上海塘橋酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

上海浦東塘橋酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告2011年3月項(xiàng)目讀解1Part區(qū)域價(jià)值分析交通環(huán)境商業(yè)配套周邊市場(chǎng)內(nèi)環(huán)以里，中心城區(qū)項(xiàng)目屬于內(nèi)環(huán)以里，濱江城區(qū),周遍生活交通配套相對(duì)成熟,區(qū)域地段價(jià)值穩(wěn)步提升。毗鄰地鐵4號(hào)線塘橋站，具備通勤條件。行車(chē)方面，周遍浦東南路、東方路、內(nèi)環(huán)高架等犬牙交織形成立體交通格局。住宅小區(qū)云集，商辦規(guī)模初具

項(xiàng)目周云集大部分住宅小區(qū)，商業(yè)配套也以居家生活配套為主，小范圍內(nèi)有確定規(guī)模的商辦氛圍，其中以由由大酒店，東源大廈，新塘橋生活廣場(chǎng)，為代表的城市商業(yè)規(guī)模初具。塘橋生活廣場(chǎng)（198平方米）1.4元/平方米·天仁恒廣場(chǎng)（16F137.29平方米）1.34元/平方米·天仁恒廣場(chǎng)（1F91平方米）1.35元/天越富豪庭（154平方米）1.26元/平方米·天仁恒廣場(chǎng)118平方米2.54萬(wàn)元/平方米眾城商廈160.07平方米2.12萬(wàn)元/平方米澳麗花苑125平方米（3萬(wàn)元/平方米）112平方米（3.125萬(wàn)元/平方米)周邊辦公租金分布周邊二手房市場(chǎng)狀況項(xiàng)目周邊二手市場(chǎng)住宅產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成在2.3萬(wàn)到3萬(wàn)區(qū)間，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)新增供應(yīng)量稀缺，無(wú)有效成交數(shù)據(jù)。2010年2月至2011年2月塘橋板塊住宅市場(chǎng)成交較少，成交均價(jià)在20000元/平方米左右。浦江映象項(xiàng)目名稱(chēng)浦江印象開(kāi)放商?hào)|臣房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-06-9交房時(shí)間2009-7建筑類(lèi)別普通住宅項(xiàng)目特色地鐵沿線裝修狀況毛坯容積率2.4綠化率37%物業(yè)費(fèi)2.98元/平方米..月占地面積13458平方米建筑面積39270平方米總戶(hù)數(shù)375均價(jià)公寓：23000元/平方米項(xiàng)目動(dòng)態(tài)此項(xiàng)目較老，是2008年推出的?，F(xiàn)依然有成交，成交均價(jià)為22000元/平方米。

現(xiàn)二手房市場(chǎng)該樓盤(pán)價(jià)格在400-500萬(wàn)/套。2010年2月至2011年2月該樓盤(pán)成交兩套，成交均價(jià)為21885元/平方米。御水豪庭項(xiàng)目名稱(chēng)御水豪庭開(kāi)放商上海越富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005-11-27交房時(shí)間2006-10建筑類(lèi)別普通住宅項(xiàng)目特色地鐵沿線裝修狀況毛坯容積率2.5綠化率35%物業(yè)費(fèi)1.98元/平方米..月車(chē)位85建筑面積25940平方米總戶(hù)數(shù)252均價(jià)公寓：23000元/平方米項(xiàng)目動(dòng)態(tài)此項(xiàng)目較老，是2005年推出的?，F(xiàn)依然有成交，成交均價(jià)為20000元/平方米。

現(xiàn)二手房市場(chǎng)該樓盤(pán)價(jià)格在300-400萬(wàn)/套。2010年2月至2011年2月該樓盤(pán)成交一套，成交均價(jià)為22754元/平方米。貴龍園項(xiàng)目名稱(chēng)貴龍園開(kāi)放商上海貴龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005交房時(shí)間現(xiàn)房建筑類(lèi)別多位高層項(xiàng)目特色地鐵沿線裝修狀況毛坯容積率2.05綠化率60%物業(yè)費(fèi)1.75元/平方米..月車(chē)位420建筑面積150000平方米占地73040均價(jià)23000元/平方米項(xiàng)目動(dòng)態(tài)此項(xiàng)目較老，是2005年推出的。現(xiàn)依然有成交，成交均價(jià)為20000元/平方米。

