淮北商業(yè)匯報版

淮北商業(yè)匯報版2014年3月12日微觀市場分析商圈分析商業(yè)項目分析城市商業(yè)需求分析消費者分析商業(yè)街分析經(jīng)營者分析消費需求分析已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路匯報議程第二部分研究視角第三部分深度解析宏觀市場分析宏觀環(huán)境分析淮北商業(yè)趨勢分析第一部分研究基礎淮北城市的商業(yè)功能定位為：

立足皖北，服務淮海經(jīng)濟區(qū)，輻射全國，接軌國際?；幢笔猩虡I(yè)發(fā)展總體目標：建成2個市級商業(yè)功能區(qū)（老城區(qū)、新城區(qū)商業(yè)功能區(qū)）、4個區(qū)域商業(yè)功能區(qū)（烈山、新蔡、高岳、礦山集區(qū)域商業(yè)功能區(qū)）和17個社區(qū)商業(yè)功能區(qū)（任井、濉河、慶相橋、方頂、任圩、溫哥華城、張莊、董莊、李橋、南黎、洪莊、龍湖等社區(qū)商業(yè)功能區(qū)），8條特色商業(yè)街，組成不同層次的商業(yè)網(wǎng)點空間布局。城市社會消費品總額近期達到88.8億元，年遞增18%；遠期達到549.8億元，年遞增20%。商品銷售總額與社會消費品零售總額基本保持同步增長。連鎖經(jīng)營、電子商務實現(xiàn)的零售額占社會消費品零售總額的比重，2014年達到30%，2020年達到50%。各類商品交易市場交易額2014年達到178億元，2020年達到290億元，年均增長12%。近期人均擁有城市商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到1平方米，遠期達到1.2平方米。淮北市城市商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積總量：近期為75萬平方米；遠期為117.50萬平方米。商業(yè)從業(yè)人員數(shù)：2014年達到20萬人，2020年達到30萬人。

淮北商業(yè)總體規(guī)劃規(guī)劃兩個市級商業(yè)中心老城區(qū)市級商業(yè)中心：三橫：淮海路（綜合購物、休閑娛樂）、古城路（綜合服務）和惠黎路（五金機械電器）

四縱：閘河路(含友誼巷)、相山北路（電腦辦公用品）、孟山路（服飾專賣）和洪山路（廚具、裝潢）新城區(qū)市級商業(yè)中心（惠苑路、相陽路、長山路和梅苑路圍合區(qū)域）：

四橫：惠苑路（集時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂商業(yè)步行街）、黎苑路（運動健身）、人民路和南黎路（汽車銷售維修美容）

