關(guān)于某金融大廈的市場調(diào)查

國際金融大廈市場調(diào)查第一部分：分析與立項(xiàng)支持一、

宏觀政策分析二、

區(qū)域三、

項(xiàng)目基本情況（一）、項(xiàng)目基本情況（二）、SWOT分析（三）、劣勢彌補(bǔ)分析四、

中街與太原街業(yè)態(tài)對(duì)比分析（一）、對(duì)比分析（二）、投資分析（三）、市場定位五、

區(qū)域市場供給分析與定位支持（一）、二級(jí)市場供給分析與定位支持（二）、三級(jí)市場供給分析與定位支持（三）、酒店供給分析與定位支持（四）、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建項(xiàng)目分析六、全國同類項(xiàng)目熱銷分析與立項(xiàng)支持七、區(qū)域市場需求分析與立項(xiàng)支持（一）、市場需求（二）、潛在目標(biāo)客戶群消費(fèi)能力第二部分：目標(biāo)客戶群定位（一）、目標(biāo)客戶群定位（二）、目標(biāo)客戶群愿望（三）、營銷主題第三部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、樓層規(guī)劃二、面積、戶型配比三、改建裝修標(biāo)準(zhǔn)與成本控制（一）、改建與成本控制（二）、裝修與成本控制四、休閑廣場（業(yè)主會(huì)所）五、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)六、智能化設(shè)施配套總述為了使得順利完成資產(chǎn)盤活，我們進(jìn)行了大量的，力求對(duì)該項(xiàng)目作出最準(zhǔn)確的市場定位。我們的調(diào)研范圍以項(xiàng)目所在地為核心，方圓五公里為半徑進(jìn)行了區(qū)域調(diào)研，并且在我們分析了太原街商業(yè)圈與中街商業(yè)圈有很多可類比之處后，就對(duì)太原街與中街的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了對(duì)比分析，最后我們認(rèn)為與酒店和寫字間相比，正在太原街熱銷的小戶型酒店式公寓才是我們最佳的。在確認(rèn)了這一后，我們又對(duì)全國的小戶型公寓情況進(jìn)行了分析，進(jìn)一步確定了我們的小戶型酒店式公寓的定位。然后我們又從區(qū)域的市場中二級(jí)、三級(jí)、酒店以及已建、未建、改建項(xiàng)目的分析中知道我們的小戶型酒店式公寓的市場定位切入了市場空白點(diǎn)，有市場唯一性的優(yōu)勢。我們在市場需求的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析中發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目所在區(qū)域有大量對(duì)小面積的需求。而且從潛在目標(biāo)客戶群的定位及目標(biāo)客戶群的愿望的分析中，我們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓恰恰是這些潛在目標(biāo)客戶群所需要的住宅。在我們分析目標(biāo)客戶群的愿望后，我們在第三部分中對(duì)產(chǎn)品根據(jù)其愿望進(jìn)行了設(shè)計(jì)，使大家對(duì)本項(xiàng)目有了最初步的了解。第一部分：立項(xiàng)分析目錄一、宏觀政策分析二、區(qū)域三、項(xiàng)目基本情況（一）、項(xiàng)目基本情況（二）、SWOT距陣分析（三）、劣勢彌補(bǔ)分析四、中街與太原街業(yè)態(tài)對(duì)比分析（一）、對(duì)比分析（二）、投資分析（三）、市場定位五、區(qū)域市場供給分析與定位支持（一）、二級(jí)市場供給分析與定位支持（二）、三級(jí)市場供給分析與定位支持（三）、酒店供給分析與定位支持（四）、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建項(xiàng)目分析六、

全國同類項(xiàng)目熱銷分析與立項(xiàng)支持七、

區(qū)域市場需求分析與立項(xiàng)支持（一）、市場需求（二）、潛在目標(biāo)客戶群消費(fèi)能力一、

宏觀政策分析從經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)分析：回顧沈陽市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，可以看出沈陽經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。剛剛度過的2002年，沈陽全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1400億元，同比增長13.1％，是近年來增長最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成402億元，同比增長32.8％。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)105億元，同比增長29.9％，連續(xù)兩年保持30％左右的增長。土地出讓金收入由2000年的7000萬躍升至2001年的10億，去年又達(dá)到15億元，土地出讓金以成為城市建設(shè)資金的主要來源。從以上數(shù)字可以看出，沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。這對(duì)于沈陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。從社會(huì)消費(fèi)情況觀察：沈陽市大力引進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極發(fā)展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。2002年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)695億元；各類市場成交額達(dá)到812億元，金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到2190億元和1820億元，貨幣凈回籠連續(xù)12年局全國之首。從人民生活水平觀察：沈陽人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。城市居民的年人均可支配收入達(dá)到7050元，農(nóng)民年人均可支配收入可達(dá)到3500元。同比分別增長10.4％和8.4％。截至去年１２月末，沈陽市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已達(dá)１２１４億元，比２００２年年初增長１５６億元，增幅為１４．７４％，與２００１年同期相比，這一增長率高過了２００１年居民儲(chǔ)蓄增長率４個(gè)百分點(diǎn)，居民儲(chǔ)蓄持續(xù)呈升溫之勢。從市政規(guī)劃總體來看：兩年來，全市城建累計(jì)投資89.3億元。新增綠化面積17.7平方公里，城市綠化率躍升至29.1％。完成了市府大路等10條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造，對(duì)213條市區(qū)道路進(jìn)行了全面整修，總面積達(dá)到751萬平方米，使全市的道路完好率由過去的70％提高到90％。棚戶區(qū)改造使5.7萬戶居民遷入新居，新增公交車1250輛。二、區(qū)域中街作為沈陽歷史悠久的一條商業(yè)街，一直被人們所關(guān)注著，隨著沈陽今年來的對(duì)故宮周邊區(qū)域的改造及10月份“一宮兩陵”的申報(bào)，中街必將越來越被重視起來，從近來沈陽市各大媒體公布的沈陽市政府對(duì)中街的規(guī)劃來看主要有以下幾個(gè)優(yōu)勢：1、

中街的交通問題將得到解決。交通不暢是制約中街地區(qū)發(fā)展的根本原因，為此將建設(shè)八橫八縱的路網(wǎng)。八橫是指北順城路、北順城內(nèi)街、北中街、中街、南中街、沈陽路、盛京路、南順城路；八縱是指西順城街、西順城內(nèi)街、新開街、正陽街、中心街、朝陽街、東順城內(nèi)街、東順城街。交通情況的改善必將為中街的發(fā)展帶來更多的消費(fèi)人群。2、

中街地區(qū)將實(shí)行住宅控制規(guī)劃中街現(xiàn)有住宅面積約占建筑總面積的三分之二，力爭用5至10年的時(shí)間，使住宅建筑面積降到建筑物總面積的三分之一以下。中低檔住宅按年限規(guī)劃，只拆不建，逐漸轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)有停緩建工程，一律不許再建住宅，做好“減法”，開放空間。這一規(guī)劃的實(shí)際意義將給項(xiàng)目的發(fā)展帶來非常大的前景及市場，在這樣一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)異常繁華的區(qū)域內(nèi)購置一套住房，將會(huì)成為無數(shù)人的向往及身份和地位的象征。3、

建設(shè)中心廟廣場中心廟廣場是一個(gè)大型的體育休閑場所，面積達(dá)1萬平方米。地上為休閑綠地，地下為體育大世界，具體項(xiàng)目為滑冰場和游泳池。該項(xiàng)目的實(shí)施打破了中街自古以來購物為主的局限性。使繁華的中街更增添了一份健康和快樂。4、

