二手商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議

二手商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議二手商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲方(賣方)：地

址:

乙方(買方)：地

址:

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在公平、自愿、協(xié)商全都的根底上，就乙方向甲方購置商品房，甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：第一條

甲方用地依據(jù)及商品房座落位置。

甲方以________方式取得位于____________，編號(hào)為________的地塊的土地使用權(quán)。

(土地使用權(quán)出讓合同號(hào))(土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào))為________。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為________

。

土地使用權(quán)證號(hào)為________，土地面積為________

，地塊規(guī)劃用途為____，土地使用權(quán)年限自____年__月__日至____年__月__日止。

甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建立商品房，(現(xiàn)定名)(暫定名)________，主體建筑物的性質(zhì)為____，屬____構(gòu)造，建筑層數(shù)為____層。工程建立規(guī)劃許可證號(hào)為________

。

其次條

乙方所購商品房的面積。

乙方向甲方購置商品房(以下簡稱該商品房)建筑面積共________

平方米(其中實(shí)得建筑面積________

平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________

平方米)，共________(套)(間)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)。)

該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第________

(幢)(座)____層____號(hào)房，

第________

(幢)(座)____層____號(hào)房，

第________

(幢)(座)____層____號(hào)房。

上述面積為(甲方暫測)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積。如暫測面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

依據(jù)法律規(guī)定的房屋全部權(quán)與該房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)全都的原則，該商品房相應(yīng)占有的土地使用權(quán)，在辦理土地使用權(quán)登記時(shí)由政府主管部門核定。

第三條

該商品房銷售特征。

該商品房為(現(xiàn)房)(預(yù)售商品房)。

預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________

，商品房預(yù)售許可證號(hào)為________

。

該商品房為(內(nèi)銷)(外銷)商品房。

外銷商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________

，外銷商品房許可證號(hào)為________

。

第四條

價(jià)格與費(fèi)用。

該商品房(屬于)(不屬于)政府定價(jià)的商品房。按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該商品房單位面積(暫定價(jià))為每平方米____元，總金額為(____幣)________元。

除上述房價(jià)款外，甲方依據(jù)有關(guān)規(guī)定代政府收取以下稅費(fèi)：1.代收______________，計(jì)(____幣)__________________元；

2.代收______________，計(jì)(____幣)__________________元；

3.代收______________，計(jì)(____幣)__________________元。

上述代收稅費(fèi)合計(jì)(____幣)______________________

元。

第五條

實(shí)際面積與暫測面積差異的處理。

該商品房產(chǎn)交付時(shí)，________房屋實(shí)際面積與暫測面積的差異不超過暫測面積的____％(不包括____％)時(shí)，上述房價(jià)款保持不變。

實(shí)際面積與暫測面積差異超過暫測面積的____％(包括____％)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第____種方式處理：1.乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

2.每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

3._______________________________________________________。

篇2：商品房銷售合同條款培訓(xùn)

