第10章 金融市場與不動產融資

2023/2/1主講人：李軍峰1第10章金融市場與不動產融資

10.1不動產金融市場概述

10.2不動產融資方式

10.3不動產融資制度（略）

2023/2/1主講人：李軍峰210.1不動產金融市場概述

10.1.1不動產金融市場的內涵1.不動產金融市場的概念不動產金融市場：房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的場所。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。

不動產自身的特征決定了融資以及作為融資渠道的金融市場在不動產生產和交易中的核心地位。

2023/2/1主講人：李軍峰32.不動產金融市場的特征（1）融資規(guī)模大;（2）政策性強;（3）安全程度高。不動產資金的供給方通常要求借款人提供擔保。擔保貸款方式是指借款人或保證人以一定財產作抵押（質押），或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。

2023/2/1主講人：李軍峰43.不動產金融市場的作用（1）不動產金融市場為不動產業(yè)的發(fā)展提供了融資平臺;（2）不動產金融市場豐富了金融市場的內容，為金融市場的壯大和金融業(yè)的發(fā)展提供了動力;（3）為國家推行土地、不動產等政策提供了市場調控手段。2023/2/1主講人：李軍峰510.1.2不動產金融市場的參與者不動產金融市場的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機構和監(jiān)管者，主要是政府部門、企業(yè)、居民個人、金融機構和中央銀行。1.政府在不動產金融市場的運行中，政府充當多重角色。2.企業(yè)企業(yè)是金融市場運行的基礎，在不動產金融市場中，企業(yè)既是資金的需求者，又是資金的供給者，在不動產金融市場中處于非常重要的地位。3.居民個人居民個人除通過儲蓄存款為不動產金融市場提供間接資金來源外，還可以通過購買各種不動產證券獲取投資收益，成為不動產金融市場的直接融資的資金供給者。2023/2/1主講人：李軍峰64.金融機構不動產金融機構包括銀行性金融機構和非銀行性金融機構，主要由銀行、抵押信用合作社、不動產中介機構以及其他金融機構等構成。中央銀行在不動產金融市場上的交易活動，其主要目標在于控制和調節(jié)市場的貨幣供應量，從而實現(xiàn)一定的金融政策。專業(yè)銀行和商業(yè)銀行則充當不動產金融市場資金的終極供給者和終極需求者的角色。2023/2/1主講人：李軍峰7投資信托機構是接受個別投資者委托并通過資金集中進行投資所形成的專業(yè)投資管理機構，投資者可借助經理人的專業(yè)管理達到小額投資及分散風險的目的。保險公司在不動產金融市場中通常以資金供給者的身份出現(xiàn)，它從個人或者機構那里獲得一定的資金，同時承諾在未來特定事件發(fā)生時賠付一定款項。2023/2/1主講人：李軍峰810.1.3不動產金融市場的分類(一)按服務對象不同，房地產金融市場可分為房產金融市場和地產金融市場

1.房產金融市場房產金融市場：銀行或其他金融機構為房屋再生產所進行資金融通的市場。其中，住宅金融市場在房產金融市場中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場一般可分為自由的住宅金融市場和國家指導的住宅金融市場。2023/2/1主講人：李軍峰9(1)自由的住宅金融市場指以商業(yè)性金融機構為經營主體，以住宅抵押為基礎，并由多種信用網絡交織而成的市場，由初級市場和二級市場共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關系，即借方既是債務人，又是出押人；貸方既是債權人，又是受押人。即初級市場。為增加住宅抵押資金流動性，金融機構之間又可進行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券，構成二級市場的經營活動。2023/2/1主講人：李軍峰10(2)國家指導的住宅金融市場指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場更為寬厚的一種住宅金融市場。一般地，國家指導的市場較少受市場波動影響，借貸期限較長，利率也偏低。中央銀行通過住房信貸合作社及住宅公司等中間機構貸出資本金，同時通過儲蓄及發(fā)行債券來籌集住宅投資與信貸資金。2023/2/1主講人：李軍峰112.地產金融市場是指以土地作抵押物而向金融機構獲得資金信貸的交易活動關系的總和。地產金融包括農地金融和市地金融，其業(yè)務主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以達到對土地進行開發(fā)和利用的目的。地產金融一般以債券化的方式開展業(yè)務，具有債權可靠、利息率低、還貸期長、運作安全的特點，是銀行比較樂意從事的業(yè)務。房產金融市場和地產金融市場并不是截然分立的，二者有著緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構成完整的房地產金融市場。2023/2/1主講人：李軍峰12(二)按市場層次的不同，不動產金融市場可分為初級市場和二級市場

