春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案

春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案

什么是返租？返租在商鋪的銷售中，采取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開發(fā)商的資金緊張問題。缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。操作方式：簽訂購房合同時，業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議，返租方常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，返租協(xié)議可長達(dá)10年-20年。春天百貨推售策略及定位根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，對本案的推案策略，擬定兩套方案：備選方案1：一層、二層、三層、四層擬分割，返租銷售的策略作為本項(xiàng)目的營銷推廣手法。帶動一層獨(dú)立臨街店面的迅速去化。備選方案2：一層、二層、三層、四層返租與整體銷售組合。備注：以上兩種方案，在銷售執(zhí)行過程中相互結(jié)合運(yùn)用，利用客戶進(jìn)行相互間的擠壓，做到虛實(shí)結(jié)合，亦真亦假促進(jìn)銷售。銷售定位：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪+一份租約=富養(yǎng)三代

“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營銷手法，這種營銷模式因?yàn)檎{(diào)動了開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長，對GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營銷要大。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢分析

作為一種營銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢所在?？陀^的講，這種營銷策略在商業(yè)樓盤銷售時起到了很大的積極作用，在某種程度上是開發(fā)商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對市場的認(rèn)識與把握，更是對投資者的承諾與保障。市場交易中各方主體，如開發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營者以及金融貸款機(jī)構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。優(yōu)勢一：

有利于開發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額。產(chǎn)權(quán)式商鋪對于開發(fā)商而言最大的吸引力就在于，企業(yè)在這種銷售方式下可以短期內(nèi)快速回收大量資金，賺取利潤。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開發(fā)商選擇自主經(jīng)營或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開發(fā)企業(yè)來說是無法承受的。同時，開發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個樓盤也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開發(fā)新的投資項(xiàng)目的目的，建議開發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。利用長期穩(wěn)定的回報為賣點(diǎn)，開發(fā)商在定價時可以適當(dāng)提高單價，從而獲得在一般銷售模式下無法達(dá)到的銷售額和利潤。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢。優(yōu)勢二：

保證了投資者的投資回報，容易受到投資者的追捧。對于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報，而且包租期越長，回報越持久，風(fēng)險就越小。特別是對于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購買時便同開發(fā)商簽訂了包租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時間。還有一點(diǎn)值得一提的就是，雖然這類物業(yè)可能單價相對較高，但由于產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個單元的總價不是很高，從而降低了投資的門檻，使得有較多的投資者有能力進(jìn)行這種產(chǎn)品的投資。

優(yōu)勢三：

能夠促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，努力爭取更大利潤。

售后返租物業(yè)有的是開發(fā)商自主經(jīng)營，有的是開發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營，也有的是合作經(jīng)營，但無論經(jīng)營者是誰，都要承擔(dān)起支付租金回報的責(zé)任。經(jīng)營者在簽訂協(xié)議時必然清楚這一點(diǎn)，因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。迫于固定租金回報的壓力，經(jīng)營者只有努力獲得超過租金回報的利潤，才有可能生存并發(fā)展下去。這必將促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，爭取更大的利潤。優(yōu)勢四：

