商業(yè)街業(yè)態(tài)商鋪劃分

2012-7-4

客天下商業(yè)街業(yè)態(tài)及B區(qū)商鋪劃分市場分析定位策劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃布局報告提綱市場分析區(qū)域分析市場分析本體分析區(qū)域分析未來城市核心，發(fā)展前景巨大

區(qū)位：屬于梅州3大商圈之一——江南商圈，相對較為成熟，區(qū)域居住人口屬于中上層南拓規(guī)劃，未來梅州發(fā)展的新中心——梅州市政府著力實施“南拓、北擴、中優(yōu)”計劃，其中的南拓計劃是以世界客都大道建設為契機，拉動城市向南面發(fā)展。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局制訂了客都大道周邊區(qū)域的路網(wǎng)、用地功能布局、公共設施配套、開發(fā)強度等作了詳細規(guī)定，把該區(qū)域規(guī)劃為高標準的現(xiàn)代城市新區(qū)。在規(guī)劃的指引下，梅州火車站站前區(qū)域建設加快，一個功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)金融服務功能區(qū)正在形成?！澳蠑U·北拓·中優(yōu)”戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域交通位處世界客都大道沿線，距市區(qū)5分鐘生活圈世界客都大道：雙向8車道3分鐘輻射圈：火車站，曾憲梓中學，歸讀公園，正興系列樓盤等5分鐘生活圈：市政府，飛機場，鴻都商業(yè)圈，田家炳醫(yī)院等區(qū)域分析小結1、區(qū)域分析客天下處于未來城市新核心，發(fā)展前景巨大；2、交通分析：客天下位處世界客都大道沿線，屬于市區(qū)5分鐘生活圈百花洲片區(qū)江北片區(qū)鴻都商圈市場分析梅州目前三大主力商圈，由北向南江北區(qū)域：包括華僑城、老街等區(qū)域，為老城區(qū)。百花洲片區(qū)：以百花洲為中心，環(huán)繞時代廣場周邊等區(qū)域；地處江南最為繁華地段，較為成熟。鴻都商業(yè)圈：與梅州當?shù)卮笊鐓^(qū)鴻都花園相呼應，代表城市規(guī)劃建設較高水平的新商圈，目前已成型。商圈名稱輻射范圍區(qū)域范圍商圈業(yè)態(tài)特征租金、售價情況江北區(qū)域江北為主，輻射全市華僑城商業(yè)廣場附近臨街商業(yè)百貨、電器、服飾、外貿店、精品店為主售價：12000-20000元/平，均價約16000元/平百花洲全市嘉應中路以北，梅江大道兩側500米以內，百花巷和梅龍西路、法政街為中心百貨、服裝鞋帽專賣店、外貿服飾、精品店、化妝品等為主租金約100-300元/平/月；側街售價約20000元/平，正街約40000元/平鴻都商圈全市以彬芳大道為軸，嘉應路與新中路之間400米以內以鴻都電腦城、蘇寧、喜多多為代表，經營通訊、數(shù)碼產品、電腦耗材等產品為主售價：8000-28000元/平，均價22000元/平；租金：40-100元/平/月市場分析各商圈鋪位售價從8000-40000元/平米不等市場分析商業(yè)功能較齊全，檔次整體相對低端江北區(qū)域

商鋪主力面積段：約50-60平米、90平米；華僑城片區(qū)以90平店面為主；品牌專賣店規(guī)模較大，面積180-270平米左右；有部分小面積店鋪，50-60平米；老街則是以50-60平米面積段為主。

售價：12000-26000元/平，均價約18000元/平；

租金：因店鋪質量而異，從20元/平/月-150元/平/月；

商業(yè)布局：華僑城為以前梅州富人聚居區(qū)，聚集了當?shù)氐母叨巳耸?，商業(yè)街配套齊全、適合中高端人士消費，是江北片區(qū)最成熟、最高端商圈；老街則是梅州歷史較久的商圈，提供服飾、文具等各種生活用品，主要滿足江南、江北片區(qū)商鋪或個體工商戶的批發(fā)需求、以及低檔消費水平的顧客需求。市場分析百花洲商圈滿足中不同人群消費，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，屬于相對成熟階段百花洲商圈

