濟(jì)南柳行舊居改造初步規(guī)劃2稿子

實(shí)用文案濟(jì)南柳行片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目初步分析報(bào)告1、地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境1.1 土地位置及形狀地塊位置：地塊位于歷山路與明湖東路交口以西， 處于歷下區(qū)與天橋區(qū)交界處，為城市中心區(qū)域，距離大明湖公園約有千米。地塊位置地塊形狀：地塊形狀較不規(guī)則。地塊四至范圍：標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案東：歷山路西：規(guī)劃路（保利大名湖）南：明湖東路北：膠濟(jì)鐵路地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值總用地面積 萬(wàn)㎡ 33.7可規(guī)劃建設(shè)用地面積 萬(wàn)㎡ 28.071.2地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于歷山路與明湖東路交口西北角， 地理位置優(yōu)越，當(dāng)前為柳行小區(qū)居住區(qū)。地塊內(nèi)部多為柳行居委會(huì)村居，人口稠密，居住約 5萬(wàn)人，外來(lái)人口租住者較多；地塊內(nèi)多為低檔商業(yè)用房， 且海晏門(mén)街仍有多處廢品回收站點(diǎn)， 當(dāng)前區(qū)域形象較差；地塊內(nèi)部尚保留有蓬萊苑道觀(guān)與東小楊莊教堂兩處宗教場(chǎng)所，道觀(guān)與教堂均已具百年歷史。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案地塊內(nèi)部共有柳行村居居民 1183戶(hù)，2973人；其余居民 3087戶(hù)。地塊內(nèi)部共有建筑物建筑面積 44萬(wàn)㎡，其中多層16萬(wàn)㎡，村居居民有證房產(chǎn)約 7萬(wàn)㎡，無(wú)證自建房約21萬(wàn)㎡。項(xiàng)目地塊總占地面積 33.7萬(wàn)㎡，可規(guī)劃建設(shè)用地 28.07萬(wàn)㎡。地塊內(nèi)部有宗教用地兩處，約 3畝；國(guó)有企業(yè)用地兩處，約 50畝；柳行村居225畝；個(gè)人房產(chǎn)用地約142畝。1.3項(xiàng)目地塊配套項(xiàng)目周邊配套較為齊全，文化氛圍較為濃厚；項(xiàng)目周邊餐飲、文教、娛樂(lè)、休閑設(shè)施齊全但檔次較低；地塊距離解放橋 1公里，距離老東門(mén) 500米、距離洪樓廣場(chǎng) 1公里，距離北園大街500米，受多處商圈輻射，商業(yè)娛樂(lè)配套完善；地塊周邊交通便利，除 BRT2號(hào)、3號(hào)及5號(hào)快速公交線(xiàn)路途經(jīng)地塊外，另標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案有21條公交線(xiàn)路途經(jīng)地塊通往濟(jì)南市各區(qū)域；另外，地塊距離濟(jì)南火車(chē)東站 1公里，距離濟(jì)南火車(chē)站約 4公里，距離長(zhǎng)途汽車(chē) 5公里，出行便捷；地塊周邊文化氛圍較為濃厚，周邊多處中高等院校，例如山東省商貿(mào)學(xué)校、山東省教育學(xué)院，濟(jì)南市商貿(mào)學(xué)校等；另項(xiàng)目周邊有胸科醫(yī)院，醫(yī)療配套完善；教育大廈、梨園大戲園距離項(xiàng)目不足百米，文教娛樂(lè)配套齊全。自2004年以來(lái)，濟(jì)南城市棚戶(hù)區(qū)改造工作開(kāi)始實(shí)施，并逐年增加改造力度。天橋區(qū)為濟(jì)南棚戶(hù)區(qū)改造重點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目周邊明湖天地、保利芙蓉均為棚戶(hù)區(qū)改造已完成項(xiàng)目；保利大名湖項(xiàng)目尚未對(duì)外銷(xiāo)售。城市面貌的更新，帶來(lái)房?jī)r(jià)的飛速上揚(yáng)，保利芙蓉項(xiàng)目于2008年10月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)起價(jià)5300元/㎡，而當(dāng)前該項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格已逼近萬(wàn)元大關(guān)；保利大名湖項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)其售價(jià)將突破萬(wàn)元。2、土地熟化成本測(cè)算2.1土地出讓價(jià)格構(gòu)成及原則根據(jù)濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造政策，政府零收益原則，土地熟化成本即土地出讓價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案2.2土地熟化成本土地熟化成本構(gòu)成：安置房建設(shè)、無(wú)證自建房貨幣補(bǔ)償、安置回遷居民中轉(zhuǎn)過(guò)渡費(fèi)用、國(guó)有土地收儲(chǔ)費(fèi)用。根據(jù)初步測(cè)算，以上四項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)166600 萬(wàn)元，考慮各項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)因素，熟化成本上調(diào) 5%，估計(jì)土地熟化費(fèi)用為174930萬(wàn)元。安置房建設(shè)費(fèi)用（不計(jì)土地部分費(fèi)用）安置房建設(shè)規(guī)模 32萬(wàn)㎡，建設(shè)成本2800元/㎡，共計(jì)需要資金 89600萬(wàn)元；無(wú)證自建房貨幣補(bǔ)償無(wú)證自建房規(guī)模約 21萬(wàn)㎡，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 2000元/㎡，共計(jì)需要資金 42000萬(wàn)元；安置回遷居民中轉(zhuǎn)過(guò)渡費(fèi)用本次棚戶(hù)區(qū)改造共有居民 4000戶(hù)需要回遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)每戶(hù)5萬(wàn)元，共計(jì)需要資金20000萬(wàn)元；國(guó)有土地收儲(chǔ)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案地塊內(nèi)部尚有兩塊土地需要收儲(chǔ)，分別為；牙膏廠(chǎng)和商貿(mào)學(xué)校地塊，共約50畝，預(yù)計(jì)收儲(chǔ)地價(jià)為 300萬(wàn)元/畝，收儲(chǔ)總費(fèi)用為 15000萬(wàn)元。