旅游地產(chǎn)整合營銷推廣計劃書

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仙女山項目市場研究及營銷推廣方案

2目錄第一部分區(qū)域競品調(diào)研分析1、區(qū)域特征2、區(qū)域市場競爭態(tài)勢第二部分項目核心特征分析1、項目核心特征2、項目核心問題第三部分項目定位分析1、項目重新審視2、項目整體定位第三部分

市場戰(zhàn)略1、營銷推廣戰(zhàn)略2、媒體推廣戰(zhàn)略第四部分項目規(guī)劃建議第五部分項目營銷預算3第一部分區(qū)域競品調(diào)研分析

1、仙女山區(qū)域簡介

2、市場競爭態(tài)勢

市政府批準實施《武隆縣城市總體規(guī)劃》和《仙女山組團控制性詳細規(guī)劃》，把武隆仙女山推向了對外開放的前沿。仙女山鎮(zhèn)新區(qū)總體效果圖

重慶武隆縣為促進當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展，打造總面積286.7平方公里的“仙女山新區(qū)”，計劃把仙女山新區(qū)建設(shè)成為重慶市高寒地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)示范片和全國生態(tài)旅游接待基地和戶外運動中心。

新區(qū)總面積286.7平方公里，處于仙女山脈的核心位置。范圍包括以石梁子為中心的縣城第二組團，武仙路、墊道路武隆段、天仙路三條公路沿線風景，仙女山森林公園景區(qū)、世界自然遺產(chǎn)拓寬區(qū)范圍內(nèi)的天坑三硚景區(qū)和武隆地縫景區(qū)，規(guī)劃中的仙女湖景區(qū)。區(qū)域簡介新區(qū)功能定位度假旅游之城戶外運動之城生態(tài)環(huán)保之城行政服務中心區(qū)文化娛樂休閑區(qū)旅游度假接待區(qū)旅游商品農(nóng)牧產(chǎn)品加工區(qū)“武隆喀斯特”世界自然遺產(chǎn)博物館仙女山游客年接待預測表（數(shù)據(jù)來源于武隆縣政府）發(fā)展階段鞏固階段目前仙女山旅游業(yè)正處于蓬勃發(fā)展期，未來旅游人數(shù)還會快速穩(wěn)步增長。隨著都市近郊旅游熱的不斷興起，作為重慶首個世界自然文化遺產(chǎn)的仙女山成為國內(nèi)外游客的青睞，年游客接待年與日俱增。旅游地產(chǎn)開發(fā)熱促使度假類物業(yè)翻倍增長，土地放量也不斷擴容，目前：仙女山鎮(zhèn)新區(qū)可實現(xiàn)開發(fā)土地15平方公里。據(jù)不完全觀察，重慶車牌的小車占據(jù)度假小區(qū)和景區(qū)內(nèi)外，重慶主城區(qū)來仙女山度假旅游的客戶占60%以上，這一點上也說明了武隆仙女山喀斯特景區(qū)已成為重慶近效旅游度假的絕佳地。區(qū)域研究小結(jié)（二）區(qū)域競爭市場態(tài)勢項目分布產(chǎn)品分析配套分析營銷推廣客群分析市場預判區(qū)域項目分布圖市調(diào)調(diào)工工作作組組現(xiàn)現(xiàn)場場走走訪訪具具有有典典型型代代表表意意義義的的4個項目，，通過對對競爭項項目在產(chǎn)產(chǎn)品、配配套、營營銷推廣廣、銷售售策略及及價格策策略等方方面與本本項目的的比較分分析。試試圖深層層挖掘本本項目的的核心競競爭點以以及可借借鑒的亮亮點和可可改進的的短板。。比較對象象——【戴斯大衛(wèi)衛(wèi)營】【匯祥·云深處】【隆鑫·花漾的山山谷】【芳草地·雪嶺仙山山】產(chǎn)品分析析項目名稱占地面積建筑規(guī)模產(chǎn)品類型在售戶型區(qū)間面積贈送產(chǎn)品亮點（硬件及軟件）戴斯大衛(wèi)營330畝16.5萬方度假酒店酒店式公寓酒店別墅47.53-118平米（在售2期酒店公寓及酒店別墅）有贈送面積1、園林景觀已全部呈現(xiàn)，使到訪客戶能感受到項目的整體風格形象。2、可提供統(tǒng)一裝修，裝修酒店公寓，在成交價基礎(chǔ)上增加8萬元裝修費用（不含家電）匯祥云深處185畝6.3萬方花園洋房庭院別墅37-136平米有贈送面積及花園贈送（力度較大）1、園林景觀已全部呈現(xiàn)，使到訪客戶能感受到項目的整體風格形象。2、贈送面積較大一樓均帶有庭院花園。隆鑫花漾的山谷1600畝34萬方崖頂城堡洋房、別墅42-76平米有贈送面積，較少1、項目圍繞度假設(shè)計，通過三大酒店、五大公園，滿足了居住者更多的生活樂趣。2、地處位置海拔較高、就有較好視野可俯視仙女山整體景色。3、產(chǎn)品包裝較好，樣板房裝修大氣，戶型開發(fā)及實用性較好。4、以生態(tài)公園、天然景觀為主線，詮釋項目天然硬件優(yōu)勢。