有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險。對于售后返租投資型物業(yè)，銀行一般要求首付50％，這相對一般住宅項(xiàng)目的貸款來說，按揭比例較??；貸款5至10年還清，也比住宅貸款的還款期限(20到30年)短很多。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)權(quán)返返租租的的４４種種方方式式◆虛虛擬擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪鋪位位，，真真實(shí)實(shí)回回報報返返租租。?；鼗貓髨笫鞘钦嬲鎸?shí)實(shí)的的，，依依靠靠大大商商家家的的有有效效承承租租來來支支撐撐返返點(diǎn)點(diǎn)。?！籼撎摂M擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪鋪位位，，虛虛擬擬回回報報返返租租。。在在虛虛擬擬鋪鋪位位的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，回回報報是是虛虛擬擬的的，，回回報報主主要要是是投投資資人人自自身身的的投投資資款款，，即即俗俗話話說說的的““羊羊毛毛出出在在羊羊身身上上””。?！舄?dú)獨(dú)立立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪鋪位位，，虛虛擬擬回回報報返返租租。。市市場場內(nèi)內(nèi)分分劃劃成成獨(dú)獨(dú)立立經(jīng)經(jīng)營營商商鋪鋪，，把把銷銷售售價價格格定定高高，，通通過過高高價價格格完完成成其其8%或10%的返返點(diǎn)點(diǎn)。?！舄?dú)獨(dú)立立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪鋪位位，，真真實(shí)實(shí)回回報報返返租租。。春天天百百貨貨擬擬采采用用的的銷銷售售方方式式：：獨(dú)立立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪鋪位位，，虛虛擬擬回回報報返返租租基于于上上述述分分析析，，我我們們在在銷銷售售時時采采取取第第三三種種方方法法比比較較合合乎乎我我們們項(xiàng)項(xiàng)目目，，即即：：獨(dú)獨(dú)立立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)鋪鋪位位，，虛虛擬擬回回報報返返租租。。將市場內(nèi)分劃劃成獨(dú)立經(jīng)營營商鋪，把銷銷售價格定高高，通過高價價格完成其10%的返點(diǎn)。方法：直接在在售房款總額額中減去前5年租金(每年返租9%，即總款的45%，后5年實(shí)行每年返返還11%，分季度返還還，10年共返還100%，回報計算期期：以實(shí)際交交付使用期為為準(zhǔn)，如2012年10月28日交付使用，，則回報期為為2012年10月28日開始計算。。這種方式對市市場開發(fā)而言言，既能降低低入市門檻，，又能在培育育期統(tǒng)一經(jīng)營營、規(guī)模管理理。實(shí)施一次性返返租可使商鋪鋪投資客的層層面擴(kuò)大，這這樣首付只要要花幾千元就就可以買到一一個商鋪。對對于1層商鋪，采取取一次性返租租3年的策略，對對于2~3層商鋪，則可可分別采取一一次性返租4年的策略，對對于第4層商鋪，則可可采取一次性性返租5年的策略；這這種方法通過過降低首期門門檻，可一舉舉打開高層商商鋪滯銷難題題。此外，一次性性返租年限還還與商鋪樓層層有密不可分分的關(guān)系。隨隨著樓層的不不斷增高，商商鋪的單價、、總價在不斷斷遞減，對應(yīng)應(yīng)的投資者的的實(shí)力也隨之之遞減，而一一次性返租的的力度反而隨隨之加強(qiáng)。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢勢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪的作用：商商鋪在銷售之之后，必須確確保成為良性性物業(yè)，那么么，究竟什么么樣的商鋪可可以賣？只有有產(chǎn)權(quán)鋪位與與經(jīng)營賣場一一致的商鋪才才能賣，一類類是獨(dú)立的街街鋪，一類是是獨(dú)立經(jīng)營獨(dú)獨(dú)立收銀的主主題商城或?qū)I(yè)市場。這這種獨(dú)立式商商鋪，商場經(jīng)經(jīng)營按照銷售售分割的獨(dú)立立鋪位經(jīng)營，，從而達(dá)到經(jīng)經(jīng)營鋪位與銷銷售鋪位分割割的一致性。。獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪有著諸多優(yōu)優(yōu)勢：首先是產(chǎn)權(quán)明明晰，使得銷銷售鋪位與經(jīng)經(jīng)營鋪位保持持一致，業(yè)主主與經(jīng)營者洽洽談租金十分分方便；其次次，獨(dú)立式店店鋪只需短期期返租，發(fā)展展商與小業(yè)主主最大限度的的回避了商鋪鋪經(jīng)營的風(fēng)險險；其三，對對于獨(dú)立式商商鋪，建設(shè)部部、銀行等相相關(guān)部門和單單位認(rèn)同度高高，而投資市市場亦十分看看好。返租需要處理理的難點(diǎn)：商家租賃與商商鋪銷售的關(guān)關(guān)系開發(fā)商采取帶帶租約銷售的的方式。