新鄭淺水灣 XXXX年?duì)I銷規(guī)劃

開發(fā)商：鄭州鼎恒置業(yè)有限公司全案代理：鄭州智本行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司2010年1月新鄭.淺水灣2010年?duì)I銷思路總綱第一章：現(xiàn)狀篇一、市場(chǎng)現(xiàn)狀1、全國及鄭州市場(chǎng)分析2、鄭州市場(chǎng)2010年走勢(shì)預(yù)測(cè)3、新鄭市場(chǎng)現(xiàn)狀-1二、銷售現(xiàn)狀1、淺水灣2009年全年?duì)I銷情況概述2、09年淺水灣全年銷售情況3、09年淺水灣全年銷售結(jié)果分析4、09年淺水灣全年銷售結(jié)果分析三、競(jìng)盤現(xiàn)狀1、新鄭市重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分2、新鄭市重點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四、2010年銷售節(jié)節(jié)奏第二章：營(yíng)銷篇一、全年?duì)I銷總思路全年?duì)I銷總思路圖解1、產(chǎn)品2、渠道3、活動(dòng)二、營(yíng)銷整合三、執(zhí)行方案第一章：現(xiàn)狀篇一、市場(chǎng)現(xiàn)狀

截至2009年11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長(zhǎng)53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)54.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)39.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)39.1%。1-11月，商品房銷售額35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)91.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)58.4%和60.4%。2009年市場(chǎng)普遍出現(xiàn)旺銷的局面。特別是后半年以來有很多樓盤出現(xiàn)排隊(duì)購房的盛景，有的樓盤開盤就差不多清盤，甚至出現(xiàn)脫銷的局面。究其原因可以概括如下：從宏觀面上看：由于在一系列優(yōu)惠政策的支持下，去年的出于觀望的購房群體今年得到自然釋放，自3月份以來銷售形勢(shì)一直保持旺銷，特別是隨著優(yōu)惠政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，由于對(duì)未來政策方向存在不可預(yù)期，更加促使市場(chǎng)購買行為進(jìn)一步釋放。市場(chǎng)有效供應(yīng)不足也是導(dǎo)致樓市火爆的一大主因。經(jīng)過大半年的旺銷，市場(chǎng)庫存得到很大程度的去化，而投資開發(fā)建設(shè)速度卻一直遲緩，市場(chǎng)供應(yīng)遲遲跟不上需求的節(jié)奏，市場(chǎng)有效供應(yīng)不足，供不應(yīng)求客觀上導(dǎo)致新推樓盤銷售火暴。從微觀層面上看：熱銷樓盤大多具有規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、品牌度高的特點(diǎn)，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷分化，品牌企業(yè)及其大盤項(xiàng)目成為市場(chǎng)主角和消費(fèi)者追逐的對(duì)象。另外，從熱銷樓盤的產(chǎn)品特征看，小兩房、小三房、“兩房變?nèi)俊钡群侠砭o湊的戶型設(shè)計(jì)，中小戶型中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)型房型迎合了主力消費(fèi)，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。鄭州智本行1、全國及鄭州市場(chǎng)分析隨著市場(chǎng)形勢(shì)的改觀，在四季度及2010年樓市將進(jìn)入庫存恢復(fù)性補(bǔ)漲階段，預(yù)計(jì)開發(fā)投資增長(zhǎng)將迎來較大增幅，市場(chǎng)供應(yīng)量有望逐步恢復(fù)到正常水平。另外，市場(chǎng)需求受房?jī)r(jià)高企、政策收緊、2009年過度釋放等因素影響，2010年需求將有所回調(diào)，投機(jī)行為將受到政策限制，投資需求面臨高位風(fēng)險(xiǎn)，剛性需求基本保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，市場(chǎng)表現(xiàn)以平穩(wěn)發(fā)展為主。鄭州智本行2、鄭州市場(chǎng)2010年走勢(shì)預(yù)測(cè)08年11月份-09年11月份商品住宅新增投放、銷售量對(duì)比分析3、新鄭市場(chǎng)現(xiàn)狀-12009年新鄭市房地產(chǎn)相關(guān)指數(shù)匯總（詳見附表）^09年度新鄭市新房指數(shù)匯總表類別日期

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元年均價(jià)二手房81072.64127.83101199.1122.04263097.87363.67222557292.64434665.1590.68364399525.41901398.221526.01364614613.72252834.99342202657301.12515562.5749.4615556724888.48

月價(jià)1191."元/㎡1017.4"元/㎡1177.3"元/㎡1144"元/㎡1266"元/㎡1194"元/㎡1091"元/㎡1330"元/㎡1206.3"元/㎡1133.3"元/㎡1347"元/㎡1321.3"元/㎡1194商品房集資房131614.72214.24222601.97291.58810434.661311.2486217888.5425174.78668.749311712149113517131255595114501465

