招商地產(chǎn)豪宅項目營銷策略報告

招商紫金山項目營銷策略報告2010-04-18領(lǐng)袖山新官邸Contents目錄PART1：項目核心課題分析及解決思路PART2：招商南京豪宅市場話語權(quán)建立PART3：企劃策略解析及企劃行銷執(zhí)行PART4：項目行銷策略及銷售執(zhí)行方案PART5：行銷強化核心突圍點（專業(yè)與品質(zhì)的提升）

ART1項目核心課題分析及解決思路P招商紫金山項目核心課題分析：紫金山板塊作為南京中高端住宅聚集區(qū)域，并沒有公寓類頂級豪宅項目推出，作為南京公寓豪宅二類片區(qū)（與市中心及河西濱江區(qū)域比較），如何塑造豪宅的土地價值屬性，是本項目在行銷推廣及企劃包裝過程中，必須解決的核心課題之一。招商紫金山項目核心課題分析：作為公寓類豪宅，空間平面化是一直以來的價值主張，也得到豪宅市場的基本認同。本項目以復式產(chǎn)品為主導，與市場主流的豪宅平面化主張相異，如何引導市場對本項目復式豪宅產(chǎn)品的認同，是本項目在行銷推廣及企劃包裝過程中，必須解決的第二個核心難題。招商紫金山項目核心競爭分析：從本項目未來的市場總價分析，將會與市中心區(qū)的公寓類豪宅及城市近郊的別墅產(chǎn)品存在直接競爭，即本項目將處于城市中心公寓豪宅和城市近郊別墅的雙重競爭之中，如何突圍，是本項目行銷前必須解決的核心競爭課題。項目消費者固有認知招商紫金山項目核心課題解決之道地段價值的塑造——塑造項目豪宅血統(tǒng)項目成功學——產(chǎn)品力價值的深度解讀感質(zhì)行銷——消費者身、心、靈的體驗心儀企劃——巨細靡遺的項目解讀傳達[紫金山重新解讀][復式居住真價值][直指人心的感覺][形象的全面提升]①實現(xiàn)招商品牌奢華轉(zhuǎn)身②轉(zhuǎn)變南京傳統(tǒng)豪宅觀念③建立新的主流豪宅標準招商紫金山項目使命招商紫金山項項目核心價值值梳理：重新定義南京京豪宅標準，，重新定義紫金金山！[這是招商紫金金山項目的目目標，更是行行銷必須完成成的特殊使命命]ART2招商南京豪宅宅市場話語權(quán)權(quán)建立P當前中國市場場上主流豪宅宅開發(fā)模式主流地段+主流品質(zhì)代代表開開發(fā)商：中海海主流地段+商業(yè)資源代代表開開發(fā)商：華潤潤景觀營造+建筑品質(zhì)代代表開開發(fā)商：星河河灣絕對現(xiàn)場品質(zhì)質(zhì)取勝代代表開發(fā)商：：仁恒純粹的風情社社區(qū)營造代代表開發(fā)發(fā)商：龍湖招商的主流豪豪宅開發(fā)還要要在招商擅長的人文價值塑造造和產(chǎn)品創(chuàng)新力上下功夫招商主流豪宅宅開發(fā)突破點點從招商依云溪溪谷到招商紫紫金山項目，，雙盤聯(lián)動，，定格招商主主流豪宅開發(fā)發(fā)模式，建立立南京豪宅品品牌高度。招商·紫金山招商主流豪宅宅代表作搶占主流人群主流地段+主流品質(zhì)主流人文+產(chǎn)品創(chuàng)新=稀缺缺項目基礎(chǔ)占位宣傳重點超越隨著豪宅產(chǎn)品開發(fā)的成熟豪宅將在這里分出高下紫金山項目就就是招商基于于四年來對南南京這個城市市解讀之上，，開發(fā)紫金山山的創(chuàng)意作品品，是在尊重重紫金山的基基礎(chǔ)上，尋找找南京傳統(tǒng)豪豪宅之外的另另一種可能。。招商紫金山項項目的核心價價值融合紫金山+復式豪宅根植于山的領(lǐng)領(lǐng)袖精神怎樣根植領(lǐng)袖袖精神根植領(lǐng)袖精神招商品牌中國房地產(chǎn)領(lǐng)導者紫金山誕生領(lǐng)袖的山紫金山項目紫金山豪宅領(lǐng)袖紫金山項目業(yè)主事業(yè)和家庭的領(lǐng)袖他們關(guān)注什么么目標客戶心靈靈解碼以財富、知識識、格調(diào)為階階層界限的““新財智領(lǐng)袖袖階層”通過智慧獲得財富，注注重自身綜合合素質(zhì)特別是是文化涵養(yǎng)的完善，注重重自我個性的解放和張揚揚，自主權(quán)充充分，消費理理性。