現(xiàn)二手房市場(chǎng)該樓盤(pán)價(jià)格在300-400萬(wàn)/套。2010年2月至2011年2月該樓盤(pán)成交一套，成交均價(jià)為20181元/平方米。產(chǎn)品分析2Part總用地面積6096平方米總建筑面積46305.7平方米地上建筑面積38508.9平方米地下室建筑面積7796.8平方米建筑基底面積2150.6平方米容積率6.32綠地率20.3%6部客梯+1部貨梯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

樓層編號(hào)-1層地下夾層1層2層地下總建筑面積地上總建筑面積總建筑面積3層至27層28層5069.2平方米2727.6平方米2150.6平方米1686.8平方米1380x25=34500平方米171.5平方米7796.8平方米38508.9平方米46305.7平方米樓層面積分布

3-27F辦公空間為3.45萬(wàn)平方米，是本項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售的主力產(chǎn)品構(gòu)成。合用前室風(fēng)風(fēng)排煙風(fēng)風(fēng)LT#01DT#01DT#02DT#03DTF#01前室消防電梯辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公DT#04DT#05DT#06辦公辦公辦公辦公辦公水設(shè)備管井強(qiáng)電設(shè)備間弱電設(shè)備間排煙標(biāo)準(zhǔn)層平面布局須要解決的問(wèn)題核心筒公攤面積較大結(jié)構(gòu)梁錯(cuò)綜困難,與分割墻犬牙交織內(nèi)部通道全封閉，無(wú)自然采光面垂直空間尺度縮水3.5米到2.7米80公分的結(jié)構(gòu)梁使得可利用的空間由層高3.5米縮水到2.7米,若再考慮中心空調(diào)風(fēng)管布局,則內(nèi)部空間的高度將進(jìn)一步縮減。3D建模

結(jié)構(gòu)梁對(duì)空間的干擾結(jié)構(gòu)梁與墻面的交織，在空間中形成縱橫排布的網(wǎng)狀隔局使得空間可利用性進(jìn)一步降低。項(xiàng)目定位3Part內(nèi)環(huán)以里浦江世博輻射板塊精裝小戶(hù)型各物業(yè)型邏輯關(guān)系公寓辦公主打產(chǎn)品主要資金回籠來(lái)源商業(yè)利潤(rùn)價(jià)值最大化提高項(xiàng)目整體品質(zhì)公寓辦公核心定位商業(yè)項(xiàng)目展示平臺(tái)能夠提高項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值表現(xiàn)產(chǎn)品定位原則項(xiàng)目理解—橫向比較公寓辦公我們有內(nèi)環(huán)以里浦江俊景的核心地段，卻沒(méi)有喜來(lái)登酒店服務(wù)的品牌植入；[我們的出路和優(yōu)勢(shì)]公寓用途我們同樣可以打服務(wù)式公寓的概念，但我們更有家的感覺(jué)，房型更加舒適，服務(wù)更為周到。辦公用途，我們先天的單棟小體量，在區(qū)域內(nèi)屬于絕無(wú)僅有的，電梯數(shù)量，公建配套都做到5A標(biāo)準(zhǔn)，作為中型企業(yè)整層購(gòu)買(mǎi)。[主體酒店式公寓物業(yè)初步定位（分析此類(lèi)產(chǎn)品特征）]地段利潤(rùn)最大化（產(chǎn)權(quán)型）高級(jí)服務(wù)式公寓差異化BoutiqueApartmentBoutiqueApartment----Mini豪宅定位思路：本案的位置是屬于具有保藏和投資價(jià)值的市中心稀缺地段，對(duì)于國(guó)內(nèi)新貴或者境外人士都是很有吸引力的，一個(gè)以自住和酒店公寓出租都適宜的定位是最適合本案的。概念店或品牌展示店休閑餐飲（西餐）會(huì)所配套2nd1st酒店式公寓酒店式公寓須要什么？地段商務(wù)氛圍市場(chǎng)支撐管理團(tuán)隊(duì)入住率持續(xù)處于高位高檔服務(wù)式公寓2010年三季度平均入住率85.6%國(guó)外資金看好大量進(jìn)入，整體收購(gòu)，品牌經(jīng)營(yíng)KerryResidence,Somerset,Ascott