商品房銷售的主要法律問題解析

目

錄

第一講

一些重要的合同概念及應(yīng)留意的法律問題

一、合同成立與合同生效

二、合同效力待定

三、無效合同與無效合同條款

四、格式條款的法律問題

五、定金與訂金的問題

其次講

商品房銷售時(shí)常常用到的概念

一、房屋的面積

二、稅費(fèi)概念

三、商品房銷售常用名詞解釋

四、商品住宅的價(jià)格構(gòu)成

第三講

商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)問題

一、當(dāng)前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型

二、商品房廣告的法律性質(zhì)定位

第四講

商品房預(yù)售的法律規(guī)定

一、商品房預(yù)售合同的法律定義

二、商品房預(yù)售合同成立有效條件

第五講

商品房買賣合同的主要條款法律分析

一、商品房買賣合同文本

二、套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e處理

三、如何確認(rèn)所交付的商品房面積

四、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理

第六講

商品房買賣的貸款法律分析

一、住房公積金貸款條件

二、住房公積金貸款金額和期限

三、商品房住房貸款額和期限

四、非居住房屋貸款

第七講

商品房的交付使用及其質(zhì)量保證

一、商品房的交付要求

二、交付時(shí)應(yīng)供應(yīng)的文件

3、

商品房的保修責(zé)任與保修期限

4、

商品房質(zhì)量與合同解除

第八講

商品房的修理基金

1、

首期修理基金的交納

2、

修理基金專戶的開立

3、

修理基金的使用

第九講

商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理

一、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記需要提交資料

二、預(yù)購商品房的預(yù)報(bào)登記、單方預(yù)報(bào)登記

三、房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時(shí)限

第一講

一些重要的合同概念及應(yīng)留意的法律問題

一、合同成立與合同生效

合同的成立，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，即雙方當(dāng)事人意思全都；而所謂合同生效，是指已成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了肯定的法律拘束力或稱法律效力。在合同關(guān)系的實(shí)踐中，合同成立是合同生效的前提，就多數(shù)狀況來說，合同成立與合同生效是全都的，但合同成立絕不等于合同生效，而合同生效肯定有合同成立的前提，也就是說，無合同成立，根本就不存在合同生效、無效的問題。

二、合同效力待定

1.概念

合同效力待定，是指合同成立以后，因存在缺乏以認(rèn)定合同無效的瑕疵，致使合同不能產(chǎn)生法律效力，在一段合理的時(shí)間內(nèi)合同效力暫不確定，由有追認(rèn)權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)展補(bǔ)正或有撤銷權(quán)的當(dāng)事人進(jìn)展撤銷，再視詳細(xì)狀況確定合同是否有效。處于此階段中的合同，為效力待定的合同。

2.

類型

（1）、無行為力量人所訂立之合同。

（2）、限制行為力量人締結(jié)的合同。

（3）、無代理權(quán)人以被代理人名義締結(jié)的合同。

（4）、無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)訂立的合同。

三、無效合同與無效合同條款

無效合同是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會(huì)公共利益而無效。可見，無效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律約束力的合同不受國家法律愛護(hù)。無效合同自始無效，但局部條款無效，不影響其余局部的效力。

四、格式條款的法律問題

合同法司法解釋二有三處條文涉及：第六條，關(guān)于格式條款供應(yīng)者的提示和說明義務(wù)的細(xì)化；第九條，格式條款的可撤銷性；第十條，格式條款的無效認(rèn)定。這三個(gè)條文所依附的，主要是合同法第三十九條、第四十條、第五十四條等。以上所述條文，構(gòu)成了格式條款的標(biāo)準(zhǔn)體系，尤其是司法解釋二第六條。第一款：“供應(yīng)格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采納足以引起對(duì)方留意的文字、符號(hào)、字體等特殊標(biāo)識(shí)，并根據(jù)對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“實(shí)行合理的方式”?！逼浯慰睿骸肮?yīng)格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說明義務(wù)擔(dān)當(dāng)舉證責(zé)任?！边@一條司法解釋，對(duì)于房地產(chǎn)交易而言也很有針對(duì)性。細(xì)心的人或許發(fā)覺，許多美奐美倫的銷售手冊(cè)，往往會(huì)在某個(gè)角落里用肉眼難以識(shí)別的方式加上一句諸如此類的免責(zé)聲明：圖文均為宣傳需要，詳細(xì)以實(shí)物為準(zhǔn)，解釋權(quán)歸開發(fā)商云云。在幾乎全部的認(rèn)購書中往往夾雜一句：認(rèn)購人已查看、理解并承受商品房買賣合同及其附件，不得以合同內(nèi)容未經(jīng)協(xié)商為由拒絕簽署。在商品房買賣合同附件中，各種免責(zé)、限責(zé)條款更是五花八門、不一而足。盡管商品房買賣合同等資料是否屬于格式合同在實(shí)踐上尚有爭議，但是進(jìn)展必要的、合理的提示和說明，對(duì)于開發(fā)商降低合同風(fēng)險(xiǎn)而言不無必要。特殊是依據(jù)司法解釋二第六條其次款，說明義務(wù)的舉證責(zé)任被安排給格式條款供應(yīng)者，對(duì)于開發(fā)商而言，要求購房人在合同之外簽署一份無疑義聲明，也不失為一種有效的風(fēng)險(xiǎn)防控手段。