以電信信、金融、貿(mào)貿(mào)易、醫(yī)療、、機關(guān)、信息息、服務、商商業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)等行業(yè)決策策者居多，是是南京這座城城市中占據(jù)主導地位的階層。掌控控著南京眾多多的社會資源源，引領(lǐng)著南京城市文文化的發(fā)展方方向。界限他們是南京的的絕對中堅，這座城市的領(lǐng)袖階層隨著這座城市市的發(fā)展，成成家立業(yè)。在家庭和事業(yè)業(yè)面前，需要要用領(lǐng)袖的精神來主導一切希望占據(jù)這個個城市的優(yōu)勢資源和上層建筑來鞏固自己的的領(lǐng)袖地位當不同階層都都在處心積慮慮地尋找社會會符號與標簽，來界定自己的的社會地位，，作為中國社會會中堅的新財財智領(lǐng)袖階層層，也正在追追求自己的生活方式和價值觀。面對新財智領(lǐng)領(lǐng)袖階層，有有2個問題必須在在推廣中給予予關(guān)注1產(chǎn)品夠夠NB：你必須須給我我（尤尤其是是我認認識的的人））一個個說法2符號感感夠強強：你必須須時刻刻證明給我看看，幫幫我下下決定定關(guān)鍵是是要滿滿足他他們的的核心心欲望望:擁有（自我我感覺覺的美美好+別人的的高評評價））紫金山山原原生地地領(lǐng)領(lǐng)袖山山主流地地段價價值優(yōu)勢資資源價價值附加精精神價價值項目與與人群群對位位項目屬屬定產(chǎn)品與與人群群對位位產(chǎn)品屬屬定原山古古典典新新官邸邸資源優(yōu)優(yōu)勢人文建建筑產(chǎn)品屬屬性ART3企劃策策略解解析及及企劃劃行銷銷執(zhí)行行P企劃目目標形象塑造產(chǎn)品概念精神標桿論差差異異行銷企企劃策策略在澳門門做人人很難難，沒有金金表不不行，，不是別別人看看不起起你，，而是別別人看看不到到你。?！娪坝啊兑辽愗惱吩谀夏暇┚?，2010年在在售售的的住住宅宅項項目目有有上上百百個個；；在南京，，平均每每個人每每一天要要接觸到到上百條條廣告信信息；在南京，，絕大部部分樓盤盤戶型雷雷同、面面積接近近、規(guī)劃劃單一、、外觀相相似，除除了地段段之外幾幾乎沒有有區(qū)別；；在南京，，絕大部部分樓盤盤推廣手手段單一一，基本本是賣點羅列列+價格+傳統(tǒng)媒體體投放，卻不知知道“別人看不不到”的產(chǎn)品，，根本沒沒有機會會賣貨，，更沒有有機會賣賣上好價價錢?！安町惢薄睉?zhàn)略，是是品牌被被人看得到的不二法法寶。賦予產(chǎn)品品一個強強大的概概念，并并在產(chǎn)品品訴求上上做支撐撐在廣告表表達上有有所創(chuàng)新新，突破破現(xiàn)有市市場的粗粗糙表現(xiàn)現(xiàn)在推廣渠渠道上有有所創(chuàng)造造，新渠渠道與傳傳統(tǒng)渠道道的結(jié)合合企劃概念念從本案的的關(guān)鍵詞詞中去尋尋找財富地位生活公園人文山景園林古典緊張從容家庭享受自然品位工作壓力市場地鐵忙碌城市關(guān)鍵在于于︱觀點︱，我們尋尋求顛覆覆：當豪宅被被模式化化時，我我們標榜榜活性。。關(guān)鍵在于于︱賣點︱，我們尋尋求超越越：當豪宅都說闊闊大時，我們們講復式。產(chǎn)品定位/概念001：紫金山中央·活性豪宅項目案名建議議：博攬峰（不是物理高高度，是精神神高度）釋義︱活性豪宅︱原義：活性豪宅源于于最新國際空空間設計理論論?；钚?，就是把把居住者的居居住感受，生生活需求，，和建筑結(jié)結(jié)合起來，，建筑尊重重居住者，，雙方形成靈性互動動關(guān)系。通通過水、自自然、空間間等把居住住者的居住住享受和對空間間自由由的想想象完完整地地聯(lián)系系起來來，在在這個個基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，設計計出一一種高居住住品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品。。