先進(jìn)進(jìn)行商鋪銷售售，再將商場場整體出租給給營運(yùn)管理公公司（策略：：開發(fā)商自己己可以另外的的法人成立營營運(yùn)管理公司司或雇請有實(shí)實(shí)力的營運(yùn)管管理公司以規(guī)規(guī)避開發(fā)商的的風(fēng)險），由由營運(yùn)管理公公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)責(zé)招商以及日日后的經(jīng)營、、物業(yè)管理等等工作。發(fā)展展商則按照每每年9%-11%的回報率向業(yè)業(yè)主返還一定定金額。發(fā)展商作為物物業(yè)開發(fā)者，，它既是三者者（開發(fā)商、、營運(yùn)管理公公司、業(yè)主））之間的組織織者，又是協(xié)協(xié)調(diào)者。因此此從整體上看看，三者之間間存在兩個基基本點(diǎn)與兩個個關(guān)系?？偪偨Y(jié)：與投投資者簽訂包包租協(xié)議的是是商業(yè)經(jīng)營管管理公司。也也就是說，以以后在包租過過程中一旦出出現(xiàn)問題都與與開發(fā)商沒有有任何關(guān)系。。建議：下策：喀什投投資公司作為為營運(yùn)管理公公司或廣州城城春天百貨另另成立營運(yùn)管管理公司，上策：聘請外外地有實(shí)力的的商業(yè)運(yùn)營管管理公司；目目的：規(guī)避開開發(fā)商風(fēng)險。。返租需要處理理的難點(diǎn)：（1）兩個基本點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展商商與營運(yùn)管理理公司的租約約與發(fā)展商與與小業(yè)主承包包經(jīng)營協(xié)議在在時間上要具具備一致性。。購買春天百貨貨商鋪的前提提是：小業(yè)主主在租期內(nèi)不不能自行經(jīng)營營與自行出租租，必須與發(fā)發(fā)展商簽訂與與租期相一致致的承包經(jīng)營營協(xié)議，而發(fā)發(fā)展商則是通通過與營運(yùn)管管理公司的租租賃協(xié)議來保保證小業(yè)主的的租期收益。。（2）兩個關(guān)系◆◆發(fā)展商與與小業(yè)主的承承包經(jīng)營關(guān)系系◆◆營運(yùn)管管理公司與發(fā)發(fā)展商的承租租方與出租方方的關(guān)系銷售風(fēng)險與回回避（1）差價補(bǔ)貼的的風(fēng)險營營運(yùn)運(yùn)管理公司作作為一個商業(yè)業(yè)的整體租賃賃者，其承租租的租金必然然比較低（就就好比“批發(fā)發(fā)”的概念）），而發(fā)展商商為了實(shí)現(xiàn)商商鋪銷售，必必然要提供一一個使投資客客戶認(rèn)同的回回報率，而這這兩者之間將將存在一定的的差距，因而而就使得發(fā)展展商不得不為為了支持較高高的回報而去去補(bǔ)貼一定的的資金。銷售風(fēng)險與回回避（2）營運(yùn)管理公公司經(jīng)營不良良帶來的風(fēng)險險這這是商家經(jīng)營營所帶來的風(fēng)風(fēng)險，也是發(fā)發(fā)展商最為擔(dān)擔(dān)心的風(fēng)險。。主要原因是是在承租期中中，由于商家家的經(jīng)營管理理不良，從而而無法再繼續(xù)續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致致大型商家不不支付租金。。而發(fā)展商卻卻處于需要支支付小業(yè)主的的承諾回報，，但無法收取取租金的尷尬尬狀況中，這這時其所承擔(dān)擔(dān)的回報壓力力就更加大了了。銷售風(fēng)險與回回避（3）返租期滿后后產(chǎn)權(quán)分散帶帶來的風(fēng)險分分割銷售售后所帶來的的產(chǎn)權(quán)分散與與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的矛盾一一直是困擾商商鋪營銷的主主要問題。雖雖然營運(yùn)管理理公司整體承承租的銷售模模式在一定時時期內(nèi)解決了了這個矛盾，，但在返租期期滿后又將如如何解決這個個問題來保障障眾多小業(yè)主主的利益呢？？發(fā)發(fā)展商商在承租期滿滿后，從項(xiàng)目目本身營銷的的角度看，其其已經(jīng)完成了了對業(yè)主的承承諾。但為了了更好地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)的銷售售價值，發(fā)展展商需提前解解決好這一問問題，不要為為將來的商場場經(jīng)營留下后后遺癥。銷售風(fēng)險與回回避要解決好這一一問題，可以以考慮采用以以下的方法：：首先，要成立立業(yè)主委員會會。由業(yè)主委員會會來統(tǒng)籌安排排商場的未來來租賃權(quán)及經(jīng)經(jīng)營權(quán)，并按按照小業(yè)主的的投資額合理理地劃分比例例關(guān)系，通過過類似“股權(quán)權(quán)”的形式在在實(shí)現(xiàn)整體效效益的情況下下，全面、公公平地保障所所有業(yè)主的收收益。具體運(yùn)運(yùn)作可通過業(yè)業(yè)主投資額的的大小，確定定所有業(yè)主的的分配權(quán)利，，再選舉會長長、執(zhí)行會長長、會員等。。業(yè)主委員會會可通過自行行運(yùn)作或委托托專業(yè)商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)代管、代代租等形式以以實(shí)現(xiàn)商場的的統(tǒng)一經(jīng)營。。銷售風(fēng)險與回回避其次，在項(xiàng)目目前期分割規(guī)規(guī)劃中，要充充分考慮今后后經(jīng)營的需要要。要合理組織人人流走向通道道，合理設(shè)置置通道的長與與寬，盡量保保證鋪位的分分割，做到““分則好售，，合則好用””。總結(jié)：因?yàn)榇捍禾彀儇?