重慶中原重慶市江北區(qū)石馬河土地運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目可研報(bào)告

WWW.CENTALINE.COM.CNCENTALINECHONGQING1五礦置業(yè)·重慶市江北區(qū)石馬河土地運(yùn)營(yíng)

項(xiàng)目可研報(bào)告建設(shè)面向未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，為您創(chuàng)造可持續(xù)增長(zhǎng)的價(jià)值基礎(chǔ)；為您，我做到！COPYRIGHTRESERVEDCENTALINECHONGQING重慶（香港）中原營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD二零零七年九月2報(bào)告編制依據(jù)一.建設(shè)部頒發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)工作指導(dǎo)》；二.重慶市《重慶城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；三.重慶市《重慶市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》；四.《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；五.《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；六.《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；七.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；八.合作方提供的基礎(chǔ)資料。3目錄第一部分重慶市概況第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目實(shí)施第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析第八部分結(jié)論1、重慶市概括2、都市區(qū)概況45總幅員面積82403平方公里總?cè)丝?808萬(wàn)城區(qū)常住人口600萬(wàn)西南地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)中心城市。第一部分重慶市概況6第一部分重慶市概況重慶市都市區(qū)指主城九區(qū)，包括渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)和北碚區(qū).重慶市組團(tuán)式發(fā)展明顯,目前由五大商圈形成,包括解放碑商圈、觀音橋商圈、沙坪壩商圈、楊家坪商圈和南坪商圈.沙坪壩商圈南坪商圈解放碑商圈觀音橋商圈楊家坪商圈目錄第一部分重慶市概況第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目實(shí)施第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析第八部分結(jié)論1、項(xiàng)目名稱(chēng)2、項(xiàng)目位置3、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境4、項(xiàng)目來(lái)源5、規(guī)劃指標(biāo)6、土地利用現(xiàn)狀7、地上物現(xiàn)狀7重慶市江北區(qū)石馬河地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目82.1、項(xiàng)目名稱(chēng)第二部分項(xiàng)目概況·項(xiàng)目地塊位于江北區(qū)石馬河街道玉帶山村·周邊大石壩農(nóng)貿(mào)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與觀音橋、龍頭寺及未來(lái)的江北城等四大商貿(mào)中心對(duì)江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展均有重要影響。本案解放碑商圈江北觀音橋商圈沙坪壩商圈5公里5公里2公里92.2、項(xiàng)目位置第二部分項(xiàng)目概況北至字水中學(xué)、玉帶山小學(xué)。10四至范圍：東接玉石大道；南臨盤(pán)溪河；西臨嘉陵江；2.2、項(xiàng)目位置第二部分項(xiàng)目概況臨嘉陵江北濱路一線(xiàn)，有超過(guò)1KM江景線(xiàn)；東面是重慶最大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)集散地，由盤(pán)溪農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、茶葉批發(fā)市場(chǎng)等組成。112.3、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境第二部分項(xiàng)目概況

為加快江北嘉陵江濱江建設(shè)進(jìn)程，并緩解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展受有限土地資源所限，重慶市江北區(qū)人民政府授權(quán)重慶北部土地整治有限責(zé)任公司、重慶市觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處與五礦置業(yè)對(duì)本項(xiàng)目地塊進(jìn)行土地一級(jí)市場(chǎng)聯(lián)合整治。122.4、項(xiàng)目來(lái)源第二部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊目前為生地，根據(jù)《重慶市江北區(qū)觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)擴(kuò)建土地聯(lián)合整治協(xié)議書(shū)》，整治土地面積約1037.7畝（其中農(nóng)用地642.15畝、國(guó)有地395.55畝），其中不少于400畝用地性質(zhì)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。項(xiàng)目地塊綜合容積率初定為3.74，詳見(jiàn)下表：13分區(qū)地塊住宅用地市場(chǎng)用地占地面積（畝）637.7400建筑形態(tài)高層\小高層