內(nèi)涵：從戶型型設計計，園園林景景觀，，水與與自然然，相相關(guān)配配套規(guī)規(guī)劃等等方面面所有有的設計過過程中中，都都強調(diào)調(diào)了活活力元元素，，即：：整個個生活活空間間的包包容性性，可生長長，可可變化化，可可互動動。自自由、、流暢暢、通通透。?？臻g間布局局靈活活、多樣。。強調(diào)調(diào)私密密性。。園林林空間間多樣樣化。。完全顛顛覆傳傳統(tǒng)豪豪宅的的孤立立的，呆呆板的的、封封閉的的、狹狹窄的的、鋪鋪張的的缺憾憾。策略：我們的的本質(zhì)質(zhì)是豪豪宅，，因此此必須須占位位豪宅宅又要要標榜榜超越越性。?；钚院篮勒?，招商商綠色色地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品實實現(xiàn)。。釋義︱活性豪豪宅︱﹠︱︱博攬峰峰︱招商博博攬峰峰：活活性豪豪宅體體現(xiàn)的的是一一種充充滿活活力和和靈性性的空空間。?；钚允鞘钦麄€個項目目的核核心，，決不不是空空穴來來風。?；钚钥湛臻g：：通透、、開揚揚、包包容、、靈性性、多多樣的的空間間與結(jié)結(jié)構(gòu)設設計活性景景觀：：北領(lǐng)紫紫金山山，內(nèi)內(nèi)藏公公園，，自然然裝點點視線線，心心情飛飛揚活性園園林：：布局變變化無無窮，，融水水、風風、光光、人人各類類元素素為一一體活性交交通：：地鐵2號線近近在咫咫尺，，路闊闊橋暢暢，交交通便便捷往往來無無阻活性生生活：：位居紫紫金山山富人人聚集集地帶帶，盡盡享高高品質(zhì)質(zhì)生活活元素素活性配配套：：休閑會會所、、學校校、商商業(yè)豐豐富多多樣，，生活活充滿滿活力力活性規(guī)規(guī)劃：：圍合布布局讓讓樓體體自然然生長長，建建筑|人與自自然和和諧共共容品牌形形象/廣告語語：總有別別樣奢奢華??！傳達濃濃郁豪豪宅氣氣質(zhì)，，樹立立項目目高端端形象象；以以“別樣奢奢華”勾勒勒項目目獨特特、高高端品品味；；與消消費者者心理理層面面溝通通；效果企劃訴訴求策策略項目導導入期期通過過︱活性豪豪宅︱概念宣宣示以以及媒媒體炒炒作︱紫金山山之心心︱引起公公眾高高關(guān)注注度，，從而而建立品品牌知知名度度銷售前前期逐逐步導導入產(chǎn)產(chǎn)品功功能信信息,闡述產(chǎn)產(chǎn)品賣賣點優(yōu)優(yōu)勢,建立認認知度度強銷期期傳播播品牌牌強大大的產(chǎn)產(chǎn)品核核心利利益以以達到全全面理理解度度分階段段整合合品牌牌信息息持續(xù)續(xù)傳播播總有別別樣奢奢華非他莫莫屬進入品品牌名名單新盤引人關(guān)注決策心心理理驅(qū)動動階段推推廣總總目標標：建建立招招商博博攬峰峰品牌牌，積積累有有效客客源，，達成成快速速銷售售。品牌建建立階階段樹立(極至)平臺(豐滿））穩(wěn)固(豐富)第一階階段(10/10——10/12)第二階階段(11/01——11/03)第三階階段(11/04——11/05)第一階階段|項目告告知活性豪豪宅，，即即將改改變你你的價價值觀觀策略核核心：：空間間大師師豪宅宅批判判，引引導出出活性性豪宅宅概念念推廣核核心：：論壇壇+軟文（（中國國豪宅宅發(fā)展展階段段與方方向論論壇））企劃核核心：：國際際知名名空間間設計計大師師論活活性豪豪宅第二階階段|概念解解構(gòu)不是所所有的的豪宅宅都能能向我我們看看齊策略核核心：：活性性豪宅宅產(chǎn)品品力釋釋放（（區(qū)域域、規(guī)規(guī)劃、、建筑筑、空空間））推廣核核心：：產(chǎn)品品說明明會+軟文（（活性性豪宅宅的空空間修修為））企劃核核心：：配合合項目目產(chǎn)品品力釋釋放的的廣告告表達達第三階階段|開盤攻攻勢紫金山山第一一賞，，天下下無豪豪宅策略核核心：：開盤盤即封封盤的的行銷銷實現(xiàn)現(xiàn)，活活性豪豪宅一一見傾傾城推廣核核心：：內(nèi)部部認購購酒會會+現(xiàn)場體體驗（（活性性豪宅宅熱銷銷記錄錄）企劃核核心：：配合合項目目開盤盤即熱熱銷的的