四縱：相陽路（餐飲美食）、相山中(南)路（專業(yè)賣場）、長山路（歐美風情）和翠峰路（文化娛樂書店）惠苑路和人民路之間的中泰國際項目，未來規(guī)劃建設成皖北最大的商業(yè)、服務業(yè)中心；同時東方城市廣場、永利廣場、金色云天和國購廣場等多個商業(yè)項目的開工建設未來將使當?shù)厣虡I(yè)呈現(xiàn)群雄并起的格局?；幢鄙虡I(yè)發(fā)展規(guī)劃（2005—2020年）淮北未來商圈規(guī)劃定位和功能：本區(qū)的商業(yè)集聚度要高，經(jīng)營服務功能要完善，行業(yè)齊全，商業(yè)現(xiàn)代化水平要高，要成為全市集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化為一體的一流繁華商業(yè)中心區(qū)。大型商業(yè)設施規(guī)劃：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、閘河路等現(xiàn)狀商業(yè)街為基礎，構筑大規(guī)模市級商業(yè)功能區(qū)，將區(qū)內(nèi)原有的批發(fā)市場、五金建材商店等逐步遷出，同時對原有商業(yè)網(wǎng)點進行提升改造，提高商業(yè)集聚程度?；疖囌颈睆V場商圈老城區(qū)商圈淮孟商圈老城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由淮孟商圈、火車站北廣場商圈兩大商業(yè)網(wǎng)絡組成淮北未來商圈規(guī)劃淮孟商圈以孟山路、相山路為縱軸，以淮海路、惠黎路為橫軸，建成本區(qū)“井”字型商業(yè)網(wǎng)絡孟山路商業(yè)街：規(guī)劃對孟山路進行整體改造，提高品牌檔次，逐步把孟山路建成淮北市第一商業(yè)大道。孟山路北段：重點建設淮海路與孟山路交叉口的城市廣場二期、金鷹國際、華松國際、鼎盛國際等大型零售網(wǎng)點，形成大型多功能購物中心建筑群，以此作為市級商業(yè)中心的旗艦標志性建筑主體。孟山路南段：重點建設韓國城購物中心，建成以主要經(jīng)營韓國產(chǎn)品，集商業(yè)、飲食、休閑、公寓辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合廣場。相城夜市納入韓國城項目的用地范圍，對其進行合理改造?；春Ｂ罚撼浞职l(fā)揮黃金地段優(yōu)勢，進一步拓展其地域和空間規(guī)模，由西向東，重點建設圖書城、大潤發(fā)、百貨大樓等大型零售網(wǎng)點?；疵仙倘幢蔽磥砩倘σ?guī)劃火車站北廣場商圈重點建設閘河路與淮海路交叉口的淮北飯店，長途客運站周邊的商業(yè)服務網(wǎng)點建設?；疖囌颈睆V場周邊的商業(yè)服務網(wǎng)點建設，增加一組內(nèi)部連通、設有地下停車場的商場、綜合服務中心，酒店以及娛樂場所，增加超市、賓館、餐飲、快餐店、酒吧等，發(fā)展通道商業(yè)。完善火車站與長途客運站周邊的商業(yè)服務網(wǎng)點建設火車站北廣場商圈淮北未來商圈規(guī)劃新城區(qū)商圈惠苑路商圈人民路商圈南黎路商圈定位和功能：本區(qū)具備一定的聚集輻射功能，今后本區(qū)要輻射城市新區(qū)和皖北的部分城區(qū)；提高本區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的品牌檔次，突出專業(yè)和特色，增強其商業(yè)集聚力、輻射力。大型商業(yè)服務網(wǎng)點規(guī)劃：北部重點建設位于桓譚路北的火車站南廣場周邊的商業(yè)服務網(wǎng)點、惠苑路步行街。人民路商圈：以龍山路以西、濉溪路以東的地段為中心，規(guī)劃將該地段發(fā)展成為淮北市商務活動中樞，規(guī)劃重點建設中泰廣場、金海灣國際大酒店、口子酒業(yè)生態(tài)園、時代廣場、溫哥華商務中心。新城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商業(yè)網(wǎng)絡組成淮北商業(yè)街規(guī)劃重點建設淮海路商業(yè)街、孟山路服飾街、惠黎路惠苑路商業(yè)步行街、相山南路專業(yè)市場街、桓譚路商業(yè)街、張寨路商業(yè)街淮海路商業(yè)街惠黎路商業(yè)街惠苑路商業(yè)街恒譚路商業(yè)街孟山路專業(yè)街張寨路商業(yè)街相山南路專業(yè)街淮海路商業(yè)街：規(guī)劃以百貨店為龍頭，以名牌專業(yè)店為主體，結合周圍景觀，逐步發(fā)展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的中高檔次、多功能、綜合性的商業(yè)文化區(qū)。孟山路服裝專業(yè)街：規(guī)劃進一步細分市場，增加品牌，提升檔次，服裝鞋帽類要走品牌專賣路線?；堇杪飞虡I(yè)街：規(guī)劃將五金、建材、家電維修、家庭裝飾等商業(yè)網(wǎng)點遷出，孟山路以東建成服裝一條街，以西建成餐飲一條街。惠苑路商業(yè)步行街：規(guī)劃定位為中、高檔商業(yè)街，引進經(jīng)營國內(nèi)外名牌、名品的專賣百貨店。相山南路商業(yè)街：規(guī)劃成為現(xiàn)代商務和現(xiàn)代休閑服務有機結合的商業(yè)街；南部積極建設家具建材市場，配套建設物流中心?；缸T路商業(yè)街：桓譚路北側(cè)規(guī)劃建設火車站南廣場，設為購物、休閑、旅游文化的零售主導型商業(yè)街。張寨路商業(yè)街：規(guī)劃建設為觀光、購物、休閑的零售主導型商業(yè)街。逐步形成以金鷹國際和城市廣場為代表的高端零售商場為主導商業(yè)形態(tài)；業(yè)態(tài)以精品百貨、大賣場為核心業(yè)態(tài)，向品質(zhì)化升級方式演進。逐漸以金色云天為代表的專業(yè)賣場、零售市場為主導商業(yè)形態(tài)；業(yè)態(tài)為零售、餐飲為主，向中高段市場演進。打造以中泰國際為核心的淮北未來高端城市商業(yè)綜合體?；幢蔽磥砩倘厔莼疵仙倘疖囌灸仙倘χ刑┥倘ξ磥砘幢鄙虡I(yè)將呈現(xiàn)出“三足鼎立”的局面隨著經(jīng)濟的發(fā)展，淮北居民的消費支出規(guī)模隨著收入的增加逐年擴大，淮北正在成為一個追求生活質(zhì)量與品位的“享受型城市”；城市經(jīng)濟以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠遠落后于國內(nèi)商業(yè)較發(fā)達城市；人均GDP突破2000美元大關，但城市消費結構還有待改進；且受宏觀環(huán)境影響比較明顯，容易出現(xiàn)大幅波動；市民消費欲望強烈，2014年社會消費品零售總額達到197億元，同比增長12%，分別高于全國、全省平均增速1.1個、0.2個百分點；商業(yè)發(fā)展水平較低，市內(nèi)缺乏大型時尚購物中心，造成大量商業(yè)消費溢出現(xiàn)象，外出消費較為普遍；房地產(chǎn)發(fā)展以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重開始上升；城市規(guī)劃明確，發(fā)展思路清晰，確立了“西拓東調(diào)，北進南優(yōu)，保持組團形態(tài)”發(fā)展方向；城市商業(yè)發(fā)展目標確立，以淮海路為中心的老城區(qū)成為未來重點發(fā)展的市級商業(yè)功能區(qū)之一。城市宏觀環(huán)境小結商業(yè)街分析宏觀環(huán)境分析商業(yè)項目分析城市商業(yè)需求分析消費者分析經(jīng)營者分析消費需求分析宏觀市場分析淮北商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路匯報議程第一部分研究基礎第三部分深度解析微觀市場分析商圈分析第二部分研究視角微觀市場分析商業(yè)現(xiàn)狀與特征商業(yè)網(wǎng)點建設量大，人均商業(yè)營業(yè)面積不斷增加隨著淮北市舊城改造的實施，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)網(wǎng)點的開工的建設量非常巨大。據(jù)初步調(diào)查，截止2014年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)總面積已經(jīng)超過30萬平方米，人均商業(yè)營業(yè)面積超過0.9平方米。隨著城市建設“東進、南擴、西延”發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，至2015年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營業(yè)面積要達到1平方米。商貿(mào)流通的總量規(guī)模大幅增長；現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展；個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速；消費層次不斷提升，消費潛力巨大是目前淮北商業(yè)的主要特點。老城區(qū)商業(yè)中心主要集中在東方百貨以東，淮海路百貨大樓以西，以淮海路為主線，方圓50萬平方米區(qū)域。以商業(yè)為主、商辦結合、功能完善、配套設施齊全的綜合性商貿(mào)中心。大型商貿(mào)項目包括：東方百貨、華松國際、鼎盛國際、金鷹國際、永利廣場、工人文化宮、相王廣場、大潤發(fā)、肯德基等。老城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心是指惠苑路、相陽路、長山路和梅苑路圍合而成的區(qū)域。大型商貿(mào)項目包括：蘇果超市、真棒特賣場、亞太廣場、世紀廣場、商業(yè)步行街、休閑餐飲一條街、中泰國際和建設中的國購廣場?；幢鄙倘Ψ治瞿壳吧倘幢蹦壳暗纳倘σ岳铣菂^(qū)商業(yè)中心和新城區(qū)商業(yè)中心為主老城區(qū)商圈由淮孟商圈和火車站商圈組成，淮海路商圈整體呈“啞鈴狀”，是淮北最早的商圈。其西端以華松國際、東方百貨、鼎盛國際、金鷹國際為代表，是淮北市高端商業(yè)的核心，面向的是中高端消費群體；