大型停車場的規(guī)劃中街是一塊寸土寸金的寶地，土地的稀缺性導(dǎo)致在諾大個(gè)中街沒有汽車的容身之地，然而，這一缺點(diǎn)正好與旅游、購物的方便快捷相違背。針對(duì)這個(gè)問題2003年的市政府頒布了這樣一項(xiàng)新規(guī)定“投資建設(shè)１萬平方米以上公共綠地的單位，可以擁有綠地的“地下資源”即可以建設(shè)地下停車場或商場，并享受某些優(yōu)惠政策”。在最新的規(guī)劃中也有具體體現(xiàn)如“在沈陽路南側(cè)建三處綠化環(huán)繞的停車場；紅墻市場拆除后，建設(shè)地下停車場、地上綠化；將女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶區(qū)拆除，分別建設(shè)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場；開放商廈附設(shè)地下停車場。按國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置智能化的交通導(dǎo)示系統(tǒng)?！?、“一宮兩陵”申報(bào)世界文化遺產(chǎn)中街地區(qū)自身擁有極大的潛力和獨(dú)特的優(yōu)勢，尤其是故宮、帥府和長安寺的存在更是無價(jià)的文化歷史資源，特別是借故宮申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的契機(jī)，只要善加利用，塵封多年的活力必將被重新激活，中街地區(qū)一定能成為最時(shí)尚、最具活力和特色的中心。三、項(xiàng)目基本情況（一）、項(xiàng)目基本情況名稱地理位置位于新瑪特對(duì)面，緊鄰中街，北為中街向東的延長部分，西為東順城。環(huán)境項(xiàng)目處在商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)氛圍濃；離故宮較近，旅游氛圍濃。規(guī)模地上共25層，1—5層裙樓、6—25層主樓，建筑面積32000㎡；地下一層設(shè)備間電梯現(xiàn)有三部電梯口，具體品牌在產(chǎn)品建議里體現(xiàn)朝向南北朝向，有些弧度市政配套電、水、交通、道路、商業(yè)、醫(yī)院……齊全生活配套超市（二）、SWOT矩陣分析Strength(優(yōu)勢分析)Weakness(劣勢分析)S1、地理位置優(yōu)越S2、交通便利S3、商業(yè)氛圍濃厚S4、生活配套齊全S5、休閑娛樂配套較完善S6、旅游開發(fā)較早S7、開發(fā)商的實(shí)力S8、市場需求量大S9、區(qū)域市場小戶型供應(yīng)量不足W1、噪音污染大W2、區(qū)域人口情況復(fù)雜W3、車位的不足Opportunity(機(jī)會(huì)分析)Treat(威脅分析)O1、市政政策的支持O2、區(qū)域市場競爭層面空白點(diǎn)O3、入市時(shí)間帶來的機(jī)會(huì)O4、2003年市政規(guī)劃對(duì)交通的改觀T1、區(qū)域爛尾摟改建，給本項(xiàng)目帶來競爭T2、區(qū)域未建項(xiàng)目的開發(fā)給項(xiàng)目帶來的競爭T3、2003年沈陽小戶型公寓的大批入市，市場競爭會(huì)異常激烈（三）、劣勢彌補(bǔ)方案1、S1+S7+S8+W1項(xiàng)目位于中街商業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊商場、超市、名店林立，使此項(xiàng)目處于鬧市中，噪音污染大。因此為了彌補(bǔ)噪音污染這一劣勢，必須用防噪音的外墻材料及防噪音窗體。這就需要對(duì)現(xiàn)有墻體的重新裝飾和窗體的重新更換。處于鬧市中并不代表沒有銷售市場，相反，項(xiàng)目的所在地地理位置優(yōu)越，購物方便，大多數(shù)人為了工作方便或是用來投資，會(huì)很看好我們的項(xiàng)目。2、S7+S9＋O1+O2＋W2小東批發(fā)市場是規(guī)模較大的批發(fā)市場，經(jīng)營種類繁多，同時(shí)在此工作的從業(yè)人員也是來自四面八方，加上中街不斷的繁榮擴(kuò)大，不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)入中街商業(yè)區(qū)，同時(shí)也帶來很多外地從業(yè)人員。因此紛繁復(fù)雜的人員也給中街的治安帶來問題。但是由于本項(xiàng)目的物業(yè)是酒店式物業(yè)服務(wù)，另外智能化的配套，將會(huì)解決治安問題。市政政策中對(duì)中街的全方位規(guī)劃也將從根本規(guī)范中街的市場現(xiàn)狀。3、S2+S3+S4+S5+S6++O1+W3項(xiàng)目本身的一大弊病就是沒有足夠的停車位，這是我們迫切需要解決的問題。2003年市政規(guī)劃中，為了解決中街的交通問題，將規(guī)劃出八縱八橫的路網(wǎng)；及沈陽路南側(cè)將建三處綠化環(huán)繞的停車場；紅墻市場拆除后，建設(shè)地下停車場、地上綠化；將女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶區(qū)拆除，分別建設(shè)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場；開放商廈附設(shè)地下停車場。以上2003年即將規(guī)劃的停車場將對(duì)本案沒有車位的現(xiàn)狀有一定緩解。周圍配套齊全的商業(yè)廣場和大型超市將解決人們的日常生活所需四、中街與太原街業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)對(duì)比分析序：之所以把中街與太原街進(jìn)行對(duì)比分析，是因?yàn)橹薪峙c太原街一直以來都在爭奪沈陽“第一商業(yè)街”的稱譽(yù)，所以一直以來它們也是在互相競爭中借鑒對(duì)方的優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)自己的不足，從而使自己更加完善。所以我們就可以從兩大商業(yè)圈的相互對(duì)比中，分析出最適合本項(xiàng)目的市場定位。（一）對(duì)比分析從我們的大量發(fā)現(xiàn)，中街與太原街可對(duì)比的業(yè)態(tài)有商業(yè)街、大型商場、寫字間、酒店。我們針對(duì)以上四項(xiàng)進(jìn)行對(duì)比，并且對(duì)太原街新出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行了分析，最后分析出可供我們選擇的本項(xiàng)目的市場定位。1、商業(yè)街經(jīng)營內(nèi)容比較區(qū)域書店音像店服裝店鞋店樂器店鐘表眼鏡飾品店餐飲通訊醫(yī)藥銀行太原街5家4家31家8家10家10家4家12家4家4家3家中街1家無26家7家無9家2家9家無4家5家注：中街12種業(yè)態(tài)中，有三種業(yè)態(tài)尚處空白，指沒有這樣專營店，但綜合商廈包括這樣的經(jīng)營。觀點(diǎn)：1、太原街與中街在商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展上，都有其欠缺的地方，長期以來，兩大商圈也一直在競爭中相互學(xué)習(xí)，彌補(bǔ)自己的不足，從上表中我們可以看出，本案所在的中街商業(yè)圈對(duì)比太原街明顯在圖書和音像上不足，而綜觀中街，我們也不難發(fā)現(xiàn)，中街的確缺少圖書音像業(yè)，與小戶型酒店公寓業(yè)態(tài)形勢相結(jié)合，因此，我們的裙樓定位應(yīng)該主力推圖書音像這一經(jīng)營內(nèi)容，來彌補(bǔ)中街這一市場空白點(diǎn)。2、在太原街未來建設(shè)規(guī)劃中，萬達(dá)商業(yè)廣場包括建材與家私廣場；中街在此方面尚處空白。建議為第二招商方向。3、對(duì)在沈陽東北這一中心地位來講，全國金融業(yè)幾乎都在沈陽建有分行，但除五大銀行與證券公司有比較高的知名度外，其它金融機(jī)構(gòu)如在沈陽快速提高知名度與吸納資金，如能讓其充分認(rèn)實(shí)“中街”每日30萬人的客流量的價(jià)值，從宣傳價(jià)值來看，在一定的租金范圍內(nèi)與日?qǐng)?bào)的宣傳費(fèi)用相比，可考慮用現(xiàn)有的條件作為招商的重點(diǎn)選擇。（在后面裙樓與主樓的配合分析中體現(xiàn)）2、各大商場經(jīng)營內(nèi)容對(duì)比分析A、中街大型商業(yè)廣場名稱沃爾瑪商業(yè)城新瑪特興隆大家庭規(guī)模占地面積1000㎡，建筑面積16000㎡沈陽商業(yè)城集團(tuán)是東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)的核心企業(yè)沈陽商業(yè)城（集團(tuán)）于1991年底開業(yè)，位于沈陽市繁華的中街商業(yè)區(qū)東端，建筑面積7.9萬平方米，地下2層，地上6層。建筑裝修采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)概念，高貴典雅，氣勢輝宏。新瑪特建筑面積10萬平方米，分地下2層，地上7層，另有1萬平方米、19層公寓寫字樓總營業(yè)面積19.7萬㎡其中包括7大主題公園。經(jīng)營內(nèi)容一層：食品，水果，煙酒糖茶。二層：音像，書籍，電器，家居，及其他。一層女士化妝品與皮具二層鞋三層服裝四層家電沈陽新瑪特流行百貨集合了1500種國內(nèi)外知名品牌商品，其中500個(gè)品牌首次在沈陽登陸。興隆大家庭集購物、休閑、娛樂、餐飲、商貿(mào)、觀光、旅游、社會(huì)功能服務(wù)于一體，分布于興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、名貴世界B、太原街大型商場列表名稱中興新世界聯(lián)營萬達(dá)規(guī)?？偨ㄖ娣e15萬平方米，裙樓8.4萬平方米，共1500個(gè)經(jīng)營單位，是東北規(guī)模最大的購物中心新世界百貨興建于2000年8月，營業(yè)面積10.438㎡建筑面積60000㎡，公司成立于1952年1月，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員單位之一。占地52630㎡，建筑面積161620㎡高8層，地下一層經(jīng)營內(nèi)容一層：化裝品，金飾品，皮具，鐘表眼鏡，醫(yī)藥，二層：超市，文體用品，現(xiàn)代通訊，麥當(dāng)勞三層：鞋帽，家用電器四層：男女服裝五層：毛織品，棉織品，居室用品六層：名品，兒童世界，風(fēng)味廣場七至十八層：中興大酒店地下有現(xiàn)代化停車場，可容納256個(gè)車位一層：名店，手袋，皮鞋，香煙，洋酒，皮具，珠寶，名表二層：少女裝，咖啡室三層：女士服裝四層：男式服裝，男式配飾，眼鏡五層：床上用品，美容院，家庭用品，小家電。地下：超市，內(nèi)衣，藥店一層：家用電器，化妝品，煙酒糖茶。二層：鞋帽，鐘表，眼鏡，攝像器材，通訊，辦公用品，文體用品三層：羊毛衫，羊絨衫，箱包，廚具四層：西服，職業(yè)女裝，皮草五層：羽絨服，金店，工藝品地下一層為超市是集購物、休閑、餐飲、娛樂、度假為一體的大型購物廣場。其他中興會(huì)員已有20萬人，成立了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)俱樂部”持卡會(huì)員平均每天消費(fèi)額高達(dá)200萬元，今年商品零售額實(shí)現(xiàn)了14.3億元，比去年同期上升20%，其消費(fèi)群體主要是中等及中上等收入人群，商品價(jià)格十分昂貴。預(yù)計(jì)2003年年末主體完工。萬大商業(yè)廣場在國內(nèi)首先與世界500強(qiáng)企業(yè)合作，開創(chuàng)了“定單商業(yè)”的先例觀點(diǎn)：太原街的三大商場——中興、聯(lián)營、新世界一直在支撐著太原街作為中高檔形象地位，也是強(qiáng)于中街的地方，但是隨著興隆大家庭和大商的進(jìn)入，中街的商場也足可以與太原街抗衡了。從太原街與中街各大商場的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營檔次來看，已經(jīng)是伯仲之間，不相上下。3、寫字間的對(duì)比分析A、中街寫字間列表名稱金廈廣場沈達(dá)大廈龍鼎大廈規(guī)模22層車位：地上50個(gè)，地下180個(gè)，共規(guī)劃264戶。20層，占地3000㎡，建筑面積：15400㎡車位：地上60地下13高17層，占地1500㎡，建筑18000㎡租價(jià)540---840元/平售價(jià)10000元/平430元/平/年售價(jià)4100元/平面積自由分割73-181平100-187平其他車位：地上50個(gè)，地下180個(gè)1—3層為大堂，供房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)使用4—22層為寫字間電梯為12部超大迅達(dá)電梯車位：地上60地下134~17層為寫字間。B、太原街寫字間列表名稱光明大廈東宇大廈光大大廈鴻運(yùn)大廈總統(tǒng)大廈聯(lián)營物業(yè)大廈規(guī)模建筑面積6650㎡。地上十三層，地下一層。高26層，占地2000㎡建筑面積18000㎡，共114戶。120個(gè)地下車位高20層，占地1958㎡，建筑面積26760㎡。地下2層。共209戶，車位120個(gè)高18層，占地2000㎡，建筑面積15000㎡，共208戶。26個(gè)車位。高26層，地下還有2層。建筑面積77000㎡（寫字間出租面積1.6萬㎡），規(guī)劃200戶，地下車位180個(gè)占地1500㎡，高20層，6-20層為寫字間，建筑10000㎡900元/平/年面積80-200㎡觀點(diǎn)：A、太原街的長期以來形成的商務(wù)辦公環(huán)境，使得太原街的中高級(jí)寫字樓林立，而中街由于更加側(cè)重于居住，而使得它的寫字間市場發(fā)展遠(yuǎn)不如太原街。B、太原街商業(yè)區(qū)與寫字樓的分布結(jié)合較好，從而也體現(xiàn)太原街地區(qū)在消費(fèi)者心中的地位。，C、若在中街區(qū)域建寫字間，對(duì)交通與停車場的要求很高，從區(qū)域現(xiàn)狀，我們很難保證交通與停車的要求，即使我們能改變停車現(xiàn)狀，但卻不能在短時(shí)間內(nèi)改變市政交通擁擠的現(xiàn)狀，所以就不能從根本上把我們的項(xiàng)目銷售出去，而且中街區(qū)域內(nèi)的寫字樓整體行業(yè)銷售都不理想，多數(shù)爛尾樓初衷都是做寫字間用途而建的，因此我們不建議做寫字樓。4、酒店的對(duì)比分析太原街中街序號(hào)名稱星級(jí)序號(hào)名稱星級(jí)1新世界酒店☆☆☆☆1玫瑰酒店☆☆☆2沈陽假日酒店☆☆☆☆2沈陽金橋商務(wù)酒店☆☆☆3商貿(mào)酒店☆☆☆☆3金星賓館4沈陽金都飯店☆☆☆☆4歐亞酒店☆☆☆5沈陽金杯大廈☆☆5科隆酒店☆☆6北方賓館6翰皇國際商務(wù)酒店☆☆☆觀點(diǎn)：A、表中可以看出，太原街的四星級(jí)以上的酒店很多，而中街缺少，幾乎沒有。究其原因重要是因?yàn)樘峙c沈陽南站和長客總站相連，大量的客流量，為太原街的酒店發(fā)展提供了很大的發(fā)展空間。加上人們?nèi)辗e月累形成的消費(fèi)習(xí)慣，也使得太原街的酒店行業(yè)逐漸形成壟斷的局面。B、且中街的三星級(jí)酒店收益方面一值都不是穩(wěn)定，多數(shù)酒店處于維持經(jīng)營的狀態(tài)，沒有形成象太原街高檔酒店林立的局面。加上區(qū)域中交通和長期以來形成的消費(fèi)習(xí)慣的限制，以及現(xiàn)有酒店的經(jīng)營情況也決定了我們的酒店立項(xiàng)將會(huì)有很大威脅，所以在本項(xiàng)目所在地建酒店不是最理想的選擇。5、太原街的小戶型酒店式公寓在對(duì)比分析中，我們發(fā)現(xiàn)太原街的出現(xiàn)了一種新的產(chǎn)品，就是在全國都很熱銷的小戶型酒店式公寓。太原街的小戶型酒店式公寓有當(dāng)代程式和騰龍·國際商務(wù)公寓及華利·國際公寓為代表。我們來看一下這三個(gè)小戶型酒店式公寓的情況。項(xiàng)目名稱當(dāng)代程式滕龍·國際公寓華利·國際公寓經(jīng)營形式小戶型酒店式公寓小戶型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓地理位置沈陽市和平區(qū)中華路105巷1號(hào)沈陽市和平區(qū)同澤街25號(hào)沈陽市和平區(qū)北大街28號(hào)價(jià)格按套銷售，均價(jià)約在5000元/㎡左右5700元/㎡（3.3米層高），6500元/㎡（4.5米層高）6670元/平，均價(jià)在8000元/㎡面積35㎡——66㎡49㎡——103㎡58㎡——85㎡規(guī)模占地面積1000㎡，建筑面積19000㎡，套數(shù)396套占地面積4450㎡，建筑面積22400㎡占地面積2萬，建筑面積4.6萬，共32層，7層群樓，25層主樓共420套，115個(gè)車位。物業(yè)酒店式服務(wù)，1.5元/月酒店式服務(wù)，3元/月·平華新國際物業(yè)管理有限公司工程進(jìn)度2003年12月31日交工；2003年春開盤；2003年10月封頂。2003年6月31日交工明年春季4、5月份開盤，2、3月份開始銷售，現(xiàn)在進(jìn)行內(nèi)部裝修。銷售進(jìn)度80%，2002年8月開盤，銷售5個(gè)月開盤不到3個(gè)月一期90%；二期35%今年2、3月份開始預(yù)銷售，4、5月開盤裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單式裝修菜單式裝修四星級(jí)酒店式裝修裙樓無1~3層為酒店，是由開發(fā)公司自己經(jīng)營。業(yè)主會(huì)所酒店，業(yè)主會(huì)所目標(biāo)客戶投資為主體自住與投資純投資觀點(diǎn)：A、當(dāng)代程式是沈陽第一個(gè)提出小戶型酒店式公寓的項(xiàng)目，以精小的戶型，較低的總價(jià)，良好的投資回報(bào)率，贏得的了很好的銷售業(yè)績，在樓的主體沒有建成的情況下已經(jīng)售出80%，當(dāng)代程式的熱銷使得各個(gè)開發(fā)商紛紛效仿，因此也把沈陽帶入了細(xì)分市場的時(shí)代，帶入小戶型時(shí)代。B、騰龍·國際公寓是和平區(qū)中心商圈內(nèi)典型的爛尾樓，在小戶型被消費(fèi)者看好的情況下，華龍府開發(fā)商把已停滯很久的爛尾樓進(jìn)行改造，并在當(dāng)代程式的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，借鑒北京、杭州的小戶型酒店式公寓的形式，增加4.5米層高的空間立體分割戶型，得到很好的市場反應(yīng)。C、華利·酒店公寓是產(chǎn)權(quán)式酒店。因?yàn)槭巧蜿柺械谝患耶a(chǎn)權(quán)式酒店，因此有很強(qiáng)的市場先導(dǎo)性，占據(jù)了市場的先機(jī)，雖然還沒有開始銷售，但對(duì)此感興趣的投資客們紛紛到售摟處咨詢。從此推斷他的銷售前景比較樂觀。小戶型綜述，A、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)市場細(xì)分后，小戶型酒店式公寓迎來了自己的春天。B、對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求，以星級(jí)酒店的服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)。C、把星級(jí)酒店的高消費(fèi)業(yè)態(tài)形式，轉(zhuǎn)化為保證高品質(zhì)服務(wù)的同時(shí)降低消費(fèi)支出。D、太原街小戶型的熱銷給給我們了啟示，在酒店與寫字間都有其不可屏蔽的弊端時(shí)，這種小戶型酒店也表現(xiàn)出了它的眾多優(yōu)點(diǎn)，所以同時(shí)沈陽中心商業(yè)圈的中街，建設(shè)這種小戶型酒店式公寓是有很多先天有利條件的。比如交通，比如商業(yè)氛圍，比如完善的生活配套設(shè)施……（二）、投資分析為了能夠更準(zhǔn)確的定位，我們要從投資分析的角度來驗(yàn)證我們的最終市場定位。我們針對(duì)寫字間、酒店、小戶型酒店式公寓進(jìn)行投資分析，然后得出最佳的產(chǎn)品定位。定位種類寫字間酒店小戶型酒店式公寓備注環(huán)境停車場，交通便利停車場，交通便利交通便利檔次中檔高檔高檔銷售速度慢不穩(wěn)定快酒店為出租租金500-1300元/平/年10萬/年2萬面積以20㎡-50㎡為準(zhǔn)經(jīng)營形式出租或出售出租出售業(yè)主公司注冊可以可以不可以物業(yè)費(fèi)7元-20元/㎡/月無1．5～3元／㎡／月1、5元不含電梯費(fèi)市場競爭激烈激烈一般小戶型酒店公寓市場供應(yīng)量少投入小大大回報(bào)周期長長短市場供應(yīng)量多多少觀點(diǎn)：A．如做寫字樓1、至少要增加60個(gè)車位2、投資回報(bào)周期長。3、市場中多數(shù)爛尾樓為寫字樓4、明年交通更加便利的寫字樓交付使用面積不少于11、82萬㎡，現(xiàn)在市場中還有大量的寫字樓等待出售，現(xiàn)有寫字樓平均出租不足70％。5、

