土地法律知識培訓課件

土地法律知識學習材料企業(yè)管理與法律事務部劉繼瀛2013年11月28日第一部分概述一、土地法律關系二、土地法律體系三、建國后我國土地法律制度的歷史沿革四、土地法的基本原則一、土地法律關系土地法律關系是指根據(jù)土地法律規(guī)范產(chǎn)生、以主體間的權利（權力）與義務關系的形式表現(xiàn)出來的特殊的社會關系。1、民事土地法律關系

具有私法性質(zhì)的法律關系，是受民法規(guī)范調(diào)整的土地關系，表現(xiàn)為平等之體之間的民事權利義務關系。主要有：（2）土地債權法律關系。在土地物權流轉(zhuǎn)和擔保物權設定時產(chǎn)生的法律關系。2、行政土地法律關系具有公法性質(zhì)的法律關系，是受行政法律規(guī)范調(diào)整的土地關系，表現(xiàn)為不平等主體之間的行政權力義務關系。如土地規(guī)劃法律關系、土地征收征用法律關系以及土地地籍管理法律關系等。（1）土地物權法律關系。土地所有權法律關系、土地用益物權法律關系和土地擔保物權法律關系。二、土地法律體系三、建國后我國土地法律制度的歷史沿革

1、1949——1952年，實行農(nóng)民的土地所有制，土地私有。2、1953——1957年，確定了我國農(nóng)村集體土地所有權制度和國家建設征用土地制度。社會主義改造，經(jīng)過初級社、高級社，發(fā)展到人民公社，土地由私有變成集體所有，“隊為基礎，三級所有”國家建設征用土地制度。3、1958——1960年，大躍進期。農(nóng)村集體土地所有、國家建設征用土地制度。4、1961——1966年，農(nóng)村集體土地所有、國家建設征用土地制度。恢復了自留地、自留山。5、1966——1976年，文化大革命期間，農(nóng)村集體土地所有、國家建設征用土地制度。6、1978年——公有制，全民所有制和集體所有制，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制。四、土地法的基本原則1、堅持土地公有制原則2、尊重和保護土地物權原則3、合理、可持續(xù)開發(fā)利用土地原則4、實行最嚴格的土地管理原則5、土地用途管制原則6、土地與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展原則第二部分兩個重要的土地法律制度一、土地物權制度二、土地用途管制制度三、土地變性四、總結一、土地物權制度

（一）所有權土地所有權是指土地所有者對其所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，我國實行土地公有制，包括全民所有制和集體所有制。1、國家土地所有權，是指國有土地屬于全民所有，由國務院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權利。（1）國家土地所有權的主體：國家土地所有權的行使主體由國務院代表。通過法律的授權，行使國家土地所有權的主體有國務院和地方各級人民政府以及國土資源部和地方各級土地行政主管部門，如劃撥、出讓國有土地使用權。（2）國家土地所有權的客體：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征收的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2、集體土地所有權，是指集體組織及其全體成員對集體土地所享有的占有、使用、收益和處分的權利。

（1）集體土地所有權的主體：屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。（2）集體土地所有權的客體：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