東端以久興批發(fā)購物中心為代表，主要經(jīng)營小商品、中低端男女服裝、鞋帽等，是以“低端為主，中端為輔”的商業(yè)核心?；幢甭窎|西端之間及孟山路上則主要以各種品牌專賣店為主。此外，淮海路的幾條主要商業(yè)街，如孟山路、友誼巷、相山路、古城路、新華巷等雖然經(jīng)營重點各有所側(cè)重，也都集中于這一商圈，擴大著這一商圈的影響力?？偟膩碇v，淮海路商圈是淮北商業(yè)最成熟的商圈，代表著淮北市商業(yè)發(fā)展的最高水平，已經(jīng)為淮北市民所高度認同。

火車站商圈則是因火車站而形成的特色商圈，主要是以餐飲、住宿、購物為主，由于歷史形成的原因，該商圈的形象并不佳，檔次也不高，急需改造提升。隨著金色云天、國購廣場等規(guī)劃項目的開工和建設，火車站商圈必將進一步升級擴大，并將進一步擴大老城區(qū)商圈的影響力?；幢鄙倘Ψ治隼铣菂^(qū)商圈老城區(qū)商圈的市場主導地位無法撼動新城區(qū)商圈是由淮北市政府南遷而帶動形成的新商圈，主要集中在相山路與惠黎路、惠苑路、人民路的三個交叉口一帶，這個地區(qū)規(guī)劃的高品質(zhì)樓盤較多，體量也較大，居民數(shù)量不斷增多，是淮北市最有潛力的商圈。代表商家主要是蘇果平價店、真棒特賣場寶貝城和步行街，雖然從商業(yè)總體量上來看，現(xiàn)有的居民還不足以支撐，但假以時日，隨著新購房入戶的不斷遷入和政府配套設施的不斷完善，該商圈必將成為淮北市商業(yè)發(fā)展的生力軍，逐步走向成熟的完善，目前該項商圈的業(yè)態(tài)主要以超市、專賣店、餐飲等居民日常生活所必須的業(yè)態(tài)為主。此外，在相山路的南端，根據(jù)業(yè)態(tài)的特性和租金承受能力，還規(guī)劃有家居大賣場、淮北汽車城的專業(yè)市場，成為淮北最具專為業(yè)特色的商圈?；幢鄙倘Ψ治鲂鲁菂^(qū)商圈新城區(qū)商圈具有無限的發(fā)展?jié)摿蜋C遇老城區(qū)商業(yè)中心（3橫4縱）橫1－淮海路：綜合購物、休閑娛樂一條街橫2－古城路：綜合服務一條街橫3－惠黎路：五金機械電器一條街縱1－閘河路（含友誼巷)：縱2－相山北路：電腦辦公用品一條街縱3－孟山路：服飾專賣一條街縱4－洪山路：廚具、裝潢一條街新城區(qū)商業(yè)中心（4橫4縱）橫1－惠苑路：時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂商業(yè)步行街橫2－黎苑路：運動健身一條街橫3－人民路：行政文化、綜合服務一條街橫4－南黎路：汽車銷售維修美容一條街縱1－相陽路：餐飲美食一條街縱2－相山中(南)路：專業(yè)賣場一條街縱3－長山路：歐美風情一條街縱4－翠峰路：文化娛樂書店一條街橫1橫2橫3縱1縱2縱3縱4橫1橫2橫3橫4縱1縱2縱3縱4淮北商圈分析商業(yè)街分布淮北老城區(qū)商業(yè)街以3橫4縱分布，新城區(qū)商業(yè)街以4橫4縱分布序號經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（M2）租金價格（元/M2/月）1男裝專賣401F：3502女裝專賣50（5×10）1F：3203男裝專賣200（10×20）1F：2504商場20～501F：100～3005小飾品18（3×6）1F：3206女性服飾9（4.5×2）1F：300－1F：2007男裝專賣90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服飾等45～60（挑5.8）4011服飾等45～60（挑5.8）3012服飾等45～60（挑5.8）20～25123456789101112商業(yè)街租金介紹商圈分析宏觀環(huán)境分析商業(yè)項目分析城市商業(yè)需求分析消費者分析經(jīng)營者分析消費需求分析宏觀市場分析淮北商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路匯報議程第一部分研究基礎第三部分深度解析微觀市場分析第二部分研究視角商業(yè)街分析淮海路是淮北最著名的商業(yè)街，分布著餐飲、服飾、百貨、黃金珠寶等諸多業(yè)態(tài)，其中服裝占據(jù)了絕對的比重，約占56%，其次是餐飲，約占10%，其他諸如百貨、醫(yī)藥、美容美發(fā)、金店、眼鏡店等諸多業(yè)態(tài)合計約占36%。豐富的業(yè)態(tài)、高中低的不同檔次使淮海路匯集了大量的人流和車流，尤其在傍晚和周末，更是人滿為患。由于集聚了大量的品牌專賣店和時尚店，這里成為年輕人淘寶的好去處，購物人群主要以15—35這一年齡段為主，且女性消費者明顯多于男性消費者。在這里，淮北的知名服裝品牌無論是運動的還是休閑的亦或是職業(yè)正裝，幾乎都能在百貨店和專賣店中找到，而東方百貨、金鷹國際、華松國際、鼎盛國際、百貨大樓、久興批發(fā)城等知名百貨店和專業(yè)市場均分布該條路，淮海路可謂是淮北市的商業(yè)“金街”。