萬科銷售法律風(fēng)險控制檢查要點

銷售法律風(fēng)險檢查要點2萬科集團(tuán)銷售法律風(fēng)險檢查標(biāo)準(zhǔn)手冊(共計199個風(fēng)險檢查點)土地使用權(quán)證檢查點1證件是否已取得2土地使用權(quán)有無被抵押，如已抵押，有何措施保證準(zhǔn)時解除？3土地使用權(quán)假設(shè)被抵押且銷售時不能解除，銷售時有無采取對應(yīng)措施告知購房人？4土地使用權(quán)證對應(yīng)的土地使用年限、用途，是否與銷售合同及銷售宣傳對應(yīng)，有無宣傳錯誤？5土地使用權(quán)證對應(yīng)的土地使用權(quán)人是否與銷售合同及銷售宣傳對應(yīng)，有無宣傳錯誤？6土地證的紅線范圍是否與我司實際建設(shè)用地范圍全都？有無在紅線外用地上搭建建筑物的風(fēng)險？7物業(yè)治理合同中確定的物業(yè)治理區(qū)域與土地證確定的紅線是否有沖突？建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證檢查點1是否已按時取得證件？2證件是否為臨時，是否已過期限需要更？3許可的建設(shè)范圍是否與我們實際建設(shè)范圍全都？4工程施工是否符合土地出讓合同對工程完工要求？施工總包合同1評估公司是否完整地保存了招投標(biāo)資料、對投標(biāo)人有無做資質(zhì)考察、總包人有無合法資質(zhì)。2對同一工程內(nèi)容，比照陰陽合同的實質(zhì)性條款是否全都，包括合同價款、計價依據(jù)、保修期等重要內(nèi)容3陰陽合同不全都的，推斷效力及公司風(fēng)險，評估要否再實行相應(yīng)的應(yīng)對措施4有無對分包、轉(zhuǎn)包、勞務(wù)分包作限制性商定及責(zé)任的安排商定？5合同竣工時間、保修期等是否與房屋銷售合同不全都，公司有無違約風(fēng)險或其他風(fēng)險？設(shè)計托付合同檢查點1設(shè)計人有無合法資質(zhì)？2工程設(shè)計要點是否和建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)、工程總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平面圖全都規(guī)劃要點批復(fù)、公建配套批復(fù)、工程總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平面圖檢查點1規(guī)劃設(shè)計要點有無與土地出讓合同商定不全都處？如有，有無與土地出讓方特別協(xié)商取得其同意？公司有無風(fēng)險及如何應(yīng)對？2設(shè)計要點是否有違反法律法規(guī)或國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性要求？3重點關(guān)注1：物業(yè)效勞用房，規(guī)劃批復(fù)如未明確面積的，規(guī)劃設(shè)計有無考慮此房？面積及位置是否符合國家及地方法規(guī)規(guī)定？4重點關(guān)注2：樓間距等可能符合國家標(biāo)準(zhǔn)，但仍有侵害相鄰權(quán)的風(fēng)險。5重點關(guān)注3：餐飲等商鋪的規(guī)劃設(shè)計是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)？6重點關(guān)注以下事項：擬建設(shè)及宣傳比例與規(guī)劃要點比較，有無變化？有無不按規(guī)劃建設(shè)或宣傳錯誤的風(fēng)險？7重點關(guān)注1：配套，包括學(xué)校、會所、公共消遣健身場所，老人活動中心、社康中心、會所、泛會所、泳池、兒童活動場所、商業(yè)餐飲、超市、治理用房、員工值班宿舍、等等，其面積、位置8重點關(guān)注2：車位，包括車位數(shù)、車位比例、車位分布9重點關(guān)注3：不利因素，變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站、老人活動中心、社康中心、會所、泛會所、泳池、兒童活動場所、商業(yè)餐飲、超市、治理用房、員工值班宿舍、公共廁所、人工湖、濕地、噴泉等配套設(shè)施的位置、大小、有無10重點關(guān)注4：樓盤或小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)等11重點關(guān)注5：綠化指標(biāo)：包括綠地率、綠化率、綠地面積〔總綠地面積、人均/戶均綠地面積、水面面積等數(shù)據(jù)。12如消滅以上不全都，是否已有風(fēng)險應(yīng)對方案，是否已考慮更改規(guī)劃設(shè)計批復(fù)？如要更改批復(fù)，會否涉及到對前期已購房業(yè)主的違約？13如消滅以上不全都，如是首期銷售且合同還未簽署，則有無考慮針對錯誤宣傳在銷售合同中特別訂正？14規(guī)劃變更：有無前后規(guī)劃設(shè)計變更？15如有，實際施工和建設(shè)打算有無對應(yīng)調(diào)整？16代征代建用地檢查點1是否有與政府相關(guān)主管部門簽署代征代建協(xié)議？2如有，公司的相關(guān)義務(wù)有無按時履行？