容積率5.001.725地上建筑面積（㎡）2126729.0460018.32.5、項(xiàng)目規(guī)劃第二部分項(xiàng)目概況圍合范圍內(nèi)，有600余畝農(nóng)用地，300余畝居住及中小企業(yè)工業(yè)占地，其中變電站、石英玻璃廠(chǎng)及金筆廠(chǎng)將予保留。142.6、土地利用現(xiàn)狀第二部分項(xiàng)目概況民宅工廠(chǎng)工廠(chǎng)變電站152.7、地上物現(xiàn)狀第二部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊拆遷量大，但根據(jù)《重慶市江北區(qū)觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)擴(kuò)建土地聯(lián)合整治協(xié)議》第四條雙方責(zé)任約定：重慶北部土地整治有限責(zé)任公司、重慶市觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)該項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)的農(nóng)村征地和城市拆遷工作；162.7、地上物現(xiàn)狀第二部分項(xiàng)目概況目錄1、重慶市房地產(chǎn)總體發(fā)展2、土地市場(chǎng)分析3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境4、小結(jié)17第一部分重慶市概況第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目實(shí)施第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析第八部分結(jié)論18第三部分市場(chǎng)分析都市人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)在居民可接受范圍內(nèi)，重慶房?jī)r(jià)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)2000-2006重慶市都市區(qū)人口規(guī)模及增長(zhǎng)2000-2006重慶市都市區(qū)房?jī)r(jià)和都市區(qū)家庭可支配收入比3.1、重慶市房地產(chǎn)總體發(fā)展19都市區(qū)固定資產(chǎn)總投資/房地產(chǎn)投資/基礎(chǔ)設(shè)施投資分析2000-2006都市區(qū)商品房竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積及增長(zhǎng)率表2000-2006重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)（商品房）和住宅成交均價(jià)分析重慶房地產(chǎn)需求較旺盛，投資成分少，年均建筑面積計(jì)算價(jià)格增幅13%左右；3.1、重慶市房地產(chǎn)總體發(fā)展第三部分市場(chǎng)分析20北部片區(qū)是重慶市未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，江北及渝北二區(qū)住宅銷(xiāo)售面積約占主城九區(qū)總銷(xiāo)售面積的50%2006年重慶市各都市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況3.1、重慶市房地產(chǎn)總體發(fā)展第三部分市場(chǎng)分析213.1、重慶市房地產(chǎn)總體發(fā)展第三部分市場(chǎng)分析“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響——市場(chǎng)銷(xiāo)量和價(jià)格同時(shí)大幅上漲；熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)生外移新試驗(yàn)區(qū)政策將會(huì)吸引更多外資進(jìn)來(lái)，特別是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，因此未來(lái)10年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)還將迎來(lái)新一輪的高潮，這對(duì)資金提出了更高要求，未來(lái)重慶樓市將全面進(jìn)入資本為王的時(shí)代，而在資本競(jìng)爭(zhēng)的背后，將是品牌至勝，同時(shí)會(huì)刺激開(kāi)發(fā)商瘋狂的屯地。從城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，隨著城區(qū)內(nèi)五大城市中心和兩大城市副中心的發(fā)展實(shí)施，未來(lái)房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⑷嫱庖?。房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入高啟階段按照一般規(guī)律來(lái)看，城市房?jī)r(jià)在5~6年時(shí)間內(nèi)會(huì)有一倍的增長(zhǎng)，特區(qū)政策將加速重慶的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。大量的外地開(kāi)發(fā)商到重慶拿地，將打開(kāi)本地原本封閉的以成本為指導(dǎo)的市場(chǎng)，外地開(kāi)發(fā)商和本地開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生博弈行為，成為房?jī)r(jià)上升的另一契機(jī)。土地政策可能開(kāi)啟新時(shí)代真正的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌勢(shì)必要建立必要的交通體系和連接點(diǎn)，和必要的經(jīng)濟(jì)共享和發(fā)展的體系，政府將支出大量的資金在城市和區(qū)縣以及城市和城市之間的基礎(chǔ)建設(shè)上，大筆的開(kāi)銷(xiāo)是政府無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)的，解決的機(jī)制從目前看來(lái)很有可能以土地作為突破口，土地的期權(quán)政策等可能都會(huì)成為開(kāi)啟城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)的先驅(qū)政策。土地政策將從成渝特區(qū)開(kāi)始開(kāi)啟新時(shí)代。3.2、土地市場(chǎng)分析物權(quán)法的實(shí)施將加大舊城改造拆遷難度，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)逐向郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)移。22第三部分市場(chǎng)分析土地出讓宗數(shù)逐漸減小而單宗面積在逐步增加，土地總體成交面積和成交價(jià)格有較大提升。特別是近年重慶成立“試驗(yàn)區(qū)”后，土地價(jià)格有著較大空間的飛躍，樓面地價(jià)從1000元增至3000元，甚至4000元；將進(jìn)一步帶動(dòng)重慶房?jī)r(jià)的飆升。233.2、土地市場(chǎng)分析第三部分市場(chǎng)分析3.3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境24本案第三部分市場(chǎng)分析3.3.1大石壩-石馬河板塊表:在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間