商業(yè)街分析淮海路淮北商業(yè)的第一金街經(jīng)營行業(yè)服飾商業(yè)網(wǎng)點食品餐飲零售美容美發(fā)影像數(shù)量117261913121010經(jīng)營行業(yè)藥房眼鏡書店金店電器休閑賓館數(shù)量9887654經(jīng)營行業(yè)鞋城手機城零售醫(yī)院影院體彩超市數(shù)量1522111商業(yè)業(yè)態(tài)分布商業(yè)街分析淮海路主力店介紹服飾：阿迪達斯、耐克、彪馬、ONLY、雅戈爾、洛玆、才子、海瀾之家、GXG網(wǎng)點：中行、建行、郵局、移動、證券餐飲：上島咖啡、麥當勞、肯德基賓館：瀚御酒店、相王府賓館淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營項目為服飾行業(yè)，主要為中等檔次，且以休閑運動類服飾為主；商業(yè)街店鋪主力戶型為30～50平米左右，開間3~5米，進深9~12米，品牌專賣店60~120平米不等，裝修水平一般，店鋪貨源陳設并不太講究，尚未達到個性化、品位化的檔次；商業(yè)氛圍好，消費群體集中，店鋪的經(jīng)營狀態(tài)良好；商業(yè)街出租率100%，“一鋪難求”，目前的租金水平看，該商業(yè)街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白馬友誼巷附近：1樓300/月/平方；負1樓200/月/平方；最高有到500/月/平方，主要是經(jīng)營小飾品，因小飾品利潤比較高，專賣店租金（150平以上）：20-24萬/年。商業(yè)街分析淮海路淮海路綜合印象古城路是一條東西向的商業(yè)街，店鋪面積主要集中在20—500平米，租金主要集中在1.5—4元/平米/天，以相山路為界，以東的租金相對高些，以西則相對低些。整條路的經(jīng)營業(yè)態(tài)有服飾、鞋帽、箱包、五金雜品、電器電子、美容美發(fā)、化妝品、娛樂等諸多業(yè)態(tài)。相山路以西至濉溪路，主要以“服裝、鞋帽、箱包”、“餐飲”、“五金建材”及“裝飾、裝修”為主，分別占據(jù)了古城路該路段的19.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份額。相山路以西至久興批發(fā)城，則主要以五金雜品、電子電器、廣告裝潢為主，分別占據(jù)了40.5%、12.8%和12.1%的比重，其它業(yè)態(tài)諸如醫(yī)藥、餐飲、休閑娛樂等所占比重均不超過10%。商業(yè)街分析古城路相山路以西路段相山路以東路段相山路以東路段租金價格高于以西路段

相山路是一條南北向的道路，除了南面的汽車城、家居廣場，相山路的商業(yè)主要集中在淮海路至人民路之間，而這一路段又可分為淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段，這四段的經(jīng)營重點各有所不同，相山路北段的店鋪由于靠近老城區(qū)核心商圈，租金價格也高于南段。商業(yè)街分析相山路連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道惠苑路到人民路路段，主要以經(jīng)營服裝類商品為主，服裝類商品能占約57.4%的比重，其次是餐飲，約占9.2%的比重。商業(yè)街分析相山路淮海路至古城路段，主要以經(jīng)營數(shù)碼電子、體育類商品和化妝品為主，分別占據(jù)該路段36.5%、29.1%和9.7%的比重，店鋪面積主要集中在5—500平米這一區(qū)間，以20至80平米這一區(qū)間為最多。古城路至惠黎路段，主要以經(jīng)營廣告印刷、數(shù)碼電子、餐飲為主，分別占據(jù)該路段21.4%、19.6%、16.1%的比重，店鋪面積以30平米左右為多，租金視不同行業(yè)、不同面積及品牌知名店等有所不同，主要集中在25—100元/平米/月?；堇杪分粱菰仿范沃饕晕褰饳C電、餐飲住宿及廣告裝潢為主，分別占據(jù)35.7%、18.6%、17%的比重，由于該路段臨近火車站，該路段的餐飲賓館占據(jù)的比重較高。此外，該路段還分布有真棒特賣場和淮北古玩大市場。孟山路是淮北著名的商業(yè)街，分布著諸多商業(yè)店鋪，面積大多在50平米至200平米左右。該路段由于靠近淮海路人流量、車流量均較大，尤其是下午五點以后及周末，人流量和車流量不亞于淮海路。從業(yè)態(tài)經(jīng)營來看，孟山路主要以服裝、餐飲為多，分別占據(jù)41%和31%的比例。由于該商業(yè)街臨近原體育廣場，因此，經(jīng)營運動類商品的商鋪相對較多。商業(yè)街分析孟山路靠近老城區(qū)核心商圈，經(jīng)營狀況良好