土地熟化成本匯總：安置房建設(shè)、無(wú)證自建房貨幣補(bǔ)償、安置回遷居民中轉(zhuǎn)過(guò)渡費(fèi)用、國(guó)有土地收儲(chǔ)費(fèi)用，以上四項(xiàng)費(fèi)用共計(jì) 166600萬(wàn)元，考慮各項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)因素，估計(jì)土地熟化成本為 174930萬(wàn)元。土地出讓價(jià)格估算根據(jù)濟(jì)南棚戶(hù)區(qū)改造政策，政府土地零收益原則，土地熟化費(fèi)用 即土地出讓價(jià)格，經(jīng)初步估算柳行地塊地價(jià)為 416.5萬(wàn)元/畝。3、項(xiàng)目初步規(guī)劃效益分析3.1初步規(guī)劃概況根據(jù)地塊大小、所處區(qū)位、形狀及濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)情況， 對(duì)項(xiàng)目地塊做了以下初步規(guī)劃：標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值總用地面積（萬(wàn)㎡）33.7可規(guī)劃建設(shè)用地面積（萬(wàn)㎡）28.07容積率地上3.06；地下0.8總建面積（萬(wàn)㎡）107.8配套公建2.78商品房建筑面積51.02拆遷區(qū)安置建筑面積32地上總建面積（萬(wàn)㎡）合計(jì)85.8地下室7地下車(chē)庫(kù)及其他15地下總建面積（萬(wàn)㎡）合計(jì)22標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案配套公建構(gòu)成項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值底商萬(wàn)㎡0.31純商業(yè)萬(wàn)㎡1.54會(huì)所萬(wàn)㎡0.1幼兒園萬(wàn)㎡0.4物業(yè)管理中心萬(wàn)㎡0.43合計(jì)萬(wàn)㎡2.783.2初步規(guī)劃方案財(cái)務(wù)分析根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，項(xiàng)目可售商品房住宅 51.02 萬(wàn)㎡，可售商業(yè)用房1.85 萬(wàn)㎡；根據(jù)濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造土地政府零收益政策，土地熟化成本即土地出讓價(jià)格，考慮土地出讓金契稅，柳行地塊土地費(fèi)用 (含契稅)為180178萬(wàn)元；根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售情況， 綜合考慮各類(lèi)因素，住宅部分銷(xiāo)售價(jià)格暫按9500元/㎡，商業(yè)用房部分20000元/㎡計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，如下表所示：項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）420493.2銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）574940稅前利潤(rùn)及利潤(rùn)率117076萬(wàn)元，27.8%本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為420493.2萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入約574940萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)約117076萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為27.8%。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算本地塊占地面積較大，項(xiàng)目規(guī)模較大，項(xiàng)目總建面積規(guī)模達(dá) 107.8萬(wàn)㎡；其中回遷安置房建設(shè)費(fèi)用已全部計(jì)入土地費(fèi)用中， 不再額外計(jì)算其開(kāi)發(fā)成本；關(guān)于地下部分開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算，前期費(fèi)用以 400元/㎡計(jì)算，工程費(fèi)用以 2100 元/㎡計(jì)算。綜合各項(xiàng)稅費(fèi)和成本測(cè)算，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總額為 42.05億元。項(xiàng)目合計(jì)土地費(fèi)用（萬(wàn)元）180178施工前期費(fèi)用（萬(wàn)元）31992.64工程費(fèi)用（萬(wàn)元）159180施工手續(xù)費(fèi)（萬(wàn)元）4202.86工程管理費(fèi)用（萬(wàn)元）10439.24不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（萬(wàn)元）3633.63銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）30866.54項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）420492.91住宅部分：商品房建筑面積 51.02 萬(wàn)㎡；公建部分：公建部分總建筑面積 2.78萬(wàn)㎡；其中可售商業(yè)部分 1.85萬(wàn)㎡；地下部分：地下建筑面積共 22萬(wàn)㎡，其中7萬(wàn)㎡地下室，15萬(wàn)㎡車(chē)庫(kù)及其他。