期定位是“百百貨工廠直銷銷中心”的百百貨批發(fā)市場場，因此本案案將采取商業(yè)業(yè)內(nèi)街獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)街鋪的分分割銷售方式式，做到每鋪鋪都是獨(dú)立街街鋪的形式。。它最大程度度上解決了經(jīng)經(jīng)營統(tǒng)一與分分散產(chǎn)權(quán)的矛矛盾。只有在在前期合理回回避相應(yīng)的風(fēng)風(fēng)險，才能做做到無論是發(fā)發(fā)展商的開發(fā)發(fā)獲利，還是是小業(yè)主的投投資收益，才才能都得到更更有效的保障障?！按禾彀儇洝薄睅ё饧s的獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪二元收益，才才是不動產(chǎn)投投資的真正收收益。不動產(chǎn)投資的的收益由獲取取的租金和物物業(yè)本身的升升值兩部分組組成，獲取的的租金是房產(chǎn)產(chǎn)投資中的““加法”收益益，而升值才才是“乘法””收益，也就就是說升值收收益是成倍的的、幾何級的的增長，如果果一處不動產(chǎn)產(chǎn)能夠一邊收收取租金一邊邊升值，那才才是最佳的投投資對象，而而且出租的利利率也一定要要大于銀行的的貸款利率。?！按禾彀儇洝薄睅ё饧s的獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪，租金回報（10年累計100%）省錢只是精神神，玩錢才是是境界一次投資，十十年無憂；春春天百貨攜手手一流品牌（（廠）商家，，開啟財富新新方向；投資門檻低，，最低投資3-5萬元；投資誘誘惑最大化，，省心省力，，由春天百貨貨統(tǒng)一經(jīng)營管管理；商鋪產(chǎn)權(quán)抵押押擔(dān)保，投資資無后顧之憂憂；按時返還還收益，年均均收益10%；投資高額回報報，收益即買買即實(shí)現(xiàn)。專業(yè)經(jīng)營型商商鋪的投資價價值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非專專業(yè)經(jīng)營型一個項(xiàng)目是否否為專業(yè)經(jīng)營營，最重要的的是看是否具具有專業(yè)的管管理機(jī)構(gòu)和完完善的操作模模式，以及經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)的市市場發(fā)展前景景。具有專業(yè)業(yè)經(jīng)營管理機(jī)機(jī)構(gòu)的商鋪不不僅可以保證證長期良性發(fā)發(fā)展，其附加加價值也較非非專業(yè)型經(jīng)營營要高，從而而獲得的附加加利潤（經(jīng)營營利潤）就高高。“春天百貨””統(tǒng)一招商租租賃、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)、統(tǒng)統(tǒng)一形象管理理，統(tǒng)一營銷銷策劃，前景景明朗，利潤潤豐富！確確保市場永續(xù)續(xù)經(jīng)營。能否靈活進(jìn)退退，

是考量量商鋪投資的的重要因素商鋪投資要清清晰的判斷投投資過程中風(fēng)風(fēng)險、收益的的客觀性，而而最主要的是是投入資金的的可回收量以以及靈活的進(jìn)進(jìn)退制度?？煽梢哉f，能夠夠確保投入資資金大幅度增增值是投資的的最高目標(biāo)，，而能否靈活活撤回投資，，即是考察商商鋪開發(fā)者的的實(shí)力與規(guī)范范性，同時也也是將投資風(fēng)風(fēng)險降到最低低的保障。5年、10年雙重推出機(jī)機(jī)制，““0”風(fēng)險的投資計計劃公開發(fā)售時，，業(yè)主與春天天百貨的專業(yè)業(yè)商業(yè)管理公公司簽署《托管協(xié)議》，10年無憂品牌托托管，10年賺得黃金旺旺鋪，最大程程度降低投資資風(fēng)險，有效效規(guī)避通貨膨膨脹，讓業(yè)主主輕松之間即即可獲得長勢勢穩(wěn)定的回報報效應(yīng)和升值值空間，享受受源源不斷的的財富和幸福福。前5年每年9%的收益，一次次性從首付款款中獲得收益益，即買即獲獲45%高額收益。后后5年每年11%的收益按季度度獲得收益。。投資春天百貨貨成熟市場，，漲幅數(shù)倍有有據(jù)可依。為了保證投資資者的利益和和權(quán)利，特別別指定“雙雙重推出機(jī)制制”，在10年內(nèi)可以有2次機(jī)會將店鋪鋪無理由的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給春天百百貨，充分體體現(xiàn)“春天天百貨”的誠誠信、安全以以及規(guī)范性，，打造喀什無無風(fēng)險的商鋪鋪投資。第6年可以申請退退鋪，讓您的的投資風(fēng)險歸歸零。合同滿五年，，第六年投資資方可選擇退退出市場，投投資方可以原原價轉(zhuǎn)讓給春春天百貨。若選擇退出市市場經(jīng)營，春春天百貨將全全額退還全部部已付的商鋪鋪使用權(quán)價款款。購買后第10年，可以在原原價基礎(chǔ)上加加10%，轉(zhuǎn)讓給春天天百貨。春天百貨獲取取收益的政策策為了保證商場場的成功運(yùn)營營，也為了保保障投資者的的穩(wěn)固收益，，項(xiàng)目實(shí)行的的是“委托經(jīng)經(jīng)營管理”，，本著“建設(shè)設(shè)+運(yùn)營+管理”的核心心理念，在購購買本項(xiàng)目的的商鋪后，將將委托給專業(yè)業(yè)的經(jīng)營管理理公司統(tǒng)一招招商租賃、統(tǒng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、統(tǒng)一經(jīng)營營管理、統(tǒng)一一營銷策劃，，而后按約定定比例和時間間給投資者返返還租金，這這樣就解決了了投資的后顧顧之憂。收益政策：項(xiàng)項(xiàng)目商鋪托管管10年，10年100%收益返還。