惠苑路步行街是一條規(guī)劃的東西向的商業(yè)街，總商業(yè)面積7萬㎡，各類商鋪400余間。區(qū)域交通發(fā)達，有21路、8路、16路、19路等多路公交車到達，鋪位的面積多集中在25—80平米，主要以經(jīng)營服裝、餐飲、美容美發(fā)、日用百貨、五金、醫(yī)藥等為主，其中服裝、餐飲占據(jù)了較高的比重，分別為36.8%和29.3%。整條街的客流量主要集中在傍晚這一時段，以東面入口為客流量最大，一些商家傍晚也在這里舉行活動，諸如商品特賣、表演等。真棒大賣場、五星電器、大華電腦城、蘇果平價店均集中在這條街或周圍。商業(yè)街分析惠苑路步行街當?shù)匚ㄒ坏纳虡I(yè)步行街，但經(jīng)營狀況不理想惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高（40元/㎡/月）；步行街的西側(cè)入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。門面空置率非常高；主要經(jīng)營項目為服飾（80％以上），主要為中低檔次，以休閑類為主；商業(yè)街店鋪主力面積為40～60平米左右，裝修水平一般；商業(yè)街經(jīng)營情況明顯東好西差，未來幾年該局面很難改變。目前經(jīng)營店家100家左右。商業(yè)街分析惠苑路步行街惠苑路商業(yè)街綜合印象友誼巷是淮海路的一條南北向的商業(yè)街，這里經(jīng)營的產(chǎn)品檔次除了淮海路附近，大多以中低檔為主，由于整條巷較窄，這里的購物人群主要以步行、騎電動車、摩托車為主，很少有汽車通行。從人氣來講，整條街以淮海路為界，北面的人氣遠遠高于南邊的人氣。這主要是由于北面集中了大量的居民小區(qū)，而友誼巷的北頭又規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場的原因。友誼巷店鋪面積20—100平米這個區(qū)間。經(jīng)營業(yè)態(tài)，以淮海路為界，北邊相對單一，主要以服裝、鞋、餐飲及化妝品、飾品為主，其中服裝、鞋占據(jù)了絕對的優(yōu)約占63.2%的份額，餐飲和化妝品、飾品的比例大致相當，均占16.8%的份額。在租金上，視店鋪大小有所不同，主要集中6元—10元這個區(qū)間。南邊經(jīng)營的業(yè)態(tài)則相對較多，有服裝、餐飲、百貨、化妝品、飾品、電子、電器、網(wǎng)吧，美容美發(fā)等。服裝、紡織品及餐飲占的比重相對較大，分別占據(jù)37.5%和20.8%的市場份額，其次是美容、美發(fā)、化妝品、飾品類，約占9.7%的份額。商業(yè)街分析友誼巷淮海路以北路段淮海路以南路段經(jīng)營中低檔次的小型商業(yè)街商業(yè)街分析商圈分析宏觀環(huán)境分析城市商業(yè)需求分析消費者分析經(jīng)營者分析消費需求分析宏觀市場分析淮北商業(yè)趨勢分析在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路匯報議程第一部分研究基礎第三部分深度解析微觀市場分析第二部分研究視角商業(yè)項目分析已建商業(yè)項目項目地址：淮海路與孟山路交匯處開業(yè)時間：2004年5月1日投資單位：香港中原集團經(jīng)營面積：約8200㎡年營業(yè)額：日均約13萬元(2013年銷售4820萬元）經(jīng)營類別：1F－化妝品、黃金珠寶、鐘表、煙酒食品、鞋類2F－精品男裝、男式正裝、商務休閑、襯衫西褲3F－職業(yè)女裝、女式時裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品4F－品牌羽絨主力店：1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；2F：花花公子、虎都、雅戈爾、圣大保羅、李寧3F：斯爾麗、高世杰、詩夢、福太太4F：品牌羽絨東方百貨已建商業(yè)項目優(yōu)勢：▲地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大?！_業(yè)時間較早（2004年5月開業(yè)），在淮北人中有較好的口碑?！鞘袕V場二期正在建設，建成后與東方百貨連成一體，面積將增加到55000㎡，是集大型購物中心、酒店式公寓和地下停車場于一體的綜合建筑群。

