大同某全項(xiàng)目程策劃報(bào)告

PAGEPAGE67大同項(xiàng)目全程策劃報(bào)告【精簡版】前言……………第1頁宏觀經(jīng)濟(jì)…………………第2頁綜合調(diào)研…………………第3頁定量分析…………………第7頁定性分析…………………第9頁SWOT分析…………………第10頁競爭分析…………………第13頁項(xiàng)目定位…………………第18頁財(cái)務(wù)分析…………………第39頁營銷計(jì)劃…………………第46頁推廣計(jì)劃…………………第61頁總論…………………第64頁前言尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)：你們好！該策劃報(bào)告主要內(nèi)容包括“宏觀經(jīng)濟(jì)、綜合調(diào)研、定量分析、定性分析、SWOT分析、競爭分析、項(xiàng)目定位、財(cái)務(wù)分析、營銷計(jì)劃、推廣計(jì)劃、總論”共計(jì)十一篇，敬請查閱。第一篇宏觀經(jīng)濟(jì)大同市是全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道；交通便捷，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，具備得天獨(dú)厚的地理和交通優(yōu)勢；大同市作為我國最大的煤炭能源基地、國家首批公布的24個歷史文化名城之一；近年來發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢一片大好；近年來，隨著全國總體經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，大同市經(jīng)濟(jì)也步入了發(fā)展的快車道，全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)增長，人民的生活水平實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定提高；居民收入穩(wěn)定增加，發(fā)展的動力漸趨增強(qiáng)，消費(fèi)升級趨勢明顯；伴隨著“十二五經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃”明確指出將繼續(xù)以“一軸雙城”作為全市經(jīng)濟(jì)高速增長的引擎，不僅要展現(xiàn)完整的千年古城，延續(xù)曾經(jīng)的輝煌，而且要打造現(xiàn)代新區(qū)，塑造城市品格，在“十二五”期間，大同將成為具有中國意義的特色城市。繼續(xù)大力推進(jìn)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這無疑是為房產(chǎn)整個行業(yè)帶來了新的發(fā)展契機(jī)；近幾年來，大同市發(fā)生了翻天覆地的變化，伴隨著城區(qū)內(nèi)拆遷改造，區(qū)域內(nèi)新的居住環(huán)境和整體發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)設(shè)施不完善、服務(wù)功能不全、管理水平亟待提升，在未來第三產(chǎn)業(yè)將是政府關(guān)注和支持的重點(diǎn)，尤其未來商業(yè)領(lǐng)域?qū)⒋罅Πl(fā)展。第二篇綜合調(diào)研大同市城區(qū)商業(yè)綜合調(diào)研：1、商圈綜述：大同市目前主要有四個商圈，即東關(guān)商圈、城南商圈、西關(guān)商圈、教場街商圈，各商圈關(guān)系如下：東關(guān)商圈為大同傳統(tǒng)的批發(fā)商圈和中低檔零售商圈，教場街商圈為大同一直以來的中高端零售核心商圈，西關(guān)商圈為大同傳統(tǒng)的中低檔零售商圈，伴隨著大同新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，中高端核心商圈——教場街商圈大部分已被拆遷，目前僅有大富翁、尚街、華林商廈和少數(shù)臨街門市在經(jīng)營，由于舊城主體定位為打造古城旅游景觀帶，而居住和商業(yè)功能已搬至古城外，就目前的發(fā)展格局來說，東部御東新區(qū)形成了大同市今后20年發(fā)展的主要方向和中高端居住區(qū)，同時東關(guān)也由傳統(tǒng)的中低端批零商圈逐漸轉(zhuǎn)型為中高檔零售商圈，替代之前的教場街商圈，而原東關(guān)商圈的批零功能將轉(zhuǎn)向城南，南部依靠大同市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動，形成升級換代的新型商圈替代原東關(guān)商圈。東關(guān)在經(jīng)營市場即將整體搬遷至南城云中物流園，針對本次搬遷我們主要針對東關(guān)商圈和南關(guān)商圈（即城南商圈）做針對性調(diào)研，同時針對西關(guān)商圈市場性物業(yè)做針對性調(diào)研，教場街商圈作為幾乎被拆遷即將消失的中高檔零售商圈，予以摒棄。2、東關(guān)商圈：東關(guān)商圈：東關(guān)商圈，是大同市與周邊地區(qū)的商品集散地，已成為城區(qū)市內(nèi)和周邊縣區(qū)、臨近縣區(qū)好多二級經(jīng)銷商的商品來源地。這個商圈歷史由來已久，上世紀(jì)80年代初，這里就自發(fā)形成了個體經(jīng)營批發(fā)市場，使東關(guān)一度成為大同及周邊地區(qū)商品購銷最為活躍的地區(qū)。毗鄰御河西路與興云路交匯處，北至迎賓路，南至萬壽路，以片狀延伸分布。是大同傳統(tǒng)貨物集散中心地帶，由十幾個專業(yè)市場組合而成，代表性的商業(yè)有萬圣批發(fā)市場、海辰聯(lián)合批發(fā)市場、萬佳文化家具城、御鑫商貿(mào)城、永康小商品批發(fā)城、云中小商品市場、五彩市場、大同云中商廈（服裝大世界）、海盛服飾商廈等市場，批零兼營，其檔次偏低。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：服裝、電器、建材、電子、小商品等幾十類，也是目前大同市租金最高、人流量最多的商業(yè)圈，批發(fā)和零售兼顧的城市級核心商圈；3、城南商圈：城南商圈：城南商圈，原是汽車銷售與家居建材兩分天下的局面。在魏都大道最南端，是汽車市場的天下，各品牌汽車專賣店應(yīng)有盡有。而位于南環(huán)路上的金牛精品裝飾城、金牛精品燈飾城、金牛國際家具廣場，以及金牛建材市場，則薈萃了高中低檔的各類裝飾材料、建材家居產(chǎn)品，幾乎市內(nèi)數(shù)得上的品牌在那里都能找得到。與金牛裝飾市場共同托起城南建材商圈的還有云城裝飾大世界，各精品建材專賣店。而位于魏都大道上的深特東方家園精品建材裝飾廣場和紅星美凱龍全球家居生活廣場則將為城南的家居建材商圈錦上添花，昭示著這里家裝建材行業(yè)一統(tǒng)天下的格局。共同構(gòu)成城南商圈的、最引人注目的還要數(shù)城南的云中商貿(mào)物流園區(qū)——大同商品城和新東信廣場。大同商品城為純商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積42萬平方米，以古城魏風(fēng)文化為特色。是晉、冀、內(nèi)蒙古一帶體量最大、業(yè)態(tài)最全、功能最強(qiáng)、最具時尚生活品位的商品集散中心。大同商品城一側(cè)為東信廣場，有五大主題市場，四條特色商街。東信廣場規(guī)劃有精品服飾商城、文體日化商城、窗簾床品商城、煙酒街、副食街、茶葉街、名品折扣街、電玩城、商務(wù)酒店、寫字樓、影城、美食城、商務(wù)中心、倉儲物流中心、配套服務(wù)中心等。億豐國際等潛在開發(fā)項(xiàng)目也即將啟動。大商貿(mào)、大物流、大市場，大型城市中心綜合體開創(chuàng)城南商圈新時代。4、西關(guān)商圈：以華宇購物中心、華林新天地、藍(lán)天山鷹、集貿(mào)中心為主，其中華林新天地為商場，華宇購物中心地面四層為市場，藍(lán)天山鷹和集貿(mào)中心為市場。小結(jié)：伴隨大同市“古城恢復(fù)性保護(hù)工程”的開展，古城建設(shè)已基本完成，老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)面臨全部拆遷，新城建設(shè)速度加快，新的交通格局也已形成，環(huán)繞古城出口的南北向主干道為魏都大道和御河西路，也是城市最核心的兩個南北向城市主干道，承載重要的城市交通流通功能，新的東關(guān)商圈恰恰依靠御河西路，而城南新商圈則依托魏都大道進(jìn)一步奠定新的商圈交通基礎(chǔ)。長遠(yuǎn)來看，如此交通組織和要道關(guān)系也決定了東關(guān)商圈和城南商圈的強(qiáng)大崛起，奠定城市商圈地位。以前的大西街教場街核心商圈伴隨拆遷的進(jìn)程已經(jīng)不存在了，取而代之的是東關(guān)商圈在完成整體搬遷之后，成為真正的中高端零售商圈，而南城則實(shí)現(xiàn)東關(guān)整體的搬遷入駐，成為第二個東關(guān)商圈——未來的城市批發(fā)零售核心商圈。因此，就大同市未來的商業(yè)走向來看，東關(guān)商圈和南城商圈屬于未來的都市型核心商圈，西關(guān)商圈和其他輔助型商圈則由于交通位置和規(guī)模效應(yīng)，都將面臨逐漸的衰落和資源分流。伴隨著大同整體規(guī)劃和拆遷改造，大部分經(jīng)營商業(yè)物業(yè)均面臨拆遷改造局面，形成目前商業(yè)遍地開花的局面，但核心商圈還是比較明顯，主要為東關(guān)批零業(yè)務(wù)搬遷至南城，東關(guān)形成新的零售商圈，兩個商圈均呈現(xiàn)出眾多的開發(fā)體量，爭奪有限的商戶資源和投資人資金。目前已入市的在開發(fā)項(xiàng)目大部分都以銷售先行入市，進(jìn)行資金的快速回籠，而在招商的統(tǒng)一規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、租金定位等租賃系統(tǒng)上則都是走一步看一步，普遍只處于登記階段，未敢輕易入市招商。目前大同市商業(yè)地產(chǎn)入市和即將入市的商業(yè)規(guī)模達(dá)到上百萬平方米，而商戶資源畢竟有限，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求的局面，一旦陸續(xù)招商入市，則競爭頗為激烈。拆遷造就了投資人群增多，目前的開發(fā)大環(huán)境造就了投資行為的增多，目前的大同房地產(chǎn)投資市場還處于發(fā)展階段，預(yù)計(jì)在一兩年內(nèi)將進(jìn)入投資人的加劇爭奪階段，而眾多項(xiàng)目均不能實(shí)現(xiàn)貸款購買。電子商務(wù)作為目前比較熱門的行業(yè)類型，發(fā)展迅速，賦予了服裝行業(yè)新的營銷渠道，同時也是以后服裝行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。