字樓銷售市場不成熟，法規(guī)不完善。6、

貸款最高年限10年。7、

銷售與出租渠道不暢。8、新寫字樓明年市場供給面積（11.82萬㎡）名稱財(cái)富中心方圓大廈總統(tǒng)大廈新恒基大廈寫字樓面積6.3萬㎡3.36萬㎡1.6萬㎡0.56萬㎡注:新恒基大廈:主樓為五星級(jí)賓館，裙樓為寫字樓B．如作酒店（以沈陽市酒店數(shù)據(jù)為參考）名稱時(shí)代酒店格林大酒店商貿(mào)酒店喜來登大酒店凱萊酒店玫瑰大酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格350元/天260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天常年包房費(fèi)12.6萬/年9.36萬/年17.28萬/年17.28元/年10.8萬/年10萬/年年均出租率65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右1、

酒店客房出租回報(bào)不穩(wěn)定，有季節(jié)性，受區(qū)域政策影響多2、

商貿(mào)擴(kuò)建為香格里拉，銀基將成為凱賓斯基酒店，新恒基五星酒店2004年將交付使用，市場競爭將越來越激烈。3、投入與回報(bào)很難保證。4、中街地區(qū)酒店客房用作為寫字間出租的標(biāo)準(zhǔn)間，年租金10萬／元左右。所占比例較少，市場需求量不大，市場空白點(diǎn)少，與太原街相比商務(wù)氣氛較差，很難在短時(shí)間形成熱銷局面。綜上所訴認(rèn)為：寫字樓與星級(jí)酒店都要求交通與一定的停車位，即使我們能解決停車位，但市政道路我們也很難改變。與星級(jí)酒店目前在部分座落在城市的出口，或機(jī)場和長途車站的附近這一常規(guī)相違背，我們只能選擇其長處，所以我們在主樓的定位上，首選小戶型酒店式公寓。（二）市場定位在我們的投資分析上，我們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓是最好的市場定位。共25層。我們對(duì)裙樓的定位有以下幾點(diǎn)建議：1、

大型圖書城―――北方圖書城、三聯(lián)、東宇2、

高檔家私城―――宜家3、

金融機(jī)構(gòu)4、

異國食街―――優(yōu)選五國美食，例如法國、意大利、巴西、日本、中國這幾種定向的經(jīng)營內(nèi)容通過招商方式來完成――整體的出租與出售。招商書推動(dòng)方向：1、

