偉業(yè)-山東臨沂君道聚才路項(xiàng)目提案報(bào)告-

君道·聚才路項(xiàng)目提案報(bào)告定位梳理營(yíng)銷策略項(xiàng)目特性項(xiàng)目定位目錄項(xiàng)目特質(zhì)項(xiàng)目面臨核心問題項(xiàng)目特性規(guī)模：“中小盤”適中的體量使本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，具備快速銷售的條件。項(xiàng)目特質(zhì)占地：24473平米（36.71畝）容積率：2.5－3.0限高：100米項(xiàng)目特質(zhì)1總建面：6.1－7.3萬平米城市空間規(guī)劃：

緊鄰未來商貿(mào)物流中心北至聚才路、南臨市交警支隊(duì)東至區(qū)間路、西鄰觀河院小區(qū)項(xiàng)目特質(zhì)2依托老城沿河發(fā)展兩岸開發(fā)北上東進(jìn)蘭山區(qū)繼續(xù)向西、西北方向發(fā)展批發(fā)市場(chǎng)改造提升穩(wěn)步推進(jìn)，西郊商貿(mào)城將北遷。澳龍國(guó)際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立晨國(guó)際物流中心等物流園區(qū)前期項(xiàng)目均已投入運(yùn)營(yíng)。四至：城市發(fā)展格局：該區(qū)域?qū)⒊蔀榕R沂最為活躍集中的商貿(mào)中心，為本項(xiàng)目創(chuàng)造極佳的開發(fā)環(huán)境。項(xiàng)目特質(zhì)景觀價(jià)值：

濱河大道北段·祊河景觀臨濱河大道住宅已確立臨沂高檔次居住板塊地位，地段優(yōu)勢(shì)明顯；本項(xiàng)目距離濱河大道僅100米，祊河及三河交匯，自然環(huán)境較好；受東側(cè)水岸蘭亭項(xiàng)目影響，可能觀景性收到一定影響。項(xiàng)目特質(zhì)3項(xiàng)目特質(zhì)本案近景祊河，中高品質(zhì)屬性突出。項(xiàng)目核心價(jià)值梳理：具備一定景觀價(jià)值的高密度城市公寓項(xiàng)目。東有祊河、西有物流商貿(mào)中心，工作休閑瞬間轉(zhuǎn)換。項(xiàng)目特質(zhì)項(xiàng)目特質(zhì)項(xiàng)目面臨核心問題項(xiàng)目特性“快銷”面臨的核心問題“突出重圍”“創(chuàng)新”核心問題定位梳理營(yíng)銷策略項(xiàng)目特性項(xiàng)目定位目錄區(qū)域價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)知市場(chǎng)環(huán)環(huán)境認(rèn)認(rèn)知定位梳梳理區(qū)域價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)知臨沂－－魯東東南中中心城城市區(qū)域價(jià)價(jià)值城市空空間格格局－－“依依托老老城沿沿河河發(fā)展展兩兩岸開開發(fā)北北上上東進(jìn)進(jìn)”以沂河河為軸軸線，，發(fā)展展具有有濱水水特色色的宜宜居城城市構(gòu)建““一河河五片片”組組團(tuán)式式空間間布局局結(jié)構(gòu)構(gòu)蘭山區(qū)區(qū)繼續(xù)續(xù)向西西、西西北方方向發(fā)發(fā)展，，并重重點(diǎn)向向北發(fā)發(fā)展南南坊新新區(qū)；；本項(xiàng)目目所在在區(qū)域域是城城市重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域，，潛力力巨大大。區(qū)域價(jià)價(jià)值“全國(guó)國(guó)性商商貿(mào)物物流中中心之之一””區(qū)域價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)知二十多多年來來，歷歷經(jīng)“大棚棚底””—““專業(yè)業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)”——“臨臨沂批批發(fā)城城”——“中中國(guó)臨臨沂商商城””的發(fā)展展過程程到現(xiàn)在在，已已經(jīng)發(fā)發(fā)展成成為具具有專專業(yè)批批發(fā)市市場(chǎng)69處處市場(chǎng)占占地約約8000畝畝，總總建筑筑面積積600多多萬萬平方方米，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)攤位位4.6萬萬個(gè)個(gè)，從從業(yè)人人員近近10萬萬人高峰期期日客客流量量達(dá)30多多萬萬人次次，商商品交交易輻輻射全全國(guó)26個(gè)個(gè)省省、市市、自自治區(qū)區(qū)。2006年年商品品交易易額450億億元，，市場(chǎng)場(chǎng)綜合合效益益連續(xù)續(xù)16年年位居居全國(guó)國(guó)同類類市場(chǎng)場(chǎng)前列列的全全國(guó)性性商品品集散散地和和人流流、物物流、、資金金流、、信息息流中中心。。臨沂汽摩配城臨沂家電廚衛(wèi)城華東裝飾板材市場(chǎng)華豐服裝市場(chǎng)魯南汽車城臨沂燈具城魯南家具城區(qū)域價(jià)價(jià)值臨沂－－中國(guó)商商貿(mào)城城－天下下物流流，中中國(guó)臨臨沂區(qū)域價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)知計(jì)劃用用三年年的時(shí)時(shí)間完完成現(xiàn)現(xiàn)有69處處市市場(chǎng)的的改造造提升升任務(wù)務(wù)，截截至2006年年底底臨沂沂商城城市場(chǎng)場(chǎng)改造造提升升已累累計(jì)完完成投投資約約40億億元人人民幣幣，新新建市市場(chǎng)建建筑面面積200萬萬平方方米。。目前前，臨臨沂文文化用用品城城、澳澳龍服服裝城城、香香江機(jī)機(jī)電城城、板板材市市場(chǎng)、、化工工市場(chǎng)場(chǎng)一期期，臨臨沂家家電廚廚衛(wèi)城城、臨臨沂汽汽摩配配城已已建成成開業(yè)業(yè)，并并呈現(xiàn)現(xiàn)出繁繁榮景景象。。2007年年是臨沂商商城市場(chǎng)改改造提升的的關(guān)鍵年。。2007年年，臨沂沂商城重點(diǎn)點(diǎn)搞好板材材、化工二二期工程、、東宏板材材、蘭田物物流基地、、臨沂小商商品城、凱凱歌圖書城城、天源貨貨運(yùn)市場(chǎng)、、華豐國(guó)際際服裝城、、美多超市市等九大工工程項(xiàng)目建建設(shè)，配套套設(shè)施宏大大路、臨西西九路等商商城主要路路網(wǎng)建設(shè)。。批發(fā)市場(chǎng)改改造提升穩(wěn)穩(wěn)步推進(jìn)，，西郊商貿(mào)貿(mào)城將北遷遷，將提升升本項(xiàng)目所所處聚才路路等周邊區(qū)區(qū)域的快速速發(fā)展及人人口聚集。。該區(qū)域未來來將成為全全市的活力力所在，為為本項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造極佳的的開發(fā)環(huán)境境。區(qū)域價(jià)值認(rèn)認(rèn)知本項(xiàng)目所在在蘭山區(qū)西西北部區(qū)域域－臨沂市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展城區(qū)區(qū)，商貿(mào)物物流中心云云集區(qū)域價(jià)值基本情況項(xiàng)目區(qū)位：：位于蘭山山區(qū)濱河大大道中段西西側(cè),東至至區(qū)間路與與水岸華庭庭相鄰，西西鄰觀河苑苑小區(qū),南南鄰是交交警支隊(duì)家家屬院,北北鄰；可建設(shè)用地地面積：2.45萬平米；；最大總建筑筑面積：6.1萬平平米；建筑密度：：20%綠化率：：35%用地性質(zhì)質(zhì)：居住住用地宗地現(xiàn)狀狀：現(xiàn)狀看守守所，尚尚未拆遷遷區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地用地分析析地塊四至至－東側(cè)側(cè)東至區(qū)間間路緊鄰鄰地塊邊邊界，與與正在施施工中的的水岸華華庭項(xiàng)目目相鄰；；水岸華庭庭項(xiàng)目為四四棟高層層建筑，，對(duì)項(xiàng)目的的觀景影影響較大大；同時(shí)促成成了本區(qū)區(qū)域的成成熟；用地分析析區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地地塊四至至－南側(cè)側(cè)南鄰是交交警支隊(duì)隊(duì)家屬院院，小區(qū)為為多層建建筑，形形象比較較陳舊，，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目影響響相對(duì)較較小。用地分析析區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地西與觀河河苑小區(qū)區(qū)相鄰；觀河苑小小區(qū)為新新建小區(qū)區(qū)，形象象相對(duì)較較好，而而且樓層層不是很很高，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目有一定定的正面面影響;用地分析析地塊四至至－西側(cè)側(cè)區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地北至區(qū)間間路，連接濱河河大道與與通達(dá)路路，距離大大約300米，，為聚才才路延長(zhǎng)長(zhǎng)線；現(xiàn)狀道路路狀況較較差;北側(cè)道路對(duì)面面為普通通的民用建筑筑，形象較較差，目目前不知知道此地地塊的用用地性質(zhì)質(zhì)，未來可能能影響到到本項(xiàng)目目的視覺覺的開闊闊性。