隨著城市規(guī)劃的重重心向江南和和城東偏移，江江南區(qū)域的開開發(fā)也呈現(xiàn)出出一片欣欣向向榮的景象，開開發(fā)量體持續(xù)續(xù)增加，后續(xù)續(xù)供給相當(dāng)充充足；區(qū)域認(rèn)知度度也逐步提高高，區(qū)域環(huán)境境明顯改善，區(qū)區(qū)域輻射力進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)。**的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)以多層層和小高層為為主，且多為為一梯三戶的的產(chǎn)品，因此此項(xiàng)目容積普普遍都比較高高，大都在2.0以上，產(chǎn)品品規(guī)劃上大都都比較陳舊，還還有很大的更更新空間。在產(chǎn)品的分布格局局上，主要集集中在城東，江江南和老城區(qū)區(qū)。5房地產(chǎn)開發(fā)政策環(huán)環(huán)境**政府根據(jù)城市發(fā)展展的需求，提提出到2010年，商品房房建成面積可可達(dá)680萬平方，對(duì)對(duì)商品房開發(fā)發(fā)持鼓勵(lì)態(tài)度度，且各方面面扶持房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)**的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展帶有良好好的心理預(yù)期期。抓住玉博博會(huì)等機(jī)會(huì)招招商引資，大大力發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)，加快快**的城市化進(jìn)進(jìn)程，縮短與與南寧的差距距。6市場(chǎng)概況小結(jié)：1）**是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的市場(chǎng)，受外外界影響較少少，從最初的的個(gè)人建房行行為到商品房房起步，再到到如今的快速速發(fā)展階段，**房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)完成了了很好的過渡渡；2）**的外來人口比例相相對(duì)較少，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生一一定制約；3）按目前中國普遍遍的城鎮(zhèn)化速速度1%計(jì)，城市新新增住房需求求約為100萬㎡，加上城城區(qū)改善型住住房需求，**的住房市場(chǎng)場(chǎng)需求約為1140萬㎡，現(xiàn)階段段，市場(chǎng)供給給處于正常狀狀況；4）07年二手房成交量約約為55萬㎡，二手房房市場(chǎng)成交比比僅為0.446:1,有較大的發(fā)發(fā)展?jié)摿Γ?）07年下半年**城區(qū)區(qū)商品房預(yù)售售面積為5020330平方，共推推出房源4491套，其中住住宅2601套，商業(yè)1890套，市場(chǎng)整整體去化良好好，林平均月月去化面積為為6萬方左右。平平均月去化在在500-7700套之間。二區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究究市場(chǎng)是客觀的，短短時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)不不可能有太大大的改變，但但項(xiàng)目自身的的改變可使之之更適合市場(chǎng)場(chǎng)，符合市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律，在市市場(chǎng)中獲得最最強(qiáng)的生存力力和最優(yōu)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。1板塊劃分**房地產(chǎn)市場(chǎng)按樓盤盤區(qū)域分布，可可劃分為城中中板塊、江南南板塊、城東東板塊和城西西、城北板塊塊。城中板塊：環(huán)線以內(nèi)，南流江江以北的區(qū)域域，該區(qū)域房房地產(chǎn)起步較較早，現(xiàn)已形形成濃厚的居居住氛圍，區(qū)區(qū)域內(nèi)交通便便利，配套完完善，學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、餐飲、休休閑等一應(yīng)俱俱全，但該區(qū)區(qū)域的居住價(jià)價(jià)值并未得到到廣大客戶的的認(rèn)可，商品品房?jī)r(jià)格與城城東、江南部部分樓盤的價(jià)價(jià)格持平。由由于土地資源源的稀缺性，市市區(qū)開發(fā)節(jié)奏奏將減緩，市市區(qū)商品房的的稀缺性將日日益凸顯，其其價(jià)格較也將將與其它區(qū)域域拉開差距。該該區(qū)域內(nèi)的代代表樓盤有：：盛業(yè)家園、金金灣名城等。江南板塊：南流江以南，中秀秀路以西為江江南區(qū)域，該該區(qū)域即項(xiàng)目目所在區(qū)域，規(guī)規(guī)劃為大型的的核心生活區(qū)區(qū)，區(qū)域內(nèi)會(huì)會(huì)展中心、云云天宮、南流流江等交相輝輝映，景觀十十分優(yōu)美。房房地產(chǎn)開發(fā)熱熱度也持續(xù)升升溫，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目眾多，大大盤云集，后后期的競(jìng)爭(zhēng)將將日趨激烈，由由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)階段缺少大大型商業(yè)支撐撐，顯得很冷冷清，各方面面配套都很匱匱乏，但隨著著區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目的逐漸完工工，配套匱乏乏的局面將有有所好轉(zhuǎn)。區(qū)區(qū)域內(nèi)代表樓樓盤有：華商商國際、金色色藍(lán)灣等。城東板塊：環(huán)東路以東，南流流江以北，該該區(qū)域是新市市政府所在區(qū)區(qū)域，規(guī)劃為為行政辦公區(qū)區(qū)域，行政中中心本身的號(hào)號(hào)召力使該區(qū)區(qū)域成了新一一輪城市發(fā)展展的熱點(diǎn)，而而**——北流的交通通樞紐，正位位于該區(qū)域。從從城市發(fā)展角角度來看，城城東的發(fā)展速速度應(yīng)會(huì)領(lǐng)先先于江南，區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤眾眾多，部分新新樓盤如：香香格里拉，出出現(xiàn)聯(lián)排別墅墅，此類高檔檔產(chǎn)品的出現(xiàn)現(xiàn)標(biāo)志著該區(qū)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)正趨于于成熟。