商鋪主力面積段：主力面積段50-60平米；品牌專賣店規(guī)模較大，會選擇兩至三間店鋪打通同時使用，面積180-270平米左右；有部分小面積店鋪，30平米左右。

售價：正街約40000元/平，側街售價約20000元/平；

租金：正街店鋪租金約100-200元/平/月，側街60-120元/平/月；

商圈介紹：百花洲是梅州本地目前最成熟、人流最集中的商業(yè)圈，主營服飾業(yè)務。商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺，可滿足低、中、高端不同檔次消費群的需求。其中，梅隴路專賣店經營服飾消費水平及檔次最高，是當?shù)馗呤杖肴巳褐饕M地帶。鴻都商圈

商鋪主力面積段：主力面積段50-80平米，少量最小面積30平米左右，有連鎖店或專賣店面積較大區(qū)間120—200平米。

售價：正街約32000元/平，側街售價約17000元/平；

租金：正街店鋪租金約220-300元/平/月，側街120-200元/平/月；

商圈圈層不夠高檔次：與梅州當?shù)卮笊鐓^(qū)鴻都花園相呼應，代表城市規(guī)劃建設較高水平的新商圈，目前已成型，主要經營手機、電腦等電子產品、裝修建材等，鴻都美食街主經營餐飲業(yè)、古玩字畫等，人氣較旺。市場分析鴻都商圈代表城市規(guī)劃建設較高水平的新商圈，但業(yè)態(tài)功能尚有很大提升空間1、供需分析從全市供需商業(yè)市場來看,梅州現(xiàn)有的商業(yè)結構屬初級業(yè)態(tài)，大型商圈尚未形成，當?shù)厝藢ι虡I(yè)投資的理念也處于初級階段。2、商業(yè)屬性分析：從區(qū)域發(fā)展的對比性來看，客天下商業(yè)業(yè)態(tài)脫離梅州當?shù)厣倘Φ陌l(fā)展模式，不屬于目前梅州所具備的商業(yè)形態(tài)。3、商業(yè)情況梅州沒有一站式的購物中心，甚至沒有成功的步行街，這在一個擁有40萬城市人口的城市來說，急需成功的集中購物點。市場分析小結客天下總占地3萬畝，總投資30億，預計8-10年開發(fā)完成。1、已被評為國家4A級旅游風景區(qū)，年接待游客數(shù)量6-8萬人次。廣場等區(qū)域免費游玩的游客近15-20萬。2、國際圣山國際住區(qū)規(guī)劃建設129萬平米建筑，未來客天下預計將有3萬人口入住。3、僅按常住人口計算，人均月消費為1000元，則社區(qū)總消費約為3千萬每月，另外還有每年接待數(shù)萬游客，在客天下每月的消費額約為3.3千萬以上。本體分析客天下旅游產業(yè)園——體量大，人氣足目前客天下已有商業(yè)形態(tài)：1、酒店:梅州唯一一家正式授牌五星級酒店2、喜多多超市：梅州當?shù)刈畲筮B鎖超市3、3D影院：梅州設備最先進3D影院4、廣場小木屋：10個特殊建筑商鋪5、兒童游樂場：海底世界等主題娛樂場本體分析客天下現(xiàn)有商業(yè)——類型較少本體分析大型歐洲風情商業(yè)街——特色建筑可售商業(yè)經濟技術指標商業(yè)建面：19469平米鋪位形式：7個獨體樓+82個底商店鋪鋪位面積：獨體樓550-1046平米，底商店鋪45-96平米。建筑形態(tài)：3大主題廣場，歐式風情建筑樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）1棟553.06211.7211.7976.462棟406.72203.36203.36813.443棟466.54216.87216.87900.285棟308.32154.16158.08620.566棟514.8265.62265.621046.048棟211.4218.9218.9649.29棟193.6210147.1550.7總計

