林州項(xiàng)目定位報(bào)告最終版

林州·加美國際建材家居博覽園《前期定位策劃報(bào)告》下部分致力于創(chuàng)造最佳商業(yè)價(jià)值呈：林州加美城市發(fā)展有限公司MatthewLuckyStarConsulting---含住宅本案本次匯報(bào)需要解決的問題問題一項(xiàng)目發(fā)展方向及定位體系問題二業(yè)態(tài)規(guī)劃及產(chǎn)品發(fā)展建議問題三項(xiàng)目功能分區(qū)建議問題四經(jīng)營管理及盈利模式分析問題五財(cái)務(wù)分析測算本項(xiàng)目工作階段的劃分

第三階段 定位及產(chǎn)品發(fā)展建議

《前期定位策劃報(bào)告》

下部分項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目市場定位體系業(yè)態(tài)可行性分析產(chǎn)品發(fā)展建議功能分區(qū)建議經(jīng)營管理及盈利模式分析財(cái)務(wù)分析

第一階段 市場調(diào)研項(xiàng)目地塊查勘專業(yè)商業(yè)市場調(diào)研投資者訪談商家/經(jīng)營者訪談消費(fèi)者訪談

第二階段 市場分析研究區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目屬性界定及研判市場供應(yīng)分析市場需求分析第一部分（5.20-6.7）第二部分（6.8—7.3）本項(xiàng)目工作階段的劃分

第三階段 定位及產(chǎn)品發(fā)展建議

《前期定位策劃報(bào)告》

下部分項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目市場定位體系業(yè)態(tài)可行性分析產(chǎn)品發(fā)展建議功能分區(qū)建議經(jīng)營管理及盈利模式分析財(cái)務(wù)分析

第一階段 市場調(diào)研項(xiàng)目地塊查勘專業(yè)商業(yè)市場調(diào)研投資者訪談商家/經(jīng)營者訪談消費(fèi)者訪談

第二階段 市場分析研究區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目屬性界定及研判市場供應(yīng)分析市場需求分析第一部分（5.20-6.7）第二部分（6.8—7.3）項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)商業(yè)消費(fèi)商業(yè)配套消費(fèi)商業(yè)用于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈下游及延 伸服務(wù)的商業(yè)設(shè)施用于服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用袢粘ＯM(fèi)的商業(yè) 設(shè)施用于服務(wù)于外來旅游消費(fèi)者相關(guān)消費(fèi) 的商業(yè)設(shè)施

區(qū)域型、社區(qū)型城市型（高滲透性）用于服務(wù)于區(qū)域外來消費(fèi)者相關(guān)消費(fèi) 的商業(yè)設(shè)施現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)分類（如家居/建材/五金/物流等批發(fā)市場）如社區(qū)底商

如百貨/購物中心旅游消費(fèi)商業(yè)如王府井/山海關(guān)·古城商業(yè)步行街1.百貨公司1）多為開放式布局；2）多采用集中收銀系統(tǒng)；3）租金多采取流水倒扣的方式；4）統(tǒng)一經(jīng)營管理。在現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)中百貨公司所占極小的比例，2.購物中心1）多為店面布局相對(duì)獨(dú)立；2）各商家采用獨(dú)立收銀系統(tǒng)；3）租戶有采用固定租金的付租方式和流水倒扣方式；4）整體購物中心統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營。3.商業(yè)步行街多為沿街商鋪物業(yè)組合在一起，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋零售/購物/休閑/娛樂/美食/餐飲等，該類物業(yè)形態(tài)多出現(xiàn)在城市繁華地段和商業(yè)集中區(qū)，如北京王府井/天津?yàn)I江道步行街等。4.專業(yè)商業(yè)該類商業(yè)形態(tài)主要的是大型超市\(zhòng)電器專賣店\家居廣場\服裝廣場/五金機(jī)電/建筑裝潢市場，在商業(yè)中專業(yè)市場占有較大的比例。專業(yè)商業(yè)多布局在城市郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，該類專業(yè)市場前景好,發(fā)展空間大。代表商業(yè)物業(yè)有紅星美凱龍/居然之家/大紅門服裝批發(fā)市場等5.綜合體“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生 活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè) 多功能、高效率的綜合體。城市綜合體是近幾年出現(xiàn)的城市發(fā)展物業(yè)類型，一般來說，酒店功能或者 寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。6.超市超級(jí)市場是以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場。又稱自選商場。是許多國家特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的主要商業(yè)零售組織形式?，F(xiàn)今各商業(yè)物業(yè)形態(tài)特點(diǎn)說明√××配套消費(fèi)商業(yè)旅游消費(fèi)商業(yè)由相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的衍生需求決定

商業(yè)

消費(fèi)商業(yè)到底有沒有以上的商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)營的需求，滿足需求決定了我們的使命。先天條件缺失；即使把本案定位為城市級(jí)綜合性商業(yè)，本項(xiàng)目的區(qū)位和周邊城鄉(xiāng)的發(fā)展現(xiàn)狀，短期內(nèi)也難以存活。

由區(qū)域內(nèi)、外居民 消費(fèi)力與消費(fèi)習(xí)慣 決定 由外來旅游消費(fèi)者 相關(guān)消費(fèi)的消費(fèi)需 求決定項(xiàng)目區(qū)位不是一個(gè)旅游景點(diǎn)，滲透力和吸引力不足；與林州地區(qū)發(fā)展定向和城市職能不符。受到地理位置、交通、商業(yè)氛圍、項(xiàng)目規(guī)模的制約；符合龍脈置業(yè)的招商引資的發(fā)展導(dǎo)向，符合城市經(jīng)濟(jì)增長與需求；

產(chǎn)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域整體市場研究—市場需求的確定

約束條件區(qū)域?qū)傩钥梢曅灾苓叚h(huán)境交通條件區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)對(duì)商業(yè)的影響或啟發(fā)更適合于作專業(yè)性質(zhì)商業(yè)設(shè)施適合大型專業(yè)商業(yè)開發(fā)不適合高端商業(yè)物業(yè)（中端）具備作專業(yè)型商業(yè)條件資源整合/化整為零

現(xiàn)狀 新城規(guī)劃區(qū)（農(nóng)業(yè)區(qū)+住宅區(qū)） 良好，緊臨城市主干道 配套設(shè)施較少，未來逐漸好轉(zhuǎn) 較為便捷，公交車站數(shù)量多 多為專業(yè)零售或沿街商鋪市場項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向：專業(yè)型商業(yè)市場

商業(yè)發(fā)展方向論證從區(qū)位和地塊的分析看，由于項(xiàng)目城市產(chǎn)業(yè)狀況和專業(yè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)性質(zhì)分布，該項(xiàng)目不具備開發(fā)配套型商業(yè)物業(yè)的一般條件，分析其區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性特征，該地塊非常適合于開發(fā)專業(yè)型商業(yè)物業(yè)案例分析一線城市--深圳華南城二線城市--天津新南馬路五金城三線城市--滄州泰大國際家居博覽中心調(diào)研人員實(shí)地踏勘樣本量：600份，有效問卷553份；分析方式：隨機(jī)抽樣分析置信度：92.16%地點(diǎn)： 一線城市：深圳--華南城 二線城市：天津--新南馬路五金機(jī)電城 三線城市：河北--滄州泰大國際家居博覽中心

案例解析說明目的： 在全國范圍內(nèi)鱗選最具特色及成功運(yùn)營中的專業(yè)市場案例，針對(duì)運(yùn)營模式與經(jīng)營亮點(diǎn)進(jìn) 行評(píng)述，為本項(xiàng)目定位及運(yùn)營管理提供參考與借鑒。內(nèi)容：

了解項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史/產(chǎn)業(yè)格局/；

了解項(xiàng)目市場定位、功能、客群、輻射范圍、業(yè)態(tài)、租售比狀況、配套設(shè)施等；

了解投資者、經(jīng)營商家經(jīng)營情況：租金水平、面積需求、銷售價(jià)格、投資回報(bào)率等方法：地理位置：深圳平湖物流基地園區(qū)，距離廣東省深圳市中心約20公里。開發(fā)商：香港佳寧娜集團(tuán)、民生集團(tuán)、香港建業(yè)五金塑膠廠有限公司、