中街的日均客流30萬的人群――宣傳與聚財(cái)2、

商業(yè)集散環(huán)境――有利產(chǎn)品推廣3、

中街含有的各方面消費(fèi)人群，代表沈陽的各方消費(fèi)水平――樹立企業(yè)形象4、

周邊的商業(yè)氛圍，為從業(yè)與經(jīng)銷者提供市場信息―――加速企業(yè)對(duì)市場的反應(yīng)速度5、小東批發(fā)市場的網(wǎng)絡(luò)遍布東北與內(nèi)蒙―――物流渠道暢通我們在主樓的定位上：7-13層為寫字間，14-15層為小戶型酒店式公寓。（劃分依據(jù)在第三部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)中詮釋）五、全國同類項(xiàng)目熱銷與定位支持序：在我們分析了本小戶型酒店式公寓比定位寫字間與酒店都適合后，我們對(duì)小戶型酒店式公寓這種房地產(chǎn)產(chǎn)品從全國同類產(chǎn)品的情況進(jìn)行了分析。并且從中我們能夠?qū)ξ覀兊漠a(chǎn)品定位更加有信心。1、北京1）SOLOSOLO這個(gè)項(xiàng)目從2002年4月4號(hào)推出以來，當(dāng)初SOLO盤并不大，共292套，在展后上三天時(shí)間定了197套。SOLO一代推出以后，實(shí)際上推出以后就考慮SOLO二代，考慮在更好位置，更合適的位置，去做一些更好的產(chǎn)品。SOLO二代我們從去年12月8號(hào)正式開始推的時(shí)候，在第一天時(shí)間里頭開的361套房在20分鐘內(nèi)在網(wǎng)上預(yù)訂完了。2）后現(xiàn)代城當(dāng)時(shí)實(shí)際上拿到后現(xiàn)代城這個(gè)項(xiàng)目時(shí)候，因?yàn)樗囊?guī)劃那個(gè)時(shí)候已經(jīng)基本確定，我們只能在規(guī)劃方案里面調(diào)整戶型。所以現(xiàn)代城戶型是這樣，朝陽面基本兩居和三居室，朝北面是比較大數(shù)量一居室，相對(duì)來說能滿足他們?nèi)粘Ｉ钚枰?。從銷售情況來說，我們計(jì)算業(yè)績以簽約計(jì)，簽約的話簽到640多套，這是完全合同簽到紙面上，到現(xiàn)在為止整個(gè)銷售1200多套。相當(dāng)于三個(gè)月1200多套。一期一共三棟樓，1300多戶銷售面積，我們現(xiàn)在一期賣了將近90％，二期也是三棟樓，三期一棟樓已經(jīng)銷售40％。2、大連名仕國際2002年10月29日開始內(nèi)部認(rèn)購，僅一個(gè)月就售出120套，成為大連冬季售樓的熱點(diǎn)。3、沈陽1）騰龍·國際公寓2002年11月28日開始內(nèi)部認(rèn)購，采取銷控手段，一期供應(yīng)72套，開盤當(dāng)天簽單30多套，不到一個(gè)月一期銷售達(dá)到90％以上，而且看好夾層的客戶進(jìn)行了預(yù)定。隨后，又推出兩層夾層，把價(jià)格已經(jīng)提到8000——9000元/平方米。但由于價(jià)格提升速度太快，銷售不是很理想。2）當(dāng)代程式2002年8月開始銷售，共396套房子，銷售半年，現(xiàn)已銷售80％以上。觀點(diǎn)：無論是北京還是大連、沈陽，小戶型酒店式公寓的銷售都出現(xiàn)過爭先搶購的購銷場面，也是由于有一大批市場需求量的存在才會(huì)有如此好的銷售局面存在。六、市場供給分析與立項(xiàng)支持序：在有了全國同類項(xiàng)目分析后的信心支持，我們要從區(qū)域內(nèi)二級(jí)市場、三級(jí)市場、酒店情況及已建、改建、未建項(xiàng)目的情況分析區(qū)域房地產(chǎn)市場內(nèi)是否長期卻少某種產(chǎn)品的市場供應(yīng)，也就是說有沒有市場空白點(diǎn)的存在。（一）、二級(jí)與立項(xiàng)支持項(xiàng)目名稱御點(diǎn)江山文軒陽光園天龍家園陽光寶座冠信公寓地理位置沈河區(qū)朝陽街158號(hào)沈河區(qū)正陽街大東區(qū)小什字街39號(hào)沈河區(qū)小西路26號(hào)大東區(qū)德增街價(jià)格4680元/㎡起價(jià)3600元/㎡3388元/㎡3800元/㎡4680元/㎡面積143—229㎡90—160㎡81~224㎡128—278㎡143—229㎡主力面積177-195158-160119－140173-183128-137總價(jià)（萬）82.84－91.2656.88-57.640.22－47.3265.74－69.5459..99－64.12戶型3*3*23*2*25*3*23*22*22*2*22*2*13*2*13*2*24*2*23*3*25*3*34*3*22*3*13*3*25*3*2銷售率25%90%80%（一期）90%85%開盤時(shí)間2002/5/192001/8/252002/62001/32001/8Ａ、分析１）、從上表我們可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域的二級(jí)市場供應(yīng)面積最小的在81㎡，而平均主力面積都在140㎡。從上表我們也可以看到，主力的最低總價(jià)款也在42萬元。２）、二級(jí)市場供應(yīng)的81㎡等小面積房子，都是在整棟樓的邊邊角角，位置、朝向都是最差的，但是從其銷售來看，這種小面積的房子卻是最先銷售完畢。因此，我們也可以看出一些跡象，就是整個(gè)區(qū)域內(nèi)的小面積的市場需求量很大，而供應(yīng)量卻是相當(dāng)?shù)纳?。３）、從其上市時(shí)間來對(duì)比銷售速度及銷售率，我們可以看出整體的銷售速度不是很快，特別是面積偏大的樓盤，其銷售有很大難度，如：御點(diǎn)江山。Ｂ、立項(xiàng)支持區(qū)域的二級(jí)市場供應(yīng)中，主力面積都在140㎡以上，所以面積供應(yīng)上存在市場空白點(diǎn)，我們可以切入市場空白點(diǎn)，立項(xiàng)小戶型酒店式公寓。（二）、三級(jí)與立項(xiàng)支持項(xiàng)目西北方地點(diǎn)面積（㎡）樓層樓齡戶型價(jià)格裝修產(chǎn)權(quán)大西電子市場47一層新樓一室一廳12.8無有天光小區(qū)42二層6年一室一廳11.7無有電子市場42七層8年一室一廳9.2無有杏林小區(qū)58七層10年一室一廳13.6無有商業(yè)城48七層10年一室一廳10.8有有千德小區(qū)38七層9年一室一廳9.5新有千德小區(qū)40七層10年一室一廳9.8高級(jí)有天光小區(qū)90六層6年兩室兩廳25有有廣宜小區(qū)93五層5年兩室一廳24無有昆山小區(qū)542層8年兩室14.7無有崇光小區(qū)814層8年三室22有有小西門886層8年二室一廳23無有小西附近534層8年一室一廳10無有皇城家園885層5年兩室24.8無有白塔小區(qū)686層6年三室16.5簡裝有白塔小區(qū)763層6年三室22簡裝有項(xiàng)目西南方地點(diǎn)面積（㎡）樓層樓齡戶型價(jià)格（萬元）裝修產(chǎn)權(quán)五愛市場442層10年一室一廳8.6無有紅星小區(qū)406層10年一室一廳10.8簡裝有老媽餃館3813層10年一室一廳9無有五交化396層10年一室一廳7簡裝有大連漁港422層10年一室一廳11.8無有大西菜行463層10年一室一廳12.8無有大西菜行1006層5年兩室一廳28高級(jí)有小西路369層10年一室一廳4.9無無大南邊門483層10年兩室12.3有有懷遠(yuǎn)門982層8年兩室一廳33.5高級(jí)有27中附近736層10年二室一廳12.8無無三好街方703層8年兩室19.3簡裝有五愛附近852層10年兩室21.5有有橫街附近506層10年兩室12無有永偉小區(qū)534層8年兩室14.5無有項(xiàng)目東北方地點(diǎn)面積（㎡）樓層樓齡戶型價(jià)格（萬元）裝修產(chǎn)權(quán)小商品世界434層10年一室一廳8.5有無白塔小區(qū)752層5年二室一廳19.8有有太川小區(qū)77.56層10年二室一廳16.5無有華茂775層7年二室一廳20無有華家517層8年二室一廳12.6無有小萬蓮65.87層10年二室一廳12無有出租情況地點(diǎn)面積（㎡）價(jià)格（元/月）樓層交費(fèi)周期配套千德小區(qū)557002半年電業(yè)新村559005季地板，床、有線，電話，冰箱，廣昌小區(qū)48550~6001季地板，床，有線，電話三院東側(cè)607003半年簡裝，電話，有線三院東側(cè)609005半年地板，床，有線，電話，熱水器大帥府648003半年地板，床，有線，電話，熱水器大西菜行384502半年電話，有線，床，櫥具南順城路637507半年地板，床，有線，電話，冰箱，勝利電影院606006半年床，電話，有線，櫥柜，老式裝修A、分析1）、以東順城路、西順城路、南順城路、北順城路為路標(biāo)，樓齡在12年以內(nèi)，分析項(xiàng)目周圍三級(jí)市場銷售的情況30㎡——40㎡50㎡——60㎡70㎡——80㎡租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）東順城400—6007.5—11600—70012—20700—90016—23西順城400—6007.5—11600—70010—15700—130020—24南順城400—6007.5—11550—70012—17650—90020—30北順城400—6007.5—11600—80013—17800—100019—252）、從中介公司的走訪中，我們了解到，在中街商業(yè)圈內(nèi)三級(jí)市場無論是售還是租，交易情況都很活躍，所以從中我們可以推論出，在中街商業(yè)圈內(nèi)有很大一部分人為了工作、交通及生活方便，都愿意在中街購買房子或租賃房子。B、立項(xiàng)支持1）、在中街商業(yè)圈內(nèi)工作的白領(lǐng)們，面對(duì)二級(jí)市場的大面積和高總房款，只能退而求其次，購買或租賃三級(jí)市場的舊樓。這部分人中大部分是年齡在30歲左右的白領(lǐng)階層，他們的月工資很高，日常消費(fèi)也高，所以銀行存款不多，但是由于需要一個(gè)穩(wěn)定的住所或是結(jié)婚，他們一定要買房子，而對(duì)于購買二級(jí)市場的60多萬的房子，無論在首付和月供上對(duì)他們來說都有一定壓力。因此我們的小戶型酒店式公寓對(duì)于這些重視生活品質(zhì)、追求時(shí)尚潮流但收入高、自身存款又不是很多的年輕白領(lǐng)們應(yīng)該是最適合不過的了。2）、在三級(jí)市場如此活躍的中街商業(yè)圈內(nèi)，一定會(huì)有大量投資客存在。投資客看好的是中街的投資環(huán)境，所以我們的小戶型酒店式公寓這一有很高的投資回報(bào)率的住宅產(chǎn)品，預(yù)測會(huì)有眾多投資客會(huì)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資的。（三）、酒店分析與立項(xiàng)支持名稱時(shí)代酒店格林大酒店商貿(mào)酒店喜來登大酒店凱萊酒店玫瑰大酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格350元/天260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天常年包房費(fèi)12.6萬/年9.36萬/年17.28萬/年17.28元/年10.8萬/年10萬/年年均出租率65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右A、分析1）、眾所周知，中街的四星級(jí)以上的酒店除了大西路上的新恒基酒店幾乎是沒有的，但是新恒基酒店在今年年內(nèi)營業(yè)的可能性不大，也就是說，中街沒有高檔酒店。但是中街作為沈陽傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以及中國進(jìn)入WTO后，大量跨國公司進(jìn)入沈陽，進(jìn)入中街，所以也就有大量的商業(yè)人士出差或是常駐中街，這部人由于身份及消費(fèi)習(xí)慣，基本以酒店為家。2）、在酒店常包房的人，每年的包房費(fèi)按照40㎡計(jì)算，至少在10萬/年。B、立項(xiàng)支持中街的四星級(jí)以上的酒店沒有的現(xiàn)實(shí)，以及如此多的商業(yè)人士需求高檔酒店，而我們認(rèn)為酒店這一長線投資產(chǎn)品，在資金回籠慢和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力差的弊端影響下，我們已經(jīng)否定了這一產(chǎn)品定位。但是我們的小戶型酒店式公寓提供的星級(jí)服務(wù)以及與酒店相比的低租金都會(huì)滿足眾多商業(yè)人士的需求。他們會(huì)租我們?yōu)樗麄兲峁┑母咂焚|(zhì)、高的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品。這樣我們也為我們的公寓找到了目標(biāo)客戶群——投資客。（四）、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建項(xiàng)目分析A、已建項(xiàng)目名稱位置概況動(dòng)向新恒基酒店懷遠(yuǎn)門附近由北京新恒基開發(fā)的五星

