月南昌房地產市場月度總結報告

2008年1月市場月度總結報告一、房地產市場宏觀環(huán)境分析二、2008年1月土地供應市場分析三、商品房供銷分析四、二手房市場分析五、區(qū)域板塊分析一、房地產市場宏觀環(huán)境分析1、國家房地產政策及其影響----物業(yè)稅開征進入實質性階段。在北京“兩會”上，北京市政協(xié)委員、北京市地稅局局長王紀平透露：“北京今年已提出進行物業(yè)稅“實轉”的申請，目前正在等待國家稅務總局的批準。在報批的方案中，開征物業(yè)稅初期只向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產征收。盡管物業(yè)稅開征初期還不會涉及到居民住宅，但這“肯定是一個方向”?！焙魡疽丫玫奈飿I(yè)稅，終于在2008年第一個季度有了實質性的進展，除北京外,多個城市向國家稅務總局和財政部遞交了物業(yè)稅"空轉實"的申請方案。姑且不論最終物業(yè)稅征收的額度到底是多少，但是，向保有環(huán)節(jié)開刀、擠壓投資和投機需求的宏觀調控目標進一步得到貫徹執(zhí)行。2、南昌本地房地產相關新聞政策----南昌調高普通商品房價格標準，半價契稅優(yōu)惠范圍擴大了從今年1月1日起，南昌調高享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準，一類地段由2006年的3900元/平方米調高到4600元/平方米。也就是說，以后在南昌買房子，可以享受半價契稅的范圍又擴大了。2008年1月1日起，凡在南昌市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、紅谷灘新區(qū)、南昌經濟技術開發(fā)區(qū)、南昌高新技術開發(fā)區(qū)、英雄經濟技術開發(fā)區(qū)、桑海經濟技術開發(fā)區(qū)范圍內同時具備住宅小區(qū)建筑容積率（總建筑面積/總用地面積）在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于下表中價格標準條件的住房為普通商品住房。可享受契稅半價優(yōu)惠。3、南昌市政動態(tài)發(fā)展（1）2008年南昌將加快推進重大基礎設施建設，著重實施以下重大工程：洪都大橋、英雄大橋工程；陽明東路下穿青山湖隧道；火車站東廣場改造；洛陽東路下穿鐵路立交、洛陽東路改擴建工程；青山湖北大道改造；高新南大道二、三期工程；解放東路東延工程；廣州路東西延伸工程；一環(huán)路建設；軌道交通規(guī)劃建設；紅灣公路工程；昌灣大道東段。二、2008年1月土地市場分析1、地產交易項目安排(1月24日)序號地塊位置土地面積(畝)土地用途主要規(guī)劃要求起始價(萬元//畝)1京東大道以東、商商檢用地以南南7.17商業(yè)用地容積率≤3.5；；建筑密度≤35%；綠地率≥30%1402雙港大道以北、江江西財經學院院以東65.48住宅用地、配套商商業(yè)用地、配配套公建用地地容積率≤2.0；；建筑密度≤25%；綠地率≥35%3272.65分析：08年1月底南昌市土地市場共發(fā)布土地掛牌宗地2宗，共計72.65畝。因為2月份是中國的傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，將近半個月時間都是在放假，交易時限短，所以計劃推向市場的土地也少。2、2007年12月土地交易情況分析宗地位置土地用途宗地面積規(guī)劃指標起始單價成交單價競得人高新區(qū)創(chuàng)新二路以以西、天意公公司以北工業(yè)用地75（畝）0.8≤R≤1..6；M≤40%；L≤25%；25.6萬元/畝畝25.6萬元/畝畝梅里亞動物保健有有限公司高新區(qū)京東大道以以東、塘南余余家以北（加油站）用地6.16（畝）加油站等級為二級級130萬元/畝580萬元/畝中石化南昌分公司司灣里區(qū)翠巖路277號商住用地7.47（畝）R≤1.6、M≤300%、L≥40%70.08萬元//畝70.08萬元//畝江西利雅實業(yè)投資資有限公司灣里區(qū)招賢中路商住用地28.83（畝）R≤1.2、M≤288%、L≥35%48.2萬元/畝畝50萬元/畝南昌市永惠房地產產開發(fā)有限公公司紅谷灘周邊區(qū)A--8、A-10部分地塊辦公、商業(yè)、賓館館用地12（畝）R≤2.95、M≤330%、L≥40%182.88萬元元/畝182.88萬元元/畝南昌融澤房地產開開發(fā)有限責任任公司合計分析：08年1月共交易土地5宗，成交面積129.46畝397。