用地分析析地塊四至至－北側(cè)側(cè)區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地觀景價(jià)值值挖掘－－濱江大大道與祊祊河景觀觀濱河大道道為城市市主要道道路，路路面平坦坦開闊,便利性性強(qiáng)，沿沿路景觀觀秀美；；沿河以形形成濱河河景觀帶帶，而且且有小型型的廣場(chǎng)場(chǎng)。本項(xiàng)目東東北部具具備一定定觀景價(jià)價(jià)值，同同時(shí)北向向視野開開闊。用地分析析區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地地塊內(nèi)部部地塊內(nèi)部部現(xiàn)狀為看看守所；地型方正,，但不不是正南南北，傾斜角度度不大。用地分析析區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地主要優(yōu)勢(shì)勢(shì)：地塊方正正，地勢(shì)勢(shì)平坦有有利于規(guī)規(guī)劃；東北側(cè)能能看見河河，視野野開闊；；北側(cè)臨聚聚才路延延長(zhǎng)線，，與濱河河大道距距離短，，易于人人流與車車流的組組織，交交通可達(dá)達(dá)性強(qiáng)；；濱河大道道綠化層層次豐富富，為小小區(qū)提供供了良好好的外部部環(huán)境；；主要劣勢(shì)勢(shì)：用地東西西兩側(cè)都都有新建建住宅，，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有一一定的壓壓迫感，，尤其是是東側(cè)項(xiàng)項(xiàng)目樓高高影響本本項(xiàng)目的的景觀視視野；地塊南側(cè)側(cè)有陳舊舊的居民民住宅，，形象欠欠佳；容積率較較高，建建筑密度度高。結(jié)論：區(qū)區(qū)位條件件較好，，東北角角可挖掘掘觀景價(jià)價(jià)值。但容積率率高，使使內(nèi)部空空間局促促，東側(cè)側(cè)視野受受阻。用地分析析區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知－－用地分分析項(xiàng)目微觀觀用地－－小結(jié)區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知市場(chǎng)環(huán)境境認(rèn)知供應(yīng)特征征競(jìng)品研究究濱河居住住板塊供供應(yīng)研究究典型中小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目研究究主要結(jié)論論需求特征征定位梳理理核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域劃劃定：以本項(xiàng)目目為中心心輻射半半徑0.5公里里，所有有房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目前本區(qū)區(qū)域在售售東方花花苑，觀觀河苑，，潛在供供應(yīng)為水水岸蘭亭亭項(xiàng)目由于項(xiàng)目目相對(duì)較較少，下下面將對(duì)對(duì)每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目做個(gè)個(gè)案重點(diǎn)點(diǎn)分析東方花苑觀河苑水岸蘭亭競(jìng)品研究究供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知基本信息息占地面積積：27000㎡建筑面積積：54000㎡總戶數(shù)：：150套容積率：：2.1產(chǎn)品描述述：緊鄰鄰我地塊塊西部，，一期4棟13層板樓樓，目前前二期2棟17層板樓樓，1-3層為為商業(yè)均價(jià)：3300元/㎡㎡主力戶型型面積：：160－190㎡開盤時(shí)間間：2006年年10月月18日日入住時(shí)間間：2007年年10月月車位：1：1，，可租可可售，售售6萬競(jìng)品研究究－觀河苑二二期供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品信息息空間面積積浪費(fèi)較較大南北不通通透，居居住品質(zhì)質(zhì)有所降降低較為平常常戶型，，沒有明明顯亮點(diǎn)點(diǎn)供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品研究究－觀河苑二二期供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知銷售及客客戶情況況目前均價(jià)價(jià)：3300元/㎡㎡主力戶型型總價(jià)：：55-65萬銷售售率率：：80%月均均銷銷售售套套數(shù)數(shù)：：15-20套套項(xiàng)目目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)觀河河苑苑位位于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目西西側(cè)側(cè)，，目目前前處處于于尾尾盤盤性性銷銷售售，，與本本案案的的直直接接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系系相相對(duì)對(duì)較較小小。項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)較較早早，，一一期期已已入入住住，，二二期期也也即即將將現(xiàn)現(xiàn)房房，，帶帶動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域在在人人們們心心中中的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)，，使本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的地地塊塊接接受受度度較較高高。。該項(xiàng)項(xiàng)目目戶型型較較大大，整整體體銷售售速速度度月月均均較較慢慢；此外外據(jù)據(jù)了了解解項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)權(quán)權(quán)為為40年年，加加上上東東側(cè)側(cè)水水岸岸蘭蘭庭庭項(xiàng)項(xiàng)目目即即將將入入市市，，使使該該項(xiàng)項(xiàng)目目觀觀景景受受限限，，故故其其整整體體均均價(jià)價(jià)在在現(xiàn)現(xiàn)房房階階段段仍仍較較低低。。供應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品品研研究究－－觀河河苑苑二二期期供應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知客戶戶描描述述：：生意意人人，，從從事事小小商商品品批批發(fā)發(fā)人人群群企事事業(yè)業(yè)高高層層管管理理人人員員年齡齡多多集集中中在在30-45歲歲3口口之之家家多次次置置業(yè)業(yè)追求求““濱濱河河大大宅宅””的的客客戶戶對(duì)對(duì)地地塊塊的的觀觀景景性性要要求求較較高高，，君君道道項(xiàng)項(xiàng)目目同同樣樣受受到到水水岸岸蘭蘭亭亭項(xiàng)項(xiàng)目目影影響響，，大大戶戶型型需需慎慎重重。?；颈拘判畔⑾⒄嫉氐孛婷娣e積：：40000㎡㎡建筑筑面面積積：：100000㎡㎡總戶戶數(shù)數(shù)：：600余余套套容積積率率：：2.5產(chǎn)品品描描述述：：2棟棟30層層板板樓樓，，2棟棟32層層板板樓樓1萬萬平平米米花花園園均價(jià)價(jià)：：30層層3600元元/㎡㎡32層層3800元元/㎡㎡開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2006年年12月月入住住時(shí)時(shí)間間：：2008年年1月月車位位：：地地下下車車位位1：：1，，可可租租可可售售，，售售5-6萬萬物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：：1元元供應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品品研研究究－－東方方花花苑苑供應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知產(chǎn)品品信信息息優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：全景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，設(shè)設(shè)有有多多角角度度景景觀觀窗窗分區(qū)明確確，戶型型方正明廚明衛(wèi)衛(wèi)，南北北通透三室兩廳兩衛(wèi)158.23平米供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品研究究－東方花苑苑供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知三室兩廳兩衛(wèi)129.92平米優(yōu)點(diǎn)：布局合理理，全明明設(shè)計(jì)主臥有景景觀窗，，品質(zhì)有有所提高高轉(zhuǎn)角異型型，純南南向設(shè)計(jì)計(jì)，增加加觀景效效果缺點(diǎn)：入戶門正正對(duì)主臥臥門，風(fēng)風(fēng)水不佳佳廚房異型型，使用用不便銷售及客客戶情況況目前均價(jià)價(jià)：3600-3800元元/㎡主力戶型型總價(jià)：：46-60萬元元大戶型總總價(jià)：76-80萬元元銷售率：：50%月均銷售售套數(shù)：：30-40套套暢銷戶型型：101㎡㎡，其次為為160㎡項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)東方花苑苑北向可可觀祊河河風(fēng)景，，觀景優(yōu)勢(shì)勢(shì)較明顯顯戶型多樣樣，二居居戶型和和舒適三三居，主力面積積從100-158平平米該項(xiàng)目位位于聚才才路口，，對(duì)于整體體聚才路路的發(fā)展展起到推推進(jìn)作用用緊湊戶型型銷售較較好，剩余在在售戶型型主要為為較大戶戶型。