芳草地.雪嶺仙山1000畝40萬方花園洋房庭院別墅50-67平米有贈送面積，較少1、一、二期已經(jīng)入住，實景感受度高。2、本項目先后榮獲獎項，一定程度上，讓客戶買房信心得以保障。3、項目規(guī)劃完善、極大程度滿足居住者對旅游度假生活配套的各項品質(zhì)需求。夏宮2期天籟3000畝約60萬方公寓、洋房、聯(lián)排、疊拼、獨棟、酒店43-67平米有贈送面積，較少1、項目規(guī)模、規(guī)劃較好。2、項目1期基本竣工，現(xiàn)房具有銷售說服力。產(chǎn)品分析析區(qū)域內(nèi)規(guī)規(guī)模大的的項目較較少，本項目當當之無愧愧為最大大項目。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)豐富，，以度假假型洋房房和別墅墅為主流流，本項項目物業(yè)組合合豐富度度處于領(lǐng)領(lǐng)先水平平。戶型面積積以40-70㎡之間最最多。大大多數(shù)項項目戶型型設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)新，贈贈送較多多，本項項目在戶型設(shè)計計和贈送送空間上上顯得不不足。產(chǎn)品軟件件不夠，，無裝修套套餐，無無景觀示示范等，不能有有效為客客戶呈現(xiàn)現(xiàn)出項目目的品質(zhì)質(zhì)。配套分析析項目名稱配套設(shè)施配套亮點（硬件及軟件）戴斯大衛(wèi)營大衛(wèi)公園運動休閑會所、酒店別墅、原生態(tài)天坑、室內(nèi)恒溫泳池、原生態(tài)酒店式園林、原生態(tài)山地公園、商務會務中心、停車場純酒店式管理模式，具有物業(yè)托管與代租服務，無租期間免業(yè)主物管費，有租期間業(yè)主可得70%的房屋出租利潤，解決了客戶投資于居住的困擾，起到保值的作用。匯祥云深處星級酒店、6000平方米商業(yè)配套中心、停車場、臨近仙女山1800畝國際高爾夫球場具有6000平方米商業(yè)配套中心，滿足日常購物生活保障。隆鑫花漾的山谷三大酒店配套（引入泰國六星級奢華酒店、琥珀SPA酒店、琥珀酒店、森林公園、運動公園、青青農(nóng)場、懸崖公園、月光營地公園采用反租形式，具有物業(yè)托管與代租服務，9年免物管費，有租期間業(yè)主可得60%的房屋出租利潤，解決了客戶投資于居住的困擾，起到保值的作用。青青農(nóng)場、懸崖公園、月光營地公園等吸引客戶眼球。三大頂級酒店樹立項目高端形象。芳草地.雪嶺仙山啤酒廣場、花野公園、鏡月湖、戶外主題運動場、高爾夫練習場、假日酒店、主題休閑商業(yè)步行街具有物業(yè)代租服務，一定程度上，緩解居住性客戶心理訴求。夏宮2期天籟社區(qū)配有國際錦標級18洞高爾夫球場和五星級度假酒店、天坑自然景觀、生態(tài)環(huán)山步行道、商業(yè)購物中心、2比1停車場、1200畝主題體育公園以主題體育公園、超五星級酒店、商業(yè)中心、國際錦標級18洞高爾夫球場為特色配套，滿足了對享受型客戶的頂級配套。尤其高爾夫更是在區(qū)域內(nèi)獨一無二。本項目配配套硬件設(shè)施施具有明明顯亮點點，具有有鮮明的的運動特特征，尤其高高爾夫更更是為區(qū)區(qū)域內(nèi)唯唯一。除硬件設(shè)設(shè)施以外外，軟件配套套還需加加強，如物管管的服務務等方面面。由于區(qū)位位因素影影響，除除自身配配套以外外，在外部配套套上較其其他項目目略有不不足，如何采采取有效效手段來來彌補外外部配套套的短板板對于緩緩解客戶戶的心理理抗性尤尤為重要要。配套分析析營銷推廣廣項目名稱營銷活動外展場示范區(qū)在售價格折扣情況營銷推廣亮點戴斯大衛(wèi)營外賣場與銷售中心聯(lián)動、定期組織見面會、短信、報廣、巡展、禮品派送等活動重慶審計索菲特大酒店寫字樓B棟6樓樣板房已開放、環(huán)境打造成熟酒店公寓5200-5500元一次性9.7折、按揭無折扣1、鎖定主要客戶群為投資型客戶，開展投資回報見面會、派發(fā)禮品等活動，一期效果較好。2、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。3、配合報廣、短信等大量來電客戶消化轉(zhuǎn)為來訪達成最終銷售。匯祥云深處外賣場與銷售中心聯(lián)動、定期組織見面會、短信、報廣、禮品派送等活動觀音橋朗晴廣場樣板房已開放、環(huán)境打造成熟洋房：28萬起一次性9.3折、按揭、公積金9.5折1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、贈送面積較大，總價較低。