科技路西口項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析報(bào)告

科技路西口項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析報(bào)告制作人：趙陽前言魚化寨待開發(fā)地塊，位于科技路西口向西300米路南處，總占地約15畝（10000㎡），預(yù)估容積率為8.0，北鄰富魚路、東臨天朗藍(lán)湖樹項(xiàng)目，周邊配套齊全，交通便利，地處地鐵三號(hào)線科技路西口站上蓋，現(xiàn)為更好的開發(fā)此地塊，為魚化寨區(qū)域做出貢獻(xiàn)，特次進(jìn)行設(shè)計(jì)分析，了解西安市場(chǎng)主流寫字樓概況，并從中選取部分代表樓盤作為參考依據(jù)。紅色區(qū)域內(nèi)為項(xiàng)目用地科技路西口，地鐵三號(hào)線區(qū)域內(nèi)客戶分析高新區(qū)市場(chǎng)客戶特征：高新區(qū)是全西安市，乃至西北五省地區(qū)產(chǎn)業(yè)最完善、經(jīng)濟(jì)最具活力的地區(qū)，其最重要的購房群體就是每年的新增就業(yè)人口，歷年來購房需求雖得到大量釋放，但任有大量補(bǔ)充，區(qū)域內(nèi)剛性置業(yè)需求和改善性置業(yè)需求占主導(dǎo)地位，人員構(gòu)成主要是企事業(yè)單位公務(wù)員，打工白領(lǐng)、金領(lǐng)，眾多大大小小的私營企業(yè)主等，另外完善的生活配套、教育資源、廣闊的區(qū)域發(fā)展前景、也吸引了大批區(qū)域外的人來投資。成熟生活區(qū)集中辦公寫字樓高端成熟生活區(qū)中高端待成熟生活區(qū)舊廠區(qū)蔬果副食批發(fā)化工廠魚化寨村待開發(fā)城中村待開發(fā)城中村舊廠區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下，假設(shè)按此設(shè)計(jì)，初步定位產(chǎn)品，以便展開相應(yīng)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目目標(biāo)客群分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，投資寫字樓人群幾乎很少，因此目標(biāo)客群大多數(shù)以自用客戶為主。本項(xiàng)目所處區(qū)域，周邊無任何寫字樓或類似寫字樓產(chǎn)品，因此無法定位區(qū)域內(nèi)客群特性。因此從外部區(qū)域拓展客戶成為本項(xiàng)目定位客群的方式和途徑。因此鎖定三個(gè)區(qū)域的客群為本項(xiàng)目拓展客戶：1、高新二期——錦業(yè)路、丈八西路片區(qū)2、唐延路、灃惠南路沿線片區(qū)3、丈八北路沿線片區(qū)以上區(qū)域從屬于高新片區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域，根據(jù)仲量聯(lián)行2014年度的統(tǒng)計(jì)如下：重點(diǎn)項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目名稱中鐵西安中心禾盛京廣中心泰華金貿(mào)國際旺座曲江榮禾云圖中心建筑單層面積2237㎡818㎡1167㎡1000㎡1300㎡戶型面積區(qū)間150-2200㎡80-140㎡200-1100㎡120-260㎡60-110㎡戶型贈(zèng)送面積無約5㎡無無9-15㎡實(shí)用空間開間7.2-9米7.8米8.9米2.6米8.1米實(shí)用空間進(jìn)深10米8.2米25米4米12米走廊寬度2米1.2米2米1.2米1.5米柱距9米7.8米4米2.5米6.8-8米男衛(wèi)蹲位數(shù)量3個(gè)獨(dú)立公共廁所獨(dú)立公共廁所2個(gè)2個(gè)女衛(wèi)蹲位數(shù)量4個(gè)//2個(gè)2個(gè)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯備注總結(jié)：主流對(duì)比項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，單套獨(dú)立面積區(qū)間集中在100-300㎡之間。