3如有，相關(guān)費用有無需要業(yè)主擔(dān)當(dāng)，如需要，在何處取得業(yè)主同意？4如有，公司后期在宣傳中有無正確告知業(yè)主？5是否存在在紅線外用地上建設(shè)或收益但無依據(jù)的情形？學(xué)校、醫(yī)院、公交等各類配套設(shè)施合作合同檢查點1合同、批復(fù)等確定的事宜是否與規(guī)劃設(shè)計相符合？2合同、批復(fù)等確定的事宜是否與對外宣傳、向業(yè)主的承諾內(nèi)容相符合？煤氣、水、電、、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有限電視等1能否按打算建成，銷售合同確定的時間與此是否對應(yīng)？環(huán)境影響評估報告〔環(huán)評報告、環(huán)評批復(fù)〕1工程是否取得環(huán)境評估報告和立項報告2重點關(guān)注批復(fù)中的建議3公司的設(shè)計、施工有無按建議操作？實行防噪、降噪措施？5重點關(guān)注2：工程是否有特別情節(jié)，如文物保護(hù)區(qū)，有無特別要求。3物業(yè)效勞合同是否已按規(guī)定備案4物業(yè)效勞各項收費有無違反當(dāng)?shù)匾?guī)定。5物業(yè)治理區(qū)域確定得是否適宜認(rèn)購書風(fēng)險檢查點1解約責(zé)任的商定是否有風(fēng)險2是否表達(dá)集團(tuán)三天無理由退訂內(nèi)容3托付他人代理的,代理手續(xù)是否齊備4第三人付款的,付款手續(xù)是否有風(fēng)險5所附的身份證件是否齊全、處于有效期商品房買賣合同風(fēng)險檢查點1工程名稱是否和地名命名批復(fù)全都2土地使用年限是否和土地證全都3土地用途是否和土地出讓合同、土地證全都4涉及技術(shù)要點的是否和批準(zhǔn)規(guī)劃全都5建筑構(gòu)造形式是否和工程規(guī)劃全都6層高的商定是否與交付標(biāo)準(zhǔn)全都7規(guī)劃變更責(zé)任是否明確合理8交房條件是否具備可操作性9配套交付時間是否在配套工程完工之后10交房時間是否早于施工總包房屋竣工和配套工程完工時間11產(chǎn)證辦理時間和義務(wù)商定是否合理12是否欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款13是否存在有重大風(fēng)險的單方解約權(quán)條款14是否存在片面保護(hù)我方利益、顯失公正的“霸王條款”15涉及合同另行備案的，備案內(nèi)容是否和合同全都買賣合同補(bǔ)充條款風(fēng)險檢查點1對于不同用途的房屋土地使用年限的商定，是否需要作出補(bǔ)充商定2正文欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款的，補(bǔ)充條款是否有商定3對重大的紅線內(nèi)外不利因素是否列入補(bǔ)充條款4是否將紅線內(nèi)、外不利因素提示作為合同附件5語言表達(dá)是否存在歧義，可能得出對我方不利的結(jié)論6關(guān)于會所、學(xué)校、幼兒園、車位的全部權(quán)商定是否準(zhǔn)確，權(quán)屬問題的法律指引》7關(guān)于庭院、露臺、地下室等部位的權(quán)益商定是否準(zhǔn)確，符合《商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引》要求8公司擔(dān)當(dāng)階段性擔(dān)保責(zé)任的，對按揭客戶辦證是否有商定9商定代收費或預(yù)交費用的,商定是否合法、合理10分期建設(shè)的，對于配套等的分期交付是否有補(bǔ)充商定11前期宣傳有誤的，補(bǔ)充條款是否有更正說明12是否符合集團(tuán)《商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引》的其他要求買賣合同附圖風(fēng)險檢查點1涉及使用功能的，名稱標(biāo)識是否準(zhǔn)確2附圖是否全部為商品房買賣合同項下內(nèi)容3是否和宣傳、設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)全都商品房交付標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險檢查點1是否有不準(zhǔn)確或夸大的修飾用詞2涉及保修期的，保修期商定是否有依據(jù)3是否和宣傳、設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)全都小區(qū)平面圖風(fēng)險檢查點1附小區(qū)平面圖的，平面圖是否和最終規(guī)劃全都前期物業(yè)效勞合同風(fēng)險檢查點1前期物業(yè)效勞人是否合法產(chǎn)生2合同的簽訂形式是否符合集團(tuán)《關(guān)于物業(yè)公司與業(yè)主、開發(fā)商簽訂有關(guān)法律文件的指引》的要求3物業(yè)治理費的商定是否合法4代收費用商定是否合法、合規(guī)、合理5對共有局部經(jīng)營收益是否有商定，商定是否合法6物業(yè)治理明細(xì)是否有與7是否符合集團(tuán)《關(guān)于適應(yīng)物權(quán)法要求調(diào)整物業(yè)效勞相關(guān)文件及流