（二）用益物權

用益物權是指權利人依法對他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占用、使用和收益的權利。是基于一定的目的對他人的不動產(chǎn)和動產(chǎn)進行使用和收益的限制物權。主要有土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、自然資源使用權（海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利）。1、建設用地使用權《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)中的概念“國有土地使用權”，《物權法》命名為“建設用地使用權”。建設用地使用權是指使用權人在國家所有的土地上享有的占有、使用、收益的權利。專指國有土地作為建設用地而設定的使用權，集體土地也可以用作建設用地，但是與建設用地使用權概念無關。取得建設用地使用權主要有出讓和劃撥兩種方式。（1）建設用地使用權出讓，一級市場土地流轉(zhuǎn)，由土地所有權人流向土地使用權人，是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。在這個法律關系中，國家是土地所有權的出讓人，土地使用者是受讓人，標的是建設用地使用權。民事法律關系。①出讓的方式：協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。協(xié)議的方式目前很少見。②出讓土地使用權的期限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。③出讓土地使用權的利用：按規(guī)劃用途用于建筑物、構筑物及其附屬設施的建設；在二級市場上流轉(zhuǎn)，包括轉(zhuǎn)讓、出資、贈與、互換等，也可以出租、抵押。（2）建設土地使用權的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。行政行為。①劃撥土地使用權的期限：沒有期限限制。②劃撥土地使用權的范圍限制：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)定，以下幾類用地可以采用劃撥的方式取得建設用地使用權：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。直接依據(jù)——《劃撥用地目錄》，列舉了19種用途的劃撥用地范圍?！秳潛苡玫啬夸洝返?條：“對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權?！薄埃ㄊ╇娏υO施用地：發(fā)（變）電主廠房設施及配套庫房設施；發(fā)（變）電廠（站）的專用交通設施；配套環(huán)保、安全防護設施；新能源發(fā)電工程電機，廂變、輸電（含專用送出工程）、變電站設施，資源觀測設施；輸配電線路塔（桿）,巡線站、線路工區(qū),線路維護、檢修道路；變（配）電裝置，直流輸電換流站及接地極；輸變電、配電工程給排水、水處理等水工設施；輸變電工區(qū)、高壓工區(qū)。”辦公生活設施的建設不能用劃撥地。③劃撥用地使用人：《劃撥用地目錄》第3條規(guī)定，符合本目錄的建設用地項目，由建設單位提出申請，經(jīng)有批準權的人民政府批準，方可以劃撥方式提供土地使用權。該條并沒有限定劃撥用地使用人的所有制性質(zhì)，也就是說，只要符合《劃撥用地目錄》規(guī)定的范圍，國有企業(yè)、民營企業(yè)、三資企業(yè)、股權多元化的有限公司、股份公司都可以使用劃撥用地，不分企業(yè)性質(zhì)，并且，只要原用途不變，企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓、增資擴股、募資上市都不影響劃撥土地的使用性質(zhì)。④劃撥土地使用權的利用：1.按審批的目的進行使用；2.原則上不能進行流轉(zhuǎn)，即不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。在符合條件的情況下，繳納了土地出讓金才可以流轉(zhuǎn)。越來越難。（企業(yè)改制、招牌掛制度）2、土地承包經(jīng)營權土地承包經(jīng)營權是我國農(nóng)村集體經(jīng)濟以家庭聯(lián)產(chǎn)承包為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制的產(chǎn)物，是在《物權法》中明確的一種物權，是指權利人對集體所有或國家所有由集體使用的土地，依照法律和合同的規(guī)定享有從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權利。根據(jù)土地承包經(jīng)營權的取得方式不同，劃分為以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權和以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營權兩種。這兩種承包方式有很大的不同，我們通過二者之間的區(qū)別來了解一下土地承包經(jīng)營權制度：以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權以招標、拍賣、公開協(xié)商方式取得的“四荒”地的土地承包經(jīng)營權標的本集體經(jīng)濟組織的耕地、林地、魚塘、草場等可以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒”地承包人范圍本集體組織的成員不限于本集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員，外村的農(nóng)戶、其他組織等從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者均可性質(zhì)具有社會保障的性質(zhì)不具有社會保障性質(zhì)，合同關系承包程序只要是該集體組織的成員，均有權承包本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農(nóng)村土地，任何組織和個人都不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員承包土地的權利發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準；同時，應對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進行審查；并且，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織的成員享有優(yōu)先承包權。流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)抵押、擔保權能，入股轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)備注1.不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途；2.