某地產(chǎn)公司銷售診斷案例

謹呈：合肥鴻海置業(yè)有限公司鴻海置業(yè)立基大廈項目營銷診斷報告2010.8.18創(chuàng)意堂房地產(chǎn)整合營銷傳播機構.（....），提供海量管理資料免費下載！2第一篇：發(fā)現(xiàn)問題營銷診斷，找出問題第二篇：分析問題理清思路，分析原因第三篇：解決問題找出可行的解決途徑營銷診斷思路.（....），提供海量管理資料免費下載！3第一篇：發(fā)現(xiàn)問題.（....），提供海量管理資料免費下載！4發(fā)現(xiàn)問題市場有問題？市場環(huán)境競爭對手產(chǎn)品有問題？產(chǎn)品定位性價比執(zhí)行有問題？策劃執(zhí)行銷售執(zhí)行.（....），提供海量管理資料免費下載！5市場環(huán)境——09年合肥辦公類住宅銷售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對比分析，2009年3月30日至2009年12月27日間，共36周的時間里，共成交辦公類住宅5430套，成交面積465437.8㎡，成交均價5299元/㎡。.（....），提供海量管理資料免費下載！6市場環(huán)境——10年合肥辦公類住宅銷售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對比分析，2010年1月1日至2010年8月1日間，共31周的時間里，共成交辦公類住宅5386套，成交面積498461㎡。.（....），提供海量管理資料免費下載！7市場環(huán)境——09年與10年銷售數(shù)據(jù)對比銷售套數(shù)銷售面積.（....），提供海量管理資料免費下載！88