供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品研究究－東方花苑苑供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知客戶描述述：做生意人人群，部部分南方方生意人人大型壟斷斷企業(yè)管管理人員員年齡多集集中在30-50歲多次置業(yè)業(yè)2008年初與與本項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系較較弱。緊湊戶型型相對(duì)暢暢銷，本本項(xiàng)目可可借鑒。。基本信息息占地面積積：24700㎡建筑面積積：78000㎡總戶數(shù)：：534余套容積率：：2.5產(chǎn)品描述述：緊鄰鄰濱河路路，4棟31層風(fēng)車狀塔塔樓樓型：一梯四戶戶、五戶戶，戶戶三三面采光光主力戶型型：107-130平米均價(jià)：未未定開盤時(shí)間間：預(yù)計(jì)計(jì)2007年下下半年工程進(jìn)度度：目前前正在打打樁本項(xiàng)目地塊供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品研究究－水岸蘭亭亭供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知規(guī)劃點(diǎn)評(píng)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：緊鄰濱河河大道觀觀景性較較好樓型為高高層，設(shè)設(shè)計(jì)每個(gè)個(gè)戶型皆皆三面采采光缺點(diǎn)：用地較局局促，內(nèi)內(nèi)部園林林較小正南北向向戶型較少，其其中142平米米大戶型型傾斜角度度超過45度外墻較多多，增加建造造成本，外墻保保溫較差差供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品研究究－水岸蘭亭亭供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品研究究－水岸蘭亭亭供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知面積區(qū)間套數(shù)比例戶型83-92平米11621.7%二居\C戶型107-115平米11922.3%三居\B2戶型120-131平米23844.6%三居\B1戶型142平米6111.4%四居\A戶型合計(jì)534水岸蘭亭亭項(xiàng)目戶戶型面積積主要集集中在83-130平平米，比例超超過88%。超過140平平米的戶型為為最東側(cè)側(cè)的A戶戶型，2個(gè)單元元約61套套。水岸蘭亭亭項(xiàng)目以以緊湊型型戶型為為主，戶戶型從二二居到四四居。不可避免免一梯四四戶－五五戶，通通風(fēng)采光光很難做做到均好好。戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)142平平米四四室二廳廳二衛(wèi)入戶花園園，觀景景最大化化，陽臺(tái)臺(tái)、轉(zhuǎn)角角窗但傾斜角角度45°餐廳面寬寬較小廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間采采光通風(fēng)風(fēng)較差對(duì)視較為為嚴(yán)重供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品研研究－－水岸蘭蘭亭供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知戶型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)廚房采采光通通風(fēng)較較差陽臺(tái)距距離較較近，，安全全性差差，對(duì)對(duì)視嚴(yán)嚴(yán)重臥室對(duì)對(duì)視較較為嚴(yán)嚴(yán)重供應(yīng)市市場(chǎng)競(jìng)品研研究－－水岸蘭蘭亭供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)緊鄰濱濱河大大道，，觀景條條件優(yōu)優(yōu)越。。體量7萬平平米，，與君君道項(xiàng)項(xiàng)目相相仿，，四棟棟塔樓樓，戶戶型以以緊湊湊的三三居為為主，，面積積在80-130平平米之之間，，且戶戶型平平面較較好，，屬濱河大大道沿沿線少少有的的緊湊湊產(chǎn)品品。但由于于受到到用地地的局局限，，樓型型設(shè)計(jì)計(jì)為風(fēng)風(fēng)車型型，在在保證證多面面觀景景的同同時(shí)，，戶型間間的相相互對(duì)對(duì)視及及隱私私性不不好的的弊端端凸顯顯出來來。同時(shí)也也加大大外墻墻面積積從而而使項(xiàng)項(xiàng)目的的建造成成本增增加，，項(xiàng)目目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性不夠夠。君道項(xiàng)項(xiàng)目將將與該該項(xiàng)目目出現(xiàn)現(xiàn)直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的局局面，，在有有效把把握與與之的的戶型型面積積區(qū)隔隔的同同時(shí)，，如何何做到到產(chǎn)品品的差差異化化和創(chuàng)創(chuàng)新性性是君君道項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位重重點(diǎn)考考慮的的問題題。但同時(shí)時(shí)該項(xiàng)項(xiàng)目的的先期期入市市亦可可幫我我們提提升區(qū)區(qū)域形形象和和價(jià)格格水平平，君君道項(xiàng)項(xiàng)目可可借勢(shì)勢(shì)發(fā)力力。供應(yīng)市市場(chǎng)競(jìng)品研研究－－水岸蘭蘭亭供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知水岸蘭蘭亭是是君道道項(xiàng)目目最直直接的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手！區(qū)域價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)知市場(chǎng)環(huán)環(huán)境認(rèn)認(rèn)知供應(yīng)特特征競(jìng)品研研究濱河居居住板板塊供供應(yīng)研研究典型小小戶型型研究究主要結(jié)結(jié)論需求特特征定位梳梳理本案地地處祊祊河沿沿岸，，具有有可觀觀水景景優(yōu)勢(shì)勢(shì)臨沂可可觀水水景的的中高高檔房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目以濱濱河大大道沿沿線為為主濱河大大道沿沿線項(xiàng)項(xiàng)目具具有一一定的的參考考及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目＝＝以本本案為為核心心沿濱濱河大大道輻輻射、、品質(zhì)質(zhì)中高高端的的在售售及存存有潛潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威威脅的的項(xiàng)目目供應(yīng)市市場(chǎng)濱河居居住板板塊供供應(yīng)特特征供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知祊河沿沿線：：觀河河苑、、東方方花苑苑、*水岸岸蘭亭亭三河交交匯：：蘭亭亭水岸岸、*外灘灘明珠珠沂河沿沿線：：開元元上城城、濱濱河國(guó)國(guó)際、、清水水灣觀河苑濱河國(guó)際清水灣花園開元上城外灘明珠水岸蘭亭東方花苑蘭亭水岸本區(qū)域域近年年總供供應(yīng)量量已達(dá)達(dá)到175萬平平方米米，其其中目目前在售面面積約約27萬平平米，潛在在供應(yīng)應(yīng)面積積近120萬平平方米米，濱河大大道沿沿線集集中放放量，未來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日日趨激激烈。外灘明明珠項(xiàng)項(xiàng)目未未來供供應(yīng)量量相對(duì)對(duì)巨大大區(qū)域內(nèi)內(nèi)多以26-33層層的高高層板板樓為主，，濱河河國(guó)際際和清清水灣灣有少少量疊疊拼產(chǎn)產(chǎn)品。。供應(yīng)市市場(chǎng)濱河居居住板板塊供供應(yīng)特特征－供應(yīng)應(yīng)量供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知濱河沿沿線高層產(chǎn)品均均價(jià)多多集中中在3500-4000元/平米米之間濱河國(guó)國(guó)際項(xiàng)項(xiàng)目疊拼別別墅5000-6000元/平米米，總價(jià)價(jià)超過過130萬萬。清水灣灣獨(dú)棟別別墅均價(jià)在在10000元/平米米項(xiàng)目名稱開盤日期均價(jià)主力總價(jià)東方花苑2006年12月2棟30層3600