月價(jià)1327.00001,120.301256.81429.061292.312729.11491.5

2949商品房備案10213945.2628645867671345136159613336152191293970.3911814753.293164192212044692832845151933916819513447819119956473747955579118433804566613143460464399938

^09年度新鄭市新房指數(shù)匯總表類別日期

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元戶數(shù)面積㎡成交額萬元年均價(jià)二手房81072.64127.83101199.1122.04263097.87363.67222557292.64434665.1590.68364399525.41901398.221526.01364614613.72252834.99342202657301.12515562.5749.4615556724888.48

月價(jià)1191."元/㎡1017.4"元/㎡1177.3"元/㎡1144"元/㎡1266"元/㎡1194"元/㎡1091"元/㎡1330"元/㎡1206.3"元/㎡1133.3"元/㎡1347"元/㎡1321.3"元/㎡1194商品房集資房131614.72214.24222601.97291.58810434.661311.2486217888.5425174.78668.749311712149113517131255595114501465

月價(jià)1327.00001,120.301256.81429.061292.312729.11491.5

2949商品房備案10213945.2628645867671345136159613336152191293970.3911814753.293164192212044692832845151933916819513447819119956473747955579118433804566613143460464399938

月價(jià)2053.851987.392090.172075.62144.62212.82288.22295.12373.72130.82878214022223會(huì)簽詳表13916332.4934665661611292961060021416674001534.5413419059.284077.31361524733972032147249604959741016

月價(jià)2121.8209720202073.62139.22228.123101700

2384鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)務(wù)詳表877843.051655113####22417466711408136122602611.4613512825.002821.53503447577571831677233548082911791

月價(jià)2109.9220021002129.922002249.92000.00002160.4

24503、新鄭市場(chǎng)現(xiàn)狀-22009年新鄭市商品房戶數(shù)：3268戶面積：334727㎡成交總額：78880.8萬元成交均價(jià)：2356.57元/㎡2009年新鄭市二手房（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）戶數(shù)：422戶面積：26513.13㎡成交總額：987.68萬元成交均價(jià)：1194元/㎡3、新鄭市場(chǎng)現(xiàn)狀-3