5、

定金與訂金的問題

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)分的。定金是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿商定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，進(jìn)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。

訂金并非一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認(rèn)購書后反悔，進(jìn)展商有權(quán)沒收購房者的定金；若進(jìn)展商違約，不與購房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購房者有權(quán)要求進(jìn)展商雙倍返還定金。假如認(rèn)購書中商定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時(shí)，購房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并依據(jù)自己的實(shí)際狀況慎重行事。

其次講

商品房銷售時(shí)常常用到的概念

一、房屋的面積

1、(住宅)房屋使用面積

是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥房、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。

2、(住宅)房屋建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構(gòu)造堅(jiān)固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3、成套住宅建筑面積

是指成套住宅的建筑面積總和。

4、危急房屋建筑面積

是指構(gòu)造已嚴(yán)峻損壞或承重構(gòu)件已屬危急構(gòu)件，隨時(shí)有可能丟失構(gòu)造穩(wěn)定和承載力量，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。

5、房屋削減建筑面積

指報(bào)告期由于撤除、倒塌和因各種災(zāi)難等緣由實(shí)際削減的房屋建筑面積(包括私有房屋)。

6、房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋全部權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

7、房屋猜測面積

猜測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售工程）銷售中，依據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)展一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)展合法銷售的面積依據(jù)。

8、房屋實(shí)測面積

實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定托付具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、猜測數(shù)據(jù)及國家測繪標(biāo)準(zhǔn)之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)展的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

9、房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

10、成套房屋的套內(nèi)建筑面積

由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻風(fēng)光積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三局部組成。

11、套內(nèi)房屋使用面積

為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1）套內(nèi)臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3）不包括在構(gòu)造面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

12、套內(nèi)墻風(fēng)光積

套內(nèi)墻風(fēng)光積是套內(nèi)使用空間四周的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光積。

13、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

14、商品房的銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

15、共有建筑面積

(公有建筑面積)

共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和治理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室，治理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

16、共有建筑面積的計(jì)算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室、治理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

二、稅費(fèi)概念

公共修理基金：依據(jù)北京市建立委員會(huì)《北京市住宅專項(xiàng)修理資金治理方法》第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主根據(jù)所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)修理資金，首期住宅專項(xiàng)修理資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

在辦產(chǎn)權(quán)過程中包括：登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元；房屋全部權(quán)證工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元；房屋全部權(quán)證印花貼稅：每件5元。

三、商品房銷售常用名詞解釋

樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。

實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建立的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

外銷（租）：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個(gè)人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺(tái)同胞的商品房屋面積。

單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的掌握面積又稱為一個(gè)居住單元。

期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開頭至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購置期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購置時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，馬上可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

商品房的起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

商品房的均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。

復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。

躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥房、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他幫助用房，并采納戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。

商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延長。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的興旺，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。

外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更寬闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。

中空玻璃：是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必需形成真空或氣體（如參加惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

基價(jià)：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房根本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其到達(dá)具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平坦的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后快速開發(fā)建立。

三通一平（凈地）：指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平坦的條件。

五證兩書：“五證“《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建立工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建立工程開工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

一般住宅：一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質(zhì)檔次凹凸不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。由于是長期居住，因此要關(guān)懷物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有肯定容忍度，允許新盤之后再完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。

建筑容積率：是指工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑掩蓋率，指工程用地范圍內(nèi)全部基底面積之和與規(guī)劃建立用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比。