力嘉國際集團(tuán)、京暉國際開業(yè)時(shí)間：2004年12月建筑形式：框架結(jié)構(gòu)商業(yè)類型：專業(yè)市場建筑面積：186萬平方米運(yùn)營模式：租售并舉管理模式：統(tǒng)一經(jīng)營管理市場定位：立足深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際，集交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專業(yè)交易中心客群定位：各類制造行業(yè)的國內(nèi)外供貨商、制造商及分銷商業(yè)態(tài)定位：(1)紡織服裝；(2)皮革皮具；(3)電子原材料；(4)印刷紙品包裝；(5)五金化工塑料。檔次定位：中高檔租金范圍：0.5-1元∕平米·天銷售價(jià)格：18000元/平方米出租率估計(jì)：90.26%經(jīng)營情況：良好案例解析-深圳華南城案例解析-深圳華南城規(guī)模體量華南城總體規(guī)劃共分9個(gè)部分，總計(jì)260萬平方米；業(yè)態(tài)組合1.紡織服裝面料交易中心；2.皮革皮具原輔料交易中心；3.電子原材料成品交易中心；4.五金化工塑料交易中心；5.印刷制品包裝交易中心；6.西苑生活小區(qū)；7.鐵東物流園區(qū)；8.華麗城酒店；9.辦公大樓；市場定位：立足深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際，集交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體，成為經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級(jí)化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專業(yè)交易中心。開發(fā)時(shí)序：華南城項(xiàng)目共分兩期進(jìn)行建設(shè)經(jīng)營。華南城物業(yè)建筑面積一覽表設(shè)施一期概約建筑面積二期概約建筑面積總建筑面積（平方米）（%）（平方米）（%）（平方米）（%）交易中心35950077.5150940070.6186890071.9其他商業(yè)設(shè)施224004.834340016.136580014.1住宅設(shè)施----1633007.61633006.2倉儲(chǔ)設(shè)施265005.71205005.641470005.7酒店設(shè)施359007.8----359001.4租售行政設(shè)施100002.2----100000.4展覽及會(huì)議設(shè)施93002----93000.3總計(jì)46360010021366001002600200100案例解析-深圳華南城項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期物業(yè)組合及面積配比華南城規(guī)劃總建筑面積為2600200平方米，共分兩期建設(shè)。其中，交易中心部分面積最大，為1868900平方米，一期建筑面積為359500平方米，二期建筑面積為1509400平方米；

案例解析-深圳華南城項(xiàng)目一期物業(yè)組合及面積配比

華南城一期物業(yè)占比情況配套商業(yè)設(shè)施

14.58%住宅設(shè)施

5.72%倉儲(chǔ)設(shè)施

2.16%深圳華南城項(xiàng)目一期交易中心，總

建筑面積約為359000平方米，共 有約2870間展示位。配套設(shè)施， 包括配套商業(yè)、住宅及倉儲(chǔ)設(shè)施建 筑面積約為105000平方米； 各物業(yè)占比情況如左圖所示。交易中心

77.55%一期各業(yè)態(tài)建筑46.8%積占比面22.8%紡織服裝華南城項(xiàng)目一期總建筑面積為359500平方米。其中開發(fā)商持有部分共計(jì)191400平方米，占總建面的53.2%；銷售部分共計(jì)168100平方米，占總建面的46.8%，實(shí)際租售比例約為5：5。從各業(yè)態(tài)租售面積比例上看，除電子原材料租售面積比例為7：3外，其他各業(yè)態(tài)租售面積比例均約為5：5。一期展示交易中心持有銷售總面積%持有占比%銷售占比業(yè)態(tài)占總比%紡織服裝皮革皮具電子原材料印刷紙品包裝五金化工塑料總計(jì)

45000 46100 32300 23300 44700191400

49300 45600 11000 24900 37300168100

94300 91700 43300 48200 8200035950047.850.374.648.354.553.252.249.725.451.745.546.826.225.512.113.422.8 100

案例解析-深圳華南城項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)及租售比例

華南城物業(yè)租售比例一覽表 建筑面積（平方米）26.2%13.4%皮革皮具電子原材料印刷紙品包裝五金化工塑料華南城一期建面租售比53.2%持有銷售案例解析-深圳華南城項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)品類實(shí)景主要經(jīng)營：紡織原料、輔料、面料，家紡面料、輔料，皮草，各類服裝成品及床上用品等。主要經(jīng)營：合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工、縫制設(shè)備及皮革成品等。主要經(jīng)營：電子元器件、電子設(shè)備與原輔料、儀器儀表及五金工具、光電及照明產(chǎn)品、電腦及數(shù)碼產(chǎn)品、安防產(chǎn)品等。

案例解析-深圳華南城項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)品類實(shí)景 主要經(jīng)營： 各類紙張、包裝材料、油墨耗材、印刷機(jī)械設(shè)備、 包裝機(jī)械設(shè)備配件、印刷成品展示、絲印、廣告等。 主要經(jīng)營： 五金工具、機(jī)械設(shè)備、模具磨料類；五金飾品、配件 類；化工、塑料類等。二期紡織服裝實(shí)景二期皮具皮革實(shí)景案例解析-深圳華南城借鑒及參考意義

1.硬件基礎(chǔ)方面a）區(qū)位和交通優(yōu)勢（珠江三角洲，海陸空公路交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)）b）經(jīng)驗(yàn)及人際網(wǎng)絡(luò)（五大股東，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)20余年）2.運(yùn)營戰(zhàn)略方面a）“商業(yè)+地產(chǎn)”模式（先商業(yè)后地產(chǎn)，化解后期融資瓶頸）b)業(yè)態(tài)細(xì)分（服裝、皮革、電子、五金、印刷）c）物業(yè)租售比例均衡d）開發(fā)模式擴(kuò)張（模式復(fù)制南昌/西安/南寧等城市）3.經(jīng)營思路方面a)提供優(yōu)惠政策，提高占用、租用比例b）通過優(yōu)惠租賃條款，吸引優(yōu)質(zhì)租戶c)吸引及吸納優(yōu)質(zhì)知名的長期租戶d)建立市場地位及提高品牌知名度e)建立會(huì)展中心4.配套及管理方面a）電子商務(wù)平臺(tái)b）提供綜合物流服務(wù)案例分析一線城市--深圳華南城二線城市--天津新南馬路五金城三線城市--滄州泰大國際家居博覽中心地理位置：天津市新南馬路開發(fā)商：浙江世紀(jì)陽光控股集團(tuán)開盤時(shí)間：2007年12月開業(yè)時(shí)間：2008年3月建筑形式：框架結(jié)構(gòu)商業(yè)類型：專業(yè)商業(yè)綜合體建筑面積：94萬平方米運(yùn)營模式：租售并舉管理模式：統(tǒng)一經(jīng)營管理客群定位：各類五金行業(yè)的國內(nèi)供貨商、制造商及分銷商業(yè)態(tài)定位：五金、建材、金屬機(jī)電、配套商業(yè)檔次定位：中高檔租金范圍：2元∕平米·天銷售價(jià)格：11000-20000元/平方米出租率估計(jì)：100%經(jīng)營情況：良好案例解析-天津南馬路五金城

案例解析-天津南馬路五金城規(guī)模及體量項(xiàng)目占地面積35萬平方米（約524畝），規(guī)劃建筑面積94萬平方米，分三期開發(fā)； 一期：建筑面積31萬，為原南馬路五金城整體搬遷，形成五金機(jī)電專業(yè)市場，2500戶商家在此集聚；二期：建筑面積36萬，由10萬平方米有色金屬及建材交易中心、10萬平方米五金精品博覽中心、10萬平方米時(shí)尚建材家居中心（紅星美凱龍進(jìn)駐）、6萬平方米公寓組成；一期三期三期：建筑面積27萬平方米，包括一棟酒店及寫字樓綜合體、3棟公寓和大型綜合商業(yè)MALL。

二期紅星美凱龍市場定位：北方最具影響力的五金機(jī)電產(chǎn)品集散基地；為城市建設(shè)和工業(yè)制造提供配套的生產(chǎn)資料交易市場；以信息化管理為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)為特色的服務(wù)型專業(yè)市場。