我們要做什么樣的酒店式公寓？ShanghaiBuotique

ServiceApartment什么是BUOTIQUE？起源于法語(yǔ)的“Boutique”，原意是指專(zhuān)賣(mài)時(shí)髦服飾的小店。自上個(gè)世紀(jì)誕生起——“Boutique”便與“時(shí)尚”、“獨(dú)特”和“特性化”等含義聯(lián)系在一起。漸漸地，“Boutique”概念滲透到其它一些領(lǐng)域中，“Boutique”更多地成為了一個(gè)涵義豐富的形容詞而不是名詞。當(dāng)今，“Boutique”概念，意義廣泛，精品經(jīng)營(yíng)、富特性、講究獨(dú)特設(shè)計(jì)感、標(biāo)榜量身訂造的貼心服務(wù)。它重視微小環(huán)節(jié)，代表了新世紀(jì)新一代30歲上下高薪族精致生活、時(shí)尚品嘗的消費(fèi)形態(tài)，是當(dāng)下最I(lǐng)n的時(shí)髦，也將是時(shí)尚的生活指標(biāo)。從BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartmentBoutiqueHotel(精品酒店)——是指那些規(guī)模小而供應(yīng)貼身服務(wù)的酒店，每間均有其特色設(shè)計(jì)。在酒店的設(shè)置和環(huán)境上，強(qiáng)調(diào)“小而精致”。所謂小，是指它的客房數(shù)量要少，以160間為上限；精致則是指它的內(nèi)部裝修要極豪華或具有特色，與“Boutique”精品店的概念一樣，不豪華或沒(méi)有特色難以稱(chēng)精品。在服務(wù)方面，“BoutiqueHotel”接受的是管家式服務(wù)，這是頂級(jí)城市商務(wù)近幾年剛剛接受的一種服務(wù)方式，但在BoutiqueHotel，這是最基本的。BoutiqueHotel的服務(wù)人員與客房的比例是3:1甚至4:1，就是說(shuō)三四個(gè)服務(wù)人員服務(wù)一個(gè)客房；而在星級(jí)酒店，這個(gè)數(shù)字通常是1:1，最多是2:1。BoutiqueServicedApartment——一種源于BoutiqueHotel的服務(wù)式公寓體驗(yàn)同樣的具備優(yōu)勢(shì)地段特性化的空間設(shè)計(jì)細(xì)致入微的服務(wù)但，更多的，強(qiáng)調(diào)自我居住的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。概念包裝思路BoutiqueServiceApartment(迷你豪宅)“Boutique”與生俱來(lái)的尊貴決定了它只可能是少數(shù)人享用的因?yàn)橹挥猩贁?shù)人享用得起。把酒店形態(tài)中的極品“Boutique”泛化好比是在平民中推行英國(guó)皇室的生活方式……他，一個(gè)年輕的機(jī)長(zhǎng)他，每周都要飛往遙遠(yuǎn)的異國(guó)他方雖然，上海，是他的家鄉(xiāng)但，現(xiàn)在只能成為他短暫停留的港灣找一個(gè)合適的地方一個(gè)實(shí)現(xiàn)他幻想的居所一個(gè)代表他理念的居所一個(gè)不須要費(fèi)心去打理的居所一個(gè)珍貴，雅皮，能夠全心為他服務(wù)的居所ShanghaiBoutiqueServicedApartment或許，就在這里……調(diào)性豪放不羈,簡(jiǎn)約的張揚(yáng)園林鏡中花水中月.