物業(yè)安全管理的基礎(chǔ)知識(shí)

物業(yè)安全管理的基礎(chǔ)知識(shí)一、物業(yè)管理安全管理的概念二、物業(yè)安全管理的目的及意義三、物業(yè)安全部組織架構(gòu)四、物業(yè)安全管理的內(nèi)容五、物業(yè)治安違章行為六、物業(yè)安全管理的目標(biāo)七、物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想八、物業(yè)安全管理的原則九、物業(yè)安全管理措施安全：指沒(méi)有危險(xiǎn)，不受威脅，不出事故。物業(yè)安全一般包括3層含義：

1、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場(chǎng)所秩序保持良好的狀態(tài)。

2、物業(yè)安全不僅指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害而且指不存在其它因素導(dǎo)致這種侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒(méi)有危險(xiǎn)也沒(méi)有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)。

3、物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一個(gè)方面的安全。

一、物業(yè)管理安全管理的概念一、物業(yè)管理安全管理的概念

影響物業(yè)安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來(lái)主要有兩大類：

1）人為侵害因素；

2）自然侵害因素安全管理人員應(yīng)了解這些影響安全的因素，并隨時(shí)注意處理。

物業(yè)安全管理：是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全管理包括防和保兩個(gè)方面，防是預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生；保是通過(guò)各種措施對(duì)萬(wàn)一發(fā)生的事故進(jìn)行妥善處理。防是防災(zāi)保是減災(zāi)。兩者相輔相成，缺一不可。物業(yè)安全管理作為一項(xiàng)職業(yè)性的服務(wù)工作，是介入公安機(jī)關(guān)職責(zé)和社會(huì)自我防范之間的一種專業(yè)保安工作，較之于社會(huì)治安管理的這兩種形式具有補(bǔ)充的性質(zhì)，具有補(bǔ)充國(guó)家安全警力不足、減輕國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)及工作職責(zé)范圍針對(duì)性的優(yōu)點(diǎn)。一、物業(yè)管理安全管理的概念二、物業(yè)安全管理的目的及意義1、目的

保證和維持業(yè)主和物業(yè)使用者有一個(gè)安全舒適的工作、生活環(huán)境，以提高生活質(zhì)量和工作效率。2、意義1）物業(yè)安全管理是保證國(guó)家和城市社會(huì)穩(wěn)定、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，保障人民安居樂(lè)業(yè)的前提條件之一。整個(gè)國(guó)家和城市是由千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)社區(qū)所組成的，只有做好各個(gè)社區(qū)的安全管理，才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、人民安居樂(lè)業(yè)的目標(biāo)。2）物業(yè)安全管理能為業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)提供安全和保護(hù)。3）物業(yè)安全管理是物業(yè)管理公司提高信譽(yù)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一種重要途徑4）物業(yè)安全管理做好了，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價(jià)值才能得到保持。另外，人們也才會(huì)更樂(lè)意購(gòu)買物業(yè)，物業(yè)才會(huì)增值。三、開(kāi)元盛世華城物業(yè)服務(wù)中心安全部組織架構(gòu)

物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理安全部護(hù)衛(wèi)一班護(hù)衛(wèi)二班護(hù)衛(wèi)三班大門護(hù)衛(wèi)巡邏護(hù)衛(wèi)監(jiān)控室護(hù)衛(wèi)車道口護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)護(hù)衛(wèi)主管物業(yè)服務(wù)中心副經(jīng)理三、物業(yè)安全部組織架構(gòu)1、開(kāi)元物業(yè)盛世華城安全部分為護(hù)衛(wèi)1、2、3班，

每班目前暫設(shè)5個(gè)崗位，即：大門崗、巡邏崗、

車道口崗、監(jiān)控中心崗、班長(zhǎng)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的入住情況，隨著人流及車流量的增加可增加相應(yīng)崗位。2、實(shí)行3班輪流，24小時(shí)全天候值班制：早班8點(diǎn)

到16點(diǎn)；中班16點(diǎn)到24點(diǎn)；夜班24點(diǎn)到次日8點(diǎn)。3、

早、中、晚3班每10天依次輪換1次，即：每月1

日、11日、21日為輪換日。

四、物業(yè)安全管理的內(nèi)容物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括：治安管理、消防管理及車輛交通管理3個(gè)方面。1、接管入伙期：我們要以人防為主，技防為輔，主要管

理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員，這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修、制止破壞公共設(shè)施的行為以及保證小區(qū)的干凈整潔。2、正常居住期：安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力，安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)、管理進(jìn)出小區(qū)的車輛、家庭防盜和小區(qū)公共秩序維護(hù)。