土地流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。3、宅基地使用權宅基地使用權是一種非常特殊的用益物權，我國獨有的，它是設定在集體所有土地上建造住宅的權利。享有該權利的主體只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，權利客體只能是集體所有的土地。（1）宅基地使用權的取得：原始取得和繼受取得。①原始取得：集體經(jīng)濟組織成員通過申請審批取得宅基地使用權。程序：村民向村委會提出申請，經(jīng)村委會張榜公布、村民會議同意，提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，報縣土地管理部門審批。對于申請宅基地，有一戶一宅以及宅基地范圍、分配標準語面積等一些限制條件。②繼受取得：繼承、受贈房屋取得宅基地使用權，通過受讓房屋間接取得宅基地使用權（有嚴格限制條件）。（2）宅基地使用權的流轉(zhuǎn)：宅基地使用權不能流轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)讓，不能抵押，也不能租賃。1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！靶‘a(chǎn)權房”。農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓，按“地隨房走”的原則，住宅轉(zhuǎn)讓導致宅基地使用權間接轉(zhuǎn)讓。對于農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓，有嚴格的條件限制：1.轉(zhuǎn)讓人與受讓人必須是同意集體經(jīng)濟組織的成員。如果是城鎮(zhèn)居民、外村村民購買本村住宅的，合同無效。2.受讓人沒有住宅和宅基地。3.轉(zhuǎn)讓行為需征得本集體經(jīng)濟組織的同意。未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)讓的無效。農(nóng)村村民出賣、出租住房的后果：再申請宅基地，不予批準。十八屆三中全會對宅基地制度沒有過多涉及，應該還在探索中；對于農(nóng)民住宅，給出的方向是“慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓”。（三）土地抵押權抵押權一般是設定在不動產(chǎn)或動產(chǎn)所有權基礎上的擔保物權，我國的土地抵押權比較特殊，由于我國的土地所有權屬于全民所有或集體所有，不能用于抵押，所以土地抵押權只能設定在土地使用權上。1、可用于設定土地抵押權的標的：（1）以出讓方式獲得的國有土地使用權。（2）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營權。（3）間接實現(xiàn)的土地抵押權。《物權法》第183條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。（4）以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權。2、不能設定土地抵押權的土地物權：（1）土地所有權，包括國家所有和集體所有。（2）以劃撥方式獲得的國有土地使用權，抵押需經(jīng)過嚴格的審批程序，補交土地出讓金。（3）宅基地。（4）耕地、自留地、自留山等集體土地的使用權。（十八屆三中全會賦權）（4）家庭承包獲得的土地承包經(jīng)營權（十八屆三中全會賦權）。3、土地抵押權的設立：《物權法》對不動產(chǎn)物權的設立采用登記生效主義，所以，設定土地抵押權，必須辦理登記手續(xù)，土地抵押權自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。土地用途管制制度是我國土地管理中的一項重要制度，是《土地法》確立的加強土地資源管理的基本制度。主要是通過編制土地利用規(guī)劃，規(guī)定土地用途，明確土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性管理制度。（一）目的和作用：嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護，促進經(jīng)濟增長方式和土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，保障糧食安全，保障經(jīng)濟發(fā)展，保障生態(tài)安全，實現(xiàn)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的目標。（二）手段：土地利用總體規(guī)劃。對土地資源的利用，特別是各類非農(nóng)建設占用耕地，嚴格按土地利用總體規(guī)劃和年度計劃供地，嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，嚴格執(zhí)行耕地“占一補一”的補償制度，嚴格依法征地和執(zhí)行征地補償安置制度。二、土地用途管制制度（三）土地用途分類：一級分為三類：農(nóng)用地、建設用地和未利用地。1、農(nóng)用地：包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等。農(nóng)用地以集體所有土地居多，國有土地也有農(nóng)用地。2、建設用地：包括商服用地、工礦用地、公共設施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地等。一般建設用地都是城市的國有土地，包括將集體所有土地征收后轉(zhuǎn)為建設用地。集體所有土地也可用作建設用地，除了宅基地外，還有鄉(xiāng)村規(guī)劃內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)設施的建設，都利用集體所有制土地?，F(xiàn)在，有些地方，如四川，鄉(xiāng)鎮(zhèn)也劃出一些集體所有土地搞工業(yè)園區(qū)開發(fā)。十八屆三中全會明確：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。3、未利用地：農(nóng)用地和建設用地以外的土地。（四）土地利用總體規(guī)劃1、依據(jù)：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》、《土地利用年度計劃管理辦法》等。2、編制：土地利用總體規(guī)劃由國家、省、地（市）、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級組成，采用自上而下的方法，逐級進行。上級土地利用總體規(guī)劃是下級土地利用總體規(guī)劃的編制依據(jù)。3、審批：土地利用總體規(guī)劃的審批機關只有國務院和省級人民政府兩級。