四、商品住宅的價(jià)格構(gòu)成

依據(jù)北京市物價(jià)局公布的《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成》第四條規(guī)定商品住宅銷售價(jià)格由開發(fā)本錢費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)型收費(fèi)和利潤構(gòu)成。其中可列入住宅開發(fā)本錢的費(fèi)用包括土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施建立費(fèi)、公共配套設(shè)施建立費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)；期間費(fèi)用是指商品住宅開發(fā)期間的治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)工程有關(guān)的支出；稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、教育費(fèi)附加等；商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費(fèi)包括城市根底設(shè)施建立費(fèi)。

第三講

商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)問題

一、當(dāng)前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型

1、商品房環(huán)境方面的宣傳

2、商品房使用功能廣告

3、說明供應(yīng)優(yōu)待或附贈(zèng)送禮品和其它法律制止用語的廣告

4、說明商品房證號(hào)、面積、價(jià)格等方面的廣告

二、商品房廣告的法律性質(zhì)定位

1、要約邀請(qǐng)與要約概念

依據(jù)《合同法》的規(guī)定，要約邀請(qǐng)，是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約。與要約不同，要約邀請(qǐng)僅僅是預(yù)備訂立合同的行為，對(duì)發(fā)出人而言沒有法律拘束力，即使相對(duì)人作出承諾，也不能成立合同。在實(shí)踐中，要推斷是要約還是要約邀請(qǐng)往往不是一個(gè)簡潔的過程。我們可以簡潔地這樣理解，要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人沒有約束力，要約對(duì)發(fā)出人有約束力。

2、

我國司法實(shí)踐中將售房宣傳廣告視為要約的規(guī)定

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和承諾詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。此條有兩層含義：其一在通常狀況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠詳細(xì)、明確，一般不含有要約的意思，應(yīng)依據(jù)《合同法》第十五條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不具備合同要約的要件，性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，對(duì)雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同的約束力。其二只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約：（1）、對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明與承諾；（2）、此說明和承諾應(yīng)當(dāng)詳細(xì)確定；（3）、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響。對(duì)符合上述條件說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

第四講

商品房預(yù)售的法律規(guī)定

一、商品房預(yù)售合同的法律定義

商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方商定，出賣人在商定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房全部權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或局部房款并按期承受商品房的書面協(xié)議。

二、商品房預(yù)售合同成立有效條件

1、商品房預(yù)售合同的主體必需合格

2、商品房預(yù)售合同的形式必需符合法律的規(guī)定

第五講

商品房買賣合同的主要條款法律分析

一、商品房買賣合同文本

依據(jù)《城市商品房預(yù)售治理方法》的規(guī)定，商品房預(yù)售后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同就是規(guī)定在房屋預(yù)售中，開發(fā)商和購房者之間權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。

2、

套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e處理

商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積局部為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e局部為共有產(chǎn)權(quán)。

三、如何確認(rèn)所交付的商品房面積

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，在商品房交付時(shí)，開發(fā)商會(huì)向買受人公示其托付的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，并向買受人供應(yīng)該商品房的面積實(shí)測數(shù)據(jù)。

四、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理

依據(jù)相關(guān)規(guī)定及合同商定，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門托付的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的以下設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同承受變更。

第六講

商品房買賣的貸款法律分析

一、住房公積金貸款條件

依據(jù)《北京住房公積金貸款方法》第七條規(guī)定借款人須具備以下條件：（一）具有合法有效身份；（二）具有完全的民事行為力量；（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有歸還貸款本息的力量；（四）購置、建筑、翻建、大修自住住房；（五）具有購置、建筑、翻建、大修自住住房的合同或相關(guān)證明文件；（六）符合托付人規(guī)定的有關(guān)貸款的住房公積金繳存條件；（七）供應(yīng)托付人認(rèn)可的擔(dān)保；（八）借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款；（九）符合托付人規(guī)定的其他條件。

