某地產(chǎn)項目常規(guī)產(chǎn)品市場投資依據(jù)之溝通案

郴資桂大道項目常規(guī)產(chǎn)品市場分析——投資依據(jù)之溝通案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟謹呈：【郴州樓市輝煌之星】耒陽王總郴州房地產(chǎn)投資意向平衡堂智業(yè)聯(lián)盟前言

承蒙耒陽王總的信任，我們有機會參與其項目投資策劃工作，借此溝通案匯報之機，深表對王總等投資人的感謝之情!此報告為正式全程策劃與產(chǎn)品規(guī)劃案之前的溝通案，為雙方進一步深度了解市場并開展項目操作細案策劃所用。報告中我們將采取舍棄詳細復雜、系統(tǒng)、繁瑣的文本報告形式，側重于客觀市場分析與決策依據(jù)導入，旨在為項目開發(fā)提供大勢把握與創(chuàng)新營銷的基本依據(jù)。由于時間極為有限，難免偏頗，敬請海涵指正。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2區(qū)域市場分析1宏觀政策走勢3個案樓盤分析市場研究與分析14市場總結平衡堂智業(yè)聯(lián)盟從2009年末的中央經(jīng)濟工作會議至今，國家密集出臺了一系列樓市調控政策，涉及土地、金融、民生保障、行政等各個方面的手段，政策出臺之密集前所未有。20個月來樓市主要的調控政策時間措施要點2009.12.07中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度——小集鎮(zhèn)建設全面啟動，緩解房價2009.12.09個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年國務院決定個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”2009.12.23財政部：五年內住房轉讓全額征收營業(yè)稅自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅2010.01.10“國11條”要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價——2011.5月，調高利率+取消建設前貸款+限購升級平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個月來樓市主要的調控政策（續(xù)）時間措施要點2010.03.11“國19條”土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%,競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過半年。70%供地用于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型住房——旨在淘汰資金實力弱的開發(fā)商2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務2010.04.15二套房按揭首付不得低于50%，利率不低于基準利率1.1倍14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%2010.04.17國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款——2011.5月升級為全國逐步取消2套房貸2010.05.26國稅總局發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》明確土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個月來樓市主要的調控政策（續(xù)）時間措施要點2010.06.05住建部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》住建部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，對商業(yè)房貸中二套房認定標準進行明確，通知規(guī)定以家庭為單位，"認房也認貸"。即購房家庭已有一套住房或曾經(jīng)利用貸款購買過住房的，均認定為二套房（及以上）2010.09.18加快公租房建設，堅決抑制投機性需求加快保障性安居工程建設工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強強調，要堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房——至今房價雖未大降，但投機已退場.。2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公積金貸款中國住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。2011.01.26…………新國八條，二套房首付提高至六成國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等——2011.5月，調高利率+取消建設前項目貸款+限購升級+逐步推行首套房首付比例不低于50%的金融政策，抑制城市剛需！從2009年12月中央經(jīng)濟工作會議以來，營業(yè)稅改征、拿地首付不低于50%、二套房首付和按揭利率提升、停發(fā)放三套房貸款、限期部分央企退出房地產(chǎn)市場、土地增值稅清算、加大保障性住房建設力度等等一系列全新的調控政策，讓人感覺到史無前例的調控力度，未來房地產(chǎn)價格走勢失去了大漲與暴漲的市場基礎。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟可以看出本輪地產(chǎn)新政的政策邏輯是“經(jīng)濟問題升級為政治問題”，其目標在于從更高層面來解決當前社會、經(jīng)濟難題,尤其是農(nóng)村投資、社會穩(wěn)定等大問題經(jīng)濟大轉型。目標說明平抑房價,優(yōu)化民生1打擊投資、投機性需求2政治掛帥，取信于民3在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn)“居者有其屋”對社會和諧和經(jīng)濟的平穩(wěn)運行都具有丼足輕重的作用從成因來看，高房價在很大程度上是由亍金融資本流動性過剩造成的。在供給有限的前提下，打擊投資、投機性需求，緩解市場中尖銳的供需矛盾是平抑房價的重要手段。強化農(nóng)村集鎮(zhèn)建設投資，抑制城市過大。面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調屢高的事實卻嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信亍民成為政府調控樓市的當務之急，可以說下屆國家政府對樓市調控的政治化，手段必更突出。