案例解析-天津南馬路五金城現(xiàn)狀實(shí)景拍攝一期現(xiàn)狀 二期五金精品博覽中心

二期紅星美凱龍三期公寓、寫字樓案例解析-天津南馬路五金城盈利模式分析項(xiàng)目60%用于銷售，40%自持；自持部分包括二期五金精品博覽中心、二期時(shí)尚建材家居中心、三期酒店及寫字樓、三期大型綜合商業(yè)。運(yùn)營模式分析項(xiàng)目一期項(xiàng)目一期為原南馬路五金城的搬遷及升級(jí)，在原有老南馬路五金城的基礎(chǔ)上深度整合天津五金商業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)五金機(jī)電經(jīng)銷商的高度聚集，形成產(chǎn)品齊全、品牌匯集、輻射面廣的五金機(jī)電大商圈。項(xiàng)目二期在一期成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善市場業(yè)態(tài)組合，采用租售結(jié)合的經(jīng)營方式，打造不銹鋼有色金屬交易中心、中檔家居建材交易中心、高檔五金精品中心，引進(jìn)紅星美凱龍等國內(nèi)知名的商業(yè)連鎖建材家居品牌，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)。項(xiàng)目三期三期為綜合商務(wù)配套，同樣采用租售相結(jié)合的運(yùn)營方式，除了公寓部分銷售外，酒店及寫字樓和大型綜合商業(yè)均自持。綜合商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋超市、百貨、影院、大中型餐飲、電玩城、美食廣場等。案例解析-天津南馬路五金城借鑒及參考意義1、市政重點(diǎn)工程項(xiàng)目規(guī)模近百萬平方米，是天津市重點(diǎn)扶持的十大批發(fā)市場項(xiàng)目，也是華北最大的五金專業(yè)市場，受到天津市、南開區(qū)兩級(jí)政府的高度重視與關(guān)注。2、開發(fā)商實(shí)力保障聯(lián)合大型專業(yè)集團(tuán)企業(yè)（陽光集團(tuán)）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操作運(yùn)營。3、業(yè)態(tài)多元，均衡發(fā)展以五金機(jī)電為龍頭，結(jié)合有色金屬、家居建材、高檔五金精品、酒店及寫字樓、大型商業(yè)中心、公寓等多種業(yè)態(tài)，形成完善的業(yè)態(tài)組合。4、電子商務(wù)平臺(tái)運(yùn)用電子商務(wù)平臺(tái)打造五金現(xiàn)代信息化運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)有形市場和無形市場的互動(dòng)發(fā)展。5、定位前瞻打造全國首家五金品牌高端展銷平臺(tái)。項(xiàng)目二期內(nèi)建設(shè)的五金精品博覽中心將成為全國最大的五金專業(yè)MALL，為國內(nèi)外五金品牌企業(yè)、大型五金機(jī)電中間商、貿(mào)易商提供高水平的銷售平臺(tái)。6、租售并舉項(xiàng)目60%用于銷售，40%自持；合理的租售比，為項(xiàng)目后期融資滾動(dòng)開發(fā)提供了資金保障案例分析一線城市--深圳華南城二線城市--天津新南馬路五金城三線城市--滄州泰大國際家居博覽中心地理位置：滄州市迎賓路北側(cè)開發(fā)商：泰興集團(tuán)開盤時(shí)間：2010年9月建筑形式：框架結(jié)構(gòu)商業(yè)類型：商業(yè)綜合體建筑面積：35萬平方米運(yùn)營模式：租售并舉管理模式：統(tǒng)一經(jīng)營管理客群定位：家居建材行業(yè)的供貨商、制造商及分銷商業(yè)態(tài)定位：家居、建材、陶瓷、衛(wèi)浴等/公寓/寫字樓檔次定位：中高檔租金范圍：1.5-3元∕平米·天銷售價(jià)格：6000-8000元/平方米經(jīng)營情況：良好停車位：1830案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心商鋪寫字樓

公寓

紅星美凱龍市場定位：冀北一站式、服務(wù)性的家居建材購物復(fù)合商業(yè)推廣主題：打造滄州西新商核，創(chuàng)建家居建材行業(yè)新標(biāo)桿案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心規(guī)模及體量

案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心規(guī)模及體量

各物業(yè)占比情況

商鋪25.94%

公寓及底商

11.88%寫字樓及底商

19.95%其他配套

25.66%

紅星美凱龍

16.56%專業(yè)市場（商鋪+紅星美凱龍）建面為15萬平方米，占42.52%；公寓及底商占11.88%；寫字樓及底商占19.95%；其他物業(yè)占25.68%；案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心功能分區(qū)核心商業(yè)區(qū)：以紅星美凱龍為首，創(chuàng)建商核，充分利用沿街迎客面，保證人氣收斂。精品商鋪：特色商鋪與大廳式可自由分割面積，最大限度滿足各類商戶的面積需求。商務(wù)服務(wù)中心：以寫字樓和高級(jí)酒店攜裙樓完成我項(xiàng)目的整體配套，以提升項(xiàng)目價(jià)值。規(guī)劃分區(qū)參照因素：1.政府控規(guī)；2.日照條件；3.商業(yè)價(jià)值最大化案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心戶型分割 產(chǎn)品特點(diǎn)： 框剪結(jié)構(gòu)，可自由分割組合。上下三層為一組， 共計(jì)108㎡； 可一組一戶，也可橫向或豎向組合，成216平 方米以上面積戶型平面戶型：囊括了一拖二、一拖三和大廳式格局項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類明細(xì)序號(hào)業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類1燈飾區(qū)民用燈具、工程用燈具、燈飾配件、其它照明設(shè)備及飾品2油漆涂料區(qū)涂料、油漆、乳膠漆、膠、壁紙；電子調(diào)漆服務(wù)3陶瓷衛(wèi)浴區(qū)陶瓷（墻磚、地磚、腰線、拋光磚、藝術(shù)瓷、仿古瓷磚） 衛(wèi)浴、潔具（浴缸、鋼板、臺(tái)面盆、陶瓷盆、人造瑪瑙盆、潔晶石盆、便器、便斗、水槽衛(wèi)浴配件）4木業(yè)區(qū)地板、門業(yè)、窗、櫥柜、衣柜；民用、辦公家俱定制、作業(yè)臺(tái)、刷洗臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、整體櫥柜、臺(tái)面板5裝飾材料區(qū)裝飾板、寶麗板、鋁塑板、膠合板、防火板、密度板、多層板、中纖板、細(xì)木工板、刨花板、歐松；金屬型材、石材6五金區(qū)管材管件、機(jī)電工具、五金工具；保溫防水材料、消防器材、不銹鋼、鋁合金制品；鍋爐暖通設(shè)備、熱風(fēng)幕、暖風(fēng)機(jī)、通風(fēng)機(jī)；消防設(shè)備、防火耐火材料、建筑防火構(gòu)配件及材料；電氣五金件、門配件、鎖具、閥門管件等7家具城客廳家具、臥室家具、餐廳家具、廚房家具、兒童家具、辦公家具（中低端）8家紡區(qū)窗簾布藝、紡織品、床上用品、家居用品、擺設(shè)品、地毯、踏墊、地毯附件9櫥柜、燃具區(qū)櫥柜、太陽能、燃具、散熱器、大、小家電10精品街頂層配套廚房用具用品、小家電、居家小商品；木雕、藝術(shù)陶瓷、裝飾畫；日常用品、中西餐具、電器制品、工藝制品；酒店設(shè)備、酒店用品、酒店家具（各類餐具、灶具、服務(wù)用品）11底商配套精品門面、銀行、超市、通訊、郵政、EMS、旅游服務(wù)、商務(wù)、餐飲、美容美發(fā)等案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心業(yè)態(tài)品類案例解析-滄州泰大國際家居博覽中心借鑒及參考意義1、泰興地產(chǎn)不僅是開發(fā)商，而且是運(yùn)營商憑借自身的資金實(shí)力和運(yùn)作市場的能力和經(jīng)驗(yàn)，來不斷提升市場知名度與品牌度。借助這一平臺(tái)幫助入駐商戶提高經(jīng)濟(jì)效益，市場拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)支撐市場。2、主力店（品牌店）號(hào)召作用紅星美凱龍品牌店強(qiáng)勢入駐，為項(xiàng)目品牌商戶進(jìn)駐經(jīng)營提供了品牌號(hào)召的作用，有效提升了項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次。3、綜合體開發(fā)，業(yè)態(tài)多元以專業(yè)市場為龍頭，結(jié)合酒店、公寓、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，形成完善的業(yè)態(tài)組合。4、合理的租售比例項(xiàng)目租售比例為4：6，采取滾動(dòng)式開發(fā)格局，合理的租售比例為項(xiàng)目后期融資奠定了資金基礎(chǔ)，保證了項(xiàng)目整體運(yùn)營。5、“五統(tǒng)一分”的運(yùn)營模式按照商業(yè)化推廣、市場化運(yùn)作、集團(tuán)化管理，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)一管理和分體經(jīng)營的“五統(tǒng)一分”現(xiàn)代化市場管理運(yùn)營模式。6、專業(yè)市場產(chǎn)品戶型自由分割框剪結(jié)構(gòu)，一拖三戶型，可自由分割組合?？梢唤M一戶，也可橫向或豎向組合，靈動(dòng)區(qū)間（60-500平方米）保障了經(jīng)營商家選擇自由度。

案例解析定性總結(jié)通過分析并總結(jié)上述三個(gè)專業(yè)市場案例，總結(jié)其內(nèi)在共同點(diǎn)，由此得出此類專業(yè)市場的通性與未來成功基礎(chǔ)，以利于項(xiàng)目整體市場定位及后期運(yùn)營管理交通因素：均位于不同城市新區(qū)，即其周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，利于物流暢達(dá)；規(guī)模效應(yīng)：均超大規(guī)模，利不不同業(yè)態(tài)組合與群聚效應(yīng)；市政支持：均與當(dāng)?shù)卣疃群献?，同時(shí)獲得政府相關(guān)政策強(qiáng)力支持；旗艦店號(hào)召力：均引入大型主力旗艦店或大型單一專題賣場，利于形成市場影響力；租售比：開發(fā)商自持與銷售型物業(yè)部分比例均接近為銷售型占60%；自持型占40%；“五個(gè)統(tǒng)一”：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)一管理“商業(yè)+地產(chǎn)”模式：業(yè)態(tài)細(xì)分，化解后期融資瓶頸，滾動(dòng)式開發(fā)

1 2 345 67項(xiàng)目區(qū)域周邊專業(yè)市場體量明細(xì)省份位置項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)體量（萬平方米）山西長治華南裝飾城裝飾3.9長治三星家具城家具2.5晉城喜臨門家居博覽家居4河南安陽大華·金商都家居建材中心五金、建材、家居8鶴壁四季青國際家居廣場家具、建材5滑縣溫州商貿(mào)城裝飾、五金、建材8安陽新東方裝潢材料市場建材、家居5鄭州歐凱龍家居廣場家居12河北磁縣滏瑞特建材市場建材9.57合計(jì)48.4周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場調(diào)研分析調(diào)研分析：1.以上專業(yè)市場項(xiàng)目均無規(guī)模效應(yīng)，多在5-10萬平方米左右；2.業(yè)態(tài)較為單一，以五金、建材、家居分布較為廣泛；3.多為滲透性需求，沒有輻射效應(yīng)；結(jié)論：與本項(xiàng)目沒有形成正面競爭態(tài)勢，可比性不強(qiáng)項(xiàng)目定位體系專業(yè)市場定位公寓、住宅定位定位前硬件環(huán)境軟件環(huán)境定位前的思考