全國土地利用總體規(guī)劃，省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃和省會城市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定城市的土地利用總體規(guī)劃，由國務院審批；除此之外的土地利用總體規(guī)劃由省級人民政府審批，其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，省級人民政府可授權設區(qū)的市、自治州人民政府批準。（五）土地利用年度計劃土地利用年度計劃是實施土地利用總體規(guī)劃的重要措施，是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設項目立項審查和用地審批、土地開發(fā)和土地整理審批的依據(jù)。土地利用年度計劃包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標、耕地保有量計劃指標和土地開發(fā)整理計劃指標三項指標體系。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標也稱為新增建設用地計劃指標，包括新增建設用地總量和新增建設占用農(nóng)地及耕地指標。新增建設用地計劃指標分為城鎮(zhèn)村建設用地指標和能源、交通、水利、礦山、軍事設施等獨立選址的重點建設項目用地指標。（六）土地登記注冊土地用途土地登記中明確土地用途，土地使用人必須按登記的用途使用，不得擅自改變用途，私自占用、擅自改變土地用途的將受到法律法規(guī)的嚴厲處罰。城鎮(zhèn)土地登記中土地用途主要分為工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地等。（七）土地用途變更的審批土地使用人確需變更建設用地土地用途的，應經(jīng)土地主管部門同意后，由人民政府批準；如果在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地變性不是法律術語，也不是專有概念，但我們在工作中會經(jīng)常用到。土地變性包括兩種情況，一種是土地所有權的轉(zhuǎn)移，指征收集體所有土地；另一種是土地用途的變更，如工業(yè)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地。（一）土地所有權轉(zhuǎn)移我國土地所有權不能流轉(zhuǎn)，無論國有土地，還是集體土地，均不能買賣、抵押。土地所有權的轉(zhuǎn)移，法律僅規(guī)定了一種情況，即土地征收。單向轉(zhuǎn)移，將集體土地所有權轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小Ｍ恋卣魇?，指國家為了公共利益的需要，按照法律?guī)定的權限和程序，依法給予農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶土地的地上物補償后，強制將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械囊环N具體行政行為。三、土地變性1、程序：申請、擬定方案上報、審批三個環(huán)節(jié)。2、審批：批準機構只有國務院和省級人民政府兩級。征收以下土地，由國務院批準：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃；（3）其他土地超過70公頃。征收前述以外土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。3、補償標準：（1）耕地補償，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的6——10倍；每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助標準為該耕地前三年平均產(chǎn)值4——6倍，限額為：每公頃耕地的安置補助費最高不得超過被征收前三年平均產(chǎn)值的15倍；附著物和青苗補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。（2）其他土地的土地補償費和安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費標準規(guī)定。（3）征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當繳納新菜地開發(fā)建設基金。（二）土地用途的變更土地用途的變更，可以將農(nóng)用地變?yōu)楣I(yè)用地或商業(yè)用地、房地產(chǎn)用地、旅游用地等，也可以將城市中的工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地或房地產(chǎn)開發(fā)，以及未利用地的土地用途變更等等。一方面，我國對土地實行嚴格的土地用途管制制度；另一方面，土地用途變更后往往能使土地價值大增，帶來巨大的經(jīng)濟利益。所以，土地用途的變更審批程序很嚴格，必須向政府申請，由政府審批。如果在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。改變土地用途，要按當時的市場價補交土地出讓金。跟土地用途變相關更最重要的一個制度是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度。（三）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地集體所有的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地或商業(yè)用地，是最常見、最典型的土地變性案例，土地所有權轉(zhuǎn)移和土地用途變更兩方面都涉及，所以，既要辦理征地審批，也要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。對于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，《土地管理法》第44條和第45條專門做了嚴格規(guī)定，主要有以下幾點：1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。2、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，由國務院批準。國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批手續(xù)。3、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。4、上述兩條規(guī)定以外的建設用地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的，由省級人民政府批準。省級人民政府批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，如果征地批準權限也在省級政府的權限之內(nèi)，則同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批手續(xù)；如果征地超過了省級政府的審批權限，需要另行辦理征地審批手續(xù)。四、總結