作為批發(fā)或者代理加盟基地型市場，可以有多種電子商務(wù)模式展開，作為零售行業(yè)來講，直白的說，主要分為創(chuàng)建線上商城平臺統(tǒng)一管理和號召創(chuàng)建個體線上商店指揮管理兩種模式，但創(chuàng)建線上商城平臺模式需要花費(fèi)大量資金和人力成本投入，同時目前全國的商城平臺模式處于激烈競爭期，不建議以此種模式進(jìn)行操作入市，淘寶模式作為目前最熱門的網(wǎng)店模式可以作為初入電子商務(wù)行業(yè)的重點(diǎn)考慮方向。預(yù)付費(fèi)儲值消費(fèi)卡是市場上比較有操作空間和相當(dāng)優(yōu)勢的一種商業(yè)模式，本案在此層面上有相當(dāng)?shù)牟僮鲗?shí)施性。第三篇定量分析一、定量匯總的原則：1、以東關(guān)商圈主要在經(jīng)營的市場，及大西街藍(lán)天山鷹和集貿(mào)市場商戶為基數(shù)進(jìn)行各行業(yè)態(tài)商戶數(shù)、使用面積定量匯總；2、目前尚未營業(yè)商業(yè)項(xiàng)目不計(jì)算在定量匯總之內(nèi)；3、農(nóng)貿(mào)市場、家具建材、五金機(jī)電等業(yè)態(tài)需求經(jīng)營面積大承受租金能力低對樓層存在明顯抗性的商業(yè)業(yè)態(tài)，與本案發(fā)展模式、業(yè)態(tài)不兼容，因此不作為有效商業(yè)業(yè)態(tài)支撐進(jìn)行定量匯總，予以摒棄；4、原始低端商業(yè)不符合本案發(fā)展方向，予以摒棄；5、空鋪不作為定量匯總的支撐計(jì)算，予以摒棄；6、服務(wù)業(yè)態(tài)不作為商業(yè)有效支撐量匯總，予以摒棄；7、部分互相兼容配搭業(yè)態(tài)合在一起統(tǒng)計(jì)；8、華林新天地、華林商場、新亞大富翁等商場類個案未計(jì)算在內(nèi)；9、教場街沿街各類品牌總數(shù)不大，未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，但在后期招商銷售中會考慮引進(jìn)。二、本案定量匯總：依據(jù)定量個案所調(diào)研在主要市場為基數(shù)進(jìn)行各業(yè)態(tài)各商戶數(shù)、使用面積定量匯總?cè)缦拢簶I(yè)態(tài)商戶數(shù)比例面積/㎡比例鞋類70813%1240415%時尚男裝3436%60767%時尚女裝92917%1035012%大眾男裝、褲業(yè)、襯衫4168%73089%大眾女裝、中老年女裝、職業(yè)女裝63912%1016412%童裝2996%45565%針織、內(nèi)衣82615%1038412%床品、家紡、窗簾2264%988012%化妝品、黃金珠寶、美甲、鐘表、眼鏡641%4000%小商品、十字繡、飾品、小家電等86116%1093013%箱包、皮具1122%12241%總計(jì)5423100%83676100%三、小結(jié)：目前大同市市場類商戶數(shù)量有限，主流業(yè)態(tài)商戶僅為5423戶，有效商業(yè)使用面積支撐為83676㎡；市場主要支撐業(yè)態(tài)為服裝類、小商品、化妝品、鞋、箱包、童裝、床品類；服裝類為數(shù)量和面積最大的支撐業(yè)態(tài)，共有2327戶，有效商業(yè)使用面積33893㎡；女裝商戶為1568戶，有效商業(yè)使用面積為20514㎡，男裝商戶為759戶，有效商業(yè)使用面積12284㎡，女裝為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，東關(guān)目前經(jīng)營趨勢為：大世界主要經(jīng)營低端服裝批發(fā)兼零售，萬圣主營低端服裝零售，海盛主要經(jīng)營精品潮流服裝服飾類零售，藍(lán)天主營中低端時尚潮流服裝零售，商場化國內(nèi)一二線服裝品牌則主要集中在華林新天地、華林商廈、新亞大富翁、教場街沿街。鞋類商戶共有708戶，使用面積為12404㎡，商戶經(jīng)營以零售居多，批發(fā)占少數(shù)部分。東關(guān)目前鞋類經(jīng)營現(xiàn)狀為低端零售在萬圣和御鑫，精品鞋零售在海盛，鞋類低端批發(fā)在五彩，品牌類批發(fā)在海辰，大西街鞋類為零售，經(jīng)營面積均在4㎡，鞋類批發(fā)經(jīng)營商戶對商鋪?zhàn)畹褪褂妹娣e需求在30-50㎡，批發(fā)類商戶對庫房有很大需求。童裝類商戶共有299戶，使用面積為4556㎡，批發(fā)零售商戶各占一半比例。針織、內(nèi)衣類商戶共有826戶，使用面積為10384平方米，以批零為主，業(yè)態(tài)兼容性強(qiáng)。床品、家紡、窗簾類商戶共有226戶，使用面積為9880㎡，以批零為主，對經(jīng)營面積需求較大，承受租金較低。化妝品、黃金珠寶、美甲、鐘表、眼鏡類商戶共有64戶，使用面積為400㎡，業(yè)態(tài)兼容性較強(qiáng)，多為輔助性存在。小商品、十字繡、飾品、小家電類商戶共有861戶，使用面積為10930㎡，也是商業(yè)主流業(yè)態(tài)。箱包、皮具類商戶共有112戶，使用面積1224㎡，占商戶數(shù)和總面積比例較小?，F(xiàn)大同商業(yè)總開發(fā)量嚴(yán)重飽和，東關(guān)總體商業(yè)基數(shù)偏小，同時檔次偏低，經(jīng)營規(guī)?？傮w偏小，品牌有限。本次搬遷，海盛商戶支撐不足以完成本案的面積消化，本案的招商需從其他市場引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶，同時，相當(dāng)部分面積的消化需要一定比例的配套服務(wù)業(yè)態(tài)（餐飲、娛樂、休閑）來完成填充。第四篇定性分析大同東關(guān)商圈經(jīng)過20年發(fā)展演變，已經(jīng)成為同朔地區(qū)知名批零商圈，多數(shù)市場經(jīng)營年限較長，基礎(chǔ)設(shè)施較為老化，商場管理落后，環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)不能適應(yīng)新時期商戶經(jīng)營需求，隨著大同整體規(guī)劃改造，東關(guān)商圈整體搬遷，本案海盛、海辰也在搬遷之內(nèi)。本區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展歷史較長，多數(shù)市場進(jìn)行使用權(quán)銷售，商戶現(xiàn)有的商鋪多數(shù)是從個人承租，從商場租賃行為較少，從另一方面也反應(yīng)出市場交易活躍，各市場熱度較高。隨著東關(guān)商圈整體搬遷，導(dǎo)致南城在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目較多，均集中一起上市，都以銷售產(chǎn)權(quán)和低租金對外招商為主，租金水平較低就決定產(chǎn)權(quán)銷售價格必然不會太高，使投資人和商戶選擇性較大，對本案后期銷售和招商增加阻礙。東關(guān)目前經(jīng)營戶目前對整體搬遷的信息尚無明顯認(rèn)知，甚至部分商戶認(rèn)為已不再搬遷；如整體搬遷，商戶普遍希望跟著市場整體走才有生命力，也是最穩(wěn)妥的，這也是目前東關(guān)大部分商戶未去其它在開發(fā)項(xiàng)目定鋪位的根本原因。對于整體搬遷，商戶普遍表示城南商圈需要較長時間的養(yǎng)市，所以前期租金水平一定要低，普遍承受均價在使用面積2元/天/㎡，零售商戶對樓宇的位置有一定要求，認(rèn)為臨魏都大道樓宇較好，批發(fā)類商戶則對位置無明顯要求，對庫房和物流有一定要求。商戶對東信的認(rèn)同度普遍較高，但也普遍認(rèn)為東信鋪位已完全租滿，部分小商品類商戶已在東信預(yù)定租賃鋪位，服裝類的則較少。之前購買海辰和海盛的客戶對于搬遷之后購買款換算的問題并無過多考慮，甚至部分商戶完全沒考慮過這個問題，認(rèn)為市場看著辦就行，商戶普遍能接受的是余下年限等值換算，少數(shù)商戶認(rèn)為可以接受扣除已用年限金額之后退錢然后另作租賃或購買打算。社會閑散投資人的主流投資額總額在20—30萬元，依次為城區(qū)各職業(yè)閑散投資人、礦區(qū)人群、周邊縣城和大同下縣人群（主要為朔州懷仁、大同下縣左云、靈丘、渾源），相對來說大同下縣普遍尚弱一些，朔州地區(qū)投資人來大同投資較為明顯。適合投資的標(biāo)準(zhǔn)鋪位建筑面積多為10—30平米，鋪位大小可自由合并。第五篇SWOT分析一、優(yōu)勢—Strength:項(xiàng)目地處南城新興商圈，西側(cè)緊鄰城市主干道魏都大道，四面臨路，區(qū)位優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目南側(cè)即有新南站、公交總站、高速出口，更利于人流物流的便捷流通，交通優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目所在商業(yè)體為政府指定的東關(guān)商圈回遷項(xiàng)目，市政府規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，具有相當(dāng)?shù)恼邇?yōu)勢和影響力；項(xiàng)目所在的商業(yè)集群為大同市唯一服裝小百貨類綜合批零商業(yè)集群，在該類產(chǎn)品上尚無同類競爭對手；項(xiàng)目為更新?lián)Q代新型商業(yè)，自身具備相當(dāng)?shù)沫h(huán)境、配套、硬件優(yōu)勢。項(xiàng)目緊鄰東信廣場、溫州商貿(mào)城、億豐國際、金牛建材城等集中性市場，商圈規(guī)模集群優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目周邊在開發(fā)住宅樓盤眾多，規(guī)模也較大，有潛在的一批固定零售消費(fèi)群體，預(yù)計(jì)在30萬人；海盛、海辰在同朔地區(qū)品牌影響力和知名度還是較高，可以吸引區(qū)域內(nèi)優(yōu)秀品牌商戶，同時相當(dāng)部分商戶之前購買海盛和海辰30年使用權(quán)，必然會跟著市場整體走；本案有充足的停車位，對于富裕人群的消費(fèi)提供停車的便利性，是傳統(tǒng)商業(yè)所不能比擬的優(yōu)勢，擺脫傳統(tǒng)商圈的擁堵、凌亂不堪現(xiàn)狀；項(xiàng)目所處區(qū)域交通便利、配套成熟，醫(yī)院、中學(xué)、酒店、銀行、服務(wù)類行業(yè)、市場一應(yīng)俱全，宜居宜商，有著成熟完善的配套優(yōu)勢；本案在東關(guān)有著良好的信譽(yù)和口碑效應(yīng)，相信搬遷至南城新商圈之際，憑借之前基礎(chǔ)和口碑，定能進(jìn)一步整合商戶資源，實(shí)現(xiàn)自身的升級換代，在新商圈穩(wěn)固商業(yè)龍頭地位。二、劣勢—Weakness:目前大同市在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目眾多，并且多數(shù)項(xiàng)目已分批入市，城市房地產(chǎn)銷售競爭頗為激烈，尤其針對投資人的社會閑散資金爭奪較為激烈；在開發(fā)項(xiàng)目中主打商業(yè)牌的樓盤體量均不小，并且配套齊全豐富，相對本案有一定競爭力，競爭形勢不容樂觀；目前大同商業(yè)支撐薄弱，現(xiàn)有商業(yè)群體基數(shù)有限，很難撐起本案如此體量的商業(yè)規(guī)模，為本案的招商帶來進(jìn)一步的難度；同時，在開發(fā)眾多項(xiàng)目均以招商、銷售方式入市，瓜分有限的投資者資金和商戶資源，并且未來一兩年內(nèi)即將入市的項(xiàng)目體量均較為龐大（億豐國際等），具備相當(dāng)?shù)母偁幜?