交通和區(qū)位 城市未來規(guī)劃林州產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史政策扶植專業(yè)市場格局的思考

組建單位資本后盾

成功案例借鑒意義 專業(yè)市場需求商業(yè)管理公司操盤經(jīng)驗(yàn) 人際脈絡(luò)區(qū)域?qū)傩?約束條件該區(qū)域新城區(qū)，城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目緊鄰魯班大道和太行路，區(qū)域適合延續(xù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)商業(yè)發(fā)展歷史，結(jié)合本項(xiàng)目用地條件，發(fā)展穿透性商業(yè)設(shè)施未來專業(yè)市場商貿(mào)/物流/集散地項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境交通條件/可視性/當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史城市現(xiàn)存專業(yè)性商業(yè)分布特征內(nèi)容詳見本項(xiàng)目《市場分析論證報(bào)告》本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及市場定位描述

綜合考慮，本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋簩I(yè)型商 業(yè)市場市場定位描述：三省交界專業(yè)商業(yè)城市綜合體一、市場定位從企業(yè)操作可行性和土地價(jià)值最大化等角度選擇“三省交界專業(yè)商業(yè)城市綜合體”為項(xiàng)目市場定位。打造區(qū)域規(guī)模龐大、功能齊全、品類豐富、檔次高級(jí)、服務(wù)質(zhì)優(yōu)的一站式商貿(mào)總部基地；二、發(fā)展理念及建筑規(guī)劃建議豫北專業(yè)市場復(fù)合商業(yè)區(qū)全方位提升本地專業(yè)市場形象，業(yè)態(tài)多元、均衡發(fā)展，采用商業(yè)熱點(diǎn)與空白點(diǎn)相結(jié)合的模式，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的商業(yè)模式與商業(yè)文化，建議本項(xiàng)目建筑規(guī)劃向中高端城市綜合體方向打造，提升項(xiàng)目建筑外立面和內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境檔次及人文環(huán)境；提高商業(yè)后期運(yùn)營物業(yè)管理、營銷推廣水平等綜合素質(zhì)，從而占據(jù)市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)，獲得的市場占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。市場定位體系三、功能定位滲透林州、行銷河南，輻射三?。ê颖?、河南和山西）之復(fù)合型專業(yè)商業(yè)市場市場定位體系山西河北河南本項(xiàng)目

市場定位體系三、功能定位滲透林州、行銷河南，輻射三省（河北、河南和山西）之復(fù)合型專業(yè)商業(yè)市場

輻射范圍： 三省：河北、河南和山西 其中，河北（3市2縣） 山西7市，河南（18市11縣） 輻射人口：8354萬人。 其中河北1747萬人；山西

1107萬人；河南5500萬人。輻射人口占比情況

河北20.91%

河南65.84%

山西13.25%指標(biāo)頂級(jí)產(chǎn)品高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品對(duì)外部景觀的要求稀缺資源無對(duì)公共配套的要求弱較高環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱對(duì)場地規(guī)模的要求一般基本無要求容積率、覆蓋率的要求低層、低密低層、低密一般基本無要求景觀配套體系要求出類拔萃基本匹配對(duì)成本價(jià)的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)對(duì)租金價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)一般低價(jià)格地塊匹配情況資源不支持資源有限制基本符合基本支持目標(biāo)不支持通過地塊指標(biāo)分析，根據(jù)對(duì)地塊自身因素以及片區(qū)環(huán)境資源條件的分析，尋找地塊自身資源條件與項(xiàng)目開發(fā)檔次的匹配度：中高端物業(yè)（根據(jù)不同的業(yè)態(tài)調(diào)整檔次）定位體系四、檔次定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)可行性論證1.遵循商業(yè)量化進(jìn)行深入細(xì)致的市場調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力。研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。2.滿足市場需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者的客觀消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。3.體現(xiàn)實(shí)施可行性合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資商的財(cái)務(wù)目標(biāo)，4.奠定高質(zhì)量招商基礎(chǔ)商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解，并通過預(yù)招商工作，力爭相對(duì)準(zhǔn)確的確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。5.確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營考慮到商業(yè)的“量”化性，才可以正確加以開發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長期盈利。業(yè)態(tài)可行性論證—理論支撐國內(nèi)專業(yè)商業(yè)市場品類一覽表業(yè)態(tài)種類明細(xì)數(shù)目生產(chǎn)資料類鋼材、五金機(jī)電、石化石材、化學(xué)品、建材家居、陶瓷潔具、裝飾、家紡、電子、窗簾布藝、紙品、油墨、印刷14綜合消費(fèi)品類汽車及零配件、小商品批發(fā)、輕紡、自行車市場、服裝、皮具皮革、煙草、醫(yī)藥8農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、水產(chǎn)、冷凍食品、糧油、蔬菜、海產(chǎn)6其他機(jī)動(dòng)車交易、農(nóng)機(jī)器具2總計(jì)30國內(nèi)專業(yè)市場分類目前，國內(nèi)專業(yè)型商業(yè)形態(tài)共分為以下幾大類：生產(chǎn)資料類、綜合消費(fèi)品市場類、農(nóng)副產(chǎn)品類及其他類。從上表可以看出，專業(yè)商業(yè)市場經(jīng)營種類達(dá)30個(gè)，如何甄選出適合本項(xiàng)目開展的業(yè)態(tài)品類我司將進(jìn)行詳細(xì)分析并論證；我司將主要甄選與本項(xiàng)目有關(guān)的業(yè)態(tài)（集中在生產(chǎn)資料類）。家居類因素狀況適合與否區(qū)域客群 偏好度66.7%√區(qū)域市場 空間74.2%√投資客群 偏好度75.5%√案例借鑒滄州泰大家居√商家意愿市場空間巨大√差異化無特殊要求√數(shù)據(jù)來源：抽樣問卷（500份）偏好度=(偏好人數(shù)/500)*100%

業(yè)態(tài)可行性論證—家居取舍因素分析：

定性分析

從分布情況來看，“高端產(chǎn)品不進(jìn)市場”是林州 消費(fèi)者和經(jīng)營者普遍認(rèn)可的準(zhǔn)則。這是市場的空白點(diǎn)；

家具商鋪從展示性的角度來說，普遍對(duì)面積要求 較高，對(duì)雙層或三層的高檔精品門店需求也較為旺盛， 而目前市場此類門店鮮少，已有的也多為居民房改建， 這是市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)；

從租金水平來看，租金水平普遍不高，從0.27- 1.95元/平米/天不等，有很大的上升空間；

從經(jīng)營品類來看，整個(gè)市場的品類都非常單一， 沙發(fā)+床是標(biāo)準(zhǔn)配置。如何全方位填充家居行業(yè)，滿 足消費(fèi)者各類需求，這是市場的提升點(diǎn)。

結(jié)論：具備可行性； 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：72.13%

計(jì)算公式業(yè)態(tài)可行性論證—家居家居/家具客廳家具、臥室家具、餐廳家具、廚房家具、兒童家具、辦公家具業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例因素狀況適合與否區(qū)域客群 偏好度63.2%√區(qū)域市場 空間62%√投資者客群偏好度65.3%√案例借鑒泰大家居√商家意愿部分商家標(biāo)識(shí)愿意入 駐本項(xiàng)目√與其他項(xiàng)目差異化無此類商家√?建議：對(duì)區(qū)域市場空間而言，該區(qū)域整個(gè)市場的供應(yīng)更少，主要集中在興林街，28家商戶，共計(jì)4000平方米左右，相對(duì)于市場定位而言，市場空間較大。區(qū)域客群而言，對(duì)該類業(yè)態(tài)關(guān)注度較高，涉及到生活服務(wù)及品味的提升，說明該類業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)有生存空間。建議設(shè)置此業(yè)態(tài)，同時(shí)能夠集成中高端產(chǎn)品最好。抽樣分析，大部分品牌經(jīng)營商戶對(duì)林州市目前建材市場雜亂差的現(xiàn)狀持不滿態(tài)度，認(rèn)為在此經(jīng)營不利于自營品牌檔次的體現(xiàn)，對(duì)進(jìn)駐高檔次專業(yè)賣場的意愿十分強(qiáng)烈結(jié)論：具備可行性 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：63.5%