5556.68小學對面單層商鋪面積商鋪面積（㎡）單層商鋪158.6單層商鋪268.9單層商鋪367.7單層商鋪470單層商鋪571.15單層商鋪660.93單層商鋪769.25總計466.53本體分析單鋪面積為40-100平米本體分析單鋪面積主要面積段為60-100平米本體分析B區(qū)底商層高較低，柱間距較窄，對于品牌商家的招商會有一定的硬件障礙。由于B區(qū)底商建筑層高一般都在三米以下，還需要安裝消防管道，部分區(qū)域需安裝空調管道，所以實際凈高較低，會對引進品牌商家和銷售產生一定影響。由于B區(qū)底商建筑進深較淺，同樣不利于引進大型商場。1、客天下旅游產業(yè)園客天下總體量較大，未來游客及住區(qū)業(yè)主人氣將會非常旺，商業(yè)前景巨大；2、客天下現(xiàn)有商業(yè)：客天下現(xiàn)有商業(yè)僅能滿足業(yè)主或游客的一小部分需求，需擴充商業(yè)形態(tài)；3、大型歐洲風情商業(yè)街：歐洲大型風情商業(yè)街體量較大，建筑形態(tài)獨具特色，獨棟商鋪規(guī)劃面積較大，實現(xiàn)銷售難度較大；散鋪面積區(qū)間較為適中，實現(xiàn)價值可能性較大.本體分析定位策劃案例借鑒市場定位顧客定位功能定位形象定位它山之石，可以攻玉案例借鑒一期項目商業(yè)總建筑面積：約1.5萬平米，擁有街鋪80余間。二期項目商業(yè)建筑面積：1900平方米。深圳華僑城高檔住宅區(qū)—波托菲諾之中，毗鄰7萬平方米燕棲湖，片區(qū)擁有極為優(yōu)質的客戶資源及優(yōu)美的自然環(huán)境。商業(yè)定位：高檔社區(qū)的生活配套服務，涵蓋餐飲、綜合性會所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品銷售等。已進駐的商家——丹桂軒餐廳、舞鶴日本料理、漢陽館韓國料理、百佳超市、可頌坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、夢圓皇宮美容等連鎖品牌店。波托菲諾意大利精品街風格，