廣告告表達達第四階階段|品質(zhì)解解讀活性豪豪宅，，只屬屬于善善于甄甄別他他的階階層策略核核心：：開盤盤即封封盤后后的原原因解解碼，，產(chǎn)品品力再再釋放放推廣核核心：：答謝謝酒會會+軟廣傳傳播（（活性性豪宅宅熱銷銷解碼碼）企劃核核心：：已售售客戶戶的產(chǎn)產(chǎn)品力力解答答（產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)、、氣質(zhì)質(zhì)與空空間））“我選選擇博博攬峰峰也是是因為為它有有很多多地方方都很很像美美洲豹豹，由由于同同樣的的‘低低調(diào)奢奢華’’，也也是同同樣的的稀少少珍貴貴，我我才選選定了了它。。”——陳先生生“我渴渴望在在喧囂囂的城城市中中找到到一片片凈土土，希希望能能有一一個放放松的的空間間?！薄薄w女士士“博攬攬峰獨獨有的的落地地長窗窗，令令我坐坐在家家中就就可以以全覽覽窗外外大面面積的的園林林景觀觀和壯壯觀的的紫金金山盛盛景，，簡直直是在在家中中墻上上掛了了許多多幅活活動的的風景景畫。?！薄瓘埾认壬钚院篮勒海焊拍钆c與產(chǎn)品品的嫁嫁接從本項項目的的區(qū)域域價值值與產(chǎn)產(chǎn)品價價值分分析，，本項項目不不具備備南京京頂級級豪宅宅的價價值基基礎(chǔ)，，需要要依托托紫金金山的的區(qū)域域資源源，強強化項項目產(chǎn)產(chǎn)品力力，達達到產(chǎn)產(chǎn)品力力領(lǐng)先先的市市場地地位。。我們們建議議本項項目利利用強強大的的的設設計師師資源源，精裝裝修修交交房房，，提升升項項目目附附加加值值。。同同時時圍圍繞繞““活活性性豪豪宅宅””概概念念，，增增加加項項目目的的綠綠色色科科技技系系統(tǒng)統(tǒng)，，提提升升項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品力力，，如如：：戶外外軸軸簾簾系系統(tǒng)統(tǒng)、、外外墻墻外外保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)、、屋屋面面雨雨水水排排放放系系統(tǒng)統(tǒng)、地暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)。。產(chǎn)品品力力提提升升建建議議戶外外軸軸簾簾系系統(tǒng)統(tǒng)運用用成成熟熟德德國國戶戶外外軸軸簾簾系系統(tǒng)統(tǒng)，，把把房房屋屋保保護護延延伸伸到到戶戶外外，，遮遮陽陽、、阻阻擋擋惡惡劣劣天天氣氣、、隔隔音音、、保保溫溫、、隔隔熱熱、、防防撬撬竊竊、、防防窺窺視視、、擋擋蚊蚊蟲蟲外墻墻外外保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)多層層超超厚厚外外墻墻外外保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)，，部部分分采采用用巖巖棉棉保保溫溫，，隔隔音音效效果果強強，，不不可可燃燃性性，，防防霉霉防防藻藻，，自自潔潔長長效效。。屋面面雨雨水水排排放放系系統(tǒng)統(tǒng)虹吸吸式式主主動動排排水水，，無無需需坡坡度度，，排排水水迅迅速速；；排排水水管管道道自自潔潔，，耐耐腐腐蝕蝕，，無無熱熱變變，，節(jié)節(jié)省省空空間間，，管管材材甚甚少少。。屋頂頂花花園園地暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)采用用低低溫溫節(jié)節(jié)能能熱熱水水輻輻射射地地暖暖，，供供暖暖方方式式均均勻勻，，無無噪噪音音、、環(huán)環(huán)保保，，免免維維護護四四層層交交聯(lián)聯(lián)無無縫縫聚聚乙乙烯烯管管。。供供暖暖方方式式符符合合人人體體脈脈絡絡學學，，有有益益人人體體。。項目企劃劃思考|其他參考考方案①如何賣生生活②地產(chǎn)企劃劃的趨勢勢：人物物在廣告告中的樣樣板力量量③家族證言言的新廣廣告手法法④細節(jié)1.