業(yè)態(tài)可行性論證—陶瓷/衛(wèi)浴取舍因素分析：業(yè)態(tài)可行性論證—陶瓷/衛(wèi)浴陶瓷衛(wèi)浴陶瓷（墻磚、地磚、藝術(shù)瓷、仿古瓷磚）、衛(wèi)浴、潔具（浴缸、鋼板、臺(tái)面盆、陶瓷盆、人造瑪瑙盆、潔晶石盆、便器、便斗、水槽衛(wèi)浴配件）業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例因素狀況適合與否區(qū)域客群偏好 度72.5%√區(qū)域市場空間73.3%√投資者群偏好 度65.2%√案例借鑒泰大家居√商家意愿商家投資熱情高√差異化區(qū)域熱點(diǎn)業(yè)態(tài)√?建議：林州建材行業(yè)重點(diǎn)分布在東建材及興林路、桃源大道、振林南路周邊商鋪；目前該類業(yè)態(tài)總體量為4.25萬平方米。該類業(yè)態(tài)占地面積較大，服務(wù)鏈條較長，適合大面積經(jīng)營商家；區(qū)域經(jīng)營該類業(yè)態(tài)市場成熟度不高，空間較大；收益穩(wěn)定，商家集中經(jīng)營，可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)；結(jié)論：具備可行性 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：70.33%

業(yè)態(tài)可行性論證—建材取舍因素分析：業(yè)態(tài)可行性論證—建材建材裝飾板、寶麗板、鋁塑板、膠合板、防火板、密度板、多層板、中纖板、細(xì)木工板、刨花板、歐松；金屬型材、石材業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例因素狀況適合與否區(qū)域客群偏 好度64.2%√區(qū)域市場空 間78.5%√投資者客群 偏好度65.8%√案例借鑒新南馬路五金城√商家意愿老商戶意愿考慮經(jīng) 營√差異化無特殊要求√????建議該類業(yè)態(tài)主要集中在電力樓和桃園大道片區(qū)，營業(yè)面積6000平方米左右，86家商戶；區(qū)域沿街商鋪，屬于典型的沿街市場，系自發(fā)聚集形成,以機(jī)電類門店為主，輔以極少量的五金和線材管材門店；本項(xiàng)目需要考慮區(qū)域環(huán)境，五金機(jī)電類產(chǎn)品消耗面積龐大，租金較低，適合進(jìn)駐該區(qū)域，以規(guī)模效應(yīng)面市，容易整合；結(jié)論：具備可行性 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：69.5%

業(yè)態(tài)可行性論證—五金機(jī)電取舍因素分析：業(yè)態(tài)可行性論證—五金機(jī)電五金機(jī)電管材管件、機(jī)電工具、五金工具；保溫防水材料、消防器材、不銹鋼、鋁合金制品；鍋爐暖通設(shè)備、建筑防火構(gòu)配件及材料；電氣五金件、門配件、鎖具、閥門管件等業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例因素狀況適合與否區(qū)域客群偏 好度12.5%×區(qū)域市場空 間23.5%×投資者客群 偏好度8.56%×案例借鑒---×商家意愿經(jīng)營乏力×差異異-----×?建議：無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)鏈條延伸半徑 太短；該類業(yè)態(tài)本區(qū)域水土不服，且產(chǎn) 品本身運(yùn)作加工手續(xù)復(fù)雜，容易 造成環(huán)境污染；結(jié)論：不建議本項(xiàng)目建設(shè)為毛皮

/皮革市場。

業(yè)態(tài)可行性論證—毛皮/皮革取舍因素分析：因素狀況適合與否區(qū)域客群偏 好度66.3%√區(qū)域市場空 間61%√投資者客群 偏好度62.3%√案例借鑒北京大紅門√商家意愿該類物業(yè)市場有利可圖√差異化小面積/統(tǒng)一經(jīng)營√?建議：區(qū)域經(jīng)營該類業(yè)態(tài)商家較少，相對(duì)于剛剛起步的商業(yè)地產(chǎn)市場商機(jī)，存在市場空間；老城區(qū)有相應(yīng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做支撐；結(jié)論：本項(xiàng)目定位在窗簾布藝市場上的有可行性，考慮少量面積補(bǔ)缺。結(jié)論：具備可行性 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：63.2%

業(yè)態(tài)可行性論證—窗簾布藝取舍因素分析：業(yè)態(tài)可行性論證—窗簾布藝窗簾布藝布匹窗簾布窗簾用品業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例因素狀況適合與否區(qū)域客群 偏好度56.7%√區(qū)域市場 空間64.2%√投資客群 偏好度45.5%√案例借鑒華南城√商家意愿有投資經(jīng)營熱情√差異化無特殊要求√?????建議從城市格局發(fā)展上看，隨著城市更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，該類業(yè)態(tài)將逐步上升為城市專業(yè)市場主力發(fā)展方向之一，林州市存在很大市場空間；從市場供需角度上看，該類業(yè)態(tài)目前市場經(jīng)營比較混亂，缺乏市場主力店，沿街店鋪居多，且經(jīng)營環(huán)境參差不齊，對(duì)客流沒有號(hào)召力，市場亟需領(lǐng)軍市場出現(xiàn)；從消費(fèi)群體角度上分析，品牌消費(fèi)越來越城市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者青睞，本項(xiàng)目可考慮建立主力店品牌作為該類業(yè)態(tài)旗艦；該類業(yè)態(tài)存在市場需求缺口結(jié)論：具備可行性 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：55.46%

業(yè)態(tài)可行性論證—電器/電料取舍因素分析：業(yè)態(tài)可行性論證—電器、電料電器、電料家用電器、照明設(shè)備、熱水器、冰箱、電磁爐等業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例因素狀況適合與否區(qū)域客群 偏好度74.5%√區(qū)域市場 空間73.9%√投資客群 偏好度68.7%√案例借鑒宏圖三胞/中復(fù)電訊/百腦匯等相關(guān)業(yè)態(tài)的 連鎖店√商家意愿商家愿意入駐本項(xiàng)目√差異化-----√結(jié)論：具備可行性 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：72.37%

業(yè)態(tài)可行性論證—電子/通訊/數(shù)碼取舍因素分析：

建議：

該類業(yè)態(tài)在林州主要以沿街店鋪出現(xiàn)，無規(guī) 模效應(yīng)；

手機(jī)數(shù)碼通訊專業(yè)店可承擔(dān)的租金較高，要 求也低，對(duì)環(huán)境有一定偏好；

從市場供需的角度上來看，手機(jī)通訊商品的 購物屬于貨比三家，謹(jǐn)慎選擇型，要想做好 ，只有兩條路可走：一是盡可能做大，集成 專業(yè)店，形成規(guī)模，才有可能獲得成功，百 腦匯、中關(guān)村e(cuò)世界等；二是盡可能做小， 做成零散配件維修服務(wù)點(diǎn)，以靈活取勝。

建議本項(xiàng)目做大，商業(yè)單體形式出現(xiàn)，商場 化經(jīng)營，引領(lǐng)市場。業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例業(yè)態(tài)可行性論證—電子/通訊/數(shù)碼電子數(shù)碼產(chǎn)品等電子、電腦、手機(jī)、MP3、通訊科技、數(shù)碼、動(dòng)漫、電子產(chǎn)品配件等因素狀況適合與否區(qū)域客群 偏好度56.7%√區(qū)域市場 空間64.2%√投資客群 偏好度45.5%√案例借鑒---√商家意愿有投資經(jīng)營熱情√差異化無特殊要求√??????建議目前，林州市區(qū)該類經(jīng)營商家數(shù)量31家，共計(jì)商業(yè)體量3000平方米左右，考慮到區(qū)域新建住宅體量的增加，存在較大剛性需求，林州市存在很大市場空間；從市場供需角度上看，該類業(yè)態(tài)目前市場經(jīng)營比較混亂，缺乏市場主力店，沿街店鋪居多，且經(jīng)營環(huán)境參差不齊，對(duì)客流沒有號(hào)召力，市場亟需領(lǐng)軍市場出現(xiàn)；從消費(fèi)群體角度上分析，品牌消費(fèi)越來越城市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者青睞，本項(xiàng)目可考慮建立主力店品牌作為該類業(yè)態(tài)旗艦；該類業(yè)態(tài)存在市場需求缺口建議本項(xiàng)目可考慮大面積經(jīng)營缺口市場，化整為零，整合資源市場。結(jié)論：具備可行性 可行指數(shù)（加權(quán)平均）：55.47%

業(yè)態(tài)可行性論證—燈飾取舍因素分析：業(yè)態(tài)可行性論證—燈飾燈飾民用燈具、工程用燈具、燈飾配件、其它照明設(shè)備及飾品業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類 商家舉例業(yè)態(tài)明細(xì)選擇家居（沙發(fā)、床、門等）√窗簾/布藝√五金機(jī)電√皮革/毛皮×建材√電器電料√家紡/紡織品×陶瓷衛(wèi)浴潔具等√燈飾√電子、數(shù)碼產(chǎn)品等√區(qū)域消費(fèi)者的偏好經(jīng)營者需求區(qū)域市場飽和程度未被滿足的市場需求業(yè)態(tài)定位描述本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)可行性

專業(yè)型商業(yè)可行性 業(yè)態(tài)取舍因素 商家意愿

&

與其他商業(yè)項(xiàng)目的差異化市場供需結(jié)構(gòu)及本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可行性調(diào)研分析熱點(diǎn)業(yè)態(tài)：家居家具、建材、五金機(jī)電、陶瓷潔具等稀缺業(yè)態(tài)：燈飾、窗簾布藝、電器電料、電子數(shù)碼等五金機(jī)電、電子數(shù)碼等燈飾、門業(yè)建材（板材、型材等）家居、家具陶瓷潔具