一次投入，即即可同時獲得得租金收益與與商鋪增值兩兩大長久回報報，輕松實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三三代”的財富富夢想。特別要說的，，這是真正10年100%返還（如您投投資20萬，10年就能返還20萬的本金，另另外您還掙到到了一套商鋪鋪，10年后一套商鋪鋪保守講番一一番也值40萬，也就是說說您現(xiàn)在投入入20萬，十年后投投入的本金20萬全部收回還還凈賺20萬，不用操心心，還掙得一一個商鋪)，這真是一個個千載難逢的的好機(jī)會。春天百貨商鋪鋪購買模式購買“春天百百貨”帶租約約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪，先簽簽訂《商品房房買賣賣合同同》，獲得得“春春天百百貨””項(xiàng)目目商鋪鋪的獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。。同時附附帶簽簽定十十年租租賃合合同，，十年年內(nèi)由由“春春天百百貨””進(jìn)行行經(jīng)營營管理理，確確保十十年穩(wěn)穩(wěn)固收收益。。1-5年：每每年9%租金收收益（（一次次性返返還））6-10年：每每年11%租金收收益（（每年年按季季度返返還））前十年年100%返還。。為了資資金回回收，，全部部采用用獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售售，租租賃則則為輔輔助，，租賃賃是為為了滿滿足產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷銷售給給投資資客戶戶，經(jīng)經(jīng)營的的需要要，因因投資資戶大大多不不是經(jīng)經(jīng)營戶戶，而而招租租、租租賃的的要求求就不不嚴(yán)格格。典典型的的作法法是把把租賃賃價做做高，，大于于10%的年回回報，，與售售價之之間，，這樣樣一個個虛高高來拉拉動銷銷售。年投資資回報報率及及投資資回收收期年投資資回報報率一次性性購買買（計計算公公式））：（（稅后后月租租金-每月物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)）*12按揭貸貸款（（計算算公式式）：：（稅稅后月月租金金-按揭月月供款款-每月物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)）*12（首期期房款款+契稅+印花稅稅+律師費(fèi)費(fèi)+保險費(fèi)費(fèi)）注：商商鋪投投資合合理的的年投投資回回報率率一般般為8%-12%投資回收期期一次性付款款公式：（（購買房屋屋總價+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險費(fèi)）/（稅后月租租金-每月物業(yè)管管理費(fèi)）*12注：商鋪投投資的合理理回收期限限一般為8-12年年投資回報報率及投資資回收期舉例：如本本項(xiàng)目一層層售價：12000元/平米售價。。100平米的商鋪鋪。則總價價：120萬的商鋪計計算：600000（50%的首付款））10年貸款系數(shù)數(shù)=6600元/月還款6600元/月還款/30天/100平米=2.2元/平米/日還款（商商鋪每日所所需還款））5元/平米物業(yè)費(fèi)費(fèi)/30天=0.17元（商鋪每每日所需物物業(yè)費(fèi)用））以此公式來來計算，每每日商鋪所所需還款再再加上每日日物業(yè)費(fèi)用用及水電等等費(fèi)用，則則2.5元/日租金即可可保本，而而目前商鋪鋪?zhàn)赓U價格格最低可維維持在2.5-4.5/天平米，因因此隨著時時間的推移移本項(xiàng)目就就有大幅度度租金上升升的空間。。10年返租收益益100%＋永久獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪價值舉例說明：：購買20平米，每平平米10000元20（面積）×10000（平米價格格）＝200000（總價）90（平米租金金/月）×20（面積）×12（月）＝21600（年租金））200000×9%＝18000（前5年每年返））×5（年）＝90000（1-5年共返，一一次性在總總款中返還還）200000×11%＝22000（6-10年每年返））×5（年）＝110000（6-10年共返，從從第六年起起分年返還還）90000＋110000＝20萬返租收益：：20萬＋鋪位價價值?。ㄊ晔栈爻沙杀?一個永久獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商商鋪）備注：首次次返租為前前5年一次性返返租，后期期為每年返返租。投資舉例說說明：以3樓一個總值值10萬元的商鋪鋪為例，看看看在實(shí)行行一次性返返租后商鋪鋪投資的供供款情況：：從以上供款款實(shí)例可以以看出，月月供不足以以造成投資資壓力，但但首期款5萬元，對于于一個擁有有自由資金金一二十萬萬的公務(wù)員員、白領(lǐng)而而言，無凝凝具有風(fēng)險險和壓力，，所以用降降低首期門門檻，是激激活公務(wù)員員，白領(lǐng)投投資的關(guān)鍵鍵。一次性返租租五年后，，實(shí)付首期期款僅為一一成，只需需5000元就可以投投資商鋪，，

而由于于在鋪位分分割中，三三層以上鋪鋪位大都盡盡可能分成成小單位，，其總值相相對偏低，，三樓商鋪鋪總值大多多在10萬元左右，，這樣首期期款僅數(shù)千千元。總價首期五成一次性返還五年租金（年回報9%）實(shí)付首期五成十年月供10萬5萬4.5萬0.5萬550元一次性返租租年限與商商鋪樓層關(guān)關(guān)系：銀銀行提供五五成按揭情情況下的一一次性返租租年限與商商鋪樓層關(guān)關(guān)系層數(shù)一次性返還租金年數(shù)合計返還數(shù)（年返9%）客戶首期款1層3年27%23%2層4年36%14%3層4年36%14%4層5年45%5%投資回報計計算公式：：