15畝，比上月下降267.69畝，上個月公布的出讓計劃有7宗土地出讓，事實成交五宗，其中南昌英雄開發(fā)區(qū)138畝的工業(yè)用地和三店西路3。57畝的商業(yè)用地沒有掛牌成功。從已成交的五宗用地中基本都是以起始價成交，說明土地交易價格平穩(wěn)，土地交易情況趨冷，只有一宗加油站用地，其成交價格遠遠超過起始單價，因其是加油站用地，用途特殊，所以對房地產市場并無多大影響。三、商品房供銷分析1、2008年1月總體成交情況（1.1-1.30）（數(shù)據來源：南昌市房地產信息網）（由于網絡原因導致4天的數(shù)據缺損）08年1月商品房住宅成交情況分析：與上月（1537套）相比在交易套數(shù)上是下降了48%，交易量大幅下滑，一方面的原因是由于天氣驟然變冷，再加上接近年關，其它任何事情都必須讓位于過年團圓這件大事。況且目前房地產市場又是觀望氣氛濃厚，即使計劃準備購房者也會等待春節(jié)過后再來，所以本月交易量急劇下降是正常現(xiàn)象。在成交面積上也下降了47%(上月成交面積186031平米)；成交均價上升了2.5%，只在波動范圍在3%以內都屬于偶然因素造成的正常波動，但可以看得出南昌的房價目前還沒有下降的趨勢，究竟拐點會不會出現(xiàn)，還有待看到2008年2月份和3月份的交易情況才能作出判斷。1月份非住宅成交情況分析：升幅較大，套數(shù)比比上月（1269套）下降了為82%，交易面積比上月也下降了為82%，降幅如此巨大，主要原因是上個月有兩個商業(yè)樓盤（南昌深圳農產品市場（347套）、金城國際（252套））集中放量，與上上個月，也就是11月相比，交易量下降了66%。成交均價與上月相比上升了20%，與上上個月相比下降了26%，所以不能憑此判斷價格總體趨勢是下降還是上升，只能說價格處于波動狀態(tài)。（由于網絡原因以上數(shù)據為部分缺損數(shù)據）本月南昌市商品房交易量按區(qū)域劃分，紅谷灘排第一位，成交套數(shù)為348套，銷售量較大的樓盤是東方海德堡（72套），其它有7個樓盤成交量均達到20多套，紅谷灘的樓盤由于規(guī)劃較早，其品質、地段均相差無幾，故銷售情況較為平均；青云譜區(qū)次之，交易套數(shù)為277套，近段時期青云譜區(qū)為新盤較為活躍板塊，銷售主力樓盤是天集青云明珠97套，博泰魏瑪峰尚43套，明珠廣場64套。2、區(qū)域樓盤分析區(qū)域樓盤名11月樓盤成交套數(shù)12月樓盤成交套數(shù)08年1月樓盤成交套數(shù)11月區(qū)域套數(shù)成交合合計12月區(qū)域套數(shù)成交合合計08.1月區(qū)域成成交套數(shù)總計計朝陽洲澳利雅苑70127611890百靈大廈331朝陽錦城17400豐源.金潤廣場5471康橋綠城一期2631萊茵半島花園13102臨江商住樓000綠色農產品綜合大大市場1171名仕花城3664南昌新世界廣場130仟禧城000天使商務廣場113星河國際3570銀田大廈000遠東國際花園100中山壹品(華夏苑苑)044豫章華城511紫荊花園81東方桃苑010青云譜南昌深圳農產品市市場3611985940277城投康澤園1481097地礦局迎賓住宅小小區(qū)1940博泰魏瑪峰尚3003143昌和.峰水.