國內某小城市購物中心策劃

本案的商業(yè)闡述COMMERCEEXPLAIN以室內商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場狀況本案商業(yè)市場調查示意圖本案的商業(yè)闡述商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅實的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報的關鍵?？傊虡I(yè)的成功運做是本案銷售的關鍵，也是開發(fā)商能否獲得預期收益的唯一保障?！癖景覆贿m合的商業(yè)業(yè)態(tài)：○百貨公司百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時結付款的商場僅為百盛，其它商場均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應商無力進貨，從而使商場經營惡性循環(huán)。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購物中心和飛龍商場外，基本均是租金店的經營方式。而侯馬地區(qū)的扣率店所經營的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經營和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高，且是必須的投入，就本案核心五所述的標準，經營所贏利的費用無力支持本案的經營?！鹋l(fā)市場侯馬由于地理位置、經濟發(fā)展、交通便利等諸多因素，無法做為商品流通的核心，且本地不屬于商品的生產基地，基本批發(fā)渠道均為太原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場不適合本案?！癖景干虡I(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺KTV包間，夜總總會6F海鮮館包間式餐飲5F平價百貨街低檔的平價百貨類類商品4F紳士服飾街中檔及中低檔男性性商品、體育育運動商品、中中性休閑商品品3F品位生活街中檔及中低檔成熟熟女性商品，兒兒童商品、家家庭用品2F青春少女街中檔及中低檔年輕輕女性商品1F國際名店街中高檔服飾、皮件件、化妝品、黃黃金珠寶、鐘鐘表眼鏡B1F生活量販超市食品、非食品、部部分生鮮產品品●業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由：1、以高銷售價格用高租金價格的商業(yè)形態(tài)對應2、以低銷售價格用低租金價格的商業(yè)形態(tài)對應3、針對頂尖消費群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對應4、以量販超市為本案的集客核心來對應●各樓層目標顧客（√√√為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費群體煤礦個體業(yè)主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府機關人員√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√●廠商經營模式（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營營√√√√√√√√√商戶純租賃形式√√√√√√√√√√業(yè)主購鋪自營√√√√√√√√√√√√√●目標顧客年齡層（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年兒童童√√√√√√√√17-35白領一一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品檔次基本定位（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔√√√√√√√√√√√√√√√中檔√√√√√√√√√√√√√√高檔√√√√√√√√●生活量販超市簡要說明：生活量販超市商品結構示意圖生活量販超市經營方式示意圖●1-5樓商鋪簡要說明：○目標招商的對象1、侯馬本地經營戶55%2、太原的經營戶30%3、山西其它地區(qū)及外省經營戶10%4、公司自營商品采購5%○經營戶設柜標準1、有品牌的經營戶2、非假冒偽劣和侵權性商品的經營戶3、能夠提供商品代理、經銷等證明的經營戶4、有良好形象的經營戶5、有足夠資金的經營戶6、符合中檔為主低檔為輔的商品價格帶的經營戶主要經營模式：1、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費2、自營戶為：物業(yè)管理費●全館收益價格預算：○基本商業(yè)數據1、一樓按照得房率55%計算，實際面積約為2134平方米2、二至五樓按照得房率60%計算，每層實際面積約2328平方米3、租賃面積依照實際面積計算○樓層租賃理論價格（未含物業(yè)管理費）：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.03.82.62.01.5單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金3.65萬2.08萬1.42萬1.10萬0.55萬樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬年1-5樓租金收益益1231萬元租金定價標準以本商圈市場調查為參考基礎○1-5樓物業(yè)費理論價格1-5樓物業(yè)費均價35元/平方米/月1-5樓實際面積合計11446平方米1-5樓年物業(yè)費收