每平方方米售價=每月每平方方米租價*12個月/年回報率10%返租的正面面作用及意意義商鋪的返租租對于商家家和投資客客，都有著著非常重要要的意義，，它平衡著著雙方的利利益關(guān)系，，從而達(dá)到到雙方的共共贏，由此此可見，返返租之于商商家和投資資客，發(fā)揮揮著明顯的的杠桿作用用。返租之于商商家發(fā)展商通過過返租期，，實(shí)施對商商家的租金金優(yōu)惠，使使得商家在在市場培育育期內(nèi)以較較低的成本本做生意。。一個市場場從最初的的培育期到到發(fā)展成成成熟市場需需要一個時時間過程，，發(fā)展商通通過返租期期“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”。在在市場的初初期來給商商戶一個低低成本經(jīng)營營的機(jī)會，，降低了商商場經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險。返租的正面面作用及意意義返租之于投投資客投資客在返返租期內(nèi)擁擁有穩(wěn)定的的投資收益益，同時由由于經(jīng)營成成本低，商商家能夠順順利度過市市場培育期期的難關(guān)，，返租期滿滿后投資客客得到的將將是一個興興旺的商場場。發(fā)展商商運(yùn)用返租租這個杠桿桿，通過低低租金招商商，迅速引引起了搶鋪鋪浪潮。由由于“放水水養(yǎng)魚”，，發(fā)展商培培育了市場場，使之與與房地產(chǎn)開開發(fā)一起成成長，在商商鋪的培值值中，最大大的獲利者者必然是投投資客。發(fā)展商之于于返租返租策略是是以保障投投資客較高高的穩(wěn)定回回報，以優(yōu)優(yōu)惠的租金金招商為基基礎(chǔ)，或是是真實(shí)的資資金收益做做支撐，發(fā)發(fā)展商只是是扮演了一一個“中間間調(diào)解人””的角色，，拿投資客客買鋪錢的的一小部分分用來培育育市場，發(fā)發(fā)展商通過過這個杠桿桿來平衡雙雙方的利益益關(guān)系，達(dá)達(dá)到雙方共共贏的目的的，發(fā)展商商通過這個個過程實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小業(yè)主高高回報，經(jīng)經(jīng)營者能賺賺錢的目的的，從而也也實(shí)現(xiàn)自己己資金快速速回籠的利利益，從根根本上保證證春天百貨貨的經(jīng)營與與發(fā)展。產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪返租銷售售關(guān)鍵點(diǎn)：：第一，后期期的運(yùn)營管管理，這是是商業(yè)運(yùn)作作的一個靈靈魂，大家家都知道，，對銷售型型的商業(yè)來來說，第一一步是賣出出去只是成成功了1/3，招商之后后成功了另另外1/3，最終的1/3還是靠最終終的運(yùn)營管管理，這為為商業(yè)后期期的增值起起到的作用用更是至關(guān)關(guān)重要的。。一定要有有一個專業(yè)業(yè)的運(yùn)營管管理公司來來運(yùn)作后期期的運(yùn)營管管理工作，，這是比較較關(guān)鍵的一一點(diǎn)，要把把投資運(yùn)營營管理公司司從一開始始銷售的時時候就提到到臺前；第二，運(yùn)營營管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)一定不要要空架子，，整個團(tuán)隊(duì)隊(duì)的職責(zé)分分工，包括括它的運(yùn)營營思路和整整個后期的的招商包括括廣告位的的管理、整整個推廣，，前期整個個的思路一一定要非常常清晰，這這種清晰的的思路在銷銷售的時候候就要告訴訴投資客在在后期怎么么樣運(yùn)營推推廣，怎么么樣進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的管理理和統(tǒng)一的的業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，這樣投投資客肯定定會有信心心，這是運(yùn)運(yùn)營管理后后期的主要要的思路；；產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪返租銷售售關(guān)鍵點(diǎn)：：第三，也是是比較關(guān)鍵鍵的一點(diǎn)，，就是商業(yè)業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)隊(duì)在銷售的的時候就為為招商做好好準(zhǔn)備，這這樣投資客客買完之后后，運(yùn)營管管理公司馬馬上會給他他項(xiàng)目源源源不斷地輸輸送商業(yè)客客戶資源，，這是運(yùn)營營管理公司司要做的；；第四，是一一定要跟各各個行業(yè)協(xié)協(xié)會做好戰(zhàn)戰(zhàn)略共同和和橫向聯(lián)系系。我們的的百貨行業(yè)業(yè)協(xié)會、零零售協(xié)會、、娛樂業(yè)態(tài)態(tài)的相關(guān)協(xié)協(xié)會、步行行街商業(yè)協(xié)協(xié)會我們前前期都要做做好相關(guān)的的聯(lián)系。分析總結(jié)說說明：包租期越長長，發(fā)展商商要返還給給客戶的金金額越多，，即發(fā)展商商要貼補(bǔ)的的錢要增加加，這樣必必定要提高高商場的銷銷售價格來來填補(bǔ)，無無疑，這樣樣做對銷售售的壓力將將非常大。。目前春天百百貨的租金金水平低，，則發(fā)展商商要返還給給客戶的金金額增加，，也會提高高商鋪的銷銷售價格，，增大銷售售壓力。分析總結(jié)說說明：銷售策略實(shí)實(shí)施：購買“春天天百貨”帶帶租約獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)商鋪鋪，簽訂《商品房買賣賣合同》，獲得“春春天百貨””項(xiàng)目商鋪鋪的獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。