市場環(huán)境——四大行政區(qū)1-7月寫字樓成交數(shù)據(jù)分析.（....），提供海量管理資料免費下載！9市場環(huán)境小結結論：合肥市寫字樓市場沒有問題?，F(xiàn)象1辦公類市場沒有像住宅一樣明顯的淡旺季，而且受國家宏觀調(diào)控政策影響較小現(xiàn)象2辦公類產(chǎn)品價格一直在節(jié)節(jié)攀升，增幅超過15%現(xiàn)象310年的辦公類市場較09年銷售更火爆，截至到10年7月底已經(jīng)超過09年4-12月的總銷量市場研判：國家針對住宅的宏觀調(diào)控政策，對辦公類產(chǎn)品的影響較小，甚至更有利于辦公類產(chǎn)品的銷售。.（....），提供海量管理資料免費下載！10競爭對手掃描——IFC安徽國際金融中心(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權40年開發(fā)商安興發(fā)展投資商安徽省旅游集團位置梅山路18號建筑高度地上57層，底下3層總建筑面積29.4萬方，其中寫字樓15萬方，其余為酒店和商業(yè)銷售面積1000-2000高級辦公類在售開盤時間2010-6-19交房時間2012-12-31銷售價格12000元/平方套數(shù)463套已售110套賣點甲級寫字樓，金屬幕墻、斷橋LOW-E中空玻璃，中央空調(diào)，鋼化玻璃門，衛(wèi)生間公共精裝，18部高速品牌電梯.（....），提供海量管理資料免費下載！11競爭對手掃描——IFC安徽國際金融中心(5A).（....），提供海量管理資料免費下載！12競爭對手掃描——萬達廣場(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權40年開發(fā)商萬達投資投資商萬達集團位置蕪湖路馬鞍山路交口建筑高度地上32層，底下3層總建筑面積10萬方雙塔寫字樓銷售面積95-1600高級辦公類在售開盤時間2010-5-29交房時間2012-12-31銷售價格11000元/平方標準甲級寫字樓套數(shù)550套已售180套賣點甲級寫字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部高速奧的斯電梯，新風系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶計量.（....），提供海量管理資料免費下載！13競爭對手掃描——安高廣場(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權40年開發(fā)商安高投資投資商安徽省高速集團位置合作化路與望江路交口建筑高度地上24層，底下3層總建筑面積3.5萬方銷售面積170-1700高級辦公類在售開盤時間2010-6預約VIP(未開盤)交房時間2011-6銷售價格預計9500元/平方套數(shù)140套已售/賣點層高3.8米，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部3.5米/秒的高速奧的斯電梯，新風系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶計量，10兆光釬等.（....），提供海量管理資料免費下載！14競爭對手掃描——綠地贏海國際廣場(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權40年開發(fā)商綠地集團位置馬鞍山路與太湖路交口建筑高度地上28層，底下3層總建面積25萬方銷售面積在售B座70-180平方戶型開盤時間2007-12-19交房時間2010-10銷售價格8500賣點5A甲級寫字樓.（....），提供海量管理資料免費下載！15競爭對手掃描——綠地贏海國際廣場(5A).（....），提供海量管理資料免費下載！16競爭對手掃描——鼎鑫BOSS中心所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權40年開發(fā)商安徽鼎鑫置業(yè)位置長江西路豐樂酒店西側建筑高度地上28層，地下2層總建筑面積37916方銷售面積40-1200開盤時間2010-1-1交房時間2011-10銷售價格均價6800套數(shù)119已售44套賣點地段.（....），提供海量管理資料免費下載！17競爭對手掃描——鼎鑫BOSS中心.（....），提供海量管理資料免費下載！18競爭案例小結IFC安徽國際金融中心萬達廣場綠地贏海安高廣場鼎鑫BOSS中心本案位置好好較好中等較好較好交通好好好好好好配套好好較好好較好較好商圈中等較好較好較好一般中等品牌較好好好較好中等中等建筑形象好好好較好中等較好內(nèi)部配置好好一般好一般較好結論：合肥市寫字樓市場在售樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，高端之間競爭壓力大，多為5A級寫字樓，且周邊商業(yè)配套都具有一定優(yōu)勢。.（....），提供海量管理資料免費下載！19發(fā)現(xiàn)問題市場有問題？市場環(huán)境競爭對手產(chǎn)品有問題？產(chǎn)品定位性價比執(zhí)行有問題？策劃執(zhí)行銷售執(zhí)行.（....），提供海量管理資料免費下載！20產(chǎn)品定位——地段科大東區(qū)合肥學院科大西區(qū)安徽大學安醫(yī)附院百腦匯IFC安徽國際金融中心合作化路徽州大道金寨路高架南七商圈三里庵商圈黃山路南一環(huán)望江路黃金廣場安高廣場東方廣場1、合肥高教區(qū)2、南七商業(yè)區(qū)（副中心）3、IT集中商貿(mào)區(qū)4、金寨路高架旁小結：地處城市主城區(qū)，交通、配套優(yōu)勢明顯，地段不遜于周邊同類項目。.（....），提供海量管理資料免費下載！21產(chǎn)品定位——產(chǎn)品產(chǎn)品梳理產(chǎn)權40年建筑高度A座28層，B座20層，地下2層總建筑面積5.3萬方面積分割50，整層1050開盤時間第一次開盤2009-11-1，2010.7月開始第二次認籌開盤交房時間2011-8-31銷售價格7000-8000元/平方銷售情況共857套，辦公632套，34369.7平方米，已售230套，11904平方米，銷售率34%。內(nèi)部配套甲級寫字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，奧的斯電梯，VRV中央空調(diào)分戶計量，4000平米前廣場小結：項目按照5A甲級寫字樓標準配置，從立面、建筑用材、及內(nèi)部配置在市場上具備了一定的競爭優(yōu)勢。.（....），提供海量管理資料免費下載！22產(chǎn)品定位——戶型整層面積約650平方目前尚未正式對外推出銷售分割銷售，每套面積約50平方開間4.2米，進深8.4米，公攤約30%小結：戶型大小適中，可分可合，在市場上與其他5A甲級寫字樓相比具備優(yōu)勢。.（....），提供海量管理資料免費下載！23性價比——價格小結：在同片區(qū)和同類配置寫字樓中，價格偏低，價格上具備優(yōu)勢。以B座1701為例：單價：8258元/平方，面積：51平方自營模式總價=（8258-200）*51-20000*95%=371410返租模式總價=（8258-1200）*51*98%=352759實際成交單價7282.5元/平方實際成交單價6916.8元/平方以南七商圈內(nèi)在售住宅價格類比：印象西湖：8400元/平方，玉蘭公寓：9000元/平方，萬科金色名郡：9000元/平方，幸福里：7800元/平方。均價8000元/平方.（....），提供海量管理資料免費下載！24客戶定位小結：客戶面太窄，未能對客戶進行有效分類。前期客戶定位針對區(qū)域特征，圍繞IT行業(yè)進行圈層寫字樓商業(yè)化，通過商業(yè)返租、回購等手段來周邊吸引投資客戶成交客戶行業(yè)種類較分散，未能實現(xiàn)意想的客戶定位客戶特征不明顯，返租的概念并未達到預期效果.（....），提供海量管理資料免費下載！25發(fā)現(xiàn)問題市場有問題？市場環(huán)境競爭對手產(chǎn)品有問題？產(chǎn)品定位性價比執(zhí)行有問題？策劃執(zhí)行銷售執(zhí)行.（....），提供海量管理資料免費下載！26策劃執(zhí)行——策略+平面262009.10.29合肥晚報B19版