物業(yè)治安管理：1、來(lái)訪人員管理

（1）、所有業(yè)主訪客，如果沒(méi)有業(yè)主帶著門禁卡前往大門崗接領(lǐng)則必須在護(hù)衛(wèi)員通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)與業(yè)主家庭進(jìn)行過(guò)核實(shí)的前提下、憑訪客本人身份證在大門崗登記后，方可進(jìn)入小區(qū)。來(lái)訪者自己聯(lián)系不到業(yè)主、護(hù)衛(wèi)員通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)也與業(yè)主聯(lián)系不上的，大門崗護(hù)衛(wèi)員必須拒絕、阻止此人進(jìn)入小區(qū)。

（2）小區(qū)住戶的家政人員、送報(bào)紙、郵件人員、送牛奶人員、憑物業(yè)服務(wù)中心發(fā)放的小區(qū)臨時(shí)出入證（AB證）進(jìn)入小區(qū)，大門崗?fù)瑫r(shí)通知巡邏護(hù)衛(wèi)人員，由巡邏護(hù)衛(wèi)人員負(fù)責(zé)指引道路，防止來(lái)人迷路或進(jìn)入非登記進(jìn)入的區(qū)域。（3）小區(qū)住戶的送餐人員、送水人員、臨時(shí)施工人員（時(shí)間不超過(guò)1天）則必須在護(hù)衛(wèi)員與業(yè)主家庭進(jìn)行過(guò)核實(shí)的前提下、憑本人身份證在大門崗登記并辦理臨時(shí)出入證后，方可進(jìn)入小區(qū)，大門崗?fù)瑫r(shí)通知巡邏護(hù)衛(wèi)人員，由巡邏護(hù)衛(wèi)人員負(fù)責(zé)指引道路，防止來(lái)人迷路或進(jìn)入非登記進(jìn)入的區(qū)域。

物業(yè)治安管理：1、來(lái)訪人員管理（4）、如果是業(yè)主本人帶著訪客進(jìn)入小區(qū)，大門崗護(hù)衛(wèi)員須向業(yè)主核實(shí)，確認(rèn)后給予放行。

（5）、公務(wù)人員（警察、城管等等）、外來(lái)參觀人員因工作需要進(jìn)入小區(qū)，大門崗護(hù)衛(wèi)員必須問(wèn)清原因，并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，取得物業(yè)服務(wù)中心允許認(rèn)可后、方可放行，且必須做好相關(guān)書面記錄。（6）、到小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的來(lái)訪人員，大門崗護(hù)衛(wèi)員須向物業(yè)服務(wù)中心核實(shí)，確認(rèn)后在大門崗登記給予放行。

所有門崗必須認(rèn)真查驗(yàn)證件，確認(rèn)來(lái)訪人員身份，辦理出入證件，無(wú)上述各種情況的有效證明者，堅(jiān)決阻止其入內(nèi)。對(duì)于拒不執(zhí)行上述相關(guān)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)中心員工，予以嚴(yán)肅處理，并向所有業(yè)主書面通報(bào)。

物業(yè)治安管理：物品出入管理：

任何物品進(jìn)入小區(qū)，大門崗都有權(quán)要求進(jìn)行檢查、登記，堅(jiān)決杜絕各類違禁物品、危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)，避免安全隱患。

帶出小區(qū)的非手提物品，必須由業(yè)主或物業(yè)使用人前往物業(yè)服務(wù)中心辦理《物品放行條》手續(xù)，如是租戶搬家，要和業(yè)主取得聯(lián)系，得到業(yè)主認(rèn)可并由業(yè)主辦理《物品放行條》，各出入口崗護(hù)衛(wèi)人員必須嚴(yán)格執(zhí)行《物品放行條》制度，發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即向上級(jí)匯報(bào)。物業(yè)消防管理：

開(kāi)元物業(yè)保證小區(qū)所有消防設(shè)施全天候正常，所有消防器材、干粉滅火器都在有效期、隨時(shí)可用，配備數(shù)量完全符合國(guó)家消防相關(guān)規(guī)定。加強(qiáng)消防安全宣傳、教育，除做好物業(yè)公司份內(nèi)的消防安全演練工作以外，至少每年組織一次全體業(yè)主參與的消防安全演練，培養(yǎng)整個(gè)小區(qū)業(yè)主的消防安全意識(shí)；內(nèi)部強(qiáng)化管理，設(shè)計(jì)應(yīng)急預(yù)案流程，突發(fā)事件做到快速反應(yīng)。1、堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員消防”的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員