級(jí)賓館，共38層。1-10層

為寫字間，11-38層為賓館工程進(jìn)度較慢，年內(nèi)投入

運(yùn)營的難度較大二百商務(wù)中心步行街與北中街之間共5層，30余間。4層對(duì)美容院和健身業(yè)出租，5層對(duì)企業(yè)出租。承租人多為港資、外資的知名品牌公司租價(jià)：南750元/㎡年，東700元/㎡年，中600元/㎡年面積：20㎡、40㎡、60㎡中船東北公司風(fēng)雨壇街1號(hào)已建成投入使用價(jià)格：單間1萬/年，20㎡

套間1.5萬/年，30㎡

包整層10萬/年，380㎡爛尾樓1廣宜街、南順

城路交匯處現(xiàn)由日匯公司暫時(shí)負(fù)責(zé)出租共23層，1-4層為網(wǎng)點(diǎn)。已停工7、8年，始終未封頂現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)出租經(jīng)營家用電器租價(jià)：50㎡的網(wǎng)點(diǎn)3萬/年。短期內(nèi)不會(huì)有動(dòng)作爛尾樓2鵬利廣場東側(cè)對(duì)面共9層，原為酒店，現(xiàn)已停業(yè)正作為庫房出租，有云籠運(yùn)貨觀點(diǎn)：1、

從已建的動(dòng)向分析來看，大部分是寫字間出租或出售，有一部分是網(wǎng)點(diǎn)出租和出售，還有一部分作為庫房。因此可以看出中街的寫字間的供應(yīng)量很大，這將給本案寫字間的出售帶來一定影響。但是本案由于與酒店式公寓一體，因此要強(qiáng)于這些比較破舊以及辦公環(huán)境很差的已建舊樓。2、

爛尾樓現(xiàn)狀，僅有主體框，一樓基本營業(yè)，停工已有三年以上，進(jìn)深20米左右，框架結(jié)構(gòu)，如果這幾個(gè)爛尾樓要改造小戶型酒店式公寓，與我們的地理位置相比，不如我們，而且從現(xiàn)狀情況分析，如果改建時(shí)間上要不如我們的快B、改建項(xiàng)目名稱位置概況動(dòng)向嘉豪商廈中街路最西端董事長病逝后，長春三地公司有意收購。但因股權(quán)繼承人意見不一致，沒有最后落定預(yù)計(jì)半年內(nèi)難有定論。收購后仍然會(huì)作商鋪正昌娛樂廣場新一佳超市舊址正昌集團(tuán)開發(fā)，占地12萬平米。地上7層，地下2層。已經(jīng)停業(yè)半年多。規(guī)劃建設(shè)一座集娛樂、影院餐飲、休閑、購物于一體的室內(nèi)迪斯尼樂園。正在招商中嘉陽廣場席琳大廈由嘉陽集團(tuán)開發(fā)，占地24680平米，建筑面積82000平米。處于停工狀態(tài)普爾斯國際大廈中街路東端

本項(xiàng)目西側(cè)共18層，建筑面積2.5萬㎡1-5層為高級(jí)商場，6-17層為高級(jí)寫字間目前，大廈主體竣工，

待續(xù)建。正處在招商階段新瑪特主樓本項(xiàng)目北側(cè)對(duì)面1萬平方米、19層的公寓寫字樓上市日期未定紫金商廈中街步行街

西端入口處建筑面積34，800平方米，共7層。其中地下1層，地上6層是集購物、休閑、美食于一體的綜合性大型商廈。現(xiàn)室內(nèi)外工程全部竣工，并開始招商北方貿(mào)易大廈商業(yè)城對(duì)面主樓營業(yè)面積12，000平方米，主體6層書刊批發(fā)市場建筑面積5，834平方米，框架結(jié)構(gòu)，主體4層，地下1層，地上3層。擬用于綜合性商業(yè)及

服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。觀點(diǎn)：以上幾家商廈被列為西中街改造的重點(diǎn)，改造后的經(jīng)營內(nèi)容多為商業(yè)廣場及休閑娛樂場所。這對(duì)中街與太原街抗衡上又為中街加了一個(gè)砝碼，也為本案的推廣銷售帶來很好的外部環(huán)境。同時(shí)也為中街成為沈陽的核心CBD提供了外擴(kuò)空間C、未建項(xiàng)目名稱面積范圍規(guī)模動(dòng)工時(shí)間中環(huán)花園面積與價(jià)位未定占地面積3.5萬，建筑面積10萬，其中公建面積4萬，使用面積6萬現(xiàn)在正在做土地平整，春節(jié)后會(huì)開始施工鵬利花園一期面積從87㎡——170㎡，并且以大戶型為主，價(jià)位3800元/平，33層規(guī)劃建10棟33層小高層，春節(jié)后將啟動(dòng)一棟，即一期，2004年，將開發(fā)小戶型公寓觀點(diǎn)：1、

未建的兩個(gè)項(xiàng)目是我們的競品，他們同樣看到市場的空白點(diǎn)，準(zhǔn)備建小戶型酒店式公寓，所以我們要想加速資金回籠速度和避開不必要的競爭，就要加速改建工程，爭取搶先上市時(shí)間。2、