2棟32層380050-63觀河苑二期2006年10月330055-65水岸蘭亭未定未定

蘭亭水岸2007年7月預(yù)計(jì)400055-68外灘明珠未定預(yù)計(jì)4000-420056-75開元上城2006年6月開盤8棟4100-420060-75濱河國(guó)際2007年5月高層4000

別墅6000別墅130-140

板樓52-60清水灣二期2006年10月350052-60供應(yīng)市市場(chǎng)濱河居居住板板塊供供應(yīng)特特征－價(jià)格格水平平供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知觀河苑濱河國(guó)際清水灣花園開元上城外灘明珠水岸蘭亭東方花苑蘭亭水岸祊河沿沿線：：3300-3600元/平米米三河交交匯：：4000-4200元/平米米沂河沿沿線：：3500-4000元/平米米君道項(xiàng)項(xiàng)目所所在濱濱河大大道北北段區(qū)區(qū)域目目前價(jià)價(jià)格水水平較較低，，但隨隨著城城市北北上步步伐的的加快快，價(jià)價(jià)格提提升空空間較較大。。濱河居居住板板塊戶戶型供供應(yīng)量量超過過5000套套，同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。。其中本本區(qū)域域戶型型供應(yīng)應(yīng)以三居、、四居居為主主，三居居套數(shù)數(shù)超過過2700套套，比例例達(dá)到到55%以上；；二居供供應(yīng)約約630套套，其中中距離離本項(xiàng)項(xiàng)目最最近的的水岸岸蘭亭亭項(xiàng)目目戶型型供應(yīng)應(yīng)中增增加緊緊湊的的二居居（約約120套套)及及三居居產(chǎn)品品，與與現(xiàn)有有市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生生差異異化。。供應(yīng)市市場(chǎng)濱河居居住板板塊供供應(yīng)特特征－戶型型特征征供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知本區(qū)域域戶型型面積積偏大大，超超過130平米米以上上的戶戶型超超過4200套套，比例例超過過80%以以上；；主力戶戶型多多集中中在130-180平方方米低于120平米米的戶戶型套套數(shù)，，比例例約19%供應(yīng)市市場(chǎng)濱河居居住板板塊供供應(yīng)特特征－面積積區(qū)間間供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知濱河大大道區(qū)區(qū)域主力三三居戶戶型總總價(jià)多集中中在50-65萬元元二居總總價(jià)在在35-45萬萬元四居總總價(jià)在在60-75萬萬元超大戶戶型總總價(jià)超超過80萬萬，區(qū)區(qū)域最最高價(jià)價(jià)150萬萬。區(qū)域主主流戶戶型總總價(jià)在在50-70萬萬元之之間，，因觀觀景條條件、、產(chǎn)品品形式式等區(qū)區(qū)別的的大戶戶型價(jià)價(jià)格超超過80萬萬以上上。而而中低低價(jià)位位，即即50萬以以內(nèi)的的產(chǎn)品品較為為缺失失，市市場(chǎng)存存有機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。供應(yīng)市市場(chǎng)濱河居居住板板塊供供應(yīng)特特征－居室室&總總價(jià)供應(yīng)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知臨沂本本市客客戶占占絕大大多數(shù)數(shù)，有較較少部部分來來自9縣外地比比例較較低多為30-50歲人人群3口、、4口口之家家居多，，三代代同堂堂較少少；絕大多數(shù)屬屬于自住客戶，投資客戶戶很少多為多次置業(yè)人群按揭較多，七成貸款款做批發(fā)生意意的小老板和和其他生意意人占據(jù)最最大比例，，大致占到2/3企業(yè)中高管管、公務(wù)員員和效益較較好的事業(yè)業(yè)單位人員員也占有部部分比例供應(yīng)市場(chǎng)濱河居住板板塊供應(yīng)特特征－客戶構(gòu)成供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知客戶來源特征征客戶職業(yè)特征征客戶主體特征征客戶消費(fèi)特征征濱河大道沿線線已確立臨沂高高端居住板塊塊，未來1-2年供應(yīng)量集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激激烈；各項(xiàng)目均瞄準(zhǔn)準(zhǔn)濱河景觀大大宅，戶型以三居居、四居為主主，面積偏大，集中供應(yīng)在在130-160平方米米，超過180平米的大大戶型比例也也較高，同質(zhì)化嚴(yán)重沿河各項(xiàng)目均價(jià)在3500-4200元左右，部分項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)別產(chǎn)品品價(jià)格已超過過5000元元/平米，北段祊河沿線線項(xiàng)目?jī)r(jià)格略略低；整體銷售率一一般，較小面積及觀景位置最佳佳戶型最為暢暢銷客戶多為臨沂沂本地從事物物流生意人群群，一次性付付款較少，七七成按揭較多濱河居住板塊塊大戶型產(chǎn)品品供量較大，，緊湊型中小小戶型市場(chǎng)缺缺失明顯，加加之相對(duì)較低低總價(jià)等特點(diǎn)點(diǎn)可能成為市市場(chǎng)暢銷類型型。本項(xiàng)目可以考考慮在此方面面適當(dāng)進(jìn)入，，填補(bǔ)市場(chǎng)空空白，迎合市市場(chǎng)需求。供應(yīng)市場(chǎng)濱河居住板塊塊供應(yīng)特征－小結(jié)供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知區(qū)域價(jià)值認(rèn)知知市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知知供應(yīng)特征競(jìng)品研究濱河居住板塊塊供應(yīng)研究典型中小戶型型研究主要結(jié)論需求特征定位梳理根據(jù)目前市場(chǎng)場(chǎng)特征及初步步分析我司針對(duì)臨沂沂房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)小戶型及緊緊湊型戶型市市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行行初步解析現(xiàn)篩選銷售速速度較優(yōu)，品品質(zhì)較高，戶戶型相對(duì)有特特點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行行個(gè)案分析小戶型為主：：陽光高第緊湊型戶型為為主：臺(tái)北新新城供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型型特征研究供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知基本信息占地面積：52000㎡㎡建筑面積：120000㎡總戶數(shù)：2000余套，，其中小戶型1000套左右容積率：2.26產(chǎn)品描述：4棟29層塔塔樓，2棟27層板塔樓樓。地下兩層層停車場(chǎng)，地地上三層裙樓樓為商貿(mào)，四四層以上為住住宅，1600㎡空中花花園起價(jià)：3000元/㎡開盤時(shí)間：2006年9月入住時(shí)間：2007年9月供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型型特征研究－陽光高第供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知產(chǎn)品情況4棟29層小小戶型一梯10戶，多為40-60㎡㎡2棟27層以以160㎡為為主，二梯二二戶41.84㎡供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型型特征研究－陽光高第供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知銷售及客戶情情況目前起價(jià)：3000元/㎡小戶型總價(jià)：：10-20萬萬銷售率：80%，小戶型型基本售罄月均銷售套數(shù)數(shù)：60-80套套多為本地人投資行為，比比例占60-70%也有少量外地批發(fā)商置置業(yè)，短住行行為本地單身人群群購(gòu)買小戶型型自住比例較較低客戶描述：項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目為臨沂沂為數(shù)不多的的小戶型市場(chǎng)場(chǎng)典型代表，，在5月熱銷銷期曾達(dá)到日日銷售130套的優(yōu)秀佳佳績(jī)前期定位全部部為160左左右的大戶型型，根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)重新分割調(diào)整整為小戶型本地人不喜小小戶型自住，，客戶多為偏偏好低總價(jià)投資人群，以及外地來來臨沂做生意意的人，短住特征明顯，隨著項(xiàng)項(xiàng)目封頂，達(dá)達(dá)到一定較好好效果。