產(chǎn)品形式銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售率東方港灣2005.10高層380098%東海岸（一期）2007.6高層4500100%大川水岸（菲爾小城）2007.3高層花園、洋房310095%元佳廣場(chǎng)2007.5高層、公寓450050%板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模偏小，品質(zhì)較差，目前售價(jià)格尚為江北區(qū)最低（均價(jià)3100-4500元/㎡），但近期隨著北濱路的延伸和舊城改造的加速,區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度正快速提升.253.3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境第三部分市場(chǎng)分析3.3.2北濱路板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品形式銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售率華宇北國(guó)風(fēng)光2006.8小高層、高層一期3400二期3800三期450090%鵬潤(rùn)·藍(lán)海2007.4小高層、高層600095%珠江太陽(yáng)城2007.3高層600085%依托豐富的江景資源，北濱路板塊成為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的熱點(diǎn)區(qū)域表:在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況263.3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境第三部分市場(chǎng)分析3.3.2北濱路板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)用地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)㎡）中海北濱路項(xiàng)目中海地產(chǎn)24025北京國(guó)興項(xiàng)目北京國(guó)興40588信合置業(yè)項(xiàng)目香港信合30050春森彼岸重慶龍湖20078招商江灣城招商地產(chǎn)24550小計(jì)1440291表:主要潛在項(xiàng)目隨著國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的紛紛進(jìn)駐,區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值及銷(xiāo)售價(jià)格將得到較大的提升.273.3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境第三部分市場(chǎng)分析283.3.3冉家壩板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目名稱(chēng)體量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形式戶(hù)型區(qū)間銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售率光宇.陽(yáng)光地中海16高層兩房：58-73㎡三房：81-95㎡4500一期100%春風(fēng).城市心筑16高層兩房：66-78㎡三房：97-113㎡4200一期100%橄欖郡16高層兩房：63-72㎡三房：75-106㎡400098%升偉.新意境23高層一房：40㎡兩房：63-80㎡三房：98-132㎡4100一期：98%二期：75%合計(jì)71表：主要在售樓盤(pán)情況板塊內(nèi)新項(xiàng)目較少，主要是前期項(xiàng)目的消化.物業(yè)形態(tài)以高層和小高層為主，戶(hù)型供應(yīng)以緊湊中小戶(hù)型為主，近期整體價(jià)格飆升，目前均價(jià)在4000-4500元/㎡間，中小戶(hù)型的整體銷(xiāo)售情況較好。3.3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境第三部分市場(chǎng)分析293.3.4北部新區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域自2004年以來(lái)，聚集大量知名開(kāi)發(fā)商，且規(guī)模較大，多數(shù)項(xiàng)目總建筑面積集中在50-100萬(wàn)㎡及100萬(wàn)方以上，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。在未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)持續(xù)放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。北部新區(qū)特別是經(jīng)開(kāi)片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)主要為別墅及花園洋房等低密度物業(yè)，即使有小高層和高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，其品質(zhì)在也非常突出，例如棕櫚泉。