該區(qū)區(qū)域08年的計(jì)劃供供給量位列全全市之首。區(qū)區(qū)域內(nèi)代表樓樓盤有香格里里拉、澳園等等。城北與城西板塊城北與城西這兩個(gè)個(gè)區(qū)域并非城城市規(guī)劃的重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域，因此其房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目也相對(duì)較較少，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱度不不高，主要建建設(shè)經(jīng)適房和和廉租房，較較少的體現(xiàn)開開發(fā)價(jià)值，在在此不作評(píng)述述。小結(jié)：**除城東東規(guī)劃為行政政中心，江南南開發(fā)項(xiàng)目集集中，規(guī)劃為為居住中心，使使這兩個(gè)區(qū)域域的概念性較較強(qiáng)外，其它它區(qū)域并沒有有很明確的界界定，且客戶戶對(duì)區(qū)域的心心理界限并不不明顯，對(duì)客客戶的購房心心理影響也不不大。后期的的項(xiàng)目開發(fā)中中，可以此為為切入點(diǎn)，打打造江南核心心生活區(qū)概念念，即江南區(qū)區(qū)就是**最適宜居住住的區(qū)域，本本項(xiàng)目不僅僅僅是改善居住住空間，而是是建設(shè)整個(gè)江江南，鉤起客客戶的江南情情結(jié)，客戶對(duì)對(duì)區(qū)域的認(rèn)同同，使區(qū)域內(nèi)內(nèi)的標(biāo)桿即本本項(xiàng)目成為最最大的贏家。2市場(chǎng)供給1）08年市場(chǎng)供給計(jì)劃表表：序號(hào)項(xiàng)目名稱用地位置面積（萬㎡）用地百分比總建面積（萬㎡）90㎡以下90㎡以下比例備注1城東新區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目城東新區(qū)為民路兩兩側(cè)33.3346.7%603660%存量2江南新區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目金港大道西側(cè)6.679.3%127.260%存量3西城開發(fā)區(qū)出讓用用地西城開發(fā)區(qū)內(nèi)0.130.2%0.230.1775%存量4農(nóng)批市場(chǎng)配套居住住項(xiàng)目二環(huán)北路南側(cè)1014%1813.575%存量5經(jīng)開區(qū)配套居住項(xiàng)項(xiàng)目南流江北側(cè)旺瑤村村附近1014%1814.480%存量6中心城區(qū)舊城改造造項(xiàng)目人民東路北側(cè)3.334.7%64.880%存量7**廉租住房建設(shè)項(xiàng)目目城西開發(fā)區(qū)0.330.4%0.40.4100%新增8經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)設(shè)項(xiàng)目(一)城西開發(fā)區(qū)4.36%7.77.7100%新增9經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)設(shè)項(xiàng)目(二)玉柴園區(qū)3.334.7%66100%新增合計(jì)71.42100128.3390.1770.3%2）08年市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)達(dá)128萬方：08年市場(chǎng)總供給約為為128萬方，其中中城區(qū)供給約約為70萬方，07年市場(chǎng)供給給約為119萬方，依依市場(chǎng)去化速速度來看，08年市場(chǎng)供給給量處于正常常增長(zhǎng)范圍；；其中08年新增用地地總建面積為為14.1萬方，存量量用地總建面面積為114.223萬方，說明**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的土地儲(chǔ)備備相當(dāng)充足，市市場(chǎng)上還有大大量土地未消消化；3）08年建設(shè)用地供給分分布08年建設(shè)用地供給主主要集中在城城東和江南，城城東用地33萬方，總建60萬方，江南南用地6.67萬方，總建12萬方，皆為為存量用地；；城北和城西西主要建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和廉租房，大大都為新增用用地，從數(shù)據(jù)據(jù)中可以看出出，城東為城城市開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)。江南次之之。4）08年住房供給面積結(jié)結(jié)構(gòu)：住房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)上響應(yīng)國家家號(hào)召，90㎡以下占到到了70.3%，此政策對(duì)對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)產(chǎn)生較大影響響，可采用單單身公寓產(chǎn)品品來緩解此政政策的限制，同同時(shí)合理規(guī)劃劃面積，促進(jìn)進(jìn)銷售。5）小結(jié)：08年市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃主主要以存量供供應(yīng)為主，且且集中在城東東區(qū)域，城東東區(qū)域?qū)⒊蔀闉?8年發(fā)展的重重點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將將日趨激烈；；據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查了解：城南南區(qū)域的土地地儲(chǔ)備也較大大，作為**最宜居住的的區(qū)域，即將將迎來新一輪輪的發(fā)展熱潮潮。