臨沂本地人對(duì)對(duì)小戶型自住住偏好較弱，，但投資意識(shí)識(shí)較強(qiáng)。供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型型特征研究－陽光高第供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知基本信息占地面積：30000㎡㎡建筑面積：90000㎡㎡總戶數(shù)：700余套容積率：3產(chǎn)品描述：2棟11層，，3棟19層層板塔樓均價(jià)：3400元/㎡，開盤時(shí)3000元/㎡㎡開盤時(shí)間：2006年12月入住時(shí)間：2007年10月物業(yè)費(fèi)：1元元車位：地下1：1供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型型特征研究－臺(tái)北新城(一期)供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知產(chǎn)品情況三室兩廳130.47㎡優(yōu)點(diǎn)：南北雙陽臺(tái)，，通透性好衛(wèi)生間設(shè)計(jì)飄飄窗，增加生生活雅趣四明設(shè)計(jì)戶型方正缺點(diǎn)：主臥及廚房面面寬較小供應(yīng)市場(chǎng)典型中小戶型型特征研究－臺(tái)北新城(一期)供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知二室兩廳72.74㎡戶型方正緊湊湊，使用合理理臥室設(shè)有飄窗窗，提高生活活品質(zhì)客廳連通陽臺(tái)臺(tái)廚房與餐廳相相連，規(guī)劃人人性化銷售及客戶情情況項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)目前起價(jià)：3400元/㎡主力總價(jià)：44-46萬萬銷售率：85%，基本售售罄月均銷售套數(shù)數(shù)：80套左右該項(xiàng)目為臨沂沂市場(chǎng)上較為為多元化的項(xiàng)目目之一，二居、、三居為主，，較為受到歡歡迎主力戶型面積積80-140平米，開盤時(shí)均價(jià)價(jià)3000元元，總價(jià)相對(duì)對(duì)控制屬百萬平米開開發(fā)的一期項(xiàng)項(xiàng)目，受關(guān)注注程度較高該項(xiàng)目在市場(chǎng)場(chǎng)受到需求客客群的認(rèn)可，，房型科學(xué)、、功能分區(qū)明明晰、總價(jià)控控制的緊湊型型戶型未來受受寵程度將更更加提高供應(yīng)市場(chǎng)多為本地人，多喜愛二室室戶型自住較多新婚夫婦備用用婚房客戶描述：典型中小戶型型特征研究－臺(tái)北新城(一期)供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知區(qū)域價(jià)值認(rèn)知知市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知知供應(yīng)特征競(jìng)品研究濱河居住板塊塊供應(yīng)研究典型小戶型研研究主要結(jié)論需求特征定位梳理供應(yīng)特征－主要結(jié)論供應(yīng)市場(chǎng)認(rèn)知知競(jìng)品研究濱河居住板塊塊典型中小戶型型市場(chǎng)市場(chǎng)成熟，最最大競(jìng)爭(zhēng)水岸岸蘭亭120-130平平米觀景大宅，130平米以以上大戶型放放量超過4000戶，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)白熱總價(jià)低，利于于銷售；緊湊湊二居、三居居自住&投資資兩相宜。緊湊戶型控制總價(jià)90-120平米30-50萬萬元/套供應(yīng)市場(chǎng)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知知市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知知供應(yīng)應(yīng)特特征征需求求特特征征定位位梳梳理理需求求特特征征研研究究－調(diào)調(diào)查查問問卷卷&訪訪談?wù)勑枨笄笫惺袌?chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知需求求調(diào)調(diào)研研說說明明調(diào)查查目目的的：：為為準(zhǔn)準(zhǔn)確確把把握握臨臨沂沂市市潛潛在在購(gòu)購(gòu)房房者者對(duì)君君道道··聚聚才才路路項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)位位的的認(rèn)認(rèn)可可程程度度，以以及及對(duì)對(duì)在在次次購(gòu)購(gòu)房房愿愿意意承承受受的的價(jià)格格、偏偏好好的的戶型型和面積積等等需求求特特征征，，我我司司特特意意在在有有限限的的時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)對(duì)對(duì)意意向向客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行問問卷卷調(diào)調(diào)查查和和深深入入訪訪談?wù)?，，為為本本?xiàng)項(xiàng)目目定定位位服服務(wù)務(wù)。。調(diào)查查對(duì)對(duì)象象：：以以臨臨沂沂市市個(gè)體體工工商商戶戶為主主，，涵涵蓋蓋各各行行業(yè)業(yè)不不同同職職位位調(diào)查查樣樣本本：：94份需求求市市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)需求求分分析析需求求分分析析通過過市市調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：：超過過七七成成的的被被訪訪者者對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域很很了了解解，認(rèn)認(rèn)為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在的的位位置置周周邊邊環(huán)環(huán)境境好好，，處處于于涑涑河河、、沂沂河河及及祊祊河河三三河河交交界界處處，，距距鳳鳳凰凰廣廣場(chǎng)場(chǎng)近近，，具具有有打打造造高高品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。區(qū)域域認(rèn)認(rèn)可可高高，，交交通通可可達(dá)達(dá)性性強(qiáng)強(qiáng)，，具具有有打打造造高高品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)需求求特特征征研研究究48%的的被被訪訪者者認(rèn)認(rèn)為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在位位置置交交通通便便利利，可可達(dá)達(dá)性性好好，，距距離離他他們們的的店店鋪鋪較較近近，，由由于于有有私私家家車車距距離離不不會(huì)會(huì)成成為為阻阻礙礙購(gòu)購(gòu)房房的的主主要要因因素素。。對(duì)觀觀景景的的偏偏好好比比例例在在22％％，，多數(shù)數(shù)被被訪訪者者感感覺覺該該地地塊塊距距離離濱濱河河大大道道挺挺近近，，屬屬于于臨臨沂沂市市高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)，，在在家家里里是是否否能能看看到到景景觀觀并并不不是是最最主主要要因因素素。。區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知度度：：優(yōu)先先看看重重的的因因素素：：需求求分分析析單價(jià)價(jià)承承受受力力：：通過過市市調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：：50%的的被被訪訪者者認(rèn)認(rèn)為為均均價(jià)價(jià)在在3000-3500元元/平平方方米米可可以以接接受受；44%的的被被訪訪者者認(rèn)認(rèn)為為均均價(jià)價(jià)在在3000元元/平平方方米米以以下下可可以以接接受受；；只有有6%的的被被訪訪者者認(rèn)認(rèn)為為均均價(jià)價(jià)在在3500-4000元元/平平方方米米可可以以接接受受；；需求分析析需求特征征研究被訪者選選擇的接接受價(jià)位位大都以以低于目目前價(jià)格格水平為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，根據(jù)據(jù)10-15%的幅度度計(jì)算，，被訪者者對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目所在在地塊的的價(jià)格接接受在3450-3850元元/平米米。