隆鑫花漾的山谷外賣場與銷售中心聯(lián)動、團購、老帶新、房交會、搜房網(wǎng)聯(lián)動等活動高九路花漾湖樣板房已開放、環(huán)境打造成熟洋房：6600元起一次性7.8折，無按揭1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、以較大折扣力度大力達成一次性付款的成交量。3、置業(yè)顧問銷售嫻熟，素質(zhì)較佳。4、宣傳力度，攻勢較大，積極加強老客戶和團購成交。芳草地.雪嶺仙山外賣場與銷售中心聯(lián)動、團購、老帶新、房交會、搜房網(wǎng)、巡展聯(lián)動等活動江北遠東百貨上行200米樣板房已開放、環(huán)境打造成熟洋房：6200元-6300元別墅：7200元-7300元一次性9.8折，無按揭折扣1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、置業(yè)顧問銷售嫻熟，素質(zhì)較佳。3、宣傳力度，攻勢較大，積極加強老客戶成交。夏宮2期天籟外賣場與銷售中心聯(lián)動重慶五洲大酒店樣板房已開放，高爾夫球場已打造（帶看通道亟待改進）洋房：均價5830元一次性9.7折，按揭9.9折1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、通過2011年蓄客有一定的客戶基礎(chǔ)。本項目營銷活動動方面較較單一，項目信信息不能能有效傳傳達。現(xiàn)場導視系統(tǒng)統(tǒng)不夠，“上山山第一個個項目””的尷尬尬區(qū)位難難以對客客戶進行行截留。。示范區(qū)未未能有效效呈現(xiàn)，，樣板房房設(shè)計顯顯得粗糙糙，帶看看路線亟亟須改善善。本項目定價處于于區(qū)域內(nèi)內(nèi)中等水水平，但但折扣力力度較小小，以及及贈送空空間不足足導致性價價比偏小小，容易易使客戶戶產(chǎn)生價價格抗性性。銷售現(xiàn)場場布局不不夠合理理，形象象調(diào)性不不足以顯顯示項目目的品質(zhì)質(zhì)。銷售團隊隊的素質(zhì)質(zhì)不足。營銷推廣廣客群分析析項目名稱客群分析戴斯大衛(wèi)營1、80%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶為主。2、20%的成交客戶為武隆、遂林周邊客群，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上，主要是改善性住房。匯祥云深處1、60%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、20%的成交客戶為武隆、遂林周邊客群，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上，主要是改善性住房。3、20%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶隆鑫花漾的山谷1、50%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、40%成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶。3、20%的成交客戶為的成交客戶為武隆、遂林周邊客群，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上，主要是改善性住房。芳草地.雪嶺仙山1、70%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、30%成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶。夏宮2期天籟1、70%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、30%成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶。需求來源地域來源區(qū)域市場場以重慶慶主城區(qū)區(qū)的度假假兼投資資的購房房需求為為主，大大多數(shù)為為多套置置業(yè)，購購房者普普遍為收收入較高高且穩(wěn)定定的職業(yè)業(yè)群體。。2012年區(qū)域市市場供應應預判項目名稱規(guī)模/推盤量戴斯·大衛(wèi)營酒店式公寓約200套，酒店式疊拼別墅約100套匯祥·云深處約200套隆鑫·花漾的山谷3期約550套芳草地·法米亞約500套仙山流云MINI別墅約60套翰林·仙山人間約150套21度洋房約200套依云美鎮(zhèn)約400套塞拉維假日約150套仙女山1號約200套仙女山上的院子約150套木里小鎮(zhèn)約300套夏宮2期天籟約300套合計約3500套2012年，區(qū)域域內(nèi)總體體供應量量將達到到約3500套。