由于物業(yè)品質(zhì)較高，戶(hù)型主要以舒適性大戶(hù)型為主，整體價(jià)格特別是花園洋房和別墅居全市最高水平，高品質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，由于產(chǎn)品總價(jià)較高，銷(xiāo)售速度較慢，個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較差前期銷(xiāo)售受阻，目前隨著重慶市房地產(chǎn)的再度升溫而有所改善。3.3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境第三部分市場(chǎng)分析303.3.4北部新區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境表:主要潛在項(xiàng)目板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目體量開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品形態(tài)高新片區(qū)江與城占地1800畝，建面100萬(wàn)㎡重慶龍湖地產(chǎn)花園洋房、高層金科.十年城占地24萬(wàn)㎡，建面70萬(wàn)㎡重慶金科集團(tuán)花園洋房經(jīng)開(kāi)片區(qū)奧林匹克花園總占地3300畝，后續(xù)項(xiàng)目約150萬(wàn)方重慶奧林匹克花園高層、別墅和黃項(xiàng)目占地706畝，建面56.5萬(wàn)㎡合記黃埔聯(lián)排別墅等恒大項(xiàng)目占地315畝，建面30.5萬(wàn)㎡恒大集團(tuán)獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅首金項(xiàng)目占地715畝，建面71.5萬(wàn)㎡首都鋼鐵集團(tuán)聯(lián)排別墅等區(qū)域未來(lái)將供應(yīng)大體量的別墅、花園洋房等低密度物業(yè)，且項(xiàng)目規(guī)模較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域都市“富人區(qū)”的形象將更加明顯。3.3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境第三部分市場(chǎng)分析綜上所術(shù),隨著重慶經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,尤其是重慶市成立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得到較大的提升，整體房?jī)r(jià)水平從套內(nèi)面積3000多元/平方米（均價(jià)）向4000元/平方米轉(zhuǎn)變，尤其是本項(xiàng)目所在區(qū)域板塊——北濱路板塊，新拍地塊樓面地價(jià)已達(dá)4000多元/平方米，區(qū)域房地產(chǎn)板塊價(jià)格提升空間潛力巨大。本項(xiàng)目作為一級(jí)土地整治項(xiàng)目，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，發(fā)展前景樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)效益明顯。3.4、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)31第三部分市場(chǎng)分析32本項(xiàng)目未來(lái)2-3年可開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品形式價(jià)格備注江景高層7500元/平方米套內(nèi)建筑面積酒店式公寓7000元/平方米套內(nèi)建筑面積商業(yè)15000元/平方米濱江商業(yè)建筑面積13000元/平方米市場(chǎng)公建商業(yè)建筑面積市場(chǎng)租金40元/平方米·月建筑面積備注:項(xiàng)目市場(chǎng)租金參照茶葉市場(chǎng)租金25-30元/平方米·月,租金年增幅10%;本項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃在3年后開(kāi)發(fā)租賃經(jīng)營(yíng),租金按40元/平方米·月較為合適;3.4、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)第三部分市場(chǎng)分析333.5、重慶市盤(pán)溪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況：重慶觀農(nóng)貿(mào)農(nóng)產(chǎn)品物流中心（簡(jiǎn)稱(chēng)觀農(nóng)貿(mào)），為集蔬菜、副食、糧油、水產(chǎn)、水果、茶葉和冷凍制品七大專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為一體的大型農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)群,占地671畝，經(jīng)營(yíng)面積33.6萬(wàn)平方米;輻射范圍：滿(mǎn)足重慶市主城區(qū)和近郊區(qū)縣80%以上的蔬菜需求，農(nóng)產(chǎn)品輻射范圍遍及全國(guó)16個(gè)省、60多個(gè)市縣;