2011年4月下旬中央下發(fā)“一房一價”的調控政策。要求開發(fā)商在領取預售證一周內必須將可售房源的基本信息、價格、折扣、及售出房源的實收價格必須在售樓處內公示。同時可售房源總價，單價向房管局申報。同時樓盤后續(xù)升價需要向相關部門申請通過后方能升價。雖然各地執(zhí)行不一，郴州也不例外?？梢悦鞔_判斷，換屆后的國家政府將會更嚴。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟我們認為：大面積地區(qū)房價未明顯下滑前政策不會放松——個性房產(chǎn)機遇空前！四點理由:一是房地產(chǎn)市場經(jīng)歷08、09年的大波動，市場對政策調控持續(xù)性有所懷疑，如果此時輕易放松政策調控，政府的公信力將再次受到威脅，未來的政策效果將大打折扣——種種跡象表面【習李時代】將是鐵腕調控！二是由于歐盟為挽救歐債危機已批準9500億歐元的救助計劃，美日為防止經(jīng)濟二次探底也將延后貨幣政策的退出時點，全球流動性過剩的局面在未來兩年將持續(xù)存在，人民幣升值已經(jīng)潰堤，熱錢壓力相當嚴峻。三是房價相對具有剛性，而通脹已經(jīng)顯現(xiàn)，在這樣的預期下，大開發(fā)商的現(xiàn)金流又比較充裕，降價主動性不強，但是此輪調控的主要觸發(fā)點是房價過高，再放任不管，將導致全體民眾對通脹事實的強化和對貨幣財富縮水的恐懼，直接影響社會穩(wěn)定，因此，在房價未明顯下滑之前，政策不僅不會放松，而且更加政治化。四是國家旨在轉換30年來戰(zhàn)略性土地政策和5年來失衡的國家投資體系，全面加大農(nóng)村集鎮(zhèn)投資力度，對各地城市化就是擴大城市規(guī)模的做法進行糾偏；宏觀經(jīng)濟完全脫離房地產(chǎn)的綁架，逐步淘汰低實力開發(fā)商。觀點：對于未來2-3年的房地產(chǎn)開發(fā)適宜向恒大與萬科學習，實行快速開發(fā)、快速銷售的開發(fā)節(jié)奏，利于規(guī)避政策的不確定性和政治轉型所帶來的風險。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2區(qū)域市場分析1宏觀政策走勢3市場研究與分析14市場總結個案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟地理屬性廣東江西廣西湖南湖南處于江南版圖中心連接南北、東西的大通道縱向交通大動脈：京廣鐵路、武廣高鐵（京廣深港）、京港澳高速及復線、107國道橫向：滬昆高速、滬昆高鐵、廈蓉高速等其中絕大部分交通大動脈與郴州有關湖南區(qū)域市場分析平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟郴州州乃乃湖湖南南省省南南大大門門廣州州、、長長沙沙兩兩個個區(qū)區(qū)域域中中心心城城市市之之間間的的中中心心點點，，粵粵港港澳澳的的后后花花園園。。自古古以以來來中中部部通通往往嶺嶺南南的的必必經(jīng)經(jīng)之之道道中國國有有色色金金屬屬之之鄉(xiāng)鄉(xiāng)；；多項項稀稀有有金金屬屬儲儲量量第第一一；；中國國優(yōu)優(yōu)秀秀旅旅游游城城市市中國國溫溫泉泉之之鄉(xiāng)鄉(xiāng)中國國銀銀都都湖南南省省唯唯一一的的國國家家級級出出口口加加工工保保稅稅區(qū)區(qū)2009中中國國三三線線城城市市綜綜合合競競爭爭力力“百百強強””第第45名名（（湖湖南南唯唯一一入入選選））……………地理理特特征征經(jīng)濟濟實實力力區(qū)域域市市場場分分析析一平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟在武武廣廣高高鐵鐵未未響響之之前前，，嗅嗅覺覺靈靈敏敏的的粵粵派派開開發(fā)發(fā)商商已已經(jīng)經(jīng)率率先先北北上上，，珠珠江江、、萬萬科科、、金金地地、、碧碧桂桂園園、、保保利利、、廣廣電電等等開開發(fā)發(fā)商商在在武武廣廣沿沿線線已已經(jīng)經(jīng)安安營營扎扎寨寨。。如如今今武武廣廣沿沿線線的的地地產(chǎn)產(chǎn)版版圖圖將將更更加加豐豐富富。。其中中部部分分知知名名地地產(chǎn)產(chǎn)已已經(jīng)經(jīng)進進駐駐郴郴州州??！武廣廣高高鐵鐵開開通通至至今今，，沿沿線線二二三三線線城城市市土土地地價價格格已已經(jīng)經(jīng)翻翻番番，，直直接接帶帶動動了了樓樓市市的的發(fā)發(fā)展展。。企業(yè)業(yè)總總部部與與國國際際化化公公寓寓擺擺在在了了郴郴州州的的面面前前。。融入入廣廣州州、、長長沙沙1小小時時生生活活圈圈區(qū)域域市市場場分分析析平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟兩年投入入近80億元進進行中心心城區(qū)改改造?！皟沙恰薄苯ㄔO：：“湖南南最開放放城市””和“湘粵贛贛區(qū)域中中心城市市”———湖南深深圳“三城””創(chuàng)建：：全國““文明城城市”“衛(wèi)生城城市”和和“園林林城市””已拉拉開2010年投資資稅收雙雙雙取得得湖南省省排名第第二的佳佳績。財財政收入入連續(xù)7年排名名第一。。雙100城市：：2020年城城市規(guī)模模達100平方方公里人口口100萬———預計提提前4年年完成區(qū)域規(guī)劃劃：郴州州經(jīng)濟高高速發(fā)展展和城市市化進程程全面升升級！全國第一一批進入入高鐵時時代的城城市?？涂土髁績H僅次于長長沙！5條高速速公路在在此交匯匯。區(qū)域市場場分析平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析房地產(chǎn)市市場投資資走勢：：大量資金金涌入郴郴州房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，開發(fā)發(fā)力度持持續(xù)升溫溫05年之之后房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資穩(wěn)穩(wěn)步提升升，大量量資金投投入到房房地產(chǎn)市市場，令令市場開開發(fā)量不不斷增加加、開發(fā)發(fā)力度持持續(xù)升溫溫。同一一時期大大量開發(fā)發(fā)，必定定會造成成市場上上產(chǎn)品的的嚴重同同質化———更加加呼喚個個性化產(chǎn)產(chǎn)品的上上市?！駭?shù)據(jù)據(jù)來源湖湖南省省統(tǒng)計局局2010年湖南南省各市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成情況表表區(qū)域（萬元）同比增長（％）