以小小戶型度度假洋房房為主，，有少量量度假別別墅和公公寓。第二部分分項目核心特征征分析1、項目核心心特征2、項目核核心問題題項目優(yōu)勢勢S地段，武武隆仙女女山旅游游城市核核心戶型設(shè)計計合理，，主要以以小戶為為主集中型商商業(yè)配套套，滿足足置業(yè)的的購物消消費更加加便捷高端商務務酒店入入駐可提提升項目目品質(zhì)交通便捷捷/先進物業(yè)業(yè)服務/專業(yè)酒店店管理團團隊配套先進進，采用用多種高高新科技技配套時尚大氣氣的外立立面SWOT分析項目劣勢勢W前期定位位未形成成市場較較強購買買欲望片區(qū)配套套差，檔檔次較低低項目宣宣傳定定位，，未形形成旅旅游大大盤概概念項目景景觀、、綠化化未突突顯品品質(zhì)感感SWOT分析項目機機會O重慶武武隆仙仙女山山旅游游鼎盛盛，距距離重重慶市市區(qū)車車程1.5小時，，是重重慶度度假休休閑首首選仙女山山景點點推廣廣力度度較大大，勢勢必帶帶動片片區(qū)發(fā)發(fā)展項目所所在區(qū)區(qū)域無無涵蓋蓋高爾爾夫球球場配配套的的社區(qū)區(qū)SWOT分析項目威威脅T國家對對房貸貸的苛苛刻金金融政政策片區(qū)內(nèi)內(nèi)與片片區(qū)間間價格格水平平較為為雷同同本案周周邊同同業(yè)態(tài)態(tài)項目目較多多，且且宣傳傳力度度均大大于本本項目目片區(qū)項項目多多采用用代租租、返返租及及贈送送空間間等手手段進進行綜綜合促促銷SWOT分析24度假資資源遍遍布全全球，，在中中國許許多省省份，，特別別是西西部省省市，，存在在著大大量的的旅游游度假假區(qū)及及相關(guān)關(guān)的度度假旅旅游物物業(yè)。。為什么么非要要來仙仙女山山購買買旅游游物業(yè)業(yè)？本項目目面臨臨的挑挑戰(zhàn)2、項目目核心心問題題25本項目目面臨臨的挑挑戰(zhàn)度假價價值只只是旅旅游物物業(yè)存存在的的必要要條件件，同同時幾幾乎是是所有有旅游物物業(yè)的的訴求求核心心。但但凡旅旅游物物業(yè)，，無不不談養(yǎng)養(yǎng)生、、談休休閑、、談度度假、、談健健康。。本項目目的差差異化化優(yōu)勢勢何在在？2、項目目核心心問題題26本項目目面臨臨的挑挑戰(zhàn)作為度度假式式、體體驗式式的休休閑物物業(yè)，，具有有非必必須和和非自自住的的特性性。況況且，，消費費者即即使不不購買買物業(yè)業(yè)，也也能享享受到到相同同的度度假療療養(yǎng)資資源。。如何有效促成成目標消費者者的必然購買買？2、項目核心問問題27本項目面臨的的挑戰(zhàn)由于本項目一一期市場銷售售口碑及項目目特點優(yōu)勢未未能準確定位位，主題訴求求印象模糊，，已造成對產(chǎn)品的銷售的的不利影響如何重塑市場場形象，提升升品牌美譽度度？2、項目核心問問題28重新審視和挖挖掘項目的核核心價值REDISCOVER29首先回到營銷銷的初端：為為什么買？消費者對于旅旅游物業(yè)的購購買動機是什什么？30先投資后居住養(yǎng)老5+2家庭型度假病體療養(yǎng)私人化隱居退休養(yǎng)老企業(yè)型會議度假社交型商務休閑文藝創(chuàng)作者環(huán)境需求純投資度假物產(chǎn)私人收藏保健養(yǎng)生修禪養(yǎng)性長期性個人度假分析旅游物業(yè)業(yè)購買動機的諸多可能性……定位要素洞察察主力客戶群基基本指數(shù)客戶類型地域、職業(yè)、收入等特征客戶心理特征消費行為特征與本案契合度重慶主城兩代以上主城居住，有較強烈的改善居住條件的要求。對生活品質(zhì)有較強追求享受生活為主☆☆☆☆政府公務員工作穩(wěn)定，有一定的優(yōu)越感，收入相對較高。優(yōu)越感強，需要環(huán)境較好的高品質(zhì)樓盤，一定程度體現(xiàn)身份。需要高尚的社區(qū)形象來滿足自身地位☆☆☆☆投資客戶擁有不止一處房產(chǎn)，收入高選取有增值潛力的樓盤作為投資對象。二次置業(yè)者居多，看好項目的升值空間☆☆☆☆外地客戶多為省內(nèi)二級城市客戶，職業(yè)特征不明顯，年齡偏大打算退休后在重慶久居，需求物業(yè)面積較小。