，對本案進(jìn)一步帶來潛在的競爭和威脅；東關(guān)商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶較少，對引進(jìn)異地優(yōu)質(zhì)、主力客戶的專業(yè)性要求較高；本案區(qū)域目前商業(yè)售價并不高，租金也較為偏低，并且短期內(nèi)很難提升，區(qū)域目前現(xiàn)狀決定了商業(yè)價值暫時不可能達(dá)到傳統(tǒng)老商圈水平，因此本案如近期要銷售，商業(yè)售價很難實(shí)現(xiàn)良好的收益；溫州城10月份剛?cè)胧袖N售，已經(jīng)瓜分了相當(dāng)部分閑散投資客資源，億豐國際也剛進(jìn)行項(xiàng)目形象亮相，登記蓄水，區(qū)域競爭明顯，本案還需盡快入市。三、機(jī)會—Opportunity:項(xiàng)目所在云中物流園建筑群為政府項(xiàng)目，得到政府的大力支持，順應(yīng)了城市發(fā)展的需要和區(qū)域發(fā)展的需求，項(xiàng)目運(yùn)作的宏觀機(jī)會良好；東關(guān)商圈內(nèi)部分老市場，設(shè)施陳舊，已經(jīng)無法滿足商戶的要求。本次搬遷，也是本案對整個東關(guān)商業(yè)重新進(jìn)行資源整合的良好契機(jī)；億豐國際招商銷售尚未啟動，如本案能趕在億豐之前，則還能占據(jù)一定的營銷先機(jī)；目前大同市商業(yè)拆遷造就資源分散，凌亂分布，本案正好借此機(jī)會進(jìn)行商戶資源的整合，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)和質(zhì)量。四、威脅—Threat:本案所面臨最大威脅為銷售威脅和招商威脅，一方面，銷售威脅主要為目前市面已入市項(xiàng)目眾多，社會閑散資金有限，城市房地產(chǎn)行業(yè)銷售競爭威脅較大，部分項(xiàng)目已席卷相當(dāng)部分資金，隨后的銷售將進(jìn)入激烈的資金爭奪期；另一方面，東信作為招商已基本完成的大體量商業(yè)項(xiàng)目，又在本案對面，已瓜分了部分商戶資源，在后期運(yùn)營層面也將和本案所在建筑群形成直接經(jīng)營競爭；溫州商貿(mào)城作為本區(qū)域目前在售的大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，已入市銷售，進(jìn)一步瓜分社會閑散資金，同時招商節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)和本案相差不大，對本案形成營銷方面的直接競爭和威脅；凱旋城、上河時代、東小城幾個項(xiàng)目商業(yè)部分的連動關(guān)系，也在逐漸形成綜合商貿(mào)區(qū)定位，并且已贏得一定的入市先機(jī)，進(jìn)一步稀釋了社會閑散資金、瓜分商戶資源，為整體商業(yè)的營銷形成一定威脅和不利影響；城市商戶支撐量有限，而目前正在試圖打造商業(yè)聚集效應(yīng)的區(qū)域和項(xiàng)目較多，未來商業(yè)運(yùn)營層面的整體競爭和威脅也日趨明顯；自營戶購買商鋪意向普遍較低，本案很難通過針對自營戶的銷售實(shí)現(xiàn)理想回款和資源鎖定；本案的銷售主要為針對投資人的銷售，而近兩年投資人群體已經(jīng)被幾個較大項(xiàng)目通過銷售提前稀釋（東小城、上河時代、凱旋城等），短期內(nèi)資金積累有限，對本案的銷售形成進(jìn)一步威脅。第六篇競爭分析一、目前大同市市面已入市和即將入市的項(xiàng)目主要如下：商場類如凱德世家（百盛），紫潤芳庭（商業(yè)部分王府井百貨）；虛擬產(chǎn)權(quán)銷售的市場類項(xiàng)目有紅星廣場（已營業(yè)）；潛在即將要開發(fā)的項(xiàng)目有云中商貿(mào)城西側(cè)的億豐國際（世貿(mào)中心）、北側(cè)的華宇地塊；從區(qū)位上和本案類似的典型市場類商業(yè)項(xiàng)目主要有東小城、上河時代、溫州城、東信；二、分析：1、凱德世家（百盛）和紫潤芳庭：凱德世家（百盛）和紫潤芳庭的商業(yè)部分（王府井百貨）均以中高端百貨形式出現(xiàn)，從區(qū)位上和本案所處商圈為兩種性質(zhì)，本案所處為大同市未來的都市型批發(fā)零售商圈，而凱德世家和紫潤芳庭其并不處于城市主干道上，商圈集中效應(yīng)略差，同時，其主要面臨和東關(guān)商圈爭奪中高檔零售份額，從銷售層面上，該兩個項(xiàng)目商業(yè)部分都是百貨模式無商業(yè)部分的銷售，從招商群體上其主要針對和鎖定中高端百貨品牌，進(jìn)行扣點(diǎn)模式的聯(lián)營經(jīng)營，本案所走為租金化市場模式，所面對品牌檔次和關(guān)系也完全不同，因此，綜合下來和本案暫無直接的間接的競爭關(guān)系；2、紅星廣場：紅星廣場離本案不遠(yuǎn)，但由于其為紅星美凱龍家居定位，同時目前已營業(yè)，和本案不屬于同一個產(chǎn)品范疇，不過在投資人購買的層面上，其將實(shí)體鋪位劃分為圖紙?zhí)摂M小鋪位進(jìn)行銷售，進(jìn)行返租和承諾五年虛擬回購，直接鎖定小額投資人群，總款均在十幾二十萬元。瓜分社會上部分閑散投資群體資金，不存在招商和消費(fèi)群體層面的競爭關(guān)系，從銷售模式上和本案也有著本質(zhì)的區(qū)別，其鋪位為虛擬分割，每個鋪位使用面積僅為幾平方米，在實(shí)際經(jīng)營中并看不到所購買鋪位的分割，只能收取固定返租而不能實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營，同時更不可能像其承諾的能辦產(chǎn)權(quán)證，這種所謂的虛擬產(chǎn)權(quán)銷售和虛擬返租、虛擬回購嚴(yán)格的來說是一種違法操作行為，是一種變相的融資行為，有著很大的風(fēng)險(xiǎn)和變數(shù)，一旦出現(xiàn)資金問題返租資金鏈斷裂，則廣大小額投資人是深深的受害者，將血本無歸。3、億豐國際（世貿(mào)中心）：億豐國際剛有初步規(guī)劃，為大體量中高端城市綜合體，涵蓋五星級酒店、寫字樓、皮草城、義烏小商品城等等，作為百萬平方米體量的城市綜合體，其主要通過分期開發(fā)和分批入市，進(jìn)行資本的運(yùn)作。從產(chǎn)品上來說，億豐國際和本案、東信、溫州城屬于完全兩種產(chǎn)品，其作為道路另一側(cè)的大型城市綜合體，要經(jīng)過漫長的開發(fā)周期方可實(shí)現(xiàn)營銷入市和交房，而大體量、分批次也決定了其營銷周期也較長，養(yǎng)市周期更長，而本案所處道路另一側(cè)屬于商戶直接搬遷形成的現(xiàn)樓成熟商圈，直接規(guī)避掉了長營銷周期和養(yǎng)市環(huán)節(jié)，并且本案所處一側(cè)以服裝綜合類為主，具備建筑群扎堆效應(yīng)和老商圈傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)品牌效應(yīng)，億豐則屬于外地開發(fā)商來此從零開始重塑商圈。按照操作節(jié)點(diǎn)而言，億豐目前僅處于形象亮相、客戶初步蓄水階段，工程尚未啟動，如此體量整體工期都需要3—5年，況且3—5年后大同市商業(yè)格局早已穩(wěn)定，大同市目前商業(yè)支撐有限，同時已經(jīng)實(shí)現(xiàn)分業(yè)態(tài)的扎堆聚集，億豐究竟是否能實(shí)現(xiàn)招商填滿、養(yǎng)市成功都是比較棘手和不樂觀的問題，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本案。從具體業(yè)態(tài)上，億豐目前規(guī)劃以小商品和皮草為主，一方面大同市目前皮草經(jīng)營極少，更非產(chǎn)地型皮草市場，基數(shù)自然有限，另一方面，小商品的批零主要還是以老東關(guān)為主，搬遷之后以云中所在建筑集群為主，很難再有如此體量去支撐和填充億豐如此體量，因此，億豐業(yè)態(tài)也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。4、本案北側(cè)地塊：本案北側(cè)的華宇地塊目前尚未啟動，為以后有可能存在的潛在競爭對手，據(jù)悉會有小商品和超市類業(yè)態(tài)，但目前尚無規(guī)劃定論，但究其位置而言，相比本案還是略差一些，目前商戶也普遍比較認(rèn)可東信和云中所集中的南側(cè)區(qū)域，普遍認(rèn)為北側(cè)要差一些。5、東小城：東小城、上河時代、溫州城、東信為典型的銷售型項(xiàng)目，目前東小城銷售處于持銷期，多為獨(dú)立一拖二、一拖三臨街門市，面積較大，一套門市至少在300平方米以上，只針對實(shí)力大戶和大額投資人，僅地下一層局部為十余平方米至三十余平方米小鋪位銷售，不承諾返租和包租，可以幫忙代租，租金未定并不給予任何承諾，銷售不可貸款，銷售狀況尚可，東關(guān)部分大戶已在此購買，作為投資使用。但該項(xiàng)目目前還欠缺統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃布局（僅10萬平方米的集中性華林商場確定，其他業(yè)態(tài)均未定，僅為純銷售），招商尚無定論，就其產(chǎn)品建筑而言，為典型的中高端零售內(nèi)街和商場，以品牌和大型餐飲娛樂為主，銷售的主力產(chǎn)品多為300平方米以上大門市，動輒至少好幾百萬元，和本案精致小鋪位經(jīng)營有著本質(zhì)的區(qū)別，商圈概念也不一樣，東小城以后必然是大同市中高檔零售休閑娛樂商圈，其消費(fèi)群體主要依托御東新區(qū)高端住宅群體，本案所處商圈為大同市以后中低檔批發(fā)兼零售商圈，所面對消費(fèi)群體也不一樣。6、上河時代：上河時代處于東關(guān)稍偏位置，商業(yè)部分6萬平方米，地面四層地下一層，地下一層為華潤萬家超市，一層為化妝品、黃金珠寶、皮鞋皮具、鐘表眼鏡、飾品、銀行、品牌服裝，二層為男裝、牛仔、商務(wù)休閑，三層為少女裝、淑女裝、時尚女裝、童裝羊絨，四層為床上用品、窗簾布藝、家居飾品、內(nèi)衣文胸、玩具淘寶、品牌運(yùn)動、戶外休閑，主要為中低端區(qū)域性零售，主打特色為300米長內(nèi)街、3個下沉式廣場、華潤萬家入駐B1，項(xiàng)目目前處于銷售尾期，大部分鋪位已售出，主要針對投資人銷售，承諾6年返租（7%、7%、8%、8%、9%、9%），按年返還，招商主要鎖定東關(guān)中低端零售商戶，目前招商僅處于意向登記階段。該項(xiàng)目在招商方面會瓜分部分中低端大眾零售資源，但目前來看東關(guān)商戶對上河的認(rèn)同并不高，登記商戶較少，大部分的東關(guān)商戶普遍還是希望跟著東關(guān)幾個市場一起走共搬遷，因此目前上河開發(fā)商有將項(xiàng)目整租的想法，所以招商方面僅登記尚未正式啟動，據(jù)悉目前項(xiàng)目招商已停滯，洽談?wù)馐乱?，該?xiàng)目處于東小城所處中高端零售商圈的邊緣盲點(diǎn)位置，市面認(rèn)同度極低，后期經(jīng)營不容樂觀。