3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)查查華商國際案名華商國際工程位置江南大道歐景嘉園園南區(qū)開發(fā)商世紀(jì)京華房地產(chǎn)營銷企劃寶資通規(guī)劃用途商住基地面積800畝容積率約2.0建筑面積100萬㎡建筑樓層6F、11F規(guī)劃戶數(shù)約10000戶（當(dāng)當(dāng)期130套）銷售率當(dāng)期90%規(guī)劃面積107㎡—1266㎡主力面積110㎡主力戶型三室兩廳主力總價(jià)28.6萬價(jià)格范圍2500—28000元/㎡平均單價(jià)多層2500,小高層層2600得房率80%綠化率40%物業(yè)費(fèi)用0.5元/㎡·月月公開日期07年12月交房時(shí)間當(dāng)期08年底配套設(shè)施社區(qū)商業(yè)主訴求印象澳洲，陽光生生活華商國際總占地約約800畝，從03年開始開發(fā)發(fā)，現(xiàn)已經(jīng)接接近尾聲，還還剩190畝左右未開開發(fā)，去化速速度整體良好好，該項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較大，開開發(fā)早，已確確立區(qū)域領(lǐng)跑跑者的地位，其其價(jià)格也是區(qū)區(qū)域內(nèi)最高，在**的品牌效應(yīng)不錯(cuò)，但產(chǎn)品風(fēng)格，小區(qū)規(guī)劃等并未有特別突出之處，其商業(yè)街的設(shè)置將承擔(dān)起區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的功能，中藥港項(xiàng)目具備超越華商國際的客觀條件，在產(chǎn)品、規(guī)劃、營銷通路上超越此項(xiàng)目，就可成為江南區(qū)域的翹楚。金色藍(lán)灣案名金色藍(lán)灣工程位置江南大道會(huì)展中心心斜對(duì)面開發(fā)商宏景地產(chǎn)營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積5.1萬㎡容積率2.9建筑面積14.78萬㎡建筑樓層6F、11F、19F規(guī)劃戶數(shù)約1000戶（當(dāng)期期160戶）銷售率當(dāng)期90%規(guī)劃面積112㎡—1499㎡主力面積119㎡主力戶型三室兩廳主力總價(jià)30.9萬價(jià)格范圍2400—27000元/㎡平均單價(jià)多層2400,小高層層2600得房率80%綠化率40%物業(yè)費(fèi)用0.6元/㎡·月月公開日期07年5月交房時(shí)間08下半年配套設(shè)施2000平米藍(lán)灣灣會(huì)所主訴求藍(lán)調(diào)人居港灣從規(guī)劃來看，金色色藍(lán)灣應(yīng)數(shù)江江南區(qū)規(guī)劃最最好的樓盤之之一，其良好好的景觀綠化化，大氣的建建筑風(fēng)格，合合理的建筑擺擺布以及項(xiàng)目目?jī)?nèi)部水景資資源的均好性性，都處處顯顯示出該項(xiàng)目目的獨(dú)具匠心心之處。項(xiàng)目目屬玉博會(huì)招招商項(xiàng)目，地地理位置優(yōu)等等，現(xiàn)2600元/㎡的價(jià)格較較華商國際更更具性價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)。錦繡江南案名錦繡江南工程位置**城站路中藥材市場(chǎng)場(chǎng)北面開發(fā)商**南興房地產(chǎn)營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積1.5萬㎡容積率2.4建筑面積3.6萬㎡建筑樓層6F規(guī)劃戶數(shù)約300戶（當(dāng)期996戶）銷售率92%規(guī)劃面積126㎡—1388㎡主力面積126㎡主力戶型三室兩廳主力總價(jià)21.4萬價(jià)格范圍1600—20000元/㎡平均單價(jià)1700元/㎡得房率88%綠化率40.53%物業(yè)費(fèi)用0.5元/㎡·月月公開日期07年6月交房時(shí)間08年下半年配套設(shè)施無主訴求百姓專屬，綠色家家園該項(xiàng)目是南興江南南系列產(chǎn)品之之一，項(xiàng)目的的產(chǎn)品定位為為中低檔公寓寓，客戶群定定位為普通百百姓，因此價(jià)價(jià)格上也較低低，高綠化是是小區(qū)唯一的的亮點(diǎn)，現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目處于尾盤盤階段。后續(xù)續(xù)項(xiàng)目為盛世世江南，從現(xiàn)現(xiàn)階段的高調(diào)調(diào)宣傳來看，預(yù)預(yù)計(jì)會(huì)改變其其客群定位，將將高調(diào)入市。財(cái)富100案名財(cái)富100工程位置**火車站廣場(chǎng)開發(fā)商廣西東臻置業(yè)營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積2760㎡容積率4.3建筑面積1.3萬㎡建筑樓層19F規(guī)劃戶數(shù)約182戶銷售率95%規(guī)劃面積28㎡—41㎡主力面積30㎡主力戶型一室一廳主力總價(jià)11.4萬價(jià)格范圍3600-40000元/㎡平均單價(jià)3800元/㎡得房率80%綠化率40.53%物業(yè)費(fèi)用0.5元/㎡·月月公開日期07年12月交房時(shí)間08年5月配套設(shè)施1-4樓商業(yè)，頂頂層休閑咖啡啡廳主訴求商貿(mào)中心，全新投投資型公寓“財(cái)富100”屬爛尾樓樓改造項(xiàng)目，打打投資型公寓寓的概念，現(xiàn)現(xiàn)階段酒店公公寓在全國市市場(chǎng)反應(yīng)都比比較不錯(cuò)，該該項(xiàng)目10年連續(xù)返租8%，10天免費(fèi)入住住，確實(shí)有不不錯(cuò)的吸引力力，關(guān)鍵看后后續(xù)的經(jīng)營，該該項(xiàng)目正位于于火車站附近近，有打造經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店的的優(yōu)勢(shì)，帶租租約銷售可很很好的盤活其其資金鏈。龍城花園案名龍城花園工程位置苗園路387號(hào)開發(fā)商**龍城房地產(chǎn)營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積1.2萬㎡容積率2.3建筑面積2.7萬㎡建筑樓層6F、11F規(guī)劃戶數(shù)約200戶銷售率93%規(guī)劃面積121㎡—1333㎡主力面積121㎡主力戶型三室二廳主力總價(jià)24.2萬價(jià)格范圍1900-21000元/㎡平均單價(jià)2000元/㎡得房率80%綠化率30%物業(yè)費(fèi)用0.5元/㎡·月月公開日期07年7月交房時(shí)間08年下半年配套設(shè)施沿街商業(yè)主訴求便捷空間，諧美生生活龍城花園總占地不不大，項(xiàng)目07年初僅賣1600元/㎡左右，下下半年上漲幅幅度較大，現(xiàn)現(xiàn)階段均價(jià)為為2000元/㎡左右，已已基本售罄，僅僅有10套左右房源源剩余，多為為9F和10F，價(jià)格約為2100元/㎡，預(yù)估實(shí)實(shí)際成交價(jià)格格約為2000元/㎡左右。