2009年隨著上半年的盤整，在7月份出現(xiàn)成交量的突增，具體表現(xiàn)為成交戶數(shù)、成交面積和成交額的高度增長(zhǎng)，短暫放量之后經(jīng)過8、9兩個(gè)月的稍稍回落，受相關(guān)政策影響，新鄭市場(chǎng)又迎來了最后一個(gè)季度的穩(wěn)步增長(zhǎng)，而成交均價(jià)的增長(zhǎng)則在放量增長(zhǎng)之后的11月達(dá)到高峰。另外，二手房、小產(chǎn)權(quán)房，自建房，私人獨(dú)家小院，二手房?jī)r(jià)位也在1194元/㎡，客戶主要在工薪階層，甚至包括商品房在內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)也占相當(dāng)一部分，這些情況都對(duì)本項(xiàng)目銷售也有一定的影響。鄭州智本行二、淺水灣銷售現(xiàn)狀銷售完成量：94套月均10.44套銷售完成率：94套/278套（總套數(shù)）=33%（其中總套數(shù)包含自留房、抵押房等）銷售總額：21702720.2元銷售面積：10614.27成交均價(jià)：2044.67元/㎡1、淺水灣2009年全年?duì)I銷情況概述2、09年淺水灣全全年銷售情情況3、09年淺水灣全全年銷售結(jié)結(jié)果分析2009年淺水灣銷銷售情況戶數(shù)：94戶面積：10614.27成交總額：：21702720.2元成交均價(jià)：：2044.67元/㎡2009年新鄭市商商品房戶數(shù)：3268戶面積：334727㎡成交總額：：78880.8萬元成交均價(jià)：：2356.57元/㎡2009年度淺水灣灣項(xiàng)目從4月份開始正正式銷售全年戶數(shù)份份額：約占占2.87%4-12月戶數(shù)份額額：約占94/2972=3.1%全年面積份份額：約占占3.17%4-12月市場(chǎng)份額額：約占10614.27/311999.88=3.40%全年成交額額份額：約約占2.75%4-12月成交額份份額：約占占21702720.2/71334.96萬元=3.042%鄭州智本行行4、09年淺水灣全全年銷售結(jié)結(jié)果分析2009年度淺水灣灣項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)概述淺水灣項(xiàng)目目已經(jīng)過了了9個(gè)月的銷售售運(yùn)作，前前期走勢(shì)基基本與新鄭鄭市場(chǎng)的走走勢(shì)吻合。。1、6-7月主要集中中放量，但但6月增勢(shì)明顯顯高于市場(chǎng)場(chǎng)2、最后一個(gè)個(gè)季度，銷銷量成交額額的沒有跟跟上市場(chǎng)3、成交單價(jià)價(jià)新鄭市場(chǎng)場(chǎng)整體穩(wěn)步步上升，除除11月份增幅較較大，整體體增幅約10%但我項(xiàng)目的的成交單價(jià)價(jià)呈穩(wěn)定趨趨勢(shì)，明顯顯大于市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)增幅幅，但稍顯顯增長(zhǎng)過快快，增幅約約18%4、從銷售量量與成交均均價(jià)的對(duì)比比中，成交交均價(jià)的上上升對(duì)成交交額也產(chǎn)生生了一定的的影響2010年價(jià)格走勢(shì)勢(shì)及建議：：1、根據(jù)09年數(shù)據(jù)顯示示，在最后后一季度放放量之后。。10年初很可能能會(huì)出現(xiàn)成成交疲軟現(xiàn)現(xiàn)象，此時(shí)時(shí)應(yīng)根據(jù)市市場(chǎng)反饋情情況，適時(shí)時(shí)的調(diào)整價(jià)價(jià)格，以成成交為主擴(kuò)擴(kuò)大客戶基基盤。2、鑒于自身身項(xiàng)目及競(jìng)競(jìng)盤項(xiàng)目特特點(diǎn)，應(yīng)該該以保守營(yíng)營(yíng)銷為主，，主攻內(nèi)部部轉(zhuǎn)介客戶戶，抓住節(jié)節(jié)前時(shí)機(jī)，，為節(jié)后成成交打下基基礎(chǔ)。1、新鄭市重重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域劃分-1三、競(jìng)盤現(xiàn)現(xiàn)狀中華路以東東區(qū)域中華路以西西區(qū)域黃水路軒轅轅路以北區(qū)區(qū)域新增龍湖區(qū)區(qū)域1、新鄭市重重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域劃分-2從新鄭主要要項(xiàng)目分布布圖上可以以看出，目目前主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主主要分布在在鄭南居住住區(qū)，中華華路以東區(qū)區(qū)域，并以以東電名筑筑、百美經(jīng)經(jīng)典、金城城逸品為主主要代表。。從品牌形象象、整體銷銷量上，主主要以領(lǐng)秀秀城為代表表，可以作作為標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行分分析。