7、溫州城：溫州城作為南城新興起商圈的單體最大的獨(dú)棟商業(yè)樓宇，為溫州開發(fā)商和藍(lán)天合作開發(fā)，也是先行啟動銷售，9月13日進(jìn)行銷售排號，排號定金1萬元/鋪，對外宣稱目前排至1700余號，但實(shí)際排號僅為幾百人，10月14日開盤銷售，建筑面積銷售均價一層15900—16900元/㎡，二層13900—14900元/㎡，三層11900—12900元/㎡，門市房持有不銷售，四層暫未售。承諾3年返租（6%、7%、8%），按年返還，于開業(yè)之際返還第一年租金，目前銷售狀況一般。溫州城作為本案商圈大體量零售市場，地下二層為停車場，地下一層為超市，一層為鞋、小商品；二層為服裝；三層對外宣稱自營。為中低檔零售類綜合市場，在銷售層面上剛?cè)胧校俏ㄒ缓捅景感纬芍苯愉N售競爭關(guān)系的商業(yè)項(xiàng)目，目前處于針對投資人的銷售階段，其主要利用溫州商會的造勢宣傳和藍(lán)天品牌效應(yīng)進(jìn)行轟炸，但從商戶層面上觀望情緒還是比較濃厚，商戶普遍比較認(rèn)可本土開發(fā)商，對外來開發(fā)商持有警惕保守心理，同時東關(guān)部分商戶甚至認(rèn)為不再拆遷所以也沒有再做其他打算。溫州城的銷售入市比本案早，因此，占據(jù)一定的銷售入市先機(jī)，稀釋部分社會閑散資金，并且從銷售的產(chǎn)品類型上也為劃分小鋪位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售，和本案產(chǎn)品類似，但其相對本案的劣勢在于位置相對本案略差，溫州城在本案所處商圈也屬于商圈的邊緣位置，未來本案商圈必然形成以東信和對面云中最為繁華，到溫州城所處一角則略顯孤立。同時其銷售之際，30平方米以上鋪位就很難銷售，另外，本案為政府支持和建設(shè)項(xiàng)目，而溫州城實(shí)為外地開發(fā)商入駐開發(fā)，通過訪談得知，投資人對于本案的認(rèn)可度略高于溫州城，商戶普遍對本案的認(rèn)可度要高于溫州城很多。本案所在云中商貿(mào)城建筑集群總建筑面積40萬平方米左右，內(nèi)部通透并形成不同街區(qū)和商業(yè)樓宇，而溫州城商業(yè)為10萬平方米左右獨(dú)棟建筑，規(guī)模效應(yīng)也有所差別，同時其內(nèi)部動線劃分存在問題，不規(guī)整。8、東信商城：東信作為整個銷售類市場銷售較好的項(xiàng)目，于2011年年初即進(jìn)行了部分銷售，銷售狀況較好，承諾6年返租（6%、6%、7%、7%、8%、8%），按年返還，雖然目前沒開業(yè)，但購鋪人第一年的租金已經(jīng)返還。目前對外宣稱招商銷售已完成（銷售僅是部分銷售，其他尚未銷售）。招商大部分已滿，余下少量鋪位通過炒作手法私下出鋪，賺取部分好處費(fèi)。其根本原因在于商戶對東信的認(rèn)同度較高，普遍認(rèn)可東信的管理和信譽(yù)，同時東信是南城商圈第一個入市招商的項(xiàng)目，占據(jù)一定入市先機(jī)。從其目前的營銷節(jié)點(diǎn)來看，銷售已結(jié)束，招商處于尾期，和本案基本不存在營銷競爭。但就其產(chǎn)品而言，東信多為十幾平方米至二十余平方米小鋪位經(jīng)營，并不能實(shí)現(xiàn)合并處理，在招商之際市場即有該點(diǎn)限制，其本質(zhì)目的是為了限制過大面積經(jīng)營，容納更多的商戶量，因此形成了部分中大類型商戶的不滿，認(rèn)為經(jīng)營面積受到極大限制，制約了擴(kuò)展型經(jīng)營，因此，中大型商戶并不看好東信，認(rèn)為其依靠散戶競爭力和生存力都會有所制約。同時東信裝修檔次和環(huán)境也比較一般，從商戶質(zhì)量和裝修環(huán)境上并沒能實(shí)現(xiàn)品質(zhì)的提升，本質(zhì)還是個低端為主的批零市場。9、云中商貿(mào)城其他樓宇：本案為云中商貿(mào)城部分樓宇，而其他樓宇目前主要有大世界、萬圣、萬佳、五彩、小商品市場、永久村等，這些樓宇隨即也會面臨招商和銷售的入市，雖然部分業(yè)態(tài)存在差異化，但是總體來說，仍然是主要針對服裝和小商品兩大業(yè)態(tài)的商戶資源爭奪和整合，大世界有兩棟樓宇，主要依靠其位置優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)，但這些市場本質(zhì)的硬傷在于其前身一直在運(yùn)作低檔批零市場，對于運(yùn)作中檔精品市場無經(jīng)驗(yàn)和商戶資源，而本案海盛一直以來都是東關(guān)的龍頭零售市場，我們要發(fā)揮海盛品牌、檔次、精品資源優(yōu)勢，做精品化細(xì)分市場，實(shí)現(xiàn)與其他大眾市場的差異化和脫穎而出，方能實(shí)現(xiàn)對外界商戶的進(jìn)一步吸引，形成對優(yōu)質(zhì)資源的進(jìn)一步整合和吸納。之前S2、S3、S4銷售之后目前面臨簽合同困難的問題，開發(fā)商最高承諾三年返租，簽合同之際又轉(zhuǎn)為簽訂10年固定返租合同（年均7%），但投資人極為反對，認(rèn)為周期過長返租過低，造就簽合同事宜停滯，甚至存在投資人集體鬧事風(fēng)險(xiǎn)。10、小結(jié)：凱德世家（百盛）和紫潤芳庭從銷售、招商、運(yùn)營層面和本案無競爭關(guān)系，區(qū)位關(guān)系也不一樣；紅星廣場虛擬鋪位產(chǎn)權(quán)銷售，無產(chǎn)權(quán)證，并且面臨很大的資金返租風(fēng)險(xiǎn)；億豐國際從時間周期上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于本案，至少需要3—5年工程方可完工，經(jīng)營養(yǎng)市周期更較為漫長，同時其脫離了該商圈眾多建筑集群，也就意味著脫離了服裝服飾類核心經(jīng)營區(qū)；東小城銷售主要針對大額投資人，僅在地下有部分小鋪位，招商針對中高端零售、餐飲、娛樂大面積零售經(jīng)營者，和本案有著本質(zhì)的差別；上河時代處于東關(guān)商圈邊緣位置，招商未果目前處于整租洽談階段，后期經(jīng)營也不容樂觀；溫州城位置相比本案略差，同時市面對其認(rèn)知度和信任度偏低，在銷售層面上其已過了強(qiáng)銷期，門市房不售，內(nèi)鋪好位置已售完，在招商層面上相對來說大部分商戶還是認(rèn)可東關(guān)的市場方，尤其海盛有著很強(qiáng)的品牌號召力和影響力；東信廣場招商銷售均已結(jié)束，其市場檔次未能實(shí)現(xiàn)較大提升，目前仍是中低檔市場環(huán)境，同時，其鋪位過小，不能實(shí)現(xiàn)靈活合并，阻擋了相當(dāng)部分實(shí)力商戶的入駐，大戶對其后期經(jīng)營并不十分看好；目前市面在售項(xiàng)目都不能貸款，如本案能實(shí)現(xiàn)貸款則為最大優(yōu)勢，將大大降低銷售門檻，使得更多的社會閑散投資人能夠購買，擴(kuò)大銷售涵蓋群體范圍；本案后期搬遷裝修和針對老投資人的補(bǔ)償問題，會所需大量資金，必然要銷售部分產(chǎn)權(quán)來緩解資金鏈問題，而本案周邊項(xiàng)目都以產(chǎn)權(quán)銷售為主，銷售使用權(quán)投資人不認(rèn)可問題，購買者多為大同市小額投資人，商戶購買者交少，注定本案后期針對投資人銷售產(chǎn)權(quán)。本案目前主要面臨和溫州城招商的部分競爭及和云中商貿(mào)城其他樓宇的招商銷售競爭關(guān)系，因此，一方面，本案入市需盡快，尤其招商能趕在溫州城之前，則占據(jù)招商先機(jī)；另一方面，從產(chǎn)品定位上，本案要脫穎于云中商貿(mào)城其他樓宇，突出打造賣場環(huán)境，有鮮明的亮點(diǎn)和特色，豐富配套和服務(wù)功能。同時業(yè)態(tài)上以海盛原業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)進(jìn)行質(zhì)量和品牌的提升，另外至少形成兩棟樓以上的規(guī)模效應(yīng)，形成建筑集群中的霸主地位。第七篇項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目概況：云中商貿(mào)城為目前大同政府初步確定東關(guān)商圈的回遷項(xiàng)目，項(xiàng)目地處魏都大道和開源路交叉口東北角，占地面積15.1公頃（折合226.5畝，15萬余㎡），總建筑面積42.55萬㎡，地上商業(yè)32.69萬㎡（主體四層局部五層），地下一層建筑面積9.85萬㎡，容積率2.17，地上車位221輛，地下車位2152輛，項(xiàng)目共分為十棟主體樓宇（N1—N5，S1—S5）和中間兩棟輔樓，目前項(xiàng)目主體工程和外部裝修已經(jīng)完工，正在進(jìn)行N1、S1樓宇的樓頂加建和內(nèi)部裝修。項(xiàng)目S2、S3、S4目前已由臺灣代理公司進(jìn)行銷售入市，基本售完，其所對外宣傳項(xiàng)目各樓宇定位和參數(shù)如下：樓宇建筑樓層業(yè)態(tài)定位建筑參數(shù)N1（A）主體三層，局部四層百貨、影城28311.51N2（C）主體四層，局部五層家電數(shù)碼33966.17N3（E）主體四層，局部五層服飾33924.56N4（G）主體四層，局部五層小商品33987.33N5（J）主體三層，局部四層家居生活28496.21S1（B）主體三層，局部四層百貨、影城28897.44S2（D）主體四層，局部五層流行女裝館33695.47S3（F）主體四層，局部五層休閑男裝館33910.1S4（H）主體四層，局部五層臺灣商品及書城33927.37S5（K）主體三層，局部四層超市餐飲娛樂29006.57M1主體三層展銷中心4280.85M2主體三層餐飲4518.09合計(jì)326921.7備注地下一層9.85萬平方米（其中南區(qū)4.92萬平方米，北區(qū)4.93萬平方米），為停車場。以上為S2、S3、S4銷售之際所擬定各樓宇初步定位，目前東關(guān)市場整體搬遷計(jì)劃已和政府協(xié)商確定，因此各樓宇的安排分配已初步確定，安置情況如下：樓宇建筑樓層業(yè)態(tài)定位建筑參數(shù)N1（A）主體三層，局部四層永久市場28311.51N2（C）主體四層，局部五層萬佳、萬圣33966.17N3（E）主體四層，局部五層五彩、小商品市場33924.56N4（G）主體四層，局部五層起航、小商品市場33987.33N5（J）主體三層，局部四層海辰28496.21S1（B）主體三層，局部四層服裝大世界28897.44S2（D）主體四層，局部五層服裝大世界百貨商廈33695.47S3（F）主體四層，局部五層體育文體市場33910.1S4（H）主體四層，局部五層已招商33927.37S5（K）主體三層，局部四層海盛29006.57M1主體三層展銷中心4280.85M2主體三層餐飲4518.09合計(jì)326921.7備注地下一層9.85萬平方米（其中南區(qū)4.92萬平方米，北區(qū)4.93萬平方米），為停車場。根據(jù)目前情況初步確定本案回遷樓宇為N5、S5，另擬定整租S4進(jìn)行統(tǒng)一定位和招商運(yùn)作，形成規(guī)模效應(yīng)和業(yè)態(tài)集合性。