▲知名物業(yè)管理公司中原投資。劣勢：▼項目體量較小，在商品備齊度上較金鷹、華松和鼎盛有一定的差距。▼周邊百貨業(yè)“扎堆”，商業(yè)競爭異常激烈，趨于白熱化。▼店內(nèi)格局不合理，存在諸多“死角”。▼層高偏低，進入賣場感覺壓抑。東方百貨已建商業(yè)項目項目優(yōu)劣勢分析項目地址：淮海路與孟山路交口的東南角開業(yè)時間：2006年10月投資單位：淮北市天象房地產(chǎn)公司經(jīng)營面積：約20000㎡（每層3000㎡左右）年營業(yè)額：日均約20萬元(2013年銷售7500萬元）經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：1F－生活元素：麥當勞、屈臣氏、化妝品、珠寶、皮具；2F－潮流先鋒：少女裝、休閑服飾、時尚飾品；3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、家居服、童裝、針織羊絨；4F－名流天下：品牌男裝、男士內(nèi)衣；5F－雅致生活：運動服飾、運動器材、家紡銷售情況：銷售方式采取每年8%，返租五年運營方式：采取聯(lián)營扣點的方式，視不同品牌、不同品類扣點15%至30%扣點不等，免租一年，并需交納質(zhì)量保證金3000至5000元不等。鼎盛國際樓層平面圖已建商業(yè)項目優(yōu)勢：▲地理位置優(yōu)越，地處淮北淮孟商圈的核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大，并有銀行等完善的商業(yè)配套機構?！惋孄湲攧诤颓际系娜腭v，為其帶來了龐大的人流，增強了其人氣?！鍢且?guī)劃有兒童手工制作坊，是周邊幾家百貨店唯一引入休閑娛樂的商業(yè)物業(yè)。這在增強與消費者互動與體驗的同時，也增加了人氣。劣勢：▼與周邊定位雷同，商業(yè)競爭激烈。周邊集聚了華松國際購物中心、東方百貨、金鷹百貨等諸多中高端百貨業(yè)態(tài)，這在聚集人氣的同時也使得商業(yè)競爭異常激烈。▼雖然較幾家百貨店人流動線規(guī)劃較好，但是通道的盡頭處理不太恰當，處身其間，容易產(chǎn)生死胡同的錯覺。▼目標受眾過于高端，除了二樓經(jīng)營時尚女裝人氣較好外，店內(nèi)人氣不旺，與開業(yè)之初旺盛的人氣有天壤之別。鼎盛國際已建商業(yè)項目項目優(yōu)劣勢分析華松國際項目地址：淮海路與孟山路交口的東北角開業(yè)時間：2008年10月投資單位：淮北市華松房地產(chǎn)公司建筑面積：約36000㎡（商業(yè)28000㎡）年營業(yè)額：日均約49萬元(2013年銷售1.8億元）經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：-1F-五星電器；1F－國際精品館：黃金珠寶、名品化妝、煙酒名茶、通訊數(shù)碼、精品皮鞋2F-紳士名流館：精品男裝、精品皮具3F-炫美名媛館：精品女裝、女士配飾4F-香榭麗人館：時尚休閑、少淑女裝5F-運動童趣館：運動廣場、兒童世界6F-8F：養(yǎng)身會所、英皇俱樂部、國會酒吧、健身部運營方式：等采用聯(lián)營的模式，主要經(jīng)營品類服裝的扣點為20%。已建商業(yè)項目優(yōu)勢：▲地理位置優(yōu)越，位于淮海路商圈，并占據(jù)商圈中的核心位置，人流量和車流量均較大?！娖鬟\營商五星電器的入駐為其帶來了大量的人氣?！ㄎ辉诟叨税儇?，有良好的企業(yè)形象。劣勢：▼與鼎盛國際、東方百貨及金鷹國際定位雷同，這在擴大商圈輻射力的同時，也使競爭異常激烈。▼內(nèi)部商業(yè)氛圍不濃，客流量無論是平日還是周末，均不大。▼商業(yè)布局通透性差，進入商場視線遮擋嚴重，并存在人為制造的“死角”。華松國際已建商業(yè)項目項目地址：淮海路與孟山路交口的西北角開業(yè)時間：2011年1月投資單位：淮北銅鑼灣置業(yè)公司經(jīng)營面積：約28000㎡年營業(yè)額：日均約107萬元(2013年銷售3.9億元）經(jīng)營品種：購物、休閑、餐飲、超市樓層分布：-1F：超市、家居、美食城、品牌餐飲1F：肯德基、化妝品、名表、珠寶、女鞋；2F：職業(yè)女裝、針織羊絨；3F：少淑裝、內(nèi)衣；4F：品牌男裝、男士皮具、男鞋；5F：運動服飾、運動器材、電器、童裝童玩、悠仙美地。運營方式：采取聯(lián)營扣點的方式，視不同品牌、不同品類扣點5%至30%扣點不等。已建商業(yè)項目金鷹國際優(yōu)勢：▲地理位置優(yōu)越，位于淮海路商圈，并占據(jù)商圈中的核心位置，人流量和車流量均較大?！放瀑Y源及品牌優(yōu)勢優(yōu)于其他幾家商場?！ㄎ辉诟叨税儇?，有良好的企業(yè)形象。劣勢：▼面積偏小，其實質(zhì)是傳統(tǒng)百貨商場，從國內(nèi)大環(huán)境來看，購物中心將占據(jù)主導地位。金鷹國際已建商業(yè)項目久興批發(fā)購物中心地處淮海路東端，東崗樓立交橋西，總建筑面積8.2萬平米，是淮北市目前規(guī)模最大的批發(fā)市場，并成為淮海路商圈的中低端核心。