受相關(guān)市場(chǎng)場(chǎng)因素影響響，目前新新鄭市場(chǎng)土土地供不應(yīng)應(yīng)求，同城城項(xiàng)目同質(zhì)質(zhì)化比較嚴(yán)嚴(yán)重，高檔檔樓盤價(jià)位位比較明顯顯，如：領(lǐng)領(lǐng)袖城，小小區(qū)規(guī)模大大，位置較較好，內(nèi)部部配置相對(duì)對(duì)齊全。慶慶都首府，，書香園，，祥和盛世世處于城市市中心，周周邊生活氛氛圍較濃，，交通便捷捷，價(jià)格相相對(duì)較高。。在我項(xiàng)目目附近的倉倉城路上，，其他樓盤盤的價(jià)位高高低不等，，差異較大大，主要決決定因素是是位置的優(yōu)優(yōu)劣以及樓樓盤本身存存在的不足足，例如，，金城逸品品，靠近熱熱電廠。再再如倉城路路華城鉑宮宮，東電明明筑相對(duì)而而言要有很很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。2、新新鄭鄭市市重重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手分分析析2-1主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手概概述之領(lǐng)領(lǐng)秀城城位于雙擁擁路與鐵鐵北一路路交匯處處，占地地300畝，建筑筑面積27萬平方米米，整個(gè)個(gè)小區(qū)分分三期開開發(fā)，一一期由15棟多層組組成，其其中八號(hào)號(hào)樓帶電電梯，共共500套左右住住房，面面積從72㎡到144㎡㎡，有兩居居、三居居及復(fù)式式，主力力戶型為為120㎡三居，，均價(jià)價(jià)為2300元/平方米米，其其中一一樓最最貴為為2600元/平方米米。該該項(xiàng)目目07年十月月份開開工，，12月底開開盤，，目前前一期期已封封頂，，10月份交交房，，現(xiàn)在在五證證齊全全，可可直接接訂房房。小小區(qū)綠綠化率率為38%，有水水系貫貫穿，，物業(yè)業(yè)費(fèi)為為0.35元/平方米米，物物業(yè)顧顧問為為河南南鑫苑苑物業(yè)業(yè)顧問問公司司。銷銷售售推廣廣：該該項(xiàng)項(xiàng)目以以“旗旗幟生生活，，領(lǐng)秀秀全城城”為為宣傳傳主題題，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)其其規(guī)模模大、、品質(zhì)質(zhì)高，，宣傳傳媒介介有大大型戶戶外廣廣告、、公交交車體體廣告告、宣宣傳單單頁，，戶外外廣告告較多多，主主題更更換較較頻繁繁，主主要分分布在在炎黃黃廣場(chǎng)場(chǎng)北部部、新新建路路路西西、中中華路路與黃黃水路路交叉叉口、、新華華路與與與前前路交交叉口口等地地，客客戶認(rèn)認(rèn)知度度較高高；售售樓部部有兩兩個(gè)，，分別別位于于炎黃黃廣場(chǎng)場(chǎng)西南南角及及雙擁擁路與與鐵北北一路路交叉叉口項(xiàng)項(xiàng)目地地，裝裝修豪豪華、、有品品味，，銷售售人員員態(tài)度度好，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛氛較好好。優(yōu)勢(shì)：1)小區(qū)規(guī)模大大，標(biāo)榜為為新鄭第一一大盤；2)小區(qū)綠化好好，且北靠靠古城墻，，外部環(huán)境境好；3)小區(qū)內(nèi)部有有會(huì)所及雙雙語幼兒園園；4）部分戶型型送飄窗及及露臺(tái)5）在新鄭知知名度較高高。劣勢(shì)：1）地段不好好，較偏僻僻，交通不不便；2）外部大配配套不好，，生活不便便利3）緊鄰鐵路路，不安全全，噪音大大。4）雙氣配套套難以落實(shí)實(shí)5）前期開盤盤價(jià)格與對(duì)對(duì)客戶承諾諾價(jià)格不符符，信譽(yù)差差6）價(jià)格高對(duì)標(biāo)策略：：在進(jìn)行對(duì)對(duì)標(biāo)過程中中主要以避避實(shí)就虛戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)，并在在市場(chǎng)分析析中，重點(diǎn)點(diǎn)作為市場(chǎng)場(chǎng)參考2、新鄭市重重點(diǎn)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析2-2主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手概述之之百美經(jīng)典典小區(qū)位于溱溱水路與倉倉城路交叉叉口向西50米路北，占占地面積4.72萬平方米，，建筑面積積14萬㎡，一期期為8.27萬㎡，由14棟多層，兩兩棟商業(yè)配配套樓和臨臨街商鋪組組成，共500套左右住房房。面積從從71㎡到135㎡，有兩居、、三居，三三室兩廳兩兩衛(wèi)為主力力戶型，價(jià)價(jià)格在每平平方米2000元以下。07年11月開盤，綠綠化率為40%，有水景，，物業(yè)費(fèi)用用約為0.38元每平方米米。