需求分析析面積偏好好：通過市調(diào)調(diào)發(fā)現(xiàn)：：100-120平方米米是主主力需求求面積區(qū)區(qū)間，占占總需求求的38%；120-140平方米米次之，，占總需需求的29%；；超過140平米米的被訪訪者只占占17%。被訪者對(duì)80-100平平米的戶型也也表現(xiàn)出一定定偏好，比例例在13%而小于80平平米的偏好較較少。需求分析需求特征研究究被訪者對(duì)面積積的偏好主要要集中100-140平平方米之間，，100平米米以下的偏好好16%。需求分析需求分析戶型居室偏好好：通過市調(diào)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：三居室是主力力需求戶型，其中1衛(wèi)比比2衛(wèi)更受偏偏好;3室2廳1衛(wèi)衛(wèi)和3室2廳2衛(wèi)各占總需需求的39%和24%，和和占73%；；二居室也占總需求的的25%；四居室和占占總需求的12%。臨沂對(duì)一居的的接受度低。。被訪者表現(xiàn)出出較明顯的務(wù)務(wù)實(shí)性，偏好好緊湊型，功功能房多的住住宅。需求分析需求特征研究究定位梳理營(yíng)銷策略項(xiàng)目特性項(xiàng)目定位目錄市場(chǎng)定位項(xiàng)目SWOT分析市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位及概概念設(shè)計(jì)方案案客戶定位價(jià)格定位項(xiàng)目定位本項(xiàng)目SWOT分析T1.未售出的存量房及潛在項(xiàng)目對(duì)未來市場(chǎng)形成巨大的潛在威脅T2.住房消費(fèi)日趨理性化

O1.緊湊產(chǎn)品差異化使得本案在市場(chǎng)獨(dú)樹一幟，直接競(jìng)品項(xiàng)目較少O2.產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，可賦予項(xiàng)目更多內(nèi)O3.潛在客戶偏好實(shí)用戶型O4.個(gè)性化精致產(chǎn)品是市場(chǎng)空缺W1.由于地塊關(guān)系，外部祊河景觀較弱W2.項(xiàng)目容積率高，舒適性程度降低W3.水岸蘭亭項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)S1.城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，臨近商貿(mào)物流區(qū)，潛在購(gòu)房群體龐大S2.開發(fā)商君道品牌，高端項(xiàng)目外灘明珠的拉動(dòng)優(yōu)勢(shì)S3.區(qū)域認(rèn)可高，交通便利，配套完善S4.地處濱河高端居住板塊內(nèi)，中高端屬性明顯Weaknesses劣勢(shì)分析Strengths優(yōu)勢(shì)分析Threats威脅分析Opportunities機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位核心價(jià)值整合合君道于城市中中心打造的精精品新銳項(xiàng)目目關(guān)鍵詞：中心心、濱河、小小盤、新銳、實(shí)用核心問題提煉煉：該項(xiàng)目與外灘灘明珠在運(yùn)作作上的差異、、互補(bǔ)、銜接接放大萃取為形形象定位本項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位整體開發(fā)理念念新精明主張&新新生活哲學(xué)優(yōu)勢(shì)資源：都都市生活新銳銳物業(yè)組合：實(shí)實(shí)用與創(chuàng)新的的和諧開發(fā)目標(biāo)：實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益益最大化定位要求：高高價(jià)值形象塑塑造項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位新精明主張舒適性實(shí)用性建筑的精明景觀的精明戶型的精明空間的精明“日子是過給給自己的”“合適的，才才是最好的””“FitisBest”整體開發(fā)理念念項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位精簡(jiǎn)的建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約的典典范建筑，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約中透出城城市的尊貴感感。親切的景觀居住與景觀環(huán)環(huán)境的融合，，充分發(fā)揮景景觀的觀賞價(jià)價(jià)值，提升居居住品質(zhì)?？梢詤⑴c的實(shí)實(shí)用景觀園林林，使社區(qū)有有了生命力。。經(jīng)典的戶型創(chuàng)新產(chǎn)品：錯(cuò)錯(cuò)躍產(chǎn)品，隔隔層挑空露臺(tái)臺(tái)緊湊戶型80-130平平米，二居三三居物超所值的樣樣板空間，滿滿足都市新貴貴的城市居住住理想。便利的商業(yè)家門口的生活活配套，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)的的體驗(yàn)夢(mèng)想。。建筑景觀戶型商業(yè)整體開發(fā)理念念項(xiàng)目定位新精明主張———將““實(shí)用主義””最大化市場(chǎng)定位新生活哲學(xué)“共生社區(qū)””的最優(yōu)化功能的共生人群的共生交通的共生空間的共生整體開發(fā)理念念項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位居住的生活哲哲學(xué)：居住建筑的城城市感，增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)中高階層層的吸引力小戶型建筑的的魅力化，增增強(qiáng)對(duì)中收入入階層的吸引引力組團(tuán)共享，提提供多樣化的的鄰里交往空空間居住人群的溫溫和共生：中中收入者＋＋中高收入入者實(shí)現(xiàn)的是中收收入者和中高高收入者的混混合共生，而而不是相對(duì)極極端的窮人和和富人的混合合共生。交通的共生：：通達(dá)性好，，工作與休閑閑瞬間轉(zhuǎn)換。。空間的共生：：共享空間，，多樣化鄰里里交往空間重視公共空間間的作用，給給人們提供各各種休閑、娛娛樂和各種交交流的共享空空間，提供多多樣化的鄰里里交往場(chǎng)所。。新生活哲學(xué)———將““共生社區(qū)””最優(yōu)化居住人群交通空間整體開發(fā)理念念項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位都市的“殼”新精明主張&新生活活哲學(xué)實(shí)用的“芯”＋實(shí)用性都市化建筑景觀戶型商業(yè)整體開發(fā)理念念項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位及概概念設(shè)計(jì)方案案客戶定位價(jià)格定位項(xiàng)目定位總體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議規(guī)劃指導(dǎo)思想想規(guī)劃設(shè)計(jì)注重重內(nèi)部景觀的營(yíng)營(yíng)造，使內(nèi)部尺度更更加符合人居居生活要求;外部景觀利用用最大化;處理好與周邊邊建筑的關(guān)系系;樓型選擇上，考慮建造成成本的的控制制，提高高產(chǎn)品品的性性價(jià)比比;戶型設(shè)設(shè)計(jì)方方正實(shí)實(shí)用，，提高高其舒舒適性性；豐富產(chǎn)產(chǎn)品形形式，，突出產(chǎn)產(chǎn)品亮亮點(diǎn)，增強(qiáng)強(qiáng)其附附加值值;南北通通透，，提升升戶型型均好好性;從規(guī)劃劃及產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上上提高高其項(xiàng)項(xiàng)目的的綜合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，最終終達(dá)到到快速速銷售售;產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo):可建設(shè)設(shè)用地地面積積：2.45萬平平米；；容積率率：3.0總建筑筑面積積：7.35萬萬平米米；住宅部部分：：6.99萬平平米一梯四四戶(18F)：2.84萬萬平米米一梯八八戶(33F)：2萬平平米一梯四四戶(33F)：1.55萬萬平米米一梯四四戶(18F)：0.6萬平平米商業(yè)及及會(huì)所所：0.36萬萬平米米總平面面圖總體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議產(chǎn)品定定位18F18F18F18F18F18F33F33F產(chǎn)品定定位總體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議鳥瞰示示意圖圖產