項(xiàng)項(xiàng)目布局緊籌籌，毫無韻律律感，小區(qū)配配套也不完善善，但較低的的價(jià)格，以及及區(qū)域市場(chǎng)的的強(qiáng)勢(shì)需求也也使項(xiàng)目順利利去化，現(xiàn)后后期無銷售壓壓力，價(jià)格有有所上漲。該項(xiàng)目免10年電電梯費(fèi)，是針針對(duì)區(qū)域客戶戶對(duì)小高層抵抵抗心理一種種銷售策略。4市場(chǎng)價(jià)格分析1）**市場(chǎng)價(jià)格軌跡07年**市場(chǎng)未受其它區(qū)域域下跌的影響響，仍然保持持平穩(wěn)增長(zhǎng)，從03年的800元/㎡到07年的均價(jià)2200元/㎡，已完成價(jià)格跳躍，其中07年上漲幅度最大，在外界市場(chǎng)大環(huán)境不穩(wěn)定的形勢(shì)下仍能保持增長(zhǎng)，也說明了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)尚未飽和。2）市場(chǎng)在售樓盤價(jià)價(jià)格表項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)區(qū)域位置華商國際2600元/㎡江南板塊金色藍(lán)灣2600元/㎡江南板塊財(cái)富1003600元/㎡江南板塊錦繡江南約1900元/㎡江南板塊盛世江南預(yù)計(jì)2000以上江南板塊麗景花園約1800元/㎡江南板塊龍城花園1900元/㎡江南板塊江景園2100元/㎡城中板塊盛業(yè)家園2500元/㎡城中板塊德興花園2200元/㎡城中板塊金灣名城約2900元/㎡城中板塊香格里拉預(yù)計(jì)2900元/㎡城東板塊以上為在售樓盤目目前的均價(jià)，基基本反映**房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)水平平，其中城中中板塊的金灣灣名城以soho概念打造的的高層現(xiàn)售價(jià)價(jià)最高，約為為2900元/㎡，香格里里拉由于其景景觀的優(yōu)異性性也達(dá)到2900元/㎡的價(jià)格。區(qū)域價(jià)格圖**市場(chǎng)價(jià)格并無太大大區(qū)域性差異異，實(shí)際平均均市場(chǎng)價(jià)格約約為2200元/㎡（房管局局統(tǒng)計(jì)約為2020），其中江江南區(qū)域樓盤盤數(shù)量眾多，雖雖華商國際、金金色藍(lán)灣價(jià)格格約為2600元/㎡，但其它它樓盤拉扯均均價(jià)，實(shí)際市市場(chǎng)均價(jià)約為為2200元/㎡，城中與與城東的價(jià)格格接近，預(yù)示示**市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并并不激烈，城城東區(qū)域?qū)⒊沙蔀?8年**市場(chǎng)的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。5市場(chǎng)去化分析案名價(jià)格（08年3月）推盤戶數(shù)公開時(shí)間月去化銷售率金色藍(lán)灣2600元/㎡160套2007年5月16套90%錦繡江南1900元/㎡96套2007年6月11套92%財(cái)富1003600元/㎡180套2007年12月月66套95%龍城花園1900元/㎡200套07年初約16套93%華商國際2600元/㎡840套2007年5月79套85%值得關(guān)注的是華商商國際從07年5月至今，推推出840戶住宅，推推案量最大，其其市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者的地位已經(jīng)經(jīng)確立，消費(fèi)費(fèi)者的認(rèn)知度度也較高，因因此2600的市場(chǎng)價(jià)格格也能較好的的去化，平均均月去化約79套；其它樓盤由于在利利潤(rùn)追求上有有一定區(qū)別，價(jià)價(jià)格較低，也也順利去化；；財(cái)富100年返利8%%，此類投資資型產(chǎn)品也得得到了市場(chǎng)的的認(rèn)可，現(xiàn)僅僅有9戶滯銷。6市場(chǎng)主訴求分析項(xiàng)目名稱主訴求語訴求重點(diǎn)華商國際印象澳洲，陽光生生活生活財(cái)富100商貿(mào)中心，全新投投資型公寓產(chǎn)品盛業(yè)家園**首席體驗(yàn)式商業(yè)街街區(qū)產(chǎn)品德興花園新行政中心高檔社社區(qū)地段、品質(zhì)江景園市中心270度全全江景美宅景觀金色藍(lán)灣藍(lán)調(diào)人居港灣生活錦繡江南百姓專屬，綠色家家園綠化盛世江南江南園林景觀建筑筑群，城市中心榜榜樣生活圈地段、風(fēng)格、景觀觀香格里拉現(xiàn)代中式人居院落落風(fēng)格、產(chǎn)品麗景花園舒適生活，從麗景景開始生活龍城花園便捷空間，諧美生生活交通、生活金灣名城SOHO，都市地地標(biāo)，盡攬繁繁華地段、生活市場(chǎng)現(xiàn)有主訴求主主要是以生活活、風(fēng)格等為為主，并無太太大新意，其其中盛世江南南以江南園林林景觀建筑群群，城市中心榜榜樣生活圈為為主訴求，較較其它項(xiàng)目更更具煽動(dòng)力，企企圖以榜樣的的力量來號(hào)召召群眾，達(dá)到到宣傳的目的的。建議本項(xiàng)目可從其其它項(xiàng)目無可可匹及的規(guī)模模、品牌上考考慮訴求方向向，如“200萬㎡新城生生活理想………”等。7區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)結(jié)1）城東規(guī)劃為行政政中心，江南南規(guī)劃為居住住中心；2）城東板塊將成為為**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域域；3）07年市場(chǎng)供給約為1119萬方，其中08年新增用地地總建面積為為14.1萬方，存量量用地總建面面積為114.223萬方，說明**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的土地儲(chǔ)備備相當(dāng)充足；；4）創(chuàng)新型產(chǎn)品成熱熱點(diǎn)，如財(cái)富富100投資性質(zhì)的的酒店公寓，金金灣名城的soho概念的高層層，都獲得了了不錯(cuò)的市場(chǎng)場(chǎng)反響。商品房市場(chǎng)要點(diǎn)提提煉：玉林是怎樣的市場(chǎng)？玉林是怎樣的市場(chǎng)？