二、住房公積金貸款金額和期限

依據(jù)《北京住房公積金貸款方法》規(guī)定公積金貸款實(shí)行限額治理，每筆貸款金額應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下限額標(biāo)準(zhǔn)：（一）不得超過房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購房款（以兩者中較低額為準(zhǔn)）的肯定比例；（二）不得超過單筆貸款最高限額。目前，住房公積金貸款單筆最高額度為80萬元。貸款期限由托付人和借款人商定，最長不得超過30年。

三、商品房住房貸款額和期限

依據(jù)《中國建立銀行個(gè)人住房貸款方法》第七條規(guī)定貸款額度最高為所購（建、大修）住房全部價(jià)款或評(píng)估價(jià)值的80%，貸款期限最長為30年。

四、非居住房屋貸款

購置非居住房屋只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押。

第七講

商品房的交付使用及其質(zhì)量保證

一、商品房的交付要求

商品房交付時(shí)應(yīng)符合交付條件即該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表并且具有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書。

二、交付時(shí)應(yīng)供應(yīng)的文件

開發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)向購房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。向購房人供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

三、商品房的保修責(zé)任與保修期限

依據(jù)《商品房銷售治理方法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房擔(dān)當(dāng)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出商定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建立工程承包單位向建立單位出具的質(zhì)量保修書商定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（下稱，規(guī)定）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

2023年1月30日施行的國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量治理?xiàng)l例》規(guī)定，建立工程承包單位向建立單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期為：（一）根底設(shè)施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體構(gòu)造工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

1998年9月1日施行的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》規(guī)定，《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》規(guī)定的各部位的最低保修期為：1、屋面防水3年；2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；5、門窗翹裂、五金件損壞1年；6、管道堵塞2個(gè)月；7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；8、衛(wèi)生潔具1年；9、燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；10、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行商定。

舉個(gè)例子來說，假設(shè)房屋于2023年12月31日竣工，而開發(fā)商于2023年12月31日向買受人交房，則此時(shí)施工單位對(duì)屋面防水的剩余保修期為4年，規(guī)定中的3年低于該存續(xù)期，則保修期應(yīng)為4年；如開發(fā)商于2023年12月31日向買受人交房，施工單位的剩余保修期為2年，少于規(guī)定中3年的最低保修期，則保修期應(yīng)為3年。買房人可與開發(fā)商協(xié)商延長保修期，但開發(fā)商不得要求縮短保修期，其擅自縮短保修期的行為無效。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。因不行抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者托付他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人擔(dān)當(dāng)。

四、商品房質(zhì)量與合同解除

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者托付他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人擔(dān)當(dāng)?！?/p>

該條以商品房質(zhì)量問題是否嚴(yán)峻影響正常居住使用為標(biāo)準(zhǔn)，將商品房質(zhì)量問題分為兩類：嚴(yán)峻影響正常居住的商品房質(zhì)量問題和一般質(zhì)量問題。

1．一般質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任

2．因商品房質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用的，買受人享有合同解除權(quán)，并可以懇求賠償損失

第八講

商品房的修理基金

一、首期修理基金的交納

公共修理基金指的是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造。

依據(jù)北京市建立委員會(huì)《北京市住宅專項(xiàng)修理資金治理方法》第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主根據(jù)所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)修理資金，首期住宅專項(xiàng)修理資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。本方法所稱的多層住宅、非住宅是指地上構(gòu)造最高層數(shù)為六層以下(含六層)的建筑；高層住宅、非住宅是指地上構(gòu)造最高層數(shù)為七層以上(含七層)的建筑。

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)修理資金存入住宅專項(xiàng)修理資金專戶。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本方法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)修理資金的，建立單位不得將房屋交付購置人。

售房單位可以代收住宅專項(xiàng)修理資金但應(yīng)當(dāng)出具由市財(cái)政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅專項(xiàng)修理資金專用票據(jù)。