我們在定價(jià)上一定要以低價(jià)入市，這樣一旦后期這兩個(gè)項(xiàng)目開始銷售，我們的價(jià)格可以隨著市場動(dòng)態(tài)變化而進(jìn)行靈活變動(dòng)。五、區(qū)域市場需求分析與立項(xiàng)支持（一）、市場需求在中街商業(yè)圈內(nèi)有很大一批人，他們年輕；他們追求時(shí)尚；他們跳出傳統(tǒng)的禁錮，成為社會(huì)前衛(wèi)潮流的領(lǐng)跑者；他們的高效、快節(jié)奏的工作以及他們的文化背景、教育背景、收入消費(fèi)水準(zhǔn)、工作環(huán)境、工作地點(diǎn)決定了他們在房子的選擇上，很重視房子的品質(zhì)及給他們提供什么樣的生活方式；他們的住房消費(fèi)觀念時(shí)尚、超前、他們更愿意享受健康、簡單方便及安全的生活方式；其次是住房與工作的結(jié)合；還有就是這些相對(duì)收入高的群體在購房時(shí)，有相當(dāng)一部分會(huì)考慮房產(chǎn)投資這一問題。針對(duì)上述分析，我們對(duì)中街商業(yè)圈內(nèi)年齡在35歲以下，工資加上其他收入、獎(jiǎng)金等每月月收入平均在2500元以上的人給予全方面的調(diào)研統(tǒng)計(jì)：中街各大商場：（一）、興隆大家庭職稱工資人數(shù)備注主管1500——2000元/月約300人年底要增加到1000人副經(jīng)理、主任2000——3000元/月約200人部門經(jīng)理、樓層經(jīng)理3000——5000元/月約80人人數(shù)總計(jì)約580人（二）、商業(yè)城職稱工資人數(shù)備注主管2000——2500元/月約200人職稱稱謂會(huì)有一些出入副經(jīng)理、主任2500——4000元/月約160人部門經(jīng)理、樓層經(jīng)理4000——6000元/月約40人人數(shù)總計(jì)約400人（三）、新瑪特職稱工資人數(shù)備注主管2000——2500元/月約150人職稱稱謂會(huì)有一些出入新瑪特的職位稱呼多為股長，科長等副經(jīng)理、主任2500——3500元/月約100人部門經(jīng)理、樓層經(jīng)理4000——5000元/月約50人人數(shù)總計(jì)約300人（四）、沈陽春天沈陽春天共四層，地下一層，地上三層。地下一層約120個(gè)攤位，經(jīng)營外貿(mào)服裝及一些飾品，地上一層約250個(gè)商鋪，以女裝為主，二層約60個(gè)商鋪，全部為品牌男裝和飾品，三層現(xiàn)在沒有營業(yè)，目前正在規(guī)劃游樂項(xiàng)目的引入。（五）、金利來商廈金利來商廈由于是剛剛營業(yè)不久，所以經(jīng)營單位不是很多，其中中高層管理人員約有30人左右。分析：1、商業(yè)城、新瑪特、興隆大家庭三大商場的中高層管理者的平均年齡在30歲左右，年齡段在25歲——40歲之間，月工資平均在2500元／月以上，人數(shù)共計(jì)1300人左右。2、沈陽春天的攤位共430個(gè)，也就是大約有430個(gè)攤主，每個(gè)攤位的攤主的年齡平均在32歲左右，月收入平均在3000元／月左右，是我們的目標(biāo)客戶群。但由于這部分人的素質(zhì)不是很高，成為我們客戶的比例將不會(huì)很大，多為小業(yè)主與二、三級(jí)代理商，自有資金在100萬元以內(nèi)3、金利來商廈與其他商場一樣，中高層管理人員的月工資平均在2500元／月左右，而且年齡在30歲左右，可作為我們的目標(biāo)客戶。立項(xiàng)支持：中街各大商場的中高級(jí)管理人員，約有1800人左右，他們都有足夠的能力購買我們的住宅，而且這部分人的素質(zhì)很高，思想開放，年齡平均在35歲以下，能夠接受我們推出的小戶型酒店式公寓，加上我們提供的酒店式的服務(wù)也是他們向往和追求的生活方式。寫字間的客群分析（一）、遼寧恒泰大廈單位檔案表樓層單位2F中智建設(shè)（整層）3F301．立恩臣辦公設(shè)備4F405.圣春散熱器遼寧辦事處403．寶貝樂園親子園410．沈陽遠(yuǎn)洋商貿(mào)有限公司412．沈陽西亞對(duì)外經(jīng)貿(mào)有限公司406．沈陽明星裝飾家具有限公司5F502．靈犀有限公司503．沈陽皇冠成套設(shè)備公司504．沈陽逸飛智能電器505．德國蒂森電梯506．北京九強(qiáng)生物技術(shù)508．全日美實(shí)業(yè)有限公司510．沈陽新明電器有限公司515．上海大江電氣成套設(shè)備有限公司518.大連中海船務(wù)代理6F603.沈陽泰來有限公司604..好博展覽策劃有限公司608.遼寧現(xiàn)代市場信息咨詢611.沈陽萬豐安裝工程發(fā)展公司7F701.恒遠(yuǎn)音響705.超然電器華力環(huán)球運(yùn)輸公司沈陽遠(yuǎn)流公司715.沈陽來源科技8F801.MINGYUAN805.基輝貿(mào)易公司806.天靈廣告公司811.百美化妝品公司沈陽北京汽車貿(mào)易公司9F遼寧省對(duì)外聯(lián)絡(luò)會(huì)（整層）（二）、沈達(dá)大廈客戶檔案樓層單位1～4F大通證券股份公司沈陽大西營業(yè)部5F沈陽長白計(jì)算機(jī)有限公司沈陽互為廣告有限公司沈陽吉炭工貿(mào)有限公司沈陽森露固體水有限公司6F沈陽中業(yè)管網(wǎng)有限公司沈陽優(yōu)異廣告公司沈陽金橋國際旅行社沈陽藍(lán)源科貿(mào)有限公司7F沈陽旗艦裝飾有限公司沈陽中南天（中世政）機(jī)電信息技術(shù)有限公司遼寧宏天貿(mào)易有限公司8F沈陽大通證券股份有限公司9F亞洲紅葡萄釀酒有限公司沈陽方略廣告公司山特電子沈陽分公司美亞企業(yè)沈陽辦事處天下財(cái)富客戶管理中心10F新國信東南實(shí)業(yè)遼寧騰龍科技公司11F中強(qiáng)貿(mào)易有限公司欣然裝飾永嘉裝飾裝潢公司沈陽軍諾經(jīng)貿(mào)有限公司遼寧軍利實(shí)業(yè)有限公司無敵金剛12F沈陽億陽計(jì)算機(jī)有限公司15F沈陽民用建筑設(shè)計(jì)院16F沈陽民用建筑研究所（還有）17F寧波達(dá)峰塑膠機(jī)械有限公司（沈陽辦事處）威爾信香港有限公司精雕科技清華德人生物技術(shù)有限公司18F柯盟展示沈陽創(chuàng)興質(zhì)量技術(shù)推廣中心遼寧電科通訊技術(shù)發(fā)展有限公司遼寧振邦氟炭源涂料工程有限公司利化能空氣凈化器代理銷售公司19F中國企業(yè)網(wǎng)20F沈陽信達(dá)通訊器材公司（三）沈陽龍鼎大廈客戶檔案表沈陽龍鼎大廈為標(biāo)準(zhǔn)的點(diǎn)式樓，共17層，一梯四戶，每戶面積都比較接近，在180平左右。其中1～2層被沈陽光大銀行購買，5～17層為寫字間，但有4～5戶為住宅，為建設(shè)大廈的開發(fā)商所有。具體單位分布如下；樓層單位5FA座.安裝寬帶網(wǎng)6FA座、沈陽家家成科技產(chǎn)品有限公司B座、青年好球隊(duì)CD座．東大愛迪電腦科技公司7FB座、北京附中遠(yuǎn)程教育C座、五環(huán)科技有限公司D座、沈陽邁先貿(mào)易公司8FA座、康百利公司C座、養(yǎng)生堂產(chǎn)品沈陽專賣處9FA座、裝修公司C座、天士力公司D座、房產(chǎn)開發(fā)公司10FA座、奶粉專賣公司C.D座、貨物轉(zhuǎn)裝公司11FA座、沈陽雅文商貿(mào)有限公司B座、天地研土有限公司C座、家具公司12FA座、深蘭化妝品公司B座、廣告公司D座、評(píng)估所13FA座、安利專賣D座、米奇服裝14FA座、千荷化妝品公司D座、音響公司15FA座、養(yǎng)生堂C座、富通公司16FAC座、化工公司17FA座、龍鼎商務(wù)旅館（四）、蘭馬大廈客戶檔案樓層單位2F倉庫3F沈陽榮基經(jīng)貿(mào)有限公司4F沈陽建中市政工程有限公司（整層）5F中國人民大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育6F沈陽恒信達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所7F沈陽展東商貿(mào)有限公司沈陽遠(yuǎn)威信息交流服務(wù)有限公司沈陽創(chuàng)意科技開發(fā)有限公司8F沈陽山河商貿(mào)有限公司深圳萬豐源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司德塞數(shù)碼龍電話專賣沈陽頂津公司9F遼寧省廣告公司杰作燈光音響工程有限公司沈陽盛海欣經(jīng)貿(mào)有限公司《警壇暸望》沈陽發(fā)行分戰(zhàn)分析：以上是中街商業(yè)圈內(nèi)的離本項(xiàng)目較近的幾家寫字樓，這幾家寫字樓約有150家企業(yè)在里面辦公，其中有電子科技公司，信息公司、廣告公司，貿(mào)易公司，化妝品公司、運(yùn)輸及倉儲(chǔ)公司，也有房地產(chǎn)公司，遠(yuǎn)程教育公司等等，這些公司的經(jīng)理，副經(jīng)理及主管級(jí)的管理層，工資加上年底分紅或獎(jiǎng)金都超過了2500元/月，而且這些公司既是我們稱為白領(lǐng)及高級(jí)灰的聚集地，據(jù)統(tǒng)計(jì)能夠成為我們的潛在目標(biāo)客戶的人數(shù)大約有500人左右，而且分布在中街商業(yè)圈內(nèi)各個(gè)角落的一些全國各大公司的分公司也是一個(gè)很大的數(shù)量，這些分公司的經(jīng)理工資多則7000元/月，少的也在3000元/月，同時(shí)分公司經(jīng)理的住所多為租賃，總公司報(bào)銷，生活品質(zhì)相對(duì)較高，而且這些分公司經(jīng)理多是年齡在27、28歲左右，知識(shí)層面也都很高。立項(xiàng)支持：工作在寫字樓的白領(lǐng)們素質(zhì)高，收入高，年紀(jì)輕，工作時(shí)間不是很長所以存款有限，支付不起50萬以上的房子，所以我們的小戶型酒店式公寓是他們夢寐以求的住宅產(chǎn)品。因此這部分人將會(huì)成為我們的潛在目標(biāo)客戶群。各大批發(fā)市場與中街步行街商鋪各大批發(fā)市場（一）、東行東行是東北地區(qū)著名家具及裝飾、裝修用品集散地，市場內(nèi)設(shè)有1000余個(gè)攤位，主要經(jīng)營品種有系列組合家具、書柜、酒柜、辦公用品、沙發(fā)、地毯、燈具、壁畫、窗飾布藝、床上用品、沙發(fā)面料、絹花、裝飾鋁型材、板材、日用陶瓷、衛(wèi)生潔具、玻璃制品、電工電料、五金、壁飾、油漆、泡沫等23大類商品，5,000多個(gè)品種，年成交額五億元人民幣。（二）、小東批發(fā)市場小東批發(fā)市場有一萬二千平方米的樓式營業(yè)大廳，內(nèi)設(shè)推位800個(gè)，現(xiàn)有從業(yè)人員一千五百余人。以批發(fā)為主，主要經(jīng)營小食品、煙、酒、糖、茶、飲品、保健品、罐頭、干果品、調(diào)味品等十六類近萬個(gè)品種。日客流量約三萬人，商品遠(yuǎn)銷吉林、黑龍江、內(nèi)蒙、河北等省市，是您理想的經(jīng)商、購物場所。（三）、小商品大世界沈陽小商品大世界市場，是一座現(xiàn)代化的樓廳式市場，占地5500平方米，總建筑面積33,500平方米。市場大廳，內(nèi)設(shè)有封閉式經(jīng)營單元940個(gè)，可容納從業(yè)人員2000余人。另外，市場大廳還建有5,760平方米的地下停車場，可停放100輛大型貨車。（四）、大西電子市場市場占地面積4,500平方米，建筑面積20,000平方米。其中營業(yè)大廳三層12,500平方米；地下停車場2,000平方米;地下庫2,000平方米；寫字樓3,500平方米。場內(nèi)設(shè)有經(jīng)營面積8－10平方米的封閉式攤檔678個(gè)，共有業(yè)戶500戶，從業(yè)人員2,000人。(五)、五愛市場

五愛市場現(xiàn)占地15萬平方米,營業(yè)面積25萬平方米，經(jīng)營攤位（檔口）2萬余個(gè)，從業(yè)人員6萬余人，2000年實(shí)現(xiàn)市場成交額155億元人民幣，稅收1.2億元，連續(xù)3年為同行業(yè)之首，是享譽(yù)海內(nèi)外的中國北方最大的小商品集散地。中街步行街的商鋪服裝；鞋名稱規(guī)模類別李寧50平左右，一層運(yùn)動(dòng)服裝佐丹奴150~200平，一層休閑服花花公子200平左右，一層休閑服自由鳥200平左右，一層休閑服莊吉西服80平左右，一層男式西服金利來80平左右，一層男式西服，領(lǐng)帶星期六100~150平，一層休閑服意丹奴100~150平，一層休閑服順美服裝100平，一層休閑服班博100~150平，一層休閑服班尼路100~150平，一層休閑李寧80平運(yùn)動(dòng)服裝金鵬體育運(yùn)動(dòng)服裝，器械安踏體育運(yùn)動(dòng)服裝，鞋海爾曼斯150平，一層羊絨織品百仕達(dá)100平，左右服裝雅克20平左右，一層西服真維斯休閑服旗牌王西服三兔內(nèi)衣100~150平，一層內(nèi)衣專賣以純60平，一層休閑服柏仙多格150~200平，一層休閑服自一方200平左右，一層休閑服登爾朗100平，一層休閑服東十八服飾60平，一層休閑服女人屋40平，一層休閑服大臺(tái)北鞋城共三個(gè)，鞋達(dá)芙妮共三個(gè)，鞋曼仙妮60平，一層鞋眼鏡名稱規(guī)模類別美視達(dá)眼鏡兩家眼鏡寶島眼鏡眼鏡大明府眼鏡200平左右，一層眼鏡亨得利眼鏡兩家眼鏡亞細(xì)亞眼鏡100平左右，一層眼鏡新視野眼鏡快餐名稱規(guī)模類別仙蹤林300平左右，兩層臺(tái)灣快餐小山屋日式快餐200平左右，兩層日式快餐大京久快餐500平，兩層快餐牛巴店臺(tái)灣風(fēng)味李連貴300平左右，兩層沈陽特產(chǎn)麥當(dāng)勞兩家全世界連鎖肯德基200平左右，兩層全世界連鎖風(fēng)味樓兩層風(fēng)味小吃必勝客兩層西餐中街冰點(diǎn)城一層冷飲，風(fēng)味小吃圣瑪田100平，一層冷飲醫(yī)藥名稱規(guī)模類別新藥特藥200平左右，一層醫(yī)藥天益堂藥房100平，一層醫(yī)藥東北大藥房兩家醫(yī)藥書店名稱規(guī)模類別新華書店600平左右，兩層圖書珠寶，手表萃華樓金店包括總店再內(nèi)的共3家珠寶謝瑞麟金店200平左右珠寶名表城500平左右手表大隆珠寶400平左右珠寶大福銀樓300平左右，兩層金銀攝影非常戀人三層婚紗攝影金夫人二層婚紗攝影龍攝影二層婚紗攝影巴黎攝影三層婚紗攝影時(shí)尚經(jīng)典三層婚紗攝影其它石頭記50平左右，一層玉石制品媽媽親子樂園100平左右，一層母嬰用品筷子店30平左右，一層專營筷子芳草地童裝30平左右，一層專營童裝中和福茶莊50平左右，一層茶葉Q—GEN100平，一層時(shí)尚用品北方娛樂城300平左右，一層娛樂設(shè)施歐亞電玩一層電子游戲批發(fā)市場與商鋪綜合分析：批發(fā)市場1、根據(jù)調(diào)研知道，東行的1000余個(gè)攤主的年齡平均在35歲左右。月收入也在3000元／月左右。而且這些攤主大部分是溫州人，但在沈陽經(jīng)商時(shí)間比較長，已對(duì)沈陽有了很深的感情，并且這部分人都很有投資頭腦，買房用于投資的也是他們進(jìn)行資金積累的一個(gè)常用方式。2、小東批發(fā)市場和小商品大世界及大西電子市場的從業(yè)人員的素質(zhì)很相似，都不是很高，兩個(gè)批發(fā)市場共有2600個(gè)攤位，既約有2600個(gè)攤主，但攤主的年齡段不是很集中，在25歲——60歲之間，大部分在40以下。但是由于這部分人的素質(zhì)不能和商場的中高層的管理者相比，所以能夠成為我們的目標(biāo)客戶的比例將不會(huì)太大；但是這部分人也有可能買我們的小戶性酒店式公寓作為投資用。3、五愛市場是非常大的一個(gè)批發(fā)市場集散地，攤位2萬余個(gè)，從業(yè)人員6萬余人。在五愛市場從事經(jīng)商的人，是比較富裕的人群，并且隨著市政府的大力支持，進(jìn)駐五愛市場的商家也由原來的低檔向高檔轉(zhuǎn)變。使得五愛的整體品牌形象有所提升。按照五愛每年的成交額和納稅額，我們可以了解到，五愛的各個(gè)攤主的月收入額在3000元／月以上。平均年齡在30歲。由于這些攤主的年齡都不是很大，所以這部分人是我們主要爭取的客戶群體。4、五愛批發(fā)市場外，其它多為業(yè)主自營，多為一攤一主的經(jīng)營形勢；而五愛批發(fā)市場，業(yè)主與經(jīng)營者多數(shù)分離，1～3層多為租賃形勢，4樓多為自營店。商鋪1、