二、項(xiàng)目定位：1、名稱定位：S5棟為“海盛摩登館”（或“海盛潮流館”、“海盛Model”）N5棟為“海盛名品館”（或“海盛尚品館”、“海盛Village”）S4棟為“海盛生活館”（或“海盛宜家館”、“海盛lifestyle”）2、理念定位：開發(fā)理念：打造大同升級換代新海盛；經(jīng)營理念：管理理念：統(tǒng)一商業(yè)規(guī)范/統(tǒng)一商戶規(guī)范/統(tǒng)一商戶管理/統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)/統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布/統(tǒng)一業(yè)種配置/統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)督/統(tǒng)一宣傳推廣；服務(wù)理念：規(guī)模最大饕餮餐飲/全功能兒童堡/時尚電玩城/全方位電子商務(wù)，線上貼心管家/便民超市/銀行。3、形象定位：海盛——還是大同服裝市場的龍頭4、建筑定位建議：目前項(xiàng)目整體外立面極為不適合商業(yè)經(jīng)營，色調(diào)偏冷，建議整體調(diào)整目前外立面色調(diào)為暖色，條件允許的情況下，外立面統(tǒng)一增設(shè)廣告位；進(jìn)一步增加外圍的商業(yè)氛圍感覺；本案外立面至少設(shè)置1塊大型電子屏，主要設(shè)置在東側(cè)主入口的位置（S5和N5之間門頭上方）；在建筑允許的范圍內(nèi)進(jìn)行部分外圍門市房的設(shè)置，主要是S4東側(cè)，S5東側(cè)、西側(cè)，N5東側(cè)，南北側(cè)由于進(jìn)門位置為直接挑高，因此不建議做門市房，門市房為本案價值最高的部分，因此鋪位規(guī)格較大，面寬一跨，進(jìn)深至少在一跨（如門市房方面政府另有預(yù)留打算則還需根據(jù)政府規(guī)劃進(jìn)行預(yù)留）。門市房上部預(yù)留門頭懸掛空間；外立面增加懸掛觀光電梯，分別在S5東南角兩部，N5東北角兩部；各樓宇主入口進(jìn)行紅色凸出裝飾和點(diǎn)綴裝飾，各樓宇之間二層、三層均通過連廊進(jìn)行聯(lián)通（如消防不能通過則從三層開始）；本案S5、N5兩棟樓宇四層靠東側(cè)進(jìn)行通道聯(lián)通，聯(lián)通位置隔墻要進(jìn)行打通處理，通道寬度依據(jù)現(xiàn)場建筑物情況而定，同時在通道西側(cè)設(shè)置進(jìn)深在一跨的“海盛文化走廊”，用于展示海盛歷程、政府支持、公益活動、企業(yè)文化、特色繪畫藝術(shù)品等，形成以文化為主體的特色展廳；本案內(nèi)部空間主通道寬度2.8米，輔通道寬度2.4米；內(nèi)部主要實(shí)行精品間處理，石膏板隔斷，玻璃門，特殊業(yè)態(tài)（一層黃金珠寶、化妝品、鐘表眼鏡）則進(jìn)行柜臺處理，邊廳為精品間；內(nèi)部地面瓷磚和頂部吊頂保持目前現(xiàn)狀，不做大改動，僅根據(jù)動線和鋪位劃分進(jìn)行微調(diào)，通道處瓷磚進(jìn)行地貼導(dǎo)視和醒目化處理；吊頂根據(jù)動線走向加公共空間照明燈；目前各樓宇內(nèi)部空間較為通透和敞開，主要為根據(jù)柱距和商戶經(jīng)營需求進(jìn)行鋪位規(guī)格的劃分（根據(jù)業(yè)態(tài)和樓層不同，具體鋪位規(guī)格不同，詳見該章節(jié)第12小節(jié)“鋪位規(guī)格定位”），具體分割見平面分割示意圖；S5內(nèi)部裝修風(fēng)格以時尚、炫酷為主題，凸顯個性和時尚潮流感覺，N5裝修風(fēng)格以精品、檔次體現(xiàn)為主，凸顯品牌和大氣感覺；S5的南側(cè)和東側(cè)樓頂位置均設(shè)置“海盛摩登館”燈箱門頭，N5的北側(cè)和東側(cè)樓頂位置均設(shè)置“海盛名品館”燈箱門頭，S4南側(cè)樓頂位置設(shè)置“海盛生活館”燈箱門頭，字體為紅色，凸顯醒目、大氣；S4由于為租賃模式所獲取樓宇，因此，不可投入過高成本改造裝修，否則于財(cái)務(wù)不利，投入產(chǎn)出比不劃算，因此，建筑形態(tài)上主要保持現(xiàn)狀，內(nèi)外裝修造價實(shí)現(xiàn)盡量壓縮和降低。5、消費(fèi)者定位：本案處于南城新型批發(fā)零售商圈，區(qū)域消費(fèi)者主要以原東關(guān)批發(fā)消費(fèi)群體和本地零售消費(fèi)者為主，并兼顧同朔地區(qū)下縣零售消費(fèi)者。但本案搬遷至此之后定位主要為零售，因此，消費(fèi)群體主要為周邊固定居民、市區(qū)零散購買者、同朔地區(qū)下縣零售消費(fèi)者，并兼有部分旅游觀光客戶。6、經(jīng)營者定位：本市場：以海盛、海辰老商戶優(yōu)先考慮，根據(jù)統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位先行安置和解決之前購買海盛海辰30年使用權(quán)的老商戶問題，其次安置租賃的商戶。其它市場：引進(jìn)萬圣、大世界、藍(lán)天山鷹等商場符合本案業(yè)態(tài)定位的品牌大戶，同時引進(jìn)外部優(yōu)質(zhì)商戶和品牌，實(shí)現(xiàn)品牌集中化、規(guī)模化和本案整體檔次提升，并形成口碑效應(yīng)。招商策略：本地招商拉動異地招商，其它區(qū)域招商刺激東關(guān)區(qū)域招商，達(dá)到羊群效應(yīng)。同時針對主力商戶和品牌商戶前期進(jìn)行談判，給予優(yōu)惠，以引起其他商戶的跟風(fēng)效應(yīng)。7、購買者定位：任何一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其購買者均有兩個主要群體：自營戶及投資者。本案亦如此，結(jié)合本案實(shí)際情況，我司先針對目前本案所面臨的該兩部分購買群體做分析如下：1）自營戶：以東關(guān)實(shí)力自營戶為主，外區(qū)域自營戶為輔。本地：隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)逐漸穩(wěn)定發(fā)展，眾多的商戶積累了豐厚的資本，從目前的租金水平中即可以看出，部分商戶已經(jīng)具備了購買商鋪的資金實(shí)力；部分商戶有購買的意向但同時觀望情緒濃厚，因此在未來的銷售過程中需對其加以引導(dǎo)，刺激購買行為的產(chǎn)生，鼓勵自營商戶的購買。外地：以大同市內(nèi)較為有實(shí)力的商戶為主要銷售對象，進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)營銷，以作重點(diǎn)引進(jìn)，吸引有實(shí)力的商戶購買進(jìn)駐。2）投資者：以本地投資人與異地投資人相結(jié)合的形式。本地投資人：了解商鋪投資且在商鋪投資中獲利的人群，一般來說這類群體對投資都有很高的積極性。了解本地市場經(jīng)營的其他行業(yè)投資人，這一群體了解市場經(jīng)營，且有一定的資金用來投資。礦區(qū)人群，該批人群較為富裕，有一定資金實(shí)力。本案位置較好，在區(qū)域內(nèi)有著較高的知名度，因此周邊固定居民也將是本案的重點(diǎn)銷售對象；政府機(jī)構(gòu)以及國營企業(yè)員工，此類人群薪金較高、投資意識較強(qiáng)，但不易被挖掘；其他投資商鋪或?qū)ι啼佂顿Y感興趣的閑散投資人。異地投資人：通過關(guān)系組織外地投資群體對本案進(jìn)行實(shí)地考察，講解項(xiàng)目未來升值潛力以及運(yùn)營情況，促成最終的成交；通過異地巡展宣傳，對大同下縣市和朔州縣市進(jìn)行宣傳演講，周邊投資群體也是本案重點(diǎn)的銷售對象。以上的投資者的共性都是，了解商鋪投資或了解大同商業(yè)情況，對于大同有一定的認(rèn)識，如此才便于刺激購買。8、檔次定位：依據(jù)市場調(diào)研，結(jié)合區(qū)域商業(yè)狀況、區(qū)域消費(fèi)力支撐等因素綜合考慮，本案商圈主流消費(fèi)群體為城市主流消費(fèi)群體，檔次以中檔消費(fèi)為主，為典型的東關(guān)市場升級換代版；如本案定位低檔化經(jīng)營很難實(shí)現(xiàn)后期良好發(fā)展，偏離主流消費(fèi)水平，另一方面本案低檔化產(chǎn)品商業(yè)附加值低，收益較低；因此，本案商業(yè)檔次將是在原東關(guān)市場的基礎(chǔ)上，以中檔為主，根據(jù)樓宇的不同實(shí)現(xiàn)檔次、品牌、業(yè)態(tài)的錯位互補(bǔ)路線。9、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：本案業(yè)態(tài)定位綜合分析及原則：本案業(yè)態(tài)定位的原則是首先考慮海盛搬遷業(yè)態(tài)安置調(diào)整細(xì)化，并結(jié)合目前市場所經(jīng)營最活躍的商業(yè)主業(yè)態(tài)、租金支撐較高的商業(yè)業(yè)態(tài)、商戶數(shù)及面積支撐相對較大較多的商業(yè)業(yè)態(tài)；由于其他所搬遷樓宇多為批發(fā)為主，因此建議本案樓宇均以零售為主，形成互補(bǔ)，批發(fā)類業(yè)態(tài)過于低端同時競爭較大，建議還是以零售為主；海辰商戶由于總量較少，同時過于低端，租金承受較低，滿足不了一棟樓宇的支撐，同時面臨形象差的問題，因此，不予考慮；本案地處紅旗路西側(cè)，溫州城斜對面。本案S5為位置較好的一棟樓宇，因此，在業(yè)態(tài)上本案S5必然是結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況走綜合組合業(yè)態(tài)的精品化零售路線，并結(jié)海盛商業(yè)業(yè)態(tài)分布及兼容情況，兼營系列業(yè)態(tài)，同時面對市面眾多服裝市場類產(chǎn)品的競爭，主要突出特色、亮點(diǎn)，以時尚、潮流、炫酷服裝類為前言概念打造視覺系服裝綜合零售市場，同時走細(xì)分領(lǐng)域路線，初步建議S5主打時尚潮流精品女裝；本案N5緊臨紅旗路，和S5形成聯(lián)通，因此在業(yè)態(tài)定位上必然要結(jié)合S5，形成統(tǒng)一形象及規(guī)模優(yōu)勢，建議N5走精品品牌路線，業(yè)態(tài)以服裝類為主，并兼營系列業(yè)態(tài)；本案商圈是以服裝服飾、鞋、小商品為主的綜合性批零商圈，本案S5、N5兩棟樓宇體量較適中，展示面強(qiáng)，容易出形象，適合做以女裝為主的服裝服飾類商業(yè)價值較高的業(yè)態(tài)，并且兼容男裝等輔助性業(yè)態(tài)；出于特色定位考慮，S5以女裝為主，男裝則主要集中在N5；本案地下一層目前建筑格局已定，由于規(guī)劃為停車場，從目前的建筑商很難滿足商業(yè)使用，因此，地下不做商業(yè)考慮，按照停車場功能使用；黃金珠寶、化妝品業(yè)態(tài)其商業(yè)附加值較高，形象展示較好，對于樓層抗性較大，目前在商圈內(nèi)主要集中在一層，一方面能夠提升商場檔次，另一方面能夠樹立商場形象，應(yīng)該放置于S5座一層；鐘表眼鏡和飾品屬于兼容性業(yè)態(tài)，因此，和化妝品和黃金珠寶放置在同一樓層；女裝在商圈內(nèi)屬于主力業(yè)態(tài)其對于樓層抗性較弱，目前主要分布在地下