、窗簾、布藝五大主力業(yè)態(tài)：家居家具、建材、五金機(jī)電、陶瓷潔具、燈飾

市場定位體系

五、業(yè)態(tài)定位定位原則：①因地制宜；②政策導(dǎo)向；③市場需求（熱點(diǎn)、空白點(diǎn)及案例借鑒）

專業(yè)商業(yè)市場 城市綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類明細(xì)序號(hào)業(yè)態(tài)種類經(jīng)營品類1家具城客廳家具、臥室家具、餐廳家具、廚房家具、兒童家具、辦公家具（中低端）2陶瓷衛(wèi)浴區(qū)陶瓷（墻磚、地磚、腰線、拋光磚、藝術(shù)瓷、仿古瓷磚）

衛(wèi)浴、潔具（浴缸、鋼板、臺(tái)面盆、陶瓷盆、人造瑪瑙盆、潔晶石盆、便器、便斗、水槽衛(wèi)浴配件）3建材裝飾區(qū)裝飾板、寶麗板、鋁塑板、膠合板、防火板、密度板、多層板、中纖板、細(xì)木工板、刨花板、歐松；金屬型材、石材4五金區(qū)管材管件、機(jī)電工具、五金工具；保溫防水材料、消防器材、不銹鋼、鋁合金制品；鍋爐暖通設(shè)備、熱風(fēng)幕、暖風(fēng)機(jī)、通風(fēng)機(jī)；消防設(shè)備、防火耐火材料、建筑防火構(gòu)配件及材料；電氣五金件、門配件、鎖具、閥門管件等5窗簾布藝區(qū)布匹、窗簾布、窗簾用品6電器、電料家用電器、照明設(shè)備、熱水器、冰箱、電磁爐等7燈飾區(qū)民用燈具、工程用燈具、燈飾配件、其它照明設(shè)備及飾品8家紡區(qū)窗簾布藝、紡織品、床上用品、家居用品、擺設(shè)品、地毯、踏墊、地毯附件9櫥柜、燃具 區(qū)櫥柜、太陽能、燃具、散熱器、大、小家電11木業(yè)區(qū)地板、門業(yè)、窗、櫥柜、衣柜；民用、辦公家俱定制、作業(yè)臺(tái)、刷洗臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、整體櫥柜、臺(tái)面板經(jīng)營業(yè)態(tài)明細(xì)總結(jié)序號(hào)經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營凈面積（M2）商家數(shù)量 （戶）1家具家居390741692建材16530.120134五金機(jī)電門業(yè)4423.1 4907105 825陶瓷潔具2491.9376789燈飾玻璃園藝綜合2555.61962.8 43.44866.13113 456抽樣合計(jì)79731.87403.33%2.55%各類業(yè)態(tài)營業(yè)面積占比家具家居

綜合6.33%

園藝0.06%燈飾玻璃衛(wèi)浴用品

3.24%門業(yè)6.38%

50.84%五金機(jī)電

5.76%

建材

21.51%

市場定位體系六、體量定位（定位依據(jù)）1.項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)占地面積：28萬平方米（420畝）建筑面積：60萬平方米（商業(yè)40萬平方米、住宅10萬平方米、公寓10萬平方米）容積率：2-2.52.市區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)有供應(yīng)序號(hào)經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營凈面積（M2）

商家數(shù)量（戶）租金水平（元/平方米·天）年?duì)I業(yè)額（萬元）1家具家居390741690.6-0.85704.802建材16530.12010.8-1.23620.093五金機(jī)電4423.11051.5-21614.434門業(yè)4907820.5-0.6537.315衛(wèi)浴用品2491.9370.6-0.8363.816燈飾2555.6310.8-1466.397玻璃1962.8130.3-0.5179.108園藝43.440.5-0.86.339綜合4866.1560.6-0.8710.45家具家居

43.21%

綜合5.38%園藝玻璃1.36%0.05%燈飾3.53%衛(wèi)浴用品

2.76%

門業(yè)4.07%五金機(jī)電

12.23%

建材27.42%

市場定位體系六、體量定位依據(jù)

3.各專業(yè)市場營業(yè)額分析

統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)：涵蓋家居/家具、建 材、五金機(jī)電、陶瓷潔具等主 力業(yè)態(tài) 統(tǒng)計(jì)方法：問卷抽樣

各業(yè)態(tài)年收益額占比情況從以上圖表可以看出，家居家具類業(yè)態(tài)年收益額占據(jù)了當(dāng)?shù)厥袌鲎畲蠓蓊~，達(dá)43.21%；其次是建材市場，占27.42%；五金類市場占12.23%；綜合類占5.38%；燈飾類占3.53%；衛(wèi)浴類占2.76%；根據(jù)安陽、林州現(xiàn)有GDP、總?cè)丝?、人均GDP推算林州應(yīng)具有的專業(yè)市場規(guī)模安陽林州GDP（億元）1311GDP（億元）318總?cè)丝冢ㄈf人）542總?cè)丝冢ㄈf人）102人均GDP（元）24188人均GDP（元）31176業(yè)態(tài)現(xiàn)有專業(yè)市場總面積 （萬㎡）現(xiàn)有專業(yè)市場總面積 （萬㎡）推算結(jié)果家居/家具163.91市場實(shí)際需求（萬㎡）5改善型需求（萬㎡）3輻射性需求（萬㎡）2建材124.25市場實(shí)際需求（萬㎡）6改善型需求（萬㎡）1.5輻射性需求（萬㎡）0.5陶瓷潔具60.25市場實(shí)際需求（萬㎡）2改善型需求（萬㎡）1.5輻射性需求（萬㎡）0.5五金機(jī)電80.45市場實(shí)際需求（萬㎡）2改善型需求（萬㎡）2輻射性需求（萬㎡）1燈飾3.50.27市場實(shí)際需求（萬㎡）1.5改善型需求（萬㎡）1輻射性需求（萬㎡）0.5家居品牌旗艦店----市場實(shí)際需求（萬㎡）6電子數(shù)碼城----市場實(shí)際需求（萬㎡）4總計(jì)45.59.1340市場定位體系六、體量定位(主力業(yè)態(tài)）序號(hào)經(jīng)營業(yè)態(tài)

商家數(shù)量（戶）戶型區(qū)間 （M2）實(shí)際市場需求（萬M2）

改善型需求（萬M2）輻射性需求 （萬M2）

合計(jì)（萬M2）1家具家居169100-300532102建材201100-30061.50.583五金機(jī)電10550-10022155陶瓷衛(wèi)浴37300-50021.50.546燈飾31100-3001.510.537家居旗艦店668電子數(shù)碼城44總計(jì)40市場定位體系六、體量定位(主力業(yè)態(tài)）計(jì)算公式各業(yè)態(tài)體量=實(shí)際市場需求+改善型需求+輻射性需求計(jì)算公式實(shí)際市場需求=商家數(shù)量*戶型區(qū)間林州·加美國際建材家居博覽園項(xiàng)目業(yè)態(tài)體量規(guī)劃業(yè)態(tài)明細(xì)業(yè)態(tài)名稱建筑面積（萬㎡）體量規(guī)劃參考指標(biāo)專業(yè)市場家居家具市場10區(qū)域?qū)嵱猩碳覕?shù)量及未來輻射范圍建材市場8區(qū)域?qū)嵱猩碳覕?shù)量及未來輻射范圍五金機(jī)電市場5產(chǎn)權(quán)式商鋪分割、資源整合燈飾3產(chǎn)權(quán)式商鋪分割、資源整合陶瓷潔具一條街4產(chǎn)權(quán)式商鋪散售家居旗艦店6品牌旗艦店電子數(shù)碼城4品牌主力店合計(jì)40公寓10市場需求及實(shí)際規(guī)劃指標(biāo)住宅10市場需求及實(shí)際規(guī)劃指標(biāo)總計(jì)60市場定位體系六、體量定位計(jì)算公式各業(yè)態(tài)體量=實(shí)際市場需求+改善型需求+輻射性需求林州·加美國際建材家居博覽園項(xiàng)目體量規(guī)劃及占比情況如下：專業(yè)市場總建筑面積50萬平方米，五大主力業(yè)態(tài)：家居、建材、五金機(jī)電、陶瓷潔具、燈飾；（其中，家居市場10萬平方米，占總物業(yè)規(guī)劃的16.67%；建材市場8萬平方米，占13.33%；五金機(jī)電市場5萬平方米，占8.33%；燈飾3萬平方米，占5%；陶瓷潔具一條街4萬平方米，占6.67%；家居主力店和家世界主力店分別占10%和6.67%；住宅公寓分別占16.67%和16.67%；以上規(guī)劃物業(yè)均為銷售型物業(yè)（家居旗艦店和主力店除外）。

市場定位體系六、體量定位

加美國際建材家居博覽園體量規(guī)劃

住宅16.67%家世界

6.67%家居主力店

10.00%陶瓷一條街

6.67%

燈飾5.00%8.33%建材市場

13.33%

公寓16.67%

五金機(jī)電市場家居家具市場

16.67%建材市場租金范圍項(xiàng)目名稱建筑面積(萬 平方米)