湖南

15661125

53.3

長沙市

7752625

59.9

株洲市

1173030

57.7

湘潭市

609084

55.3

衡陽市

816250

54

邵陽市

313253

44.4

岳陽市

777824

44.3

常德市

855004

37.5

張家界

158438

33.6

益陽市

639645

58.3

郴州市

806319

67.6

永州市

489824

43.3

懷化市

614947

55.4

婁底市

478976

52.6

湘西自治州

175906

17.62010年湖南南省各市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成情況：：平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟郴州總量量排名第第5、、增幅第第12008年及以以前———第一集團團：長沙沙。遙遙遙領先，，開發(fā)金金額在480億以上上；第二集團團：株洲洲、常德德。開發(fā)發(fā)金額在在50億億以上；；第三集團團：郴州州、湘潭潭、婁底底、岳陽陽、益陽陽。開發(fā)發(fā)金額在在30億億以上；；第四集團團：衡陽陽、邵陽陽、懷化化、永州州、湘西西。開發(fā)發(fā)金額在在20億億以上；；第五集團團：張家家界。開開發(fā)金額額在10億億元以下下。2010年及現(xiàn)現(xiàn)在———第一集團團：長沙沙。遙遙遙領先，，開發(fā)金金額在775億以上上；第二集團團：株洲洲、常德德、衡陽陽、郴州州。開發(fā)發(fā)金額在在80億億以上；；第三集團團：岳陽陽、湘潭潭、懷化化、婁底底、益陽陽。開發(fā)發(fā)金額在在60億億以上；；結論：2009年前郴郴州市房房地產(chǎn)市市場在湖湖南省屬屬于中等等水平，，2009年因因郴州““兩城建建設、先先行先試試”發(fā)展展目標，，推行了了強大的的招商力力度，2010年郴州州全年房房地產(chǎn)完完成開發(fā)發(fā)投資達達到了80.6億元，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資金額額已提升升進入到到了湖南南省第二二集團，，同時2010年郴州州的兩個個百億元元目標，，以及較較高的增增長速度度給郴州州市房地地產(chǎn)市場場帶來一一個新的的發(fā)展機機遇。而而且：2014年后這這里將第第二次騰騰飛，業(yè)業(yè)內判斷斷郴州房房價將接接近長沙沙。平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析商品房竣竣工面積積走勢：：2009-2010年年出現(xiàn)爆爆發(fā)性增增長，2011年投放放歷史高高峰在07年年第四季季度受政政策影響響，商品品房開發(fā)發(fā)放緩，，08年年經(jīng)歷市市場寒冬冬繼續(xù)減減少，產(chǎn)產(chǎn)品開始始積壓。。09年年市場火火爆，開開發(fā)力度度急劇加加大，2010年繼續(xù)續(xù)高速增增長，2011-2012年年開發(fā)量量已經(jīng)3倍列湖湖南第一一。2013年年起將高高收獲。。平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析商品房銷銷售面積積走勢：：2008年至今今增幅明明顯。2011年已經(jīng)經(jīng)突破180萬萬平方06年到到08年年商品房房銷售面面積有一一波下滑滑，并在在08年年探底。。09年年市場迅迅速回暖暖，存量量房得到到快速消消化，2010年郴州州市場形形勢進一一步轉暖暖，銷售售量大舉舉抬升。。但消化化速度與與去化量量，低于于同規(guī)模模城市如如常德、、株洲。。說明了了高速發(fā)發(fā)展的郴郴州缺乏乏匹配的的文化和和高速發(fā)發(fā)展的智智慧產(chǎn)業(yè)業(yè)做支撐撐。機會會留給優(yōu)優(yōu)良的開開發(fā)商及及其智慧慧機構??！平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟區(qū)域市場分析析商品房銷售單單價走勢：商品房價格穩(wěn)穩(wěn)步上揚，郴郴州價格箱體體拉大，市場場機遇增大??！00年到10年商品房銷銷售價格穩(wěn)步步上揚，08年市場雖有有波動，但價價格箱體基本本穩(wěn)定。2010年郴州州與常德、岳岳陽、株洲一一樣，價格暴暴漲，主流樓樓盤均價躍進進4300以以上區(qū)間，湖湖南排名升至至第3。從另另一個層面也也可看出郴州州商品房市場場抗沖擊能力力較強。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟市場整體供給給郴州市近幾年年開發(fā)的樓盤盤檔次與規(guī)模模雖有局限，，但已處于提提升階段，特特別是近兩年年的開發(fā)體量量大，新建樓樓盤分布范圍圍廣，價格箱箱體和檔次在在不斷拉大———這是良性性市場的開端端。郴州樓市的轉轉折點是2009年：全全年完成開發(fā)發(fā)投資35.8億元，同同比增長32.35%；；完成商品房房施工面積142.8萬萬平方米，同同比增長38.25%，，其中新開工工面積110.7萬平方方米；商品房房銷售面積126.7萬萬平方米，同同比上升67%，住房價價格漲幅平穩(wěn)穩(wěn)，當年全市市商品普通住住宅成交均價價2440.18元/平平方米，市場場定價預售商商品房均價為為2811.95元/平平方米，同比比增長13.5%，其中中，市場定價價高層住宅均均價3053.7元/平平方米，市場場定價多層均均價2486.56元/平方米，市市場定價別墅墅均價為4819.46元/平方米米。2010年陸續(xù)十多多個項目入市市，含歷年存存量銷售均價價達到3860元/平米米；2011年又有十多多個新盤上市市，市場總體體供貨量急速速增加，暫時時出現(xiàn)供過于于求的局面。。2011年至至今，約有40個項目在在售或待售，，總供應量近近400多萬萬平米（在年年內和未來2-3年逐步步釋放出來的的總量約600萬平米，，郴州房地產(chǎn)產(chǎn)的快速發(fā)展展達到峰頂））由于產(chǎn)品創(chuàng)新新度不高，郴郴州樓盤更多多是依靠自然然景觀資源、、地段優(yōu)勢、、面積區(qū)間和和少量復式產(chǎn)產(chǎn)品來實現(xiàn)溢溢價。自中珠珠改觀，恒大大、金地、碧碧桂園、浙浙商集團入主主后已推進創(chuàng)創(chuàng)新平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟戶型供需結構構至2010年年底，郴州市市（市城區(qū)））90—110平米及110-144平米戶型型供小于求且且特色不明顯顯，144平平米以上戶型型供大于求且且仍在主觀發(fā)發(fā)展，其中90平米以下下戶型明顯供供小于求。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟從住房供應結結構來看，2010年年郴州市（市市城區(qū)）新增增可售商品住住宅8071套，其中90平方米（（含90平方方米）以下924套，僅僅占11.45%，90-144平平方米4612套，占57.15%，144平平方米以上占占31.41已經(jīng)滯銷。。從住房需求結結構來看，市市城區(qū)網(wǎng)上簽簽約9906套，具體分分布如下：簽約戶型面積套數(shù)（單位：套）所占比例環(huán)比90㎡以下225722.78%上升2.26%90-144㎡613061.88%上升3.92%144㎡以上151915.34%下降6.21%注：本表為2010年網(wǎng)網(wǎng)簽套數(shù)表小戶型需求有有所上升，中中等戶型占比比保持穩(wěn)定，，大戶型需求求有所下降。。主力客戶對對戶型的選擇擇由舒適型慢慢慢向實用型型轉變，對戶戶型更加注重重實用功能和和降低總價款款的愿望。戶型供需結構構平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟購房人群分析析本市外縣人群群中永興比例例最高占7.81%；本本省人群中長長株潭及衡陽陽占據(jù)80%比例；外省省中廣東占85%。從購購買人購房資資金渠道來看看，2010年網(wǎng)上簽約約購買人采取取一次性支付付購房的占44.69%，分期付款款占3.73%，通過公公積金機貸款款支付購房款款占6.77%，通過商商業(yè)銀行貸款款支付購房款款的占44.82%。購房人群分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟20072010郴州客客戶職業(yè)基本本特征公務員購房的的比率將要明明顯下降，因因為他們與全全國各地一樣樣。已經(jīng)在城市房地產(chǎn)產(chǎn)起步與發(fā)展展階段，利用用權利而大都都擁有了2套套以上住宅房產(chǎn)。郴州房房地產(chǎn)目前處處于了【快速速發(fā)展階段】】。商鋪購買買卻不一定。。