從問題出出發(fā)的企企劃思考考2.企劃行銷銷風格擬擬定“四兩拔拔千斤””的行銷風風格。要“貴氣氣”，不不要“力力氣”；；要“豪豪氣”，，不要““流氣””。這是風格格，也是是著力的的基礎(chǔ)，，符合““杠桿原原理”。。<下面兩張張圖片稍稍加說明明>從BURBERRY的品牌廣廣告解讀讀“貴氣氣”>>“貴氣””解讀>>①解讀讀“家族族”情節(jié)節(jié)。大戶生活活里面““家族””是一種種不可改改變的血血統(tǒng)關(guān)系系，帶來來勢力和和安全感感。②“全家家?！闭照掌膹V廣告手法法。照片不同同于影片片，是一一種勢力力凝結(jié)的的樣板情情緒，在在“眾目目睽睽””之下，，發(fā)展出出某種攻攻擊程序序。③這張圖圖象里的的底蘊既既經(jīng)典又又有力道道。④人物群群體的表表情真相相。女性，男男性，兒兒童，成成熟而怡怡然的群群體，將將一個家家族的過過去、現(xiàn)現(xiàn)在與未未來巧妙妙的噴灑灑出來。。SKELETON手表，香港人翻翻譯成“雕雕通表，臺臺灣人稱之之為鏤空表表，而你也也可以很前前衛(wèi)地稱它它為裸體表表，或是很很可愛的表表情稱之為為透明表，，不管你如何何稱謂，SkeletonWatch都絕對不是是一款普通通的手表。。Skeleton是骨骼的意意思，SkeletonWatch的表面、表表背、上下下通透，可可以清楚看看到里面的的機械運作作，如同看看到清晰骨骨骼，有道道是“畫虎虎畫皮難畫畫骨，骨骼骼清奇乃神神韻的精髓髓”，一只只SkeletonWatch表必須雕工工細致，打打磨光滑，，任何細節(jié)節(jié)都馬虎不不得，因為為一切都將將透明的展展現(xiàn)在眾人人面前，沒沒有絲毫隱隱藏?！昂罋狻本途褪恰熬珳蕼识拱住薄?gt;>■“尊重重、真理、、友誼”的的大前提就就是“精準準而坦白””。聽膩了銷售售口號的群群眾，期待待的方式就就是“被尊尊重”，然然后尋找真真理和友誼誼。從Skeleton廣告，找到到“氣定情情閑，真誠誠道來”的的文案口氣氣>>“不管你如如何稱謂，，Skeleton都絕對不是是一款普通通的手表””——這段話，亦亦是經(jīng)典語語法，用在在地產(chǎn)戰(zhàn)國國時代，真真是合適。。紫金山中央央·家族大宅。。<Slogan：一言以蔽蔽之談產(chǎn)品品與客戶需需求>項目案名建建議：紫金山8號廣告總精神神：名流|家風|第一居所復式奢華·紫金山豪宅宅升級版。。<Slogan：一言以蔽蔽之談產(chǎn)品品與客戶需需求>項目案名建建議：紫御山廣告總精神神：總有別別樣奢華移動辦公室室移動辦公室室推薦禮品實用禮品——上帝見了也也微笑當他在商務務場上刀光光劍影的時時候，想給給對方留下下深刻印象象的時候，，一款設計計獨特、帶帶著迷人香香味的名片片夾，就派派上用場了了。ART4項目行銷策策略及銷售售執(zhí)行方案案P行銷核心目目標高價·快銷快速、高價價、高品牌牌度成為項項目行銷的的先天剛性性需求，需需要實現(xiàn)這這一戰(zhàn)略目目標，必須須在建立項項目強大的的品牌影響響力的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，還還必須在現(xiàn)現(xiàn)場體驗、、銷售執(zhí)行行、傳播推推廣等多方方面形成項項目的至高高平臺，形形成項目強強大的銷售售勢能。行銷核心策策略復式奢華活性豪宅體驗行銷最快的引發(fā)價值認同占高打低如何最快地區(qū)隔市場產(chǎn)品市場價值感復式奢華，，活性豪宅宅南京唯一的的復式豪宅宅紫金山國際際品質(zhì)配套套客戶領(lǐng)袖山的領(lǐng)領(lǐng)袖住宅聲望品牌招商地產(chǎn)的的精工筑房房占高打低招商地產(chǎn)的的品質(zhì)保證證招商地產(chǎn)2011南京1號作品由外帶內(nèi)的的客戶策略略現(xiàn)場深度體體驗占高打低的核心主軸南京領(lǐng)袖階層的家族官邸紫金山豪宅宅升級版主動式行銷銷－DS推廣外圍聯(lián)動體體驗項目產(chǎn)品梳梳理面積區(qū)間戶數(shù)類型250㎡以上66躍層200-250㎡110躍層180-200㎡124平層144㎡以下56躍層合計356項目1號地塊住宅宅共356套，以大面面積躍層和和大平層戶戶型為?。?！