新安晚報C17版2009.10.22合肥晚報A17版

新安晚報C17版2009.12.3合肥晚報家園版.（....），提供海量管理資料免費下載！27策劃執(zhí)行——策略+平面272009.12.30安徽商報A5版2010.12.19合肥晚報B13版2009.12.17合肥晚報家園版.（....），提供海量管理資料免費下載！28策劃執(zhí)行——策略+平面282010.7.1合肥晚報C3版2010.7.29合肥晚報A11版2010.4.8合肥晚報B13版.（....），提供海量管理資料免費下載！29策劃執(zhí)行——宣傳渠道小結：宣傳渠道過于單一，寫字樓的宣傳渠道更多的應該是活動營銷，而本項目在此方面運用較少。報紙媒介：重要節(jié)點發(fā)布銷售信息DM派發(fā)：針對周邊進行撒網(wǎng)覆蓋樓宇電視：針對寫字樓市場進行信息傳播.（....），提供海量管理資料免費下載！30策劃執(zhí)行——地盤包裝門頭包裝模型區(qū)樓體包裝圍墻包裝形象墻門前銷售包裝.（....），提供海量管理資料免費下載！31銷售執(zhí)行——現(xiàn)場接待小結：銷售現(xiàn)場接待職業(yè)素養(yǎng)很好，但接待流程過于簡單化，直奔主題，對客戶的把握較淺，容易造成客戶流失。接待流程直奔主題、銷售道具、模型介紹形象禮儀服務態(tài)度、客戶感受、整體形象銷售技巧客戶把握、逼定技巧、業(yè)務能力.（....），提供海量管理資料免費下載！32診斷問題總結市場面政策面對寫字樓市場影響較小，從10年的銷售情況即可看出；寫字樓市場同質(zhì)化競爭嚴重，且未來競爭日趨激烈；地段較好的寫字樓價格基本維持在8000左右，略優(yōu)于同片區(qū)住宅價格。產(chǎn)品面本項目位于南七商業(yè)副中心，區(qū)域內(nèi)在售寫字樓較少，地段優(yōu)勢明顯；項目緊鄰金寨路高架，通達性較好，交通優(yōu)勢明顯；產(chǎn)品定位5A甲級寫字樓，產(chǎn)品及配套在同價位寫字樓間較為突出。執(zhí)行面整體對外形象稍弱，且宣傳推廣調(diào)性不統(tǒng)一，營銷手段單一，訪客量較少；營銷推廣策略圍繞返租形式展開，效果并不明顯，卻影響了寫字樓的整體品質(zhì)；銷售團隊把握客戶能力較弱，現(xiàn)場接待流程不夠規(guī)范，容易造成客戶流失。.（....），提供海量管理資料免費下載！33第二篇：分析問題.（....），提供海量管理資料免費下載！34形象探討形象定位：立基大廈市場形象模糊訪談對象IFC安徽國際金融中心萬達廣場立基大廈綠城玫瑰園銷售經(jīng)理穆小慶合肥最高的寫字樓，位置很好，交通方便，配套很好國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一的開發(fā)商打造的精品，地理位置優(yōu)越具體位置不太清楚萬達廣場置業(yè)顧問徐晨項目整體定位非常明確，吸引高端企業(yè)和客戶的關注開發(fā)品牌引起市場追捧，星級酒店、高端住宅、頂級商業(yè)為寫字樓保駕護航?jīng)]有明確的市場形象，沒有演繹出核心價值點，返租對寫字樓的形象不好香港馬楚設計公司總經(jīng)理馬楚貴，合肥最好的寫字樓位置很好，是未來考慮辦公的好地方周邊形象不好，周邊好像都是做IT的從訪談中發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士和客戶對立基大廈形象沒有清晰的認識，甚至很多業(yè)內(nèi)人士不知道立基大廈是寫字樓還是住宅。立基大廈在市場上沒有鮮明的形象，易于被其它項目掩蓋。.（....），提供海量管理資料免費下載！35客戶定位探討自用客戶針對IT行業(yè)的中小型企業(yè)辦公外地駐肥的IT網(wǎng)絡科技公司電子類行業(yè)展銷中心證券金融行業(yè)投資客戶看重寫字樓市場前景的投資客戶買來后期作為自行出租的客戶看重目前開發(fā)企業(yè)返租回報的客戶增值保值的投資客戶客戶面窄，行業(yè)單一區(qū)域性強，收益不明顯客戶定位：前期客戶定位尚未跳出區(qū)域內(nèi)老寫字樓的客戶定位，與區(qū)域同質(zhì)化競爭嚴重，客戶面較窄，造成來訪量不夠。.（....），提供海量管理資料免費下載！36產(chǎn)品與客戶對應分析以周邊自用改善型客戶為主現(xiàn)代化辦公樓樹立企業(yè)良好形象面積分割與其企業(yè)規(guī)模所適應標準辦公格局適應今后企業(yè)發(fā)展智能化配套完善提升辦公效率以投資客戶為主小面積低總價投資成本較低特色化產(chǎn)品為投資穩(wěn)定性和增值提供良好基礎少量自用客戶小面積低總價置業(yè)成本低特色化產(chǎn)品滿足個性化需求