注重環(huán)境和升值潛力☆☆☆☆☆他們的城市居住理想想?yún)^(qū)域核心或稀缺地段交通暢達完善配套優(yōu)秀的建筑品質(zhì)高品質(zhì)的居住氛圍合理價格優(yōu)秀的物業(yè)服務度假洋房、庭庭院別墅1800畝專業(yè)18洞高爾夫球場場＋1200畝主題體育公園園、＋5星級度假酒店店＋原生態(tài)自然天天坑＋低密度、高綠綠化＋①極優(yōu)越的自然然境界②極豐厚的生生命養(yǎng)分③極適宜的休休養(yǎng)環(huán)境④極生態(tài)的生生物鏈條⑤極稀少的度度假類型⑥極擁屬的物物業(yè)私產(chǎn)總結(jié)我們發(fā)現(xiàn)避暑、觀雪、、賞花等＋3000畝超級度假大大盤＋仙女山度假勝勝地＋這里的住宅不不僅僅是純住住宅，更是一種文化化，一種精神神，一種生活活理念的提出出，是為一些事業(yè)業(yè)有成、有文文化涵養(yǎng)，對對生活有更高高追求的理想人人士所定做心心靈居所35本項目度假及及高爾夫的價價值，能否對消費者者構(gòu)成充分的的購買理由？？定位是否準確確？2、項目整體定定位對位并塑造消消費者價值觀觀和客群精神層面心有靈犀定位依據(jù)與標標尺富有穿透力與競爭對手明顯區(qū)隔富有感召力和創(chuàng)意空間2、項目整體定位位打造3000畝首席高爾夫夫度假生活城城三駕馬車，共共同打造一個個超能量級的的度假中心核核。運功休閑·旅游商業(yè)·酒店會議3、項目形象定定位為充分利用生生態(tài)資源和高高爾夫公園景景觀，吸納度假和運運功休閑人群群，打造“度假·公園·家”的理念第三部分市場戰(zhàn)略1、營銷推廣戰(zhàn)略2、媒體推廣戰(zhàn)略1、營銷推廣戰(zhàn)略主力客戶外圍客戶遠距客戶精耕細作內(nèi)拉外推資源借助前期重點消化化重慶城區(qū)客客戶，為項目目后續(xù)推廣搭搭建核心客戶戶平臺依靠區(qū)域影響響力和外圍鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣拉力力帶動借銷售資源與與品牌戰(zhàn)略以以及區(qū)域影響響力等進行綜綜合帶動424.15.17.1導入期

蓄勢期

強銷期讓市場、消費者知曉本項目名稱、區(qū)位、主要訴求點。促成大量的客戶成交VIP客戶升級活動梳理和甄別有效客戶外巡展參展二期開始蓄客銷售中心升級開放、樣板園林開放、銷售、宣傳跟進項目升級亮相外賣場開放VIP卡發(fā)放戶外廣告投放現(xiàn)場導示系統(tǒng)設(shè)置外賣場、沙盤、資料、展板完成收尾銷售為三期銷售作好鋪墊客戶大量積累、客戶保溫和維護6.1.10.112.1直銷、置業(yè)顧顧問聯(lián)動利用節(jié)氣、旅旅游節(jié)、觀光光、賞花等組組合營銷2012年項目重要營營銷節(jié)點梳理理431、重塑推廣廣氣勢，達到比區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他一線樓樓盤略高一步步的推廣氣勢勢；2、聯(lián)動1個外賣場多個個外巡展加強項目蓄客客，同時加強強項目的對外外輻射力；3、建立全新形象象通過在外區(qū)域域投放路牌、、MINI生活畫冊，達達到提升目標標人群心理預預期4、活動制造人氣氣活動支持知名名度和美譽度度確立，以互互動性粘合客客戶；5、“短、平、快””的推廣節(jié)奏奏迅速完成形象象到產(chǎn)品落地地的過程，以以項目品質(zhì)和和投資性擊打打客戶；6、建立體驗式式營銷以現(xiàn)場體驗撬撬動客戶，以以精裝樣板示示范區(qū)提升項項目價值預期期；1、營銷推廣手段44一項目銷售進度、推廣成本預測本項目以5300元/平米作為基準準銷售價格；；銷售旺季價價格增長10%左右，淡季時時維持本銷售售價格，整體體均價5830元/平米。全部銷售周期期約為8個月（3～4月為銷售準備備期，5月開始銷售，，2012年實現(xiàn)銷售20000平方米）12個月累計銷售售金額11352萬元。時間月銷售率銷售率（累計）價格變動率銷售均價（元/㎡)銷售面積(㎡)累計銷售面積(㎡)當月銷售金額(萬元）累計銷售金額（萬元）2012年5月10%10%100%530020002000106010602012年6月12%22%101.89%540024004400129623562012年7月18%40%104.63%565036008000203443902012年8月25%65%104.42%5900500013000295073402012年9月20%85%98.31%5800400017000232096602012年10月8%93%98.28%5700160018600912105722012年11月5%98%98.25%5600100019600560111322012年12月2%100%98.21%55004002000022011352小結(jié)第一，我們將將會站在重慶慶這座休閑時時尚之都的肩肩膀上，來提提升富雅高爾爾夫項目的價價值和潛力，，做出項目的的高度；第二，我們應應該站在國際際休閑時代的的新要求營銷銷它的形態(tài)，，做出項目的的廣度和深度度；第三，我們還還會站在引領(lǐng)領(lǐng)中國休閑度度假的浪潮中中，做出市場場的輻射度；；媒體推廣戰(zhàn)略媒介整體溝通通策略強調(diào)圈層營銷銷與分眾營銷銷路徑同時開開拓作為突破破點。