空中SPA池.無(wú)邊際水岸漫步道外觀更大膽更搶眼的全新設(shè)計(jì)室內(nèi)“雙嬌”豪宅+天窗配備軟裝選擇靠近boutiquehotel的新貴時(shí)尚面積小房間大世界房型盡量不要隔間窗景附視黃浦江的宏大窗景其它透明觀光梯,一樓大堂水幕墻,大堂挑高6米,贈(zèng)送五星級(jí)酒店俱樂(lè)部會(huì)員卡一張什么樣的人，選擇BoutiqueServiedApartment國(guó)際背景的城市新貴保藏家世界500強(qiáng)公司高管境外投資基金……86%區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的酒店式公寓運(yùn)營(yíng)的如何？?jī)?nèi)部裝修建議4Part大大提升項(xiàng)目空間運(yùn)用率，把空間做到極致依據(jù)我司閱歷，50平米小戶(hù)型可以做到三房2010錦和同類(lèi)產(chǎn)品操作閱歷底特律財(cái)寶天地晶鼎柏悅818馬陸JMT項(xiàng)目錦和在同類(lèi)型LOFT產(chǎn)品中不斷尋求創(chuàng)新與突破，拒絕單一的克隆，在成功的基礎(chǔ)上依據(jù)產(chǎn)品進(jìn)行不斷優(yōu)化，從安亭到晶鼎、再到柏悅，我們可以看到產(chǎn)品在不斷升級(jí)的過(guò)程中贏得市場(chǎng)一片喝彩裝修前置是成功的關(guān)鍵依據(jù)錦和閱歷裝修方案空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)管布線施工協(xié)作梁柱結(jié)構(gòu)協(xié)作預(yù)埋件施工協(xié)作滿(mǎn)足裝修進(jìn)場(chǎng)條件實(shí)現(xiàn)多元化空間配置小面積尺度下/3.5米層高空間內(nèi)/滿(mǎn)足居家功能的空間配置需求目標(biāo)1：主臥次臥餐廳客廳廚房衛(wèi)生間書(shū)房小面積大空間小面積多空間有效提升品質(zhì)感與空間感通過(guò)裝修設(shè)計(jì)有效利用4.5米空間的功能化布局，同時(shí)提升產(chǎn)品品質(zhì)目標(biāo)3：小尺度下品質(zhì)感的關(guān)鍵詞精致微小環(huán)節(jié)功能化功能扮裝飾，功能化空間隱藏裝修概念方向A：從空間尋求面積方向B：?jiǎn)我豢臻g的多元功能轉(zhuǎn)化小面積高益價(jià)的制勝方向由于受結(jié)構(gòu)梁,中心空調(diào)風(fēng)管等客觀因素的制約,本項(xiàng)目從空間中尋求面積拓展有確定的難度,因此建議從B方向入手進(jìn)行全新的概念演繹.裝修過(guò)程中須要解決的核心問(wèn)題通過(guò)裝修實(shí)現(xiàn)與地段的最大化釋放小尺度空間下的高端品質(zhì)如何體現(xiàn)？奢華探究，簡(jiǎn)約風(fēng)范入口門(mén)廳:LOBBY建議一樓主入口挑高大堂設(shè)計(jì)(含物管總檯)一樓會(huì)客區(qū)與一樓庭院的交接處一樓門(mén)廳LOBBY入口正面社區(qū)主入口