土地物權與土地用途關系示例圖第三部分建設項目用地相關知識一、建設項目用地辦理程序二、建設項目用地預審三、建設用地申請報批四、征地程序五、臨時用地

用地手續(xù)示意圖一、建設項目用地辦理程序（一）建設項目用地預審時間：審批項目，可行性研究階段。核準項目，項目申請報告核準前。備案項目，辦理備案手續(xù)后。（二）建設項目用地預審需提交的材料：（1）建設項目用地預審申請表；（2）建設項目用地預審申請報告，內(nèi)容包括擬建項目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設用地指標情況、補充耕地初步方案、征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況等；二、建設項目用地預審（3）項目建議書批復文件或者項目備案批準文件；（4）單獨選址建設項目擬選址位于地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災害危險性評估報告；（5）單獨選址建設項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。直接審批可行性研究報告的審批類建設項目與需核準的建設項目，申請用地預審的不提交前款第（3）、（4）、（5）項材料。（三）建設項目用地預審的作用：預審意見是有關部門審批項目可行性研究報告、核準項目申請報告的必備文件。未經(jīng)預審或者預審未通過的，不得批復可行性研究報告、核準項目申請報告；不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。（四）建設項目用地預審的有效期：建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。（一）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目用地（能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目需要使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地）1、建設單位持建設項目預審意見及其他文件向市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。2、土地行政主管部門審查后，組織上報材料。上報材料主要是“一書四方案”，根據(jù)不同情況，分別如下：建設占用農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門應擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書。建設只占用農(nóng)民集體所有建設用地和未利用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂征用土地方案和供地方案。建設只占用國有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和供地方案。建設只占用國有未利用地，應由國務院批準的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案；其他建設項目使用國有來利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理。三、建設用地申請報批3、“四方案”經(jīng)批準后，由市縣人民政府組織實施，向建設單位辦法建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》。（二）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的建設項目用地1、建設單位持建設項目預審意見及其他文件向市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。2、土地行政主管部門審查后，擬定供地方案，報市、縣人民政府批準或上級人民政府批準。3、供地方案經(jīng)批準后，由市縣人民政府向建設單位辦法建設用地批準書。簡化的前提是“四方案”的審批以及組織實施已經(jīng)由地方政府完成，熟地供應。1、發(fā)布擬征地公告。2、確認征地調(diào)查結果。3、組織征地聽證。4、擬訂“一書（三）四方案”，組卷上報審批。5、征收土地公告。6、征地補償?shù)怯洝?、擬定征地補償安置方案并公告。8、征地補償安置方案公告。9、落實征地補償、安置資金（包括社保金）。10、騰交土地。四、征地程序1、臨時用地單位就臨時用地征得土地所有者或國有土地使用者同意，并就補償和使用后土地恢復等事項初步達成協(xié)議。2、臨時用地單位向當?shù)乜h、市人民政府土地行政主管部門提出臨時用地申請，并附建設單位與土地所有者或國有土地使用者的原則協(xié)議。在城市規(guī)劃區(qū)的，還應當取得城市規(guī)劃行政主管部門的同意。3、縣、市人民政府土地行政主管部門對臨時用地的用途、使用方式、土地權屬、補償、復墾措施及退還時間等進行審查后，作出是否批準臨時用地的決定。4、臨時用地經(jīng)依法批準后，臨時用地單位根據(jù)土地權與土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會正式簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。辦理有關手續(xù)后，臨時用地單位可以按照批準的用途和期限合理使用土地。使用結束后，臨時用地單位要復墾退還土地。五、臨時用地第四部分土地征收、出讓、轉(zhuǎn)讓各環(huán)節(jié)涉及的各種費用和稅金一、土地征收環(huán)節(jié)涉及的各種費用及稅金二、土地出讓環(huán)節(jié)涉及的各種費用及稅金三、出讓地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的各種費用及稅金

四、土地使用期間涉及的稅費1、征地補償安置費用（1）土地補償費。標準：被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此范圍內(nèi)規(guī)定。依據(jù)：《土地管理法》。（2）安置補助費。被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。依據(jù)：《土地管理法》。（3）青苗的補償費和地上的附著物補償費。標準：由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。依據(jù)：《土地管理法》。（4）新菜地開發(fā)基金。一般由各地方政府制定標準。依據(jù)：《土地管理法》。一、土地征收環(huán)節(jié)涉及的各種費用及稅金2、征地管理費標準：按照土地補償費、安置補助費、青苗的補償費、地上的附著物補償費和新菜地開發(fā)基金的1.5%～4%收取，各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門可制定實施細則。依據(jù)：《征地管理費暫行辦法》。3、耕地占用稅標準：每畝按5～50元不等的標準繳納，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在法規(guī)規(guī)定的稅額幅度內(nèi)根據(jù)本地區(qū)情況核定。但各省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定的適用稅額的平均水平，不得低于國務院財政、稅務主管部的確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。依據(jù)：《耕地占用稅暫行條例》及其實施細則。4、耕地開墾費《土地管理法》第31條規(guī)定，國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。5、新增建設用地土地有償使用費標準：全國新增建設用地土地有償使用費劃分為15個等別，不同等別按照每平方米10～140元不等的標準征收。依據(jù)：《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》。根據(jù)《財政部關于新增建設用地土地有償使用費征管中有關政策問題的批復》的有關規(guī)定，新增建設用地土地有償使用費的繳納主體應為取得新增建設用地的市、縣人民政府，而不是具體的用地單位。在城市用地規(guī)模之外單獨選址且屬于劃撥用地目錄范疇的，不繳納新增建設用地土地有償使用費。國家能源、交通等重點基礎設施建設項目在城市用地規(guī)模外單獨選址且屬于劃撥用地目錄范疇的，不征收新增建設用地土地有償使用費。6、其他：基本農(nóng)田開發(fā)基金、森林植被恢復費、勘測定界費、地籍勘察費、規(guī)劃選址費、基礎設施配套費、水利基本建設費等。1、土地出讓金《土地管理法》第50條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照