強調(diào)系統(tǒng)性、、組合性，講講究各類媒體體的組合傳播播、以及方式式上的針對性性。強調(diào)運用的差差異度與創(chuàng)造造性，在媒體體的選擇、應應用上突出差差異化，有創(chuàng)創(chuàng)造性的制定定出新的傳播播方式。大眾的少而精精與小眾的持持續(xù)性攻堅和和推廣聯(lián)動。。戶外廣告投放放：以重慶城城區(qū)戶外站牌牌為主公關(guān)及活動策策劃：定期舉舉辦小型參與與性強的公關(guān)關(guān)活動現(xiàn)場包裝體系系：體驗空間間，情景營銷銷、指示系統(tǒng)統(tǒng)等主流紙媒體：：在重要時間間節(jié)點是投放放商報或晨報報DM或其它特殊傳傳播手段1、五大推廣手手段5大推廣手段，，統(tǒng)合在2條線索之下：整體性線索：：3000畝度假休閑之之城純產(chǎn)品線索：：小空間，大尺尺度，大用途途2、兩大線索每個階段產(chǎn)品品推廣主題在在每個節(jié)點，，重點各不同同，但彼此又又聯(lián)系緊密。。報紙電視戶外短信網(wǎng)絡(luò)泛目標客戶少量主流報紙紙重慶城區(qū)目標客群分眾營銷主體客戶夾報巡展現(xiàn)場活動重慶電視臺強烈指引直效公關(guān)體驗營銷群發(fā)短信DM3、推廣途徑整整合主流房產(chǎn)網(wǎng)7月6月5月11月9月8月十一黃金周元旦傳統(tǒng)旺季銷售深化期推廣/蓄客期公關(guān)活動重點點安排城市居住（暨暨產(chǎn)品推介會會）10月品牌導入期12月4月50?活動及體驗營營銷通過組織系列列活動，宣傳傳項目，吸引引客戶上門。?？煞譃楣?jié)假假日節(jié)點活動動和不定期活活動等。例：1、母親節(jié)（5.13周日）、父親親節(jié)（6.17周日）等主題：“一絲清涼，，十分孝心””、“帶上父父母去避暑””、“愛父母母·愛清涼”等2、不定期：周周末組織“仙仙女山·夏日清涼游””整個活動過程程需要進行組組織設(shè)計，重重視前期宣傳傳，有效篩選選參與人員，，精心安排活活動過程，并并與一期項目目形成有效互互動，通過體體驗吸引參與與者購買，或或形成良好口口碑。?社區(qū)巡展：大大型高端社區(qū)區(qū)巡展推薦。。房交會參展或或DM單：春交會4.19－4.22，利利用用每每年年房房交交會會聚聚集集的的大大量量人人氣氣，，進進行行項項目目宣宣傳傳。。?集中中推推介介：：在積積累累到到一一定定數(shù)數(shù)量量有有效效客客戶戶客客戶戶情情況況下下，，可可以以在在主主城城或或者者項項目目所所在在地地選選擇擇高高端端酒酒店店舉舉行行項項目目推推介介說說明明會會。。?現(xiàn)場場包包裝裝：：對對項項目目現(xiàn)現(xiàn)場場形形象象及及前前期期項項目目進進行行精精心心包包裝裝，，讓讓客客戶戶一一進進入入項項目目就就產(chǎn)產(chǎn)生生美美好好的的憧憧憬憬和和向向往往，，刺刺激激購購買買欲欲望望。。?附加特特殊服服務：：作作為第第二居居所，，購房房者會會對所所購物物業(yè)的的管理理后續(xù)續(xù)服務務非常常關(guān)心心。針針對此此，我我們建建議開開發(fā)商商應完完善物物管服服務，，并對對售出出物業(yè)業(yè)提供供管家家式管管理，，包括括日常常維護護，空空置期期代租租等。。以上為為部分分擬采采用非非常規(guī)規(guī)營銷銷手段段構(gòu)想想，在在執(zhí)行行中有有待于于進一一步具具體和和深化化，并并根據(jù)據(jù)市場場調(diào)研研及銷銷售情情況做做出適適當調(diào)調(diào)整。。媒體推廣戰(zhàn)略51第四部分項目規(guī)劃建建議項目整體體現(xiàn)出度假、生活便利、GOLF、異域風情格調(diào)№.1廣場蛻變更換原夏宮宮·天籟玻璃項項目名幕牌牌在臨道路外外延豎7米左右高雙雙面豐碑加以射燈裝裝飾，以便便起到醒目目效果入口處設(shè)立立形象保安安亭（保安安人員要求求175-180cm高，普通話話標準，形形象氣質(zhì)佳，進行項項目統(tǒng)一培培訓），并并在傘亭邊邊緣加印項目目案名№.1廣場蛻變廣場中心噴噴泉合理運運用與周邊邊環(huán)境相呼呼應№.2售樓部蛻變變建議沙盤重重新制作項目全景沙沙盤要體現(xiàn)現(xiàn)出3000畝大盤的氣勢勢分期沙盤具具體凸顯當當期特色以全景沙盤盤聯(lián)動分期期沙盤方式式對外展示售樓部入口口處擺放物物料架（建建議兩個））并在顯眼眼處擺放放高端雜雜志刊物