二、修基金專戶的開立

依據(jù)北京市建立委員會(huì)《北京市住宅專項(xiàng)修理資金治理方法》規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)修理資金，由市住房資金治理部門負(fù)責(zé)日常治理。經(jīng)市房屋行政主管部門會(huì)同市財(cái)政主管部門、市審計(jì)主管部門和市住房資金治理部門共同打算，由市住房資金治理部門托付本市一家商業(yè)銀行，作為住宅專項(xiàng)修理資金的專戶治理銀行，并在專戶治理銀行開立住宅專項(xiàng)修理資金專戶。開立住宅專項(xiàng)修理資金專戶，以物業(yè)治理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)治理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主委員會(huì)可以在本市一家商業(yè)銀行開立本物業(yè)治理區(qū)域的住宅專項(xiàng)修理資金專戶，并向市住房資金治理部門申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)修理資金。市住房資金治理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)修理資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)修理資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)修理資金時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與開戶銀行、區(qū)縣房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本方法規(guī)定的危及房屋安全等緊急狀況，需要馬上對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展修理和更新、改造時(shí)，同意區(qū)縣房屋行政主管部門組織代修并從修理工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)修理資金中支付相應(yīng)費(fèi)用的授權(quán)協(xié)議書。

三、修理基金的使用

住宅專項(xiàng)修理資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的修理和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位的修理和更新、改造范圍包括：(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；(二)樓房外墻消失雨水滲漏，引起外墻內(nèi)外表浸濕；(三)地下室消失滲漏、積水的；(四)樓房外墻外裝飾層消失裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定值；(五)增加保溫層、建筑保溫層消失破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)外表消失潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層消失開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；(七)公共區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等消失破損的；(八)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；(九)其它狀況。住宅共用設(shè)施設(shè)備的修理和更新、改造范圍包括：(一)電梯主要部件需要進(jìn)展修理或更換的；(二)二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)峻的；(三)避雷設(shè)施不滿意安全要求的；(四)配電設(shè)備局部電纜、電線、配電箱(柜)內(nèi)元件損壞的；(五)消防系統(tǒng)消失功能障礙，或局部設(shè)備、部件損壞嚴(yán)峻的；(六)樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備消失故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)峻、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的；(七)其他狀況。

第九講

商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理

一、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記需要提交資料

依據(jù)《房屋權(quán)屬登記收件標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定新建商品房買賣（首次）的登記條件：開發(fā)工程取得房屋全部權(quán)證、國有土地使用證（有償用地）。

（1）房屋買賣合同（原件，核驗(yàn)兩本加貼印花稅的合同）；

2023年3月15日以后簽訂商品房預(yù)售合同的，提交網(wǎng)上簽訂的預(yù)售合同；2023年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)房買賣合同；

（2）

簽訂預(yù)售合同的，買賣雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測面積和房價(jià)結(jié)算確實(shí)認(rèn)書（原件）；

（3）房屋登記表、分戶平面圖二份（原件）；

（4）專項(xiàng)修理資金專用收據(jù)（1999年1月1日以后簽訂購房合同的）；

（5）契稅完稅或減免稅憑證；

（6）外國人、港澳臺(tái)同胞、境外法人和其他組織購置房屋的，提交北京市涉外工程國家安全審查批準(zhǔn)文件；

（7）外國駐華使館、領(lǐng)事館購置房屋的，提交外交部批準(zhǔn)購房文件。

二、預(yù)購商品房的預(yù)報(bào)登記、單方預(yù)報(bào)登記

1、預(yù)報(bào)登記指當(dāng)事人商定買賣期房時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。也就是說在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)展預(yù)報(bào)登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)展抵押。

物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，根據(jù)商定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)報(bào)登記。預(yù)報(bào)登記后，未經(jīng)預(yù)報(bào)登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)報(bào)登記后，債權(quán)毀滅或者自能夠進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)報(bào)登記失效?！?/p>