鑒310城市溪地11716東方明珠城01洪都(B-16)地塊塊(中益SOHO))4821華東工業(yè)博覽城二二期000華東裝潢建材城10江西省精品裝潢建建材城10江信國際嘉園20411錦繡花園02景泰花園三期11藍天郡10811319戀戀象湖600明珠廣場2086264南浦苑0青云佳苑1162上林春天花園5693水榭花都994天集青云明珠171497祥瑞藍堡國際公寓寓1381象湖威尼斯花園0象湖源一期0玉河經典422玉河明珠1854中大紫都210紅谷灘濱江豪園01673672348博泰江濱威尼斯03東方海德堡1272東華苑6210豐和都會337豐和新城32307鳳凰城鳳鳴苑240海航白金花園酒店店綜合樓181729還建店面、A、BB樓020紅谷春天花園020紅谷凱旋42279紅谷現(xiàn)代城2222泓德新廈5713324洪城比華利住宅小小區(qū)2625匯龍銘都120江信國際花園1332金融街紫金園61154理想家園.泉水灣灣10聯(lián)發(fā)江岸匯景3243鹿璟名居1365綠湖豪城1474230名門世家10730銘雅歐洲城1220商城世紀村12圣淘沙花園72天賜良園1292萬達星城1313421香域濱江826922新里梵頓公館741169陽光楓情4328中興華庭101灣里帝景灣洋城3342016889瀚德逸居210恒茂山莊1052洪恒花園100洪恒山莊25九洲依云郡171314康都水木養(yǎng)生園215綠苑休閑住宅小區(qū)區(qū)655羅馬假日會所4782敏龍大廈8211敏龍花園00磨盤山小區(qū)(乾茂茂宮園)8176南山逸居00太平旅游商貿街503桃源商住樓000幸福景苑202豫章花園331竹林花園1220竹苑小區(qū)271紫廬6號27828紫清莊園300青山湖白金瀚水景花園240835181114東方廣場0高能.金域名都818312恒茂天鵝城堡342竑鼎福第2084547金城國際270525南鋼生活區(qū)18600青山湖香溢花城47288天水怡景花園710西格瑪商務中心19217秀泊經典住宅小區(qū)區(qū)641中大青山湖花園642京東豐源天域住宅小區(qū)區(qū)1641155115167翰園小區(qū)120精英匯3110凱美怡和花園91311榮昌格林晴天1582尚東大道000世紀風情491513水岸菁華210萬科四季花城323013溪湖春曉330新城國際商都030億通天澤園8171竹苑小區(qū)1781中凱藍域(NEWW)112中興和園13市中心濱江閣022425530126濱江雅居812濱江怡景園(尾盤盤)000濱江左岸(左岸明明珠)(尾盤)000東方塞納(尾盤))000富贛灝庭000恒立百年經典(尾尾盤)13113恒茂國際都會1201185恒茂國際華城(尾尾盤)023紅原星城(興昌))610紅原星城(興達))005華龍國際大廈000黃埔豪庭020經緯府邸798景河星宮952藍天碧水購物廣場場64226隆鑫廣場1373南昌水產品批發(fā)市市場000恒盛福邸7勝利廣場232書香雅苑100天驥·俊園734天佑國際公寓(尾尾盤)100物華嘉苑-金龍華華府(尾盤)214新源.現(xiàn)代城(尾盤)000中山西路[住宅]]321246紫金城1681314左鄰右舍10朗賢外灘(NEWW)1高氏音樂花園(NNEW)19昌北假日星城(金橋慧慧景嘉名筑(尾盤))200金鋪頤園66510美羅江畔(尾盤))012銘雅歐洲城12211潤碧康城(尾盤))001賽維萊國際企業(yè)城城41624下羅商貿城000紫荊路步行街12130桑海經濟區(qū)雙喜花園住宅小區(qū)區(qū)81028102合計366426681273從上述表格可以看出，12月份銷售情況較好的明星樓盤有：所屬區(qū)域樓盤名稱熱銷原因朝陽洲豐源.金潤廣場（71套套）象湖2008，位置優(yōu)優(yōu)勢，面臨象象湖，后靠洪洪城商圈。價價格5500元/M2左右，比比較適中。已已簽約套數(shù)18套。博泰魏瑪峰尚（442套）均價4000元/平米米，園林規(guī)劃劃為頂級園林林大師--貝爾高林林，另外最大原原因是周邊競競爭樓盤少，且且客戶均為居居住在周邊的的村民及政府公務務員，購買力強勁勁。上個月銷售情況也也較好，31套。