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位總體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議鳥瞰示示意圖圖產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位一梯四四戶(18F)：2.84萬萬平米米一梯八八戶(33F)：2萬平平米一梯四四戶(33F)：1.55萬萬平米米一梯四四戶(18F)：0.6萬平平米18F18F18F18F18F18F33F33F樓型及及戶型型分布布建議議：一梯八八戶，，約2萬平平米二居為為主，，少量量一居居平躍結(jié)結(jié)合全部戶戶型80-90平米米一梯四四戶，，約1.5萬平平米三居為為主，，平層層強(qiáng)調(diào)觀觀景及及開闊闊視野野110-135平米米一梯四四戶，，約2.8萬平平米二居、、二居居半100-110平米米端單元元110三三居，，南向向101平平米小小躍層層總體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位18F18F18F18F18F18F33F33F戶型配配比：：總體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比面積套數(shù)比90-100平米28141.6%2529036.3%100-110平米27040.0%2880041.4%110-120平米629.2%713010.2%135平米629.2%837012.0%

675100.0%69590100.0%產(chǎn)品定定位18F18F18F18F18F一梯四四戶（（1８８F)隔層挑挑空露露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，，增強(qiáng)強(qiáng)了空空間的的豐富富空調(diào)機(jī)機(jī)位的的處理理，保保證了了立面面的完完整性性產(chǎn)品定定位戶型規(guī)規(guī)劃及及平面面設(shè)計(jì)計(jì)建議議107平米米，二二居半半空間方方正露臺(tái)、、陽臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品定定位一梯四四戶（（1８８F)產(chǎn)品定定位戶型規(guī)規(guī)劃及及平面面設(shè)計(jì)計(jì)建議議101平米米，二二居小躍層層，空空間方方正南向挑挑空露露臺(tái)產(chǎn)品定定位挑空露露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，，增強(qiáng)強(qiáng)空間間的舒舒適度度，躍躍層，，動(dòng)靜靜分區(qū)區(qū)明確確。產(chǎn)品定定位一梯四四戶（（1８８F)戶型規(guī)規(guī)劃及及平面面設(shè)計(jì)計(jì)建議議產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位33F戶型規(guī)規(guī)劃及及平面面設(shè)計(jì)計(jì)建議議一梯四四戶（（31F)角窗、、陽光光房改改善采采光，，增加加生活活情趣趣，賦賦予戶戶型““半居居”等等附加加價(jià)值值的同同時(shí)，，增加加項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)。南北通通透，，135平平米，，三居居南向，，115平平米，，緊湊湊三居居產(chǎn)品定定位一梯四四戶端端單元元變化化端單元元戶型型面積積可適適當(dāng)放放大，，設(shè)計(jì)計(jì)做到到多樣樣性，，三面面采光光，四四明設(shè)設(shè)計(jì)。。產(chǎn)品定定位戶型規(guī)規(guī)劃及及平面面設(shè)計(jì)計(jì)建議議產(chǎn)品定定位ABCD復(fù)式單單元-下層DUPLEX(LOWERLEVEL)產(chǎn)品定定位33F戶型規(guī)規(guī)劃及及平面面設(shè)計(jì)計(jì)建議議一梯八八戶（（31F)復(fù)式單元-上層DUPLEX(LOWERLEVEL)產(chǎn)品定定位戶型亮亮點(diǎn)建建議“緊湊湊戶型型”的的創(chuàng)新新性和和魅力力化讓緊湊湊空間間創(chuàng)造造舒適適生活活流動(dòng)的的空間間趣味的的空間間延伸的的空間間產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位流動(dòng)的的空間間趣味的的空間間延伸的的空間間“緊湊湊戶型型”的的創(chuàng)新新性和和魅力力化讓緊湊湊空間間創(chuàng)造造舒適適生活活戶型亮亮點(diǎn)建建議產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位流動(dòng)的的空間間趣味的的空間間延伸的的空間間戶型亮亮點(diǎn)建建議產(chǎn)品定定位“緊湊湊戶型型”的的創(chuàng)新新性和和魅力力化讓緊湊湊空間間創(chuàng)造造舒適適生活活產(chǎn)品定定位建筑風(fēng)風(fēng)格及及立面面建議議建議采采用簡(jiǎn)約的的現(xiàn)代代風(fēng)格格需體現(xiàn)現(xiàn)建筑筑的價(jià)值感感，材料料不宜宜全部部用涂涂料，，盡量量使用用面磚或或局部部石材材、金金屬等，盡盡量避避免用用過于于跳躍躍的、、亮麗麗的色色彩，，可通通過不不同材材質(zhì)的的搭配配形成成自然然的色色調(diào)區(qū)區(qū)分立面造造型簡(jiǎn)簡(jiǎn)約又又不失失美觀觀，可可通過過陽臺(tái)臺(tái)、窗窗戶、、百葉葉等，，使簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的的立面面同樣樣有好好的光光影效效果高層可使用用相對(duì)淺淺色色色調(diào)，局部部可出出現(xiàn)弧弧形陽陽臺(tái)或或窗戶戶，使使其顯顯得更更為輕輕松和和隨意意。產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定定位樓型設(shè)設(shè)計(jì)與與建筑筑外觀觀此立面面整體體輕盈盈，體體塊關(guān)關(guān)系協(xié)協(xié)調(diào)性性強(qiáng)；；建筑的的個(gè)性性色彩彩表達(dá)達(dá)強(qiáng)烈烈，立立面縱縱向關(guān)關(guān)系的的處理理整體體，色色彩干干凈有有生氣氣；分割分分段較較均質(zhì)質(zhì)，屋屋頂?shù)牡奶幚砝砼c立立面的的形式式感結(jié)結(jié)合緊緊密。。產(chǎn)品定定位概念方方案產(chǎn)品定定位樓型設(shè)設(shè)計(jì)與與建筑筑外觀觀概念方方案環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)亮亮點(diǎn)情趣化化都市化化立體化化參與化化交流化化注意事事項(xiàng)：：產(chǎn)品亮亮點(diǎn)應(yīng)應(yīng)分批批分步步推出出，以以求具具備““持續(xù)續(xù)性超超越””的能能力。。產(chǎn)品定定位園林景景觀設(shè)設(shè)計(jì)建建議產(chǎn)品定定位都市化化立體化化產(chǎn)品定位位園林景觀觀設(shè)計(jì)建建議產(chǎn)品定位位交流化情趣化產(chǎn)品定位位園林景觀觀設(shè)計(jì)建建議產(chǎn)品定位位參與化產(chǎn)品定位位園林景觀觀設(shè)計(jì)建建議產(chǎn)品定位位產(chǎn)品梳理理區(qū)位解讀讀城市價(jià)值值：老城城區(qū)/濱濱河大道道/商貿(mào)貿(mào)物流/聚才路路/配套齊全全/成熟熟便利未來價(jià)值值：城市市中心/商貿(mào)繁繁榮/祊祊河景觀觀/無限限生活/都市核心心規(guī)劃解讀讀產(chǎn)品價(jià)值值：現(xiàn)代代時(shí)尚/創(chuàng)新設(shè)計(jì)計(jì)/較高品品質(zhì)/開開放型商商業(yè)/未來價(jià)值值：同城城市和諧共生生/都市無無限生活活產(chǎn)品定位位產(chǎn)品定位位建筑解讀讀建筑價(jià)值值：與時(shí)時(shí)代共生生/與客客群共生生/與商商業(yè)共生生/與發(fā)展共共生未來價(jià)值值：都市市有機(jī)生活活空間附加價(jià)值值：君道品牌牌/個(gè)性產(chǎn)品品/精裝生生活/高質(zhì)物業(yè)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)定位位產(chǎn)品定位位及概念念設(shè)計(jì)方方案目標(biāo)客戶戶定位價(jià)格定位位項(xiàng)目定位位市場(chǎng)定定位目標(biāo)客戶戶定位目標(biāo)客群群細(xì)分城市青年年白領(lǐng)階階層———首要目目標(biāo)客群群城市投資資購(gòu)買者者——首首要目標(biāo)標(biāo)客群其他區(qū)域域散客———主要要發(fā)展客客群周邊區(qū)縣縣財(cái)富階階層———主要發(fā)發(fā)展客群群根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研結(jié)結(jié)果以及及項(xiàng)目自自身產(chǎn)品品情況表表明，臨臨沂市區(qū)區(qū)工作的的青年白白領(lǐng)階層層以及一一部分投投資者構(gòu)構(gòu)成了本本項(xiàng)目的的主力客客群。