經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品1400余種，特別是辣椒、花椒銷(xiāo)量占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)交易份額的三分之一；2006年市場(chǎng)總交易量19.5億公斤，總交易額突破85.9億元人民幣。

未來(lái)發(fā)展：未來(lái)五年，建成輻射整個(gè)西部農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)的現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品物流中心”的奮斗目標(biāo)，在過(guò)去發(fā)展的基礎(chǔ)上，增加1041畝市場(chǎng)用地，新建兩個(gè)市場(chǎng)（肉類(lèi)蛋禽批發(fā)市場(chǎng)、凍制品批發(fā)市場(chǎng)）；完善三個(gè)區(qū)域（行政區(qū)、商務(wù)區(qū)和配套區(qū)）；拓展三大市場(chǎng)（蔬菜、水產(chǎn)和水果批發(fā)市場(chǎng)）；組建一個(gè)中國(guó)三峽名優(yōu)特產(chǎn)展銷(xiāo)中心；開(kāi)發(fā)一個(gè)食品加工園區(qū).第三部分市場(chǎng)分析目錄34第一部分重慶市概況第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目實(shí)施第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析第八部分結(jié)論區(qū)域周邊市場(chǎng)眾多，人員復(fù)雜，對(duì)居住社區(qū)有較大的影響需進(jìn)行征地拆遷工作完整的開(kāi)發(fā)，周期長(zhǎng)地塊內(nèi)部高差較大，地塊內(nèi)部環(huán)境復(fù)雜重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境較好，市場(chǎng)供需兩旺經(jīng)濟(jì)特區(qū)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健的發(fā)展；北濱路板塊是重慶熱點(diǎn)和高尚住宅開(kāi)發(fā)板塊，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值高項(xiàng)目所在的盤(pán)溪市場(chǎng)經(jīng)商戶(hù)將是主要客戶(hù)來(lái)源區(qū)域位置佳，城市主城中心區(qū)位置地塊可達(dá)性好—緊鄰玉石大道、松石路和未來(lái)的北濱路景觀資源豐富，1000多米的江岸線(xiàn)周邊市場(chǎng)配套成熟，商業(yè)氛圍濃，利于本項(xiàng)目市場(chǎng)用地的發(fā)展；第四部分項(xiàng)目SWOT分析

同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng):

北濱路眾多品牌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目SWOT優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅35目錄1、項(xiàng)目運(yùn)作流程2、資金回收方案3、項(xiàng)目進(jìn)度安排36第一部分重慶市概況第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目實(shí)施第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析第八部分結(jié)論5.1、項(xiàng)目運(yùn)作流程2007.82007.112008.32008.10底后

雙方協(xié)議簽訂進(jìn)行城市拆遷工作政府置業(yè)公司付款5億元付款5億元付款5億元成立項(xiàng)目公司進(jìn)行土地整治土地規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批招拍掛中標(biāo)、競(jìng)得土地使用權(quán)被他人摘得，獲取一級(jí)開(kāi)發(fā)收益

2007.10.82007.12.312008.5.31征地工作37第五部分項(xiàng)目實(shí)施385.2、項(xiàng)目資金回收方案土地出讓參與拿地不參與拿地土地二次轉(zhuǎn)讓進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自主開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)土地入股介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)獲取利潤(rùn)通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)獲取利潤(rùn)通過(guò)二級(jí)開(kāi)發(fā)獲取利潤(rùn)第五部分項(xiàng)目實(shí)施5.3、項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目時(shí)間2007.82007.102007.122008.22008.42008.62008.102008.122009年2010年協(xié)議簽訂征地拆遷土地整理土地規(guī)劃設(shè)計(jì)招拍掛回款39第五部分項(xiàng)目實(shí)施目錄1、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)40第一部分重慶市概況第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目實(shí)施第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析第八部分結(jié)論6.1、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分區(qū)地塊住宅用地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地及公建配套用地占地面積（畝）637.740041備注：根據(jù)《土地聯(lián)合整治協(xié)議》，需規(guī)劃400畝以上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地。第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析426.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)