主流項(xiàng)目產(chǎn)品分析序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總體量剩余體量主推產(chǎn)品當(dāng)期均價(jià)2015年認(rèn)購工程進(jìn)度元/㎡面積單價(jià)1萊安中心850000805973.85100-140001-1.1萬元153111272024層2旺座曲江11000002851060-10009000116439000E座12月交房3曲江國際金融中心479254630121-415135000/已交房4大夏國際中心13000038640118-30698000/外立面裝修5萬眾國際210000208920400-1700210000/外立面裝修6綠地中心11000013140200-2000200001300020000A棟外立面、B棟還是坑7中鐵西安中心9054734042.23150-2100180002701018000南面外立面裝修8旺都10500080400143-38015000310013000室內(nèi)裝修9泰華金貿(mào)國際2500008450972-116611000650312000外立面裝修10禾盛京廣中心500791446088-87312000492411000未封頂11高新大都薈900005510967-11829500-11000900010000已封頂12摩爾中心1200003338528-565120001610.299500已交房13保億隆基中心3000015745120-2601350031401350010月底交房14西北國金中心107200105162110-30013000144111600已封頂總結(jié)：市場(chǎng)主流項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，單套獨(dú)立面積區(qū)間集中在110-400㎡之間。結(jié)論：科技路西口項(xiàng)目寫字樓規(guī)劃面積區(qū)間如下100-150㎡占比40%150-250㎡占比40%250-400㎡占比20%車位及商業(yè)體量規(guī)劃關(guān)于車位：項(xiàng)目初步規(guī)劃為地下三層，地上商業(yè)面積預(yù)估為5680㎡，因此預(yù)估地下單層面積約8500㎡。由于項(xiàng)目用地的不規(guī)則，且單面臨路，因此車位面積按照37㎡/個(gè)計(jì)算，因此地下共計(jì)690個(gè)車位。車位比為1/95㎡，達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的要求。如負(fù)一層按照商業(yè)規(guī)劃，按照1萬元/㎡計(jì)算價(jià)值，則有8000萬的貨值。產(chǎn)生租金約34萬/月。如負(fù)一層按照車位規(guī)劃，按照17萬/個(gè)計(jì)算價(jià)值，則有4000萬的貨值。產(chǎn)生租金約12萬/月。但規(guī)劃商業(yè)畢竟存在較大風(fēng)險(xiǎn)，而車位則基本無風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于商業(yè)體量：地上商業(yè)單層面積：5680㎡，因計(jì)劃引入大型浴場(chǎng)及電影院，占據(jù)兩層空間，因此規(guī)劃五層商業(yè)比較合適，除浴場(chǎng)及影院外提供約2萬㎡的商業(yè)。此體量可以滿足周邊1公里范圍內(nèi)的商業(yè)需求，為社區(qū)型購物中心，涵蓋餐飲，購物，休閑等業(yè)態(tài)。具體商業(yè)結(jié)構(gòu)等待主力店進(jìn)駐后確認(rèn)。項(xiàng)目周邊餐飲行業(yè)調(diào)研項(xiàng)目周邊沒有大型的集中式商業(yè)，商業(yè)體主要圍繞三大社區(qū)的底商展開，楓韻藍(lán)灣底商，天朗藍(lán)湖樹底商（包含商業(yè)街區(qū)），都市印象底商。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，科技路西口附近以中檔、中低檔、中高檔為主，約119家，詳細(xì)分類如下：總結(jié)：主流客單價(jià)區(qū)間約為：30-80元之間，品類以中餐、咖啡甜點(diǎn)、烘焙類為主。餐飲業(yè)缺乏整合，無集中式餐飲商業(yè)，因此把商業(yè)3樓規(guī)劃集中餐飲配套較為合適，提供約5680㎡的餐飲區(qū)，滿足自身及周邊餐飲需求。項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)面積劃分品類中餐類西餐類火鍋涮烤類咖啡甜品類茶餐廳日韓料理需求面積區(qū)間150-300㎡250-350㎡300-500㎡100-200㎡50-100㎡200-500㎡200-500㎡占餐飲整體比例42%8%17%8%8%6%11%按以上比例規(guī)劃個(gè)數(shù)10-12家1-2家2-3家2-3家6-7家1-2家2-3家注：其中中餐涵蓋特色、主題餐飲，中式快餐等，西餐涵蓋西式快餐，特色、主題餐飲等；根據(jù)一般情況下餐飲營業(yè)需求的面積及科技路西口現(xiàn)有各餐飲占比情況歸納如下：總結(jié)：商業(yè)3樓規(guī)劃集中餐飲配套，各餐飲大類需求面積及所占比例如上所述。因此餐飲配套占整體商業(yè)比例為：20%。因引入浴場(chǎng)及電影院，此比例較主流規(guī)劃略少，但符合傳統(tǒng)商業(yè)餐飲占比。電影院規(guī)劃