市場(chǎng)定定位目標(biāo)客戶戶定位目標(biāo)客群群特征首要目標(biāo)標(biāo)客群：：城市青青年白領(lǐng)領(lǐng)階層區(qū)域來源源：家在在城市中中心或到到城市工工作的客客群，以以本地人人為主，，目前主主要在市市區(qū)各企企事業(yè)單單位工作作；年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)：主要要集中在在24-35歲歲之間，，家庭生生命周期期處于建建立期或或初期；；工作特征征：處于于事業(yè)的的初期，，主要為為各企事事業(yè)單位位的職員員或中層層管理者者；特征綜述述：為首首次購(gòu)房房或換代代升級(jí)的的中青家家庭，對(duì)對(duì)總價(jià)較較為敏感感，屬于于城市務(wù)務(wù)實(shí)主義義。市場(chǎng)定定位目標(biāo)客戶戶定位首要目標(biāo)標(biāo)客群：：城市投投資購(gòu)買買者目標(biāo)客群群特征區(qū)域來源源：主要要以本市市人群為為主。客戶特征征：主要要為本市市企業(yè)管管理層、、私營(yíng)企企業(yè)主等等，收入入較高，，生活條條件優(yōu)越越；購(gòu)房因素素：多次次置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，看看重區(qū)域域價(jià)值提提升空間間，房屋屋戶型面面積不宜宜過大。。市場(chǎng)定定位目標(biāo)客戶戶定位主要發(fā)展展客群：：周邊區(qū)區(qū)縣財(cái)富富階層目標(biāo)客群群特征主要發(fā)展展客群：：其他區(qū)區(qū)域散客客特征描述述：主要為由由于業(yè)務(wù)務(wù)關(guān)系，，在本市市區(qū)常駐駐的客群群，以私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主居多多。他們們大多收收入較高高，家庭庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，主主要傾向向于中小小戶型。。因此，，作為““臨時(shí)性性住宅””，他們們大多對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的區(qū)域位位置以及及升值潛潛力較為為看中。。特征征描描述述：：主要要為為臨臨沂沂本本市市人人，，看看好好區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展前前景景，，購(gòu)購(gòu)房房主主要要?jiǎng)觿?dòng)因因?yàn)闉閾Q換代代升升級(jí)級(jí)或或?yàn)闉樽幼优?gòu)購(gòu)房房，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的戶戶型型以以及及小小區(qū)區(qū)氛氛圍圍比比較較看看重重。。市場(chǎng)場(chǎng)定定位位產(chǎn)品品定定位位及及概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案客戶戶定定位位價(jià)格格定定位位項(xiàng)目目定定位位市場(chǎng)場(chǎng)定定位位價(jià)格格定定位位通過過上上述述分分析析，，得得出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的單單價(jià)價(jià)為為：：3600元元左左右右，，總價(jià)價(jià)控控制制在在28萬萬-48萬萬之之間間項(xiàng)目均價(jià)系數(shù)測(cè)算表項(xiàng)目本項(xiàng)目東方花苑觀河苑二期開元上城濱河國(guó)際沂龍灣平均價(jià)格（元/m2）3595.7538003300420040003300權(quán)重（％）——22%19%22%17%20%位置20%1414141789周邊配套15%1212121357外部景觀15%675583交通環(huán)境15%1313131478項(xiàng)目規(guī)模20%9109171518工程進(jìn)度10%488978開發(fā)商品牌5%433544總分100%626764805457通過過市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法，，選選擇擇典典型型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤進(jìn)進(jìn)行行各各項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)重重對(duì)對(duì)比比，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)得得出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格注：：此此參參考考價(jià)價(jià)格格主主要要根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行行市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況制制定定，，最最終終價(jià)價(jià)格格需需隨隨著著市市場(chǎng)場(chǎng)的的變變化化以以及及自自身身情情況況，，由由雙雙方方共共同同調(diào)調(diào)整整確確定定定位位梳梳理理營(yíng)銷銷策策略略項(xiàng)目目特特性性項(xiàng)目目定定位位目錄錄形象象定定位位銷售售策策略略推廣廣策策略略營(yíng)銷銷策策略略形象象定定位位對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)————項(xiàng)項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理濱河河區(qū)區(qū)臨沂沂城城市市新新中中心心??潛潛力力發(fā)發(fā)展展板板塊塊濱河河路路主主干干道道··交交通通便便利利··四四通通八八達(dá)達(dá)低總總價(jià)價(jià)??高高品品位位享享受受??高高性性價(jià)價(jià)比比交通通價(jià)格格80-130兩兩居居三三居居??實(shí)實(shí)用用戶戶型型產(chǎn)品品定位位自自我我，，需需從從認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)自自我我開開始始…………營(yíng)銷銷策策略略形象定定位濱河首首席高高性價(jià)價(jià)比宜宜居社社區(qū)關(guān)鍵詞詞：低總價(jià)價(jià)高高性價(jià)價(jià)比宜宜居實(shí)實(shí)用用戶型型通過對(duì)對(duì)賣點(diǎn)點(diǎn)的層層層梳梳理，，我們們對(duì)本本項(xiàng)目目在市市場(chǎng)上上的形形象定定位有有了清清晰的的判斷斷———從賣賣點(diǎn)著著手，，直擊擊客戶戶最敏敏感部部位。。營(yíng)銷策策略形象定定位銷售策策略銷售目目標(biāo)銷售階階段劃劃分價(jià)格策策略促銷策策略推廣策策略營(yíng)銷策策略銷售策策略營(yíng)銷策策略2008年年4月月-2008年年10月初初，計(jì)計(jì)劃完完成銷銷售率率90％，，銷售售總金金額為為2.268億億元。。銷售目目標(biāo)業(yè)績(jī)盈利銷售策策略營(yíng)銷策策略銷售階階段劃劃分客戶積積累07年年9月月-08年年3月月完成客客戶積積累1000組組開盤強(qiáng)強(qiáng)銷08年年4月月-08年年6月月完成60％％的銷銷售率率持續(xù)強(qiáng)強(qiáng)銷售售08年年7月月-08年年9月月完成90％％的銷銷售率率有效的的銷售售控制制保證證高效效的銷銷售業(yè)業(yè)績(jī)！！本項(xiàng)目目銷售售階段段劃分分收尾期期08年年10月-08年11月月完成剩剩余戶戶型銷銷售營(yíng)銷策策略價(jià)格策策略：：低開平平走，，快速速銷售售，迅迅速回回款的的銷售售總策策略首先以以低總總價(jià)吸吸引客客群，，并根根據(jù)銷銷售節(jié)節(jié)奏，，對(duì)銷銷售價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行上上調(diào)，，形成成項(xiàng)目目熱銷銷氛圍圍，促促進(jìn)成成交。。銷售策策略營(yíng)銷策策略促銷策策略：：低折扣扣、大大實(shí)惠惠的開開盤銷銷售策策略開盤實(shí)實(shí)行及及具震震撼力力的促促銷措措施，，前100名簽簽約客客戶享享受購(gòu)購(gòu)房最最低折折扣，，且享享有高高中獎(jiǎng)獎(jiǎng)率的的抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，獎(jiǎng)獎(jiǎng)品按按等級(jí)級(jí)可設(shè)設(shè)置為為空調(diào)調(diào)、冰冰箱、、電視視機(jī)、、洗衣衣機(jī)、、電磁磁爐、、電飯飯鍋、、豆?jié){漿機(jī)、、吹風(fēng)風(fēng)機(jī)等等各種種家電電，中中獎(jiǎng)率率達(dá)80%，迅迅速吸吸引市市場(chǎng)眼眼球。。銷售策策略形象定定位銷售策策略推廣策策略推廣總總思路路推廣費(fèi)費(fèi)用營(yíng)銷策策略營(yíng)銷策策略營(yíng)銷策策略一拳重重?fù)?五指指發(fā)力力+推廣總總思路路：營(yíng)銷策策略營(yíng)銷策策略一拳重重?fù)粢缘涂們r(jià)價(jià)策