購房人群分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟20072010郴州客客戶基本區(qū)域域來源20072010郴州客客戶職業(yè)基本本特征購房人群分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2007—2010郴州州買房客戶考考慮因素2007—2010郴州州買房客戶希希望的物業(yè)服服務內容關鍵詞：周邊邊、價格、地地段、戶型、、園林配套關鍵詞：保潔潔、維修、車車管、綠化、、電梯、會所所平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟郴州政府鼓勵勵、政策支持持、社會需求求等諸多因素素促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速增增長：郴州強大區(qū)域域經(jīng)濟實力，，強勁消費能能力為房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展提供了了湖南少有的的堅實消費基基礎；郴州城市特區(qū)區(qū)化引發(fā)城市市規(guī)模和人口口容量超常規(guī)規(guī)擴張，為房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展提供空間和和旺盛的剛性性需求，但同同時選擇的空空間加大，優(yōu)優(yōu)勝劣汰廣泛泛顯現(xiàn)，泛房房地產(chǎn)機會十十分明顯；城市創(chuàng)建、功功能、品位提提升，房地產(chǎn)產(chǎn)升級換代必必然要求，行行業(yè)大發(fā)展空空間已經(jīng)打開開；固定資產(chǎn)配置置比重日益突突出，房地產(chǎn)產(chǎn)投資保值功功能將被廣泛泛的認同，泛泛珠江地區(qū)社社會對郴州房房地產(chǎn)投資偏偏好給整個市市場提供了巨巨大空間，為為新產(chǎn)品提供供了設計和銷銷售平臺；高鐵時代成熟熟為本區(qū)域房房地產(chǎn)發(fā)展帶帶來高鐵般的的速度和想象象空間。郴州市城區(qū)五五大組團九大大板塊迎來新新一輪開發(fā)熱熱潮，尤以愛愛蓮湖片區(qū)和和梨樹山片區(qū)區(qū)勢頭正旺，，市政府招商商引資成效顯顯著，數(shù)十家家開發(fā)商強勢勢進駐，數(shù)十十公里開發(fā)半半徑、數(shù)個大大盤蓄勢待發(fā)發(fā)，未來三年年內市場競爭爭異常激烈———部分樓盤盤產(chǎn)品與品質質不創(chuàng)新將會會滯銷。區(qū)域市場分析析小結平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟郴州房地產(chǎn)市市場短期會經(jīng)經(jīng)受政策影響響而發(fā)生一些些波動甚至個個別滯銷，但但是中長期良良好的經(jīng)濟基基礎決定市場場發(fā)展的良好好前景一直未未變！價格和和體量已經(jīng)進進入快速發(fā)展展通道。大盤盤優(yōu)盤占絕對對主流！個性性產(chǎn)品可以后后發(fā)而突飛猛猛進。供應規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴大整體競爭不斷斷加劇而創(chuàng)新新模式戶型需求呈現(xiàn)現(xiàn)緊湊實用趨趨勢隨城市改造整整體價格必能能不斷提升品牌大鱷拉大大價格箱體產(chǎn)品品質不斷斷提升區(qū)域市場走勢勢預測政策繼續(xù)收緊緊平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2區(qū)域市場分析析1宏觀政策走勢勢3市場研究與分分析14市場總結個案樓盤分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟北湖板塊五嶺廣場板塊愛蓮湖板塊龍泉板塊北城板塊東部蘇仙王仙生態(tài)新城板塊（含保稅區(qū)））郴州市場板塊塊分布：1、北城板塊塊，代表樓盤盤：省化工項項目、麗都花花園、陽光佳佳園、芙蓉麗麗景2、北湖板塊塊，代表樓盤盤：北湖一號號、祥云國際際、天域國際際、金源棕櫚櫚園3、新西城板板塊，代表樓樓盤：恒大華華府4、高鐵板塊塊，代表：華華盛世紀新城城5、五嶺廣場場板塊，代表表樓盤：天一一華府、龍龍鳳嘉園6、龍泉板塊塊，代表樓盤盤：龍泉名邸邸、天潤天城城、新貴華城城7、愛蓮湖板板塊，代表樓樓盤：愛蓮湖湖畔、愛蓮名名城、神憩乾乾龍、石博園園8、龍形板塊塊，代表樓盤盤：華寧春城城、水榭華庭庭、君悅瀾山山、湘南人家家9、東部新城城板塊，代表表樓盤：御景景城市花園、、湘南人家、、花樣年華、、本案郴州市場大體體可以分為如如下板塊，本本項目隸屬于于北湖板塊市場板塊格局局新西城板塊本項目高鐵板塊龍形板塊平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟郴州個案北湖一號—基基本情況優(yōu)點：交通便利，項項目東側300米是汽車車總站，西側側銜接107國道；稀缺的自然山山湖景觀資源源；配套設施施完善；400萬元打打造的營銷中中心，成為一一大亮點，取取得巨大成功功；領先于市場的的建筑產(chǎn)品（（入戶花園贈贈送）和營銷銷手段，成為為市場追捧的的焦點。缺點：工程的負面口口碑清除不力力，營銷理念念沒有深入、、品牌沒有落落地生根、價價格策略混亂亂損失合理利利潤。項目地址郴州市同心路2號（原玻璃廠）占地面積約4.8萬㎡建筑面積21.8萬㎡產(chǎn)品高層項目定位湖山坡地豪宅容積率3.9綠化率38.61%戶數(shù)車位1476/901交房時間2012年銷售進度首批95%銷售均價4600戶型供應一房：43-52㎡；兩房：89㎡；三房:134-140㎡；四房復式:150-280㎡開發(fā)商郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟項目地址人民西路（原建筑公司）占地面積約2.9萬㎡建筑面積11萬㎡產(chǎn)品多層、高層項目定位中央峰境國際大宅容積率3.7綠化率42%戶數(shù)車位1002/800交房時間一期2010年10月銷售進度首批70%銷售均價4300元/㎡戶型供應公寓：46-60㎡；二房：78㎡；三房：114㎡-166㎡；四房：153㎡；開發(fā)商郴州市恒信房地產(chǎn)公司（福建）優(yōu)點：人民西路地段段價值優(yōu)勢，，配套齊全，，生活成熟度度高；高層部分單位位具有一定北北湖景觀資源源，性價比較較高；戶型設計有所所創(chuàng)新，贈送送面積較多，，客戶接受度度高。缺點：樓間距距相當壓抑，，入戶花園的的設計不如內內陽臺（內庭花園））實在和新穎穎。祥云國際—基基本情況郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟大面積入戶花花園，可改造造性雖強，幾幾乎失去了創(chuàng)創(chuàng)新的意義。。但由于面積積“贈送”把把本應給業(yè)主主的藝術化了了，增強了銷銷售亮點。而而市場穿透力力并不強。故；銷售速度度不如北湖一一號祥云國際—典典型戶型平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟祥云國際—典典型戶型戶型：3室2廳2衛(wèi)；面面積：114㎡25㎡入戶大大花園，可變變成一間客廳廳，魔術空間間，實用性強強。大面積入戶戶花園，可可改造性雖雖強，幾乎乎失去了創(chuàng)創(chuàng)新的意義義。但增強強了銷售亮亮點郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟祥云國際——典型戶型型戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：130㎡㎡26㎡入戶戶大花園，，可變成一一間客廳，，南向配大大面積陽臺臺，舒適性性強。大面積入戶戶花園，可可改造性雖雖強，幾乎乎失去了創(chuàng)創(chuàng)新的意義義。但增強強了銷售亮亮點郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟祥云國際——典型戶型型內陽臺設計計，可改造造成臥室戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：114㎡㎡南向內陽臺臺設計，贈贈送半面積積，可變成成一間臥室室，舒適實實用。郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟愛蓮湖畔——基本情況況項目地址郴州大道愛蓮湖公園旁占地面積約5萬㎡建筑面積17萬㎡產(chǎn)品商住多層、高層項目定位江山林湖御天下容積率3.28綠化率45%戶數(shù)車位1300/約900交房時間2010年8月銷售進度前期95%銷售均價4300元/㎡戶型供應三房：122-140㎡；四房：150-158㎡；五房：260㎡；復式：400㎡（目前剩大面積4、5房）開發(fā)商郴州市中珠投資有限公司（廣東）優(yōu)點：200萬售售樓處，中中式建筑風風格、傳統(tǒng)統(tǒng)文化；挖挖掘愛蓮湖湖賣點，景景觀+人文文；銷售中心展展示效果好好，活動營營銷豐富，，3D片展展示，一級級物管+體體驗營銷；；大戶定位,贈送面積積多,凸窗窗、轉角窗窗、雙層陽陽臺的應用用；營銷、工程程節(jié)點配合合較好.體驗營銷做做得比較到到位郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟愛蓮湖畔——典型戶型型戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：114㎡㎡南向內陽臺臺設計，贈贈送面積為為8.9平平米，可可變成一間間陽光房，，舒適實用用。內陽臺設計計，可改造造成陽光房房郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟項目個案比比對愛蓮湖畔——典型戶型型大入戶花園園設計，可可改造成房房間戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：114㎡㎡帶入戶戶花園及雙雙陽臺。贈贈送面積為為20.3平米，可可改造成一一間臥房，，舒適性強強。平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——基本情況況項目地址北湖區(qū)政府香雪西路與駱仙西路交匯處占地面積約4.2萬㎡建筑面積17.65萬㎡產(chǎn)品高層項目定位山在城中，城在林中容積率4綠化率42%戶數(shù)車位1280/600交房時間2010年底銷售進度約80%銷售均價3800，現(xiàn)在4100戶型供應2房:85-94平米;3房:110平米;4房:126平米開發(fā)商深圳市億民房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司