、一至三層，并且可兼容其它多類業(yè)態(tài)，商業(yè)附加值較高，商戶數(shù)量相對其它業(yè)態(tài)較多，根據(jù)特色定位和風(fēng)格不同，時尚潮流女裝在S5，至少占據(jù)兩層面積形成規(guī)模效應(yīng)；大眾精品女裝則在N5二層，N5三層則以品牌戶為主，四層以大戶為主；男裝業(yè)態(tài)在商圈中總體商業(yè)不活躍，總數(shù)量不多，聚客能力差，經(jīng)營一般，同時缺少一定特色，因此本案整合部分優(yōu)質(zhì)品牌男裝和品牌女裝兼容放置在N5三層；以形成互補(bǔ)和拉動，如有部分大戶則放置在N5四層；鞋類業(yè)態(tài)在東關(guān)總體檔次較為低檔，同時總量不大，零售鞋主要依托和服裝共同存在，并且多在一層，因此，在本案中，N5一層考慮引進(jìn)和篩選優(yōu)質(zhì)鞋類零售商戶和品牌戶進(jìn)行整合，并兼容少量箱包業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充和完善；四層作為S5、N5的最高樓層，S5按照亮點(diǎn)和特色定位，建筑以餐飲為主，主打特色、時尚餐飲，裝修風(fēng)格新穎、潮流，特色賣點(diǎn)十足，形成規(guī)模效應(yīng)，同時放置電玩城，形成餐飲+娛樂；N5四層在服裝品牌大戶的基礎(chǔ)上，還要考慮留取部分面積作為辦公室和電子商務(wù)中心使用，同時融入郵局和物流配套，形成配套服務(wù)亮點(diǎn)；門市房則主要為品牌專營店和專賣店、品牌主力餐飲等有品牌號召力、聚人氣、出形象的品牌業(yè)態(tài)；如此以來，S5和N5則以服裝類為主，并形成時尚潮流特色、品牌特色兩大概念，而S4則在主業(yè)態(tài)上便形成和S5、N5的差異化，形成其他亮點(diǎn)。結(jié)合S4之前已完成意向招商的部分業(yè)態(tài)，較為雜亂，同時結(jié)合和S5、N5的差異化，建議S4考慮以生活為主題，即融合超市、童裝玩具、針織內(nèi)衣、窗簾布藝、床上用品、家居家飾業(yè)態(tài)，并在頂層設(shè)置兒童游樂場形成童裝類服務(wù)配套；按照目前建筑情況，超市很難實(shí)現(xiàn)在地下一層經(jīng)營，因此，建議于S4層一層自營超市，由于面積較大，可設(shè)置部分超市外賣店，進(jìn)一步獲取較高租金收入；二層則引進(jìn)童裝、童鞋、玩具、嬰幼用品、孕婦用品類業(yè)態(tài)；三結(jié)合二層定位和生活主題，引進(jìn)針織內(nèi)衣、睡衣、家居家飾；四層作為較高樓層，引進(jìn)樓層抗性較小，對面積需求較高的床上用品、窗簾布藝。五層作為該樓宇最高樓層，僅有半層面積，引進(jìn)兒童游樂場、兒童教育培訓(xùn)、美容美發(fā)、養(yǎng)生館；如此，S4則打造區(qū)域鮮明的生活概念，從業(yè)態(tài)組合模式和配套上形成為區(qū)域一大商業(yè)亮點(diǎn)，主要為周邊龐大固定居民提供便利生活及相關(guān)配套服務(wù)；按照之前既定方案，本案還擬定拿取S3樓宇做定位和統(tǒng)一運(yùn)營，我司針對S3做如下分析：從建筑集群上考慮，大世界占據(jù)兩棟樓，小商品占據(jù)兩棟樓，本案服裝類占據(jù)兩棟樓，從業(yè)態(tài)規(guī)模效應(yīng)上實(shí)現(xiàn)持平，從總體規(guī)模效應(yīng)上，本案S4、S5、N5共計(jì)三棟樓宇，已是該建筑集群中最大規(guī)模，并各有主體和特色、配套，將實(shí)現(xiàn)有利的品牌效應(yīng)傳播。如再考慮S3，從業(yè)態(tài)定位上分析，該區(qū)域主流業(yè)態(tài)為服裝、鞋、小商品，服裝類我們已完成S5、N5兩棟，大世界兩棟必然也是以服裝為主，溫州城、東信都有相當(dāng)部分服裝，服裝類業(yè)態(tài)以很難再定位出一個特色樓宇，并且競爭激烈，男裝又較弱，更難撐起一棟獨(dú)立樓宇；鞋類一直是較弱的業(yè)態(tài)，批發(fā)類商戶不多，難以撐起一棟樓宇，零售類主要依附服裝類兼容生存，數(shù)量更少，只能作為服裝的配套存在，無法獨(dú)立生存；小商品類作為細(xì)分業(yè)種較多的大業(yè)態(tài)，N3、N4已占據(jù)兩棟，同時東信已招進(jìn)相當(dāng)部分小商品業(yè)態(tài)（優(yōu)質(zhì)的小商品類商戶資源已入駐東信），溫州城也規(guī)劃一定小商品業(yè)態(tài)，未來的億豐更是以相當(dāng)規(guī)模的小商品為主，因此，從市面競爭關(guān)系上，如定位小商品業(yè)態(tài)，也面臨相當(dāng)?shù)闹物L(fēng)險(xiǎn)和競爭風(fēng)險(xiǎn)，而如單獨(dú)進(jìn)行某一小商品細(xì)分業(yè)種的規(guī)劃，更面臨支撐問題，填充不滿，因此，小商品業(yè)態(tài)也很難再另行考慮，而其他諸如床上用品、童裝、針織內(nèi)衣類都是作為配套輔助性業(yè)態(tài)存在，很難支撐一棟樓宇面積，同時本案通過S4的定位已將該部分優(yōu)質(zhì)商戶資源進(jìn)行整合。在跳出既定傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的思維模式上，我司進(jìn)一步分析其他延展業(yè)態(tài)，冷門邊緣業(yè)態(tài)如家具、建材、汽配類必然不可考慮，與該區(qū)域業(yè)態(tài)不兼容同時對建筑、樓層有一定要求，租金承受低；電子電器電腦類業(yè)態(tài)市面支撐較為良好，但面臨品牌戶、優(yōu)質(zhì)資源已被金牛壟斷，具備相當(dāng)?shù)沫h(huán)境品質(zhì)并經(jīng)營穩(wěn)定，并無意向入駐本案所在區(qū)域，同時周邊其他電腦電子市場海洋也是如此，中低檔閑散電子電器電腦類商戶支撐過小難以滿足本案整棟樓宇。因此，從業(yè)態(tài)上考慮，本案如拿取S3，則定位總體有風(fēng)險(xiǎn)，同時作為已售的樓宇，即使拿過來也是整租模式，從目前該區(qū)域租金行情來看，整租再進(jìn)行散租運(yùn)作的模式并無太大利潤，還要面臨相當(dāng)?shù)亩ㄎ缓驼猩田L(fēng)險(xiǎn)，建議放棄S3的運(yùn)作。則，綜上，我司對S5座“海盛摩登館”業(yè)態(tài)初步定位如下：樓層業(yè)態(tài)B1地下停車場門市房知名品牌專營店F1化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡、飾品F2時尚女裝F3時尚女裝F4特色美食餐飲、電玩城則，綜上，我司對N5座為“海盛名品館”業(yè)態(tài)初步定位如下：樓層業(yè)態(tài)B1地下停車場門市房品牌專賣店F1精品鞋包F2精品女裝F3品牌女裝、品牌男裝F4服裝品牌大戶、電子商務(wù)中心、郵局、物流中心、辦公室則，綜上，我司對S4座為“海盛生活館”業(yè)態(tài)初步定位如下：樓層業(yè)態(tài)B1停車場F1超市+外賣店F2童裝、童鞋、玩具、嬰幼用品、孕婦用品F3針織內(nèi)衣、睡衣、家居家飾F4床上用品、窗簾布藝F5兒童游樂場、兒童教育培訓(xùn)、美容美發(fā)、養(yǎng)生館10、運(yùn)營模式定位：目前商業(yè)主要分為如下幾種模式：商場化運(yùn)作、商場化市場運(yùn)作、市場化運(yùn)作；分析如下：商場化運(yùn)作：多為高檔品牌集中的流水扣點(diǎn)模式運(yùn)作，一方面流水扣點(diǎn)模式后期需要一個強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行收銀返款處理，此種模式在后期運(yùn)營管理中增加了一定得開支，但比較容易樹立形象，并且以此模式實(shí)現(xiàn)品牌的引進(jìn)比較順利。商場化市場運(yùn)作：即市場對于商戶貨品根據(jù)進(jìn)貨價進(jìn)行統(tǒng)一定價、統(tǒng)一收款、定期返款；但市場很難對產(chǎn)品價格進(jìn)行有效的控制，因此演變出雖然統(tǒng)一收款，但是商品價格折扣幅度較大，銷售人員可以任意砍價，另外個別市場表面上看商場化運(yùn)作，銷售人員統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓(xùn)管理，但是由商戶自行收款，另外與目前區(qū)域內(nèi)經(jīng)營戶溝通后其表示，統(tǒng)一收銀，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈活壓力較大，部分商戶表示不贊同采用統(tǒng)一收銀模式。市場化運(yùn)作：即傳統(tǒng)的鋪位統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營管理，該模式運(yùn)營靈活，招商范圍較廣，兼容性強(qiáng)，營銷模式靈活，商圈主要商業(yè)支撐還是來源于市場化的商業(yè)支撐，多數(shù)經(jīng)營戶表示愿意采用市場化運(yùn)作模式，該模式經(jīng)營方便，資金運(yùn)轉(zhuǎn)靈活；綜上，初步建議本案實(shí)行市場化運(yùn)作模式，便于營銷資金的回收和商戶的管理，同時曾有運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)。11、鋪位規(guī)格定位：通過訪談得知，服裝類商戶對本案的鋪位使用面積規(guī)格需求多集中在12—24㎡/鋪，個別大戶需求面積則較大。童裝、床上用品、針織內(nèi)衣、鞋類普遍對鋪位規(guī)格需求較大，主要為21—25㎡甚至更大。本案基于開發(fā)的角度考慮，回款為核心第一要素，市面在售商業(yè)多為門市房，同時面積規(guī)格較大，本案如要實(shí)現(xiàn)順利的較大化回款，必然要實(shí)現(xiàn)可售樓層的盡量銷售，實(shí)現(xiàn)與市面產(chǎn)品的差異化銷售，降低銷售門檻。因此，我司建議本案一、二層進(jìn)行小鋪位劃分處理，在滿足較低經(jīng)營鋪位規(guī)格的同時實(shí)現(xiàn)順利銷售，同時對鋪位需求較大的經(jīng)營戶可通過自由組合實(shí)現(xiàn)經(jīng)營面積的擴(kuò)大。按照目前柱網(wǎng)規(guī)格，S5、N5一二層內(nèi)鋪基本可劃分為使用面積12—14㎡/鋪，滿足眾多小額投資人的購買需求，并且在招商之際可進(jìn)行二合一或多合一經(jīng)營合并處理，滿足經(jīng)營者對不同的經(jīng)營面積需求。三層由于業(yè)態(tài)對面積需求略大，N5四層大戶對面積需求較大，因此鋪位使用面積規(guī)格在15—25㎡左右/鋪，同時后期根據(jù)招商情況可實(shí)現(xiàn)靈活合并。12、特色定位：伴隨大同市整體城市拆遷和改造情況，現(xiàn)大同市面在售項(xiàng)目和即將入市銷售項(xiàng)目較多，因此，本案如要對投資人和商戶產(chǎn)生相當(dāng)?shù)奈?，必然要有相?dāng)?shù)奶厣头?wù)配套定位，初步建議如下：配套定位：美食城、電子商務(wù)、電玩城、郵局、物流、銀行、茶水間、物品托管處、飲料零食自動販賣機(jī)。