高檔社區(qū)的生活配套功能定位功能劃分A區(qū)精品街（5%）以化裝品、首飾為主，輔以藝術品、小提琴、紀念品等B區(qū)水邊休閑街（80%）餐飲、酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點等C區(qū)社區(qū)服務街（15%）美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務店等社區(qū)性超市BAC以餐飲、休閑為主，其次是基本生活配套，購物占比非常小。波托菲諾商業(yè)功能業(yè)態(tài)組合休閑類商家餐飲類商家購物類商家夢圓皇宮SPA美容健會丹桂軒百佳超市依貝佳美容生活館頭啖湯博尚高爾夫專賣古羅馬咖啡吧麥膳坊龍潤普爾lily咖啡舞鶴SPR咖啡可頌坊星巴克私家花園茶樓憑借華僑城品牌、高端客戶群，相對區(qū)位優(yōu)勢，成功招來一些品牌商家。波托菲諾以低租金讓利為回報，平均租金在50-60元/平米（市區(qū)普通商業(yè)200元/平米）B住戶美食愛好者游客波托菲諾住戶，以外企高管（外籍人士）、企業(yè)主、華僑為主，年齡在30-40歲，是服裝等商品的主要消費者對商業(yè)街上的知名餐飲品牌慕名而來者，對其他商業(yè)形態(tài)構成一定的隨機消費。例如專門來吃丹桂軒的入住波托菲諾國際公寓的游客，以外籍人士居多這里的酒吧、書吧等店吸引了其他一些高檔社區(qū)的居民來消費其他高檔社區(qū)居民波托菲諾客戶范圍以住戶及美食愛好者為核心，其次為游客及其他高檔社區(qū)居民進大門百佳超市1000面積較大的超市超市輔營區(qū)聆聽音樂音像25雪貝麗阿姨干洗10金碧擦鞋擦鞋修鞋20擦鞋價格5~10元/雙，另外還提供沙發(fā)、車座保養(yǎng)，擦鞋三雙可提供上門服務美容美容15海王藥業(yè)藥店30招商地產地產中介20超市二側街鋪中國銀行銀行1507-11便利店便利店40悠悠讀書書店30漢湯館酒樓200頭啖湯（二樓）酒樓300波托菲諾商業(yè)街詳細業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街右側香檳紅酒吧酒吧80招商銀行銀行20波托菲諾畫廊藝術品店40明館（家具）家具50寶琪蘭化妝品化妝品40在東海購物廣場有連鎖，屬于進口產品。克麗斯丁面包房面包房30純美世家家具家具120路可可時光首飾50東海購物廣場有連鎖店，都是來自意大利的孤品首飾韓國服裝女裝60單件商品700~1500元多，波托菲諾商業(yè)街詳細業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街外圍世聯(lián)地產地產中介50招商地產地產中介50世華地產地產中介150恒協(xié)干洗連鎖干洗20我型我塑美發(fā)美發(fā)100美容美容300依貝佳美容300我型我塑美容美容250絲域養(yǎng)發(fā)館美容100夢圓皇宮美容500空調公司200中原地產地產中介50波托菲諾商業(yè)街詳細業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街左側店名業(yè)態(tài)面積(單位：平方米）備注工商銀行銀行60寵物醫(yī)院寵物用品30吉祥天飾品30一些具有特色的民族服裝，售價在600~2000元/件船模飾品家庭裝飾品30最貴28000元一個，便宜也要180元一個，聽說市內它是唯一的一家以進口模型為主的商戶，沃爾瑪會員店也從他們這進貨古羅馬咖啡吧咖啡館150百事活酒莊酒吧100葡萄酒價格在128~680元/瓶之間，會員制，市內福強路益田村內開了一家連鎖店媽舍（民族服飾）女裝30優(yōu)悠書吧書吧40一杯酒在20~30元，在其自架的二樓還可以放影碟。為附近以及更加遠的高檔社區(qū)的一些消費者茶葉店茶葉30私家花園花店20世聯(lián)行中介40招商地產中介40波托菲諾商業(yè)街詳細業(yè)態(tài)規(guī)劃湖邊景觀資源最佳的地方配置的是高檔的休閑、餐飲類物業(yè)。湖邊左側意大利咖啡咖啡館100高檔的物業(yè)類型可頌坊面包房100西堤島咖啡咖啡館200布朗士咖啡雪茄館咖啡館200湖邊右側麥膳坊酒樓300波托菲諾國際公寓酒店套房60套丹桂軒酒樓500最低消費180/位以上波托菲諾商業(yè)街詳細業(yè)態(tài)規(guī)劃1、業(yè)態(tài)：以餐飲、休閑為主，其次是基本生活配套，購物占比非常??；生活配套數(shù)量有限，但功能齊全，能夠完整滿足居民需求；2、資源利用：所占資源更優(yōu)位置的物業(yè)更為高檔；資源優(yōu)勢薄弱位置建立生活配套設施；3、生活必需：利用地理位置相對較差位置，建立生活必需配套，生活配套總量15%左右；案例小結功能定位風情商業(yè)街為社區(qū)商業(yè)何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務的商業(yè)及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內，盡管項目為旅游地產項目，在節(jié)假日有部分游客，但是由于風情商業(yè)街處于客家小鎮(zhèn)入口若側，主要的消費還是靠A\B兩區(qū)的住宅業(yè)主進行常規(guī)的消費。功能定位風情商業(yè)街為中間型商業(yè)輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,同時一招本項目的特殊情況，兼顧部分旅游.內向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標分類功能定位風情商業(yè)街為中間型商業(yè)類型案例戶數(shù)人口商業(yè)總面積（㎡）人均商業(yè)面積（㎡/人）輻射型美麗365花園1,7996,29716,0002.54招商海月花園4,19914,69728,0001.91錦繡江南4,40015,40025,0001.62海濱廣場4,76016,66018,0001.08中間型陽光棕櫚園2,94610,3119,0000.87蔚藍海岸5,11917,91715,5000.87內向型祈福新邨7,46426,12419,8000.76皇御苑3,69012,9155,9400.46萬科四季花城4,70016,4506,0000.36風和日麗3,60012,6001,9800.16星河灣10,33036,1555,0000.14

