第九講房地產(chǎn)投資與投資風險

2023/1/311第九講房地產(chǎn)投資與投資風險學習目的與要求了解投資的概念、分類、特點、作用，基本原理和相關概念；理解房地產(chǎn)投資的形式、利弊、風險及風險控制；理解房地產(chǎn)泡沫與政府調(diào)控。2023/1/3129.1投資與房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資的概念投資是指經(jīng)濟主體（個人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。在商品經(jīng)濟社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現(xiàn)象。2023/1/313(二)投資的分類

投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類。投資的幾種主要分類如下：

1．短期投資和長期投資（一年以上）

2．直接投資和間接投資

3．金融投資和實物投資

4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資（教育、福利設施等，其再投資依靠社會積累）2023/1/314(三)投資的特性投資是一種經(jīng)濟行為投資具有時間性投資目的是獲取收益投資具有風險性現(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性就是投資風險。2023/1/315(四)投資的作用

1．投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力（GPT-投資、出口、消費）

2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關3．投資可以促進人民生活水平提高

4．投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往5.投資有利于科技創(chuàng)新和價值發(fā)現(xiàn)2023/1/316

二、房地產(chǎn)投資概述(一)房地產(chǎn)投資的概念

——指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。(二)房地產(chǎn)投資的分類除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照如下標準分類。2023/1/3171．按投資主體劃分根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非盈利機構投資、企業(yè)投資和個人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機構投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業(yè)投資和個人投資則更注重經(jīng)濟效益，如商業(yè)性房地產(chǎn)投資、商品住房投資等。2023/1/3182．按經(jīng)濟活動類型劃分

可分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。

3.按物業(yè)類型劃分

(1)居住物業(yè)投資

(2)商業(yè)物業(yè)投資

(3)工業(yè)物業(yè)投資

(4)酒店和休閑娛樂設施投資

(5)特殊物業(yè)投資指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。2023/1/319(三)房地產(chǎn)投資的特性受制于房地產(chǎn)的不可移動性、異質性和弱流動性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。1.區(qū)位選擇異常重要房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。只有當房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。2023/1/3110

因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風險。2．適于進行長期投資土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。

3．需要適時的更新改造投資從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化。2023/1/31114．易產(chǎn)生資本價值風險房地產(chǎn)的異質性，導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。由于經(jīng)濟周期和宏觀調(diào)控等還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。

5．變現(xiàn)性差變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密切相關。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的弱點。一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配；另一方面，對于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價，實現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易。而房地產(chǎn)價值量大所導致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。2023/1/31126．易受政策影響房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預政策的影響。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場規(guī)制等政策的調(diào)整，都會對房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。

7．依賴專業(yè)管理房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規(guī)劃設計，工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護維修、安全保障等問題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計劃，一起制定有關的經(jīng)營管理策略和指導原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、會計師、律師等提供專業(yè)服務，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。2023/1/31138．存在效益外溢和轉移

房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、學校等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)的市場價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準確預測到政府大型公共設施建設并在附近預先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。

反之，若住宅周邊建造垃圾處理場或發(fā)電廠等不利因素，房地產(chǎn)價值將大幅下跌。

2023/1/3114(四)

房地產(chǎn)投資的作用

房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會及投資者自身兩個角度來理解。從社會的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長，就業(yè)機會創(chuàng)造以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動作用，對增加政府財政和稅收收入、改善人民居住水平和社會福利、提高城市公共品質量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻。從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，投資者可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進行財富積累、實現(xiàn)財富增值的重要途徑，是理想的投資渠道之一。2023/1/31159.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊

房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。一、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關管理工作，包括從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發(fā)投資。2023/1/3116

商品房建設投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設供出售、出租用的商品住房、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)，通過出售、出租收回投資，獲取投資收益。