同時時由商業(yè)營營運(yùn)管理公公司與客戶戶簽定十年年委托經(jīng)營營租賃合同同，十年內(nèi)內(nèi)由“春天天百貨”進(jìn)進(jìn)行“四統(tǒng)統(tǒng)一”的經(jīng)經(jīng)營管理，，確保十年年100%穩(wěn)固收益。。1-5年：每每年9%租金收益（（一次性返返還）6-10年：每年11%租金收益（（每年返還還）前十年100%返還，后10年如果業(yè)主主繼續(xù)委托托春天百貨貨經(jīng)營管理理公司剛管管理，則與與春天百貨貨共享租金金上漲的收收益，按租租金九一分分成，投資資者占租金金收入的90%，春天百貨貨占10%。春天百貨售售后返租形形式歸結(jié)為以下下幾個步驟驟：（1）努力創(chuàng)造造“街鋪””式的產(chǎn)品品。在所有有類別的商商鋪產(chǎn)品中中，街鋪（（沿街店鋪鋪）是投資資者最易接接受的產(chǎn)品品形式，在在潘石屹的的所有SOHO項(xiàng)目中，無無論內(nèi)鋪還還是外鋪均均采取了““街鋪”的的形式，均均取得良好好的銷售業(yè)業(yè)績。（2）對項(xiàng)目要要進(jìn)行合理理定價。商商鋪的售價價與租金有有著直觀的的互動性和和關(guān)聯(lián)性，，在銷售商商鋪時，應(yīng)應(yīng)該采取租租金回報率率的計算方方式，來給給自己的商商鋪進(jìn)行合合理定價，，不可盲目目攀比，商商鋪是純投投資品，所所以價格問問題是銷售售的第一問問題，也是是關(guān)乎今后后招商運(yùn)營營、與小業(yè)業(yè)主進(jìn)行溝溝通的關(guān)鍵鍵。春天百貨售售后返租形形式（3）銷售前前要明確確商鋪的的業(yè)態(tài)分分布。銷銷售的時時候就要要讓購買買者先入入為主的的知道他他買這個個商鋪的的允許經(jīng)經(jīng)營范圍圍，并盡盡可能地地在售房房合同中中予以標(biāo)標(biāo)注（不不管這一一點(diǎn)最后后能起到到多大作作用），，這其中中道理還還要在銷銷售過程程中通過過銷售人人員向購購買者不不斷地進(jìn)進(jìn)行灌輸輸，幫助助小業(yè)主主樹立大大局觀念念。（4）加強(qiáng)整整個項(xiàng)目目的招商商力度。。招商是是商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目成功的的關(guān)鍵，，招商招招的好，，項(xiàng)目的的成功率率就大，，招商招招的差，，即使你你賣完了了，項(xiàng)目目仍然算算不成功功的。加加強(qiáng)招商商力度，，爭取在在商鋪交交給小業(yè)業(yè)主之前前，能幫幫助小業(yè)業(yè)主把他他所購買買的商鋪鋪以合理理的租金金租出去去，確保保第一批批租戶基基本上是是按照開開發(fā)商的的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃來承承租的，，這樣，，就可以以保證商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的相對統(tǒng)統(tǒng)一招商商安排。。春天百貨貨售后返返租形式式（5）制定租租金指導(dǎo)導(dǎo)價并公公布于眾眾。在招招商啟動動之前，，根據(jù)商商鋪的售售價，采采用租金金回報率率的計算算方式，，制定出出相對公公平的租租金指導(dǎo)導(dǎo)價，公公布于眾眾，以便便于小業(yè)業(yè)主和商商戶之間間的租賃賃協(xié)商參參考，防防止小業(yè)業(yè)主哄抬抬租金，，防止商商戶變相相壓價，，起到價價格指導(dǎo)導(dǎo)的作用用。（6）設(shè)立專專門的售售后商鋪鋪的招租租部門。。項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)設(shè)立專專門的““售后商商鋪”的的招租部部門，接接待好每每一位租租戶代表表和小業(yè)業(yè)主代表表，并登登記在案案。要將將小業(yè)主主的聯(lián)系系方式和和租戶的的聯(lián)系方方式作為為絕密材材料，嚴(yán)嚴(yán)禁外泄泄，要把把商鋪的的第一批批租戶牢牢牢地控控制在自自己手中中，防止止租戶與與小業(yè)主主之間的的私下接接觸，這這是控制制商鋪業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)關(guān)鍵所在在。春天百貨貨售后返返租形式式（7）交交房前一一定要把把商鋪?zhàn)庾獬鋈?。。售后商商鋪的招招租工作作一定要要在交房房前完成成或完成成大部分分，不然然的話，，交房后后就會失失去控制制，小業(yè)業(yè)主會急急于將自自己招租租信息發(fā)發(fā)布出去去，這樣樣，租戶戶就很容容易拿到到小業(yè)主主的聯(lián)系系方式，，進(jìn)行私私下協(xié)商商，這樣樣，項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)態(tài)和租金金就會失失去一定定的控制制。售后返租租的稅務(wù)務(wù)處理及及籌劃舉例：商商鋪擬采采用售后后返租方方式銷售售。商鋪鋪單位面面積為50平方米，，每平方方米售價價2萬元。開開發(fā)商與與60個購房者同同時簽訂了了房地產(chǎn)買買賣合同和和租賃合同同。合同約約定，商鋪鋪售價100萬元，需一一次付清。。開發(fā)商將將所售出的的商鋪統(tǒng)一一對外租賃賃，用于商商業(yè)經(jīng)營。。購房者自自買房后12年內(nèi)每年可可以得到商商鋪款8%的租金。開開發(fā)商每年年收取商戶戶的租金6萬元，需要要支付給購購房者的租租金4.8萬元。對售售后返租方方式銷售商商鋪如何進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)處處理，有沒沒有稅收籌籌劃空間？？