服裝、鞋類專賣店中街步行街的服裝專賣店、鞋類專賣店共有33家，經(jīng)營面積從40㎡到200㎡不等，按照40㎡一個(gè)店長來計(jì)算，服裝和鞋類的店長數(shù)量約是66個(gè)店長，這些店長的工資加上提成，每月約在2000元／月以上，店長的年齡一般都在30歲以下；各個(gè)品牌一般都是代理商代理，然后在商業(yè)圈內(nèi)租店經(jīng)營，即是我們提到的專賣店，所以這部分代理商的月收入將會(huì)比店長高。2、

眼鏡店中街的各大眼鏡店有六家，規(guī)模都很大，而且眼鏡的價(jià)格很高，在市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)，管理者們都采用激勵(lì)，多勞多得，所以營業(yè)員及中層管理者都是基本工資加上效益工資，所以眼鏡店的店長的工資加上提成，月收入將在2000元／月以上。但這部分人一般都是年齡在35歲左右，而且大部分都是中街得原住民。這部分人有可能成為投資客。3、珠寶、名表店中街有四家大規(guī)模珠寶、銀樓店，一家名表城，從也人員的數(shù)量在200人左右。珠寶和名表店的營業(yè)員與房地產(chǎn)的銷售人員性質(zhì)相似，提成很可觀，所以他們的工資很高，年齡在30歲以下，這部分人年輕，追求時(shí)尚，加上從事事業(yè)的熏陶，很注重生活的質(zhì)量；所以這部分人，也會(huì)喜歡我們的小戶性酒店式公寓，成為我們的準(zhǔn)客戶群。4、

醫(yī)藥類醫(yī)藥類是現(xiàn)在比較贏利的一個(gè)行業(yè)，在各個(gè)藥房工作的人員，除了正常的工資收入，還有一些醫(yī)藥公司為他們提供的灰色收入；所以月收入也很可觀，但是從業(yè)人員的個(gè)人基本情況與眼鏡店的營業(yè)人員相似，只有可能成為投資客。5、

快餐店中街的快餐店很多，有中式快餐，也有西式快餐、日式快餐，中街的快餐類的主管、經(jīng)理級(jí)別的人員數(shù)量約有200人左右，這些人的工資在2300元／月以上（不算年底分紅），年齡在35歲以下。也是我們的潛在目標(biāo)客戶。6、

攝影樓西中街是影樓的聚集地，而且沈陽最知名的影樓都匯集在這里。影樓的化裝師、攝影師的工資和提成都在3000元以上，在中街影樓工作的人員多達(dá)200人，其中月工資在3000元／月以上的能有120人左右，這些人是我們的潛在目標(biāo)客戶，從業(yè)人員中外籍人士較多（港臺(tái)地區(qū)），日常居住、生活與酒店為伴。立項(xiàng)支持：通過調(diào)研，各個(gè)批發(fā)市場和中街商鋪能夠買的起我們項(xiàng)目的攤主及代理商的人數(shù)大約在2.4萬人，他們是我們的最大的購買人群，這部分人中有素質(zhì)高的，也有素質(zhì)低的。但他們有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是都有很好的投資理財(cái)頭腦，如：東行的溫州人等。他們常把用于周轉(zhuǎn)資金外的多余資金用于風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目上，本項(xiàng)目的恰好為他們提供了投資平臺(tái)。另外那些奔波于全國各地的素質(zhì)較高的各個(gè)廠商的代理人，他們見多識(shí)廣，能夠接受新事物的出現(xiàn)，而且這部分人的年齡平均在35歲以下，他們的一些生活習(xí)慣和愛好與白領(lǐng)們相似，所以他們會(huì)成為我們自用型的潛在目標(biāo)客戶群。銀行在中街商業(yè)圈內(nèi)，各大銀行林立，其中：交通銀行7家，5家規(guī)模較大，2家規(guī)模較小。工商銀行5家，3家規(guī)模較大，2家規(guī)模較小。商業(yè)銀行2家，規(guī)模一般。農(nóng)業(yè)銀行4家，規(guī)模較大。中國銀行1家，規(guī)模較大。建設(shè)銀行3家，2家規(guī)模較大，1家規(guī)模較小。中信銀行2家，規(guī)模較大。招商銀行1家，規(guī)模一般。廣東發(fā)展銀行1家，規(guī)模很大。光大銀行1家，規(guī)模很大。分析：銀行屬于國家金融機(jī)構(gòu)，銀行職員則享受國家公務(wù)員待遇，一般工資較高，行長、經(jīng)理級(jí)別的工資加上年底分紅在3000元/月以上，基層職工的工資在1500元/月，并根據(jù)業(yè)績提成，工資還會(huì)有上??；立項(xiàng)支持：銀行的職員一般都有投資頭腦，使自己的錢發(fā)揮最大的效益，而且也有一部分所以銀行的職員將成為本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶群。原居民社區(qū)名稱規(guī)模戶數(shù)人口房齡職業(yè)構(gòu)成主力面積公合社區(qū)18棟13544000余人18-23年普通工人為主

下崗職工占50％以上40--78㎡民主社區(qū)25棟1400多4500左右4-23年下崗工人占多數(shù)地稅，銀行，615廠職工收入較高，占整個(gè)小區(qū)人口的20％35--140㎡正義社區(qū)16棟840戶3500左右10年以上普通工人為主，以及周邊企事業(yè)單位職工40--120㎡西華社區(qū)22棟1200戶5500左右20年普通職工為輔，其中大量出租給周邊小商販30-50㎡紅墻小區(qū)6棟舊樓100多戶400多15年以上周邊小商販（租），普通工人居多30-50㎡翠生社區(qū)26棟1500戶5800左右12年教師，商人，銀行職員，公務(wù)員等企事業(yè)單位職員55、67、78、97㎡帥府社區(qū)20多棟1300戶5500余12-15年以原有動(dòng)遷戶為主，普通職工居多，出租量較大30、50、110㎡百興小區(qū)23棟2230戶6680人10年小區(qū)里大部分是十年前回遷來的原居民，

企業(yè)不景氣現(xiàn)多是下崗職工只有少數(shù)銀行，

政府等行業(yè)的職員40~80㎡左右草倉社區(qū)12棟1200戶3200人10年回遷居民為主，部分現(xiàn)已將房子租出去，

多是下剛職工，還有部分附近的小型商販等40~70㎡左右分析：根據(jù)調(diào)查知道，在本項(xiàng)目周圍有很多住宅小區(qū)，而且各小區(qū)的樓房大都是10年以上建的樓房，比較破舊，一般都是原居民居住，而且這部分原居民大都下崗，他們看到中街地塊的優(yōu)勢，把自己的房子出租出去，然后到其他地方租房子，也有一部分是近幾年的建的房子，一般都是政府公務(wù)員在此居住。其中有銀行、老師及其他政府機(jī)關(guān)部門，其中也有一部分是商人。立項(xiàng)支持：A、

周圍老小區(qū)有大量租房人，這些人大都是中街的全國各大公司外派到沈陽分公司的工作人員，這些人的住宿問題都有總公司解決，在中街租房的價(jià)格都很高，所以我們可以爭取這部分人購買我們的公寓或者成為我們的間接客戶群。B、