其中體現(xiàn)特色和亮點(diǎn)的重點(diǎn)定位如下：S5四層美食城：美食城為了體現(xiàn)亮點(diǎn)特色，因此一方面要有規(guī)模效應(yīng)，以規(guī)模優(yōu)勢壓倒周邊其他項(xiàng)目餐飲配套，因此，暫定占據(jù)S5四層大部分面積。另一方面，餐飲主要為檔口式特色餐飲，裝修環(huán)境炫酷、時尚、新潮，口味獨(dú)特、做法時尚。N5四層電子商務(wù)：定位：結(jié)合調(diào)研中我司對電子商務(wù)的初步分析，如實(shí)現(xiàn)自己搭建平臺的模式，則費(fèi)用太高，同時后期需要大量的資金推廣成本進(jìn)行運(yùn)作，能實(shí)現(xiàn)盈利的周期更為漫長，因此建議本案電子商務(wù)只走淘寶合作模式，即所有商戶分別在淘寶搭建網(wǎng)上店鋪，名頭開頭統(tǒng)一使用“海盛XX店”字樣，可由我方專業(yè)團(tuán)隊(duì)代為搭建、統(tǒng)一培訓(xùn)、幫助推廣，對于了解并懂得操縱的商戶可自行管理和執(zhí)行，對于不了解的商戶可進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)或代為托管，我方收取一定的托管費(fèi)用，由專業(yè)物流公司進(jìn)行配送。實(shí)現(xiàn)功能：提供真實(shí)、可靠、誠信的服裝零售、品牌展示、交易和流通功能。目標(biāo)客群：零售購買者定位理由：本項(xiàng)目若要打造電子商務(wù)平臺，必定要與自身的功能定位相結(jié)合。本案以零售為主，業(yè)態(tài)定位以服裝綜合類為主，追尋特色化的競爭路線。所以，在電子商務(wù)領(lǐng)域，網(wǎng)站應(yīng)采取集形象展示、店鋪托管、服裝交易、信息發(fā)布于一體的零售模式，以達(dá)到本案的復(fù)合功能定位。而目前能夠?qū)崿F(xiàn)這些功能的并吻合本案零售功能的便是B2C電子商務(wù)模式。盈利模式：推廣費(fèi)、店面搭建費(fèi)、托管費(fèi)、托管交易抽成等。初步建設(shè)預(yù)計(jì)：與淘寶網(wǎng)合作的模式相對比較簡單，建議電子商務(wù)的辦公地點(diǎn)應(yīng)建立在商場四層，與商場辦公區(qū)域相連或與辦公區(qū)域融合一體，空間設(shè)置在200平米—400㎡左右，通過招聘實(shí)現(xiàn)20人左右的團(tuán)隊(duì)組建，由專業(yè)人員和淘寶進(jìn)行洽談合作，引導(dǎo)商戶逐漸開設(shè)網(wǎng)店，我方成本主要在于人員成本和電腦購置成本、辦公成本，商戶成本主要在于網(wǎng)店搭建設(shè)計(jì)成本。推廣方式：平臺型網(wǎng)站線上推廣：通過網(wǎng)站友情鏈接、論壇發(fā)帖等對本案進(jìn)行推廣。淘寶個體店推廣：專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行吻合淘寶推廣體系的各項(xiàng)免費(fèi)推廣和手動發(fā)帖宣傳推廣。人員投入：加上數(shù)據(jù)采集、系統(tǒng)維護(hù)、店面管理、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)等人員，預(yù)計(jì)20人左右。項(xiàng)目盈利周期：項(xiàng)目可在半年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易，可實(shí)現(xiàn)流水；但若實(shí)現(xiàn)盈利，則需要各方面來努力，按照常常規(guī)估測，預(yù)計(jì)要1年左右的時間。C、S4五層兒童堡：本案兒童堡并非單一淘氣堡兒童游樂設(shè)施，建議涵蓋兒童游泳區(qū)、淘氣堡區(qū)、繪畫區(qū)、拼圖區(qū)、沙堆區(qū)、家長休息區(qū)、益智商品和圖書銷售區(qū)等（游泳區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況另行確定是否設(shè)置），面積在400—600㎡。D、S5四層電玩城：本案電玩城建議涵蓋電玩、跳舞機(jī)、老虎機(jī)、捕魚機(jī)等，品類和功能豐富。位于S5四層北側(cè)，臨近餐飲區(qū)。E、郵局、物流、銀行：現(xiàn)代化專業(yè)市場領(lǐng)域內(nèi)的銀行與郵局將是商業(yè)檔次的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，本案又恰有電子商務(wù)專區(qū)，因此對郵局和銀行有著很大的依附性，因此建議直接引進(jìn)郵局和物流放置在本案N5四層，銀行放置在N5門市房區(qū)域。F、茶水間、物品托管處、飲料零食自動販賣機(jī)。建議本案在一層入門區(qū)域或服務(wù)臺處設(shè)置電子管理物品托管處（投擲硬幣自動存取設(shè)施），以體現(xiàn)針對消費(fèi)者的貼心服務(wù)，同時可實(shí)現(xiàn)盈利。在二三層則分別設(shè)置茶水間，一二三四層分別設(shè)置飲料零食自動販賣機(jī)。G、大型商務(wù)電子屏：于臨近紅旗路一側(cè)外立面設(shè)置大型商務(wù)電子屏，凸顯本案檔次與品牌形象，加強(qiáng)宣傳力度；H、預(yù)付費(fèi)儲值消費(fèi)卡銷售系統(tǒng)：由于資和信商通卡和商聯(lián)匯通商聯(lián)卡走的是都市模式，其消費(fèi)層面涵蓋了整個城市知名餐飲、購物、娛樂等各行各業(yè)，非一朝一夕能達(dá)到的，因此，本案的預(yù)付費(fèi)儲值消費(fèi)卡還是區(qū)別于此的另外一個層面，即本案消費(fèi)卡只是針對本案海盛所屬商場消費(fèi)進(jìn)行提前預(yù)售，消費(fèi)層面僅為本案商場各店面。其在銷售層面可實(shí)現(xiàn)折扣銷售（如500元9.8折銷售，1000元9.5折銷售，2000元9.2折銷售等），也可以采用購買500元卡贈送20元，1000元卡贈送50元，2000元卡贈送80元等，屆時針對商戶的返款按照折扣價格返還，即折扣優(yōu)惠部分由商戶承擔(dān)。該卡一方面解決并迎合了市面送禮和福利問題，另一方面從自身財(cái)務(wù)角度實(shí)現(xiàn)了相當(dāng)部分現(xiàn)金流的提前收回和周轉(zhuǎn)使用。暫定名“海盛樂購卡”，主題語“快樂購物，從海盛開始”。I、其它特色服務(wù)：設(shè)置多媒體電子商務(wù)查詢機(jī)，進(jìn)行商廈免費(fèi)商務(wù)信息、品牌信息查詢；根據(jù)品牌商戶需求，每戶設(shè)置1部電話線路和網(wǎng)絡(luò)接入端口；定期發(fā)行內(nèi)刊，軟性宣傳市場企業(yè)文化、品牌文化，增強(qiáng)市場口碑傳播；不定期考察上下游市場，組織市場聯(lián)誼活動，實(shí)現(xiàn)本案品牌商戶與下游商戶之間的品牌嫁接、理念學(xué)習(xí)；保安、保潔整體打包統(tǒng)一管理，建立規(guī)范的保安保潔服務(wù)。13、租金價格定位：東關(guān)商圈現(xiàn)在市場成熟，租金單價較高，一層租金6元/天/㎡、二層5元/天/㎡、三層3.5元/天/㎡、四層2元/天/㎡左右，而轉(zhuǎn)租金價格基本可上漲0.5—1倍。城南商圈現(xiàn)在為新起商圈，在開發(fā)商業(yè)物業(yè)都以銷售為主招商為輔，而各新市場都等東關(guān)商圈整體搬遷爭奪商戶資源在租金定價上比較低，例如東信廣場B1：1元/㎡/天、F1：2-2.4元/㎡/天、F2：1.5元/㎡/天、F3：1元/㎡/天，押金：2000元/鋪，物業(yè)0.5元/天/㎡，準(zhǔn)備2012年10月開業(yè)。從商圈發(fā)展進(jìn)程來看，本案的城南商圈還處于剛剛起步階段，需要面臨很長時間的養(yǎng)市，且競爭對手諸多，租金單平米和東關(guān)商圈持平在現(xiàn)有階段顯然是不可能實(shí)現(xiàn)，因此建議本案理性對待城南新起商圈租金水平，以較低租金入市先行吸引商戶入駐，待市場通過逐漸養(yǎng)市來實(shí)現(xiàn)未來租金的逐步上調(diào)。結(jié)合商戶認(rèn)同度，老商戶對本案搬遷至城南商圈租金認(rèn)同普遍不高，主要原因是：1、東信廣場入市，商戶認(rèn)同度高，部分商戶已在東信租到鋪位，目前也主要以東信的租金水平來衡量和判定整個城南商圈的租金高低。2、本案現(xiàn)直接競爭對手溫州商貿(mào)城即將入市，周邊潛在入市項(xiàng)目又有億豐巨無霸，區(qū)域供大于求，商戶認(rèn)為可選擇性比較多，認(rèn)為既然位置都差不多，更堅(jiān)定了低租金的期望。3、從訪談?wù)J知得出商戶對本案整樓租金均價認(rèn)同在2元以下/天/㎡，物業(yè)費(fèi)0.5元/天/㎡，合同三年一簽，租金年付。本案整體搬遷至云中物流園，在兩棟樓租金定價上綜合參考各市場現(xiàn)租金定價，由于本案兩棟樓宇業(yè)態(tài)分布有差異、特色定位不同，因此相對業(yè)態(tài)差較小，但位置差較為明顯，S5位置明顯優(yōu)于N5，因此N5租金要低于S5租金水平，而S4則位置關(guān)系和S5相似，同時有明顯的業(yè)態(tài)差，因此，租金價格和S5保持一致，在后期招商執(zhí)行之際根據(jù)不同片區(qū)實(shí)行片區(qū)細(xì)化價格調(diào)整。綜上，本案初步使用面積租金定價如下：樓號門市房一層二層三層四層五層S55元/天/㎡3元/天/㎡2元/天/㎡1.5元/天/㎡檔口餐飲3元/天/㎡——N54元/天/㎡2.5元/天/㎡1.5元/天/㎡1元/天/㎡服務(wù)類業(yè)態(tài)1元/天/㎡——S45元/天/㎡3元/天/㎡2元/天/㎡1.5元/天/㎡1元/天/㎡1元/天/㎡以上價格為本案純租金價格，項(xiàng)目在運(yùn)營期必定會收取一定的物業(yè)管理費(fèi)用，暫定物業(yè)管理費(fèi)使用面積0.5元/天/㎡；分析：根據(jù)市場規(guī)律，商業(yè)均需前期市場培育，逐步聚集人氣從而奠定較強(qiáng)的商業(yè)基礎(chǔ)，因此本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)在招商前期，應(yīng)采取相對低于市場商戶能承受的租金基價，以帶動商業(yè)氛圍的形成；待商場形成一定的經(jīng)營效果后，再逐步提升租金水平，實(shí)現(xiàn)整個物業(yè)租金逐漸追漲的態(tài)勢。以上租金價格目前吻合市場主流價格水平，同時也是眾商戶所能承受的主流較高租金水平，預(yù)計(jì)在逐漸的養(yǎng)市過程中，本案可以實(shí)現(xiàn)租金的穩(wěn)定上漲。14、簽合同及收租周期定位：按照目前市面商戶認(rèn)同和目前簽合同收租情況，多數(shù)商戶比較認(rèn)可合同一年一簽和三年一簽，租金一年一付的政策；同時市面大部分市場也是如此。本案從銷售的角度考慮，建議合同一簽三年，租金年付（部分客戶會存在三年租金一次性收取的情況，尤其在老客戶進(jìn)行金額倒算之際，為了避免退款情況出現(xiàn)，勢必要折合三年租金一次性收?。栽鰪?qiáng)投資人的購買信心，同時為來年的租金調(diào)整留出余地。針對大品牌和超市等特殊業(yè)態(tài)，則根據(jù)經(jīng)營需求可考慮一簽5年甚至10年。