2、單方預(yù)報(bào)登記是上海市房屋土地治理局首次推出，即購房者在申請(qǐng)購房預(yù)報(bào)登記后則可取得土地使用權(quán)、房屋全部權(quán)或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先懇求權(quán)。這項(xiàng)登記制度被認(rèn)為是可以避開由于房價(jià)上升賣房人違約而給購房者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在房價(jià)下跌時(shí)必定產(chǎn)生相反的情形，即購房者會(huì)千方百計(jì)躲避履行合同。而這時(shí)候，賣房者假如在簽訂合同后在房交中心辦理單方預(yù)報(bào)登記，也能得進(jìn)一步的愛護(hù)。

三、房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時(shí)限

依據(jù)《房屋權(quán)屬登記工作標(biāo)準(zhǔn)》北京市建立委員會(huì)規(guī)定單戶辦理房產(chǎn)證的時(shí)間為10個(gè)工作日，批件辦理房產(chǎn)證的時(shí)間為30個(gè)工作日。

20

篇3：商品房購銷合同范本

2023商品房購銷合同范本[1]

甲方(賣方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

乙方(買方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

姓名：________性別：________年齡：________

地址：____________________郵碼：________電話：________

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在公平、自愿、協(xié)商全都的根底上，就乙方向甲方購置商品房，甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方用地依據(jù)及商品房座落位置。

甲方以________方式取得位于____________，編號(hào)為________的地塊的土地使用權(quán)。

(土地使用權(quán)出讓合同號(hào))(土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào))為________。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為________。

土地使用權(quán)證號(hào)為________，土地面積為________，地塊規(guī)劃用途為____，土地使用權(quán)年限自____年__月__日至____年__月__日止。

甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建立商品房，(現(xiàn)定名)(暫定名)________，主體建筑物的性質(zhì)為____，屬____構(gòu)造，建筑層數(shù)為____層。工程建立規(guī)劃許可證號(hào)為________。

其次條乙方所購商品房的面積。

乙方向甲方購置商品房(以下簡稱該商品房)建筑面積共________平方米(其中實(shí)得建筑面積________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________平方米)，共________(套)(間)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)。)

該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的工程中的：

第________(幢)(座)____層____號(hào)房，

第________(幢

)(座)____層____號(hào)房，

第________(幢)(座)____層____號(hào)房。

上述面積為(甲方暫測)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積。如暫測面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

依據(jù)法律規(guī)定的房屋全部權(quán)與該房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)全都的原則，該商品房相應(yīng)占有的土地使用權(quán)，在辦理土地使用權(quán)登記時(shí)由政府主管部門核定。

第三條該商品房銷售特征。

該商品房為(現(xiàn)房)(預(yù)售商品房)。

預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為________。

該商品房為(內(nèi)銷)(外銷)商品房。

外銷商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________，外銷商品房許可證號(hào)為________。

第四條價(jià)格與費(fèi)用。

該商品房(屬于)(不屬于)政府定價(jià)的商品房。按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該商品房單位面積(暫定價(jià))為每平方米____元，總金額為(____幣)________元。

除上述房價(jià)款外，甲方依據(jù)有關(guān)規(guī)定代政府收取以下稅費(fèi)：

1.代收______________，計(jì)(____幣)__________________元；

2.代收______________，計(jì)(____幣)__________________元；

3.代收______________，計(jì)(____幣)__________________元。

上述代收稅費(fèi)合計(jì)(____幣)______________________元。

第五條實(shí)際面積與暫測面積差異的處理。

該商品房產(chǎn)交付時(shí)，________房屋實(shí)際面積與暫測面積的差異不超過暫測面積的±____％(不包括±____％)時(shí)，上述房價(jià)款保持不變。實(shí)際面積與暫測面積差異超過暫測面積的±____％(包括±____％)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第____種方式處理：