玉林的市場(chǎng)跟城市一樣缺乏規(guī)劃；玉林的市場(chǎng)跟城市一樣缺乏規(guī)劃；市場(chǎng)整體去化良好，但趨于平穩(wěn)；市場(chǎng)整體去化良好，但趨于平穩(wěn)；市場(chǎng)項(xiàng)目并不多，但單個(gè)量體都很大；市場(chǎng)項(xiàng)目并不多，但單個(gè)量體都很大；市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)存在較大缺陷，銷售形態(tài)相當(dāng)落后。市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)存在較大缺陷，銷售形態(tài)相當(dāng)落后。第三章項(xiàng)目銷售售分析（我們應(yīng)該怎樣做做？）一項(xiàng)目定位思考前提提我司認(rèn)為，在進(jìn)行行項(xiàng)目定位思思考前，我們們要明白項(xiàng)目目本身對(duì)各環(huán)環(huán)節(jié)的意義：：項(xiàng)目百萬平米的大大盤契合項(xiàng)目目連續(xù)開發(fā)的的步調(diào)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值的最大大化；本項(xiàng)目是銀豐在***的第一步，契契合銀豐發(fā)展展**房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的戰(zhàn)略步驟驟；項(xiàng)目位于江南區(qū)，契契合整個(gè)**的發(fā)展規(guī)劃劃。二項(xiàng)目SWOTS（優(yōu)勢(shì)）**房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較較晚，受外界界市場(chǎng)價(jià)格波波動(dòng)影響較小小，可持續(xù)發(fā)發(fā)展周期較長(zhǎng)長(zhǎng)；市場(chǎng)形勢(shì)處于上升升階段，有較較大的市場(chǎng)潛潛力和空間；；市場(chǎng)價(jià)格位于合理理的可接受范范圍之內(nèi)；全市610萬人口，008年僅128萬方的供給給，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；；受泛北部灣發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略影響，**將成為重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展城市，城城市化進(jìn)程的的加快，也將將帶動(dòng)房產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展；；江南區(qū)在城市規(guī)劃劃定位中，定定位為**的核心生活活區(qū)，即大型型的居住組團(tuán)團(tuán)，該區(qū)域的的居住氛圍將將日趨濃厚，項(xiàng)項(xiàng)目輻射能力力進(jìn)一步增強(qiáng)強(qiáng)，項(xiàng)目輻射射范圍進(jìn)一步步擴(kuò)大；政府領(lǐng)導(dǎo)剛剛換屆屆，迫切需要要政績(jī)支撐，而而中藥港的品品牌形象，無無疑將成為其其重點(diǎn)關(guān)注對(duì)對(duì)象；開發(fā)公司已成功上上市，且在全全國各地都有有項(xiàng)目，**國際中藥港港自身的品牌牌優(yōu)勢(shì)和開發(fā)發(fā)商的實(shí)力將將形成一股強(qiáng)強(qiáng)大的凝聚力力，對(duì)客戶形形成強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)導(dǎo)；項(xiàng)目北側(cè)為南流江江，景觀資源源豐富，東側(cè)側(cè)為學(xué)校，人人文氣息濃厚厚，南側(cè)為中中藥港市場(chǎng)交交易區(qū)，人氣氣旺盛；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃略優(yōu)優(yōu)于周邊項(xiàng)目目，市場(chǎng)認(rèn)可可度應(yīng)高于周周邊項(xiàng)目；項(xiàng)目占地大，整體體規(guī)劃戰(zhàn)略性性強(qiáng)，可在景景觀配套以及及商業(yè)上做足足文章；**人本身對(duì)產(chǎn)品的辨辨別能力不強(qiáng)強(qiáng)，市場(chǎng)的可可引導(dǎo)性較強(qiáng)強(qiáng)；土地成本60萬//畝不到，容容積較高，可可創(chuàng)造較大的的利潤(rùn)空間；；項(xiàng)目靠近城市中心心綠軸、會(huì)展展中心、體育育館、云天宮宮等，此類配配套有較強(qiáng)的的商務(wù)代表性性，已現(xiàn)城市市新中心的雛雛形。W（劣勢(shì)）江南區(qū)的發(fā)展速度度與其區(qū)域內(nèi)內(nèi)的配套完善善進(jìn)度并不相相當(dāng)，現(xiàn)階段段配套滯后，配配套處于相對(duì)對(duì)匱乏狀態(tài)；；周邊道路現(xiàn)狀有待待改善，不利利整體形象；；周邊緊臨民居，對(duì)對(duì)小區(qū)檔次有有一定影響，同同時(shí)，周邊有有其它公司地地塊，其規(guī)劃劃會(huì)與本項(xiàng)目目的規(guī)劃產(chǎn)生生不和諧；項(xiàng)目周邊居住氛圍圍不濃，而居居住氛圍的形形成需要較長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間；且且項(xiàng)目成熟度度不及華商國國際，市區(qū)核心地段，肯肯德基附近的的盛業(yè)家園，僅僅售2500元/㎡，綜合評(píng)評(píng)述，本項(xiàng)目目與其它項(xiàng)目目相比，性價(jià)價(jià)比并不具備備太大優(yōu)勢(shì)；；中藥港的主訴求，訴訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)到到藥材交易市市場(chǎng)，對(duì)住宅宅的帶動(dòng)不大大，作為項(xiàng)目目主軸的住宅宅方面顯得很很薄弱；項(xiàng)目的容積在2..0以上，在此此基礎(chǔ)上的產(chǎn)產(chǎn)品，必然在在間距、采光光，通風(fēng)、綠綠化而有所欠欠缺；現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)缺少少現(xiàn)代感，與與“國際”之主題不相相符合，缺少少統(tǒng)召力，無無法在住宅市市場(chǎng)上樹立“霸主”地位；教育配套相當(dāng)匱乏乏，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)無法改善；；公交體系不不夠發(fā)達(dá)。