售后返租的的納稅籌劃劃在租賃業(yè)務(wù)務(wù)中，購房房者是商鋪鋪產(chǎn)權(quán)所有有人，出租租房屋時，，需要繳納納營業(yè)稅、、城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅、、房產(chǎn)稅、、城鎮(zhèn)土地地使用稅、、個人所得得稅、印花花稅和教育育費(fèi)附加。。開發(fā)商作作為轉(zhuǎn)租方方，不是房房屋產(chǎn)權(quán)所所有人，在在向商戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租房屋時時，不需要要繳納房產(chǎn)產(chǎn)稅。售后后回租合同同如何簽訂訂，對開發(fā)發(fā)商來說，，存在著一一定的籌劃劃空間。方案一，由由開發(fā)商在在與購房者者簽訂售房房合同的同同時，與購購房者簽訂訂房屋租賃賃合同。開發(fā)商作為為轉(zhuǎn)租人，，與商戶簽簽訂房屋租租賃合同，，需要繳納納相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)。開發(fā)商商每年收到到商戶的租租金6萬元，應(yīng)繳繳納稅費(fèi)計計算如下：：營業(yè)稅＝60000×5%＝3000（元）；城城建稅＝3000××7%＝210（元）；教教育費(fèi)附加加＝3000××3%＝90（元）；稅稅費(fèi)合計3300元（其他稅稅費(fèi)計算略略）。售后返租的的納稅籌劃劃方案二，開開發(fā)商成立立物業(yè)管理理公司，開開發(fā)商在現(xiàn)現(xiàn)房銷售時時，只與購購房者簽訂訂房地產(chǎn)買買賣合同，，由物業(yè)管管理公司與與購房者另另外簽訂委委托代理租租房合同。。財政部、國國家稅務(wù)總總局《關(guān)于營業(yè)稅稅若干政策策問題的通通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定，，從事物業(yè)業(yè)管理的單單位，以與與物業(yè)管理理有關(guān)的全全部收入，，減去代業(yè)業(yè)主支付的的水、電、、燃?xì)庖约凹按凶庹哒咧Ц兜乃㈦?、燃燃?xì)?、房屋屋租金的價價款后的余余額為營業(yè)業(yè)額，繳納納營業(yè)稅。。所以，物物業(yè)公司就就可以將代代收代付租租金的差額額1.2萬元作為計計稅依據(jù)，，按照“服服務(wù)業(yè)”稅稅目5%的稅率繳納納營業(yè)稅金金及附加；；也可以按按照“代理理業(yè)”營業(yè)業(yè)稅計稅依依據(jù)的相關(guān)關(guān)規(guī)定，將將代收經(jīng)商商戶的租金金6萬元，分解解為代收租租金4.8萬元和代理理手續(xù)費(fèi)1.2萬元，物業(yè)業(yè)公司代收收的租金4.8萬元不用納納稅，僅就就代理手續(xù)續(xù)費(fèi)1.2萬元繳納相相關(guān)稅費(fèi)。。物業(yè)公司司繳納的稅稅費(fèi)計算如如下：營業(yè)業(yè)稅＝12000×5%＝600（元）；城城建稅＝600×7%＝42（元）；教教育費(fèi)附加加＝600×3%＝18（元）；稅稅費(fèi)合計660元。對比兩種方方案可知，，由物業(yè)管管理公司與與購房者簽簽訂委托代代理租房合合同比以開開發(fā)商的名名義與購房房者簽訂房房屋租賃合合同節(jié)省稅稅費(fèi)2640元（3300－660）。附：招商優(yōu)優(yōu)惠策略（（擬）一、入駐優(yōu)優(yōu)惠政策租賃期限為為五年。1、經(jīng)營簽定定第一年免免場地使用用費(fèi)，吸引引大量商家家入駐。2、經(jīng)營者享享有場地使使用轉(zhuǎn)讓權(quán)權(quán)與同等條條件下的優(yōu)優(yōu)先續(xù)租權(quán)權(quán)。二、進(jìn)場程程序及相關(guān)關(guān)規(guī)定1．租約期限限為3～5年，期滿后后經(jīng)雙方協(xié)協(xié)商再行續(xù)續(xù)約；2．入住商家家應(yīng)有相應(yīng)應(yīng)的經(jīng)營基基礎(chǔ)條件，，不準(zhǔn)有欺欺騙、違法法行為；3．管理費(fèi)：：每月收取取一次，經(jīng)經(jīng)物業(yè)管理理公司估算算并報物價價局審批為為準(zhǔn)；（初初定20元/平米月）4．推廣宣傳傳費(fèi)：按經(jīng)經(jīng)營場地收收取5元/米/月；5．水、電、、汽費(fèi)：依依據(jù)機(jī)關(guān)部部門收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)支付。。知已知彼方方能百戰(zhàn)百百勝，只有有了解商家家，我們才才能為發(fā)展展商制定合適適的價格，，為其創(chuàng)造造最大的利利潤，這是是作為代理理策劃者的本本職工作。。2011年8月10日終稿謝謝1月-2318:17:4318:1718:171月-231月-2318:1718:1718:17:431月-231月-2318:17:432023/1/518:17:439、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。18:17:4418:17:4418:171/5/20236:17:44PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2318:17:4418:17Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。18:17:4418:17:4418:17Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2318:17:4418:17:44January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20236:17:44下下午18:17:441月-2315、比不了了得就不不比