租金水平（元/㎡/天）東建材市場1.070.75-0.96東建材沿街0.310.8-1.2西建材市場0.140.14-0.75振林南路0.851.6-1.98興林街1.30.5-0.75老建材市場0.350.41-0.83老建材沿街0.231.14-2.38家居市場租金范圍項(xiàng)目名稱

建筑面積(萬平方米)

租金水平（元/㎡/天）新運(yùn)通家居城0.850.5-0.6阜民街1.040.6-1.95家具大世界0.40.3-0.7豫北+家之都1.30.3-0.4新東亞家私0.290.3-0.8五金機(jī)電市場租金范圍項(xiàng)目名稱建筑面積

(萬平方 米)租金水平（元/㎡/

天）電力大廈區(qū)域0.160.95-2.13桃園大道區(qū)域0.441.0-1.6市場定位體系項(xiàng)目租金定位家居市場：1.2元/平方米/天；建材市場：1.5元/平方米/天；五金市場：2.5元/平方米/天備注：（養(yǎng)商期3-5年后，按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)判斷每兩年上漲30%）七、租金定位目標(biāo)客戶主要客戶 重要客戶消費(fèi)者經(jīng)營商家：小業(yè)主，生意人來源：三省區(qū)域（尤其是本項(xiàng)目周邊區(qū)縣）專業(yè)市場各經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)主/經(jīng)營商家；來林州做生意外地人（河北/山西）/專業(yè)批發(fā)市場行銷人員/對(duì)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)和面積有待擴(kuò)展的商圈經(jīng)營者

來源：本地居民零星購物/對(duì)購物 環(huán)境有所偏愛的時(shí)尚消費(fèi)中年群體50%-60%

投資客

來源：三省區(qū)域雄厚資金實(shí)力的個(gè)人，對(duì)商業(yè)市場有 敏銳的前瞻性和理財(cái)能力，轉(zhuǎn)租運(yùn)營手段高超。5-10%30%

市場定位體系八、客群定位

三省區(qū)域供貨商、制造商、分銷商及經(jīng)營商；大資本投資者；合作運(yùn)營商；戶型分割戶型平面框剪結(jié)構(gòu)，可自由分割組合。上下三層為一組，共計(jì)108㎡；可一組一戶，也可橫向或豎向組合，成216平方米以上面積戶型建議：囊括了一托二、一托三和大廳式格局沿街商鋪：一托三；根據(jù)不同業(yè)態(tài)調(diào)整具體建筑經(jīng)濟(jì)指數(shù)（開間、進(jìn)深、層高和柱距）

市場定位體系九、產(chǎn)品規(guī)劃定位F15.2米

開間4米產(chǎn)品特點(diǎn)：

F33.2米

F23.1米進(jìn)深16米現(xiàn)代專業(yè)市場重點(diǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)指數(shù)參考業(yè)態(tài)開間（米）進(jìn)深（米）層高（米）柱距（米）五金機(jī)電48-123.1-5.28建材4.2--88-123.1-5.28-8.4陶瓷衛(wèi)浴4.2--88-123.1-5.28-8.4電器電料48-123.1-5.28-8.4燈飾4--88-123.1-5.28-8.4電子數(shù)碼453.1-5.28-8.4家居家具8--128-123.1-5.28-8.4其他（窗簾/布藝、 木門、油漆等）4-88-123.1-5.28-8.4

專業(yè)市場重點(diǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)指數(shù)參考標(biāo)準(zhǔn)臨街商鋪產(chǎn)品規(guī)劃建議：開間：4米；進(jìn)深：8-12米層高：F15.2米F23.1米F33.2米市場定位體系九、產(chǎn)品戶型定位建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、開闊、大氣、簡練融合與一體，體現(xiàn)華北地區(qū)專業(yè)市場氣質(zhì)。建筑形式：產(chǎn)權(quán)式商鋪分割（如上圖所示）建筑格局：一托二/一托三產(chǎn)權(quán)式商鋪外立面建議市場定位體系1.進(jìn)行科學(xué)、合明確的功能分區(qū)及業(yè)態(tài)布局，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)/統(tǒng)一管理；2.產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售商鋪銷售，間接抑制商戶的流動(dòng)性，采用獨(dú)門獨(dú)戶的街區(qū)生活或側(cè)重于商品展示的大廳式商業(yè)，使商戶擁有更多的自主權(quán)，使項(xiàng)目成為商品展示、貨物臨貯、商務(wù)辦公與臨時(shí)居住等數(shù)位一體式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品。使我們擁有更高的客戶忠誠度與達(dá)到快速回籠資金的綜合經(jīng)濟(jì)效益。3.“雙首層”設(shè)計(jì)理念，客流強(qiáng)勢引入，確保商鋪價(jià)值最大化；4.采用全框架結(jié)構(gòu)，商鋪可自由組合、分割，充分滿足投資、經(jīng)營需求；內(nèi)部配備充足扶梯、電梯、樓梯、貨梯等設(shè)施，經(jīng)營采購兩便；5.商鋪首層高5.2米，實(shí)現(xiàn)買一“用二”的目的，二層全連廊設(shè)計(jì)，超寬連廊與跨街平臺(tái)聯(lián)通整體市場，實(shí)現(xiàn)棟棟相連，鋪鋪相通，經(jīng)營無死角；6.充足機(jī)動(dòng)車位，刷新當(dāng)?shù)匚锪魇袌鲂蜗?，并將物流成本降至最低?.商住分離，避免商鋪經(jīng)營面積浪費(fèi)；8.40年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪，告別租賃經(jīng)營時(shí)代，開啟商業(yè)地產(chǎn)新格局；9.商務(wù)配套服務(wù)，確保銀行/倉儲(chǔ)/物流/會(huì)展區(qū)等設(shè)施的有效銜接；10.組建專業(yè)的物業(yè)管理公司，為客戶提供量身定制的配送和物管等相應(yīng)服務(wù)十、產(chǎn)品規(guī)劃定位項(xiàng)目定位體系專業(yè)市場定位公寓、住宅定位公寓住宅市場分析住宅物業(yè)定位公寓物業(yè)定位區(qū)域樓盤分布狀況本案長安·桂 花居巴黎香榭興林世紀(jì)城魅力之城鳳寶紫園華公館禧福苑太行華府春暉廣場京林理想城說明：我司將對(duì)當(dāng)?shù)乇辈啃鲁菂^(qū)具有代表意義的樓盤進(jìn)行數(shù)理分析和統(tǒng)計(jì)。住宅項(xiàng)目在建11個(gè)，已交房項(xiàng)目1個(gè)，共計(jì)12個(gè)。項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及售價(jià)將是分析研究的重點(diǎn)內(nèi)容。樓盤研究說明鳳寶紫園 廣廈魅力之城巴黎香榭禧福苑華公館項(xiàng)目基本情況地理位置：林州市林慮大道與長安大道交叉口西一中北校區(qū)對(duì)面建筑面積：1.4萬㎡容積率：2.6綠化率：45％開盤時(shí)間：2010年10月8日產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：多層、低層、底商均價(jià)：3100元/平米銷售情況一期多層已售完，每層差價(jià)30-50元/平米一二期總套數(shù)120，現(xiàn)剩余20套未售。主力戶型3室2廳2衛(wèi)，適合本市居住需求，部分房源已交房。推廣包裝廣告語：公園里的公館生活訴求主題：最值得選擇的景觀高層現(xiàn)場包裝：售樓處普通精裝，業(yè)務(wù)員精神面貌較好華公館戶型面積（㎡）在售套數(shù)在售面積 （㎡）2室2廳1衛(wèi)1001111003室2廳1衛(wèi)125556875合計(jì)6679752室2廳1衛(wèi)

13.79%

三室產(chǎn)品在售套數(shù)占到在售貨量總套數(shù)的83.33%,二室占16.67%； 三室產(chǎn)品在售面積占總建筑面積的86.21%,二室面積占13.79%。

3室2廳1衛(wèi)

86.21%戶型面積占比華公館

戶型套數(shù)占比

2室2廳1衛(wèi)

16.67% 3室2廳1衛(wèi)

83.33%項(xiàng)目基本情況地理位置：紅旗渠大道西段路北林州公園西側(cè)建筑面積：14萬平米容積率：2.3綠化率：40％開盤時(shí)間：二期2010年12月27日產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：小高層高層均價(jià)：3600元/平米銷售情況一期已售罄，二期在售。面積從90—169平米各類戶型皆有，主力戶型3室2廳2衛(wèi)，適合本市居住需求。小區(qū)臨近主干道紅旗渠大道，交通方便推廣包裝廣告語：一座美麗公園成就幸福生活訴求主題：引領(lǐng)休閑生活享受公園美景現(xiàn)場包裝：售樓處簡單精裝，業(yè)務(wù)員專業(yè)性不夠禧福苑戶型

面積（㎡）在售套數(shù) （套）在售面積 （㎡）4室2廳2衛(wèi)160-1903054003室2廳2衛(wèi)140180266403室2廳1衛(wèi)110-120150172502室2廳1衛(wèi)89252225總計(jì)38551215