銷售節(jié)奏銷售階段2銷售階段3銷售階段411月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月循環(huán)蓄勢，，在保證客客戶消化量量的基礎(chǔ)上上，有限量量供應制造造稀缺，形形成階段性性熱銷局面面。2010~2011年銷售節(jié)奏奏示意圖2次開盤1次開盤3次開盤4次開盤開盤強銷期期第三次強銷銷第二次強銷銷持續(xù)銷售期期第四次強銷銷蓄勢期銷售階段111月12月價格綜合振振蕩跳升模模型一般項目操操作方式市場公示價格1價格起點市場公示價格2市場公示價格3第一震蕩整合期第二震蕩整合期第三震蕩整合期第四震蕩整合期第一拉升期第二拉升期第三拉升期客戶積累客戶擴充客戶升級客戶再擴充充客戶再升級級客戶數(shù)量最最大化客戶能量最最大化價格/市場形象拉拉升價格格/市場場形形象象進一一步步拉拉升升價格格/市場場形象象最最優(yōu)優(yōu)化化第一一階階段段第二階段第三階段第四階段高端項目操作作方式23600元/M2項目銷售策略略1月2月3月4月5月6月7月8月開盤100套開盤80套開盤60套開盤40套9月1２３４５６７８９101112131415針對所有來電電來訪客戶辦辦理VIP卡（不限量））針對所有客戶戶辦理按揭銀銀行卡、VIP卡升級借助樣板區(qū)推推出推薦客戶戶加入招商會會開盤當天選房房前30位優(yōu)惠剩余房源漲價價銷售所有未售售房源、暗中中預告5月二次推盤價價格、告知所所有前期辦卡卡客戶第二次次可提前選房房、并仍然享享有原卡的優(yōu)優(yōu)惠業(yè)主推薦加入入招商會并購購買，原業(yè)主主可減免半年年物業(yè)費，新新業(yè)主可享有有招商會優(yōu)惠惠開盤當天選房房前30位優(yōu)惠漲價期間購買買享受折扣優(yōu)優(yōu)惠同開盤兩天內(nèi)享享受優(yōu)惠開盤一周內(nèi)優(yōu)優(yōu)惠，一周后后剩余房源漲漲價同同月底前回款客客戶可享受折折扣優(yōu)惠1234567891011121314156611營銷推廣策略略經(jīng)營收尾期剩余產(chǎn)品出清清、商業(yè)部分分亮相及招商銷售工作作開始備戰(zhàn)階段戰(zhàn)情中心成立立、銷售團隊隊組建銷售工具準備備…名單數(shù)據(jù)庫建建立醞釀引導期活性豪宅亮相相、博攬峰項項目整體形象象塑造、250M2以上產(chǎn)品客源源積累階段項目亮相期250M2以上產(chǎn)品行銷銷階段200~250M2產(chǎn)品客源梳理階段段開盤強銷期250M2以上產(chǎn)品開盤盤即封盤效果果200~250M2產(chǎn)品被熱捧階階段深耕經(jīng)營期平層及144M2以下產(chǎn)品亮相相200~250M2產(chǎn)品提價熱賣階段段搜尋與整理4萬筆名單備戰(zhàn)階段戰(zhàn)情中心成立立、銷售團隊隊組建銷售工具準備備…名單數(shù)數(shù)據(jù)庫庫建立立一級客客群：：市中中心區(qū)區(qū)高端端客戶戶白下、、玄武武、鼓鼓樓區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶作為為主力力；CBD證券、、銀行行高管管、及及私營營業(yè)主主；政府部部門人人員周邊高高校教教授周邊高高端項項目業(yè)業(yè)主。。二級客客群：：全市市范圍圍內(nèi)頂頂級收收入者者三級客客群：：別墅墅區(qū)置置業(yè)者者備戰(zhàn)階階段戰(zhàn)情中中心成成立、、銷售售團隊隊組建建銷售工工具準準備…名單數(shù)數(shù)據(jù)庫庫建立立樓書制制作，，有分分量的的一本本(80P)，像一本本書的的樓書書，值值得收收藏。?！