O（機(jī)會(huì)）隨城市擴(kuò)張步伐的的加速，城南南區(qū)作為**的CLD，有獨(dú)特的的優(yōu)勢(shì)，景觀觀資源豐富，發(fā)發(fā)展空間大，可可塑性強(qiáng)；項(xiàng)目位于江南區(qū)的的核心區(qū)域，是是所有配套，公公建的中心，擔(dān)擔(dān)負(fù)著引領(lǐng)江江南區(qū)改造的的重任；同時(shí)時(shí)也是**城市建設(shè)的的重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)項(xiàng)目的成功開開發(fā)將影響整整個(gè)**；**的藥材經(jīng)營戶眾多多，且本身藥藥材資源豐富富，給專業(yè)市市場(chǎng)提供了空空間，借老藥藥材市場(chǎng)搬遷遷的東風(fēng)，可可更好的提升升項(xiàng)目知名度度，同時(shí)本項(xiàng)項(xiàng)目的遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃也可得到到宣傳；新政府換屆需要政政績(jī)支撐，而而本項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)，與與其需求一直直，可與之更更深入合作，獲獲取更多扶持持；江南區(qū)規(guī)劃為以居居住為主的中中央生活區(qū)，對(duì)對(duì)商品房住宅宅需求將持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)；區(qū)域內(nèi)無名副其實(shí)實(shí)的高尚住宅宅區(qū)，高品質(zhì)質(zhì)住宅基本處處于空白，為為本項(xiàng)目的市市場(chǎng)突圍提供供了空間；開發(fā)公司已成功上上市，有雄厚厚的資金實(shí)力力，良好的品品牌形象，對(duì)對(duì)項(xiàng)目將有很很大的促進(jìn)。T（威脅）項(xiàng)目總建約2000萬㎡，可持持續(xù)開發(fā)周期期長(zhǎng)，受政策策影響大，如如持續(xù)加息、土土地增值稅、政政府領(lǐng)導(dǎo)換屆屆等；老藥材市場(chǎng)已確定定要搬遷，但但僅依靠本項(xiàng)項(xiàng)目的引導(dǎo)明明顯不夠，需需政府協(xié)商，而而政府部門的的效率與力度度將對(duì)本項(xiàng)目目的開市構(gòu)成成一定影響；；其它區(qū)域藥材連鎖鎖店的興起，將將與本項(xiàng)目爭(zhēng)爭(zhēng)奪資源，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的開開發(fā)與經(jīng)營構(gòu)構(gòu)成影響；項(xiàng)目北側(cè)南流江對(duì)對(duì)面的江景園園僅1870元/㎡起，龍城城的價(jià)格約為為1900，周邊眾多多樓盤的低價(jià)價(jià)策略對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成威脅脅，需要跳出出限制；**經(jīng)適房和廉租房建建設(shè)力度的加加大對(duì)本項(xiàng)目目也構(gòu)成一定定威脅。三項(xiàng)目定位理解分析析綜合以上因素，項(xiàng)項(xiàng)目在**存在較大的的發(fā)展空間，但但項(xiàng)目200萬的總建勢(shì)勢(shì)必持續(xù)較長(zhǎng)長(zhǎng)的周期，那那如何從戰(zhàn)略略意義上規(guī)劃劃這個(gè)項(xiàng)目才才是項(xiàng)目能否否成功的關(guān)鍵鍵所在。我司認(rèn)為，本項(xiàng)目目的成功與否否，關(guān)鍵在于于能否成功借借勢(shì)發(fā)展，跳跳出限制，超超越自我。借勢(shì)借勢(shì)跳出超越借勢(shì)1000畝的項(xiàng)目目，規(guī)劃國際際中藥港，本本身就有很強(qiáng)強(qiáng)的號(hào)召力，有有做成區(qū)域明明星樓盤的潛潛質(zhì)，但僅僅僅依靠項(xiàng)目本本身的號(hào)召力力，略顯單薄薄?！熬有苑钱悾萍偌儆谖镆?！”，如何借政政府發(fā)展江南南，打造**核心生活區(qū)區(qū)的“勢(shì)”，發(fā)展好項(xiàng)項(xiàng)目，是項(xiàng)目目成功的前提提，也是項(xiàng)目目成功的第一一步。借泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略之之勢(shì)：今年1月中旬，國家批準(zhǔn)準(zhǔn)實(shí)施《廣西西北部灣經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃劃》，標(biāo)志著著廣西北部灣灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放放開發(fā)已經(jīng)納納入國家發(fā)展展戰(zhàn)略，為北北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)開放開發(fā)帶帶來了前所未未有的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。給廣西西的房地產(chǎn)也也注入了新的的活力；借城市向南之勢(shì)：：江南區(qū)規(guī)劃為大型型的生活中心心，CLD的規(guī)劃將帶帶來區(qū)域開發(fā)發(fā)的熱潮，借借政府大力發(fā)發(fā)展江南區(qū)之之勢(shì)，打造城城市新中心；；借中藥港品牌之勢(shì)勢(shì)：中藥港的品牌在***已經(jīng)深入人人心，且已建建立起良好的的形象，運(yùn)用用好中藥港的的品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)和推廣將起起到事半功倍倍的效果。跳出：每個(gè)人都會(huì)有思維維的限制，不不懂得跳出限限制的人，將將注定平庸；；而不懂得跳跳出限制的地地產(chǎn)人，帶來來的將是一件件失敗的作品品，可惜的是是一塊熱土。跳出本身限制：由于本項(xiàng)目的可持持續(xù)開發(fā)周期期較長(zhǎng)，且擁擁有極強(qiáng)的延延續(xù)性，因此此，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)跳出本身的的限制，要擁擁有良好的大大局觀。跳出區(qū)域的限制：：不應(yīng)把項(xiàng)目市場(chǎng)設(shè)設(shè)定為江南區(qū)區(qū)域，200萬平方的項(xiàng)項(xiàng)目，僅依靠靠江南區(qū)域來來支撐，明顯顯不夠，應(yīng)把把項(xiàng)目輻射區(qū)區(qū)域放大至整整個(gè)**，乃至整個(gè)個(gè)廣西。