上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.0—2.5㎡之間，中間型及內向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－1㎡之間。面積不是判斷輻射\中間\內向型的唯一標準.（來自外部資料）形象定位風情商業(yè)街定義為中高檔社區(qū)商業(yè)的形象定位一般分為：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔幾個類別，依照前面的梅州本地的市場情況，以及項目的自身情況，作為中間型商業(yè)，考慮對周邊的輻射，以及項目本身客戶群、業(yè)主群的質量，將風情商業(yè)街定義為中高檔。社區(qū)商業(yè)為主、旅游文化為輔生活為主，旅游為輔歐式風情在外，社區(qū)配套在內特色風情為表，居住需求為里形象定位：歐式風情商業(yè)街張先生：深圳游客游玩時間：2011年12月份第一次來梅州，聽朋友介紹客家文化發(fā)祥地年齡：30歲左右客戶語錄：“第一次來，真的非常棒，環(huán)境好，文化做的非常足，沒有白來，就是少了些互動的節(jié)目。”“環(huán)境真的不錯，就是有些不方便，晚上想住這里，感受一下夜景，但酒店又有些貴，要是有便宜些的就好了”。。。。。?？蛻粜枨笞粉櫋瓝?jù)統(tǒng)計報表顯示：客天下旅游產業(yè)園年接待境內外游客約6-8萬人次，但大多數(shù)為一次性游客，且逗留時間有限。酒店入住率月均高達35%-55%。游客數(shù)量可觀，且呈上升趨勢。劉先生：客天下業(yè)主，G212購房時間：2009年12月份預計裝修入住時間：“沒這么快”年齡：40歲左右家庭構成：4口之家，兩個孩子職業(yè)：梅州開診所客戶語錄：“現(xiàn)在這里出入不是很方便，超市、學校什么的都沒有，哪那么快住進來？”“每次去都是爬山，偶爾帶家人去還好，朋友去了想喝杯咖啡都不方便?！薄?。。。。。客戶需求追蹤……客天下共銷售地產房源533套，目前已裝修入住的業(yè)主僅為20戶左右，隨著疊院2期的入伙、E區(qū)即將入伙，2012年預計將有1-200戶家庭的入住。已達到入伙條件卻未入伙裝修的最關鍵原因——目前客天下配套尚未完善，居住進來不方便。吳小姐：梅州市民，客天下會員入會時間：2010年3月份平均游園次數(shù)：5次/年年齡：35歲左右家庭構成：3口之家，1個孩子職業(yè)：普通職工客戶語錄：“我是最早入會的會員啦，第一來感覺挺好，但后來每次都是帶親戚朋友來，都爬山，要是有更多能玩的就好了”“一幫朋友這么遠過來，爬山累了，想找個大點的地方坐下來聊聊或是逛逛街都不方便，都是露天的”。。。。。。客戶需求追蹤……很多梅州市民會將客天下作為閑暇放松的地點之一，但在領略山水景觀資源之后，需求更多功能的娛樂設施以及更多購物、休閑配套。1、游客：希望在客天下實現(xiàn)度假、休閑、購物、住宿一體化服務；2、業(yè)主：希望客天下盡快完善社區(qū)內超市、藥店、干洗店、銀行等配套設施；3、市民：希望客天下能有高端或特色主題商業(yè)，一站式完成購物、逛街、休閑等需求?？蛻粜枨笮〗Y一類三類二類游客客天下業(yè)主本地高端客戶群業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構成了社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；能否在項目目前條件下開業(yè)經營，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設計技術指標。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)來自外部資料業(yè)態(tài)建議內外兼修，歐式風情在外、社區(qū)配套商業(yè)在內,吸客業(yè)態(tài)程均勻分布。1棟2棟5棟3棟6棟8棟9棟社區(qū)配套配電房特色酒吧、咖啡店、KTV為主生活配套百貨、餐飲業(yè)態(tài)建議社區(qū)商業(yè)以超市、餐飲和服務配套為主業(yè)態(tài)建議主題模式特色商業(yè)：7棟主題商業(yè)樓棟建造特色旅游商業(yè)街，建議全部帶有排煙管道，便于業(yè)態(tài)調整和銷售。7棟特色主題商業(yè)樓棟分別根據(jù)其各自的特點進行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，引進星巴克、酒館等各類清吧物業(yè)，為游客提供國際化、都市化的交友平臺。