15、經(jīng)營保證金定位：經(jīng)營保證金：市面鋪位經(jīng)營保證金水平均在1000元/鋪，目前市面上商戶對本案的認(rèn)同度為1000元，因此本案初步建議經(jīng)營保證金水平標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在1000元/標(biāo)準(zhǔn)鋪，如有打通經(jīng)營的情況，則2個打通收取經(jīng)營保證金2000元，依此類推，最高1萬元封頂。特殊業(yè)態(tài)則另行考慮而定。16、S5和N5產(chǎn)權(quán)銷售價格定位：大同典型在銷售或已經(jīng)銷售商鋪價格對比：樓層各市場建筑面積銷售價格（元/㎡）上河時代東小城凱旋城紅星國際云中物流園東信廣場溫州城B1——17500——8200————超市F11000019500（一托二），15000（一拖三）168001100015500850016400F2900015800975013000750014400F3800013800825011000——12400F47000128006750————暫未售F5——110006000————備注上河時代：09年銷售使用面積價格銷售F1：2萬元/㎡，F(xiàn)2：1.8萬元/㎡，F(xiàn)3：1.6萬元/㎡，2012年開盤F4：1.6-2.3萬元/㎡。，承諾6年（7%、7%、8%、8%、9%、9%）按年返還，于開業(yè)之際返還第一年租金。凱旋城：承諾三年（6%、7%、8%）返租，按年返還。門市房：2.8萬-3萬元/㎡；東小城：不承諾返租和包租，可代租。紅星國際：虛擬鋪位銷售，承諾5年和10年返租，每年7%回報(bào)+3%儲值卡，并承諾5年后回購，現(xiàn)同時購買5個商戶立返綜合30%回報(bào)，B1：1.65萬元/㎡，F(xiàn)1：2.2萬元/㎡，F(xiàn)2：1.95萬元/㎡，F(xiàn)3：1.65萬元/㎡，F(xiàn)4：1.35萬元/㎡，F(xiàn)5：1.2萬元/㎡。云中物流園：F1：1.4-1.7萬元/㎡，F(xiàn)2：1.3萬元/㎡，F(xiàn)3：1.1萬元/㎡，F(xiàn)4：未銷售，三年回報(bào)6%、7%、8%一次性返，于開業(yè)之際對投資人返租。東信廣場：2011年1月左右銷售其中的2號3號樓，銷售樓層地面一二層，按照使用面積銷售，F(xiàn)1：1.7萬-1.8萬元/㎡，F(xiàn)2:1.4萬-1.6萬元/㎡，F(xiàn)3：不銷售。承諾6年（6%、6%、7%、7%、8%、8%）返租按年返還，在2012年7月已進(jìn)行第一次返租。溫州城：2012年10月14日開盤銷售，一層15900—16900元/㎡，二層13900—14900元/㎡，三層11900—12900元/㎡。承諾3年（6%、7%、8%）返租按年返還，于開業(yè)之際進(jìn)行第一次返租。分析：東信廣場雖然在本案對面，但由于其入市銷售較早，為2011年年初進(jìn)行入市銷售，作為城南新興商圈2011年年初和目前階段必然是價值差別較大的，因此，其當(dāng)時的售價偏低也是必然的，對本案目前的定價無太大參考意義，本案也不可能低于其售價銷售。上河時代作為東關(guān)商圈邊緣項(xiàng)目，同時是2009年入市銷售，于區(qū)位和入市時間上均和本案關(guān)聯(lián)不大，不做參考。東小城位置較好，屬于老東關(guān)拆遷改造工程，因此售價較高；和本案目前屬于兩個商圈范疇，同時由于其均為臨街門市房，價值必然較高，本案也很難達(dá)到其售價，為本案高限價格做初步參考。紅星國際作為虛擬產(chǎn)權(quán)小鋪位，屬于家居類的范疇，和本案的業(yè)態(tài)存在截然的差異化，并且其業(yè)態(tài)附加值低，因此，售價必然較低，為本案進(jìn)一步鎖定了低價底限，本案不可能低于其價格銷售。凱旋城作為離本案較近的好位置大型中高檔綜合零售商業(yè)，為本案的產(chǎn)權(quán)售價提供一定依據(jù)和參考，就位置來說其相對本案略好，鋪位規(guī)格較為相似，為本案比較接近的售價高限，即本案初步價格會略低于凱旋城售價。云中商貿(mào)城S2、S3、S4棟作為本案所在建筑群的一部分，其售價對本案有著較高的借鑒和參考意義，本案S5、N5緊鄰紅旗路，位置相對S2、S3、S4類似（N5從目前來看位置稍差），因此，價格應(yīng)差別不大。溫州城作為本案S5斜對面項(xiàng)目，剛開盤的價格對本案也有著重要參照意義，本案S5和其價格差別不大，而N5則會價格略低。綜合以上分析，不難得出，本案S5、N5門市房建筑面積售價不高于凱旋城價格即不高于2.8萬元/㎡，一層建筑面積售價應(yīng)在15500—16800元/㎡之間，二層售價應(yīng)在13000—15800元/㎡之間，三層11000—13800元/㎡之間，四層低于12800元/㎡。結(jié)合客戶認(rèn)同法、市面差價關(guān)系、S5和N5位置差，初步建議門市房建筑面積均價2.6萬元/㎡，S5一層建筑面積售價為16600元/㎡，二層建筑面積售價14600元/㎡，三層建筑面積售價12600元/㎡，四層建筑面積售價10600元/㎡。由于本案N5相比S5位置較差，因此平層需有1000元的差價，則N5一層建筑面積售價為15600元/㎡，二層建筑面積售價13600元/㎡，三層建筑面積售價11600元/㎡，四層建筑面積售價9600元/㎡。地下一層由于目前市面尚無可參考類型，因此，按照樓層價值情況，地下一層價值應(yīng)等同于二層價值或介于二層和三層之間，由于S5地下一層為超市，因此超市外賣店售價則會較高，初步暫定等同于地面二層價格即14600元/㎡，而N5地下一層為小商品，同時位置略差，因此，暫定價值等同于地面二層和三層之間，即為12600元/㎡。則本案兩棟樓宇建筑面積產(chǎn)權(quán)售價定位初步如下：S5建筑面積售價（元/㎡）N5建筑面積售價（元/㎡）B11460012600門市房26000F11660015600F21460013600F31260011600F4106009600返租定位：云中S2、S3、S5銷售暫定為三年一次性返租21%（6%、7%、8%）目前尚未執(zhí)行，溫州城進(jìn)行三年承諾返租（6%、7%、8%）按年返還，第一年返租于開業(yè)之際返還。本案如進(jìn)行三年一次性返租則補(bǔ)貼過大于財(cái)務(wù)不利，而如按年返還市面也為認(rèn)可（東信和溫州城即為如此），但為了脫穎于目前市面在售項(xiàng)目，進(jìn)一步形成對投資人的吸引。我司初步建議本案進(jìn)行三年承諾返租按年返還，三年的返租回報(bào)略高于市面一個點(diǎn)位，即依次為7%、8%、9%，同時在首付款中進(jìn)行第一年7%的直接抵扣，第二第三年則按年進(jìn)行逐年返還，從第四年開始以市場動態(tài)租金進(jìn)行返還。如經(jīng)營戶購買，不進(jìn)行返租同時不再繳納租金，但收取物業(yè)費(fèi)和經(jīng)營保證金。17、S5和N5使用權(quán)銷售價格定位：考慮到本案S5和N5有可能涉及到使用權(quán)的銷售情況，因此，在此初步進(jìn)行使用權(quán)價格的定位。本案的核心為以銷售方式實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，則如產(chǎn)權(quán)銷售方式不可行，必然要盡可能以使用權(quán)銷售方式實(shí)現(xiàn)較多的資金回籠，如此來看，短期的使用權(quán)銷售意義不大，因此初步建議使用權(quán)至少銷售為30年使用權(quán)，則結(jié)合初步產(chǎn)權(quán)售價，使用權(quán)價格一般在產(chǎn)權(quán)售價的60%—90%，則，初步如下：S5建筑面積售價（元/㎡）30年使用權(quán)售價所占產(chǎn)權(quán)價格比例60%70%80%90%B1146008760102201168013140門市房2600015600182002080023400F1166009960116201328014940F2146008760102201168013140F312600756088201008011340F4106006360742084809540均價13600816095201088012240N5建筑面積售價（元/㎡）30年使用權(quán)售價所占產(chǎn)權(quán)價格比例60%70%80%90%B112600756088201008011340門市房2600015600182002080023400F1156009360109201248014040F213600816095201088012240F31160069608120928010440F496005760672076808640均價12600756088201008011340分析：通常來說，10年使用權(quán)售價等于產(chǎn)權(quán)售價的60%，那么，30年使用權(quán)售價至少在70%或80%，考慮到目前市面在售和即將銷售的競爭產(chǎn)品較多，90%則過高，如按照70%則20年使用權(quán)價格無法制定，因此初步建議10年使用權(quán)售價為產(chǎn)權(quán)售價的60%，20年使用權(quán)售價為產(chǎn)權(quán)售價的70%，30年使用權(quán)售價為產(chǎn)權(quán)售價的80%，則，本案建筑面積30年使用權(quán)售價初步如下：S5建筑面積售價（元/㎡）N5建筑面積售價（元/㎡）B11168010080門市房20800F11328012480F21168010880F3100809280F484807680使用權(quán)分析：如本案在短期內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)權(quán)方式入市銷售，則基于回款考慮，必然面臨使用權(quán)銷售問題，按照目前市面情況來看，產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目太多，使用權(quán)銷售很難被市場認(rèn)可，同時如以使用權(quán)方式，將失去大批投資人群體，大部分針對經(jīng)營戶進(jìn)行，而經(jīng)營戶在現(xiàn)有營銷環(huán)境下，已不是之前東關(guān)使用權(quán)盛行之際，產(chǎn)權(quán)和租賃兩種模式目前在市面為主流，那么，商戶對使用權(quán)的認(rèn)同可以說極低，同時一旦再走使用權(quán)模式，之前老客戶勢必會失去一定吸引力，轉(zhuǎn)為租賃或放棄購買，則本案更要面臨相當(dāng)?shù)耐丝顔栴}，因此，對于本案來說，使用權(quán)銷售是很難行通的渠道，如真不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售，本案勢必要先行進(jìn)行永久使用權(quán)銷售，在約定產(chǎn)權(quán)價格的基礎(chǔ)上，以低于產(chǎn)權(quán)10—20%的價格入市銷售收取回款，承諾待產(chǎn)權(quán)辦下來之際市場負(fù)責(zé)將永久使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，并補(bǔ)齊產(chǎn)權(quán)總款。18、貸款模式定位：目前大同市在售項(xiàng)目均不能實(shí)現(xiàn)