物（定期期更換））建議與golf、高端社社區(qū)、養(yǎng)養(yǎng)身之道道、汽車車、度假假類刊物物為主№.2售樓部蛻蛻變1、洽談區(qū)區(qū)采用西西班牙風風格設(shè)計計，并在在桌面擺擺放裝飾飾鮮花和糖果以以作裝飾飾之用2、吧臺風風格與洽洽談區(qū)風風格一致致，并備備齊較多多品種的的飲品以周全滿滿足不同同喜好的的客戶3、洽談區(qū)區(qū)掛墻式式電視直直接更換換成大屏屏投影儀儀循環(huán)播播放項目宣傳視視頻№.2售樓部蛻蛻變售樓部風風格與項項目整體體風格一一致之中中配以西西班牙風風格小品品和GOLF飾品用以以凸顯項項目特色色，高雅雅、品質(zhì)質(zhì)、沉穩(wěn)穩(wěn)的裝修修風格凸凸顯大氣氣?！?3動線規(guī)劃劃蛻變項目內(nèi)部部動線圖圖（簡單單示意））售房部景區(qū)主干道廣場項目一期二期天籟高爾夫球球場樣板房酒店+商業(yè)（注：僅僅為示意意，底圖圖并非項項目所在在地，與與圖上等等高線無無關(guān)。紅線為項項目內(nèi)部部動線）№.4看房通道道蛻變建議將社社區(qū)入口口處社區(qū)區(qū)名進行行移除更更換，便便于形象象說辭統(tǒng)統(tǒng)一建議更換換或者增增加看房房電瓶車車（3-4輛）№.4看房通道道蛻變建議將一一期觀景景平臺打打造為高高級露天天咖啡吧吧并配備專專門人員員接待、、指引，，隨時保保持場所所整潔?！?4看房通道道蛻變在各路口口顯眼位位置安放指引引路牌№.5樣板示范范區(qū)蛻變變樣板示范范區(qū)房內(nèi)內(nèi)應做好好各方面面細節(jié)，，配備專專門人員員接待介介紹并隨隨時保持持房間內(nèi)內(nèi)整潔。。在示范區(qū)區(qū)同樓棟棟的其他他樓層也也應做好好基本清清潔衛(wèi)生生和景觀觀打造。。樣板房精精致打造造和示范范區(qū)周邊景觀觀打造形形成一致致聯(lián)動效應，，大大增增加客戶戶對項目的好好感以及及對未來來社區(qū)的美好好遐想№.5樣板示范范區(qū)蛻變變64第五部分分項項目營銷銷預算65二項目銷售進度、推廣成本預測本項目推推廣費用用約為全全部銷售售額的1.9%，即200萬。6、7、8、9月為廣告告推廣的的主要投投放時期期，占總總體費用用的50%以上。推廣費的的主要使使用方式式為直銷銷和活動動、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等。時間直銷人員DM單頁（萬元）戶外（萬元）轎箱廣告（萬元）短信（萬元）網(wǎng)絡(luò)活動及其它（萬元）人數(shù)工資（萬元）累計（萬元）月費用累計月費用累計2012年4月00022560100038.82012年5月307.27.266002012年6月409.616.8612882012年7月409.626.46188162012年8月501238.46248242012年9月501250.46308322012年10月204.855.20308402012年11月0055.20300

2012年12月0055.20300

66THANKS即使贈品只是是一張紙，顧顧客也是高興興的。如果沒沒有贈品，就就贈送“笑容容”。所謂企業(yè)管理理就是解決一一連串關(guān)系密密切的問題，，必須有系統(tǒng)統(tǒng)地予以解決決，否則將會會造成損失。。浪費時時間。。1月-231月-23蓋茨運運用的的管理理風格格既不不是美美國的的個人人主義義式，，也不不是日日本的的共識識主義義式，，而是是獨樹樹一幟幟的達達爾文文式企業(yè)成功功經(jīng)典名名人名言言20:5120:5120:51:071月-23前方充滿滿著未知知，但我我必須得得走。無法評估，，就無法管管理。1月-231月-231月-231月-2320:5120:51授權(quán)就像放放風箏，部部屬能力弱弱線就要收收一收，部部屬能力強強了就要放放一放。軍隊無放任，，學校無放任任，此今日世世界各共和國國之道例。軍軍隊放任，則則將不能以令令，學校放任任，則師不能能以教；將不不能令則軍敗敗，師不能教教則學校敗，，其為國忠，，莫此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人在每每一次憂患中中都看到一個個機會，而消消極的人則在在每個機會都都看到某種憂憂患。不是沒沒辦法法，而而是沒沒有用用心想想辦法法。用用心想想辦法法，一一定有有辦法法，遲遲早而而已。。1月-231月-231月-23用人不不在于于如何何減少少人的的短處處，而而在于于如何何發(fā)揮揮人的的長處處。觀察才才行。。你的臉臉是為為了呈呈現(xiàn)上上帝賜賜給人人類最最貴重重的禮禮物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。