土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)通過政府授權或委托獲取土地開發(fā)項目，進行土地征收、地上物征收補償、人員安置補償、市政基礎設施和公共配套工程建設等土地開發(fā)工程所完成的投資。當土地整理達到可供政府出讓的條件，并在政府通過招標、拍賣或掛牌方式成功出讓土地后，以獲得的土地開發(fā)補償費收回投資、獲取投資收益。隨著我國土地收購儲備制度的建立，以土地一級開發(fā)為主的土地開發(fā)投資活動，已經(jīng)逐步發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)投資的一種獨立形式。2023/1/3117

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時，可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)置業(yè)投資的需求不斷增長，許多房地產(chǎn)企業(yè)，正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結合的業(yè)務模式，以提升企業(yè)投資經(jīng)營活動的穩(wěn)定性，降低單一開發(fā)業(yè)務模式可能給企業(yè)帶來的潛在風險。此外，金融和保險等機構投資者的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)置業(yè)投資活動日益頻繁，交易金額也越來越大。2023/1/31189.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊二、房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的權益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。

(一)

投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行(IPO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉換債券等形式。2023/1/31199.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現(xiàn)金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。2023/1/31209.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊(三)

購買住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現(xiàn)已成為美國、加拿大等市場經(jīng)濟發(fā)達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，然而，受2008年美國次級住房抵押貸款危機的影響，加之美國財政部和聯(lián)邦住房金融管理局已于2011年3月開始實施逐步關閉房地美和房利美(美國兩大住房抵押貸款證券化機構)的計劃，中國住房抵押貸款證券化的步伐會大大放緩。2023/1/31219.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊三、房地產(chǎn)投資的利弊(一)房地產(chǎn)投資之利

1．適于進行長期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益

2.相對較高的收益水平

3.易于獲得金融機構的支持

4．能抵消通貨膨脹的影響

5．提高投資者的資信等級2023/1/31229.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊三、房地產(chǎn)投資的利弊(二)房地產(chǎn)投資之弊

1．投資數(shù)額巨大

2．投資回收期較長

3.變現(xiàn)性差

4．存在一定的投資風險

5．需要專門的知識和經(jīng)驗2023/1/31239.3房地產(chǎn)投資的風險一、房地產(chǎn)投資風險的概念1.風險的定義

——為未來獲得預期收益可能性的大小。風險涉及變動和可能性，而變動常常又可以用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。圖1—1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大，B次之，A最小。2023/1/31249.3房地產(chǎn)投資的風險一、房地產(chǎn)投資風險的概念2.風險分析的目的風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下列問題；

(1)預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?(2)相對于目標收益、融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大?（許多理財產(chǎn)品說明：在最不利的情況下，本金全無?。?3)預期收益的變動性和離散性如何?2023/1/31259.3房地產(chǎn)投資的風險二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險

系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即個別投資風險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。2023/1/31269.3房地產(chǎn)投資的風險

三、房地產(chǎn)投資的個別風險

(一)

收益現(xiàn)金流風險

(二)未來運營費用風險（如人工成本大幅上漲）

(三)資本價值風險（變現(xiàn)風險）

(四)機會成本風險

(五)時間風險

(六)持有期風險2023/1/31279.3房地產(chǎn)投資的風險四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響第一個影響是：令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。例如，按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對象通常為進入穩(wěn)定期的優(yōu)質收益性物業(yè)。能承受中等風險及相應收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資，以同時獲得物業(yè)租金收益和物業(yè)增值收益，投資對象通常為尚未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資。2023/1/31289.3房地產(chǎn)投資的風險四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響風險對房地產(chǎn)投資決策的第二個影響是：使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險。人們常說，房地產(chǎn)投資者應該是風險管理的專家，實踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認識風險和管理風險的能力。2023/1/31299.3房地產(chǎn)投資的風險

總之，房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，影響因素也是錯綜復雜的。房地產(chǎn)投資者通過對當前市場狀況的調(diào)查研究得出的有關租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等的估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數(shù)據(jù)會與實際情況有所出入。為規(guī)避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。----組合投資2023/1/31309.4房地產(chǎn)泡沫與政府干預

一、房地產(chǎn)泡沫及成因1．房地產(chǎn)泡沫的定義

——房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性