跳出周邊項(xiàng)目限制制：不僅僅是在江南區(qū)區(qū)域做項(xiàng)目，而而是通過項(xiàng)目目把區(qū)域變成成**的中心。準(zhǔn)準(zhǔn)確的說，不不是在規(guī)劃一一個(gè)項(xiàng)目，而而是在規(guī)劃一一座“城市”，要以城市市生活締造者者的姿態(tài)來開開發(fā)、看待整整個(gè)項(xiàng)目。跳跳出周邊項(xiàng)目目的限制，從從戰(zhàn)略上藐視視它們，在戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)上重視它它們，形成良良好的大局觀觀。把項(xiàng)目的的利益點(diǎn)放在在整個(gè)項(xiàng)目的的成功開發(fā)基基礎(chǔ)上。超越：因項(xiàng)目持續(xù)周期較較長(zhǎng)的客觀因因素，本項(xiàng)目目在產(chǎn)品規(guī)劃劃上必須有較較強(qiáng)的超前性性，能保證整整個(gè)項(xiàng)目5年以內(nèi)，規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品都都能保持一定定的超前，而而且能適度領(lǐng)領(lǐng)先，這樣，后后續(xù)的開發(fā)才才能在保證整整體風(fēng)格一致致的前提下，不不至于落后于于整個(gè)市場(chǎng)。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念念：以城市的角度看待待項(xiàng)目，承擔(dān)擔(dān)更多的城市市功能，把握握住目標(biāo)客群群需求特征，營造全新的理念，多多種類、多元元化的集合式式產(chǎn)品，提升升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功功能價(jià)值。超越傳統(tǒng)產(chǎn)品功能能：引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，打造創(chuàng)創(chuàng)新型產(chǎn)品，使使項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)在與區(qū)域內(nèi)內(nèi)已成形的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)自自身優(yōu)勢(shì)和價(jià)價(jià)值，完善區(qū)區(qū)域功能。超越同期同區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念念，稀缺的產(chǎn)產(chǎn)品形式，完完善的配套設(shè)設(shè)施，超越同同期同區(qū)域上上市項(xiàng)目,增加客戶的的價(jià)值認(rèn)同，并并借助推售時(shí)時(shí)機(jī)，形成時(shí)時(shí)間上的壟斷斷。四定位基本方法本項(xiàng)目定位過程應(yīng)應(yīng)用的基本方方法將從價(jià)值值最大化、提提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和滿足自自身?xiàng)l件三個(gè)個(gè)維度進(jìn)行定定位1塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)通過對(duì)于不同發(fā)展展方向的有效效的產(chǎn)品組合合，運(yùn)用成本本差異及集中中化開發(fā)等策策略塑造競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；1）利用競(jìng)爭(zhēng)策略提提升客戶競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力2）利用競(jìng)爭(zhēng)策略提提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力3）通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的分析，我我們可以采用用下列策略提提升競(jìng)爭(zhēng)力差異化策略產(chǎn)品差異化：在區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)形成差異異化特質(zhì)客戶差異化：跳出出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)，挖掘新新市場(chǎng)環(huán)境組合化策略產(chǎn)品組合化：不同同類型產(chǎn)品的的集中化組合合客戶組合化：不同同客戶的集中中化組合解決方法：a、產(chǎn)品組合與市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分采用北高南低的規(guī)規(guī)劃擺位，同同時(shí)結(jié)合多種種產(chǎn)品的組合合，提高項(xiàng)目目多元化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，提高整整體項(xiàng)目錯(cuò)落落有秩，和諧諧共生的視覺覺效果，以尋尋找足夠大的的未被滿足的的客戶。b、提升產(chǎn)品及配套套,挖掘產(chǎn)品背背后價(jià)值強(qiáng)調(diào)人性化的設(shè)計(jì)計(jì)理念,在現(xiàn)有的基基礎(chǔ)上不浪費(fèi)費(fèi)客戶一平米米的面積，同同時(shí)加入新風(fēng)風(fēng),中空玻璃等等高科技元素素，結(jié)合創(chuàng)新新型戶型，用用建筑細(xì)節(jié)表表現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品更更深層次的理理解。從而讓讓建筑真正融融入生活，提提高產(chǎn)品的綜綜合性價(jià)比的的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)導(dǎo)客戶生活的的新方向。2優(yōu)化限制條件結(jié)合項(xiàng)目自身限制制條件篩選出出最優(yōu)方案，優(yōu)優(yōu)化限制三部部曲：1）滿足規(guī)劃限制條條件項(xiàng)目高達(dá)3.0的的容積，與市市場(chǎng)總需求仍仍偏向多層相相矛盾；2）規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)國家9070的政策對(duì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)造成較大影影響3）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目目標(biāo)目前市場(chǎng)需求已完完成了從多層層到小高層的的過渡，主力力需求仍集中中在110-1130㎡的三房產(chǎn)產(chǎn)品為主。