天集青云明珠（881套）區(qū)位較好，位于三三店西路，開開發(fā)商為鐵路路天集，上個個月銷售情況況在青云譜板板塊中也不錯錯，14套。紅谷灘東方海德堡（722套）海航白白金花園（229套）綠湖湖豪城（300套）名門世家家（30套）灣里九洲依云郡（144套）紫廬6號（28套）熱銷原因：九洲依依云郡位于招招賢鎮(zhèn)灣里區(qū)區(qū)中心，生活活配套齊全，區(qū)區(qū)位較好；青山湖竑鼎福第（47套套）西格瑪商商務中心（17套）樓盤的位置均位于于風景優(yōu)美的的青山湖畔，且且交通十分方方便，環(huán)境與與地段兼得。京東中凱藍域（1122套）萬科四季季花城、世紀風情、中興和園、（13套）凱美怡和和（11套）另：豐源天域（11套）熱銷原因：中凱藍藍域1月份開盤，均均價3026元/M2，價格便宜宜是其熱銷主主要原因。凱凱美怡和位于于艾溪湖畔，每每一棟房子均均能觀湖景。世紀風情則以園林林和高品質為為賣點。萬科科四季花城的的銷售情況一一直良好。市中心中山西路[住宅]]（46套）高氏音樂樂花園(NEW)（19套）熱銷原因：元迪房地地產于2006年1月份以483萬元/畝（樓面地價價為2070元/M2）拍得該地地塊，“中山西路以以南原市水利利局及周邊地地塊”，住宅均價3570元/M2，據估計應屬屬于單位集資資建房。高氏音樂花花園位于陽明東路路，均價5863元/M2。價格和地段段是其最大的的兩個優(yōu)勢。昌北賽維萊國際企業(yè)城城（24套）銘雅歐洲洲城（11套）美羅江畔畔（12套）金鋪頤園園（10套）賽維萊國際企業(yè)城城是總投資25億元，計劃劃開發(fā)1000余畝，銷售單元式式廠房，是南南昌唯一的工業(yè)樓盤，一期144套，均價1638元/M2，已經全部部售完。2、12月新增商品房預售面積概況08．1月南昌市區(qū)范圍內共有個18項目獲得預售許可證，新增預售供應面積24.6萬㎡，較上月份下降了45%，近三個月以來,房地產新增預售面積一直呈下降趨勢.青云譜片區(qū)新增樓盤上市面積最多.1月份上市的最大的兩個盤為:天集青云明珠和象湖2008,目前青云明珠1月份有7棟樓獲得預售許可證，可售套數(shù)為414套，已售套數(shù)為87套，住宅均價為5300元/M2，非住宅售價8000元/M2，7棟樓均為24層高層住宅，6#、11#、17#樓全部為戶型為140平米左右。其它樓的戶型為70-90的二居室。象湖2008為兩棟23層高層小戶型住宅，總套數(shù)為891套，已簽約18套，均價為5500元/M2。08．1月南昌商品房新增預售面積版塊項目面積總和昌北紅谷灘洪城比華利住宅小小區(qū)7860.21=SUM(ABOVE)72049.611=SUM((LEFT))東方海德堡12434.666陽光楓情3300.34聯(lián)發(fā)江岸匯景二期期24930.666綠湖豪城23523.744京東萬科四季花城櫻桃桃苑4605.84=SUM(ABOVE)36003.388中凱藍域16109.066中興和園15288.488青山湖朝陽洲豐源.金潤廣場四期60315.022青云譜博泰魏瑪峰尚12846.1=SUM(ABOVE)150159.116地礦局迎賓住宅小小區(qū)17361.1江西舊貨大市場5301.7天集青云明珠54335.244市中心朗賢外灘銘座10052.588=SUM(ABOVE)42607.488高氏音樂花園32554.9灣里磨盤山小區(qū)16712.833=SUM(ABOOVE)535277.25九洲依云郡31323.733太平旅游商貿街5490.69=SUM(ABOVE)246293.889新盤預售面積分析：1、高氏音樂花園位于陽明東路，均價5863元/M2。價格和地段是其最大的兩個優(yōu)勢?？偺讛?shù)440套，已簽約套數(shù)19套。兩棟相接的大樓1#樓為22層，2#樓28層，1#樓主力戶型為30-60平米的小戶型，2#樓戶型為80平米的二居室和120平米的三居室。