A座辦公樓標準化辦公B座辦公樓個性化辦公產(chǎn)品決定客戶新注冊公司視公司類型及規(guī)模分流.（....），提供海量管理資料免費下載！37投資客戶分析區(qū)域投資客戶本區(qū)域工作，生活的公司及個人一般通過項目的現(xiàn)場廣告以及周邊戶外廣告獲取項目信息希望在合肥投資置業(yè)的投資客戶在上海有固定產(chǎn)業(yè)或職業(yè)的投資客戶通過朋友介紹或網(wǎng)絡獲取項目信息省內(nèi)外投資客戶其他區(qū)域投資客戶來自合肥其他區(qū)域的投資客戶通過宣傳媒體或參與項目活動獲得項目信息.（....），提供海量管理資料免費下載！38投資客戶購買動機分析在當前嚴格控制短期投資房產(chǎn)炒作行為的情況下，短期投機客戶已逐漸退出市場，目前所存在的較為成熟的投資客戶一般注重項目長期穩(wěn)定的租金收益。成熟的房產(chǎn)投資客將關注物業(yè)品質(zhì)、開發(fā)商品牌及物業(yè)管理，追求本金的安全可靠是投資者的底線，一般與自用客戶相比更不愿卷入無謂的糾紛。作為客戶投資組合的重要構成，其購置物業(yè)的重要意義在于不受通貨膨脹影響的保值價值以及與整體經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)動的增值收益。獲取租金收益為目的較為成熟的中長期投資客戶投資客戶定位.（....），提供海量管理資料免費下載！39自用客戶來源周邊寫字樓客戶追求更良好的公司形象。追求更優(yōu)越的辦公條件。企業(yè)擴張，面積需求增加追求獨特個性的辦公環(huán)境以從事創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主。注重對外溝通與聯(lián)絡的便捷個性化辦公客戶新注冊公司希望入住便捷注重部分可共享的辦公資源，以節(jié)省啟動資金注重辦公氛圍以謀求企業(yè)的進一步發(fā)展A座寫字樓B座寫字樓視公司類型及規(guī)模分流.（....），提供海量管理資料免費下載！40自用客戶購買動機分析

客戶在購買與租賃之間的選擇，一般以財務成本作為考量標準，通常情況下，流動資金較少，企業(yè)規(guī)模發(fā)展不成熟的公司，不考慮購買。

購買寫字樓的客戶考慮到未來公司規(guī)模的擴張，一般面積需求比實際使用面積要大，并將超出使用面積的部分對外租賃獲取收益。由于購買的寫字樓物業(yè)將作為公司長期使用的辦公場所，一般其購買決策與租賃相比將更為全面與慎重。