銷售售推廣：該該公公司廣告由由河南尊地地房地產(chǎn)策策劃公司代代理，宣傳傳主題為““源自北京京，經(jīng)典生生活”，宣宣傳媒介有有戶外廣告告、公交車車體、路牌牌廣告、宣宣傳單頁、、報(bào)紙廣告告、樓書等等，路牌廣廣告分布在在新華路、、中華路等等路段，數(shù)數(shù)量較大，，主題鮮明明，客戶認(rèn)認(rèn)知度增強(qiáng)強(qiáng)。宣傳手手段多樣且且宣傳周期期較長(zhǎng)，有有一定知名名度，售樓樓部共有四四個(gè)，分布布在洧水路路萬佳量販販門口、炎炎黃廣場(chǎng)文文化路上、、西亞斯對(duì)對(duì)面及皇帝帝故里軒轅轅路上。劣勢(shì)：1）地段不好，，較偏遠(yuǎn)，交交通不便利2）周邊大配套套不好，生活活不方便3）離電廠近，，污染嚴(yán)重4）銷售周期長(zhǎng)長(zhǎng)，銷售情況況不好優(yōu)勢(shì)：1）社區(qū)規(guī)模大大，價(jià)格較低低。2）自身配套到到位，有商業(yè)業(yè)設(shè)施3）周邊環(huán)境較較安靜；4）離外國語小小學(xué)較近。近期推出的營(yíng)營(yíng)銷主題“百百美經(jīng)典驚驚爆價(jià)1600元/㎡起，每日一套套特價(jià)房！對(duì)標(biāo)策略：此此舉屬于商家家慣用促銷策策略，吸引力力不強(qiáng)，并沒沒有引起太大大反響。但前前期的”買房房送汽車“活活動(dòng)比較深入民心心，在一定程程度上拉高了了客戶對(duì)促銷銷認(rèn)知的心理理標(biāo)準(zhǔn)，在營(yíng)營(yíng)銷應(yīng)對(duì)中，，應(yīng)主動(dòng)攻擊擊劣勢(shì)中的3、4項(xiàng)，并及時(shí)推推出持續(xù)性的的營(yíng)銷主題。。2-3主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手概述之金城城逸品小區(qū)位于金城城路與溱水路路交叉口，占占地20多畝，共7棟樓，1-5號(hào)樓為多層帶帶電梯，6-7號(hào)樓為3層（一層是車車庫，2-3層是小戶型）），1號(hào)樓有臨街商商鋪?？偨ㄖ娣e為2萬平方米，規(guī)規(guī)劃為200多套套，，有有57-85㎡㎡兩房房，，114-140㎡㎡三房房，，主主力力戶戶型型為為三三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，占占50%。08年5月份份開開工工。。小小區(qū)區(qū)綠綠化化率率38%，有有樓樓頂頂花花園園，，小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部有有觀觀景景長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊，，小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)以以后后由由開開發(fā)發(fā)商商自自己己做做。。銷銷售售推推廣廣：：該該項(xiàng)項(xiàng)目目由由上上海海智智恒恒代代理理，，推推廣廣主主題題為為““用用品品質(zhì)質(zhì)代代言言全全城城新新生生活活””，，宣宣傳傳媒媒介介有有戶戶外外廣廣告告、、圍圍墻墻廣廣告告、、宣宣傳傳單單頁頁，，戶戶外外廣廣告告位位于于其其售售樓樓部部上上方方，，該該區(qū)區(qū)人人流流量量較較大大，，客客戶戶關(guān)關(guān)注注度度較較高高；；宣宣傳傳單單頁頁以以紅紅色色為為基基調(diào)調(diào)，，與與售售樓樓部部整整體體基基調(diào)調(diào)相相符符，，內(nèi)內(nèi)容容較較全全面面，，主主題題鮮鮮明明；；售售樓樓部部位位于于炎炎黃黃廣廣場(chǎng)場(chǎng)西西南南角角，，客客流流量量大大，，但但目目前前現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售人人員員很很少少，，銷銷售售點(diǎn)點(diǎn)冷冷清清。。優(yōu)勢(shì)：：1）價(jià)格格較低低，周周邊配配套較較齊全全；2）雙氣氣直接接入戶戶；3）樓頂頂可能能送花花園；；4）密度度較低低，樓樓間距距較寬寬。劣勢(shì)：：1）位置置較偏偏；2）小區(qū)區(qū)規(guī)模模小，，規(guī)劃劃不完完善；；3）環(huán)境境較差差，南南邊為為電廠廠，北北邊為為煙廠廠，污污染較較嚴(yán)重重；4）開發(fā)發(fā)商實(shí)實(shí)力小小，為為第一一次開開發(fā)小小區(qū)；；5）小區(qū)區(qū)處于于民宅宅之間間，整整體布布局難難看。。目前該該項(xiàng)目目并未未推出出明顯顯營(yíng)銷銷活動(dòng)動(dòng)。2-4主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手概概述之之東電名名筑小區(qū)位位于新新煙路路與金金城路路交叉叉口向向南200米路西西，占占地30畝，二二期由由一棟棟小高高層（（11層）、、一棟棟高層層（17層）組組成，，二期期總建建筑面面積為為3萬多平平方米米，規(guī)規(guī)劃住住宅260多套，，共四四種戶戶型，，包括括77㎡㎡兩居、、91㎡㎡兩居、、106㎡三居、、120㎡三居，，主力力戶型型為120㎡三居。。該項(xiàng)項(xiàng)目由由宣一一（河河南））地產(chǎn)產(chǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)代理理，宣宣傳媒媒介有有戶外外廣告告、路路牌廣廣告、、候車車亭廣廣告、、戶外外指示示牌等等，客客戶認(rèn)認(rèn)知度度較高高；整整體廣廣告認(rèn)認(rèn)知度度較高高。售售樓部部位于于新煙煙路與與金城城路交交叉口口向南南200米路西，客客流量較少少；現(xiàn)場(chǎng)銷銷售氣氛冷冷清。優(yōu)勢(shì)：1）小區(qū)一期期已入住，，客戶認(rèn)知知度較高，，形成居住住規(guī)模；2）樓間距較較寬，通風(fēng)風(fēng)采光有保保證；3）周邊環(huán)境境較安靜，，適合居住住。劣勢(shì)：1）位置偏偏遠(yuǎn)，配配套不完完善，交交通不便便利；2）小區(qū)規(guī)規(guī)模較小??；3）戶型設(shè)設(shè)計(jì)較差差，三居居戶型兩兩臥朝北北；4）小高層層、高層層得房率率較低，，通風(fēng)采采光相對(duì)對(duì)較差。。四、2010年淺水灣灣銷售節(jié)節(jié)奏總銷售：金額：48774812元套數(shù)：151套面積：19908.08㎡；平均每套住宅售價(jià)：323012元年份2010