底下兩層有少部分商鋪（14個鋪位），2、中凱藍域一期共推出5棟6層住宅，一共144套，已簽約套數(shù)32套，均價3026元/M2，開發(fā)商原報價3400-3800元/M2，估計是處于年底，為了沖刺業(yè)績降價促銷。戶型基本是80平米的二房和120平米的三房。3、象湖2008銷售均價5500元/M2，總套數(shù)891套，已簽約套數(shù)18套。4、中興和園位于艾溪湖北路，均價4277元/M2，總套數(shù)134套，已簽約套數(shù)14套，一期為兩棟6層和四棟5層的住宅，5、朗賢外灘是一棟24層商住樓，位于紫金城旁，2008年1月25日拿到預售證，目前還未開盤，一共有92套，現(xiàn)已簽約一套，價格為2770元/M2，估計為開發(fā)商自己認購的。四、二手房市場分析（數(shù)據來源：南昌市房地產信息網）（由于網絡原因導致7天的數(shù)據缺損）由于網絡原因，部分數(shù)據缺損，根據已有記錄的數(shù)據統(tǒng)計：2008年1月南昌二手房平均每天的交易量為28.8套，上個月的二手房日交易量是65套，因此可以看出這個月的二手房交易量確實是大幅度下降了，下降幅度已經超過50%，意味著交易量縮水了一半。五、區(qū)域市場分析1、象湖板塊（1）金沙逸都2007年9月份拿到4棟房屋房屋的預售證，總套數(shù)132套，已經備案55套。2007年12月27日拿到另外4棟房屋的預售證，總套數(shù)為260套，目前尚未上市銷售。金沙逸都整個項目目前的總套數(shù)888套，已售套數(shù)449套，銷售率剛好達到50%，銷售情況在象湖板塊算是不錯的。目前合同均價為3779元/M2。（2）江西奧林匹克花園上個月該項目推出房源為28號樓花園洋房，均價4500元；70號樓11層小高層，共44套戶型為全三房，面積為118平米，均價3800元，銷售率為50%；88號樓多層，共24套，戶型全為兩房，面積為88平米，均價4000元，銷售率為32%。整個項目總套數(shù)1643套，已售出871套，銷售率53%。銷售情況一般。（3）南昌居住主題公園項目現(xiàn)在售三期桂芳錦繡組團14棟多層產品，90㎡的精致兩房占主導，均價3800元/㎡，現(xiàn)銷售率為85%，同時在預約楓丹白露兩棟16F小高層，目前預約率有90%，銷售價格3820元/㎡，戶型全為三房，交定金一萬可退，并于08年4月開始簽約。聯(lián)排別墅均價5100元/㎡，雙拼別墅均價6000元/㎡，獨棟別墅均價7200-7300元/㎡。整個項目總套數(shù)1987套，已售出545套，銷售率27%，銷售情況不是很理想，2008。1。7日拿到651套房屋的預售證，至今為止只交易6套。別墅39套自2007年初拿到預售證以來，目前只交易了6套，（4）九里象湖城該項目現(xiàn)銷售房源為象湖公館，11月10日開盤銷售，為1、2、7、8、11、12、17號多層樓房，均價為4000元，戶型為兩房、三房，四房，面積96—153平米，銷售率約為40%。整個項目總套數(shù)1882套，已售出302套，銷售率16%，銷售情況很差。目前合同均價4011元/M2。（5）平安象湖風情目前該項目所推房源為34、35號多層樓房，戶型全為兩房，面積為90平米以內，共112套，均價為3920元，目前銷售率為40%。整個項目總套數(shù)1091套，已售出635套，銷售率58%，銷售情況較好。目前合同均價3442元/M2。（6）幸福時光項目位于金沙二路與芳草路交匯處，即保集半島的南面?，F(xiàn)尚未開工。（7）偉夢清水灣項目與南昌經貿委已達成團購意向，團購均價2500元/㎡，現(xiàn)有大量的內部指標在市場上兜售。總套數(shù)3073套，目前已售2377套。2、京東版塊一、新城國際商都目前該項目未開盤，其房源為4棟12層小高層，為兩梯三戶，兩梯四戶，戶型為一房兩房，三房，四房，一房面積約為60平米，兩房面積89—125平米，三房四房面積為130—160平米，預計明年一月份開盤。二、中凱藍域該項目1月份開盤，一期由13棟多層，4棟小高層，2棟高層，小高層為一梯三戶。戶型為兩房86平米，三房109