8第八棟HOUSE一樓——德國奧古斯丁啤酒坊樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）8棟193.6210147.1550.7業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨棟商鋪的不同國家風格、不同位置對一樓招商引進各種品牌，如第八棟為德式風格建筑，來自德國的啤酒，將極具吸引力。9第九棟HOUSE一樓——薩莉亞意式西餐廳樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）9棟211.4218.9218.9649.2業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨棟商鋪的不同國家風格、不同位置對一樓招商引進世界品牌特色餐飲或酒吧，第九棟為意式建筑，意大利美食，世界向往。6第六棟HOUSE——主題KTV樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）6棟514.8265.62265.621046.04業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨棟商鋪風格，因其位置位于商業(yè)街入口處，人流量大，不懼噪音，適宜打造特色主題KTV——卡通動漫、浪漫愛情等5第2、3、5棟一樓或者一二樓HOUSE——韓國料理、肯德基或者麥當勞、日本料理等特色餐飲，也可以是俏江南，小肥羊等中餐品牌樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）2棟406.72203.36203.36813.443棟466.54216.87216.87900.285棟308.32154.16158.08620.5632漢陽宮日本舞鶴鑫泰業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨棟商鋪的不同國家風格、不同位置對一樓招商引進各種品牌，單層面積相對較大，合適做大型高端品牌餐飲，這樣不會和美食街相沖突。第1棟——歐洲風情咖啡店樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）1棟553.06211.7211.7976.461業(yè)態(tài)建議由于1棟位于商業(yè)街最內側，相對人流較少，清靜幽雅，是喝咖啡、談生意、逛街小憩的地方。51細節(jié)打造契合各主題廣場，通過各區(qū)域的細節(jié)品質打造，營造國際風情，體現(xiàn)高端品味。細節(jié)打造街面的小品、椅子、水景、互動型雕塑最大化增強客戶的體驗感，延長消費者滯留時間。B區(qū)業(yè)態(tài)建議綠色區(qū)域做百貨及餐飲，中檔特色餐飲，此區(qū)域為商業(yè)街的主入口處，昭示性最強，商業(yè)街內側，特色餐飲可吸引人流量聚集，同時百貨的加盟，聚集人氣紅色點區(qū)域為百貨商場入口處黑框區(qū)域，比較接近是整個商業(yè)街中心入口處，同時也是業(yè)主購物最便利處，做服務配套，包括理發(fā)店、小便利店、小吃店、茶館等，以小鋪為主規(guī)劃布局鋪位面積鋪位面積硬件規(guī)劃設計如不合理，會導致合適的業(yè)態(tài)無法進駐。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。數(shù)據(jù)借鑒B區(qū)商業(yè)街為中間型商業(yè)

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對應的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應。

鋪位面積百貨餐飲區(qū)域的鋪位劃分那么依照前面對B區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位，首先對百貨餐飲區(qū)域進行概念劃分1號鋪位面積百貨餐飲區(qū)域的鋪位劃分此區(qū)域為商業(yè)街的主要入口處，且昭示性最強！由于二層層高最低只有2350mm，常規(guī)商業(yè)使用比較困難，因此建議將此區(qū)域定義為對樓頂裝飾相對較弱的商業(yè)，由于二層層高較低，銷售時可采取買一層半送半層等策略口徑紅框區(qū)域，由于柱子較多，利用率低，鋪位難以分割，可直接一分為二，直接作為兩個整鋪進行劃分，可用于火鍋店、燒烤店等使用，便于利用空間黃框區(qū)域，柱間距相對較寬，且有規(guī)律，且中心為商業(yè)街中心廣