一項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收益441671.03二項(xiàng)目投資總成本234305.65三項(xiàng)目總收益207365.39四政府分成31104.808五項(xiàng)目公司利潤(rùn)176260.58六項(xiàng)目投資利潤(rùn)率75.23%七項(xiàng)目稅后利潤(rùn)132195.43八項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率56.42%九五礦投資利潤(rùn)89892.895十五礦投資利潤(rùn)率75.23%6.2.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)備注：土地一級(jí)市場(chǎng)采用2009年一次性?huà)炫瞥鲎專(zhuān)诮?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，按此節(jié)點(diǎn)評(píng)價(jià);土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不征收土地增值稅;第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析在確定土地掛牌價(jià)格后，對(duì)一級(jí)土地進(jìn)行可行性評(píng)價(jià)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本=土地征地拆遷費(fèi)+前期土地整治費(fèi)用+土地營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一級(jí)土地收入=土地銷(xiāo)售收入-一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本-土地出讓金-營(yíng)業(yè)稅及附加436.2.2評(píng)價(jià)思路6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析446.2.3項(xiàng)目成本序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)備注一征地拆遷費(fèi)用150000二前期整治費(fèi)334051地塊內(nèi)部道路1200400萬(wàn)/公里2北濱路750500萬(wàn)/公里3給水接口5173.520-40元/平方米4排水接口2586.710-20元/平方米5燃?xì)饨涌?586.710-30元/平方米6電18107.260-80元/平方米7排污413.91.6元/平方米8通訊/免費(fèi)9前期勘測(cè)費(fèi)2586.710元/平方米三土地營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)5576土地銷(xiāo)售費(fèi)用的1%四管理費(fèi)用5576土地銷(xiāo)售費(fèi)用的1%五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9728(一+二+三+四)*5%六財(cái)務(wù)費(fèi)用39868合計(jì)2441546.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析456.2.4營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)(萬(wàn)元)土地銷(xiāo)售收入*5.50%30747.656.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析466.2.5土地出讓金土地出讓金按4級(jí)土地計(jì)算金額(萬(wàn)元)市場(chǎng)用地450元/平方米20700.82住宅用地310元/平方米65928.60合計(jì)

86629.42備注：土地出讓金按項(xiàng)目地塊土地等級(jí)4級(jí)計(jì)算（參照東方港灣土地等級(jí)），住宅建筑面積310元/平方米、市場(chǎng)建筑面積450元/平方米。6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析476.2.6土地銷(xiāo)售收入土地價(jià)格住宅地塊市場(chǎng)及公建配套地塊土地銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)元/畝）625.00401.21土地銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）398564.90160483.20總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）559048.106.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析土地銷(xiāo)售收入計(jì)算思路：采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估采用市場(chǎng)比較法對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估加權(quán)平均法計(jì)算土地價(jià)值6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)價(jià)思路以假設(shè)開(kāi)發(fā)法為基礎(chǔ)，推定土地掛牌價(jià)格土地價(jià)值估算＝總開(kāi)發(fā)價(jià)值-二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本-二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（假定稅前收益率為20％）土地掛牌價(jià)格=土地價(jià)值估算值-3%的交易契稅49A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析50分區(qū)地塊住宅用地市場(chǎng)用地合計(jì)占地面積（畝）637.74001037.7建筑形態(tài)高層\小高層

容積率5.001.7253.74地上建筑面積（㎡）2126729.0460018.32586747.3其中:住宅2020392.6

酒店式公寓

65000

商業(yè)配套106336.530000

市場(chǎng)建筑面積

365018.3

地下建筑面積339387.793000376986.63其中:配套用房100003000

地下車(chē)庫(kù)329387.79全地上停車(chē)位

總建筑面積2466116.79463018.252963733.88備注：住宅用地商業(yè)面積配比按總建筑面積的5%保守計(jì)算；車(chē)庫(kù)面積，住宅部分按100平方米（建筑面積）配置0.6個(gè)車(chē)位計(jì)算，商業(yè)用房按100平方米配置0.7個(gè)車(chē)位計(jì)算，其中，地上車(chē)位20%，地下車(chē)位80%；每車(chē)位建筑面積按32平方米計(jì)；a.假設(shè)開(kāi)發(fā)法-建設(shè)方案假設(shè)6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析住宅用地市場(chǎng)用地單價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）高層75001257694.4