一樓大廳的會(huì)客區(qū)樓道內(nèi)監(jiān)控探頭布局建議建議接受高清晰彩色室內(nèi)半球形攝像機(jī)，可實(shí)現(xiàn)全方位云臺(tái)，水平轉(zhuǎn)動(dòng)范圍355度。如圖所示，公共走道接受四點(diǎn)布局，多角度監(jiān)控，杜絕監(jiān)控盲點(diǎn)的同時(shí)，將探頭數(shù)量降到最低。售樓處裝修建議4Part總圖售樓處的選址綜合考慮周遍路網(wǎng)環(huán)境，建議設(shè)在路口轉(zhuǎn)角黃金位置，這樣有良好的沿街展示面同時(shí)與施工通道錯(cuò)開(kāi)，削減相互干擾。2混41混213.43.4臺(tái)上海市萌芽實(shí)驗(yàn)中學(xué)4453.812混5113.81塘3.8024.80501混2混23.98橋3.911路4.155.13塘4.1混2浦簡(jiǎn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)混312230293.43.6簡(jiǎn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)棚棚混3211混413.61113.8簡(jiǎn)建廁2220244.04.42路臺(tái)1R=10504.063.85路臺(tái)142026砼151F2F停車(chē)位（12個(gè)）機(jī)動(dòng)車(chē)出入口地下車(chē)庫(kù)出入口綠地綠地綠地2F27F27F28FX=-2452.721Y=4569.540X=-2480.893Y=4567.115X=-2428.207Y=4437.096X=-2385.360Y=4508.727X=-2386.418Y=4458.892X=-2443.326Y=4439.830X=-2439.336Y=4506.829X=-2447.010Y=4516.144X=-2475.374Y=4516.2235.225.1399.95098.0501F5.8004.45010.3004.45098.050102.25101.70103.00浦東南路塘橋路展示面施工通道售樓處區(qū)域位置建議合用前室水設(shè)備管井風(fēng)風(fēng)排煙風(fēng)風(fēng)LT#01LT#03DT#01DT#02DT#03DT#04DT#05DT#06DTF#01前室消防電梯公寓式辦公大堂商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪綠地綠地1強(qiáng)電設(shè)備間弱電設(shè)備間排煙物業(yè)用房物業(yè)用房風(fēng)井空調(diào)頂板開(kāi)洞頂板開(kāi)洞一層頂板挑空一層頂板挑空休息區(qū)商鋪排風(fēng)頂板開(kāi)洞風(fēng)已建成地下室邊界線已建成地下室邊界線已建成地下室邊界線殘疾人坡道03J930-1273欄桿裝飾后定風(fēng)沿街開(kāi)面總寬度約25米，考慮,空間布局的方正合理,建議依據(jù)紅色區(qū)域進(jìn)行分割裝修,總面積限制在300個(gè)平方米左右，依據(jù)公共區(qū)域裝修風(fēng)格，將電梯廳納入樣板展示范圍，提前示范。25m水設(shè)備管井排煙風(fēng)風(fēng)DT#01DT#02DT#03DT#04DT#05DT#06前室商鋪商鋪強(qiáng)電設(shè)備間弱電設(shè)備間排煙物業(yè)用房售樓處功能區(qū)分財(cái)務(wù)辦公室銷(xiāo)售辦公室更衣室臨時(shí)洗手間吧臺(tái)酒柜軟隔斷背景墻銷(xiāo)控抬模型區(qū)洽談區(qū)VIP區(qū)售樓處裝修風(fēng)格關(guān)鍵詞歐式皇家宮廷奢華金碧輝煌繁復(fù)的花紋與裝飾性圖案線條共同營(yíng)造皇室氛圍大尺度空間挑高，大面積石材拼花，長(zhǎng)戎地毯局部裝飾與公大堂共區(qū)域的裝修風(fēng)格相統(tǒng)一光源設(shè)計(jì)，用色，局部接受金色裝飾，突出恢弘光明的效果看不到任何銷(xiāo)售道具的入口大堂，金碧輝煌，彰顯宮廷奢華氣質(zhì)售樓裝修風(fēng)格建議大面積弧型鏡面吊頂，將縱向空間視覺(jué)感進(jìn)一步拉伸，使得空間感更家氣概恢弘售樓裝修風(fēng)格建議一樓挑高6米大廳的夾層一樓挑高6米的大廳除了會(huì)客區(qū)之外,還設(shè)置圖書(shū)館,讓書(shū)香人文成為小區(qū)給人的第一印象一樓挑高6米的大廳除了會(huì)客區(qū)之外,還設(shè)置圖書(shū)館,讓書(shū)香人文成為小區(qū)給人的第一印象建材裝修建議5Part現(xiàn)在Loft產(chǎn)品越做越精致，越來(lái)越科技環(huán)保建議增加一些環(huán)保建材，科技集成產(chǎn)品來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品集成扮裝修建議外墻建材建議外墻建材建議外墻建材建議產(chǎn)品集成扮裝修建議產(chǎn)品集成扮裝修建議產(chǎn)品集成扮裝修建議產(chǎn)品集成扮裝修建議底層商業(yè)布局6Part合用前室水設(shè)備管井風(fēng)風(fēng)排煙風(fēng)風(fēng)LT#01LT