優(yōu)點：深圳開發(fā)公公司先進開開發(fā)理念，，對產(chǎn)品及及對環(huán)保潮潮流的重視視；規(guī)劃上半圍圍合式布局局，保證戶戶型通風和和景觀上均均好性；產(chǎn)品規(guī)劃超超前、靈動動空間，大大陽臺、雙雙層高露臺臺、凸窗、、轉角凸窗窗的運用；；高綠化率，，自然山景景資源的景景觀優(yōu)勢。。不足：不熟悉本地地市場，道道路交通公公共配套、、項目推廣廣、體驗營營銷等嚴重重影響銷售售。郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——典型戶型型內陽臺設計計，可改造造成臥室戶型：3+1；面積積：115㎡帶雙陽臺和和一內陽臺臺，贈送面面積達21-22平平，內陽臺臺可改造成成臥房，緊緊湊而不失失舒適性。。大陽臺設計計，可改造造成陽光房房郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——典型戶型型內陽臺設計計，可改造造成臥室大陽臺設計計，可改造造成陽光房房戶型：3+2；面積積：130㎡帶雙陽臺和和一內陽臺臺，可改造造成臥房，，贈送面積積達20-28平，，舒適性強強。郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——典型戶型型大陽臺設計計，可改造造成陽光房房戶型：2+1設計；；面積：89㎡帶大陽臺和和一內陽臺臺，內陽臺臺可改造成成臥房，贈贈送面積達達13-19平，2房面積3房享受。。內陽臺設計計，可改造造成臥室郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟附：小戶型型租賃行情情樓盤名稱戶型面積銷售價格租金（元/月）五嶺廣場天一酒店45平米均價6000元，2006年售完2000五嶺廣場天一商務公寓48平米5000左右1200－1800北湖區(qū)政府旁城市公寓39平米3400元1500八一路旁（西街）小房型公寓33平米3748元，2008年基本售完1200－1500北湖公園前小戶型商住樓32平米3400元，2008年已售完1500郴州賓館旁電影城商務樓（國慶南路）40平米3500元，2008年已售完1500南塔美食廣場小戶型公寓40平米2100元，2007年售完800－12002009-2011年郴州市市公寓租售售情況抽樣樣城中心小戶戶型精裝公公寓租金普普遍較高，，回報率高高。售價快快速走高。。但郴州沒沒有真正意意義的品質質公寓和企企業(yè)總部產(chǎn)產(chǎn)品，存在在較好的市市場機會。。平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟2區(qū)域市場分分析1宏觀政策走走勢3市場研究與與分析14市場總結個案樓盤分分析平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟郴州市房地地產(chǎn)市場已已處于粗放放型發(fā)展與與高速提質質發(fā)展相融融匯的復合合階段。市市場、產(chǎn)品品尤其營銷銷理念、銷銷售流程等等方面急需需升級換代代。城市檔檔次提升的的同時，呼呼喚有一批批在規(guī)模、、產(chǎn)品、景景觀、檔次次、文化等等方面能匹匹配的房地地產(chǎn)項目出出現(xiàn)——已已經(jīng)出現(xiàn)；；郴州房地產(chǎn)產(chǎn)總體操盤盤水平、價價格水平與與整個城市市經(jīng)濟實力力相背離，，在金融大大環(huán)境嚴重重下滑的情情況下，未未來項目品品質和房價價將會同步步提升；城區(qū)市場在在售待售待待建的項目目約60個個，市場總總供給400多萬方方，而2010年郴郴州城區(qū)房房地產(chǎn)市場場總體銷售售面積約130萬方方，郴州房房地產(chǎn)市場場的競爭形形勢非常激激烈；但市市場上開發(fā)發(fā)商實力較較弱的很多多，產(chǎn)品檔檔次較低，，品牌發(fā)展展商和有影影響力的品品牌項目已已經(jīng)出現(xiàn)，，引導市場場和喚醒客客戶需求的的提升———有理由相相信弱實力力開發(fā)商會會被逐步淘淘汰；新一輪經(jīng)濟濟發(fā)展計劃劃、城市化化戰(zhàn)略以及及對投資的的保障政策策，為本地地房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展帶來新新的一次重重大機遇———兼并組組合、投融融資、開發(fā)發(fā)操盤等模模式的轉變變；郴州房地產(chǎn)產(chǎn)總體發(fā)展展格局研判判市場分析總總結平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟5、銷售中中心、賣場場包裝、銷銷售服務意意識及產(chǎn)品品園林展示示區(qū)嚴重滯滯后，可以以預見在不不久的將來來，營銷理理念更新和和專業(yè)銷售售引入將為為發(fā)展商帶帶來巨大的的附加值（（如北湖一一號）6、現(xiàn)階段段營銷推廣廣投入偏低低，媒體選選擇單一、、缺少組合合策略，缺缺少針對目目標客戶的的挖掘手段段，更加缺缺乏拓展行行銷與超市市化的先進進銷售模式式；7、營銷活活動少，且且缺乏針對對性，不能能夠有效的的向客戶傳傳達項目生生活方式與與文化內涵涵，缺少更更高的精神神層面溝通通——銷售售人員固步步自封靠天天吃飯比比比皆是；8、由于行行政執(zhí)法的的原因，內內部認購和和賣樓花盛盛行還將持持續(xù)一段，，率先推行行體驗式營營銷的必將將實現(xiàn)高價價格、獲得得超額利潤潤，如（恒恒大華府、、愛蓮湖畔畔、北湖一一號等）；；9、新項目目必須【未未雨綢繆】】地著眼于于未來2-3年的競競爭市場與與政策變數(shù)數(shù)，產(chǎn)品、、配套和服服務上的前前瞻性對一一個項目總總體運作是是否成功具具有決定性性意義（如如北湖一號號）；10、物業(yè)業(yè)管理服務務的優(yōu)劣，，不折不扣扣的成為客客戶購房做做出選擇時時的三大重重要因素之之一（如愛愛蓮湖畔、、鴻翔尚城城、龍泉名名?。?。市場分析總總結郴州房地產(chǎn)產(chǎn)總體發(fā)展展格局研判判平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟1、建筑一味追求高高容積率，，大大降低低項目品質質和居住舒舒適度———拉長資金金鏈，縮水水價值；建筑風格單單一，缺少少個性。一一定程度上上反映出項項目前期定定位不明晰晰和發(fā)展商商開發(fā)水平平局限性，，造成大量量雷同產(chǎn)品品出現(xiàn)，絕絕大部分項項目被冠以以所謂的現(xiàn)現(xiàn)代簡約建建筑風格。。其中愛蓮蓮湖畔的中中式徽派建建筑，資興興彼岸東江江庭園西班班牙風格給給市場增色色不少。關于產(chǎn)品2、園林由于“賣樓樓花”銷售售方式存在在，園林重重要性嚴重重被忽視，，最近2年年已大為改改觀；事實上大部部分園林還還停留在宅宅間綠化，，造園時設設計理念和和最終品質質得不到保保證，景觀觀均好性差差；園林缺乏明明顯主題風風格，影響響項目品質質和特色。。祥云國際際新加坡浪浪淘沙和龍龍泉名邸的的巴厘島風風情僅僅停停留在概念念上；愛蓮蓮湖畔中式式園林、華華寧春城的的入口組團團園林、水水郡的水景景環(huán)繞具備備亮點；整個市場園園林專業(yè)性性不足，缺缺乏專業(yè)性性公司或大大師級作品品，園林施施工更是處處于粗放低低水平的狀狀態(tài)。市場分析總總結平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟市場分析總總結關于產(chǎn)品3、戶型戶型定位模模糊不清，，導致客戶戶定位不準準確。大多多樓盤涉及及產(chǎn)品面積積差大，產(chǎn)產(chǎn)品涵蓋一一房到五房房，往往不不利于客戶戶判斷與同同類客戶的的集中整合合，失去了了快速銷售售的基礎。。競爭力強的的品牌項目目戶型創(chuàng)新新亮點多，，如雙層陽陽臺、入戶戶花園、內內陽臺、轉轉角飄窗窗等，目前前市場上已已有少量出出現(xiàn)，市場場接受度高高。項目一房二房三房四、五房備注愛蓮湖畔