四室產(chǎn)品占到全部在售貨量總套數(shù)的7.79%,三室占85.71%，二室占6.49%； 四室產(chǎn)品面積占洋房在售總建筑面積的10.78%,三室面積占84.77%，二室面積占4.44%。4室2廳2衛(wèi)

10.78% 3室2廳2衛(wèi)

50.32%

2室2廳1衛(wèi)

4.44%3室2廳1衛(wèi)

34.45%4室2廳2衛(wèi)

7.79% 3室2廳2衛(wèi)

46.75%

2室2廳1衛(wèi)

6.49%3室2廳1衛(wèi)

38.96%

戶型面積占比禧福苑

戶型套數(shù)占比廣告語：住桂花深處度美麗人生訴求主題：林州城北最大以桂花為主體的花園在 此誕生現(xiàn)場包裝：售樓處簡約，業(yè)務(wù)員精神面貌較好

長安桂花居

項(xiàng)目基本情況

地理位置：林州市林慮大道往北200米 一中北校對(duì)面

建筑面積：7.6萬㎡

容積率：2.5

綠化率：40％

開盤時(shí)間：2010.9

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：小高層高層

均價(jià)：3000元/平米銷售情況分為一二期，600套左右房源，當(dāng)前剩余180套戶型以3室2廳一衛(wèi)及3室2廳2衛(wèi)為主，位置優(yōu) 越，性價(jià)比高交房在2011.12，因是準(zhǔn)現(xiàn)房，目前暫無優(yōu)惠推廣包裝戶型

面積（㎡）在售套數(shù) （套）在售面積 （㎡）3室2廳2衛(wèi)120240288003室2廳2計(jì)59074300長安桂花居120㎡3室2

廳2衛(wèi)

38.76%130㎡3室2

廳2衛(wèi)

61.24%戶型面積占比120㎡3室2

廳2衛(wèi)

40.68%130㎡3室2

廳2衛(wèi)

59.32%戶型套數(shù)占比

3室（130㎡)產(chǎn)品占到全部在售貨量總套數(shù)的59.32%,,三室(120㎡)占到全部在售貨量總套數(shù)的40.68%；

3室（130㎡)產(chǎn)品占到全部在售貨量總面積的61.24%,三室(120㎡)占到全部在售貨量總面積的38.76%。項(xiàng)目基本情況地理位置：市政府西側(cè)，人民公園東側(cè)建筑面積：16萬㎡容積率：2.86綠化率：50％開盤時(shí)間：待定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：小高層多層均價(jià)：4000元/平米（待定）銷售情況開盤時(shí)間待定，入住時(shí)間2013.6；小區(qū)地理位置與環(huán)境優(yōu)越，臨政府和公園；主力戶3室2廳2衛(wèi)與4室2廳2衛(wèi)，適合本市居住需求。推廣包裝廣告語：首席智能傍湖社區(qū)訴求主題：城市領(lǐng)袖身份的象征現(xiàn)場包裝：售樓處面積豪華寬敞，售樓員精神面貌較好太行華府戶型

面積（㎡）在售套數(shù) （套）在售面積 （㎡）3室2廳2衛(wèi)130120156004室2廳2衛(wèi)1603048004室2廳2衛(wèi)180305400總計(jì)18025800

在售商品房總套數(shù)4室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品的占33.34%,3室2廳2衛(wèi)占66.67%； 在售面積4室2廳2衛(wèi)占到39.53%，3室2廳2衛(wèi)占到60.47%。太行華府3室2廳2衛(wèi)

60.47%

4室2廳2衛(wèi)

20.93%4室2廳2衛(wèi)

18.60%戶型面積占比3室2廳2衛(wèi)

66.67%

4室2廳2衛(wèi)

16.67%4室2廳2衛(wèi)

16.67%戶型套數(shù)占比訴求主題：低密度華宅稀世綻放現(xiàn)場包裝：售樓處簡約，業(yè)務(wù)員精神面 貌較好

鳳寶紫園

項(xiàng)目基本情況

地理位置：長安大道與林慮大道交叉口。

建筑面積：18萬㎡

容積率：3.5

綠化率：35％

開盤時(shí)間：2010年10月1號(hào)

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：多層高層

均價(jià)：3300元/平米 銷售情況

分為兩期開發(fā)，一期入住時(shí)間為2011年底，二期為2012年 底；

總套數(shù)為900套房源，當(dāng)前還剩475套房源；

主力戶型3室2廳2衛(wèi)與3室2廳1衛(wèi)，戶型區(qū)間面積為90-240平米。推廣包裝廣告語：一園一世界一家一天下戶型

面積（㎡）在售套數(shù) （套）在售面積 （㎡）4室2廳2衛(wèi)1704576503室2廳2衛(wèi)132180237605室3廳3衛(wèi)2401536002室2廳1衛(wèi)98757350總計(jì)31542360

四室產(chǎn)品占到全部在售貨量總套數(shù)的14.29%,三室占57.14%，二室占23.81%，五居占4.76%； 四室產(chǎn)品面積占在售總建筑面積的18.06%,三室面積占56.09%，二室面積占17.35%.五室面積占8.50%。鳳寶紫園4室2廳2衛(wèi)

18.06%3室2廳2衛(wèi)

56.09%

2室2廳1衛(wèi)

17.35%5室3廳3衛(wèi)

8.50%4室2廳2衛(wèi)

14.29%5室3廳3衛(wèi)

4.76% 3室2廳2衛(wèi)

57.14%

戶型面積占比2室2廳1衛(wèi)

23.81%戶型套數(shù)占比五星物業(yè)雙重景觀鉑金品質(zhì)現(xiàn)場包裝：售樓處簡約，業(yè)務(wù)員精神面貌較好

巴黎香榭

項(xiàng)目基本情況

地理位置：林洲市林慮大道與長安大道交 叉口西，一中北校對(duì)面。

建筑面積：23萬㎡

容積率：2.6

綠化率：45%

開盤時(shí)間：2011.1.23

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層小高層

均價(jià)：3100元/平米 銷售情況

分為三期，一期在售，二三期待定。

目前一期還余有80套房源，最大優(yōu)勢是所有房源統(tǒng)一交房。

優(yōu)惠政策為一次性付款95折,分期97折,按揭99折

主力戶型為3室2廳2衛(wèi)，戶型面積區(qū)間為126—179平米。推廣包裝廣告語：高貴百年浪漫傾城訴求主題：核心區(qū)域便捷交通豐盛配套法式風(fēng)格戶型面積在售套數(shù) （套）在售面積 （㎡）2室2廳1衛(wèi)8054003室2廳1衛(wèi)120910803室2廳2衛(wèi)130-1502940604室2廳2衛(wèi)1604640總計(jì)476180

三室產(chǎn)品占到全部在售貨量總套數(shù)的80.85%,二室占10.64%，四室占8.51%；三室產(chǎn)品面積占在售總建筑面積的83.18%,四室面積占10.36%；二室占6.47%。巴黎香榭2室2廳1衛(wèi)10.64%3室2廳1衛(wèi)

19.15%4室2廳2衛(wèi)

8.51% 3室2廳2衛(wèi)

61.70%在售套數(shù)占比2室2廳1衛(wèi)

6.47%3室2廳1衛(wèi)

17.48%3室2廳2衛(wèi)

65.70%4室2廳2衛(wèi)

10.36%在售面積占比容積率：綠化率：3.340%開盤時(shí)間：2010年6月27日產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：多層小高層高層均價(jià)：3200元/平米

銷售情況

分為三期開發(fā)，一期在售，二、三期開盤時(shí)間待定，一期入住時(shí) 間為2011年12月份。其它待定。

項(xiàng)目總套數(shù)為1800余套左右，一期剩余100套。

戶型面積單一，多為3室2廳2衛(wèi)，面積區(qū)間在130—150平米。推廣包裝廣告語：獻(xiàn)給城市最具影響力階層訴求主題：林州首家政府指定公共安全示范社區(qū)現(xiàn)場包裝：售樓處布置寬敞豪華，業(yè)務(wù)員精神面貌較好

廣廈魅力之城項(xiàng)目基本情況地理位置：太行路與林慮大道交叉口建筑面積：約26萬㎡戶型

面積（㎡）在售套數(shù) （套）在售面積 （㎡）2室1廳2衛(wèi)9710097003室2廳1衛(wèi)113300339003室2廳2衛(wèi)137500685003室2廳2衛(wèi)144450648005室2廳3計(jì)1670232260

三室產(chǎn)品占到全部在售貨量總套數(shù)的74.85%,五室占19.16%，二室占5.99%， 三室產(chǎn)品面積占在售總建筑面積的71.98%,五室面積占23.84%；二室面積占4.18%。廣廈魅力之城3室2廳1衛(wèi)

14.60%3室2廳2衛(wèi)

29.49%27.90%

5室2廳3衛(wèi)

23.84%2室1廳2衛(wèi)

4.18%戶型面積占比

2室1廳2衛(wèi)

5.99%3室2廳2衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)

17.96%3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)

26.95%29.94% 5室2廳3衛(wèi)