稄褪缴萆萑A·世界高高度的的博攬攬峰》----面向商商界領(lǐng)領(lǐng)袖，，內(nèi)部部資料料公開開醞釀引引導期期活性豪豪宅亮亮相、、博攬攬峰項項目整整體形形象塑塑造、、250M2以上產(chǎn)產(chǎn)品客客源積積累階階段世界的的紫金金山，，南京京豪宅宅發(fā)展展論壇壇----博攬峰峰，活活性豪豪宅公公開戶外廣廣告亮亮相系列軟軟文造造勢活性豪豪宅是是怎樣樣一種種豪宅宅，本本質(zhì)是是什么么DM①①郵寄（（4萬筆））內(nèi)附：：800份內(nèi)部部珍貴貴資料料索取取回函函《復式奢奢華·世界高高度的的博攬攬峰》800本樓書書，實實名快快遞從4萬筆客客源中中分析析過濾濾由4萬筆客客源去去口碑碑擴散散積累800筆250M2以上產(chǎn)產(chǎn)品A類客源源項目亮亮相期期250M2以上產(chǎn)產(chǎn)品行行銷階階段200~250M2復式產(chǎn)產(chǎn)品客源梳梳理階階段關(guān)于大大戶型型復式式未成成交的的客戶戶均是是200~250M2復式產(chǎn)品的的客源因此大戶型型復式的行行銷階段口碑樹立是是關(guān)鍵系列軟廣造造勢海報樓書的的氣勢震懾懾（8P）活性豪宅（（大復式））說明會及及內(nèi)部認購購酒會大師代言、、內(nèi)部認購購擠壓策略略活性豪宅（（大復式））樣板間預預約參觀產(chǎn)生緊張的的購買壓力力，神秘擴擴散效應典藏戶型價價格炒高策策略好房子買不不到，價格格升到25000元/平方米；震驚南京市市場，帶來來新聞話題題的踴躍傳傳播。開盤強銷期期250M2以上產(chǎn)品開開盤即封盤盤效果200~250M2復式產(chǎn)品被被熱捧階段段項目價值25000元/平方米的市市場造勢及及市場肯定定；為200~250M2復式產(chǎn)品市市場追捧創(chuàng)創(chuàng)造價值空空間。開盤廣告震震懾活性豪宅（（大戶型））開盤就封封盤的熱銷銷奇跡系列軟文造造勢活性豪宅，，25000元/平方米熱銷銷奇跡的背背后DM②郵寄（10萬筆）以活性豪宅宅（大戶型型）25000元/平方米封盤盤熱銷事實實為基礎(chǔ)，，200~250M2復式產(chǎn)品亮亮相，產(chǎn)品品力高度及及深度的挖挖掘，并巨巨細糜遺的的呈現(xiàn)給目目標客戶群群（內(nèi)附答答謝酒會邀邀請函）活性豪宅（（大戶型））熱銷答謝謝酒會及200~250M2復式產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部認購會會內(nèi)部認購23800，營造搶購購熱潮深耕經(jīng)營期期平層及144M2以下產(chǎn)品亮亮相及200~250M2產(chǎn)品提價熱賣階階段大復式及200~250M2產(chǎn)品的絕對對熱銷已鞏固了項項目在南京京的絕對地地位平層、小復復式產(chǎn)品的的再次事件件影響，將將會為剩余余大復式產(chǎn)產(chǎn)品第二次次熱銷沖刺刺積蓄足夠夠高的能量量在熱銷奇跡跡的能量下下，希望剩剩余平層、、小復式產(chǎn)產(chǎn)品可以提提價熱賣，，為開發(fā)商商創(chuàng)造更大大的利潤180~200M2產(chǎn)品亮相，，全城3席樣板房鑒鑒賞世界大師們們的三個方方案－－[博攬峰?大平層]全球競圖新聞發(fā)布會會。只有交了定定金，才可以得到到的大平層層長卷樓書書DM③郵寄（1萬筆）活性豪宅的的熱銷奇跡跡回顧；已成交業(yè)主主代言！獎項證言．．國際地產(chǎn)產(chǎn)大獎獲得得。