入480萬元物業(yè)費標準以新田市場（39元/平方米/月）為參考●商業(yè)籌建成本：○內裝費用：鑒于甲方的交房標準的前提下：1、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費用，僅預備150萬作為部分調整費用（主要在工程方面）；2、裝修小計：150萬元；○設備及物品費用：1、1-5樓僅綜合布線和背景音樂設備依照10萬元計算2、辦公設備、家私、保安設備、保潔設備40萬元計算3、不可遇見的雜費20萬元4、設備及物品費用小計70萬元○人員及耗材1、內部管理人員：500元/月*15人*4.5個月（陸續(xù)到位）=3.4萬元2、一般管理人員：350元/月*30人*2.5個月（陸續(xù)到位）=2.6萬元3、辦公耗材及公關差旅依照每月3萬元*6個月=18萬元4、人員及耗材小計24萬元○廣告費用包含在銷售廣告中不做另行支付○上述小計244萬元●商業(yè)營運成本：○營運期能耗費用1-5樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費用約180萬元○管理人員500元/月*15人*12個月=9萬元350元/月*30人*12個月=12.6萬元○辦公及廣告依照10萬元/月計算。即120萬元/年○上述小計321.6萬元●三年經營期總成本：本案籌建成本為244萬元，依照三年分攤，每年約81.3萬元本案經營期營運成本為每年321.6萬元上述合計81.3萬+321.6萬=402.9萬元/年按照1-5樓平均分攤約為80.58萬元●超市的營運情況概述：由于受到發(fā)展商要求超市自營的要求，本案暫不對超市進行總體財務分析，根據3880平方米的超市，屬地市場人均在超市的消費單價約20元，本案超市年業(yè)績預計為3000萬元，年需要150萬有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計算，每日來店數量約20000人，與侯馬總人口23萬相比較，約為1：11.5的概率。按照超市毛利率5%計算，本案的超市年收益約為150萬元。●6-7樓的營運情況概述：由于本案的6-7樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進行經營，由于其特殊性，本規(guī)劃對改二層樓不進行財務分析。本案的財務分析FINANCEANALYSE本案的財務分析●本案B1F-5F銷售價格：樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價0.501.501.000.750.500.40樓層總價194058203880291019401552●本案B1F-5F租金價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.03.82.62.01.5樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬●本案B1F-5F物業(yè)價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均物業(yè)價格35元/平方米/月樓層年租總價89.6萬97.8萬97.8萬97.8萬97.8萬●1-5樓第一年按照100%返租進行的財務分析：樓層支出收入合算返租成本經營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合計1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25●1-5樓第二年按照100%返租進行的財務分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合計1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84●1-5樓第三年按照100%返租進行的財務分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合計1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73●本案收益合計：○銷售溢價合計（萬元）銷售總價發(fā)展商利潤銷售成本收購成本銷售節(jié)余1955220001115150001407○三年租金和物業(yè)收益合計（萬元）第一年第二年第三年合計101.25143.84198.73443.82上述總收益為1850.82萬元其中：○超市經營成本和利潤表一：面積銷售價格第一年返租第二年返租第三年返租返租總成本38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期設備投入按照800萬元計算，依照三年攤提，即每年為267萬元；年經營管銷費用按照（包括人員和能源費用）約為80萬元；商品按照全代銷方式經營；年份支出收入合算設備攤提營費用支出小計營業(yè)業(yè)績營業(yè)毛利收入小計NO1267萬80萬347萬3000萬5%150萬-197萬NO2267萬80萬347萬3300萬165萬-182萬NO3267萬80萬347萬3630萬181.5萬-165.5萬合計800萬240萬1040萬元9930萬496.5萬-543.5萬●本案財務三年總分析1、三年從銷售溢價和租金物業(yè)的收益為1850.82萬元見上表說明2、由于超市經營屬于虧損狀態(tài)，三年虧損543.5萬剩余經營利潤為1850.82-543.5萬元=1307.32萬元3、考慮到新店開業(yè)可能采取3個月的免租優(yōu)惠，即損失約372萬元剩余經營利潤為1307.32-372萬元=935.32萬元4、考慮到超市商品不可能為100%代銷，其中預備200萬自營商品費用超市商品隨三年經營虧損而自然損耗消失剩余經營利潤