1.乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

2.每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

3._______________________________________________________。

第六條價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特別商定

該商品房消失以下狀況之一時(shí)，房價(jià)款和代政

政府收取的稅費(fèi)可作相應(yīng)調(diào)整：

1.由于該商品房屬于政府定價(jià)的預(yù)售商品房，有權(quán)批準(zhǔn)單位最終核定的價(jià)格與本合同第四條規(guī)定的價(jià)格不全都，按政府有關(guān)部門最終核定的每平方米價(jià)風(fēng)格整。

2.預(yù)售商品房開發(fā)建立過程中，甲方代政府收取的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，按實(shí)際發(fā)生額調(diào)整。

3.________________________________________________________。

第七條付款優(yōu)待。

乙方在____年__月__日前付清全部房價(jià)款____％的，甲方賜予乙方占付款金額____％的優(yōu)待，即實(shí)際付款額為(____幣)__________元。

第八條付款時(shí)間商定。

乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的____________銀行(帳戶名稱：________，帳號(hào)：________)：

1.____年__月__日前支付全部房價(jià)款的____％，計(jì)(____幣)______元。

2.____年__月__日前支付全部房價(jià)款的____％，計(jì)(____幣)______元。

3.____年__月__日前支付全部房價(jià)款的____％，計(jì)(____幣)______元。

第九條交接商品房時(shí)的付款額商定。

在雙方交接該商品房時(shí)，乙方累計(jì)支付的款額應(yīng)當(dāng)占全部房價(jià)款的____％，計(jì)(____幣)___________元，其余房價(jià)款在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦完權(quán)屬登記手續(xù)之日起____天內(nèi)付清。

第十條乙方逾期付款的違約責(zé)任。

乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期其次天起至實(shí)際付款之日止，月利息按________計(jì)算。逾期超過____天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第____種商定，追究乙方的違約責(zé)任：

1.終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____％向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額局部由乙方據(jù)實(shí)賠償。

2.乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____％向甲方支付違約金，合同連續(xù)履行。

3.________________________________________。

第十一條交付期限。

甲方須于____年

月__日前，將經(jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必需的綜合驗(yàn)收)合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的該商品房交付乙方使用。但如遇以下特別緣由，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實(shí)予以延期：

1.不行抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)難；

2.________________________________________________。

3.________________________________________________。

第十二條甲方逾期交付的違約責(zé)任。

除本合同第十一條規(guī)定的特別狀況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。按本合同第十一條規(guī)定的最終交付期限的其次天起至實(shí)際交付之日止，月利息在____個(gè)月內(nèi)按____利率計(jì)算；自第____個(gè)月起，月利息則按____利率計(jì)算。逾期超過____個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按以下第種商定，追究甲方的違約責(zé)任：1.終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的____％向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額局部由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2.甲方按乙方累計(jì)已付款的____％向乙方支付違約金，合同連續(xù)履行。

3.________________________________________________。

第十三條設(shè)計(jì)變更的商定。

預(yù)售商品房開發(fā)建立過程中，甲方對(duì)原設(shè)計(jì)方案作重大調(diào)整時(shí)，必需在設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后____日內(nèi)書面通知乙方。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知之日起____天內(nèi)提出退房要求或與甲方協(xié)商全都簽訂補(bǔ)充協(xié)議。乙方要求退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

第十四條交接通知與乙方責(zé)任。

預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)書面通知乙方辦理交付該商品房手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起____天內(nèi)，到甲方指定地點(diǎn)付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)。若在規(guī)定期限內(nèi)，乙方仍未付清全部應(yīng)付款，甲方有權(quán)按本合同第十條規(guī)定向乙方追究違約責(zé)任。

第十五條交接與甲方責(zé)任。

在乙方付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款之日起____天內(nèi)，雙方對(duì)該商品房進(jìn)展驗(yàn)收交接、交接鑰匙、

署房屋交接單。若因甲方責(zé)任在乙方付清全部應(yīng)付款之日起后仍未

進(jìn)展驗(yàn)收交接，乙方有權(quán)按本合同第十二條的商定追究甲方違約責(zé)任。

第十六條甲方關(guān)于