122-150156-174入戶花園、雙層露臺、1.8米陽臺、270度轉角窗、凸窗，四房帶內陽臺華寧春城

144-166135-150多層戶型，大陽臺，一樓送花園北湖一號43-5175-113120-131140-1601，1.8米陽臺、凸窗、通透、祥云國際4678114-139153-166內陽臺、1.5米陽臺、凸窗龍泉名邸5097103-145171入戶花園、1.8米陽臺、凸窗新貴華城43-9983-91101-139147-175入戶花園、雙層露臺、內陽臺、1.5米陽臺、270度轉角窗、凸窗億楓翠城

89113-115128-130雙層露臺、轉角窗、凸窗平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟3、戶型———中珠愛愛蓮湖畔經(jīng)經(jīng)典戶型入戶花園半半贈送，可可改造性強強超高實用率率，入戶花花園、露臺臺、轉角窗窗景觀主臥，，客廳次臥臥全部南向向大廚房、餐餐廳豪宅尺尺度格局闊綽衣帽間間、主臥室室南北通透透市場分析總總結關于于產(chǎn)產(chǎn)品品平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟3、、戶戶型型————中中珠珠愛愛蓮蓮湖湖畔畔經(jīng)經(jīng)典典戶戶型型超高高實實用用率率，，花花園園、、露露臺臺、、轉轉角角窗窗1戶戶型型，，獨獨立立書書房房局部部雙雙層層高高露露臺臺，，送送可可自自由由改改造造的的陽陽光光花花房房大廚廚房房、、餐餐廳廳豪豪宅宅尺尺度度格格局局闊綽綽衣衣帽帽間間、、主主臥臥室室南南北北通通透透市場場分分析析總總結結關于于產(chǎn)產(chǎn)品品平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟市場場分分析析總總結結關于于產(chǎn)產(chǎn)品品典型型舉例例平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟關于于市市場場客客戶戶打動因素價格自然追求高性價比，有一定的贈送優(yōu)惠產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積合適，空間尺度合理，且贈送面積比較實用，使產(chǎn)品的性價比高；客戶實際可得利益大大提升；個性化產(chǎn)品將極大撼動市場升值潛力對郴州城市規(guī)劃認同、對發(fā)展改造充滿信心社區(qū)環(huán)境社區(qū)面子氣氛較好，園林與生活配置高物管物管服務及安全性至關重要，客戶越來越希望物業(yè)管理帶動社區(qū)檔次和生活提升品質品牌品牌發(fā)展商，有過成功開發(fā)項目經(jīng)驗成交交客客戶戶置置業(yè)業(yè)因因素素偏偏好好分分析析市場場分分析析總總結結關于于如如何何““抓抓住住””客客戶戶市場場分分析析總總結結營銷階段營銷手法第一階段第二階段第三階段第四階段前期推廣項目導入期強推期持續(xù)銷售期戶外廣告★★★★★★★★★★★★★軟文報廣★★★★★★★★平面報廣★★★★電視短片★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★分展場★★★★團購客戶營銷★★★★★★網(wǎng)絡網(wǎng)站★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★樓宇廣告

★★★★★★★★★★★★現(xiàn)場包裝★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★短信★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★分眾傳播★★★★★★★★★★★★活動★★★★★★★★★★★★平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟總結結前前述述典典型型盤盤的的郴郴州州模模式式，，仍仍然然有有【【教教條條主主義義】】烙烙印印，，創(chuàng)創(chuàng)新新的的機機會會來來了了?。∑胶夂馓锰弥侵菢I(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟關于于物物管管收收費費市場場分分析析總總結結郴州州抽抽樣樣，，基基本本合合理理但但尚尚偏偏低低。。基基于于郴郴州州目目前前房房價價與與狀狀況況，，尚尚可可結結構構性性提提高高平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟中珠珠··愛愛蓮蓮湖湖畔畔：：關鍵鍵詞詞：：戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新、、體體驗驗營營銷銷、、活活動動營營銷銷、、規(guī)規(guī)范范高高效效、、文文化化、、物物業(yè)業(yè)管管理理典型型項項目目成成功功經(jīng)經(jīng)驗驗借借鑒鑒順源源··北北湖湖一一號號：：關鍵鍵詞詞：：營營銷銷至至上上、、展展示示體體驗驗、、高高調調推推廣廣、、合合作作團團隊隊、、細細節(jié)節(jié)打打造造市場場分分析析總總結結平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟市場場研研究究與與分分析析12地塊塊價價值值認認知知&開開發(fā)發(fā)商商目目標標平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟2開發(fā)發(fā)商商目目標標1地塊塊價價值值認認知知地塊塊價價值值認認知知&開開發(fā)發(fā)商商目目標標2平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟項目目處處在在東東城城————行行政政新新城城等等邊邊緣緣，，但但依依托托兩兩干干線線組組團團間間互互通通、、處處于于郴郴資資桂桂一一體體化化的的橋橋頭頭堡堡價值值認認知知————區(qū)區(qū)位位居住住、、商商業(yè)業(yè)綜合合服服務務及及商商務務西部部老老城城政務務、、文文衛(wèi)衛(wèi)服務務、、配配套套本項項目目生態(tài)態(tài)觀觀光光旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)生態(tài)態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)教育育居居住住商商業(yè)業(yè)體育育會會展展旅旅游游東部部新新城城居住、物流交通、加工北城傳承歷史史客運服務高新產(chǎn)業(yè)新型工業(yè)有色金屬產(chǎn)業(yè)園政務、居住服務、配套愛蓮湖板塊旅游地產(chǎn)貿(mào)易保稅國際物流神憩乾龍開發(fā)實力差也也賣得好：在在于配置價值認知———區(qū)位本項目國慶南路進進主城郴資桂大大道進進高速10分分鐘生生活活圈價值認知———區(qū)位國慶南南路進進主城城本項目郴資桂大大道進進京珠高高速平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟當前周邊建筑筑環(huán)境雖荒涼涼、城市感弱弱，但道路感感非常強勢。。目標客戶積積淀與可挖掘掘的方向（郴郴資桂、粵企企業(yè)）十分明明顯。價值認知———周邊項目地塊對面面路牌平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟未來片區(qū)發(fā)展展前景良好———京珠高速速、S322已建設成景景觀式城市主主干道，梨樹樹山山地公園園已奠基。通通達王仙嶺5分鐘車程、、直接面對保保稅區(qū)、物流流產(chǎn)業(yè)園；承承接郴資桂一一體化已為腹腹地。價值認知———周邊項目東北200米進入貿(mào)貿(mào)易與加工保保稅區(qū)項目正北通過過城市廣場接接國慶南路通通達主城平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟價值認知———資源項目地塊東臨臨大道之北向向往京珠高速速和東城項目地塊東臨臨大道之南向向往桂陽和高高鐵西站東北地塊西北西南平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟價值認知地塊價值小結結：