商71300039000公寓

700037765市場(chǎng)

272902.63小計(jì)1417199.0

349667.63合計(jì)1766866.67萬(wàn)元存量資產(chǎn)：地下車(chē)庫(kù)329387.79平方米51備注:高層和公寓價(jià)格為套內(nèi)面積銷(xiāo)售價(jià)格（建筑公攤17%計(jì)）,商業(yè)價(jià)格為建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格;市場(chǎng)租金以40元/平方米·月為計(jì)算基數(shù),租金年增長(zhǎng)7%,按20年10%的折現(xiàn)率計(jì)算b.假設(shè)開(kāi)發(fā)法-假設(shè)方案開(kāi)發(fā)總銷(xiāo)售收入6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析52項(xiàng)目備注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)住宅用地市場(chǎng)用地一土地成本386446.20143454.05二前期工程費(fèi)

79417.9615612.72三土建及安裝工程費(fèi)用

381965.3688003.6四室外工程

53828.3111659.71五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(一+二+三+四)*5%25760.585983.48六財(cái)務(wù)費(fèi)用

33452.746455.05七管理費(fèi)用2.0%28343.983392.39八銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%35429.981919.13九土地增值稅

95263.585162十開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資

1119909281642.1十一銷(xiāo)售收入

1417199341917.5十二營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%77945.954222.08十三交易稅費(fèi)1%14465.74767.65銷(xiāo)售凈收入

1324787.35336927.8

稅前利潤(rùn)

204878.655285.7

稅前利潤(rùn)率

20.00%20.00%c.假設(shè)開(kāi)發(fā)法-假設(shè)方案開(kāi)發(fā)建設(shè)成本備注:財(cái)務(wù)費(fèi)用=(一+二+三+四+五+七+八)*25%*9%*1.5年(市場(chǎng)部分按1年期計(jì))6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析53地塊成本地價(jià)（萬(wàn)元/畝）扣除3%的交易契稅的掛牌價(jià)(萬(wàn)元/畝)住宅用地606588.35

市場(chǎng)用地及公建配套358.64348.19備注：成交地價(jià)為開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前利潤(rùn)20%的假設(shè)開(kāi)發(fā)地價(jià)

d.假設(shè)開(kāi)發(fā)法-土地價(jià)值6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析54土地具體位置競(jìng)得單位出讓面積（㎡）成交金額（萬(wàn)元）用途容積率土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝）時(shí)間渝北區(qū)龍山街道大石壩組團(tuán)F5-5號(hào)宗地菲華置業(yè)7332820075商業(yè)金融業(yè)兼容居住4.00182.52007.7北濱路三鋼場(chǎng)地塊香港信合307.6畝41.8億綜合用地51358.92007.6江北區(qū)建新西路34號(hào)宗地重慶國(guó)興置業(yè)有限公司428.44畝88057公建、居住、學(xué)校、防護(hù)綠地3.08205.52005.12大石壩片區(qū)周邊土地地塊成交價(jià)格重慶成立“試驗(yàn)區(qū)”后，重慶市房?jī)r(jià)水平有較大水平的提升，半月內(nèi)，房?jī)r(jià)平均上漲7.8%，相應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)土地價(jià)格中，也應(yīng)該有較大水平的提升；B.市場(chǎng)比較法6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析55市場(chǎng)比較修正系數(shù)：地塊權(quán)重市場(chǎng)部分住宅部分F5-5號(hào)宗地三鋼場(chǎng)地塊34號(hào)宗地區(qū)位級(jí)差104.24594交通便捷度1063.24102道路通達(dá)度1054695生活環(huán)境1065584商業(yè)環(huán)境108.55570文化教育1065440景觀資源1049499交易時(shí)間1099994容積率指標(biāo)104.57795土地性質(zhì)10865105合計(jì)10061.257.2558438住宅地塊修正