市場共計五層，地下一層、地上四層，主要以營小商品、各種服裝、箱包、數(shù)碼產(chǎn)品、家具、電器等，并在負一樓留有倉庫存儲間，在經(jīng)營檔次上，主要以低檔為主，也有部分品牌商品在銷售，面向的消費群體是較為廣泛。此外，還引進真棒特賣場、宏源電器等業(yè)態(tài)。在鋪位面積上，主要以10—20平米為主，租金視樓層、位置、品牌知名度有所不同，負一層租金為100元/平米/月，物業(yè)費5元/平米/月；一層為1000元至1500元/平米/月，物業(yè)費為5元/平米/月；二層為750元至1200元/平米/月，物業(yè)費為10至15元/平米/月；三層約400元/平米/月，物業(yè)費10元至15元/平米/月；部分（如羽絨服等）采取聯(lián)營扣點的方式，扣點率為10%；五樓租金為18元至28元/平米/月。在物業(yè)空置率方面，主要集中在三樓和四樓，分別約占20%和40%。已建商業(yè)項目久興批發(fā)市場優(yōu)勢：▲項目所處位置為原東崗樓批發(fā)市場，有一定的人流基礎?！椖慷ㄎ辉谥械蜋n，目標受眾廣泛，使其擁有廣大消費者?！?guī)模較大，有良好的規(guī)模效應。▲真棒大賣場和宏源電器的引進，形成業(yè)態(tài)互補，吸引了新的客源?！惍a(chǎn)品較多，業(yè)戶之間競爭激烈，直接導致價位較低，從而對低端消費人群頗具吸引力。劣勢：▼產(chǎn)品線處于低端，部分產(chǎn)品存在假冒偽劣，企業(yè)形象較差，給人以“臟、亂、差”的感覺。▼業(yè)態(tài)布局混亂，缺乏有效的動線引導。▼雖然存在部分品牌商品，但是無法改變其低端的企業(yè)形象。已建商業(yè)項目久興批發(fā)市場在建商業(yè)項目已建商業(yè)項目商業(yè)街分析商圈分析宏觀環(huán)境分析城市商業(yè)需求分析消費者分析經(jīng)營者分析消費需求分析宏觀市場分析淮北商業(yè)趨勢分析研究思路匯報議程第一部分研究基礎第三部分深度解析微觀市場分析第二部分研究視角商業(yè)項目分析失敗商業(yè)項目項目地址：相山路與黎苑路交匯處北開業(yè)時間：2006年10月投資單位：上海瑞欣公司建筑面積：約23500㎡經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲樓層分布：1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電2F：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、床上用品3F：ITAT百貨會員俱樂部(已撤出）失敗原因分析：▼從開業(yè)一直沒有作旺，導致入場商家更換頻繁；▼定位在中高檔百貨，但商品的質(zhì)量、品牌、形象等與中高檔百貨相差太遠；▼產(chǎn)權分散，導致經(jīng)營管理無法集中統(tǒng)一。▼經(jīng)營管理出現(xiàn)問題，以辦會員卡為例，許多會員卡均辦給了小孩子，其經(jīng)營管理可想而知。失敗商業(yè)項目亞太廣場定位錯誤導致后期經(jīng)營不善失敗商業(yè)項目萬金時代廣場項目地址：淮海路核心商圈開業(yè)時間：2007年9月投資單位：安徽萬金置業(yè)建筑面積：約6700㎡經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂樓層分布：-1F：箱包、飾品（營業(yè)面積927㎡）1F：精品男裝：利郎、GXG、才子、勁霸男裝2-3F：空置狀態(tài)（蘇寧電器有意向入駐）失敗原因分析：▼周邊競爭激烈，運營管理跟不上市場需求。▼產(chǎn)權分散，缺乏整體運作。產(chǎn)權分散，缺乏整體運營消費者分析宏觀環(huán)境分析微觀市場分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析消費需求分析宏觀市場分析淮北商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路匯報議程第一部分研究基礎第二部分研究視角城市商業(yè)需求分析經(jīng)營者分析第三部分深度解析經(jīng)營者分析商鋪性質(zhì)及關注點本公司通過對淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街等主要商業(yè)街區(qū)正在經(jīng)營的沿街鋪面的經(jīng)營者進行采訪得出總結。被訪者多以租賃的形式來經(jīng)營，這部分的比例達到了90%，并對商鋪的地段、交通、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營檔次非常在意，這四項占到了總數(shù)的74%。提示商業(yè)項目在整體商業(yè)規(guī)劃中應該注重對已購鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開發(fā)自營者。