1.初級市場也稱一級市場，是不動產資金初始的交易市場，是不動產金融市場的基礎部分。主要包括：金融機構對不動產資金需求者的各種信貸業(yè)務；新不動產證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務的附屬的金融業(yè)務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產信貸和證券發(fā)行的保證；保險和信托等交易活動。2023/2/1主講人：李軍峰13不動產信貸業(yè)務種類繁多，從房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開發(fā)貸款、建筑貸款、對個人購買住宅貸款等。不動產信貸對象十分復雜，包括各級政府、房地產企業(yè)、工商企業(yè)和個人等。不動產金融初級市場一般以抵押方式作為通常采用的信貸方式。發(fā)行不動產證券也是初級市場常使用的信貸金融工具，主要用于政府、有關金融機構和開發(fā)企業(yè)等籌集房地產建設資金。2023/2/1主講人：李軍峰142.二級市場二級市場是不動產信用的再交易再流通市場，是房地產金融市場的核心部分。二級市場是為適應不動產信用資金的流動性，均衡各金融機構的存貸結構而產生的。主要交易對象為不動產證券。對于不動產債券的投資者來說，二級市場是他們出售不動產債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場上，大部分交易是在銀行之間進行的。2023/2/1主講人：李軍峰15

(三)按市場交易方式，不動產金融市場可分為協(xié)議信用市場和公開市場

1.協(xié)議信用市場協(xié)議信用市場是由供需雙方直接面對面，按自愿互利原則進行交易，交易價格由交易雙方在借貸協(xié)議中議定，交易客戶的范圍也相對穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對象，協(xié)議信用市場可分為多種，如住房專項儲蓄存款市場、零星貨幣存款市場、住房專項貸款市場、房地產抵押貸款市場等。2023/2/1主講人：李軍峰162.公開市場公開市場以償還期為標準，可分為貨幣市場和長期資本市場。(1)貨幣市場。即短期資金市場，指一年期以下的金融工具交易的場所。典當和短期融資券主要功能：第一，能夠為企業(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實現(xiàn)彌補性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進行投資；第二，貨幣市場將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國信用市場上有效集合起來；第三，能調節(jié)大部分企業(yè)、家庭以及政府的臨時性、周期性的盈余和赤字。2023/2/1主講人：李軍峰17(2)資本市場。又稱長期資金市場，指一年以上的金融工具交易的場所，包括長期信貸市場和證券市場。根據(jù)不動產金融業(yè)務的不同，不動產金融市場可以分為：房地產儲蓄存款市場、房地產抵押貸款市場、不動產證券市場。2023/2/1主講人：李軍峰1810.2不動產融資方式

10.2.1不動產融資方式概述不動產融資方式就是以金融工具交易為核心，以金融合同為保證，促進資金融通，實現(xiàn)不動產投資活動順利進行。通常，不動產金融市場的融資方式有兩種：直接融資和間接融資。2023/2/1主講人：李軍峰19資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人直接信貸（不動產抵押）證券市場購買不動產證券出售不動產證券資本形成（不動產、資金、勞力）消費增加（住房等）投資（資金運用）消費（資金運用）圖10-1直接融資過程2023/2/1主講人：李軍峰20資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人不動產金融中介銀行保險信托投資互助基金存款出售不動產證券貸款資本形成（不動產、資金、勞力）消費增加（住房等）投資（資金運用）消費（資金運用）出售不動產證券圖10-2間接融資過程2023/2/1主講人：李軍峰2110.2.2不動產抵押貸款不動產抵押貸款是指銀行以借款人或第三者擁有的不動產作為抵押物而發(fā)放的貸款。抵押物擔保的范圍包括銀行不動產抵押貸款的本金、利息和實現(xiàn)抵押物抵押權的費用及抵押合同規(guī)定的其他內容。2023/2/1主講人：李軍峰2210.2.3不動產信托與租賃1.不動產信托定義：是信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行不動產或不動產抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。2023/2/1主講人：李軍峰232.不動產租賃不動產融資租賃：房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向不動產銷售方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金的租賃行為。