總

計(jì)月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)12812131413141413151310151銷售金額（元）38761442584096387614441991564522168419915645221684522168419915648451804199156323012048774812每月占百分比8%5%8%9%9%9%9%9%9%10%9%7%100%達(dá)到總銷套數(shù)12203245597286100113128141151

達(dá)到總銷金額（元）3876144646024010336384145355401905770823256864277790323230120036500356413455364554469248774812

達(dá)到總銷百分比8%13%21%30%39%48%57%66%75%85%93%100%

鄭州智本本行2009.12第二章：：營(yíng)銷篇篇一、全年年?duì)I銷總總思路2010全年?duì)I銷銷活動(dòng)圍圍繞“產(chǎn)品、、渠道、、活動(dòng)””三條線，，推行“細(xì)分營(yíng)營(yíng)銷”策略提高服務(wù)品質(zhì)質(zhì)，創(chuàng)建服務(wù)品牌牌，“贏在服務(wù)務(wù)，贏在在客戶”！面積細(xì)分戶型細(xì)分物業(yè)細(xì)分用途細(xì)分項(xiàng)目細(xì)分一、產(chǎn)品品二、渠道道三、活動(dòng)動(dòng)行業(yè)細(xì)分終端傳播公關(guān)傳播媒介細(xì)分渠道細(xì)分感情營(yíng)銷事件營(yíng)銷主題活動(dòng)階段促銷活動(dòng)細(xì)分戶型細(xì)分面積細(xì)分樓層細(xì)分物業(yè)細(xì)分項(xiàng)目細(xì)分一、產(chǎn)品品A、戶型細(xì)細(xì)分：1#2#共計(jì)123套a、1∕1∕∕1：9套7%b、2∕2∕∕1:9套7%c、2∕2∕∕2:36套30%d、3∕2∕∕2:27套22%e、4∕2∕∕2:28套23%f、復(fù)式14套11%B、面積細(xì)細(xì)分：a、S<100平米：18套14%b、100≤S<120平米：36套30%c、120<S≤140平米：28套23%d、S>140：9套7%f、復(fù)式14套11%C、物業(yè)細(xì)細(xì)分：a、住宅：：b、商鋪：：f、復(fù)式：：D、樓層細(xì)細(xì)分：a、多層層：b、小高層層：c、高層層：據(jù)產(chǎn)品特特性在產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分分中以A、B三種為主主導(dǎo)細(xì)分分類型戶型(A)面積（㎡)（B）戶數(shù)比例F31∕1∕16097%F42∕2∕19597%E32∕2∕21141815%E41101815%F13∕2∕2143.997%E1121.361815%F24∕2∕2139108%E2143.691815%復(fù)式

105—2601411%合計(jì)123100%一、產(chǎn)品品45%淺水灣產(chǎn)品細(xì)分45%10%A戶型B面積C物業(yè)在營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行中，，A、B、C三種細(xì)分分類型的的分配比比例一、產(chǎn)品品結(jié)合階段段促銷，，適時(shí)推推出促銷銷戶型，，以其帶帶動(dòng)整盤盤銷量分階段、、分層次次結(jié)合戶戶型推出出主打面面積房源源，各個(gè)個(gè)擊破。。以住宅房房源的客客戶帶動(dòng)動(dòng)商鋪房房源的銷銷售，前前期做好好市場(chǎng)調(diào)調(diào)研及意意向客戶戶蓄水工工作。二、渠道道行業(yè)細(xì)分終端傳播公關(guān)傳播媒介細(xì)分渠道細(xì)分E、終端傳播播：a、項(xiàng)目包包裝：小小區(qū)綠化化、水暖暖等配套套設(shè)施、、物業(yè)管管理水平平提升等等b、售點(diǎn)包包裝：擴(kuò)擴(kuò)大售點(diǎn)點(diǎn)面積、、調(diào)整店店面裝修修風(fēng)格等等c、形象提提升：提提升接待待效果、、統(tǒng)一企企業(yè)形象象F、媒介細(xì)分分：a、派單：：效果顯顯著，成成本較低低，但覆覆蓋面有有限，繼繼續(xù)沿用用。b、飛播：：覆蓋面面廣，成成本相對(duì)對(duì)較低，，但傳傳達(dá)信息息有限，，在階段段促銷中中使用c、戶外：：在品牌牌形象提提升及前前期推廣廣時(shí)使用用，實(shí)效效性及周周期性較較強(qiáng)，在在開盤前或后后期開發(fā)發(fā)時(shí)提前前一月左左右投放放G、行業(yè)細(xì)分分：a、個(gè)體：：職業(yè)分分布廣泛泛、家庭庭收入知知識(shí)層次次參差不不齊，個(gè)個(gè)性需求求不一，，階段促銷信信息傳達(dá)達(dá)難度較較大，須須長(zhǎng)期性性持續(xù)性性宣傳b、教育及及延伸群群體：群群體較為為集中，，主要分分布于學(xué)學(xué)校，包包含教師師、學(xué)生生家庭、準(zhǔn)學(xué)學(xué)生家庭庭等，在在教師節(jié)節(jié)前后啟啟動(dòng)。c、公務(wù)員員：工作作穩(wěn)定，，職業(yè)分分布范圍圍有限家家庭收入入穩(wěn)定，，能承受受一般以以上消費(fèi)，社社會(huì)層次次較高，，但購房房較為理理智，且且社會(huì)資資源廣泛泛，多選選性較強(qiáng)強(qiáng)?？蛻魬羧后w容易易精準(zhǔn)鎖鎖定，但但成交難難度相對(duì)對(duì)較大。。須配合合公關(guān)及及口碑進(jìn)進(jìn)行營(yíng)銷銷d、待遷戶戶：范圍圍集中，，口碑、、公關(guān)、、聯(lián)合、、促銷等等配合進(jìn)進(jìn)行精準(zhǔn)準(zhǔn)營(yíng)銷。。H、公關(guān)傳播播：a、客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介：很很有效且且成交比比例較大大的渠道道，加強(qiáng)強(qiáng)感情營(yíng)營(yíng)銷、聯(lián)聯(lián)合力度度。b、聯(lián)合營(yíng)營(yíng)銷：發(fā)發(fā)動(dòng)全行行業(yè)營(yíng)銷銷，推行行全民銷銷售，重重在執(zhí)行行。據(jù)渠道特點(diǎn)在在細(xì)分中以E、F、G、H四種為主導(dǎo)細(xì)細(xì)分類型20%E、終端傳播30%F、媒介細(xì)分：