商鋪經(jīng)營者以租賃形式經(jīng)營居多經(jīng)營者分析拓展需求

目前的經(jīng)營者有相當?shù)谋戎叵胪卣棺约旱臉I(yè)務，占到了被訪者總數(shù)的73%，這部分人傾向于選擇中檔和中高檔次的商鋪；尤其對臨街商鋪情有獨鐘。

受所處行業(yè)、經(jīng)濟實力等諸多的影響，被訪者大都傾向于50平米以下的中小商鋪，并且絕大部分（超過75%）人希望店鋪的租金或經(jīng)營扣點不要超過營業(yè)額的20%。

臨街商鋪的商業(yè)形式受到絕大部分經(jīng)營者的認可經(jīng)營者分析經(jīng)營管理

在經(jīng)營管理上，傾向于聯(lián)營和自營比例基本相當，各占43%和41%，說明一方面經(jīng)營者們大都已經(jīng)習慣于目前的自營自收，另一方面也說明相當一部分經(jīng)營業(yè)戶期望體驗更先進、更輕松的管理和經(jīng)營模式；同時這部分人受追逐利益的驅(qū)動，對商場管理費等非常看重，有接近80%的人選擇了商場管理費要在10元以內(nèi)。受經(jīng)營類型和工作時間的限制，商鋪的經(jīng)營者們的信息獲取相對較窄，免費發(fā)放的直投報紙（主要是安徽聯(lián)眾、郵政直投和服務指南等）和朋友介紹占據(jù)了信息來源的近一半的比例，其次，戶外廣告和電視廣告的比重也較為明顯。自營與聯(lián)營的經(jīng)驗方式最受經(jīng)營者的認可，報紙、口碑、戶外、電視是當?shù)亟?jīng)營者獲取信息的主要媒介經(jīng)營者分析宏觀環(huán)境分析微觀市場分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析消費需求分析宏觀市場分析淮北商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路匯報議程第一部分研究基礎第二部分研究視角城市商業(yè)需求分析第三部分深度解析消費者分析購物去向選擇：在被調(diào)查者的日用品消費習慣上，在大型購物中心占到了絕對優(yōu)勢，占46%，大型商場和綜合市場是其次選擇。這說明比較好的購物環(huán)境和消費信譽對消費者有著直接的影響。購物偏好：節(jié)假日、晚間的購物趨向優(yōu)勢較高，被調(diào)查者每周購物在兩次以內(nèi)的居民占到了近一半48%，每月購物消費支出在300-1000元的占78%，而且單次購物的平均額在50-300元之間的占有58%。這至少說明淮北市中低下購物消費群占主導地位；購物地域認同：淮海路的便利性和區(qū)域含金量最高，通過本公司在實地走訪中也發(fā)現(xiàn)淮北市的大型超市業(yè)態(tài)目前并不是很飽和（只有蘇果一家中心店），但小型社區(qū)超市的占據(jù)了市場，給居民的購物帶來了方便。未來隨著大潤發(fā)、沃爾瑪、家樂福等大型連鎖賣場的進駐將會瓜分目前市場的份額。另外久興小商品城或幾條老服裝街區(qū)在居民的消費比重也占有很大的市場消費比重，這些地方占有居民零售購物的30%。消費者分析購物偏好

當?shù)叵M者購物首選購物中心，節(jié)假日與晚間購物趨向較高餐飲消費取向：在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說明當?shù)厝巳簩⒕筒彤斪饕粋€重要的社交方式。在就餐地點的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對優(yōu)勢，人均的消費集中在30-150元之間。在淮北當?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達，競爭也非常激烈，而且酒水消費直接關系到餐飲的消費金額。休閑娛樂消費傾向：針對消費者的休閑娛樂傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時間在一周之內(nèi)相對均衡，平均每周娛樂3次左右，休閑時間選擇在家里呆著和逛商場購物娛樂的比例分別占到了總體樣本的17%和81%，休閑方式主要是看洗浴、泡吧、KTV、上網(wǎng)、廣場健身，

一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費集中在30-120元之間。說明在現(xiàn)階段的淮北比較缺乏豐富多樣的休閑娛樂方式，但是人們非常需要借用這種方式同朋友進行溝通，而淮北當?shù)氐男蓍e娛樂經(jīng)濟有著相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但是需要形式的變化和?nèi)容的豐富。消費者分析消費傾向

餐飲消費是當?shù)刂匾南M支出，休閑娛樂業(yè)具備相當大的發(fā)展?jié)摿?jīng)營者分析消費者分析宏觀環(huán)境分析微觀市場分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析宏觀市場分析淮北商業(yè)趨勢分析已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目研究思路匯報議程第一部分研究基礎第二部分研究視角城市商業(yè)需求分析第三部分深度解析消費需求分析淮北主要消費構成示意圖（預估）主要顧客來源淮北市居蘇豫皖三省之要沖、臥淮海經(jīng)濟區(qū)之腹心。在這片3千平方公里不到的能源基地，總?cè)丝?15萬，其中城市人口93萬。雖然整個城市的面積不大，但隨著市區(qū)人口的不斷增加，城市的需求也在不斷的改變。對于淮北的整個消費市場，主要來源為市區(qū)人口、周邊區(qū)縣、及部分外來人口，消費主要構成主要以市區(qū)人口為主。相對來說淮北整體的消費氛圍還處中等水平。附加顧客來源隨著淮北城市及經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多的外來人口涌進，這部分人口主要來自沿海地區(qū)及安徽周邊省份，他們從事不同的職業(yè)和事業(yè)，他們身份不同、消費力也不同。以沿海福建、浙江為主的這些群體主要從事相關房地產(chǎn)建設開發(fā)、建材家居、娛樂餐飲等行業(yè)，主要為中小業(yè)主；以周邊河南、河北等為主的群體主要從事服務、基礎建設相關工作；另外，由于歷史的原因，淮北和上海的互動和交流比較頻繁，這也是淮北市主要外來消費源頭之一。這些外來人口不但給淮北城市的發(fā)展建設帶來了很大的推動作用，同時也是一個巨大的消費群體，他們與本地群體共同構成淮北的消費市場。消費需求分析客源分析

市區(qū)客源是當?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于高端化汽車購物人的狀況：淮北目前的商業(yè)已經(jīng)具有相當規(guī)模，以一馬路為核心商圈，向周邊輻射；以四大百貨對立為格局，競爭激烈。商業(yè)氛圍濃厚，但整體商業(yè)操作和和業(yè)態(tài)規(guī)劃還相對較弱，特別是淮海路周邊嚴重缺乏停車位置，大大制約了開車購物人群的消費能力。而汽車購物群體的消費力主要為中高檔次，一方面淮北的中高檔次商業(yè)生存空間狹小，另一方面淮北又存在中高檔次的部分消費需求，這就造成這部分人群的部分需求外向。經(jīng)過調(diào)查，現(xiàn)階段淮北中高端市場主要流向徐州、合肥等地。汽車購物群體的需求情況，算是淮北市場的一個空缺，但也是整個市場的一種