地處未未來繁華區(qū)腹腹地，發(fā)展?jié)摑摿Υ?、外部部資源好于內內部價值分析3：：經(jīng)濟指標（（1）中等等容積率、小小規(guī)模，需產(chǎn)產(chǎn)品賣點打造造并利用好外外部資源來強強化之價值分析2：：資源

（1）外部資源源好于內部資資源

（2））北部和西部部資源山地公公園、學校、、游樂綠地具具體規(guī)劃目前前不確定價值分析1：：地段

（1）位于郴州州房地產(chǎn)價值值高點板塊但但目前暫邊緣緣化

（2））當前周邊環(huán)環(huán)境城市感弱弱，但未來發(fā)發(fā)展前景大，，道路感強勢勢平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2開發(fā)商目標1地塊價值認知知地塊價值認知知&開發(fā)商目目標2平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟開發(fā)商目標項目開發(fā)目標標共識：三贏贏一避免價價值兌現(xiàn)|銷銷售速度（風風險）|品牌牌影響力|開開發(fā)成本（1）價值兌兌現(xiàn)：價格&利潤率基礎目標———兌現(xiàn)合理市市場價格，提提高開發(fā)利潤潤率提升目標———靠近愛蓮湖湖板塊當前價價格，保守理理應4300以上區(qū)間（2）銷售速速度（風險））：降低風險險&合理速度度基礎目標———避免規(guī)劃及及產(chǎn)品層面出出現(xiàn)重大同質質化，保證銷銷售提升目標———資金原因，，支撐分期滾滾動開發(fā)或公公司其他地塊塊開發(fā)（3）品牌影影響力：掛靠靠公司口碑&客戶拉動力力成為郴州有影影響力與號召召力的項目，，提高開發(fā)價價值與產(chǎn)品價價格（4）開發(fā)成成本控制：結結合實際情況況取舍在參考價格下下，考慮合理理控制成本，，避免過大基基礎工程得不不償失平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟稟賦目標導入入亟待解決的的核心問題作為一個中小小型樓盤，達達成開發(fā)商目目標其實會分分解為2個層層次的問題解解決，首先是節(jié)點開開發(fā)方向、思思路&核心驅驅動力；其次次是產(chǎn)品設計計&資源及配配套。（1）節(jié)點開開發(fā)目標，核核心關注4個個問題A、市場關系系該如何處理理？延續(xù)或者者拋開東城地地產(chǎn)/郴資桂桂大道系列？？B、結合未來來行業(yè)及區(qū)域域大勢，是否否節(jié)點開發(fā)模模式方可保證證目標實現(xiàn)？？C、迎合市場場與目標客戶戶需求特征，，什么是核心心驅動力？如如何持續(xù)？（2）產(chǎn)品目目標，核心關關注2個問題題A、產(chǎn)品的國國際化程度及及戶型面積與與個性化設計計的創(chuàng)新？B、需要配備備哪些硬件及及軟件配套？？本次溝通中的的核心關注內內容平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟解決問題的邏邏輯樹：模糊糊化節(jié)點開發(fā)發(fā)、承郴資桂大大道系列另起起爐灶大道系列簡要要經(jīng)驗總結：：慢而多獲利利只是意外、宏觀視角下下的整體戰(zhàn)略略選擇市場關系處理理新的市場關系系建立、市場視角下下的核心驅動動力選擇片區(qū)地標聚焦焦（開發(fā)目標標在市場中的的虛擬比對））目標客戶鎖定定（客戶群特特征，物業(yè)消消費偏好）節(jié)點開發(fā)：郴郴州客戶箱體體與宏觀緩沖沖勢頭，可選選擇此模式，，價格策略得得當，快銷不不損失利潤本項目核心驅驅動力選擇及及打造要點平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2核心驅動力選選擇1節(jié)點開發(fā)的取取舍模糊節(jié)點開發(fā)發(fā)及策略的初初步導入32產(chǎn)品設計方向向2配套打造方向向在【項目定位位】和【產(chǎn)品品策劃】中與與其他元素具具體性說明平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟審視3：銷售售案場

（1）如若案場場管理一般，，銷售員換得得頻繁，不能能很好的利用用客戶資源（（2）“久久病無孝子””的馬太效應應，銷售員積積極性不強審視2：開發(fā)發(fā)周期

（1）開發(fā)周期期過長，影響響市場對開發(fā)發(fā)商的評價（（2）工程程管理一般，，時間計劃性性不強，推遲遲交房影響老老帶新的置業(yè)業(yè)信心項目可能的問問題直接影響響了營銷兌現(xiàn)現(xiàn)與客戶口碑，必須形形成一個未雨雨綢繆的策略略機制。明顯化節(jié)點開開發(fā)審視時間拉長不一一定能建立良良好的市場影影響力審視1：定位位及產(chǎn)品（（1）常規(guī)住住宅產(chǎn)品設計計未能充分考考慮寬泛特定定群客戶偏好好與實際環(huán)境境影響，檔次次觀感有限（（2）園林林建設很難為為社區(qū)加分———周邊品牌牌公司大項目目會否拉動流流失客群？審視4：市場場價格——滾滾動增利極可可能是一廂情情愿：因為3年內的投放放量是可去化化量的5倍（（1）若低低價預支團購購尚不夠支撐撐建設且丟掉掉項目利潤的的一半，且品品質難保失去去開發(fā)意義（（2）2012-2013的郴州非非比2010全國的意外外，暴漲蕩然然無存，雖整整體價格有望望逐步提升但但非所有項目目都升，政局局與大宏觀落落地+超級項項目的擠壓，，剛需對非實實力項目不再再剛需。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟開發(fā)思路1：：另起爐灶（（針對舊有的的市場關系））