1.060.681.505權(quán)重15%60%25%市場(chǎng)地塊修正1.130.731.61權(quán)重60%30%10%6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析地塊住宅用地市場(chǎng)用地及公建配套成本地價(jià)地價(jià)（萬(wàn)元/畝）661.65454.256市場(chǎng)比較法-土地掛牌價(jià)格6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析土地價(jià)格權(quán)重住宅地塊市場(chǎng)及公建配套地塊假設(shè)開(kāi)發(fā)法（萬(wàn)元/畝））588.35348.1950%市場(chǎng)比較法（萬(wàn)元/畝）661.658454.250%本項(xiàng)目土地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）625.00401.19土地銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）398564.90160477.89總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）559042.78C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法與市場(chǎng)比較法土地掛牌價(jià)格加權(quán)576.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析58序號(hào)日期(年)合計(jì)2007年2008年2009年項(xiàng)目一資金需求

1征地拆遷費(fèi)1500001000005000002前期整治費(fèi)3349503349503土地營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)55900391316774管理費(fèi)用5590559335416775不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9734502845381686財(cái)務(wù)費(fèi)用204410105587953013522

合計(jì)

二資金籌措

1自有資金2044101055879530135222借款204410105587953013522

合計(jì)1500001000005000006.2.7資金使用及籌措計(jì)劃單位:萬(wàn)元6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析59序號(hào)日期(年)合計(jì)200720082009項(xiàng)目

1借款還本付息

1.1年初借款累計(jì)327864.60107170.8220693.81.2本年借款204409.6105587.095300.623521.971.3本年應(yīng)計(jì)利息29895.91583.818222.410089.71.4年底付息29895.90029895.91.5年底還本204409.600204409.581.6年末借款累積

107170.8220693.80.02借款還本付息的資金來(lái)源

2.1招拍掛收入-營(yíng)業(yè)稅及附加-土地出讓金-政府分成

00410561.94單位:萬(wàn)元6.2.8項(xiàng)目借款還本付息表6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析60項(xiàng)目合計(jì)20072008年2009年現(xiàn)金流入559042.7800559042.78銷(xiāo)售收入559042.78

559042.78現(xiàn)金流出382786.4105587.095300.6181898.8項(xiàng)目投資204409.6105587.095300.63522.0征地拆遷費(fèi)15000010000050000

前期整治費(fèi)33494.93

33494.93

土地營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)5590.43

3913.301677.13管理費(fèi)用5590.43559.043354.261677.13不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9733.795027.954538.12167.71財(cái)務(wù)費(fèi)用29895.9

29895.9營(yíng)業(yè)稅及附加30747.4

30747.35土地出讓金86629.4

86629.42政府收益分成31104.1

31104.073凈現(xiàn)金流量

-105587.0-95300.6377144.0累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-105587.0-200887.6176256.4貼現(xiàn)率15%

凈現(xiàn)值NPV￥84,102.58

內(nèi)部收益率（IRR）49.18%

投資回收期1.67

6.2.9項(xiàng)目現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元6.2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析6.3、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)61說(shuō)明：基于項(xiàng)目一級(jí)市場(chǎng)土地掛牌價(jià),五礦進(jìn)行摘牌取得的土地價(jià)格6.3.1土地價(jià)格住宅市場(chǎng)合計(jì)備注土地摘牌價(jià)625401.19

不考慮其它因素土地交易契稅18.7512.04

摘牌價(jià)*3%實(shí)際成交價(jià)643.75413.23

出讓面積（畝）637.70400.001037.70總價(jià)410519.38165290.28575809.66單位：萬(wàn)元第六部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析62項(xiàng)目備注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)住宅用地市場(chǎng)用地一土地費(fèi)用

410519.38165292.00二前期工程費(fèi)

79417.9615612.72三土建及安裝工程費(fèi)用

381965.3688003.6四室外工程