這些老小區(qū)還有一部分居民生活比較富裕，自己有好幾處房子，他們常把在中街的房子出租出去，針對(duì)這部分人，我們可以針對(duì)他們成為我們公寓的主要投資客。通過以上分析，我們在后期的中可以有目的，有選擇進(jìn)行區(qū)域宣傳推廣。（二）、市場消費(fèi)能力從上面分析中我們可以粗略的估算出：1、中街各大商場的中高層管理者將消化我們小戶型酒店式公寓的20％；2、中街各個(gè)商鋪的營業(yè)人員及管理人員將消化我們小戶型酒店式公寓的10％；3、寫字間的白領(lǐng)和高級(jí)灰將消化我們小戶型酒店式公寓的30％；4、銀行職員及項(xiàng)目周邊公務(wù)員將消化我們小戶型酒店式公寓的10％；5、項(xiàng)目周邊原有居民及投資客將消化我們小戶型酒店式公寓的20％。6、五愛市場的從業(yè)人員將消化我們小戶型酒店式公寓的10%從上面分析可以看出，市場的潛在需求量大約在2.7萬余人，我們的小戶型酒店式公寓的數(shù)量大約僅為228套。所以我們的小戶型酒店式公寓的市場前景是很看好的，市場需求量大，我們的銷售速度將會(huì)很快，那么我們的資金回籠速度也會(huì)很快。第二部分：目標(biāo)客戶群定位一、目標(biāo)客戶群定位通過，我們保守的統(tǒng)計(jì)了我們的小戶型酒店式公寓的潛在目標(biāo)客戶群的的數(shù)量大約是2.7萬。而從小戶型酒店式公寓的已購客戶分析來看，置業(yè)目的一是自用，二是投資。所以我們的2.7萬的目標(biāo)客戶群在置業(yè)目的也是這兩種，即自用和投資。但是由于市場的動(dòng)態(tài)波動(dòng)性，以及購房者出現(xiàn)的置業(yè)目的由于種種原因出現(xiàn)的不確定性，所以在自用和投資在2.7萬中各占多少比例的問題上，我們只能給一個(gè)定性的分析。（一）、自用型本項(xiàng)目自用型的目標(biāo)客戶群主要是中街各大商場的高級(jí)管理者；寫字樓的白領(lǐng)及高級(jí)灰；有高素質(zhì)的個(gè)體攤主、代理商。而這些人我們可以劃分幾類來分析他們的消費(fèi)習(xí)慣及對(duì)本案的購買欲望：A、首次置業(yè)者在中街商業(yè)圈內(nèi)，有這樣群人，他們剛剛走入社會(huì)不久，即將面臨人生的大事——結(jié)婚，這部分消費(fèi)者存款不是很多，但每月收入比較高，按揭還款對(duì)于他們壓力不大。高檔次的住宅還不能承受，低檔次又顯交通不便設(shè)施不全，酒店式小戶型是個(gè)不錯(cuò)的折中辦法。而小戶型酒店式公寓為他們提供的酒店式物業(yè)服務(wù)又可以解決兩個(gè)人工作都忙而無閑暇時(shí)間為工作瑣事忙前忙后。另外，這部分人的年齡不是很大，對(duì)新事物的接受能力很強(qiáng)，對(duì)于沈陽出現(xiàn)的能夠?yàn)樗麄兲峁┧麄円恢毕蛲纳罘绞降倪@種小戶型酒店式公寓表現(xiàn)出了很大熱情與購買愿望。B、單身貴族這部分人是指那些家在沈陽，但是在工作后，有了自己的生活方式，生活習(xí)慣，他們想離開父母過一種自由而又符合自己生活習(xí)慣的生活，在國外的小戶型酒店式公寓多是這部分人居住，而在國內(nèi)的上海、北京、深圳的小戶型酒店式公寓這部分人也占了相當(dāng)大的比例，他們的年齡在30歲以下，多是一些受過高等教育的人，素質(zhì)高，而且工作不錯(cuò)、收入不錯(cuò)，購買這樣的房子可以作為過度性的住宅，在結(jié)婚后可以把這個(gè)房子出租，用出租的錢還新房的月供。在我們分析的潛在目標(biāo)客戶群中占相當(dāng)大的比例。C、外地、外籍常駐辦事人員這些人長期在沈陽中街商業(yè)圈內(nèi)或附近的高級(jí)寫字樓工作，而家卻不在這里。他們要求高檔次的暫時(shí)居所，而住酒店費(fèi)用又實(shí)在太高，選擇購買或租賃酒店式小戶型住宅居住，可以減少費(fèi)用同時(shí)又可享受到高檔的酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，他們的租房或住酒店的費(fèi)用全部由公司報(bào)銷，這部人很有投資頭腦，所以他們會(huì)選擇我們的酒店式公寓，在經(jīng)過短時(shí)間的居住后，在結(jié)婚或是有其他變動(dòng)后，會(huì)將房子進(jìn)行出租，租金會(huì)為他們的二次置業(yè)還月供。D、丁客家族00這部分人是指已經(jīng)結(jié)婚或是同居的人，他們工作在中街商業(yè)圈內(nèi)，他們的整體素質(zhì)很高，雙方的收入也都很高，但是由于工作時(shí)間短，加上日常消費(fèi)高，所以存款有限，他們沒有能力購買高檔住宅，對(duì)于在城市邊緣的區(qū)域又覺得不方便，一直在租房。小戶型酒店式公寓恰恰是他們置業(yè)的夢想，所以我們把這部分人定為我們的目標(biāo)客戶群。另外等他們在存款有了提高后或是家庭結(jié)構(gòu)有了變化后，他們會(huì)考慮把這套房子賣掉或出租，然后對(duì)大房子的購買給予一定資金支持。E、5+2人群這部分人是指5天工作在市區(qū)，2天在郊區(qū)的大房子里面度過周末。中街商業(yè)圈內(nèi)這部人的工作大多是一些大商場或是企業(yè)的高級(jí)管理者，這部份人在購買房子自住的同時(shí)也有可能成為我們的投資客，他們也許為嘗試這種新鮮事物或是真正的工作考慮，會(huì)購買我們的小戶型酒店式公寓，在一定時(shí)間后，也許會(huì)把這種住宅進(jìn)行出租，高的出租率和出租價(jià)格也是他們進(jìn)行資金積累的一種方式。（二）、投資型1、購房欲望A、動(dòng)態(tài)投資者的購房欲望之所以叫動(dòng)態(tài)投資者是針對(duì)那些把小戶型酒店式公寓作為一種過渡型的住宅，注定有相當(dāng)一部分人是出于自己住一段時(shí)間后，出租出去，抱著這種態(tài)度的人，會(huì)購買我們的小戶型酒店式公寓。前面分析的自用型的購房者中就包括這種動(dòng)態(tài)投資者。B、“鐵桿”投資者購房欲望由于周圍存在在酒店長包房的人，所以有投資頭腦的人會(huì)在出租市場是很火暴的情況下，會(huì)考慮到買房用于投資的。而這部分人的數(shù)量在本案的潛在目標(biāo)客戶中會(huì)有相當(dāng)大比例。二、目標(biāo)客戶群愿望他們希望自己的家是私密的單純的空間，所以認(rèn)為沒有必要去供養(yǎng)一個(gè)過分空曠的客廳，他們只需在臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再?zèng)_一杯咖啡；他們是工作狂，所以他們認(rèn)為沒有必要將床和電腦桌分在兩個(gè)房間，工作累了順勢躺在工作臺(tái)旁邊的床上休息一刻鐘就好了；他們是好交際的人，他們希望即使在酒吧坐到深夜也不必?fù)?dān)心回家的路太遠(yuǎn)，睡覺的地方只要有干凈的24小時(shí)提供熱水的浴室和一張舒適的床就可以了；他們希望可以在自己的房門上貼上自己喜歡的名字，同時(shí)向前臺(tái)提出申請(qǐng)，前臺(tái)就會(huì)在自己的房間號(hào)碼下面加上自己起的個(gè)性化戶名，比如“蟑螂居”，“蝸牛閣”；他們希望可以在自己喜歡的時(shí)間內(nèi)去樓下購物或是健身，比如半夜2點(diǎn)；他們希望可以在大堂BBS公告欄上張貼自己的啟示，比如征召去西藏旅游的同伴；他們也希望可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道自己回來了；他們希望擁有自己想要的獨(dú)到的生活，同時(shí)也希望擁有和自己同樣獨(dú)到的鄰居；他們不想做生活的奴隸，也不想在居住的問題上去迎合社會(huì)。

他們是獨(dú)立的，他們更是自由的。根據(jù)目標(biāo)客戶群的這些愿望，我們一定要尊重潛在客戶的生活需求，由于潛在客戶群體是一些單身或是同居的年輕人，也就是1—2個(gè)人居住，所以我們的面積劃分只要夠用就好，推出超小面積的房屋也是有市場的.我們在戶型設(shè)計(jì)上建議用一居室的開放式格局，適當(dāng)合理的分割面積，然后根據(jù)業(yè)主的個(gè)人愛好提供菜單式的裝修方案，在各個(gè)裝修方案中，也要體現(xiàn)年輕人個(gè)性化的設(shè)計(jì)理念。我們在裝修的設(shè)計(jì)上一定要體現(xiàn)“以人為本”這一觀念，站在潛在客戶的角度來進(jìn)行設(shè)計(jì)，不僅在為他們提供住宅，更是在為他們提供一種生活方式。我們在戶型面積劃分上要考慮每套房子的總房款問題，根據(jù)潛在目標(biāo)客戶群的工資收入，及其平均年齡，我們建議主力面積的房子的總房款應(yīng)控制在30萬元人民幣以內(nèi)。我們在休閑廣場的功能設(shè)施配備上，一定以年輕人喜愛的運(yùn)動(dòng)設(shè)施為主，而且要根據(jù)年輕人愛交際的性格，來為他們提供一些公共場所，如partyroom、生態(tài)清吧、咖啡屋、有氧健身房、游泳池、醫(yī)療所等。我們在物業(yè)服務(wù)方面一定要提供星級(jí)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要周到細(xì)致，如管家部、私人保姆部等，以此來滿足那些以事業(yè)為重，不想過多的把時(shí)間花費(fèi)在生活瑣事上的年輕白領(lǐng)們。三、營銷主題1、公寓命名本項(xiàng)目公寓部分，命名為“水晶公寓”2、命名依據(jù)“水晶”含義是純真，純真的愛情、純真的友情、以及純真的生活方式……目標(biāo)客戶對(duì)“水晶”的認(rèn)知聯(lián)想：在水晶的世界里，一切都是透明的，友情是透明的，愛情是透明的，自己的房間是“透明的”，家具是透明的，面盆是透明的，甚至桑拿浴室也是透明的。一個(gè)人住，最好自己也把自己變成透明的，不必理會(huì)談判桌上的狡詐、不必去想同事之間的嫉妒、猜疑，回到了“水晶公寓”自己就是那個(gè)晶瑩剔透的水晶，遠(yuǎn)離了爾諛我詐、遠(yuǎn)離了猜疑嫉妒，自己是透明的、輕松的、無煩惱的。愛自己多一些，生活的好一些，是白領(lǐng)們共同的生活追求。我們在為業(yè)主提供住宅的同時(shí)也在為他們提供一種生活方式；年輕的白領(lǐng)們在回到家后，希望自己的家是一個(gè)個(gè)性化的家，摘掉面具，真實(shí)面對(duì)自己、真實(shí)對(duì)待左鄰右舍，因?yàn)樗淖筻徲疑嵋彩呛退粯有枰媲閷?duì)待彼此的人。他們可以在酒吧里偶遇、通過真心坦誠的交流成為朋友，他們真的不需要提防，因?yàn)樗麄冎肋@是自己的家，對(duì)方是沒有利益關(guān)系存在的一個(gè)簡單的、純真的個(gè)體。有了共同的生活方式、有了共同的語言，甚至?xí)囵B(yǎng)出共同的愛好，那也許會(huì)有一段故事發(fā)生吧。但無論怎樣，他們就是喜歡和這些跟自己有相同生活方式的人生活在一起。這種為他們提供相同生活方式的也只有我們的“水晶公寓”了。我們在以“水晶”命名公寓的時(shí)候，一定要考慮我們的裝修風(fēng)格也要與之相匹配，由于房間面積小，我們的屋內(nèi)間隔墻一定要用透明式的玻璃材質(zhì)，然后廚房、衛(wèi)生間都要以此材質(zhì)為主，這樣就達(dá)到了水晶透明的視覺效果，也使整個(gè)房間顯得大方舒適。3、核心思