銷(xiāo)售收入本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入共有四部分組成，即商品房住宅部分、商業(yè)用房部分、地下部分、回遷區(qū)超出安置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分。 其各部分銷(xiāo)售收入如下表所示， 項(xiàng)目銷(xiāo)售額為574940 萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案物業(yè)類(lèi)型售價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售單位（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）商品房住宅950051.02484690商業(yè)用房200001.8537000地下部分250014.536250回遷區(qū)部分房源（超出8500 2 17000安置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分）合計(jì) —— 574940地上部分：假設(shè)商品房住宅及可售商業(yè)用房部分銷(xiāo)售率為 100%；根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，回遷區(qū)建設(shè)規(guī)模與居民房產(chǎn)建筑規(guī)模存在一定比例約 1.3:1，即本項(xiàng)目回遷區(qū)總建面積 30萬(wàn)㎡即可，而本項(xiàng)目回遷區(qū)建設(shè)規(guī)模為32萬(wàn)㎡，根據(jù)回遷區(qū)回購(gòu)價(jià)格優(yōu)惠 10%原則，銷(xiāo)售價(jià)格暫定 8500 元/㎡，超出安置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分可有1.7億元銷(xiāo)售款。地下部分：假設(shè) 7萬(wàn)㎡地下室銷(xiāo)售率為 100%；車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售率為 50%；經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加、增值稅銷(xiāo)售收入比例金額（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅5%28747城市建設(shè)稅0.35%2012.29教育費(fèi)附加0.15%862.41增值稅1%5749.4合計(jì)37371.1稅前利潤(rùn)及利潤(rùn)率稅前利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-總成本-經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加-增值稅=117076 萬(wàn)元稅前利潤(rùn)率=稅前利潤(rùn)/總投入*100%=27.8%標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 117076萬(wàn)元；稅前利潤(rùn)率達(dá) 27.8%。4、項(xiàng)目操作思路及資金安排4.1土地獲取方式根據(jù)濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造政策，柳行片區(qū)舊居改造可將棚戶(hù)區(qū)改造與土地出讓捆綁進(jìn)行，通過(guò)一次公告，二次掛牌的方式，土地出讓金即為土地熟化成本。柳行地塊土地獲取方式如下圖所示：4.2分期開(kāi)發(fā)基本思路根據(jù)濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造政策要求， 須先進(jìn)行安置房建設(shè)（占地面積160畝，總建筑面積32萬(wàn)㎡）。為減少項(xiàng)目啟動(dòng)資金的投入，對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的安排擬采用分區(qū)分期推進(jìn)的方式。標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案回遷安置區(qū)商品房二期商品房一期居民安置區(qū)集中安排，商品房開(kāi)發(fā)分兩期；在安置區(qū)建設(shè)期間，商品房一期進(jìn)行項(xiàng)目前期報(bào)批工作，(以取得四證為目標(biāo))；商品房一期具備放貸條件后，開(kāi)始建設(shè)；根據(jù)安置區(qū)回購(gòu)和商品房一期推進(jìn)情況，確定二期啟動(dòng)時(shí)間。4.3啟動(dòng)資金安排濟(jì)南市政府棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目資金運(yùn)行示意圖標(biāo)準(zhǔn)文檔實(shí)用文案根據(jù)濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目資金運(yùn)行示意圖可以看出， 土地熟化費(fèi)用均需要開(kāi)發(fā)商支出；其中拆遷補(bǔ)償與過(guò)渡費(fèi)用需支付給被拆遷人，土地收儲(chǔ)費(fèi)用需支付給原土地持有者， 而回遷房建設(shè)費(fèi)用仍回歸開(kāi)發(fā)商。土地熟化過(guò)程各階段支出費(fèi)用根據(jù)濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造政策，土地熟化費(fèi)用由四部分組成，即安置房建設(shè)費(fèi)用、貨幣補(bǔ)償、中轉(zhuǎn)過(guò)渡費(fèi)用以及國(guó)有土地收儲(chǔ)費(fèi)用。其中貨幣補(bǔ)償與中轉(zhuǎn)過(guò)渡費(fèi)用，共6.2億元，需要在確定競(jìng)買(mǎi)人資格即第一次摘牌時(shí)需要全額支付；因地塊內(nèi)部存在國(guó)有企業(yè)用地及教育用地需要收儲(chǔ)，土地收儲(chǔ)費(fèi)用約1.5億元，此費(fèi)用在土地第二次公告時(shí)支付；根據(jù)土地出讓政策，在簽訂土地出讓協(xié)議時(shí)，土地首付款需要支付出讓金5