2023/2/1主講人：李軍峰24對于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發(fā)展階段可分為傳統(tǒng)的融資租賃和創(chuàng)新的融資租賃。傳統(tǒng)融資租賃即是直接購買租賃，它是融資租賃的主要形式。創(chuàng)新的融資租賃主要包括杠桿租賃、轉租賃、售后租回租賃、收益百分比租賃、風險租賃等。2023/2/1主講人：李軍峰25回租是不動產經營者將一項不動產出售給某投資者，然后在作為承租人將該不動產租回來的經濟行為。首先是不動產買賣關系；其次是不動產投資者又將購入的不動產再出租給該不動產的出售者，這又是不動產租賃關系。

租賃期一般很長，在租賃期內不動產承租人向投資機構即不動產業(yè)主交納租金。租金由兩個部分組成：一部分是分期償還不動產價款即為本金；另一部分為投資機構的投資回報即利息。

2023/2/1主講人：李軍峰2610.2.4項目融資1.項目融資的概念“項目融資”：是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。2023/2/1主講人：李軍峰272.不動產企業(yè)項目融資資金來源不動產開發(fā)企業(yè)項目融資資金來源一般分為以下幾種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機構貸款、證券市場融資、杠桿租賃融資、預售樓盤、合作開發(fā)。2023/2/1主講人：李軍峰28（1）企業(yè)資金不動產開發(fā)企業(yè)進行項目開發(fā)時，必須擁有一定數(shù)額的自有資金（現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物）。這筆資金實質上是項目融資的基礎。（2）不動產貸款不動產開發(fā)企業(yè)為了建設項目向銀行等金融機構借入資金，形成不動產貸款。不動產貸款是不動產企業(yè)籌集資金的重要手段。2023/2/1主講人：李軍峰29（3）證券市場融資不動產企業(yè)在證券市場上公開發(fā)行股票與債券是一種重要的籌資方式。（4）杠桿租賃融資在不動產項目開發(fā)商安排下，由杠桿租賃結構中的資產出租人融資購買項目資產，然后租賃給承租人，所租財產的所有權在承租方付清最后一筆租金后歸承租方所有。2023/2/1主講人：李軍峰30（5）預售樓盤對于不動產開發(fā)企業(yè)來說，按照某種合同規(guī)定預收購房機構或個人的購房定金是籌集資金的重要手段，這是由于不動產開發(fā)投資大、周期長的特點決定的。2023/2/1主講人：李軍峰31（6）合作開發(fā)不動產開發(fā)企業(yè)在資金緊缺、從銀行融資面臨困難時，可以考慮聯(lián)合其他不動產企業(yè)，共同出資進行該項目的開發(fā)，雙方的利益和責任按照出資比例來確定，這樣可以達到緩解資金壓力，降低開發(fā)風險的目的。2023/2/1主講人：李軍峰3210.3不動產融資制度（略）

10.3.1發(fā)達國家不動產融資制度的發(fā)展不動產融資制度是不動產業(yè)和金融業(yè)通過市場機制相互融合的必然結果。不動產融資活動包括不動產生產和再生產過程中的資金籌措、信貸運用、不動產投資、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)行與交易以及其他各類信用業(yè)務和金融服務的活動。不動產供給和消費過程中的金融工具和金融活動，發(fā)揮著三種基本功能：一是資金融通或資金轉移，即把資金從盈余者手中轉移到資金短缺的不動產供應者和消