制。

2、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作。

（1）消防教育宣傳工作：

在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。

（2）編制小區(qū)消防滅火預(yù)案：

根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定消防滅火預(yù)案，使所有物業(yè)服務(wù)中心工作人員及全體業(yè)主了解預(yù)案的運(yùn)做情況。

物業(yè)消防管理：（3）做好消防培訓(xùn)及演練工作：

重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中心員工的消防實(shí)戰(zhàn)演練，至少每半年組織一次全體物業(yè)服務(wù)中心員工參加的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。至少每年組織一次全體物業(yè)服務(wù)中心員工和小區(qū)大部分業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體業(yè)主的“自救”意識(shí)和能力，防范于“未燃”。

3、建立物業(yè)小區(qū)居住區(qū)消防快速反應(yīng)分隊(duì)：

在護(hù)衛(wèi)員中選拔一批隊(duì)員組建小區(qū)“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，物業(yè)公司在報(bào)警的同時(shí)迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少物業(yè)小區(qū)火災(zāi)損失。物業(yè)車輛管理：1、地上停車：本小區(qū)內(nèi)地上一般不允許停車，對(duì)于一些特殊車輛（送人接人、業(yè)主親友、搬家、送貨等外來(lái)車），首先必須要詢問(wèn)事由，認(rèn)真檢查，經(jīng)與業(yè)主聯(lián)系確認(rèn)無(wú)誤后放行，并辦理臨時(shí)停車卡，通知相關(guān)崗位進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，不得亂停亂放，阻礙小區(qū)的交通要道。

2、地下停車：地下車庫(kù)采取機(jī)動(dòng)車輛出入“一卡通”在地下停車庫(kù)辦理了固定停車位的業(yè)主和物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)中心發(fā)放小區(qū)統(tǒng)一的《地下停車卡》，使用物業(yè)服務(wù)中心授權(quán)的門禁，開(kāi)啟入口擋車桿進(jìn)入地下車庫(kù)停在專用的停車位上。（按照車位大小規(guī)范停車，不得將車輛停放在他人車位或者道路上）3、小區(qū)內(nèi)摩托車、自行車停放在指定位置，車輛不得亂停放，維護(hù)小區(qū)交通秩序，保障小區(qū)車輛安全。

任何車輛進(jìn)出小區(qū)都必須遵守小區(qū)的車輛及交通管理規(guī)定，且隨時(shí)聽(tīng)從護(hù)衛(wèi)人員的調(diào)度，發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即上報(bào)。

五、物業(yè)小區(qū)治安違章行為1、利用住宅進(jìn)行賭博、賣淫嫖娼等活動(dòng)。2、利用住宅作據(jù)點(diǎn)，進(jìn)行盜竊活動(dòng)。3、非法侵入他人住宅，損毀他人財(cái)物。4、擅自撬開(kāi)他人信箱，私拆他人信件的。5、制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫物品。6、對(duì)溝井坎穴不設(shè)覆蓋物、標(biāo)志；故意損毀、移動(dòng)覆蓋物或標(biāo)志。7、非法制造、販賣、攜帶、存放管制刀具、槍支彈藥。8、未經(jīng)批準(zhǔn)，私自安裝、使用電網(wǎng)。9、隨意亂仍雜物、垃圾或高空拋物。10、故意毀壞路燈、郵筒、公共設(shè)施，破壞花、草、樹(shù)木。11、隨意停放車輛阻礙交通。12、占用消防通道或其它公共區(qū)域。13、聚眾喧鬧，酗酒鬧事、打架斗毆。14、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪音，影響他人休息和生活。15、用汽槍在住宅區(qū)內(nèi)射擊。六、物業(yè)安全管理的目標(biāo)

必須通過(guò)現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。七、物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想

1、建立最健全、完備的組織結(jié)構(gòu)和規(guī)章制度。

2、盡可能采用先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備并將技防工作發(fā)揮到極至。

3、選派最具責(zé)任心的專業(yè)人才實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化、制度化管理。

4、堅(jiān)決貫徹預(yù)防為主，防打結(jié)合的安全管理原則千方百計(jì)做好預(yù)防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。

5、對(duì)于萬(wàn)一出現(xiàn)的安全事故，視具體情況，采取一切有效的手段和措施進(jìn)行處理，力爭(zhēng)將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)。八、物業(yè)安全管理的原則1、思想落實(shí)