寫字樓購買行為對于公司客戶而言，同樣是重要的投資的決策，對物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展前景及其硬件品質(zhì)有一定要求，看好未來增值前景。區(qū)域內(nèi)欲改善辦公環(huán)境且具備購買能力與意識的客戶自用客戶定位.（....），提供海量管理資料免費下載！41客戶成交決策分析成本——置業(yè)成本購買與租賃的財務成本考量。合理的交房時間，減少發(fā)生租賃費用增值作為企業(yè)的固定資產(chǎn)投資，需要具有一定的保值和增值功能。成本——投資成本投資額度：合理的交房時間，盡早通過租賃收益減輕投資成本增值除租金收益外，物業(yè)的增值收益也是其追求的重點。自用客戶：交付前6-12個月辦公客戶關注活躍期辦公客戶購買活躍期投資客戶：項目開盤初期自用客戶投資客戶.（....），提供海量管理資料免費下載！42返租銷售策略探討銷售策略定位：羊毛出在羊身上的商業(yè)返租慣用手法，目前在合肥已經(jīng)逐漸不被客戶認同，投資客戶對此類營銷已知根知底。自用客戶返租模式容易造成寫字樓整體運營不暢，后期空置率較高，物業(yè)管理不到位；返租造成客戶層次不夠，整體形象較差。投資客戶（租金收益）返租期內(nèi)的收益開發(fā)企業(yè)可以保證，但返租期后收益難以保證；寫字樓的租金收益較商業(yè)較弱。投資客戶（保值增值）注重項目的整體形象，看重項目自身價值的升值；看重當前的價格是否具備一定的升值空間。.（....），提供海量管理資料免費下載！43前期定價檢討價格策略：針對快進快出的項目，高價優(yōu)惠不如低價高走更會贏得市場，本項目返租模式抬升了整體價格，但未達到預期效果。第三層級6000-7000信達好第坊(6500)濱湖世紀城(6200)第二層級7000-8000鼎鑫BOSS中心(7000)本項目(7200)第一層級10000以上IFC安徽國際金融中心(12000)萬達廣場(11000)123.（....），提供海量管理資料免費下載！44第三篇：解決問題.（....），提供海量管理資料免費下載！45推廣策略思考核心策略CoreStrategy形象力=影響力=一切以新形象+體驗營銷制造極致影響力下階段，以A座最主線，重新制定營銷推廣策略，全面提升項目整體形象，充分挖掘項目的核心賣點，打造片區(qū)首席高端寫字樓的形象，樹立客戶的購買信心。.（....），提供海量管理資料免費下載！46項目推廣思路——以活動營銷為主線STEP1：形象推廣塑造一個以科技、IT為核心的辦公集群引發(fā)關于立基大廈的未來想象樹立立基大廈南七商圈第一品牌形象為銷售再戰(zhàn)墊定項目知名度STEP2：產(chǎn)品推廣

品牌推廣活動項目形象廣告制造熱點話題專題新聞報道目標客戶產(chǎn)品推介會商業(yè)組織聯(lián)合推廣活動同層品牌及客戶體驗促銷活動新老客戶互動活動積累期——引發(fā)客戶關注強銷期——說服客戶購買持續(xù)期——維持購買熱情鞏固期——尾盤去化.（....），提供海量管理資料免費下載！47活動營銷結構圖公關/展示活動產(chǎn)品推介交流會營造廣場文化擴大市場影響公關/互動活動促銷/展示活動鎖定購買群體共享目標客戶產(chǎn)品推廣形象推廣促銷/互動活動產(chǎn)品投資說明會貴賓客戶特別推介目標行業(yè)交流會經(jīng)濟論壇管理沙龍豪華車展高爾夫用品展時尚商務用品展奢侈品展周末休閑派對品牌發(fā)布會洋酒品鑒會國際時尚之旅文化藝術展創(chuàng)意作品展雕塑展生活·攝影展.（....），提供海量管理資料免費下載！48Phase1傳承區(qū)域文化氛圍，引發(fā)市場關注文化/藝術作品展（南七商圈以及合肥IT的變遷）以合肥IT行業(yè)變遷且符合南七商圈文化底蘊濃郁的氛圍的活動為切入點，作為備受市場關注的熱點，能夠?qū)崿F(xiàn)良好的市場形象塑造。重現(xiàn)過去，展望未來，更是變化的忠實記錄與見證，與項目的崛起非常貼切，并可引起較高的市場關注，營造良好的現(xiàn)場氛圍。.（....），提供海量管理資料免費下載！49Phase2以辦公創(chuàng)意為主題，吸引社會關注萬元大獎尋找“辦公創(chuàng)意達人”舉辦合肥首屆辦公創(chuàng)意作品大賽，大賽將征集最新最酷最實用的辦公創(chuàng)意作品。參賽作品必須為原創(chuàng)的作品。可邀請目前合肥頂級家裝公司參加，后期獲獎產(chǎn)品可作為業(yè)主裝修方案。.（....），提供海量管理資料免費下載！50Phase3同層品牌合作，提升項目品位奢侈品展在項目取得一定的市場基礎后，通過與奢侈品品牌的互動合作，提升項目的品位。紅酒會、名車試駕、品牌服裝發(fā)布會等。.（....），提供海量管理資料免費下載！51Phase4引入高校資源，提升項目價值經(jīng)濟論壇/管理沙龍/大學生創(chuàng)業(yè)論壇充分利用本項目所在區(qū)域著名學府云集的知識高地優(yōu)勢，將高校資源引入項目，不僅能迅速溶入，獲得關注，同時也能為項目塑造獨特的亮點，并提升項目價值，增加對目標客戶的吸引力。馬云談創(chuàng)業(yè)、郎咸平侃經(jīng)濟。.（....），提供海量管理資料免費下載！52Phase5目標客戶互動，聚集項目人氣社團/商會交流會考慮到本項目辦公形態(tài)與氛圍的獨特性，希望在推廣過程中盡可能提升客戶檔次與品質(zhì)，借助各社會團體的凝聚力，提升項目人氣，也可通過贊助形式介入商會論壇。.（....），提供海量管理資料免費下載！53Phase6展示項目價值，直接促進銷售主題沙龍圍繞立基大廈項目本身，從建筑，規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展等角度開展主題沙龍，將項目的價值透徹而深入地傳達給目標受眾。Topic1:

現(xiàn)代建筑對話城市建設Topic2:

理想的辦公場所對話宜人的空間尺度Topic3:

區(qū)域規(guī)劃對話南七商務前景展望Topic4:

筑巢引鳳對話現(xiàn)代企業(yè)商務需求.（....），提供海量管理資料免費下載！54形象調(diào)整建議立基中華經(jīng)濟天下案名建議：slogen：案名備用：.（....），提供海量管理資料免費下載！55下階段銷售思考——主動出擊，坐銷行銷結合區(qū)域全方位摸底目標客戶定位區(qū)域的大中型企事業(yè)單位摸底，挖掘有效客戶；目標客戶定位區(qū)域的推廣渠道摸底，選擇有效推廣途徑，確保信息有效到達。特殊渠道激勵政策特殊渠道激勵政策制定；特殊渠道激勵政策確認并實施，為有效整合各類資源提供平臺。種子客戶挖掘維護客戶關系，做好口碑傳播工作；老帶新政策的制定與落實，進一步挖掘現(xiàn)有客戶資源。創(chuàng)意堂資源前期綠城百合公寓老客戶推薦錢塘藍鯨國際大廈累積的客戶資源推薦與挖掘.（....），提供海量管理資料免費下載！56下階段銷售思考——招商銷售結合逐步實現(xiàn)向商業(yè)運營順利過渡定點招商1、下階段將底層商業(yè)招商納入工作范疇，以招商消息帶動寫字樓的銷售。2、底商招商條件建議如下：業(yè)態(tài)：考慮一家餐飲，作為寫字樓的配套。運作模式：成立商管公司進行招商，加大招商力度，促進寫字樓銷售同時，提升商業(yè)的整體價值。委托招商1、實施計劃：明確現(xiàn)有委托招商工作的時間節(jié)點與回報率，制定委托招商實施計劃；2、委招面積：建議委招面積擴大到商業(yè)整體面積的80%，為投資者選擇商家提供多樣性，由此增強投資信心；整體運營方案1、制定商業(yè)整體運營方案，為后期進入商業(yè)運營階段作好全面準備工作；2、確定商業(yè)業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布，做到有的放矢，并圍繞寫字樓全面展開。.（....），提供海量管理資料免費下載！57下階段銷售思考——銷售團隊搭建邵云總經(jīng)理劉杰營銷總監(jiān)樊榮銷售經(jīng)理2年以上經(jīng)驗銷售人員4名其他銷售人員2-4名揚升策略總監(jiān)戴曉燕策略執(zhí)行王振偉設計總監(jiān)本項目采取總經(jīng)理直接負責制，營銷總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售人員全部駐場，每周與甲方至少進行一次溝通匯報會。.（....），提供海量管理資料免費下載！58Thanks,It’stimetodiscuss..（....），提供海量管理資料免費下載！神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。16:2916:2916:29:2916:29:29所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強烈的欲望也是非常重要的。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會?；茧y可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競爭優(yōu)勢