<法國噶那豪豪宅獎>經(jīng)營收尾期期剩余產(chǎn)品出出清、商業(yè)業(yè)部分亮相相及招商銷售工工作開始以SP活動為主，，冬季賣冰冰激凌精準鎖定、、最后典藏藏產(chǎn)品型全全數(shù)出清ART5行銷強化核核心突圍點點（專業(yè)與與品質(zhì)）P在南京樹立立專業(yè)與品質(zhì)的標竿（一）、銷銷售人員素素質(zhì)培訓（（二）、、售樓處包包裝（三）、樣樣板間裝修修（（四）、公公關(guān)活動（五）、廣廣告形象NO.1:銷售員南京最專業(yè)業(yè)的銷售團團隊信仰產(chǎn)品并將這種信信仰傳遞給給每一位來來訪客戶使每位客戶戶成為我們們的銷售人人員口碑行銷課程內(nèi)容講師時間地點備注產(chǎn)品&市場《銷售技巧與服務》——--——*接待、銷售流程培訓《區(qū)域價值解讀》——--——*市場規(guī)劃、周邊配套售樓處沙盤講解《建筑風格、品質(zhì)解析》——--——*從設計師角度講述建筑理念《樣板間戶型規(guī)劃解析》——--——*樣板間《全球金融大勢與房價關(guān)聯(lián)》——--——*中國房地產(chǎn)市場*全球金融對地產(chǎn)影響*南京房地產(chǎn)走勢《項目物業(yè)服務》——--——*物業(yè)管理《房價新時代來臨》——--——*房產(chǎn)投資NO.2:售樓處氣質(zhì)、品質(zhì)質(zhì)、品味、、服務感質(zhì)行銷第第一站接待臺洽談區(qū)建筑理念園林理念展展示NO.3:工學館品質(zhì)/細節(jié)建筑沒有過過程就沒有有價值，建建筑沒有細細節(jié)就沒有有生活我們要作作建筑的的解剖學學，成為為南京工工學館行行銷第一一人。以工學館館的形式式呈現(xiàn)項項目地段段／配套套／規(guī)劃劃／設計計／建材材／設備備等內(nèi)涵涵，呈現(xiàn)項目目的過程程與細節(jié)節(jié)，感質(zhì)質(zhì)人心。。利用工學學空間展展示，將將外環(huán)境境與內(nèi)環(huán)環(huán)境的完完美價值值結(jié)合放放大，感感受看不不見的開開發(fā)商細細節(jié)用心心。開發(fā)商就就做精品品的決心心。強有力的的現(xiàn)場銷銷售工具具，強化化客戶購購買信心心。解剖好房房子的十十大工學學密碼NO.4:樣板間鋪陳高端端氣象，，感知尊尊貴格調(diào)調(diào)風格、細細節(jié)、品品質(zhì)樣板間光、影、、風、情情、境、、景的塑塑造NO.５：公關(guān)關(guān)活動直面小眾眾，尊貴貴質(zhì)感制造南京京都市家家族生活活大討論論活性豪宅宅價值辨辨析，南南京豪宅宅發(fā)展思思考結(jié)語：無無論產(chǎn)品品還是行行銷，我我們都在在創(chuàng)造前前所未有有；希望金網(wǎng)網(wǎng)絡能與與招商攜攜手，共共同演繹繹2011年南京豪豪宅行銷銷傳奇?。HEENDTHANKS9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。16:37:4016:37:4016:371/6/20234:37:40PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2316:37:4016:37Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。16:37:4016:37:4016:37Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2316:37:4016:37:40January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。06一一月20234:37:40下午午16:37:401月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月234:37下下午1月-2316:37January6,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/616:37:4016:37:4006January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。4:37:40下下午午4:37下下午午16:37:401月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Friday,Janu