20:51:0720:51:0720:511月月-23決不不能能在在沒沒有有選選擇擇的的情情況況下下，，作作出出重重大大決決策策。。經(jīng)營營企企業(yè)業(yè)，，是是許許多多環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的共共同同運運作作，，差差一一個個念念頭頭，，就就決決定定整整個個失失敗敗當你在事業(yè)上上遇到挫折，，有"打退堂鼓"的念頭時，你你應該加以注注意，這是最最危險的時候候!1月-231月-2320:5120:51:07世界上沒有夕夕陽企業(yè),只有落后和不不思進取的企企業(yè)。光靠價格便宜宜的產(chǎn)品能夠夠長久地存活活下來。沒有組織就沒沒有管理，而而沒有管理也也就沒有組織織。管理部門門是現(xiàn)代組織織的特殊器官官，正是依靠靠這種器官的的活動，才有有職能的執(zhí)行行和組織的生生存。管理就是做做好無數(shù)小小的細節(jié)工工作。05-1月月-2305-1月月-231月-23將良品率預預定為85%，那么便表表示容許15%的錯誤存在在。顧客客是是重重要要的的創(chuàng)創(chuàng)新新來來源源。。人生生的的選選擇擇決決定定一一切切。。成功功的的企企業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導導不不僅僅是是授授權(quán)權(quán)高高手手，，更更是是控控權(quán)權(quán)的的高高手手。。卓有成效的管管理者善于用用人之長。2023年1月5日05一月2023做生意，要隨隨著形勢的變變化而變化。。做小生意，，在于勤;做大生意，要要看政治觀局局勢。魔鬼存存在于于細節(jié)節(jié)之中中。一月231月-2320:51大多數(shù)數(shù)的錯錯誤是是企業(yè)業(yè)在狀狀況好好的時時候犯犯下的的，而而不是是在經(jīng)經(jīng)營不不善的的時候候。沒有什什么比比忙忙忙碌碌碌更容容易，，沒有有什么么比事事半功功倍更更困難難。成功的的方法法千萬萬條,多總結(jié)結(jié)別人人的失失敗,根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)實的的路行行走,不要太太在意意聽取取名人人大家家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格格言。。協(xié)調(diào)以及控控制。1月-232023/1/520:518:51:07下下午企業(yè)做大后后CEO說話要越來來越細。小小企業(yè)要有有長遠的打打算大企業(yè)業(yè)要有注意意細節(jié)。2023/1/520:51:07企業(yè)的成功功靠團隊，，而不是靠靠個人。只要不是是相當重重要的商商品，不不是穩(wěn)健健踏實地地行商，，迅速發(fā)發(fā)展就等等于迅速速破產(chǎn)，，只有使使多種商商品不間間斷地相相繼配合合上市，，才能使使迅速發(fā)發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步步前進。。1月-232023/1/520:51:07正確的決決策來自自眾人的的智慧。。周到的服服務，那那簡直是是難以想想象的。。20:512023/1/520:51:07謝謝各位位！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。20:51:0720:51:0720:511/5/20238:51:07PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2320:51:0720:51Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。20:51:0720:51:0720:51Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2320:51:0720:51:07January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20238:51:07下午午20:51:071月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:51下下午1月-2320:51January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/520:51:0720:51:0705January202317、做做前前，，能能夠夠