解決方法：a、通過推盤策略與與銷控策略，讓讓項(xiàng)目始終成成為區(qū)域價(jià)格格的引領(lǐng)者，拉拉開項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，同時(shí)形成成了區(qū)域內(nèi)差差異化營銷的的亮點(diǎn)；b、項(xiàng)目入市階段依依靠商業(yè)聚集集人氣，推出出小高層和單單身公寓產(chǎn)品品，在保證現(xiàn)現(xiàn)金流的前提提下確保項(xiàng)目目品質(zhì),后期推出高高層及低密度度住宅產(chǎn)品，通通過推售策略略，提升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值。3價(jià)值最大化根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)發(fā)展方向，通通過一系列的的提升價(jià)值手手段，提升項(xiàng)項(xiàng)目定位價(jià)值值，找到能夠夠?qū)崿F(xiàn)最大化化價(jià)值的有限限個(gè)定位方向向；解決方法：a、尋找最有價(jià)值客客戶群，分析析最滿足客戶戶群需求特征征的物業(yè)，從從市場(chǎng)角度結(jié)結(jié)合客戶需求求特征來確定定產(chǎn)品；b、拆分容積率，形形成多元化的的產(chǎn)品梯度，提提高項(xiàng)目產(chǎn)品品的豐富層次次；c、一期商業(yè)配套先先行，商業(yè)配配套可以集中中型商業(yè)形式式出現(xiàn)，可引引進(jìn)大型超市市，彌補(bǔ)區(qū)域域不足，打造造外向型社區(qū)區(qū)商業(yè)街，形形成商業(yè)示范范區(qū),吸引客戶關(guān)關(guān)注，同時(shí)營營造生活氛圍圍；d、強(qiáng)化配套景觀提提升價(jià)值，項(xiàng)項(xiàng)目高層中心心景觀的打造造,提高不同產(chǎn)產(chǎn)品的生活感感受；局部組組團(tuán)景觀巧妙妙運(yùn)用；充分分考慮園林小小品的介入；；強(qiáng)調(diào)景觀實(shí)實(shí)用主義及可可參與性;來放大景觀觀對(duì)建筑的影影響,實(shí)現(xiàn)多剃次次產(chǎn)品不同生生活感受，從從而展現(xiàn)景觀觀與生活的互互融。五定位方向本項(xiàng)目總建約2000萬方，其中中住宅部分初初步估略約170萬方，按平平均面積100平方估算，約約有17000戶，以一家家三口計(jì)，總總居住人口可可達(dá)5萬人，如此此大的居住規(guī)規(guī)模，不僅僅僅是一個(gè)項(xiàng)目目，而應(yīng)該是是一座“城”，應(yīng)該以“城”的理念來開開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目目。要名副其實(shí)的稱為為城，必須符符合以下幾個(gè)個(gè)條件：a項(xiàng)目具備一定的規(guī)規(guī)模：項(xiàng)目必須要有一定定的規(guī)模，至至少2萬的居住人人口，才能達(dá)達(dá)到城的定義義；b配套要完善：“城”內(nèi)就能提供所有的的配套：餐飲飲、娛樂、休休閑、教育、醫(yī)醫(yī)療等；c豐富的物業(yè)形態(tài)：：?jiǎn)我坏慕ㄖo法稱稱之為城，多多元的建筑形形態(tài)，良好的的建筑分布，才才能符合“城”的含義。綜上所述，本項(xiàng)目目完全具備打打造“城”的條件，可可以打造居住住中心的理念念來開發(fā)項(xiàng)目目，同時(shí)在“城”的豐富涵義義下，提升項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力力。1）整體定位200萬㎡新城生生活理想………復(fù)合生態(tài)社區(qū)，宜宜居生活城社區(qū)是開放的而非非封閉的：社社區(qū)與都市的的融合戶型是舒適的而非非奢華的：實(shí)實(shí)用和簡(jiǎn)約的的融合環(huán)境是環(huán)保的而非非污染的：科科技與自然的的融合2）客戶定位核心客戶：中心城城區(qū)升級(jí)所帶帶來的新生購購買力置業(yè)目的：改善居居住環(huán)境，追追求國際化高高品質(zhì)居住環(huán)環(huán)境及精神上上的滿足重要客戶：周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)街的改善環(huán)環(huán)境客戶置業(yè)目的：改善居居住環(huán)境追求求，婚房需求求潛在客戶：外地客客戶，包括中中藥港的投資資客戶等置業(yè)目的：投資、生生活過渡3）產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位原則：a在滿足打造區(qū)區(qū)域領(lǐng)先產(chǎn)品品的基本前提提下，兼顧銷銷售速度和利利潤(rùn)要求；b產(chǎn)品類型必須符合合區(qū)域未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，有有升值空間；；c符合地塊資源條件件和客戶需求求各類物業(yè)的作用高密度產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)品——提升整體消消化速度——能夠與其它項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)差異化——有可能實(shí)現(xiàn)較高的的利潤(rùn)低密度產(chǎn)品形形象標(biāo)桿——樹立國際化化社區(qū)的價(jià)值值標(biāo)桿——總價(jià)高，銷售速度度稍慢——對(duì)利潤(rùn)率貢獻(xiàn)較大大先開發(fā)高密度產(chǎn)品品，獲取現(xiàn)金金流支撐，最最后開發(fā)低密密度精品來獲獲得較高的利利潤(rùn)，同時(shí)，此此類產(chǎn)品也可可有利提升項(xiàng)項(xiàng)目形象（香香格里拉已出出現(xiàn)別墅產(chǎn)品品）。六項(xiàng)目營銷方案：1項(xiàng)目背景**國際中藥港已建立立起良好的品品牌及口碑，項(xiàng)項(xiàng)目一期專業(yè)業(yè)市場(chǎng)已成功功完成銷售，現(xiàn)現(xiàn)處于二期住住宅的啟動(dòng)階階段，二期原原有規(guī)劃為藥藥材交易區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃更改為為住宅，該地地塊西側(cè)靠近近江南區(qū)中心心綠軸，與華華商國際項(xiàng)目目相望，東側(cè)側(cè)有藥材交易