30%G、行業(yè)細(xì)分：

20%H、公關(guān)傳播：

二、渠道淺水灣渠道細(xì)細(xì)分在營(yíng)銷執(zhí)行中中，E、F、G、H四種細(xì)分類型型，其比重根根據(jù)實(shí)際效果果分配。三、活動(dòng)感情營(yíng)銷事件營(yíng)銷主題活動(dòng)階段促銷活動(dòng)細(xì)分I、事件營(yíng)銷：：a、開盤典禮：：二期開盤舉舉行盛大開盤盤典禮，短期期制造新聞熱熱點(diǎn)。b、交房?jī)x式：：訂購客戶基基盤達(dá)到一定定程度，邀約約準(zhǔn)客戶、意意向客戶舉行交房?jī)x式，，以此放量促促交。c、淺水灣周年年慶：J、感情營(yíng)銷：：a、新老業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會(huì)：一以以老帶新提供供必要的活動(dòng)動(dòng)，增進(jìn)業(yè)主主及準(zhǔn)業(yè)主的的認(rèn)可度b、老業(yè)主回饋饋周：在宣傳傳層面上做好好對(duì)準(zhǔn)業(yè)主傳傳達(dá)，配合階階段促銷進(jìn)行行。c、淺水灣優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)月：重重在提升業(yè)主主滿意度，為為轉(zhuǎn)介紹創(chuàng)造造必要條件d、淺水灣冬季季送溫暖：年年終季末爭(zhēng)取取最后一波轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介紹客戶，，再次提升滿滿意度K、主題題活動(dòng)動(dòng)：a、一季季度春春節(jié)主主題：：b、二季季度陽陽光假假日：：c、三季季度清清涼一一夏：：d、四季季度唱唱響金金秋：：L、階段段促銷銷：a、春節(jié)節(jié)主題題之春春節(jié)購購房風(fēng)風(fēng)暴：：b、陽光光假日日之新新老業(yè)業(yè)主春春季聯(lián)聯(lián)誼游游：c、清涼涼一夏夏之淺淺水灣灣業(yè)主主避暑暑圣地地游：：d、唱響響金秋秋之國國慶節(jié)節(jié)特別別策劃劃：e、參加加各階階段住住房展展覽會(huì)會(huì)、交交易會(huì)會(huì)f、唱響響金秋秋之教教師節(jié)節(jié)特別別策劃劃據(jù)推廣廣活動(dòng)動(dòng)在細(xì)細(xì)分中中以I、J、K、L四種為為主導(dǎo)導(dǎo)細(xì)分分類型型二、營(yíng)營(yíng)銷整整合產(chǎn)品細(xì)分渠道細(xì)分活動(dòng)細(xì)分2010年?duì)I銷銷戰(zhàn)略略中，，堅(jiān)持持一季季度一一個(gè)大大主題題，一一月一一個(gè)小小主題題，一一月一一個(gè)推推廣活活動(dòng)，，在細(xì)分分營(yíng)銷銷的同同時(shí)，，一季季度推推出一一個(gè)提提升服服務(wù)性性質(zhì)的的活動(dòng)動(dòng)，并并力爭(zhēng)爭(zhēng)建立立周期期性的的服務(wù)務(wù)品牌牌即“贏贏在服服務(wù)、、贏在在客戶戶”。。月份主題推廣活動(dòng)產(chǎn)品細(xì)分渠道細(xì)分預(yù)期效果

備注K-a春節(jié)主題一月

二月1+1春節(jié)購房風(fēng)暴K-a一季度春節(jié)主題L-a春節(jié)主題之春節(jié)購房風(fēng)暴A-c2∕2∕2:A-d3∕2∕2:100≤S<120120≤S<140E-b售點(diǎn)包裝F-a派單F-b飛播G-abcd個(gè)體教育公務(wù)員待遷戶H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷春節(jié)放量，來電來訪量明顯增加，成交量及成交率會(huì)明顯上升全年?duì)I銷計(jì)劃的第一步，至關(guān)重要，要做好春節(jié)時(shí)的信息滲透。三月