程的通知》13使用的圖片、音樂是否侵害他人著作權(quán)14是否有侵害他人商標(biāo)權(quán)或商號權(quán)的內(nèi)容15對產(chǎn)品專利的表述是否正確16關(guān)于工程位置的示意圖或交通圖是否準(zhǔn)確，比例是否適當(dāng)17是否以行車時間代替實際距離18是否含有房產(chǎn)升值、保值或投資回報的不當(dāng)許諾19供給按揭購房的，對按揭銀行、最高貸款額度及年限是否有提示20對使用的圖片屬于實景圖還是效果圖是否有提示21使用的戶型圖、總平面圖、規(guī)劃效果圖是否有提示語，內(nèi)容是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目22對房屋本身的介紹是否準(zhǔn)確：主體構(gòu)造〔磚混還是框架、尺寸〔進(jìn)深、開間寬度、層高〕以及其它賣點〔景觀、朝向、間距；花園、閣樓、露臺、陽臺、飄窗等〕23對銷售價格的介紹是否真實：均價、起價、某套房屋的具體價格以及價格優(yōu)待條件、價格有效期等24宣傳的設(shè)備和材料是否與承諾的交付標(biāo)準(zhǔn)全都：電梯、室內(nèi)潔具、櫥柜、門窗、燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、電器、暖氣片、插頭插座、燈具等的品牌及性能；是否提示有替代的可能，提示語是否準(zhǔn)確、醒目25對本工程或整個小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的表述是否與規(guī)劃全都：占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)、樓棟數(shù)、主力戶型等26關(guān)于小區(qū)綠地率、綠化率、綠地面積〔總綠地面積、人均/戶均綠地面積、水面面積等指標(biāo)的宣傳與規(guī)劃是否全都27小區(qū)配套消遣、康體設(shè)施在房屋交付時能否兌現(xiàn)：會所、泳池、體育健身設(shè)施、球場/館等的名稱、數(shù)量或面積、功能；是否為有償使用，是否業(yè)主專用28小區(qū)配套的教育設(shè)施與規(guī)劃是否全都，是否有不當(dāng)承諾，即：幼兒園、學(xué)校、托兒所是否有、何種辦學(xué)模式、規(guī)模有多大、誰經(jīng)營、如何收費、需何種入學(xué)資格、何時交付使用等。29商場、商鋪、郵局、社康中心等小區(qū)配套商業(yè)效勞設(shè)施是否與規(guī)劃全都，是否有不當(dāng)承諾，對所在位置、經(jīng)營主體、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營期限是否有相應(yīng)的提示30小區(qū)車位/車庫的面積、數(shù)量、車位比例是否與規(guī)劃全都，處理方案〔出租、銷售、可租可售〕和價格是否確定31小區(qū)燃?xì)?供暖效勞商、采暖方式、收費標(biāo)準(zhǔn)是否確定32有關(guān)物業(yè)效勞的內(nèi)容是否恰當(dāng)，包括：物業(yè)效勞企業(yè)的名稱、資質(zhì)〔不得偷換概念〕是否真實，治理方式〔開放式或封閉式〕是否確定，效勞內(nèi)容是否有承諾風(fēng)險〔如24小時保定33交通配套是否有不當(dāng)承諾：對業(yè)主班車、直達(dá)巴士是否有免費接送的承諾，是否有躲避運營風(fēng)險的提示34〔景觀、學(xué)校、銀行、商場、體育館、書店〕的介紹，是否注明信息的來源和現(xiàn)狀截止時間，是否有僅介紹信息不供給保證的提示語，對尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施是否特別提示35工程紅線外不利的環(huán)境因素〔噪聲、惡臭、污染、輻射、危急源等，是否在售樓書中設(shè)專章進(jìn)展提示36公布戶外廣告的，是否經(jīng)過合法的登記、審批程序37廣告宣傳資料是否有存檔備查變電室、配電房、中心空調(diào)冷凝塔、通風(fēng)機(jī)及產(chǎn)生噪聲的通風(fēng)口、排煙管道、有較大噪聲的電梯、學(xué)校、幼兒園、游泳池、后期開發(fā)施工的噪音等5是否公示可能產(chǎn)生異味的因素：垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、公廁等6是否公示可能產(chǎn)生電磁輻射的因素：變電室、配電房、通訊放射〔接收〕裝置、高壓線路等7是否公示可能影響環(huán)境秩序的因素：集中餐飲等商業(yè)配套、居委會〔社區(qū)工作站、物業(yè)效勞用房、警務(wù)室等辦公處所等8對其他可能影響正常生活的因素是否有提示，如煤氣站、供暖站設(shè)備用房等。9是否在公示所附的平面圖或示意圖上準(zhǔn)確標(biāo)識上述不利因素的具體位置10對現(xiàn)場公示是否有拍照或攝像存檔11公示的內(nèi)容是否列入買賣合同附件中紅線外不利因素公示風(fēng)險檢查點1標(biāo)題是否正確2公示的位置是否醒目3公示的表述是否恰當(dāng)4是否公示可能產(chǎn)生噪音的因素：機(jī)場、鐵路、大路、立交橋、工廠、集市、學(xué)校、車站、貨場等5是否公示可能產(chǎn)生異味的