中國一線城市二手房經紀行業(yè)發(fā)展現狀及市場規(guī)模

中國一線城市二手房經紀行業(yè)發(fā)展現狀及市場規(guī)模

房地產經紀行業(yè)劃分為：新房代銷、二手房交易、二手房租賃、衍生業(yè)務等四個子行業(yè)，其中新房代銷業(yè)務為經紀公司利用自己的渠道優(yōu)勢與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議，向其新房銷售業(yè)務引流并收取交易傭金，為房地產增量市場業(yè)務；二手房交易、租賃業(yè)務則為經紀公司利用線上平臺與線下門店，為二手房市場與租賃市場的供需雙方提供信息撮合交易，收取交易傭金，為存量市場業(yè)務；衍生業(yè)務的種類很多，主要聚焦于存量市場，包括金融服務、房屋檢查、產權保險、物業(yè)管理等服務，目前中國的房地產經紀公司的衍生業(yè)務以房地產金融服務為主，未來在種類與規(guī)模上尚有較大發(fā)展空間。數據來源:公共資料整理

二手房經紀業(yè)務規(guī)模巨大，未來將持續(xù)以波動向上態(tài)勢。根據數據，2003-2018年，我國二手房交易規(guī)模增長了約40倍，期間的CAGR為28%，高于同期商品住宅銷售額的CAGR，占同期的商品住宅銷售額也由24%提升至52%，整體呈波動上升態(tài)勢；2018年全國二手房成交套數420萬套，成交面積3.95億平米，成交金額為6.53萬億元，成交總金額同比上升11.5%；

受2016年至今的調控影響下，2018年二手房市場保持著2017年以來的低迷態(tài)勢，與2017年基本持平，成交量明顯低于2015、2016年，2018年全國經濟人市場預期指數的低迷也反映了市場的悲觀情緒。短期形式上二手房市場受調控等一系列因素影響，將與房地產開發(fā)周期同向波動，但隨著城鎮(zhèn)開發(fā)趨于飽和、存量房規(guī)模的提升，二手房市場將表現為曲折向上的態(tài)勢。數據來源:公共資料整理數據來源:公共資料整理數據來源:公共資料整理

中國的二手房交易規(guī)模占比不到40%，而美國的二手房交易規(guī)模占比則達到90%，英國達到81%，澳大利亞78%，中國香港85%，我國二手房市場的交易規(guī)模具有進一步發(fā)展的空間。數據來源:公共資料整理數據來源:公共資料整理

我國二手房經紀市場發(fā)展不均衡，一線、強二線城市已邁入存量時代，整體滲透率仍有提升空間。北京的二手房交易套數與面積自2015年以來逐漸超過新房的成交套數與面積，2018年成交套數比達到1.98，面積比達到1.84，且維持增長趨勢；上海房市二手房與新房交易基本持平，比值在1上下波動；廣州的二手房交易套數近年來略低于新房交易套數，但是交易面積之比2017年首次超過1，二手房交易的規(guī)模逐漸增加；深圳基本已經進入以二手房交易為主的存量房時代，交易套數比與面積比長期維持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。數據來源:公共資料整理數據來源:公共資料整理數據來源:公共資料整理

緊跟一線城市，部分熱點二線城市也逐步踏入存量房時代，如蘇州、廈門。隨著城市開發(fā)趨于飽和，絕大部分二線城市在未來將形成以二手房為主的交易結構；低能級城市由于尚處于快速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，因此短期內仍將以新房為主力。

由于部分二線城市與低能級城市處于以新房為主的成交結構，使得當地二手房市場的集中度、機構滲透度較一線城市、強二線城市來的更低，頭部經紀公司也更多采用兼并區(qū)域內強勢中小型經紀公司或加盟制模式來開拓業(yè)務，若采用直營模式則將面臨較大的成本壓力。數據來源:公共資料整理

根據數據，我國二手房市場目前的機構滲透率約為80%，且一線、強二線城市的滲透率則高于能級較弱的城市。作為對標，美國的二手房市場機構滲透率在2016年達到88%。受滲透率影響，目前我國二手房市場的集中度依然較低，部分熱點二