J-c淺水灣優(yōu)質(zhì)服務(wù)月E-a項(xiàng)目包裝E-b售點(diǎn)包裝H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷項(xiàng)目整體形象及業(yè)主滿意度得到提升服務(wù)活動(dòng)之一K-b陽光假日四月淺水灣二期開盤暨交房?jī)x式I-a、開盤典禮I-b、交房?jī)x式

A+BF-a派單F-c戶外E-b售點(diǎn)包裝E-a項(xiàng)目包裝G-abcd(意向客戶、準(zhǔn)客戶）借交房?jī)x式增加意向客戶購買信心，借機(jī)促進(jìn)成交。據(jù)開盤時(shí)間適時(shí)調(diào)整五月淺水灣新老業(yè)主聯(lián)誼踏青游J-b業(yè)主回饋周L-b新老業(yè)主聯(lián)誼游

A+B

H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷延續(xù)客戶轉(zhuǎn)介方略，加強(qiáng)感情攻勢(shì)建議省內(nèi)一日踏春游六月參加房展，推出促銷活動(dòng)。走大眾營(yíng)銷L-e參加各階段住房展覽會(huì)、交易會(huì)等A+B

E-b售點(diǎn)包裝F-a派單G-abcd個(gè)體教育公務(wù)員待遷戶展示項(xiàng)目形象，提升品牌知名度。根據(jù)具體時(shí)間調(diào)整安排營(yíng)銷整整合月份主題推廣活動(dòng)產(chǎn)品細(xì)分渠道細(xì)分預(yù)期效果

備注K-c清涼一夏七月

淺水灣清涼一夏

之夏季全攻略

A+BE-a項(xiàng)目包裝E-b售點(diǎn)包裝F-a派單F-b飛播G-abcd個(gè)體教育公務(wù)員待遷戶H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷夏季可能會(huì)漸漸進(jìn)入銷售淡季，延續(xù)性推出活動(dòng)，做到淡季不淡，并為下階段營(yíng)銷擴(kuò)大基盤主要作為宣傳噱頭，不斷制造淺水灣聲音，體現(xiàn)活動(dòng)整體性八月

L-c淺水灣清涼一夏之準(zhǔn)業(yè)主避暑圣地游

A+BE-a項(xiàng)目包裝E-b售點(diǎn)包裝H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷釋放積累量能，成交較難客戶，增進(jìn)營(yíng)銷基礎(chǔ)建議雞公山一日游九月

教師節(jié)---教育行業(yè)---延伸至教育相關(guān)L-f淺水灣唱響金秋之“教師節(jié)”特別策劃A-c2∕2∕2:A-d3∕2∕2:100≤S<120120≤S<140E-a項(xiàng)目包裝E-b售點(diǎn)包裝F-a派單F-b飛播G-b教育相關(guān)H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷強(qiáng)勢(shì)促銷洗盤教育相關(guān)精準(zhǔn)營(yíng)銷，一對(duì)一攻勢(shì)K-d唱響金秋十月金秋國慶L-d淺水灣唱響金秋之“國慶節(jié)”特別策劃國慶促銷期，也是觀望客戶抽手時(shí)期，量能放大根據(jù)競(jìng)盤及市場(chǎng)情況制定促銷力度十一月

J-d淺水灣冬季送溫暖

A+BE-a項(xiàng)目包裝E-b售點(diǎn)包裝H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷經(jīng)過一年的服務(wù)提升，形成良好口碑，并在以后的項(xiàng)目中打造服務(wù)品牌。十二月淺水灣之歲末攻堅(jiān)計(jì)劃

A+BE-a項(xiàng)目包裝E-b售點(diǎn)包裝F-a派單F-b飛播G-abcd個(gè)體教育公務(wù)員待遷戶H-a客戶轉(zhuǎn)介H-b聯(lián)合營(yíng)銷年底清盤促銷，完成100%銷售率營(yíng)銷整整合主題關(guān)關(guān)鍵詞詞：新鄭淺淺水灣灣豪豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)居居住專專家宣傳關(guān)關(guān)鍵詞詞：100畝天然然綠林林20%以上教教師入入住率率20%以上公公務(wù)員員入住住率5分鐘全全程教教育圈圈10分鐘市市區(qū)生生活圈圈陽光水水岸雅雅致致生活活盡享便便利教教育育資源源新鄭.淺水灣灣全全心打打造宜宜居家家園營(yíng)銷整整合謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:18:1901:18:1901:181/6/20231:18:19AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:18:1901:18Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:18:1901:18:1901:18Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2301:18:1901:18:19January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。06一一月20231:18:19上午午01:18:191月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:18