安全管理人員的思想工作通常是由班長(zhǎng)、主管和物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理來(lái)做的。2、組織落實(shí)

物業(yè)的安全管理通常由物業(yè)管理公司委托保安公司或自行成立安全部來(lái)負(fù)責(zé)安全管理工作。3、人員落實(shí)

要選派最具責(zé)任心的專業(yè)人才、骨干力量來(lái)?yè)?dān)當(dāng)安全部的負(fù)責(zé)人，并配備必要的安全管理人員。安全管理人員在上崗前必須經(jīng)過(guò)專業(yè)的崗位培訓(xùn)，要有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)、政治覺(jué)悟和職業(yè)品質(zhì)。安全管理要嚴(yán)格落實(shí)崗位責(zé)任制，專人負(fù)責(zé)，即要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中。4、制度落實(shí)物業(yè)管理公司要根據(jù)國(guó)家的有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)定和要求，結(jié)合自己所管物業(yè)的實(shí)際情況，制定出切實(shí)可行的安全管理的制度和辦法，并堅(jiān)決組織貫徹執(zhí)行。5、裝備落實(shí)要配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)施、設(shè)備以及相適應(yīng)、相配套的裝備器材，以達(dá)到技防和人防相結(jié)合，從而增強(qiáng)安全管理的整體系數(shù)與效率，確保人身和財(cái)產(chǎn)安全。八、物業(yè)安全管理的原則九、開(kāi)元盛世華城小區(qū)智能化安全管理措施安全是每個(gè)住戶最重要的基本需求，物業(yè)服務(wù)中心將為小區(qū)構(gòu)筑多層次的立體安全防線，盡最大努力保護(hù)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全，為此，中心依照人防與技防相結(jié)合的安全防范模式，對(duì)小區(qū)實(shí)施以下八大管理措施：一、設(shè)立安全監(jiān)控中心小區(qū)的智能化系統(tǒng)設(shè)立有安全監(jiān)控中心，監(jiān)控中心與消防控制中心共設(shè)一處，監(jiān)控中心設(shè)有控制臺(tái)，它可以對(duì)所有有關(guān)系統(tǒng)進(jìn)行24小時(shí)不間斷監(jiān)控，提高各類安全設(shè)備的綜合管理效率，增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)的保障能力。二、實(shí)行嚴(yán)格的小區(qū)人員出入管理小區(qū)設(shè)立24小時(shí)值班的門崗，嚴(yán)密監(jiān)控小區(qū)主出入口，并且設(shè)置人行通道智能化管理系統(tǒng)：大門口設(shè)置有門禁和通道閘，業(yè)主通過(guò)智能卡確認(rèn)后開(kāi)閘進(jìn)出小區(qū)，訪客須通過(guò)大門口門禁確認(rèn)身份或登記確認(rèn)訪客身份后才能進(jìn)入小區(qū)，同時(shí)在入口處設(shè)置的攝像頭能較好的監(jiān)控、管理進(jìn)出小區(qū)人員的情況。嚴(yán)格的小區(qū)人員出入管理，將最大限度地避免小區(qū)內(nèi)有閑雜人員進(jìn)出等安全隱患。九、開(kāi)元盛世華城小區(qū)智能化安全管理措施三、小區(qū)各樓棟出入口設(shè)可視對(duì)講和門禁系統(tǒng)小區(qū)的各樓棟出入口安裝有電控門，并設(shè)可視對(duì)講和門禁系統(tǒng)，這是防止閑雜人員的第二道防線。業(yè)主可通過(guò)刷卡或聯(lián)系監(jiān)控中心確認(rèn)身份后進(jìn)入，訪客進(jìn)入小區(qū)后，須在樓下的單元門經(jīng)過(guò)相應(yīng)住戶確認(rèn)，由住戶為其開(kāi)啟樓棟電控門方可進(jìn)入。四、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)在大門、車道出入口、周邊圍墻、小區(qū)內(nèi)的道路、前廣場(chǎng)、中心花園、電梯、地下停車場(chǎng)等位置都設(shè)置了攝像頭，監(jiān)控中心值班員在安全監(jiān)控中心24小時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)各個(gè)監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行全面監(jiān)視，并通過(guò)錄像記錄。小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)可以有效監(jiān)控小區(qū)的狀況，使異常情況可以隨時(shí)發(fā)現(xiàn)，即時(shí)處理，時(shí)刻維護(hù)小區(qū)的安全。五、周界報(bào)警系統(tǒng)九、開(kāi)元盛世華城小區(qū)智能化安全管理措施小區(qū)周邊圍