脫離郴資資桂大道系列列，將地塊作作為一個獨立立的個性化項項目考量———強化城市感感（1）承接東東城/大道不不確定性因素素增多：郴資資桂大道前期期市場影響力力與客戶口碑碑有限，項目目中途重新起起勢難度大，，耗費成本高高。（2）地塊具具備獨立操作作的特征：區(qū)區(qū)域不同，地地塊特征不一一，新成立開開發(fā)公司進行行掛靠，不依依托東城地產(chǎn)產(chǎn)，可以另起起爐灶。（3）地塊獨獨立運作相對對更為自由：：不用考慮與與附近項目產(chǎn)產(chǎn)品系、建筑筑風格、命名名等多方面的的承接問題，，更利于實現(xiàn)現(xiàn)突破。關鍵點：1、創(chuàng)新融資資模式，尋求求非訂單非股股份合作；或或地域人脈快快速整合集聚聚資金。2、選準可資資、能資的質質量與速度兼兼?zhèn)涞膽?zhàn)略建建筑商，適度度讓利而一氣氣呵成。3、利用慣性性的其他思路路，如：項目目地盤包裝與與綠地完工同同步后的提前前營銷。舍棄東城及郴郴資桂大道的的簡單聯(lián)想———走非【常常規(guī)高檔住宅宅】而特性開開發(fā)的路子復合地產(chǎn)的啟啟示如通過與教育育機構或醫(yī)療療機構聯(lián)系，，打造教育延延伸牌和健康康便捷牌———內涵與第一人民醫(yī)醫(yī)院合作保健健醫(yī)院的健康康管理服務站站，隨時為業(yè)業(yè)主提供專屬屬的健康管理理專家服務；；建立終身健康康信息數(shù)據(jù)庫庫，讓業(yè)主隨隨時了解家庭庭成員的健康康狀況。社區(qū)內設有專專門的富順房房產(chǎn)健康專線線，只需要輕輕輕一撥，便便可以為業(yè)主主免費解決預預約掛號、導導醫(yī)導檢、協(xié)協(xié)助辦理入院院、住院護理理等醫(yī)療服務務問題，徹底底解決看病難難的現(xiàn)狀；不定期的各類類健康主題活活動：如健康康講座，育兒兒課堂、養(yǎng)生生知識培訓等等，年度的免免費體檢………數(shù)字化小區(qū)概概念——未來來【項目定位位】和【產(chǎn)品品策劃】與其其他元素具體體性說明。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟開發(fā)思路2：：拓寬模式（（創(chuàng)新郴州現(xiàn)現(xiàn)有的市場關關系）

將該該地塊作為一一個獨立的【【體驗經(jīng)濟+企業(yè)總部與與國際化公寓寓融合】的項項目考慮平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟體驗經(jīng)濟催生生體驗地產(chǎn)地產(chǎn)已經(jīng)進入入以消費者為為主導的體驗驗時代，消費費者購買住宅宅已不僅僅是是購買一處住住所，而是對對一種生活方方式的選擇。。體驗地產(chǎn)重重新定位房地地產(chǎn)的功能和和效用。把生生存地產(chǎn)和生生活地產(chǎn)改寫寫為體驗地產(chǎn)產(chǎn)，把物質空空間改寫為精精神空間，只只要人類的情情感和想象力力是無止境的的，房地產(chǎn)的的創(chuàng)新也就是是無止境的，，這就是體驗驗地產(chǎn)的魅力力。體驗地產(chǎn)革命命性的購房特特征：體驗地地產(chǎn)時代，在在消費者心中中，住宅產(chǎn)品品的居住功能能價值充其量量只占20％％，消費者更更為關注產(chǎn)品品為其所帶來來的文化層面面和情感方面面的價值體驗驗，要求不僅僅要為其提供供理想的居住住空間，更重重要是要為其其創(chuàng)造一種全全新的生活方方式和生活的的體驗。據(jù)全球知名物物管機構戴德德梁行介紹，，在美國、日日本等發(fā)達國國家，在中國國沿海發(fā)達公公司,企業(yè)早早就開始尋求求更有效率、、更生態(tài)的辦辦公區(qū)域。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，在海海外，約有70％的寫字字樓最終落在在城市邊緣，，除了貿(mào)易型型、服務型企企業(yè)外，其他他生產(chǎn)型、科科技研發(fā)類等等大部分企業(yè)業(yè)都樂意選擇擇有產(chǎn)業(yè)背景景支撐的城市市邊緣。以日日本為例，寫寫字樓的智能能化、個性化化、區(qū)域化已已經(jīng)成為商務務辦公的新趨趨勢，市場需需要更為個性性化的商務產(chǎn)產(chǎn)品，而這一一個性化只可可能在城市周周邊得到實現(xiàn)現(xiàn)，而隨著城城市交通的改改善，也為在在城市邊緣區(qū)區(qū)域工作提供供了可能。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟產(chǎn)品設想之一一：企業(yè)總部部與國際化公公寓融合平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟產(chǎn)品設想之二二：國際化公公寓與產(chǎn)權式式酒店融合郴資桂桂大道道臨國慶南路的游樂綠地平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟策劃專案組工工作框架介入項目策劃人員進行行市場調研跟進各項營銷銷策略確定及及執(zhí)行方案落實實工作，組織織銷售培訓、并并與銷售團隊隊協(xié)作進行營銷銷工作的效果果監(jiān)測把握現(xiàn)場銷售售、客戶、市市場、競爭動態(tài)態(tài)，根據(jù)階段段銷售目標、客客戶需求及市市場動態(tài)，對營營銷工作效果果進行評估跟蹤銷售過程程，進行營銷銷總結，及時調整整各階段流程程及營銷推廣策略，，同時，重點點進行階段銷售售策略調整，，配合組織各類促促銷活動專人與發(fā)展商商保持工作聯(lián)系營銷策略建議議及執(zhí)行方案案與工作配合合執(zhí)行配合依據(jù)定位來做做深度設計及及建筑優(yōu)化開發(fā)方+策劃劃方合力執(zhí)行行配合設計論證后由我方方得出產(chǎn)品定定位、客戶定定位、推廣定定位、價格定定位等建議。。據(jù)此及市場場勢態(tài)，根據(jù)據(jù)整體及階段段需要，提出出推廣策略、、渠道策略、、客戶策略、、價格策略、、銷售策略等等建議，并編編制《營銷推推廣計劃及費費用預算》、、《營銷工作作統(tǒng)籌表》進進行工作統(tǒng)籌籌推進，最終終分別編制執(zhí)執(zhí)行方案及分分工表，整合合開發(fā)商及合合作方資源高高效執(zhí)行與開發(fā)商緊密密協(xié)作，為銷銷售團隊提供供推廣配合、、客戶拓展、銷售售物料、促銷銷工具、方向向引導、培訓訓提升及技術后援援等全程支持持，最終推進進銷售目標實實現(xiàn)系統(tǒng)策略建議議及整體工作作統(tǒng)籌階段營銷工作作推進與調整整優(yōu)化銷售目標實現(xiàn)現(xiàn)支持與推進進THANKS只創(chuàng)造和推進進一流價值湖南平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟2011-10-18最為命運所屈屈辱的人，只只要還抱有希希望，便無所所怨懼。這個個世世界界并并不不在在乎乎你你的的自自尊尊，，只只在在乎乎你你做做出出來來的的成成績績，，然然后后再再去去強強調調你你的的感感受受。。1月月-231月月-2322:36以愛